Het weglekeffect door huurverhoging

i ' - 'i ruu. jWIIl!lm-, - I

HET WEGLEKEFFECT DOOR HUURVERHOGING

WERKDOCUMENT OTB

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11,2629 JA Delft Telefoon (015) 783005

92-16

i 'ii±.1m+ b . . i . . . ;'; ! ! ! ... !~wyt_ I1 M'''' _{."M' al • _ _} 1[lIUUW""pMII

HET WEGLEKEFFECT DOOR HUURVERHOGING

drs. I.B.S. Conijn

m.m.v. G.L.c. van der Meer

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft Telefoon (015) 783254

Het onderzoek is verricht in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.

ISBN 90-6275-845-2jCIP ISSN 0923-9871

NOGI655

Copyright 1992 by J.B.S. Conijn

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or ~y other means, without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.

INHOUDSOPGA VE

VOORWOORD

1. INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING ... 1

1.1 Inleiding. ... 1

1.2 Nadere uitwerking ... 2

2. DE HOOFDLIJNEN VAN HET FISTROVOL-MODEL ... .. . 3

2.1 Inleiding... 3

2.2 Het invoerbestand . . . 3

2.3 De hoofdlijnen van het model ... 4

2.4 Tot slot . . . 7

3. DE OBJECTSUBSIDIES BIJ DE NIEUWBOUW VAN HUURWONINGEN ... ... 9

3.1 Inleiding... ... 9

3.2 De toekenningsprocedure voor de nieuwbouw, 1969-1985 ... 9

3.3 De toekenningsprocedure voor de nieuwbouw, vanaf 1986 ... 13

3.4 De berekeningswijze bij de regelingen uit 1968 ... .. ... 15

3.5 De berekeningswijze bij de dynarnische-kostprijsmethode ... 17

3.6 De berekeningswijze bij de netto-contantewaardemethodiek . . . 20

3.7 Tot slot . . . 21

4. DE OBJECfSUBSIDIES BIJ DE VERBETERING VAN HUURWONINGEN ... 23

4.1 Inleiding ... .. ... 23

4.2 De inhoud van de regelingen . . . 23

4.2.1 Regelingen voor woningen van toegelaten instellingen ... 23

4.2.2 Regelingen voor particuliere huurwoningen ... 26

4.3 Enige kwantitatieve gegevens over de verbeterregelingen ... 26

4.4 De implementatie in het model en enkele uitkomsten ... 28

4.5 Tot slot . . . 30

iti • • M J . . ! ! ! N" IA! M . . . . _ _ Ijl

..

_."p

5.2 De schatting van de latente vraag ... ... 32

5.2.1 Enkele algemene gegevens ... .. . . 32

5.2.2 De schattingsprocedure en het schattingsresultaat . . . 34

5.3 De aanpassingen van de regeling . . . 36

5.4 Tot slot ... .. . . 38 6. DE BASISVARIANT ... ... 39 6.1 Inleiding.... ... .. . . 39 6.2 De veronderstellingen ... . . . 39 6.3 De uitkomsten, 1991-1999 ... . . . 40 6.4 Tot slot . . . 43

7. DE UITKOMSTEN VAN ENKELE VARIANTEN . ... 47

7.1 Inleiding ... . . . 47 7.2 Het kader ... .. . . 47 7.3 De varianten ... . . . 49 7.4 Tot slot . . . ... . . 55 8. SAMENVAITING EN CONCLUSIES ... 59 LITERATUUR ....... 63

1, . . . . . ' _ I J ' I I .! ! !, I1 I \ ! ! Ir" ... n , . " . , . _ _ ... _

VOORWOORD

In dit werkdocument wordt verslag gedaan van een onderzoek naar het effect dat een extra huurverhoging heeft op de hoogte van de objectsubsidie en de individuele huursubsidies. In samenhang hiermee komt ook aan de orde in welke mate verhuurders extra inkomsten genieten en huurders extra uitgaven hebben als gevolg van dezelfde extra huurverhoging.

Het onderzoek is uitgevoerd met het FISTROVOL-model dat een dynamisch micro-simulatiemodel voor de Nederlandse volkshuisvesting vormt. In het kader van dit onderzoek is het model uitgebreid met een onderdeel waarmee de objectsubsidies in de huursector kunnen worden gesimuleerd.

Het ministerie van VROM heeft de opdracht tot dit onderzoek gegeven. De begeleiding was in de handen van drs. N. Boxhoorn van de Directie Onderzoek en Kwaliteitszorg van het Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting.

Johan Conijn december 1992

1

INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING

1.1 Inleiding

Een extra huurverhoging leidt voor het Rijk enerzijds tot een vermindering van de objectsubsidies, maar anderzijds tot een vermeerdering van de individuele huursubsidies. Zo wordt een deel van de besparing op de objectsubsidies ongedaan gemaakt door een toename van de individuele huursubsidies. Dit deel wordt van oudsher het weglekeffect genoemd. In het begin van de jaren tachtig is al onderzoek gedaan naar dit weglekeffect (Adviesgroep Partners BV 1983). Toentertijd is geconcludeerd dat in het bijzonder de huurharmonisatie zoals die werd toegepast, leidde tot extra individuele huursubsidies, die de besparing op objectsubsidies ruim overtroffen. Mede op basis van dit onderzoek is nadien de huurharmonisatie gematigd.

Bovendien is er sprake van een ander weglekeffect, dat kwantitatief veel belangrijker is, en dat mede door de verhoging van de trendmatige huurstijging in 1991 van 3 naar 5,5% sterk in de belangstelling is komen te staan. Een extra huurverhoging leidt niet alleen tot een besparing van objectsubsidies, ook het exploitatieresultaat van de verhuurders verbetert aanzienlijk. Wanneer de extra huurverhoging haar oorsprong vindt in de wensen van het Rijk om te bezuinigen, kunnen de extra inkomsten bij de verhuurders ook worden beschouwd als een weglekeffect.

Om een doelmatig huurbeleid te voeren is het voor het Rijk zinvol inzicht te hebben in de financiële consequenties van een verandering in de hoogte van de huurstijging. Deze verandering kan betrekking hebben op de hoogte van de trendmatige huurstijging en ook op het effect van de huurharmonisatie.

Aansluitend bij deze beschrijving luidt de probleemstelling van dit onderzoek: wat is het effect van een huurverhoging op de objectsubsidies en de individuele huursubsidies? Verder zal ook worden ingegaan op het effect dat een huurver-hoging heeft op alle verhuurders, respectievelijk alle huurders tezamen. Aldus kan een samenhangend macro-beeld worden geschetst.

1.2 Nadere uitwerking

De berekening om het effect van een huurverhoging te kunnen bepalen, worden uitgevoerd met het FISTROVOL-model. Dit is een dynamisch microsimulatie-model van de Nederlandse woningmarkt. In het volgende hoofdstuk wordt de werking van het model in hoofdlijnen uiteengezet. Voor dit onderzoek zijn echter allerlei uitbreidingen nodig. Het invoerbestand voor het model, dat een aangepaste en bewerkte versie van het WBO 1985/1986 is, bevat immers geen gegevens die nodig zijn om de objectsubsidies in de huursector te berekenen. In hoofdstuk drie en vier wordt uiteengezet op welke wijze de benodigde gegevens aan het invoerbestand zijn toegevoegd. Het gaat hierbij om informatie over de subsidieregelingen, waarbij de hoogte van de objectsubsidies afhankelijk is van de hoogte van de huurstijging. Andere subsidieregelingen zijn buiten beschou-wing gelaten omdat deze regelingen voor de probleemstelling niet relevant zijn. Vervolgens wordt ook aangegeven op welke wijze het verloop van de objectsub-sidies in het kader van het WBO is berekend. Het tweede onderdeel, waarbij het model aangepast en uitgebreid moet worden, heeft betrekking op de individuele huursubsidie. In hoofdstuk vijf wordt met name ingegaan op de wijze waarop bij de berekening van de individuele huursubsidie wordt gecorrigeerd voor de latente vraag. Daarnaast wordt ook weergegeven op welke wijze recente aanpas-singen van de regeling in het model zijn verwerkt.

De berekeningen van het effect van een huurverhoging worden gerapporteerd in de hoofdstukken zes en zeven. In hoofdstuk zes worden de uitkomsten van de basisvariant weergegeven. De veronderstellingen van deze variant komen in principe overeen met de beleidsuitgangspunten zoals die sinds de Tussenbalans van het voorjaar 1991 gelden. Deze basisvariant vormt het referentiekader waartegen allerlei varianten worden afgezet. Uit het verschil tussen de basisvari-ant en andere varibasisvari-anten, waarin een afwijkende veronderstelling over de huurverhoging is uitgewerkt, kan het effect van een huurverhoging worden afgeleid.

2

DE HOOFDLIJNEN VAN HET

FISTROVOL-MODEL

2.1 Inleiding

De berekeningen voor het onderzoek naar de effecten van een huurverhoging op de objectsubsidies en de individuele huursubsidies, worden uitgevoerd met het FISTROVOL-model. Dit is een dynamisch microsimulatiemodel van de Neder-landse woningmarkt. In dit hoofdstuk wordt in hoofdlijnen uiteengezet hoe het model werkt. Eerst zal in de volgende paragraaf nog worden stilgestaan bij het invoerbestand voor het model.

2.2 Het invoerbestand

Het WBO 1985/1986 vormt het centrale invoerbestand voor het FISTROVOL-model. Het WBO is echter zonder allerlei aanvullende bewerkingen niet goed bruikbaar om als invoerbestand te dienen. Het gaat hierbij om de volgende bewerkingen:

- het bij schatten van waarden voor variabelen waarbij sprake is van partiële non-respons;

- het toevoegen van variabelen die op het WBO ontbreken; - het elimineren van de ongelijke ophoogfactoren;

- het toevoegen van leegstaande woningen aan het WBO. Deze punten zullen achtereenvolgens nader worden toegelicht.

Bij de variabelen van het WBO, die in het FISTROVOL-model nodig zijn, komt in meer of mindere mate partiële non-respons voor. In sommige gevallen is hierin ten dele voorzien door bijschattingen van het CBS. Bij belangrijke variabelen, zoals het inkomen, is er echter sprake van een betrekkelijk groot deel van de respondenten, waarbij de waarde voor deze variabele ontbreekt. Dit vormt een probleem, mede omdat niet a priori aangenomen kan worden dat deze partiële non-respons a-select is. Om dit probleem enigszins te ondervangen is bij alle relevante variabelen de non-respons bijgeschat. Deze bijschattingen vormen uiteraard slechts een benadering van de werkelijke, ontbrekende waarden.

Verder zijn voor het FISTROVOL-model ook variabelen nodig die niet op het WBO voorkomen. Dit is onder meer het geval in de koopsector waar enkele financiële gegevens over de hypotheek en in de huursector waar de woningwaar-deringspunten ontbreken. Ook in de huursector ontbreken allerlei gegevens die nodig zijn om de objectsubsidies te berekenen. De wijze waarop deze laatste gegevens aan het WBO zijn toegevoegd wordt in de volgende hoofdstukken uiteengezet.

De ongelijke ophoogfactoren vormen een ander probleem. De ophoogfactoren zijn door het CBS vastgesteld om de gestratificeerde steekproef op te kunnen hogen tot het niveau van de populatie. Er zijn een groot aantal verschillende ophoogfactoren, afhankelijk van een aantal variabelen zoals leeftijd, geslacht, burgerlijke staat en regio. De verschillende ophoogfactoren leiden tot problemen binnen het FISTROVOL-model. Bij veel gesimuleerde processen is het namelijk nodig respondenten aan elkaar te koppelen. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij nieuwe huishoudensvorming en bij verhuisprocessen. Wanneer respondenten met ongelijkeophoogfactoren met elkaar worden gecombineerd, is het nodig de respondent met de hoogste ophoogfactor op te splitsen. Het gevolg is dat het aantal respondenten voortdurend toeneemt, terwijl de ophoogfactoren steeds kleiner worden. Bij een simulatie over een groot aantal jaren, leidt dit tot problemen. Om dit te ondervangen is een procedure ontwikkeld waarmee de ongelijke ophoogfactoren zijn geëlimineerd zonder dat de representativiteit van het bestand noemenswaardig is verminderd (Ooms, 1990).

Het laatste punt betreft de leegstaande woningen. Het WBO is een steekproef onder personen van 18 jaar en ouder, als gevolg waarvan de woningen die leegstaan, ontbreken in de steekproef. Dit leidt ertoe dat de omvang van de woningvoorraad met het WBO wordt onderschat. Bovendien zijn bij de simulatie

van het verhuisproces met hetFISTROVOL-model leegstaande woningen nodig

waarnaar huishoudens kunnen verhuizen. Daarom zijn met behulp van de schaarse gegevens over de leegstand in Nederland leegstaande woningen aan het WBO toegevoegd.

Als gevolg van de bijschattingen en de uitgevoerde bewerkingen is er een nieuw bestand ontstaan dat op onderdelen sterk verschilt van het oorspronkelijke WBO. Dit WBO/OTB-invoerbestand vormt de basis voor de simulaties met het FISTROVOL-model.

2.3 De hoofdlijnen van het model

Het FISTROVOL-model is een dynamisch microsimulatiemodel, waarvan de structuur in schema 1 is weergegeven.

Het startpunt voor de simulatie vormt de woningmarktsituatie aan het einde van het voorafgaande jaar. In het eerste jaar van de berekeningen is dit ultimo 1985. 4

Schema 1 De structuur van het FISTROVOL-model: microsimulatiemodel voor de Nederlandse woningmarkt

mutaties woningvoorraad vraag naar woningen woningmarktsituatie op tijdstip (t - 1) woningmarktsituatie partieel aangepast allocatie mechanisme woningmarktsituatie op tijdstip (t) woonuitgaven op tijdstip (t) mutaties huishoudens aanbod van woningen

Dan ondergaan eerst de woningvoorraad en de huishoudenssituatie veranderin-gen.

In de woningvoorraadmodule worden allerlei gegevens aangepast waarbij rekening wordt gehouden met de volgende processen:

- nieuwbouw van woningen die in principe exogeen is in het model, en ontleend wordt aan de woningbouwprogramma's van het ministerie;

- onttrekking van woningen die gebaseerd is op onttrekkingskansen die afban-kelijk zijn van de ouderdom van de woning, de eigendomsverhouding en het onderscheid eengezins/meergezins;

- verbetering van woningen die in principe exogeen is, en ook is gebaseerd op verbeterprogramma's van het ministerie; er wordt ook rekening gehouden met ongesubsidieerde verbeteringen;

- omzetting van huur- naar koopwoningen waarbij elke huurwoning een gelijke kans heeft om te worden omgezet met uitzondering van de dynamische-kostprijswoningen waarbij de kans op nul is gesteld;

- prijsveranderingen die in de huursector tot stand komen op basis van een getrouwe simulatie van het huurbeleid en in de koopsector via een exogeen stijgingspercentage voor de verkoopwaarde.

De huishoudensmodule vormt het tweede deel van het model. Ook in dit deel worden jaarlijks allerlei gegevens aangepast. De kern van deze module wordt gevormd door het PRIMOS-huishoudensmodel dat in het FISTROVOL-model is opgenomen. Er worden 10 verschillende huishoudenstypen onderscheiden. Door middel van allerlei overgangskansen kan de huishoudenssituatie veranderen. Voorts wordt jaarlijks rekening gehouden met aanpassingen in de opleiding en de sociaal-economische positie van de personen. Deze aanpassingen zijn ook op overgangskansen gebaseerd. Nadat deze aanpassingen zijn verricht wordt het inkomen bepaald. Zowel voor het hoofd van het huishouden als voor de eventu-ele partner wordt het belastbaar inkomen geschat op basis van de persoonsken-merken. Nadat deze inkomens zijn bepaald, kan op basis van de belastingregel

-geving het netto-huishoudensinkomen worden berekend.

De gesimuleerde veranderingen in de woningvoorraad en de huishoudenssituatie worden gevolgd door het allocatiemodel, waarin de verhuizingen plaatsvinden. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in de vraag en het aanbod van woningen. De vraag naar woningen wordt in twee stappen bepaald. Eerst wordt de verhuisgeneigdheid geschat; vervolgens wordt, gegeven de wens om te verhui-zen, bepaald welke woning door het huishouden wordt gewenst. Het aanbod van woningen wordt gevormd door de leegstaande woningen uit de vorige periode en de nieuwbouw van woningen uit de actuele periode.

Vraag en aanbod worden met elkaar geconfronteerd via het allocatiemechanis-me. Het allocatieproces vindt jaarlijks plaats in zes subperioden. In elke periode wordt de allocatiecyclus volledig doorlopen. Het aanbod in elke periode bestaat uit de leegstaande woningen aan het begin van de periode plus één zesde van de nieuwbouw van woningen in het desbetreffende jaar. De vraag bestaat uit één

zesde van alle verhuisgeneigde huishoudens plus één zesde van alle starters. Voor een deel zullen huishoudens verhuizen naar een andere woning dan de gewenste. Dit substitutieproces is gebaseerd op een substitutiematrix, waarin de kansverdeling is opgenomen voor de andere woningtypen als het gewenste woningtype niet meer beschikbaar is. Het eindresultaat is een nieuwe woning-marktsituatie voor het desbetreffende jaar.

Het laatste onderdeel van het model betreft de berekening van de netto-woon-uitgaven van de huishoudens. In de huursector zijn deze woonnetto-woon-uitgaven gelijk aan de 'basishuur minus de individuele huursubsidie. In de koopsector worden de woonuitgaven op kasbasis berekend. De hypotheekuitgaven worden gesimuleerd. Verder wordt rekèning gehouden met eventuele rijksbijdragen. Ook het fiscale effect van het eigen-woningbezit wordt met het model berekend. Daarnaast wordt rekening gehouden met forfaitaire onderhoudsuitgaven, het eigenaars-gedeelte van de onroerend-goed belasting, de opstalverzekering en de eventueel aanwezige erfpachtcanon. Met deze componenten tezamen is het mogelijk om de netto-woonuitgaven in de koopsector te berekenen.

2.4 Tot slot

In dit hoofdstuk zijn de hoofdlijnen van het FISTROVOL-model aan de orde geweest. Hierbij zijn twee zaken onderscheiden. Enerzijds gaat het om het invoerbestand, dat weliswaar is gebaseerd op het WBO 1985/1986, maar door allerlei noodzakelijke aanpassingen en bewerkingen is aangepast om dienst te kunnen doen als invoerbestand voor het model. Anderzijds is de werking van het dynamische micro-simulatiemodel uiteengezet.

- - - -

--

-

- - - --

-3

DE OBJECTSUBSIDIES BIJ DE NIEUWBOUW

VAN HUURWONINGEN

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet op welke wijze de objectsubsidies bij de nieuwbouw van huurwoningen met het model worden gesimuleerd. Het gaat hierbij om objectsubsidies waarvan de hoogte afhankelijk is van de huurstijging. Bovendien zijn, gelet op de probleemstelling, alleen de regelingen van belang op grond waarvan na 1990 nog betalingen worden verricht.

Bij de berekening van de objectsubsidies dienen de periode tot en met 1985 en

de periode vanaf 1986 te worden onderscheiden. De woningen die vóór 1986 zijn

gebouwd, zijn in principe op het WBO/OTB-invoerbestand aanwezig omdat, zoals in het vorige hoofdstuk is uiteengezet, het invoerbestand is gebaseerd op het WBO 1985/1986. Bij de woningen van vóór 1986 kunnen de volgende mogelijkheden worden onderscheiden:

woningwet regeling 1968; - prerniehuur regeling 1968;

- dynarnische-kostprijsregeling 1976 e.v.;

- ongesubsidieerd/regelingen vóór 1968.

De woningen, die vanaf 1985 zijn/worden gebouwd, worden door het model aan de woningvoorraad toegevoegd. Hierbij is het volgende onderscheid van belang: - dynamische-kostprijsregeling;

- netto-contantewaardemethodiek;

- licht gesubsidieerd, dan wel ongesubsidieerd.

In het navolgende wordt uiteengezet op welke wijze bepaald is welke regeling bij de afzonderlijke woningen van toepassing is. Aansluitend wordt weergegeven hoe de objectsubsidies zijn berekend.

3.2 De toekenningsprocedure voor de nieuwbouw, 1969-1985

Bij de huurwoningen die op het WBO/OTB-invoerbestand al aanwezig zijn, moet op basis van de woningkenmerken die beschikbaar zijn, de toekenning van de regeling plaats vinden. De woningkenmerken die hiervoor in aanmerking

komen, zijn het bouwjaar van de woning, de hoogte van de huur en het onder-scheid naar type verhuurder: non-profit en profit. Omdat wordt aangenomen dat het bouwjaar volgens het WBO overeenkomt met het eerste bewoningsjaar, en de woningen die gebouwd zijn onder de subsidieregelingen uit 1968, pas in 1969 voor het eerst worden bewoond, zijn voor de toekenningsprocedure de huurwo

-ningen uit de periode 1969-1985 van belang.

Tabel 1 geeft een overzicht van de huurwoningen naar type verhuurder. De aantallen op het WBO/OTB-invoerbestand komen niet precies overeen met die op het oorspronkelijke WBO, omdat de leegstaande woningen plus de woningen die in de tweede helft van 1985 zijn gebouwd, aan het WBO zijn toegevoegd.

Het gaat in totaal om bijna 1,2 mln huurwoningen, waarvan 83% in bezit is van non-profit verhuurders.

Voordat deze aantallen worden geconfronteerd met de verleende subsidiebe-schikkingen, worden ze eerst vergeleken met het aantal voltooide huurwoningen volgens de Woningstatistiek van het CBS. In tabel 2 is voor de periode 1969

-1985 het aantal voltooide huurwoningen opgesplitst naar financieringscategorie. Het totaal aantal voltooide huurwoningen is volgens het CBS ook bijna 1,2 mln en komt daarmee goed overeen met het aantal volgens het WBO/OTB-invoer-bestand. Bij de afzonderlijke bouwjaren zijn de verschillen tussen de twee

Tabell jaar 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 totaal

Het aantal gereedgekomen huurwoningen naar type verhuurder volgens het WBO/OTB-invoerbestand, 1969-1985

non.profit profit totaal 59.700 13.800 73.500 65.700 14.200 79.900 62.700 14.700 77.400 66.900 15.900 82.800 75.300 14.500 89.800 67.900 14.800 82.700 42.400 12.200 54.600 40.100 9.600 49.700 40.600 10.800 51.400 44.600 10.500 55.100 39.100 9.600 48.700 57.800 8.000 65.800 66.600 7.800 74.400 75.400 10.900 86.300 67.000 10.600 77.600 60.000 12.200 72.200 42.700 12.100 54.800 974.500 202.200 1.176.700

Bron: WBO IOTB-invoerbestand

- -- -- - - - -- - -- -- - - - _. ---- - _.

bronnen over het algemeen ook beperkt van omvang. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de aantallen volgens het WBO/OTB-invoerbestand een goed uitgangspunt vormen om mee verder te werken. Verder blijkt uit tabel 2 dat in de periode 1969-1985 2,5% van de huurwoningen zonder subsidie tot stand is gekomen.

Vervolgens wordt in tabel 3 een overzicht gepresenteerd van het aantal

verleen-de subsidiebeschikkingen. Gelet op verleen-de vertraging van één jaar tussen de

verle-ning van de subsidiebeschikking en het eerste bewoverle-ningsjaar, is nu de periode 1968-1984 van belang. Er zijn in deze periode in totaal bijna 1,2 mln

subsidiebe-schikkingen verleend. Hierbij dient te worden bedacht dat dit aantal inclusief de gesubsidieerde wo'oneenheden is, terwijl het WBO/OTB-invoerbestand alleen woningen bevat. Anderzijds worden in de praktijk niet alle subsidiebeschikkingen benut omdat er sprake is van enige uitval.

Uit de tabel blijkt dat bij 45% van de gesubsidieerde huurwoningen de dynami-sche-kostprijsregeling van toepassing is, bij 32% de woningwet regeling 1968 en bij 23% de premiehuur regeling 1968. Verder is van belang dat in de periode 1976-1979 de regelingen uit 1968 overlappen met de dynamische-kostprijsrege-ling, omdat er toentertijd sprake was van een overgangsregeling. Voorts hebben alleen non-profit verhuurders gebruik gemaakt van de woningwet regeling 1968,

Tabel 2 Het aantal gereedgekomen huurwoningen naar

financieringscatego-rie volgens het CBS, 1969-1985

woningwet premie vrije sector totaal

jaar incl. AT incl. recreatie

1%9 50.925 26.334 3.257 80.516 1970 45.349 26.052 2.890 74.291 1971 50.025 33.403 1.925 85.353 1972 53.455 41.986 1.918 97.359 1973 55.765 37.626 2.192 95.583 1974 48.257 32.280 1.467 82.004 1975 40.130 23.454 777 64.361 1976 36.420 17.415 569 54.404 1977 35.315 15.122 734 51.171 1978 29.230 11.806 1.036 42.072 1979 23.596 7.208 940 31.744 1980 38.881 9.820 1.267 49.968 1981 54.979 14.538 1.274 70.791 1982 65.589 22.568 1.052 89.209 1983 52.611 21.735 633 74.979 1984 49.233 18.051 2.853 70.137 1985 34.596 16.201 4.009 54.806 totaal 764.356 375.599 28.793 1.168.748

Tabel 3 Het aantal verleende subsidiebeschikkingen voor de huurwoningenl) naar type regeling volgens VROM, 1968 - 1984

woningwet premie huur dynamische

jaar 1968 1968 kostprijs totaal

1968 47.886 22.190 70.076 1969 43.276 35.287 78.563 1970 44.470 40.082 84.552 1971 46.819 39.974 86.793 1972 49.733 35.309 85.042 1973 48.264 29.561 TI.825 1974 40.312 29.268 69.580 1975 41.882 21.921 63.803 1976 8.757 16.193 26.382 51.332 1977 621 819 37.828 39.268 1978 601 34.565 35.166 1979 47.641 47.641 1980 70.993 70.993 1981 92.321 92.321 1982 85.380 85.380 1983 75.834 75.834 1984 65.094 65.094 totaal 372.020 271.205 536.038 1.179.263 1) Inclusief wooneenheden

Bron: Ministerie van VROM

terwijl de beide andere regelingen voor zowel non-profit als profit verhuurders toegankelijk zijn geweest.

Tot slot van deze paragraaf wordt puntsgewijs de feitelijke toekenningsprocedure weergegeven, waarna het resultaat van deze procedure wordt gepresenteerd. De toekenning van de subsidieregeling bij de huurwoningen in het WBO/OTB-invoerbestand is als volgt uitgevoerd:

- het procentuele aandeel voltooide vrije-sectorwoningen volgens het CBS is gebruikt om per jaar aan te geven hoeveel woningen in het WBO/OTB-invoerbestand geen subsidieregeling hebben; aangenomen is dat deze gen uitsluitend in eigendom zijn van profit verhuurders en dat het de wonin-gen met de hoogste huur betreft;

- aangenomen is dat het bouwjaar van de woningen volgens het WBO overeen-komt met het jaar waarin de woning is voltooid, en één jaar later valt dan het jaar waarin de subsidiebeschikking is verstrekt;

- de procentuele verdeling van het aantal subsidiebeschikkingen naar de drie onderscheiden regelingen is gebruikt om op het WBO/OTB-invoerbestand de verdeling over de subsidieregelingen te bepalen;

- de woningen van profit verhuurders, voorzover niet behorend tot de vrije sector, zijn gerekend tot de premiehuur regeling 1968; het overgebleven deel premiehuur regeling 1968 is toegekend aan de woningen van non-profit

verhuurders met de hoogste huur;

- voor de jaren dat de dynamische-kostprijsregeling overlapt met de regelingen van 1968, zijn de woningen van non-profit verhuurders met de laagste huur beschouwd als dynamische-kostprijswoningen; ook de woningen van profit verhuurders, die resteren nadat de vrije-sectorwoningen en de woningen van premiehuur regeling 1968 zijn toegekend, zijn tot de dynamische-kostprijsre-geling gerekend.

Op deze wijze is de toekenning van de subsidieregelingen aan de woningen uitgevoerd. Het eindresultaat is in tabel 4 weergegeven. In hoofdlijnen komt het resultaat goed overeen met hetgeen uit andere bronnen bekend is. Omdat de aantallen woningen van het WBO/OTB-invoerbestand als basis zijn genomen, wijken de aantallen per subsidieregeling enigszins af van de aantallen volgens de verleende subsidiebeschikkingen. Hierbij kan als kanttekening worden geplaatst dat niet alle subsidiebeschikkingen uiteindelijk tot subsidieverplichtingen leiden omdat in een aantal gevallen de beschikking niet is gebruikt. Voor de prernie-huur regeling 1968 is via de Parlementaire Enquête Bouwsubsidies vastgesteld dat er uiteindelijk in totaal 257.000 woningen zijn gesubsidieerd. Dit aantal komt goed overeen met het aantal van 254.800 premiehuurwoningen dat in het WBO/OTB-invoerbestand is toegekend.

Voor de berekening van de objectsubsidies is het nodig om bij de dynarnische-kostprijsregeling nog een verdere opsplitsing aan te brengen. Onder deze regeling zijn verschillende woningcategorieën gesubsidieerd zoals woningwet, corporatie A, premiehuur en premiebeleggers.

In het voorafgaande is al de opsplitsing naar profit en non-profit verhuurder weergegeven. Aanvullend hierop zullen de dynamische-kostprijswoningen van non-profit verhuurders worden opgesplitst naar woningen die via de begroting en woningen die via de kapitaalmarkt zijn gefinancierd. Hiervoor is gebruik gemaakt van de procentuele verdeling van de subsidie beschikkingen tussen wo-ningwet enerzijds, en corporatie A plus premiehuur anderzijds. In tabel 5 is een overzicht weergegeven van de aldus verbijzonderde dynamische-kostprijswo-ningen.

3.3 De toekenningsprocedure voor de nieuwbouw, vanaf 1986

Bij de nieuwbouw vanaf 1986 is de vaststelling van de subsidieregeling die van toepassing is, anders dan bij de nieuwbouw vóór 1986. De reden hiervoor is dat de nieuwbouw vanaf 1986 via het model aan het WBO/OTB-invoerbestand wordt toegevoegd. In het model wordt zoals eerder vermeld onderscheid gemaakt tussen profit en non-profit verhuurders. De aantallen woningen zijn voor de periode 1986-1990 ontleend aan de gegevens van het CBS over de gereedgekomen woningen naar financieringscategorie. Voor de periode na 1990 zijn de aantallen woningen gebaseerd op de woningbouwprogramma's waarbij

... Tabel 4 Het aantal gereedgekomen huurwoningen naar type verhuurder en subsidie-regeling volgens het

WBO/DTB-~ _{invoerbestand, 1969 - 1985}

jaar ongesubsidieerd premiehuur 1968 woningwet 1968 dynamische kostprijs totaal profit profit non-profit profit non-profit profit non-profit

1969 2.900 10.900 11.500 0 48.200 0 0 73.500 1970 3.100 11.100 23.400 0 42.300 0 0 79.900 1971 1.700 13.000 22.900 0 39.800 0 0 77.400 1972 1.700 14.200 23.100 0 43.800 0 0 82.800 1973 2.100 12.400 24.000 0 51.300 0 0 89.800 1974 1.500 13.300 17.500 0 50.400 0 0 82.700 1975 700 11.500 11.200 0 31.200 0 0 54.600 1976 500 9.100 7.800 0 32.300 0 0 49.700 19n 700 10.100 5.900 0 8.600 0 26.100 51.400 1978 1.400 1.100 0 0 800 8.000 43.800 55.100 1979 1.500 800 0 0 0 7.300 39.100 48.700 1980 1.600 0 0 0 0 6.400 57.800 65.800 1981 1.300 0 0 0 0 6.500 66.600 74.400 1982 1.000 0 0 0 0 9.900 75.400 86.300 1983 600 0 0 0 0 10.000 67.000 77.600 1984 3.000 0 0 0 0 9.200 60.000 72.200 1985 4.000 0 0 0 0 8.100 42.700 54.800 totaal 29.300 107.500 147.300 0 348.700 65.400 478.500 1.176.700 Bron: WBO fOTB-invoerbestand

Tabel 5 Nadere uitsplitsing van de dynamische-kostprijswoningen volgens het WBO/OTB-invoerbestand, 1977 - 1985

non-profit

jaar profit begroting kapitaalmarkt totaal

19TI 0 26.100 0 26.100 1978 8.000 28.500 15.300 51.800 1979 7.300 38.600 500 46.400 1980 6.400 42.700 15.100 64.200 1981 6.500 40.000 26.600 73.100 1982 9.900 37.500 37.900 85.300 1983 10.000 19.000 48.000 TI.OOO 1984 9.200 36.100 23.900 69.200 1985 8.100 29.100 13.600 50.800 totaal 65.400 297.500 180.900 543.900

Bron: WBO fOTB-invoerbestand

rekening is gehouden met enige uitval onder de verleende subsidiebeschikkingen en met toevoegingen aan de woningvoorraad anders dan door nieuwbouw. Ver-volgens is bij deze woningen bepaald of een subsidieregeling van toepassing is. Dit is als volgt gedaan:

- de nieuwbouw van non-profit verhuurders met bouwjaar 1986 tot en met 1992 is volledig toegerekend aan de dynamische-kostprijsregeling; de verdeling naar kapitaalmarkt of begroting is totstandgekomen op basis van de verleende subsidiebeschikkingen;

- de nieuwbouw van non-profit verhuurders die na 1992 is gereedgekomen, is toegerekend aan de netto-contantewaardemethodiek;

- de nieuwbouw van profit verhuurders die gereedgekomen is in de periode 1986-1989, is deels toegerekend aan de dynamische-kostprijsregeling; de mate waarin dit is gebeurd is bepaald via de verleende subsidiebeschikkingen; hierbij zijn de woningen met de laagste huur genomen.

3.4 De berekeningswijze bij de regelingen uit 1968

Bij de woningen waarbij is bepaald dat de premiehuur regeling 1968 dan wel de woningwet regeling 1968 van toepassing is, moet worden vastgesteld hoe vanaf 1985 het verloop van de objectsubsidies is. Hiervoor zijn allerlei gegevens nodig,

die niet op het WBO/OTB-invoerbestand beschikbaar zijn. Om hierin te voorzien is het exploitatieverloop vanaf het bouwjaar tot aan 1985 gesimuleerd. Op grond van deze simulatie kunnen de benodigde gegevens aan het WBO / OTB-invoerbestand worden toegevoegd, waarna vervolgens het verloop van de

objectsubsidies voor de periode 1986-1999 kan worden gesimuleerd.

- de kale huur volgens het WBO/OTB-invoerbestand is met behulp van de trendmatige huurstijging uit het verleden teruggerekend naar het aanvangsni-veau;

- op basis van de gunningscijfers is voor elk bouwjaar het gemiddelde aan-vangshuurpercentage berekend; dit percentage is gebruikt om met het berekende huurniveau per woning de stichtingskosten bij aanvang van de exploitatie te berekenen;

- met de berekende stichtingskosten, het rendementspercentage ten tijde van de gunning en andere relevante gegevens is velVolgens de exploitatie gesimuleerd volgens de regeling.

Beide regelingen uit 1968 zijn gebaseerd op de traditionele-kostprijsmethode. Rente en aflossing worden via een gelijkblijvende annuïteit bepaald. De kost-prijshuur bestaat behalve uit deze annuïteit uit bijkomende exploitatie-uitgaven zoals onderhoud, verzekeringen, belasting, huurdelVing en dergelijke. Voor de hoogte van deze bijkomende exploitatie-uitgaven zijn in de periode 1969-1989 de feitelijke bedragen van de regeling genomen; na 1989 worden de bijkomende exploitatie-uitgaven jaarlijks met een stijgingsfactor aangepast. De objectsubsidie is in principe gelijk aan de aldus berekende kostprijshuur minus de vraaghuur van de woning. De vraaghuur wordt jaarlijks aangepast met de feitelijke huurstij-ging, bestaande uit de trend plus de harmonisatie.

De twee regelingen kennen bovendien specifieke bepalingen, die bij de simulatie deels buiten beschouwing blijven. Er wordt derhalve gewerkt met een gestyleer-de weergave van gestyleer-de twee regelingen. De volgengestyleer-de punten zijn wel in het mogestyleer-del meegenomen:

- elke tien jaar wordt als gevolg van de rente-conversie de annuïteit aangepast op grond van het nieuwe rendementspercentage;

- de rente-conversie in het 21e exploitatiejaar leidt niet meer tot een aanpassing van de objectsubsidie; bij de berekening van de objectsubsidie blijft vanaf het 21e jaar de annuïteit uit het voorafgaande tijdvak van kracht;

- bij de premiehuur regeling 1968 leidt de rente-conversie in het He jaar alleen tot wijziging van de objectsubsidie als de woning in het 10e jaar nog niet bijdragevrij is; als de woning wel bijdragevrij is, zal ook na de rente-conversie geen objectsubsidie meer worden uitgekeerd.

Met deze procedure is het mogelijk de objectsubsidies te berekenen en deze te vergelijken met de realisatiegegevens en de begrotingscijfers van het ministerie. Deze vergelijkingsperiode begint in 1975 en loopt tot en met 1995, aangezien de meerjarenraming uit de begroting van 1991 tot dat jaar gaat. Bij de berekening is, zoals in de praktijk ook het geval is, een betaalsleutel gehanteerd om de uitgavenverplichtingen om te zetten naar kasuitgaven. Voorts zijn veronderstel-lingen voor de periode 1990-1995 gehanteerd die zo veel mogelijk aansluiten bij die uit de begroting van 1991: trendmatige huurstijging van 3%, lastenstijging van 2%, rendement op staatsleningen in 1990 9%, in 1991 8,75% en in latere jaren 6%. Het resultaat van de berekeningen is in tabel 6 weergegeven. Over het 16

.

....

" 1 I .!

'

''_

I

. I r !WIJ I 1 1 " ' 1 '1 M4,1 NB·

Tabel 6 De objectsubsidies voor premiehuur en woningwet regeling 1968, volgens het model en de begroting, mln gids, 1975-1995

model begroting

(premiehuur

jaar premiehuur woningwet totaal plus woningwet)

1975 366 556 922 911 1976 443 685 1.128 1.080 1977 486 789 1.275 1.286 197~ 516 822 1.338 1.381 1979 518 807 1.325 1.323 1980 490 793 1.283 1.358 1981 465 795 1.259 1.266 1982 453 799 1.252 1.190 1983 454 815 1.269 1.265 1984 442 807 1.248 1.151 1985 418 780 1.197 1.091 1986 379 734 1.113 902 1987 319 642 %1 845 1988 262 567 830 740 1989 228 524 753 714 1990 207 488 695 571 1991 186 449 634 508 1992 165 409 574 431 1993 145 370 515 356 1994 126 332 459 294 1995 110 298 409 245

Bron: FISTROVOL-model, OTB Ministerie van VROM

algemeen is de simulatie van deze objectsubsidies redelijk verlopen. In de periode 1975-1985 levert het model een lichte onderschatting van de objectsubsi-dies op, vanaf 1986 overschat het model de objectsubsiobjectsubsi-dies enigszins.

3.5 De berekeningswijze bij de dynamische-kostprijsmethode

Ook bij de woningen die volgens de dynamische-kostprijsmethode worden gesubsidieerd, moet worden vastgesteld hoe het verloop van de objectsubsidies vanaf 1985 is. Hierbij wordt in hoofdlijnen dezelfde procedure gevolgd als bij de regelingen van 1968. Dit betekent dat bij de woningen, die vóór 1986 zijn gebouwd, het verloop van de exploitatie vanaf het bouwjaar wordt gesimuleerd. Op deze wijze kunnen de benodigde gegevens aan het WBO/OTB-invoerbestand worden toegevoegd. Bij de woningen die vanaf 1986 zijn/worden gebouwd kan de simulatie van het exploitatieverloop starten op het moment dat de woningen als nieuwbouw aan het bestand worden toegevoegd.

Bij de dynamische-kostprijsmethode is de objectsubsidie eveneens gelijk aan de

kostprijshuur minus de vraaghuur. De berekeningswijze van de dynamische

kostprijshuur is echter geheel anders dan bij de traditionele kostprijshuur. Het

uitgangspunt bij de dynamische-kostprijsmethode is dat de contante waarde van de opbrengsten tijdens de exploitatie gelijk is aan de contante waarde van de

kosten. De opbrengsten voor de verhuurder, bestaande uit de vraaghuur en de

objectsubsidie, worden geacht jaarlijks toe te nemen met een vooraf vastgesteld

huurstijgingspercentage. Tot de kosten behoren de stichtingskosten van de

woning, de variabele exploitatiekosten, die jaarlijks met een bepaald percentage

toenemen, en de constante exploitatiekosten. Het aanvangsniveau van de

dynamische kostprijshuur wordt, gegeven het veronderstelde

huurstijgingspercen-tage, zodanig bepaald dat de contante waarde van de opbrengsten gelijk is aan

de contante waarde van de kosten. Mede afhankelijk van de hoogte van het

veronderstelde huurstijgingspercentage, is het aanvangsniveau van de dynamische

kostprijshuur relatief laag. Als gevolg van de jaarlijkse stijging is, bezien over de

gehele exploitatieperiode, de kostprijshuur toch kostendekkend. Door het relatief

lage aanvangsniveau van de kostprijshuur ontstaan er de eerste jaren van de

exploitatie liquiditeitstekorten, die met een klimlening kunnen worden

opgevan-gen. Ook de objectsubsidie start op een relatief laag niveau, maar zal vervolgens

in principe stijgen met het veronderstelde huurstijgingspercentage.

Het model, waarmee de objectsubsidies worden berekend, is wederom een

stylering van de feitelijke regeling. Onder meer met de volgende punten is

rekening gehouden:

- de bepaling van de dynamische kostprijshuur bij de start van de

woningexploi-tatie vindt plaats op basis van de relevante parameters tijdens de gunning;

- elke tien jaar wordt de rente geconverteerd, waarbij ook de huur- en

lasten-parameter worden aangepast; bij een deel van de sociale-huurwoningen, die

via de kapitaalmarkt zijn gefinancierd, is er in het 11e exploitatiejaar geen

rente-conversie;

- in 1986 en 1988 zijn de variabele exploitatiekosten extra verhoogd met respectievelijk

f

75,- en

f

50,-;

- de berekening van de feitelijke objectsubsidies is uitgevoerd via de jaarlijkse nacalculatie op basis van de feitelijke trendmatige huurstijging en de feitelijke lastenstijging;

- bij de nieuwbouw is vanaf het gunningsjaar 1988 de 'ontdynamisering' volledig doorgevoerd door de huur- en de lastenparameter op nul te zetten; bij de

conversie van de bestaande woningen in het Ile jaar is de 'ontdynamisering'

gedifferentieerd ingevoerd; bij de conversie van woningen van non-profit

verhuurders, die via de begroting zijn gefinancierd, zijn beide parameters

vanaf 1989 op nul gezet; bij de andere woningen is de 'ontdynamisering' pas in 1993 ingevoerd.

Zoals is aangegeven, wordt bij een deel van de non-profit woningen, die via de

kapitaalmarkt zijn gefinancierd, in het 11e exploitatiejaar de rente niet

aange-past. De huur- en de lastenparameter worden wel geconverteerd. Tabel 7 geeft

Tabel 7 Het deel van de non-profit woningen, gefinancierd via de kapitaal-markt, zonder rente-aanpassing in het lle exploitatiejaar, per gunningsjaar, in procenten, 1977-1984

jaar aandeel jaar aandeel

1977 25 1981 91

1978 66 1982 71

1979 88 1983 60

1980 97 1984 28

Broil: Ministerie van VROM

een overzicht van de mate waarin de aanpassing van de rente achterwege blijft.

Met het aldus ontwikkelde model is het mogelijk de objectsubsidies volgens de dynamische-kostprijsmethode te berekenen. Deze uitkomsten kunnen worden vergeleken met de realisatiegegevens en de begrotingscijfers van het ministerie.

Tabel 8 De objectsubsidies voor dynamische-kostprijswoningen, volgens het

modell) en de begroting, mln gids, 1978-1995

model begroting

profit non-profit totaal

jaar kapitaalmarkt begroting

1978 0 0 11 11 2 1979 2 8 29 38 38 1980 5 14 53 71 64 1981 14 39 122 174 122 1982 33 109 260 403 276 1983 74 273 444 792 702 1984 126 492 592 1.209 1.259 1985 163 636 708 1.507 1.941 1986 195 717 846 1.759 2.231 1987 230 804 1.006 2.040 2.498 1988 266 911 1.167 2.344 2.995 1989 292 1.024 1.267 2.583 3.175 1990 328 1.175 1.394 2.897 3.354 1991 356 1.360 1.614 3.330 3.622 1992 352 1.567 1.723 3.642 4.072 1993 339 1.868 1.695 3.903 4.4S9 1994 331 2.137 1.650 4.118 4.640 1995 335 2.266 1.655 4.257 5.000

Bron: FISTROVOL-model, OTB Ministerie van VROM

Als vergelijkingsperiode is de periode 1978-1995 beschikbaar. Voorts zijn weer de veronderstellingen gehanteerd die ook ten grondslag hebben gelegen aan de berekeningen in de begroting en de meerjarenraming van 1991. Het verloop van de dynamische objectsubsidies is in tabel 8 weergegeven. De met het model berekende objectsubsidies zijn exclusief de objectsubsidies voor wooneenheden en bedden in bejaardentehuizen, zodat de uitkomsten volgens het model niet di-rect vergelijkbaar zijn met die volgens de begroting. Wanneer voor dit verschil wordt gecorrigeerd, kan worden gesteld dat de uitkomsten van het model goed overeenkomen met die van de begroting.

3.6 De berekeningswijze bij de netto-contantewaardemethodiek

In 1992 is de dynamische-kostprijsmethodiek vervangen door de netto-contante-waardemethodiek, waardoor de woningen die vanaf 1993 gereed komen via een andere systematiek worden gesubsidieerd. Omdat deze regeling in de toekomst ligt, behoeft op dit moment nog geen rekening te worden gehouden met realisa-tiegegevens en bijzonderheden die zich bij de uitvoering van de regeling hebben voorgedaan.

Bij de netto-contantewaardemethodiek zijn twee punten van belang:

- de berekeningswijze van de contante waarde van de subsidies bij de aanvang van de exploitatie;

- de jaarlijkse betaling van de subsidies totdat de contante waarde is bereikt. Voor de berekening van de contante waarde van de subsidies wordt vooraf het exploitatieverloop opgezet. Hierbij worden veronderstellingen gemaakt voor de huurinkomsten voor de verhuurders, te weten het aanvangshuurniveau en de huurstijging tijdens de exploitatie. De kosten voor de verhuurder bestaan uit een vijftigjarige gelijkblijvende annuïteit en bijkomende exploitatiekosten, die geacht worden met een zeker percentage te stijgen. Gedurende de eerste jaren van de exploitatie zullen de kosten voor de verhuurder groter zijn dan de huurinkom-sten. Na verloop van tijd zal door de opgetreden huurstijging het tekort in de exploitatie echter zijn opgeheven, waarna er overschotten zullen gaan ontstaan. De contante waarde van de subsidies is gelijk aan de contante waarde van de exploitatietekorten in het eerste deel van de exploitatie. Hierbij wordt het rendement op staatsleningen plus een rente-écart van 0,5% als disconterings-factor gebruikt. De subsidie wordt in gelijke jaarbedragen uitgekeerd ter grootte van 10% van de oorspronkelijk vastgestelde contante waarde. De betaling van de jaarbedragen wordt voortgezet totdat de contante waarde van de jaarbedragen de beoogde omvang heeft bereikt. Hierbij is er in het lle jaar en het 21e jaar nog een renteconversie als het rendement op staatsleningen dan afwijkt van het rendement bij aanvang van de exploitatie.

IIhMj'IjI--'8"W· • • • j·' . . . rlt'd'" • I I / j I , ! .,j!!!! . ' ' ' ' ' _ " _ r wr_ M I .

3.7 Tot slot

In hoofdlijnen is de simulatie van de objectsubsidies bij de nieuwbouw van woningen geslaagd. Het niveau en het verloop van de objectsubsidies voor de onderscheiden regelingen komt redelijk goed overeen met hetgeen uit de realisatie- en begrotingscijfers van het ministerie bekend is. Dat er verschillen tussen de modeluitkomsten en de gegevens van het ministerie zijn, is voor een deel inherent aan het kader waarbinnen de simulatie is uitgevoerd. Het WBO/OTB-invoerbestand is als uitgangspunt genomen, waardoor bij de simula-tie van de objectsubsidies rekening gehouden moest worden met de steekproef-gegevens van het WBO. Voor het doel van dit onderzoek, namelijk het simule-ren van de verandering van de objectsubsidies door een andere huurstijging, is het model goed bruikbaar.

4

DE OBJECTSUBSIDIES BIJ DE VERBETERING

VAN HUURWONINGEN

4.1 Inleiding

In de loop der jaren zijn er een groot aantal subsidieregelingen voor de verbete-ring van huurwoningen van kracht geweest. Voor een deel van deze regelingen geldt dat er objectsubsidies uit voortvloeien in 1991 of later en dat de omvang van de subsidies afhankelijk is van de huurverhoging. Deze regelingen zijn voor de probleemstelling van belang en het verloop van deze subsidies dient binnen het model te worden gesimuleerd.

In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens de volgende punten aan de orde: - de globale inhoud van de verbeteringsregelingen die vanaf 1970 van kracht

zijn geweest;

- enige kwantitatieve gegevens over de relevante verbeteringsregelingen;

de implementatie van de verbeteringsregelingen in het model en een overzicht van enige uitkomsten.

4.2 De inhoud van de regelingen

De globale beschrijving van de regelingen bestrijkt de periode vanaf 1970 tot nu. Hierbij ligt het zwaartepunt bij de regelingen op grond waarvan een jaarlijkse bijdrage wordt verstrekt die afhankelijk is van de feitelijke huurstijging. Regelin-gen met een bijdrage ineens, dan wel jaarlijkse bijdraRegelin-gen die onafhankelijk zijn van de hoogte van de huurstijging, zijn voor onderzoek naar het weglekeffect immers niet van belang. Bij de regelingen kan voorts de volgende tweedeling worden gehanteerd:

- verbeteringen van huurwoningen van toegelaten instellingen;

- verbeteringen van particuliere huurwoningen.

Beide categorieën regelingen zullen afzonderlijk worden behandeld. 4.2.1 Regelingen voor woningen van toegelaten instellingen

Voor de woningen van toegelaten instellingen kunnen de volgende perioden en de daarin vigerende regelingen worden onderscheiden. Hierbij dient te worden

bedacht dat bij de beschrijving van de regelingen en bij de nadere uitwerking binnen het model noodzakelijkerwijs geabstraheerd is van allerlei specifieke aspecten van de afzonderlijke regelingen.

1970 -1972

Verbeteringen van vooroorlogse woningwetwoningen vinden plaats met jaarlijkse bijdragen in het exploitatietekort.

BIJDRAGE (T) '" 0,75

*

[ANN

*

VI( - HV(T)] HV(T) '" HV(I)

*

(I + TREND (T»

* *

(T-I)

HV(1) '" 0,025

*

VK BUDRAGE(T) ANN VI( HV (1) TREND (T) de objectsubsidie in jaar T

de 25-jarige annuïteit met IO-jaarlijkse renteconversie de verbeterkosten

de huursprong als gevolg van de verbetering de trendmatige huurverhoging in jaar T

De huursprong na verbetering bedraagt 2,5% van de verbeterkosten. De annu-iteit over de verbeterkosten verminderd met de huursprong, wordt voor 75% gesubsidieerd. Als gevolg van de trendmatige huurverhoging wordt de objectsub-sidie jaarlijks afgebroken.

1973 -1980

Zowel vooroorlogse als na-oorlogse woningwetwoningen kunnen worden verbe-terd met jaarlijkse bijdragen.

Voor vooroorlogse woningen geldt: BIJDRAGE(T) '" ANN

*

VI( - HV(T) Voor na-oorlogse woningen:

BIJDRAGE(T) '" 0,5

*

(ANN

*

VK - HV(T»

De huursprong na verbetering en de annuïteit worden op dezelfde manier vastgesteld als in het voorafgaande. De hoogte van de bijdrage is verder afhan-kelijk van het totale exploitatieresultaat van de woning. Dit blijft in de regeling noodgedwongen buiten beschouwing.

1981 - 1983

De regeling is behalve op vooroorlogse en na-oorlogse woningwetwoningen, ook van toepassing op aangekocht bezit. De subsidieregeling voor aangekocht bezit 24

komt overeen met die voor vooroorlogse woningwetwoningen. Er is alleen sprake van een rente-écart van 0,625% omdat de financiering van aangekocht

bezit via de kapitaalmarkt loopt. Dit rente-écart geldt ook voor een deel van de verbeterde woningwetwoningen die eveneens met een kapitaalmarktlening zijn gefinancierd. De vaststelling van de jaarlijkse bijdragen is verder ongewijzigd.

1984 - 1986

Bij de verbetering van na-oorlogse woningwetwoningen wordt nu een bijdrage ineens verstrekt, zodat deze verbeteringen hiervoor niet meer van belang zijn.

Bij ·vooroorlogse woningwetwoningen en aangekocht bezit zijn er bij de

vaststel-ling van de jaarlijkse bijdragen drie veranderingen:

- de afschrijvingstermijn is afhankelijk van de hoogte van de verbeterkosten:

VK

n = ( -

*

100 ) I 2

NB

n : de afschrijvingstermijn VK : de verbeterkosten

NB : de kosten van vergelijkbare nieuwbouw (hier:

f

100.000,-)

- bij de regeling wordt onderscheid gemaakt tussen ingrepen met uitsluitend groot-onderhoud en die met tevens verbetering; in het eerste geval blijft de huursprong na de verbetering achterwege.

- de huursprong na verbetering is afhankelijk van de hoogte van de verbeter-kosten: als VKfNB < 0,2 dan HV(l)

=

0,01

*

VK als VKfNB < 0,5 dan HV(l) = 0,01

*

(0,2

*

NB) + 0,02

*

(VK - 0,2

*

NB) als VKfNB < 0,8 dan HV(1) = 0,01

*

(0,2

*

NB) + 0,02

*

(0,3

*

NB) + 0,03

*

(VK - 0,5

*

NB) 1987 - 1989

Voor de verbetering van huurwoningen worden alleen nog maar bijdragen ineens verstrekt. Deze regeling kan dus verder buiten beschouwing blijven.

1990 -1991

Bij de ingrijpende verbetering van woningwetwoningen wordt de contante waarde van de bijdragen vooraf bepaald. Vervolgens wordt jaarlijks 10% van deze bijdrage uitbetaald. Aangezien deze bijdragen al zijn bepaald is er geen relatie meer met de feitelijke huurstijging.

1992 - 1999

Er wordt alleen bij hoog-niveau renovatie van vooroorlogse woningen een jaarlijkse bijdrage verstrekt. De contante waarde van de jaarlijkse bijdrage wordt vooraf bepaald· en is gelijk aan de contante waarde van de bijdragen voor de nieuwbouw in de sociale huursector. Er is nu wél een relatie met de (verwachte) trendmatige huurstijging. Voor de wijze waarop de contante waarde van de bijdrage wordt bepaald, wordt verwezen naar het onderdeel nieuwbouw.

4.2.2 Regelingen voor particuliere huurwoningen

Bij particuliere huurwoningen kunnen achtereenvolgens de volgende regelingen worden onderscheiden.

1977 - 1984

Volgens deze regeling worden zowel bijdragen ineens, als jaarlijkse bijdragen verstrekt. De jaarlijkse bijdragen zijn gelijk aan vooraf vastgestelde percentages van de verbeterkosten, zodat er geen relatie is met de huurstijging.

1985 - 1986

Bij de verbetering van vooroorlogse particuliere huurwoningen wordt er een jaarlijkse bijdrage verstrekt, waarvan de omvang op bijna dezelfde wijze wordt vastgesteld als bij woningwetwoningen. Er is alleen een forfaitaire aftrek van 20% ingebouwd ter correctie van de invloed van de fiscus bij belastingplichtige eigenaren.

BIJDRAGE(T) :; ANN

*

(0,8

*

VK) - HV(T)

Bij de bepaling van de afschrijvingstermijn wordt weer dezelfde relatie gelegd met de hoogte van de verbeterkosten. Verder wordt hetzelfde onderscheid tussen groot-onderhoud en verbetering gehanteerd. Ook de huursprong na verbetering kent dezelfde gestaffelde opbouw. Het rente-écart ten opzichte van de rentevoet bij woningwetleningen is 0,75%.

1987 - 1989

Op particuliere huurwoningen is dezelfde regeling met bijdragen ineens van toepassing als bij woningwetwoningen.

Na 1989 is er voor de particuliere huurwoningen geen afzonderlijke verbeterings-regeling meer die van belang is voor dit onderzoek.

4.3 Enige kwantitatieve gegevens over de verbeterregelingen

In deze paragraaf wordt een overzicht gepresenteerd van het aantal subsidiebe-schikkingen en de gemiddelde verbeterkosten, waarmee op grond van de weergegeven regelingen de objectsubsidies worden berekend. In tegenstelling tot

Tabel 9 jaar 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986

Het aantal te verbeteren huurwoningen van toegelaten instellingen en de gemiddelde verbeterkosten, 1970-1986 aantal met zonder huursprong huursprong 5.131 4.059 5.779 9.495 10.723 10.826 11.762 8.137 7.425 8.572 7.752 9.815 10.362 15.056 6.481 4.590 7.103 6.135 6.707 7.283 vooroorlogs verbeterkosten met zonder huursprong huursprong 12.208 12.611 21.304 21.304 26.791 31.909 38.991 54.116 51.448 56.395 70.060 71.085 73.145 47.803 67.799 33.700 67.816 30.171 66.200 26.919 na-oorlogs aantal verbeterkosten n.v.! n.v.!. n.v.! n.v.!. n.v.!. n.v.!. n.v.!. n.v.! n.v.!. n.v.!. 5.577 15.580 9.922 15.740 11.282 21.877 11.683 29.759 15.851 24.211 16.538 25.655 20.440 30.261 21.807 33.264 27.339 24.241 555 24.425 n.v.!. n.v.!. n.v.!. n.v.t.

Bron: Ministerie van VROM

hetgeen bij de nieuwbouw is gedaan, is het bij de verbeteringen niet goed mogelijk deze gegevens van het ministerie te vergelijken met een andere bron. Het CBS verzamelt geen gegevens over 'gereedgekomen verbeteringen'. Verder zijn de gegevens op het WBO over de verbeteringen in de huursector om uiteenlopende redenen onvolledig. In ieder geval kan worden geconstateerd dat het aantal subsidiebeschikkingen voor verbeteringen veel groter is dan het aantal

Tabel 10 jaar 1981 1982 1983 1984 1985 1986

Het aantal te verbeteren vooroorlogse woningen in het kader van 'aangekocht bezit' en de gemiddelde verbeterkosten, 1981-1986

aantal verbeterkosten 900 29.940 4.600 41.620 13.700 46.440 8152 58.199 11.592 38.207 14.729 41.199

Tabel 11 Het aantal te verbeteren vooroorlogse particuliere huurwoningen en de gemiddelde verbeterkosten, 1985-1986

jaar 1985 1986

Bron: Ministerie van VROM

met huursprong 1.568 3.091 aantal zonder huursprong 2.658 4.173 met huursprong 37.946 45.602 verbeterkosten zonder huursprong 8.079 15.354

verbeteringen volgens het WBO. Er wordt hier volstaan met het presenteren van de gegevens van het ministerie.ln tabel 9 zijn de aantallen vooroorlogse verbete

-ringen en de gemiddelde verbeter kosten weergegeven. Het betreft hier alleen de verbeteringen die voor de probleemstelling relevant zijn. Verder worden in tabel 10 de gegevens gepresenteerd over de verbeteringen in het kader van het

'aangekocht bezit'. In tabel 11 tenslotte komen de verbeteringen van vooroorlog

-se particuliere huurwoningen aan de orde, waarbij, zoals in het voorafgaande al is aangegeven, de periode beperkt blijft tot 1985-1986.

4.4 De implementatie in het model en enkele uitkomsten

De procedure waarmee de objectsubsidies van de verbeteringen met het model

worden gesimuleerd, komt in hoofdlijnen overeen met die welke is gevolgd bij

de nieuwbouw.

De woningen die vóór 1986 zijn verbeterd, moeten op het WBO/OTB-invoerb

e-stand worden geïdentificeerd. Vervolgens wordt het exploitatieverloop van de

verbetering gesimuleerd, te beginnen met het verbeterjaar, dat weer één jaar na het gunningsjaar valt. Aldus is het mogelijk alle relevante gegevens op het

invoerbestand met als peildatum ultimo 1985 aan te brengen. Het verdere ver -loop van de exploitatie en van de objectsubsidies vanaf 1986 worden aansluitend binnen het model gesimuleerd.

Bij de woningen waarbij de verbetering in 1986 of later is gereedgekomen, kan binnen het model de subsidieregeling worden geïntegreerd met de al aanwezige

module waarmee het aantal verbeteringen en de keuze van de te verbeteren

woningen worden bepaald.

Bij de verbeteringen die vóór 1986 zijn gereedgekomen, dient te worden

vastgesteld op welke woningen in het invoerbestand deze verbeteringen van toepassing zijn. Hierbij kan ten dele gebruik worden gemaakt van informatie op het WBO omdat aan de respondenten is gevraagd of de woning in 1975 of later

is verbeterd. Bij de verbeteringen die eerder hebben plaatsgevonden is dit niet

mogelijk.

Bij de toekenningsprocedure worden op basis van de gegevens uit het WBO de

volgende categorieën woningen onderscheiden: - vooroorlogse, verbeterde non-profit woningen; - vooroorlogse, met-verbeterde non-profit woningen; - na-oorlogse, verbeterde non-profit woningen; - na-oorlogse, niet-verbeterde non-profit woningen;

De verbeteringen van vooroorlogse particuliere huurwoningen kunnen bij de toekenningsprocedure buiten beschouwing blijven omdat pas in 1985 voor het eerst een subsidieregeling van kracht is geweest die relevant is voor dit onder-zoek. Deze verbeteringen zijn voor het eerst in 1986 gereedgekomen en vallen dus ná de peildatum van het WBO 1985/1986.

In hoofdlijnen is de toekenningsprocedure als volgt:

de subsidiebeschikkingen uit de periode 1970-1973 zijn toegekend aan de vooroorlogse non-profit woningen met de hoogste huur;

de subsidiebeschikkingen uit de periode 1974-1984 zijn in eerste instantie toegekend aan de non-profit woningen die volgens het WBO zijn verbeterd; voor de jaren waarbij er meer subsidiebeschikkingen zijn verleend, is het restant toegekend aan de resterende woningen met de hoogste huur;

- de woningen die in het kader van het 'aangekocht bezit' zijn verbeterd, zijn in principe op dezelfde wijze toegekend aan de vooroorlogse, non-profit wonin-gen.

Aldus zijn alle subsidiebeschikkingen voor een verbetering uit de periode 1970-1984 ondergebracht bij een daarvoor in aanmerking komende womng. Het onderscheid naar de verschillende regelingen die in deze periode van kracht zijn geweest, is hierbij tevens aangebracht. Zoals al eerder is aangegeven, zijn de subsidiebeschikkingen die vanaf 1985 zijn verleend en vanaf 1986 tot verbetering van woningen hebben geleid, in het model meegenomen.

Tot slot van deze paragraaf wordt in tabel 12 een overzicht van de berekende objectsubsidies weergegeven. De veronderstellingen die bij de berekening zijn gehanteerd komen overeen met die welke bij de opstelling van de begroting van 1991 zijn gebruikt. De trendmatige huurstijging bedraagt derhalve 3% en het rendement op staatsleningen is vanaf 1992 op 6% gesteld. De uitkomsten van de berekemngen zijn niet precies te vergelijken met de realisatiegegevens en de begrotingscijfers van het ministerie. Bij de beschikbare gegevens van het ministe-rie is geen onderscheid te maken tussen de regelingen die in dit onderzoek zijn gesimuleerd en de regelingen waarvoor dat niet geldt omdat er sprake is van vaste bijdragen dan wel van bijdragen ineens. Er moet volstaan worden met een mede op basis van departementale informatie gevormd oordeel dat de bereken-de uitkomsten bereken-de werkelijkheid goed weergegeven.

Uit tabel 12 blijkt dat het totale bedrag aan verbetersubsidies momenteel ruim

f

800 mln bedraagt en de komende jaren geleidelijk zal afnemen. Het feit dat na

1986 bij de subsidieregelingen wordt gewerkt met vaste bijdragen dan wel met bijdragen ineens, is mede debet aan deze daling. De verbetersubsidies hebben

Tabel 12 De objectsubsidies voor de verbetering van huurwoningen volgens het model, mln gids, 1975-1995

jaar vooroorlogs vooroorlogs aangekocht na-oorlogs totaal

non-profit particulier bezit non-profit

1975 23 23 1976 40 40 1977 64 4 68 1978 94 14 107 1979 126 30 156 1980 153 52 205 1981 183 79 261 1982 223 111 334 1983 279 2 160 441 1984 345 14 223 582 1985 400 49 277 725 1986 445 90 293 828 1987 477 2 127 254 861 1988 496 10 169 225 900 1989 482 13 184 219 897 1990 453 12 180 211 856 1991 426 12 176 203 817 1992 389 11 171 192 764 1993 344 11 166 164 685 1994 293 11 156 124 584 1995 247 10 138 93 489

Bron: FlSTROVOL-model, OTB

voor ongeveer de helft betrekking op de verbetering van vooroorlogse non-profit

woningen. Verder hebben de objectsubsidies voor de verbetering van het

aangekocht bezit een groot aandeel in het totaal van de objectsubsidies in de

jaren negentig.

4.5 Tot slot

Ook voor de verbeterregelingen is de simulatie van het niveau en het verloop

van de objectsubsidies geslaagd te noemen. De simulatie laat een goed beeld zien van de ontwikkeling van de objectsubsidies en de invloed die veranderingen

in de huurstijging hebben op de objectsubsidies kan met het model worden

vastgesteld. Meer dan bij de nieuwbouw, worden de verbeterregelingen geken-merkt door diversiteit en een veelheid van bijzondere bepalingen. Bij de simulatie is noodzakelijkerwijs geabstraheerd van allerlei specifieke aspecten van de afzonderlijke regelingen. Niettemin komen de modeluitkomsten goed overeen

met de werkelijkheid, die overigens niet rechtstreeks aan de begroting te

ontlenen is, omdat de objectsubsidies van de gesimuleerde verbeterregelingen niet afzonderlijk zijn gepubliceerd.

5

DE BEREKENING VAN DE INDIVIDUELE

HUUR-SUBSIDIE

5.1 Inleiding

De mutatie van de individuele huursubsidies als gevolg van een andere huurstij-ging vormt voor het Rijk de tegenhanger van de mutatie van de objectsubsidies. De berekeningen van de individuele huursubsidie wordt al met het bestaande model uitgevoerd. Uitgaande van de basishuur en het belastbaar inkomen van het hoofd van het huishouden plus dat van de eventuele partner wordt de hoogte van de individuele huursubsidie bepaald. Voor de tijdvakken 1985/1986 tot en met 1990/1991 zijn de bestaande subsidietabellen als grondslag voor de bereke-ning genomen. Vanaf het tijdvak 1991/1992 worden de subsidietabellen binnen het model aangemaakt overeenkomstig de aanpassingsmechanismen die in de Wet beschreven staan.

Voor dit onderzoek zijn twee veranderingen in de berekeningswijze aangebracht. Dit betreft een schatting van de latente vraag en de recente bezuinigingsvoorstel-len bij de individuele huursubsidie.

Tot op heden werd bij de berekening van de individuele huursubsidie met het FISTROVOL-model de latente vraag buiten beschouwing gelaten. Onder de latente vraag wordt verstaan het deel van de gerechtigden dat geen individuele huursubsidie aanvraagt. Zo werd het theoretisch mogelijke beroep op de regeling gesimuleerd, waardoor er een overschatting plaatsvond van het feitelijke beroep op de regeling. In de volgende paragraaf zal worden beschreven hoe de latente vraag is bepaald en op welke wijze de latente vraag in het model wordt meege-nomen.

Het tweede punt betreft recent voorgenomen wijzigingen van de IHS-regeling. Deze hangen samen met bezuinigingsvoorstellen in de Miljoenennota 1991 en vormen een onderdeel van het pakket van maatregelen bekend als de Tussenba-lans. Deze aanpassingen zullen in dit hoofdstuk worden beschreven.

Het hoofdstuk wordt afgerond met een vergelijking van de uitkomsten van het model met de realisatie- en begrotingscijfers van het ministerie.