Ograniczone prawa rzeczowe

Ograniczone prawa rzeczowe

Magdalena Stec- Nowak

Pojęcie i ogólna charakterystyka ograniczonych praw rzeczowych

• Prawa na rzeczy cudzej, obciążają prawo własności (względnie u.w.) a nie osobę właściciela,

• Uprawnionemu przysługuje tylko ściśle określony przez ustawę zakres uprawnień względem cudzej rzeczy,

uprawnienia te zwykle przysługują właścicielowi (ograniczony zakres uprawnień)

• Wyposażone w cechę skuteczności ega omnes + możliwość dodatkowej, umownej regulacji stosunków (w zakresie

dopuszczalnym przez przepisy) w przedmiocie sposobu wykonywania uprawnień

• Numerus clausus

ograniczone prawa rzeczowe

„ciężar” po stronie

właściciela, przejawiający się w np.:

-niemożności używania rzeczy objętej prawem własności,

-obowiązku znoszenia działań właściciela

nieruchomości władnącej, - konieczności znoszenia egzekucji

„korzyść” po stronie uprawnionego,

przejawiająca się w np.:

-możliwości używania cudzej rzeczy,

- korzystania z cudzej

nieruchomości w ramach przejazdu, czerpania wody, - egzekucji z rzeczy

obciążonej

• Zasadniczo przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy (art. 45 KC), z mocy

przepisów szczególnych możliwe jest obciążenie innego prawa majątkowego (formy uboczne)

• Dopuszcza się: użytkowanie praw, zastaw na

prawach, hipotekę na użytkowaniu wieczystym, hipotekę na spółdzielczym własnościowym

prawie do lokalu, hipotekę na wierzytelności

zabezpieczonej hipoteką

prawa rzeczowe ograniczone

prawa rzeczowe ograniczone

samoistne

samoistne akcesoryjn e

akcesoryjn

e

Powstanie i wygaśnięcie

ograniczonych praw rzeczowych

• Powstanie:

- Umowne, - ex lege,

- orzeczenie sądu, - decyzja

administracyjna,

• Wygaśnięcie:

- poprzez zrzeczenie się,

- poprzez konfuzję (wyjątek art.

325 § 2 KC),

- z upływem terminu końcowego, - wraz ze śmiercią uprawnionego (wyjątkowo, art. 266 KC, 299 KC), - ex lege (wyjątkowo, art. 255 KC i 293 KC)

- decyzja administracyjna dot.

wywłaszczenia

- orzeczenie sądu (art. 294 i 295

KC)

Katalog ograniczonych praw rzeczowych

• Ograniczonymi prawami rzeczowymi są:

1. użytkowanie 2. służebność 3. zastaw

4. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 5. hipoteka

• poszerzenie/zawężenie powyższej listy

wymagałoby zmiany ustawy

Zagadnienie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych

• Zasady pierwszeństwa określa ustawodawca, tworząc tzw. hierarchię praw,

• Regulacja KC + KWU

• Odnosi się do sytuacji kolizji ograniczonych

praw rzeczowych i ewentualnego uszczerbku

w ich wykonywaniu

• Regulacja kodeksowa– odnosi się do

pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych obciążających rzeczy ruchome oraz

pierwszeństwa niewpisanych do księgi wieczystej ograniczonych praw rzeczowych obciążających

nieruchomości

• Regulacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece – odnosi się do kolizji między

obciążającymi nieruchomości ograniczonymi

prawami rzeczowymi wpisanymi do k.w. oraz

między prawami wpisanymi a niewpisanymi

KWU

• Art. 11. Ograniczone prawo rzeczowe na

nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze.

• Art. 12.

1. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu.

2. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych

równocześnie mają równe pierwszeństwo.

• Co do art. 12 ust. 1 KWU należy pamiętać, że na

podstawie art. 29 wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie

wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

• Szczególną instytucją jest zastrzeżenie pierwszeństwa Art. 13. 1. Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe,

które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. 2. Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo przysługuje. 3. Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego

niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Regulacja KC

• Zasada pierwszeństwa wg pierwszeństwa w czasie, chwila powstania

• Prawo powstałe później nie może być wykonywanie z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej

• Zasada ta nie uchybia przepisom regulujących

kwestię w sposób odmiennych, tj. np. art. 310

KC

Zmiana pierwszeństwa – art. 250 KC

• Skutkiem zmiany pierwszeństwa prawo

umiejscowione dotychczas niżej w hierarchii uzyskuje pierwszeństwo „wyższe”, wstępując w miejsce prawa ustępującego pierwszeństwa na podstawie zawartej umowy (+ ew. wpisu do k.w.

-> jeśli konieczny to art. 31 KWU !)

• Obowiązuje swoboda umów z tym

zastrzeżeniem, że nie może nastąpić pogorszenie

pozycji praw „pośrednich” -> art. 250 § 1 zd. 2 KC

Służebności

służebność

służebnoś ć

gruntowa

służebnoś ć przesyłu

służebność

osobista

Służebność gruntowa

• Pełni funkcję gospodarczą poprzez zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części (podniesienie wartości eksploatacyjnej nieruchomości władnącej)

• Prawo związane z własnością nieruchomości

• Brak konieczności bezpośredniego sąsiedztwa

• Definicja art. 285 § 1 KC

• Przybiera postać służebności czynnej lub biernej

służebność

Służebności czynne (pozytywne):

- polegają na uprawnieniu

właściciela jednej nieruchomości (władnącej) do korzystania w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości (obciążonej), np.

służebność drogi koniecznej, wypasu bydła, służebność

korzystania z cudzych urządzeń wodociągowych, itd..

Służebności bierne (negatywne):

- właściciel nieruchomości

obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w

stosunku do niej określonych działań przyznanych mu prawem własności (obowiązek

powstrzymania się od działań „u siebie” z uwagi na służebność) - właściciel nieruchomości

obciążonej nie może wykonywać uprawnień względem

nieruchomości władnącej,

płynące z treści, wykonywania i ochrony prawa własności

(znoszenie)

Powstanie służebności

Czynność prawna (przede wszystkim

umowa)

Orzeczenie sądu (konstytutywne)

Decyzja

administracyjna zasiedzenie

Umowa:

 z/bez zastrzeżenia warunku lub terminu

 na czas oznaczony/nieoznaczony

 odpłatna/nieodpłatna*

 forma aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej

 deklaratoryjny wpis do księgi wieczystej

 nabycie następuje solo consensu na mocy umowy zobowiązująco- rozporządzającej

 możliwość doprecyzowania sposobu wykonywania prawa

* służebność drogi koniecznej jest zawsze odpłatna (art. 145 KC)

Orzeczenie sądowe właściwe dla ustanowienia:

 służebności drogi koniecznej

 służebności budynkowej

 zniesienia współwłasności

Zasiedzenie służebności gruntowej

• Art. 292 KC -> tylko taka służebność gruntowa, która polega na korzystaniu z trwałego i widocznego

urządzenia (tj. obiektu będącego wynikiem świadomej i celowej aktywności człowieka, sztuczną konstrukcją;

efekt ludzkiej działalności uzewnętrzniony w trwałej

postaci – wykonany w celu umożliwiania lub ułatwienia korzystania z cudzej nieruchomości w sposób

odpowiadający służebności; przykłady: most, przepust, utwardzenie drogi),

• Odpowiednio przepisy dot. zasiedzenia nieruchomości,

• Posiadanie służebności -> art. 352 KC,

Służebność drogi koniecznej

• może powstać na podstawie umowy lub orzeczenia sądu (postępowanie nieprocesowe, art. 626 KPC)

• roszczenie o ustanowienie powstaje z mocy prawa

(właściciel, użytkownik wieczysty), przesłanką jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub

zabudowań gospodarczych -> nie jest konieczny zupełny brak dostępu

• ustanowienie z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu wraz z najmniejszym obciążeniem gruntu, przez który droga ma prowadzić, a także z

uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

• Ostatnia większa nowelizacja – ustawa z dnia 14 czerwca 2007 roku -> zakaz tworzenia przez

spółdzielnie mieszkaniowe własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu

• Istniejące wcześniej współdzielcze

własnościowe prawa do lokalu nie zostały

„skasowane”

Tytuł prawny do lokalu

Odrębna własność lokalu

• Uprawniony do korzystania jest właścicielem lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo

• Uprawniony do korzystania nie jest właścicielem lokalu, ma jedynie

„własnościowe”

ograniczone prawo rzeczowe.

• Właścicielem lokalu jest spółdzielnia

Spółdzielcze

lokatorskie prawo do lokalu

• Uprawniony do lokalu ma

wyłącznie

obligacyjne prawo do lokalu.

• Właścicielem lokalu jest spółdzielnia

• Na podstawie art. 172 . 1. ustawy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i

podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym

• Prawo bezwzględne wyposażone w przymiot skuteczności erga omnes

• Uprawnionemu przysługuje prawo do używania przydzielonego lokalu, zgodnie z jego

przeznaczeniem, jeśli jest to lokal mieszkalny może on korzystać z niego dla zaspokojenia swoich

osobistych i rodzinnych potrzeb mieszkaniowych

• Umowa zbycia w formie aktu notarialnego, notariusz obowiązany jest niezwłocznie do przekazania aktu spółdzielni

• Brak ścisłego powiązania ograniczonego prawa ze stosunkiem członkowstwa w spółdzielni (TK z dnia 30 marca 2004 roku, niezgodność art. 17² ust. 2 ustawy z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP)

• Można obciążyć je hipoteką

• Może mieć odrębnie urządzoną KW, choć

formalnie nie stanowi odrębnej własności

• Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej

członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia

mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu

• W tym celu konieczna jest :

- spłata przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową ( w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego

spółdzielni wraz z odsetkami)

- oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w

częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i

utrzymaniem nieruchomości

• Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego może

być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni – spółdzielnia, która jest jedynie posiadaczem budynku nie może

skutecznie ustanowić tego ograniczonego prawa rzeczowego (wyrok SN z dnia 21 lipca 2004 roku)

• W razie wygaśnięcia (zrzeczenie się/konfuzja) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu, z potrąceniem niewniesionej części wkładu budowlanego/kredytu z odsetkami, wartość ta nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku

przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię

• W przedmiocie uzyskania członkowstwa w spółdzielni (fakultatywne przy spółdzielczym własnościowym

prawie do lokalu) -> ustawa z dnia 16 września 1982 r.

Prawo spółdzielcze + statut

• Wg art. 16 w/w ustawy, warunkiem przyjęcia na członka jest złożenie deklaracji - w formie pisemnej pod

rygorem nieważności

• Podpisana przez przystępującego do spółdzielni

deklaracja powinna zawierać jego imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania, a jeżeli przystępujący jest osobą prawną nazwę i siedzibę, ilość zadeklarowanych

udziałów, dane dotyczące wkładów, jeżeli statut ich

wnoszenie przewiduje, a także inne dane przewidziane

w statucie

• Członek spółdzielni:

- os. fizyczna (nawet przy braku zd. do czynności prawnych albo przy ograniczeniu zd.)

- os. prawna

- *oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej

własności lokalu przysługiwało tylko jednemu

z nich

• Na podstawie art. 17 ¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia nie może

odmówić przyjęcia w poczet członków

nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on

wymaganiom statutu. Dotyczy to również

spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.