Analyse Toekomst hoogbouw Lewenborg Groningen

•

~ a,)

0

N 10.-a,) "'C

e

0

+ol ~ 10.-CO

E

Ol

e

.-eo

e

r-

0

0

S

r-

e

::l

a,)

t

::l

10.-r-

a,) a,)

r-

..c

U) a,)

.0

Z

_"'C Cf)

co

~

co

10.-W

10.-0

0

N

0

CC

>

w

a,)

Cl

+ol

Z

U a,)

WERKDOCUMENT

ANALYSE TOEKOMST

HOOGBOUW LEWENBORG

GRONINGEN

I

I

I

I

Henk Heeger

Hugo Priemus

B503

45&

G

94-09

:.:::::: ,::: ,: .. ,':' : .:;." .

.. .

:.:.

.

... .

r

[~.

I-o.~ • ...

. . .. . . .

.

...

.

.

.

.

:jjjjjjjjjjjjjjOjjj·

...

...

. . .

.

. ... .

.

. . .

0::0:

...

.

. .

. .

.

. . . . . . ... .

:

_'---J..

rD~:~

_{. .. '}

!}!·!!t5-:

I

-1==

1==

1==

...

~...:...:...;.

... .

[((((

.4-.-...J . . . .

ANALYSE TOEKOMST HOOGBOUW

LEWENBORG GRONUNGEN

Bibliotheek TU Delft

WERKDOCUMENT OTB

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft

ANALYSE TOEKOMST HOOGBOUW

LEWENBORG GRONINGEN

Henk Heeger Hugo Priemus

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: , OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft ISBN 90-407-1014-7/CIP

Copyright 1994 by H. Heeger and H. Priemus

Overname van (gedeelten van) dit werkdocument is toegestaan, mits de bron duide-lijk wordt vermeld.

INHOUDSOPGA VE

VOORWOORD

1 INLEIDING ... .. ... .. . . .. . . .. . . 1

2. KENMERKEN VAN DE HOOGBOUW ... . . ... ... .. . . 3

3. PROBLEMEN . .. . . . .. . . ... . .. .. ... . . .. .. . ... 9 3.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 3.2 Stedebouwkundige problemen .. . . .. . . .. .. . . . .. 9 3.3 Bouwkundige problemen . . . ... .. ... ... . . 10 3.4 Milieuproblemen. . . .. . . 11 3.5 Sociale problemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3.6 Imago .. ... . ... . .. . . .. . . . 12 3.7 Financiële problemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 3.8 Huidige woningmarktsituatie .. . . .. . . 15

3.9 Samenvatting van problemen .. . . .. .. 18

4. MAATREGELEN . . ... .. . . .. .. . .. . . 21 4.1 Inleiding .. . . .. .. . . ... .. .. . . .. 21 4.2 Stedebouwkundige maatregelen . . . .. . . 21 4.3 Bouwkundige maatregelen . . ... .. . . . ... . . 23 4.4 Milieumaatregelen .. . . .. . . 24 4.5 Sociaal beheer . . . .. . . 24 4.6 Promotie . . . .. . . .. .. .. .. .. .. . . 26 4.7 Financiële maatregelen .. . . .. . . 27

4.8 Toekomstige woningmarktverwachtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

4.9 Maatregelen gericht op de woningmarkt . . . .. . .. . . 30

4.10 Effekten van de tot op heden uitgevoerde maatregelen . . . . . 34

5. VISIES VAN GEMEENTE, VERHUURDERS EN BEWONERS OVER SLOOP EN HERPOSITIONERING . . . ... .. ... .. . . 35

5.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . 35

5.4 Visie van de gemeente . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

5.5 Visie van de bewoners . . . 40

5.6 Financiering en exploitatie .. .. . . .. .. . . 42

6. KONKLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . 47

BIJLAGE 1 Overzicht beschikbare informatie (in chronologische volgorde) . . . . . . . 55

1

INLEIDING

De toekomst van de hoogbouw in Lewenborg staat al enige tijd ter diskussie. De gemeente heeft een andere visie op de toekomst van de hoogbouwflats dan de twee betrokken verhuurders; Woningbouwvereniging Grono en Woningbouwvereniging Volkshuisvesting. Er is de afgelopen jaren al veel onderzoek verricht naar de toe-komst van Lewenborg en van de hoogbouw in het bijzonder. Toch heeft dit nog niet geleid tot een eenduidige konklusie.

De beide woningkorporaties vrezen dat de hoogbouw in de wijk in de toekomst meer onoverkomelijke verhuur- en beheerproblemen zal opleveren. De hoogbouw geeft bovendien een negatieve uitstraling aan de wijk. Wanneer de problemen bij de hoog-bouw niet effektief bestreden worden, zouden deze zich kunnen uitbreiden naar de laagbouw in de wijk. Dit alles zou kunnen leiden tot grote exploitatieverliezen bij de verhuurders. De kontinuïteit van de korporaties kan hiermee zelfs in gevaar komen. De korporaties achten het vanuit die visie noodzakelijk om een deel van de hoog-bouw uit de markt te nemen, gedeeltelijk door herpositionering en gedeeltelijk door sloop.

De gemeente heeft vooral bezwaren tegen de mogelijke sloop van woningen en wil daaraan vooralsnog geen medewerking verlenen. De gemeente vindt dat de oplossing gezocht moet worden in op de doelgroepen afgestemde beheermaatregelen en herpo-sitionering. De woningmarkt is nog te overspannen om zoveel woningen te kunnen slopen. Op stedelijk niveau is er een tekort aan betaalbare woningen. Bovendien zou sloop volgens de gemeente een forse kapitaalsvernietiging betekenen. Mede door deze afwijzende houding hebben de korporaties het sloopbesluit (nog) niet genomen. Het OTB is gevraagd om een visie te geven op:

- de bestaande situatie, rekening houdend met ontwikkelingen en perspectieven in de volkshuisvesting;

- de beschikbare rapporten, plannen en onderzoeksgegevens; - de opvattingen van de betrokken partijen.

Om tot een advies te kunnen komen, is de beschikbare informatie doorgenomen en zijn er gesprekken gevoerd met een aantal betrokkenen. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de beschikbare informatie. Er zijn gesprekken gevoerd met de heer B. Noordewier van Woningbouwvereniging Gruno, L. Kroon van Woningbouwver-eniging Volkshuisvesting, de heren T.I. van Riemsdijk, B. Tiesinga, I.P. Kamstra en W. Klein van de gemeente Groningen, en D. van Lochem, voorzitter van de vereniging Wijkoverleg Lewenborg (WOL). Verder is nog informatie toegezonden door de heer R. A. Posthumus van de Werkgroep Toekomst Hoogbouw Lewenborg.

In hoofdstuk 2 wordt een kort overzicht gegeven van de belangrijkste kenmerken van

de desbetreffende komplexen. In hoofdstuk 3 worden de problemen en de waarde-ring van de komplexen toegelicht en wordt bovendien ingegaan op de woningmarkt-ontwikkelingen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de al uitgevoerde maatregelen en op de (mogelijke) toekomstige maatregelen. In hoofdstuk 5 worden de visies van de woningbouwverenigingen en gemeente aangegeven op de sloopdiskussie. De rappor-tage wordt afgesloten met de aanbeveling van het OTB in hoofdstuk 6.

2

KENMERKEN VAN DE HOOGBOUW

De hoogbouw in de wijk Lewenborg betreft zes verschillende komplexen: twee van Woningbouwvereniging Volkshuisvesting en vier van Woningbouwvereniging Gruno. In enkele rapporten over Lewenborg wordt ook het komplex Roer van Woningbouw-vereniging Gruno als hoogbouw gezien. Dit laatste komplex, een seniorenkomplex, bestaat uit vijf woonlagen en heeft niet te kampen met problemen. Het komplex Roer wordt dan ook in dit rapport verder buiten beschouwing gelaten.

In dit hoofdstuk wordt een kort overzicht gegeven van de kenmerken van de zes hoogbouwkomplexen (in alfabetische volgorde van komplexnaam). Hiervoor is voor-al gebruik gemaakt van het rapport 'Op niveau in Lewenborg' van de RuG (Bonne-ma e.a., 1993). Uit de resultaten van een bewonersenquête door de RuG kan een beeld gekregen worden van de waardering van de verschillende aspekten van het wonen in de hoogbouw. In dit rapport zijn ook enkele kenmerken van de komplexen zelf en enkele kenmerken van de bewoners (de leeftijdsopbouw van de hoofdbewo-ners in de hoogbouw, van de huishoudens samenstelling, van het inkomen en de inko-mensbron en van de woonduur) opgenomen. In het rapport 'Onderzoek woonwaarde-ring en woonwensen in Lewenborg' zijn veel gegevens opgenomen over de kenmer-ken van geheel Lewenborg (Heidemij, 1991). De hoogbouw is hier echter veelal niet expliciet onderscheiden. Bovendien lijkt het alsof een deel van de woningen in de hoogbouw als andere woningtypen is meegenomen, omdat het totale aantal hoog-bouwwoningen volgens dit rapport kleiner is dan in werkelijkheid.

De gekonstateerde problemen in Lewenborg en in de specifieke hoogbouwkomplexen komen in het volgende hoofdstuk aan de orde.

Na een kort overzicht per komplex worden de kenmerken nog eens samengevat in onder meer een tweetal tabellen.

Kombuis (Kombuis I en Kombuis 11)

Het komplex Kombuis bestaat uit 172 woningen en heeft maximaal tien verdiepin-gen. Woningbouwvereniging Gruno is de eigenaar van dit komplex (administratief nummer 27). Het komplex bestaat vooral uit vierkamerwoningen. Zowel de drie- als de vierkamerwoningen van Kombuis hebben lagere netto huren dan die van de overi-ge hoogbouw in Lewenborg. Onoveri-geveer eenderde van de bewoners is alleenstaand en

woont ook alleen. Een ongeveer even grote groep bewoners is alleenstaand en deelt de woning (kamerverhuur). Circa 40% van de respondenten van de RuG-enquête in dit komplex ontving studiefinanciering. Volgens gegevens van Gruno woonde in september 1992 37% van de bewoners al tien jaar of langer in het komplex. In vergelijking met de komplexen Sloep, Toplicht en Lijzijde woonden er dan ook relatief veel ouderen in het komplex Kombuis.

Komplex Kraaienest

Komplexnr. 59 van Wbv. Volkshuisvesting, Rijksnummer AV 1881. Dit komplex bestaat uit 164 woningen: 68 tweekamerwoningen, 94 driekamerwoningen en 2 vierkamerwoningen. Dit komplex is relatief recent opgeleverd (1980). Het komplex is gefinancierd door middel van een dkp-Iening; de boekwaarde bedroeg eind 1992 14,7 miljoen gulden. In 1992 waren de objektsubsidies voor dit komplex nog hoger dan de huren. In 1993 zijn de rijksleningen voor dit komplex vervroegd afgelost. De netto huren zijn hoger dan die van de andere vijf hoogbouwkomplexen. Uit de bewo-nersenquête van de RuG blijkt dat dit komplex alleen wordt bewoond door alleen-staanden en samenwonenden/gehuwden zonder kinderen. Van de bewoners van dit komplex woont 43% er langer dan vijf jaar.

Lijzijde

Dit komplex van Woningbouwvereniging Gruno bestaat uit 114 woningen: 25 een-kamerwoningen en 89 tweeeen-kamerwoningen (administratief nummer 36). Het kom-plex heeft negen verdiepingen. Hoewel het komplex opgeleverd is rond 1977, is het niet gefinancierd met een dkp-Iening. De netto huren van deze woningen zijn relatief laag. Lijzijde heeft van de zes hoogbouwkomplexen de goedkoopste tweekamerwo-ningen. De woningen hebben echter ook een laag aantal woningwaarderingspunten, zodat de puntprijs relatief hoog is. Het komplex wordt voornamelijk bewoond door jongeren. In september 1992 had 62% van de hoofdbewoners van dit komplex een leeftijd tussen de 18 en 24 jaar. Uit de enquêteresultaten van de RuG blijkt dat drie-kwart van de bewoners er alleen woont. Er wonen relatief veel mensen met een laag inkomen (voornamelijk studiefinanciering). Bijna een derde van de bewoners woont korter dan een jaar in dit komplex. Bijna 90% van de bewoners is in dit komplex komen wonen met als reden dat men hier snel een woning kon krijgen.

Komplex Meerpaal

Komplexnr. 50 van Wbv. Volkshuisvesting, Rijksnummer AV 1542. Dit komplex bevat 119 woningen: 15 tweekamerwoningen, 15 driekamerwoningen en 89 vierka-merwoningen. Dit komplex was het eerste opgeleverde hoogbouwkomplex in Lewen-borg. Het komplex is gefmancierd door middel van een annuïteitenlening; de boek-waarde bedroeg eind 19927 miljoen gulden, d.w.z. f 58.800,- per woning. In 1993 was dit komplex voor het eerst bijdragevrij (geen objektsubsidie meer). Het kompk.x bestaat uit twee losstaande bouwblokken met maxima.al elf verdiepingen. De ontslui-ting van de woningen gaat via een kombinatie van portieken en woonstraten (verge-lijkbaar met de komplexen Kombuis, Sloep en Toplicht). Het komplex ligt net buiten de wijkontsluitingsweg. De hoofdbewoners van dit komplex (dat wil zeggen de

bewoners die de enquête van de RuG hebben beantwoord) zijn relatief oud, wonen al wat langer in het komplex, hebben vaak inkomen uit arbeid (hoewel 40% een uitke-ring ontvangt) en hebben relatief vaak kinderen. In Meerpaal wonen geen alleen-staanden die de woning delen (d.w.z. er worden geen kamers verhuurd).

Sloep (Kleine Sloep en Grote Sloep)

Dit komplex van Woningbouwvereniging Gruno bestaat uit twee afzonderlijke bouw-blokken, van elkaar gescheiden door een weg (administratief nummer 23). Het heeft in totaal 232 woningen. Kleine Sloep bestaat uit twee delen; een van vijf en een van negen woonlagen. Een hoge liftschacht vormt de overgang. Grote Sloep bestaat uit twee haaks op elkaar staande woongebouwen met maximaal dertien verdiepingen. De helft van de respondenten van de RuG-enquête deelt de woning met een of meer bewoners. Van deze respondenten ontvangt 58% studieflnanciering. Een lewart van de huishoudens in dit komplex ontvangt een uitkering.

Toplicht (Toplicht 1 en Toplicht

m

Dit komplex bestaat uit 232 woningen: 31 tweekamerwoningen, 32 driekamerwo-ningen en 169 vierkamerwodriekamerwo-ningen. Het komplex bestaat uit maximaal dertien ver-diepingen en is gebouwd in 1974. Woningbouwvereniging Gruno is de eigenaar van dit komplex (administratief nummer 30). De ontsluitingsstruktuur is vergelijkbaar met die van de komplexen Kombuis, Meerpaal en Sloep; een kombinatie van portie-ken en galerijenlwoonstraten. De huren van dit komplex zijn bijna gelijk aan die van Toplicht. Ook de kenmerken van de bewoners van dit komplex zijn grotendeels gelijk aan die van het komplex Sloep.

Woningbouwvereniging Gruno heeft drie hoogbouwkomplexen uit haar bezit in Lewenborg administratief samengevoegd tot komplex 023. Dit komplex bestaat uit 636 woningen, heeft het rijksnummer A V 1622A. De boekwaarde van dit komplex was eind 1992

f

39.698.200,-, dat wil zeggen

f

62.419,- per woning. Door deze administratieve samenvoeging is het nu niet meer mogelijk om de boekwaarde per hoogbouwflat aan te geven.

Van de zes komplexen liggen er vijf in de direkte nabijheid (Midscheeps) van het centrum van Lewenborg. Alleen Meerpaal ligt daarbuiten (zie afbeelding 2.4). Ste-debouwkundig vormen de hoogbouwkomplexen markante herkenningspunten binnen de wijk, mede veroorzaakt doordat alle andere bebouwing (inklusief de winkels en voorzieningen) veel lager is. Sloep en Toplicht zijn de grootste komplexen, zowel wat betreft het aantal woningen als in hoogte (13 verdiepingen). De komplexen Kombuis, Meerpaal, Sloep en Toplicht hebben een vergelijkbare bouwwijze: een ontsluiting bestaande uit liften die om de drie verdiepingen stoppen en brede woon-straten (op elke derde verdieping), portiek-ontsluitingen die de woonwoon-straten met elkaar verbinden (soms doorbroken door een schot), liften die enigszins los lijken te staan van de gebouwen zelf, een grauw gesloten uiterlijk aan de noord- en oostzijde, balkons met witte gesloten beplating aan de zuid- en westzijde, en verspringingen in de hoogte van de gebouwen. Alle zes de hoogbouwkomplexen hebben ook

horizon-taal gezien verspringingen/hoeken. De liften zijn in het algemeen gesitueerd op de hoeken.

In de afbeeldingen 2.1 en 2.2 zijn de kenmerken van de komplexen samengevat. Dit overzicht is overgenomen uit het rapport Op niveau in Lewenborg (Bonnerna e.a., 1993). De genoemde huren zijn die per 1-1-1993. Naast de kale huren zijn er overi-gens ook nog servicekosten (circa

f

70,- tot

f

74,- per woning per maand) en indivi-duele verwarmingskosten. Het komplex Lijzijde heeft blokverwarming; de

service-kosten bij dit komplex bedragen

f

163,57 per woning.

Per 1-7-1993 hebben 199 van de 850 hoogbouwwoningen van Gruno een huur onder de

f

510,- per maand, 550 een huur tussen de

f

510,- en

f

690,- en heeft er één een

huur boven de

f

690,-. Van de hoogbouwwoningen van Volkshuisvesting hebben per

1-7-1993 15 woningen een huur onder onder de

f

510,- per maand en alle 268

ande-re woningen hebben een huur tussen de

f

510,- en

f

690,- per maand.

Wanneer er gekeken wordt naar de hoogte van de huren per 1-1-1993 is duidelijk dat de huren bij het komplex Kraaienest voor elke woninggrootte het hoogst zijn. Bij de twee- en vierkamerwoningen zijn ook de huren van het komplex Meerpaal relatief hoog.

Het gemiddeld aantal woningwaarderingspunten voor Kraaienest en Meerpaal

be-draagt respektievelijk 109,2 en 124,7. De gemiddelde puntprijs per 1-7-1993 voor

deze komplexen bedraagt respektievelijk

f

5,56 en

f

5,16. Deze puntprijzen zijn

echter niet goed vergelijkbaar met die van de hoogbouwwoningen van Gruno, omdat van deze laatste woningen de puntprijzen per woningtype en per 1-1-1993 zijn opge-nomen.

Afbeelding 2.1 Komplexkenmerken

Flat Verhuurder Aantal woningen Verdiepingen Beschikkingsdat.

Kombuis Gruno 172 10 1974 Kraaienest Vollcshuisvesting 164 8 1980 Lijzijde Gruno 114 9 1977 Meerpaal Volkshuisvesting 119 11 1974 Sloep Gruno 232 13 1973 Toplicht Gruno 232 13 1974 Totaal 1033 Bron: Bonnema e.a., 1993.

Afbeelding 2.2 Woningdifferentiatie en gemiddelde kale huren (per 1-1-1993) hoogbouw Lewenborg.

l-kamerwon. 2-kamerwon. 3-kamerwon. 4-kamerwon. Aantal Huur Aantal Huur Aantal Huur Aantal Huur Kombuis - - 24 f 441,81 24 f 553,72 124 f 597,27 Kraaienest - - 68 f 539,03 94 f 607,26 2 f 662,56 ijzijde 25 f 315,32 89 f 354,26 - - - -Meerpaal - - 15 f 503,30 15 f 563,90 89 f 643,25 Sloep - - 31 f 461,30 30 f 565,51 171 f 617,41 rroplicht - - 31 f 461,70 32 f 562,39 169 f 614,93 rrotaal 25 258 195 555

Bron: Wbv. Gruno en Volkshuisvesting, 1993.

Afbeelding 2.3 Woningwaarderingspunten en gemiddelde puntprijzen (per 1-1-1993) van de hoogbouw Lewenborg.

l-kamerwon. 2-kamerwon. 3-kamerwon. 4-kamerwon. Punten Puntpr. Punten Puntpr. Punten Puntpr. Punten Puntpr.

~ombuis - - 90 f 4,91 114 f 4,87 128 f 4,67 Kraaienest - - ? ? ? ? ? ? Lijzijde 61 f 5,16 70 f 5,05 - - - -Meerpaal - - ? ? ? ? ? ? Sloep - - 91 f 5,04 111 f 5,09 129 f 4,79 Toplicht -

-

92 f 5,05 111 f 5,Q7 128 f 4,80 Bron: Wbv. Gruno, 1993.

Afbeelding 2.4 Ligging van de hoogbouw

A

=

Kombuis

D

=

Meerpaal

Bron: Bonnema e.a., 1993

B

=

Kraaienest

E = Sloep

Stuurboordswal

C

=

Lijzijde

3

PROBLEMEN

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de problemen met betrekking tot de hoogbouw. Dit betreft de problemen bij de verhuurders, bij de gemeente en bij de bewoners. De problemen worden hier onderscheiden in zes kategorieën: stedebouwJrundige proble-men, bouwkundige probleproble-men, milieuprobleproble-men, sociale probleproble-men, financiële pro

-blemen en het imago. De verhuurpro-blemen komen in deze kategorisering aan de orde bij de financiële problemen. Wanneer er opmerkelijke verschillen zijn in de problemen van de zes hoogbouwkomplexen, worden deze apart aan de orde gesteld.

Na deze meer komplex- en wijkgerichte problemen wordt er ingegaan op de woning-marktontwikkelingen in Groningen.

3.2 Stedebouwkundige problemen

De stedebouwkundige problemen hebben eigenlijk vooral te maken met de hele wijk Lewenborg en niet met specifiek de hoogbouwkomplexen. Een belangrijk probleem is de ligging van Lewenborg; relatief ver van het centrum van Groningen, nog ach-ter de ringweg van Groningen (de N28, Beneluxweg). Die grote afstand geldt overi-gens ook voor de wijk Beijum. Deze beide wijken blijken door woningzoekenden slechts beperkt gewenst te worden. Een reis met het openbaar vervoer van het cen-trum naar Lewenborg (of Beijum) kost drie stoppen; dit wordt (ook gevoelsmatig) als een barrière ervaren.

In het rapport Lewenborg 2000 (Akro-consult, 1990) wordt ook gewezen op de slechte relatie van de wijk Lewenborg met de omgeving. Er zijn weinig toegangs-wegen en er zijn geen landschappelijke verbindingen met de omgeving. De entree

van de wijk is bovendien onduidelijk (niet begeleid door bijvoorbeeld bebouwing). De wijk is nogal in zichzelf gekeerd en heeft ook binnen de wijk vaak geen heldere struktuur; de wegen hebben een soort bloemkoolstruktuur , die met elkaar verbonden worden door een ringweg (Stuurboordswal en Bakboordswal). Volgens Kolpron is er

geen direkte aansluiting van de wijk met het centrum van Groningen (Kolpron, 1992, p. 4).

Enkele laagbouwwoningen in Lewenborg zijn zodanig gesitueerd, dat ze een groot deel van de dag in de schaduw van de hoogbouw liggen.

Het middengebied, feitelijke de centrale as van de wijk, is nooit uitgevoerd zoals de oorspronkelijke plannen waren. Zo bestonden er zelfs ooit plannen om een metro door het middengebied te laten gaan).

Mede doordat de meeste hoogbouwkomplexen in het middengebied van Lewenborg gesitueerd zijn, liggen deze komplexen goed ten opzichte van de

winkelvoorzienin-gen (Kolpron, 1992, p. 4). Lewenborg is een wijk met veel openbaar groen. Een ge-deelte van het groen is uitgevoerd volgens de ideeën van de landschapsarchitekt Le Roy. Het groen wordt door de bewoners van de hoogbouwflats goed gewaardeerd (Bonnema e.a., 1993, p. 56). Uit de enquête van de RuG blijkt dat de respondenten in het algemeen heel tevreden zijn over de woonomgeving. Er is relatief veel onte-vredenheid over de fietsroute; deze wordt door 20% van de respondenten onveilig gevonden. Er zijn volgens deze enquête relatief veel klachten over hondepoep (28%), zwerfvuil (28%) en vandalisme (24%)(Bonnema e.a., 1993, p. 57). De bewoners van het komplex Lijzijde hebben relatief vaak klachten over overlast in de direkte woonomgeving (Bonnema e.a., 1993, p. 79).

3.3 Bouwkundige problemen

De centrale uitgangen van de hoogbouwkomplexen hebben als nadeel dat ze een opeenhoping van problemen lijken te vormen. Als er bijvoorbeeld een lift vernield wordt, is dat meteen voor iedereen zichtbaar. Doordat er per komplex meerdere ingangen zijn (één of twee hoofdentrees met liften

+

een aantal portieken), zijn er veel vluchtwegen voor mensen die er niet wonen. Optimale sociale kontrole is daar-door onmogelijk. Enkele betrokkenen hebben (gevoelsmatig) problemen met de enorme omvang van de hoogbouw.

Door Woningbouwvereniging Volkshuisvesting wordt aangegeven dat de woningen van het komplex Kraaienest relatief klein zijn. Uit de enquête van de RuG blijkt ook dat van de bewoners uit dit komplex, die snel willen verhuizen, 31 % deze reden daarvoor heeft. Voor het komplex Lijzijde is dit percentage overigens nog hoger (Bonnerna e.a., 1993, p. 71); hier noemt namelijk 58% de grootte van de woning als reden om te willen verhuizen.

Uit de bewonersenquête van de RuG blijkt dat 60% van de respondenten tevreden is met de woning in de hoogbouw (Bonnema e.a., 1993, p. 53). Alleen de bewoners van Lijzijde en Meerpaal zijn relatief ontevreden. Vooral de woninggrootte en de woningindeling worden in het algemeen hoog gewaardeerd.

Relatief veel ontevredenheid is er over de onderhoudstoestand van de lift en de kwaliteit van de berging. Met betrekking tot de overlast hebben de bewoners vooral last van tocht in de woning (met name bij Lijzijde en Toplicht), van geluidsoverlast door omwonenden (met name bij Sloep en Toplicht) en van vocht in de woning.

3.4 Milieuproblemen

Voor zover bekend zijn er geen ernstige milieuproblemen als bodemverontreiniging of luchtverontreiniging in de wijk.

Uit de gegevens van de RuG-enquête blijkt dat een deel van de bewoners geluids

-overlast van omwonenden enlof stank in de woning ervaart. De geluidsoverlast heeft waarschijnlijk vooral te maken met de bouwkundige situatie (veel omwonenden,

geen gebruik van specifieke geluidwerende voorzieningen) en de sociale situatie (luidruchtig gedrag van omwonenden). Ook in de Heidemij-enquête wordt melding gemaakt van overlast door gehorigheid bij de hoogbouwwoningen (maar liefst 61 %) (Heidemij, 1991, p. 34). Daarnaast zijn er klachten over zwerfvuil en ~lOndepoep.

3.5 Sociale problemen

Lewenborg vervult een opvangfunktie voor niet- of slecht gemotiveerde huurders. De aanwezigheid van ongewenste huurders, dealers of andere criminelen veroor-zaakte met name in de hoogbouw veel overlast (Akro-consult, 1990, p. 51). Met name in het komplex Toplicht waren er onder meer problemen met drugsgebruikers en dealers. Inmiddels is de overlast overigens aanzienlijk verminderd.

Uit de Heidemij-enquête blijkt dat niet meer dan 21 % van de bewoners uit de hoog-bouw het burenkontakt als goed ervaart en dat niet meer dan 12 % de bewonerssa-menstelling als goed ervaart (Heidemij , 1991, p. 38).

Uit het onderzoek van de Heidemij onder de vertrekkers uit geheel Lewenborg blijkt dat 18% van hen overlast van andere bewoners en onveiligheid als doorslaggevend vertrekmotief opgeeft. Met name het sociale klimaat rond de hoogbouwflats wordt als zorgelijk ervaren. Onacceptabel bewonersgedrag is vooral voor bewoners van de hoogbouw een doorslaggevende reden om te verhuizen (18%)(Heidemij, 1991, p. 19 en 20). Van de bewoners uit de hoogbouw vond 38%, dat er sprake was van onvei-ligheid. Maar liefst 73 % van deze bewoners had last van vandalisme, vernielingen, vervuiling, etc. (Heidemij, 1991, p. 40 en 41). Uit de enquêteresultaten van de RuG blijkt dat een klein deel van de bewoners (8,1 %) zich in de woning onveilig voelt (Bonnerna e.a., 1993, p. 55). Een klein deel van de bewoners zegt vanwege de onveiligheid in de woonomgeving te willen verhuizen (9,8%). Uit dit verschil tussen de twee enquêteresultaten kan gekonkludeerd worden dat het sociale klimaat de afgelopen jaren blijkbaar is verbeterd.

Het komplex Kraaienest wordt relatief veilig gevonden. De verhuurder van dit kom-plex hanteert ten aanzien van dit komkom-plex een selektief toewijzingsbeleid (liever leegstand dan trammelant). Er wordt hier toegewezen aan ouderen, gehandicapten en

jongere één- en tweeverdieners.

De gemeente heeft de indruk dat er ten opzichte van andere wijken in Groningen relatief weinig studenten in Lewenborg wonen. Er zijn echter geen cijfers beschik-baar, die aangeven in welke wijken de circa 30.000 studenten in Groningen wonen.

De bevolkingscijfers lijken deze indruk wel te bevestigen. Hiervoor is gekeken naar het aantal jongeren met een leeftijd van 17 tot 25 jaar, die alleen wonen of samen-wonen (gehuwde en thuissamen-wonenden jongeren zijn derhalve niet meegenomen); veron-dersteld wordt dat de studenten in ieder geval een aanzienlijk deel van deze groep zullen uitmaken. Volgens cijfers van de gemeente bestond per 1-1-1993 circa 15,3% van alle inwoners van Groningen uit de groep alleenstaande of samenwonende jonge-ren met een leeftijd van 17 tot 25 jaar (in totaal 25.990 op een bevolking van

170.034 mensen). In Lewenborg bestond op dat moment 'slechts' circa 10,1% uit

deze groep jongeren (1.140 van de 11.235 mensen).

De gemeente heeft ook de indruk dat er nogal veel postadressen voorkomen in de

hoogbouw. Doordat er in die woningen niet gewoond wordt, zijn de woningen soms uitzonderlijk stil en is er weinig sociale kontrole.

3.6 hnago

Lewenborg heeft met name bij woningzoekenden een slecht imago (zie ook paragraaf 3.8). De precieze redenen hiervan zijn niet bekend. Er is volgens de gemeente Gro-ningen onvoldoende nagegaan of de afkeer van Lewenborg samenhangt met konkrete feiten (zoals bijvoorbeeld de ligging) of met allerlei vooroordelen. De korporaties bestrijden dit echter. Zij geven aan dat het imago door verschillende aspekten slecht is. Al vanaf het begin had Lewenborg een slechte naam, onder meer door de afstand tot het centrum van Groningen, de huurhoogte en de slechte prijs/kwaliteitsverhou-ding. Duidelijk is wel dat het imago bij woningzoekenden slechter is dan bij de bewoners van Lewenborg zelf.

Mogelijk is het slechte imago van de hoogbouw ook ontstaan door problemen in het verleden bij het komplex Toplicht (vandalisme, overlast, drugsproblemen). Verbete-ring van die situatie is mogelijk nog niet doorgedrongen bij de woningzoekenden. Ook is het niet duidelijk welke rol de hoogbouw inneemt bij het imago van Lewen-borg. In principe kan een verdergaande verslechtering van het imago van de hoog-bouw nadelige effekten hebben op de naam en het totale imago van heel Lewenborg.

Volgens Kolpron (1992, p. 28) 'kunnen de problemen in de hoogbouw een

verval-spiraal in werking stellen waar de gehele wijk de dupe van wordt'. Woningbouwver-eniging Volkshuisvesting geeft aan dat woningzoekenden vaak geen woningen in de

nabijheid van de hoogbouw willen. Ook Gruno heeft relatief wat meer moeite met de verhuur van deze woningen.

De gemeente is van mening dat het imago van de wijk de laatste jaren is verbeterd. Zo geven de enquêteres'ultaten van de RuG uit 1993 al een beter beeld dan die van de Heidemij een paar jaar eerder. Ook wijst de gemeente op de iets toegenomen vraag naar woningen in Lewenborg en de goede resultaten van de verkoop van een aantal woningen in Lewenborg. Volgens de korporaties daarentegen is de vraag alleen op papier toegenomen; als er al sprake zou zijn van een verbetering van het imago is dat in ieder geval nog niet te merken bij de verhuurbalies.

3.7 Financiële problemen

De woningen in de hoogbouw zijn voor Groningse begrippen (zie ook de volgende paragraaf) relatief duur. Veel bewoners van de hoogbouw (47,3%) blijken ontevre-den of zelfs zeer ontevreontevre-den over de woonlasten in relatie tot kwaliteit van de wo-ning (Bonnema e.a., 1993). Dit geldt vooral voor de komplexen Lijzijde en Meer-paal (resp. 56,7% en 54,8%). De hoogte van de huur blijkt bovendien de meest g~noemde reden om te willen verhuizen (Bonnema e.a., 1993, p. 71). Bij ongeveer 1 % van de huurders van de hoogbouw van Gruno in 1993 werd de fiatteringsgrens bij de individuele huursubsidie overschreden. Bij de komplexen Meerpaal en Kraaie-nest van Woningbouwvereniging Volkshuisvesting kwam dit in 1993 bij elk viermaal voor.

Ook de verhuurders kennen financiële problemen. Voor de verhuurders worden de exploitatieresultaten onder meer bepaald door de hoogte van de leegstand (huurder-ving), de beheerkosten en de onderhoudskosten. De beheerkosten worden in het algemeen niet per komplex bijgehouden. Volgens Akro-consult zijn er in Lewenborg hoge kosten als gevolg van frequente schoonmaakakties en uitzettingsprocedures (Akro-consult, 1990, p. 56).

Al vanaf de oplevering van de hoogbouw waren er verhuurproblemen. Door aktief beheer konden de verhuurproblemen beperkt gehouden worden. De verhuurproble-men ontstonden het eerst bij de hoogbouwkomplexen van Gruno. Deze werden vooral veroorzaakt door de relatief grote sociale problemen in de komplexen van deze verhuurder (en met name in de komplexen Sloep en Toplicht). Het imago van deze komplexen is door deze problemen verslechterd.

De huurderving van de hoogbouw van Gruno bedroeg in 1992 2,0%. Er was dat jaar een extra storting voor de onderhoudsvoorziening van f 223.313,-. Het exploitatiere-sultaat van het komplex was -/-

f

509.021,-. De slechte verhuurbaarheid van de hoogbouwkomplexen van Woningbouwvereniging Gruno en de forse beheerinspan-ningen die bij deze' komplexen door Gruno moeten worden gedaan, blijken (nog) niet volledig uit de cijfers. Dit wordt volgens Gruno onder meer veroorzaakt doordat de

beheerinspanningen niet per komplex worden geregistreerd. De mutatiegraad in 1993 bij de komplexen Kombuis, Lijzijde, Sloep en Toplicht was respektievelijk 16,3%, 33,3%, 17,2% en 17,2%. Er was bij deze komplexen eind 1993 geen leegstand, maar er was ook nauwelijks meer vraag.

Het komplex Kraaienest van Woningbouwvereniging Volkshuisvesting is van de hoogbouwkomplexen in Lewenborg het minst slecht verhuurbaar. De huurderving in 1992 was slechts 0,3%. Vanaf 1987 tot en met 1992 was de mutatiegraad bij dit komplex altijd tussen de 21 % en 26%. In 1993 was de mutatiegraad echter gedaald tot circa 17%. Het komplex Meerpaal is lastiger verhuurbaar. De huurderving in dit komplex was in 1992 2,4%. De mutatiegraad bij dit komplex was tussen 1987 en 1992 altijd tussen de 15% en 20%. In 1993 is de verhuurbaarheid van het komplex Meerpaal echter plotseling verslechterd; de mutatiegraad is sterk toegenomen tot 27% en er is sprake van een toenemende strukturele leegstand (eind 1993 7%). Blijkbaar hebben veel mensen toch geen vertrouwen in de inmiddels gestarte bouw-kundige verbeteringen. De vertrekkers betreffen onder meer bewoners die er al een lange tijd woonden. Door gebrek aan nieuwe gegadigden is er leegstand ontstaan. De hoge mutatiegraad in de hoogbouw hangt volgens de gemeente samen met de doelgroepen in deze woningen en is dan ook niet echt verontrustend. Jongeren ver-huizen nu eenmaal relatief vaak. Mede daarom is vooral de mutatiegraad bij het komplex Lijzijde erg hoog.

In Lewenborg wonen relatief veel mensen met IHS (Akro-consult, 1990, p. 16). De wijzigingen van de huursubsidieregels hebben de verhuurbaarheid ongunstig be-invloed; voor alleenstaanden van 18-23 jaar bedraagt de maximale huurprijs om voor huursubsidie in aanmerking te komen

f

475,-.

De komplexen van Woningbouwvereniging Volkshuisvesting zijn in 1991 geherwaar-deerd. Voor elk komplex is nagegaan wat de reële afschrijvingstermijn zou moeten zijn. Voor het komplex Meerpaal is besloten tot een afschrijvingstermijn van slechts vijf jaar; aangezien de huren uiteraard niet deze versnelde afwaardering kunnen kompenseren, wordt er nu enige jaren een fors exploitatieverlies verwacht. In 1992 was het exploitatieresultaat van het komplex Meerpaal nog

f

26.207,-, in 1993 was dit duidelijk negatief. Over drie jaar is de boekwaarde van dit kOinplex afgeschre-ven. Een langere exploitatie van het komplex Meerpaal levert in principe vervolgens

circa

f

100.000,- per jaar op. .

Het exploitatieresultaat van het komplex Kraaienest was in 1992 -/-

f

43.630,-. Het zal duidelijk zijn dat de exploitatie van de hoogbouw voor beide verhuurders zorgwekkend is. De verhuurders zelf vrezen dat de exploitatie in de toekomst (nog) slechter zal verlopen, omdat de verhuurbaarheid nu al duidelijk afneemt en bij onge-wijzigd beleid waarschijnlijk nog verder zal afnemen. De financiële positie van Gruno is niet geweldig. Het garantiefonds stelt eisen aan korporaties die voor Gruno moeilijk haalbaar zijn. Er wordt door Gruno gestreefd naar een vermogen van 60

miljoen gulden (in dit cijfer is echter nog geen rekening gehouden met de ontwikke-lingen in Lewenborg). Om dit te kunnen bereiken, zijn er onder meer besparingen nodig op het onderhoud. Daar staat tegen over dat niet alleen de hoogbouw, maar ook andere projekten grote investeringen vergen.

3.8 Huidige woningmarktsituatie

Verhuurbaarheidsproblemen hangen niet alleen samen met de waardering voor de afzonderlijke komplexen maar ook met de algehele woningmarktsituatie in Gronin-gen en in Lewenborg. In een krappe woningmarkt zijn in principe alle woningen wel verhuurbaar, in een ruimere woningmarkt zullen de verhuurbaarheidsproblemen zich gaan koncentreren in de komplexen met de slechtste prijs/kwaliteitsverhouding.

In juli 1993 had 66,7% van de huurwoningvoorraad in Groningen een huur onder de

f

511,- per maand, 23,6% een huur tussen de

f

511,- en

f

700,-, en 9,7% een nog hogere huur. Bij de hoogbouw in Lewenborg hebben alleen de eenkamerwoningen en een deel van de tweekamerwoningen een huur onder de

f

511, -. Er kan gekon-kludeerd worden dat de huren van de meeste hoogbouwwoningen behoren tot de duurdere (betaalbare) kategorieën huurwoningen in Groningen.

Stedelijk gezien zijn er tekorten aan goedkope en betaalbare woningen. Voor bepaal

-de -delen van de woningmarkt zijn er lange wachtlijsten. De voorraad woningen in Groningen per 1-1-1993 bestaat uit 73.330 woningen (uit Analyse vraag-aanbod stad

-Groninger woningmarkt, 16-11-1993);

- 27.110 'goedkope' woningen (huur tot

f

510,-); hiervan zijn er 24.810 in bezit van de korporaties (=63,6% van het korporatiebezit);

- 26.620 'betaalbare' woningen (13.120 woningen met een huur tussen

f

510,- en

f

700,-

+

13.500 woningen van eigenaar-bewoners); hiervan 10.320 in bezit van korporaties;

- 19.600 dure woningen (12.450 woningen met een huur boven de

f

700,-

+

7.150 koopwoningen); hiervan 3.900 in bezit van korporaties.

Daarnaast zijn er nog 4.210 onzelfstandige woonruimten.

In vier jaar tijd is het aantal goedkope woningen afgenomen van 71 % van de huur-woningen tot 52 % van de huurwoningen. In deze periode is het aantal betaalbare huurwoningen toegenomen van 19% naar 25% en is het aantal dure huurwoningen toegenomen van 10 naar 23 %. In principe zijn er voldoende goedkope en betaalbare woningen om de doelgroep (45.500 huishoudens) te huisvesten. Omdat er veel scheefheid voorkomt (16.000 goedkope scheefheid, 5.000 dure scheefheid), wordt er een tekort aan beschikbaar aanbod voor de doelgroepen geschat van 17.000 wonin-gen. Dit wordt bevestigd door de lange wachttijden in de woonruimteverdeling; er zijn ruim 7.000 starters ingeschreven, die ook nu al in de stad wonen. Van de totale goedkope voorraad van 27.000 woningen worden er circa 9.000 goedkoop scheef bewoond. Er zijn echter 28.500 huishoudens met minimum inkomen die een zelf-standige woning behoeven. De gemeente konkludeert dan ook 'dat het niet

verant-woord is om op korte termijn flink in dit marktsegment te gaan snijden' (uit Analyse vraag-aanbod stad-Groninger woningmarkt, 16-11-1993). De hierboven genoemde cijfers over de goedkope en bereikbare woningvoorraad wijken iets af van de cijfers in het in januari 1994 gepubliceerde eindrapport "De Offerte" van de Gezamenlijk Corporaties (Heikema van der Kloet en Van Schie, 1994). Dit wordt met name veroorzaakt door een verschil in de voorraad goedkope en bereikbare woningen in bezit van partikuliere verhuurders en doordat Woningstichting Patrimonium geen precieze cijfers heeft geleverd voor "De Offerte". Omdat deze cijfers van belang zijn bij de prestatie-afspraken wordt hierop verder ingegaan in paragraaf 4.9.

De Heidemij konstateerde in 1991 dat er een relatief klein aantal woningzoekenden stond ingeschreven voor de wijk Lewenborg, namelijk 467 van de 24.204 per 1-1-1991.

Uit het onderzoek van de Heidemij blijkt dat 75 % van de vestigers in Lewenborg deze wijk niet als eerste voorkeur had opgegeven. 42 % van de vestigers had voor Lewenborg gekozen, omdat men daar snel een woning kon krijgen (Heidemij, 1991, p. 21). Met name bij de komplexen Sloep, Toplicht, Lijzijde en Meerpaal werden relatief vaak aangeboden woningen geweigerd door woningzoekenden (Heidemij , 1991, p. 27).

Volgens de gemeente is er voldoende potentiële vraag naar woningen in Lewenborg (zie ook paragraaf 4.8). De korporaties geven echter aan dat er bij de verhuurbalies weinig blijkt van een vraag naar woningen in Lewenborg, en al helemaal niet voor woningen in de hoogbouw.

In het rapport Woningmarktonderzoek Hoogbouw Lewenborg Groningen (Kolpron, 1992) is aangegeven dat 'van de 25.000 geregistreerde woningzoekenden in Gronin-gen er 55 zijn die op grond van hun inkomen en huishoudens samenstelling in aan-merking wensten te komen voor een hoogbouwwoning in Lewenborg. Voor de helft betrof het dan ook nog de tweede wijkvoorkeur. Daarnaast kent de hoogbouw in Lewenborg hoge weigeringspercentages' . In bijlage 2 van de brief van de Gruno en Volkshuisvesting aan VROM, 1-1-1991, is aangegeven hoe de vraag van de woning-zoekenden is gespecificeerd. De indruk bestaat bij Woningbouwvereniging Volks-huisvesting dat de hoogbouwwoningen de laatste tijd vooral worden verhuurd aan mensen van buiten Groningen zelf; mensen dus die (nog) niet op de hoogte zijn van het imago enJof geen andere woning kunnen vinden. Woningbouwvereniging Gruno geeft aan dat er de laatste tijd alleen nog gegadigden voor de hoogbouw te vinden zijn bij studenten, urgenten en allochtonen (surinamers en antillianen).

Uit cijfers van de gemeente blijkt dat er in 1993 242 jongeren (tot 25 jaar) en 383 niet-jongeren geregistreerd stonden als woningzoekende. Dit betekent dat 3 % van de alle jongere woningzoekenden in Groningen en 2 % van de niet -jongere woningzoe-kenden stond ingeschreven voor een woning in Lewenborg. Van de 1.587 jongere woningzoekenden die in 1993 in Groningen een woning toegewezen gekregen heb-ben, zijn er 215 (14%) terecht gekomen in Lewenborg. Van de 3.571 niet-jongere woningzoekenden die in 1993 in Groningen een woning toegewezen gekregen

heb-ben, zijn er 197 (6%) in Lewenborg terecht gekomen. Van de vrijgekomen wonin-gen in Lewenborg in 1993 is 52

%

toegewezen aan jongeren. Op jaarbasis is in 1993 89% van de geregistreerde vraag (215 van de 242) onder jongeren en 51 % van de geregistreerde vraag (197 van de 383) onder niet-jongeren voor Lewenborg ook daadwerkelijk geholpen.

Het is niet duidelijk waarom mensen voor bepaalde hoogbouwkomplexen kiezen, waarom de ene woningzoekende bijvoorbeeld liever in Sloep woont en een ander in Toplicht. Tot op heden konden de verhuurders hierbij enigszins sturen.

Veel mensen die in de hoogbouw terecht komen, laten zich direkt weer inschrijven als woningzoekende. Bij oplevering van nieuwbouw elders in Groningen kan een verhuisstroom op gang komen, die direkt of indirekt merkbaar wordt op de verhuur-baarheid van de woningen in Lewenborg. Zo werd (volgens Woningbouwvereniging Volkshuisvesting) een aanzienlijk deel van de nieuwbouw premiewoningen in de Hunze verkocht aan mensen uit Lewenborg. Ook Woningbouwvereniging Groningen heeft met haar nieuwbouw bij het Hoornse Meer veel bewoners uit Lewenborg doen verhuizen. De nieuwbouw bij het Hoornse Meer leidde tot een groter aantal mutaties maar had geen direkte gevolgen voor de leegstand. Dit laatste werd veroorzaakt door de regel dat de nieuwe bewoners van de woningen aan het Hoornse Meer een aan-trekkelijke woning moesten achterlaten. Mensen uit Lewenborg behoorden daar in het algemeen niet bij.

Volgens Woningbouwvereniging Volkshuisvesting vertrekken de mensen uit de komplexen Meerpaal en Kraaienest naar alle mogelijke richtingen, met een nadruk op de koopsektor .

De verhuisgeneigdheid van de bewoners van de hoogbouw in Lewenborg is vrij groot; uit de enquête van de RuG blijkt dat bijna een kwart van de respondenten binnen een jaar wil verhuizen en nog eens 21 % binnen één tot twee jaar. Een kwart van de mensen heeft geen verhuisplannen. De verhuisgeneigdheid is relatief groot bij de komplexen Sloep en Lijzijde, en relatief beperkt bij de komplexen Kraaienest en Kombuis. In komplex Meerpaal wil een groot deel van de bewoners binnen een jaar weg (27,4%), maar wil gelijktijdig een groot deel niet verhuizen (38,7%). Vooral de ouderen in de flats willen relatief vaak niet verhuizen. In de leeftijdsgroep van 35 tot 40 jaar wil 40% binnen een jaar verhuizen.

Bij Woningbouwvereniging Gruno zijn in 1993 exit-formulieren aan vertrekkende huurders uit de hoogbouw verzonden. Er waren dat jaar 104 huuropzeggingen, 33 huishoudens hebben het formulier teruggezonden. De verhuisredene blijken zeer divers te zijn. Relatief vaak worden genoemd: de hoge huur (17x), wijziging van de huishoudenssamenstelling (l1x), het ontbreken van een tuin (9x) en de buurt (8x).

Van de 33 respondenten zijn er 20 binnen Groningen verhuisd. Bij de Meerpaal van Woningbouwvereniging Volkshuisvesting zijn dat jaar 27 huishoudens vertrokken. Van 13 van deze huishoudens is de verhuisreden onbekend. Vijf anderen zijn ver-trokken naar een eengezinshuis enJof koopwoning. Van de 27 zijn er 6 in Lewen-borg gebleven en zijn er tenminste 7 uit Groningen vertrokken. Bij Kraaienest

ver-trokken dat jaar 28 huishoudens, waarvan er 14 geen verhuisreden hebben gegeven en er 4 zijn ontruimd. Opvallend is misschien dat er eigenlijk bij al de vertrekrede-nen slechts weinig melding wordt gemaakt van sociale problemen als overlast. Van de 28 zijn er 4 in Lewenborg gebleven en zijn er tenminste 9 uit Groningen vertrok-ken.

De verhuur van gestapelde woningen van een belegger in de nabijheid van het win-kelcentrum schijnt momenteel slecht te zijn (er is ook sprake van strukturele leeg-stand). Ook bij de laagbouw in Lewenborg komt soms leegstand voor. het laatste jaar is met name de verhuur van de laagbouw met huren rond de

f

800,- per maand verslechterd. Daar en tegen verloopt de verkoop van de nieuwbouw voor het projekt 'Drielanden' , gelegen aan de noordrand van Lewenborg, voorspoedig. En ook de verkoop van woningen uit de bestaande voorraad in Lewenborg blijkt succesvol.

3.9 Samenvatting van problemen

De hoogbouw heeft te maken met een aantal problemen die deels voor geheel Le-wenborg gelden en deels alleen voor de hoogbouw. Problemen die voor de gehele wijk gelden zijn met name de afstand tot het centrum van Groningen, de relatief hoge huren en het imago van Lewenborg. Deze problemen worden echter gekompen-seerd door positieve kwaliteiten. Zo bleken bijvoorbeeld de huurwoningen die te koop werden aangeboden, goed verkoopbaar.

De situatie van de hoogbouw wijkt echter enigszins hiervan af. Al vanaf de ople-vering van de hoogbouw waren er verhuurproblemen. Woningbouwvereniging Volks-huisvesting heeft al vanaf het begin veel aandacht besteed aan het beheer; er is al meteen selektief toegewezen en er is al direkt per komplex een huismeester aange-steld. Woningbouwvereniging Gruno was aanvankelijk optimistischer over de ver-huur; wel was bijvoorbeeld al een 'algemene' huismeester aangesteld. Vanaf circa 1985 zijn de beide woningbouwverenigingen een vergelijkbare aanpak gaan hanteren. In tegenstelling tot bij Gruno zijn er echter door Woningbouwvereniging Volkshuis-vesting geen woningen in de hoogbouw verhuurd aan studenten.

De verhuurproblemen ontstonden het eerst bij de hoogbouwkomplexen van Gruno. In de jaren tachtig waren de (sociale) problemen het grootst, met name bij Toplicht. De problemen in die tijd werken nog steeds door; vooral het imago van de hoog-bouw (en met name van de komplexen Sloep en Toplicht) is nog slecht.

Uit de enquête, die vorig jaar is gehouden onder de bewoners van de hoogbouw blijkt dat de hoogte van de woonlasten ten opzichte van de kwaliteit, het onderhoud van de lift en de kwaliteit van de berging relatief vaak genoemde problemen zijn. I:.r wordt ten aanzien van de woningen relatief vaak geluidsoverlast door omwonenden en tocht in de woning ervaren. Ten aanzien van de woonomgeving wordt relatief vaak overlast ervaren door zwerfvuil, vandalisme en hondepoep. De hoogte van de huur blijkt de meest genoemde reden om te willen verhuizen.

Overigens moet natuurlijk benadrukt worden dat de hoogbouw voor een deel van de bewoners en woningzoekenden aan de verlangens voldoet. Als sterke punten wordt vooral gewezen op de grootte en de indeling van de woningen. Een deel van de bewoners woont dan ook al heel lang in de flats. Een kwart van de bewoners wil ook graag in de flats blijven wonen.

De problemen in de hoogbouw hebben negatieve gevolgen voor de exploitatiere-sultaten voor de beide verhuurders als gevolg van leegstand, onderhoudskosten en beheerkosten. Hoewel er (nog) geen sprake is van strukturele leegstand, is de ex-ploitatie van de hoogbouw verliesgevend (met name door de beheerinspanningen en de herwaardering). Een deel van die verliezen is terug te vinden in de exploitatiere-keningen, die per komplex door de verhuurders worden bijgehouden. Daarnaast wordt een deel van de kosten verrekend in de administratie- en beheerkosten van de verhuurders. De hoogte van deze bedragen is onduidelijk omdat ze niet per komplex worden bijgehouden.

Van de gemeente zijn de meer algemene beheerinspanningen in de woonomgeving (groen- en wegenonderhoud) niet geheel terug te vinden in konkrete fmanciële bedra-gen.

Volgens de verhuurders kunnen vervalproblemen in de hoogbouw zich uitbreiden naar de omliggende bebouwing, en (door verslechtering van het imago) zelfs voor geheel Lewenborg. De toekomst van de hoogbouw kan dan ook ingrijpende konse-kwenties hebben voor de exploitatieresultaten van de verhuur van het bezit in Le-wenborg. Bij de aanpak van de komplexen spelen de fmanciële gevolgen uiteraard een zeer belangrijke rol. In de volgende hoofdstukken zal daarop verder worden ingegaan.

4

MAATREGELEN

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de inmiddels uitgevoerde maatregelen en op de

overwogen enJof mogelijke andere maatregelen. Er wordt in dit hoofdstuk, verge-lijkbaar met het vorige hoofdstuk, onderscheid gemaakt naar stedebouwkundige maatregelen, bouwkundige maatregelen, milieumaatregelen, sociaal beheer, promotie en financiële maatregelen. In paragraaf 4.8 wordt ingegaan op de toekomstige

wo-ningmarktontwikkelingen en in 4.9 op de maatregelen om zich te richten op andere doelgroepen en op de maatregelen om de woningmarkt te beïnvloeden. In de laatste

paragraaf wordt ingegaan op de effekten van de tot op heden uitgevoerde maatrege -len.

De plannen voor sloop en 'herpositionering' van de hoogbouw worden in dit hoofd-stuk buiten beschouwing gelaten; deze komen afzonderlijk in hoofdstuk 5 aan de orde. In dat hoofdstuk wordt ook nadrukkelijker ingegaan op de meningen, wensen

en plannen van de verschillende betrokkenen en op de samenwerking tussen deze betrokkenen.

4.2 Stedebouwkundige maatregelen

Ten aanzien van de stedebouwkundige maatregelen kan onderscheid gemaakt worden naar de positie van Lewenborg binnen de stad, de stedebouwkundige maatregelen binnen Lewenborg en de stedebouwkundige maatregelen van de direkte omgeving van de flatgebouwen.

Vooral in de direkte omgeving van de wijk Lewenborg gebeurt er veel. De gemeente heeft veel geld geïnvesteerd in het vergroten van de aantrekkelijkheid van Noorddijk, d.w.z het gebied waarin de wijken Lewenborg en Beijum liggen. Zo zijn er bijvoor-beeld een bovenwijks stadspark (het Stadsgewestpark Noorddijk; kosten

f

18 mil-joen) en een groot sportcentrum Kardinge (met onder meer een overdekte sporthal, zwembad en schaatsbaan; gemeentelijke bijdrage

f

40 miljoen) gerealiseerd. Ook is

er een betere verbinding van Lewenborg met het centrum van Groningen gereali-seerd. De kosten hiervoor bedroegen circa 60 miljoen gulden. Volgens Kolpron wordt het isolement van Lewenborg door snellere en veiligere verbindingen en door de andere genoemde maatregelen verkleind (Kolpron, 1992, p. 30).

Aan de rand van Lewenborg wordt nieuwbouw gebouwd, onder meer woningen aan het Damsterdiep en milieu-woningen aan de noordrand; woningen die gerealiseerd worden volgens de uitgangspunten van het ecologisch wonen. Door de nieuwbouw komt Lewenborg wat minder aan de uiterste stadsrand te liggen.

Er is nagegaan of de afzonderlijke openbaar-vervoerzone voor Lewenborg opgehe-ven kan worden, zodat Lewenborg bereikbaar zou kunnen worden met twee strip-pen. Dit blijkt echter lastig omdat de kosten, die hiermee gepaard zouden gaan, elders binnen Groningen 'terugverdiend' zouden moeten worden. De gemeente geeft ook aan dat die extra strip wel een nadeel is, maar dat er in Lewenborg gratis

gepar-keerd kan worden; een voordeel dat het centrum weer niet heeft. Daarnaast is er wel

een nachtbuslijn gekomen (gemeentelijke bijdrage f 100.000,-).

Binnen Lewenborg heeft de eigenaar van het winkelcentrum in Lewenborg (AE-GON) in 1989 forse investeringen gepleegd in een volledige modernisering om de aantrekkingskracht van het winkelcentrum te verhogen. Door de gemeente is geld besteed aan onder meer wegwijzers in de wijk, aan verbetering van de verlichting, aan intensivering van onderhoud, aan uitbreiding-van de kinderopvang, nieuwbouw van het wijkcentrum DOK. De kosten van de gemeentelijke inspanningen binnen de wijk bedroegen van 1987 tot 1994 f 13,5 miljoen voor 'incidentele zaken' en f 0,95 miljen voor 'strukturele (bijkomende) zaken'. In het 'Wijkplan Lewenborg, concept maatregelenprogramma' (Heidemij, 1993) wordt een groot aantal stedebouwkundige maatregelen genoemd, die vanaf 1994 uitgevoerd zouden moeten worden. Zo zullen bijvoorbeeld de wijkhoofdentrees versterkt worden, fietsaansluitingen verbeterd worden, rijbanen aangepast worden en groenvoorzieningen aangepast worden. Er zijn (nog) geen konkrete plannen voor verdichting van de bebouwing in Lewenborg; een dergelijke maatregel stuit onder meer bij de bewoners op bezwaren, omdat daarmee het groene karakter van de wijk verloren zou kunnen gaan. Wel wordt in het 'Wijkplan Lewenborg' aangekondigd dat mogelijke kleinschalige invullokaties binnen de wijk worden geïnventariseerd.

Kolpron geeft in het Woningmarktonderzoek Hoogbouw Lewenborg als stedebouw-kundige mogelijkheden aan:

- vergroting van de differentiatie naar woonvorm en woningtypes (Kolpron, 1992, p. 6);

- herinrichting middengebied. Hoogbouw als 'landmarks'; - vergroting doorgaande routes;

- benutten van de sterkte van· Lewenborg, het groene laagbouwmilieu (Kolpron, 1992, p. 30).

De vergroting van de differentiatie gebeurt al door middel van verkoop van een deel

van het laagbouwbezit van de woningbouwverenigingen (zie paragraaf 4.7). Door

bijvoorbeeld sloop en nieuwbouw en huurdifferentiatie zou de differentiatie binnen

de wijk verder kunnen worden vergroot. In het 'Wijkplan Lewenborg' zijn hiervoor

maatregelen genoemd, zoals nieuwbouw van koopwoningen (Heidemij, 1993).

Er zijn in de loop der jaren al diverse stedebouwkundige studies uitgevoerd naar de centrale as van Lewenborg. Zo heeft Gruno als reaktie op de verhuurproblemen bijvoorbeeld al in 1987 opdracht gegeven voor een studie door de architekten Karel-se en Van der Meer (Noud de Vreeze, in Archis 1987, nr. 5). Ook de plannen van KA W Architekten zijn grotendeels stedebouwkundig van aard (zie paragraaf 5.2). Er is door de woningbouwvereniging aan de gemeente gevraagd de woonomgeving van de laagbouw van Lewenborg aan te pakken; het hoogoplopend groen te snoeien

en enkele doodlopende wegen door te trekken.

Met betrekking tot de direkte omgeving van hoogbouw zijn onder meer de buitenber-gingen van enkele hoogbouwflats zoveel mogelijk gesloopt. Rond de flats van Gruno

zijn de parkeerplaatsen overzichtelijker gemaakt en is het gemeenschappelijk groen

aangepakt.

De gemeente is bereid om onder meer de vuilkontainers bij het komplex Meerpaal aan te pakken.

4.3 Bouwkundige maatregelen

In de periode 1985-1989 heeft Gruno de hoogbouwflats onder meer bouwkundig aangepakt. De entrees zijn verbeterd, portieken zijn afgesloten, de bergingen zijn

gedeeltelijk verplaatst, de borstweringen zijn geïsoleerd, koudebruggen zijn

opge-heven en er zijn extra onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. De kosten hiervan

bedroegen

f

4.786.300,- (inkl. subsidie). In de periode 1988-1990 heeft Gruno kunst

aan de buitengevels van de liftschachten laten aanbrengen; kosten

f

330.000,-.

Ver-der heeft Gruno de begane-grondvloeren en verdiepingsvloeren boven bergingen

laten isoleren van de komplexen Kombuis, Sloep en Toplicht (f 240.000,-), het

bui-tengeveltimmerwerk een andere kleur gegeven (meerkosten

f

500,- per woning) en

op verzoek van bewoners (en bij woningmutaties) dubbel glas aangebracht (bij 80 à

90% van de woningen in de hoogbouw is inmiddels dubbel glas aangebracht in de

woonkamer en in de keuken). Soms zijn er schotten in de portieken aangebracht; in verband met brandweereisen kunnen niet alle portieken opgedeeld worden door

middel van schotten.

De grondige aanpak van de entrees, gekombineerd met het toepassen van duidelijk zichtbare verfraaiing van de liftschachten door middel van kunst, heeft landelijk veel waardering in de vakpers gekregen.

De gehanteerde pasteltinten bij Kombuis, Sloep en Toplicht blijken inmiddels wat

Woningbouwvereniging Volkshuisvesting is in 1990 begonnen met de bouwkundige aanpak van het komplex Meerpaal; borstweringen zijn geïsoleerd en er is isolatieglas geplaatst. In 1993 en 1994 zijn er andere bouwkundige verbeteringen bij dit komplex aangebracht; liften zijn gemoderniseerd, entrees zijn afsluitbaar gemaakt en gewij-zigd, een gedeelte van de c.v.-ketels is vervangen, portieken zijn geschilderd, er is isolatiegelas aangebracht en binnengevels zijn geïsoleerd. De kosten van de werk-zaamheden in 1993/1994 bedroegen

f

1.612.296,-.

Door beide woningbouwverenigingen is met het oog op de verhuurbaarheid, en om te voldoen aan konkrete wensen van kandidaat-huurders, extra mutatie-onderhoud uitgevoerd.

Volkshuisvesting heeft plannen om het komplex Kraaienest door middel van enkele bouwkundige maatregelen, in kombinatie met andere maatregelen, aantrekkelijker te maken door onder meer de donkere gangen te wijzigen (gedeeltelijk bij de woningen trekken) en de kozijnen en gevels te vernieuwen. De geschatte kosten voor deze ingreep bedragen circa 3 à 5 miljoen gulden.

4.4 Milieumaatregelen

Zoals hierboven al is aangegeven is de isolatie van de woningen verbeterd. Om de geluidsoverlast te bestrijden wordt aandacht besteed aan het sociaal beheer (woonre-gels). Verder zijn er geen specifieke milieumaatregelen uitgevoerd of gepland (afge-zien van geluidsoverlast zijn er ook nauwelijks echte milieuproblemen).

4.5 Sociaal beheer

Er kan met betrekking tot sociaal beheer onderscheid gemaakt worden in het toewij-zen van woningen, het beheer tijdens de bewoning, en het uitzetten van bewoners. Volgens de stadsdeelkoördinator van de gemeente moet met name (een verbetering van) het sociaal beheer een goede oplossing bieden voor de verbetering van het leefklimaat en van de verhuurbaarheid. Volgens hem moet het beheer beter afge-stemd worden op de wensen van de bewoners, het reageren op klachten, het vermin-deren van onveiligheidsgevoelens, en het ingrijpen bij overlast.

Vanaf 1990 voert Gruno een gericht toewijzingsbeleid met intake-gesprekken om zorgvuldig te kunnen inplaatsen. Gruno heeft voor de hoogbouw per woninggrootte doelgroepen omschreven. Zo is Lijzijde vooral bedoeld voor eenpersoonshuishou-dens met een leeftijd tot 25 jaar. Bij Kombuis wordt voorrang en ·voorkeur gegeven voor vitale ouderen. Ook woningbouwvereniging Volkshuisvesting heeft het gerichte toewijzingsbeleid verscherpt. Deze laatste woningbouwvereniging is altijd al selektie-ver geweest bij de woningtoewijzing; er wordt niet toegewezen aan

woningzoeken-den van wie mogelijk overlast verwacht kan worwoningzoeken-den. Woningbouwvereniging Volks-huisvesting verhuurt bijvoorbeeld geen hoogbouwwoningen in Lewenborg aan stu-denten.

Bij beide woningbouwverenigingen worden potentiële huurders begeleid bij de be-zichtiging van leegstaande woningen (zie paragraaf 4.6).

In theorie kan de woningtoewijzing gericht worden op bepaalde doelgroepen. In Lewenborg is dit echter momenteel nauwelijks mogelijk, omdat de bewoners die de woningbouwverenigingen graag in de flats zouden willen hebben ('sterkere' voor hoogbouw gemotiveerde bewoners), zich niet zelf aanmelden als belangstellend voor de hoogbouw. Om de gewenste groepen huishoudens te bereiken, zullen deze groe-pen dan ook eerst op andere manieren overtuigd moeten worden.

Of er bij het toewijzen van woningzoekenden gestreefd moet worden naar een eenzij-dige bewonersgroep (bijvoorbeeld allemaal ouderen of allemaal studenten) of juist naar een gemengde bewonersgroep staat ter diskussie. Bij het herpositioneren van flats wordt blijkbaar gekozen voor de eerste optie (zie verder het volgende hoofd-stuk).

Ten aanzien van het beheer tijdens de bewoning kan onder meer gedacht worden aan het bestrijden van overlast, het stimuleren van de betrokkenheid, en het afstemmen van het beheer op de vraag/doelgroepen. Huismeesters kunnen een belangrijke funk-tie vervullen bij onder meer het signaleren van problemen, het schoonhouden, het verminderen van onveiligheidsgevoelens en het uitvoeren van (kleinere) klussen. Woningbouwvereniging Volkshuisvesting had dan ook al vanaf de oplevering van de flats huismeesters in dienst. Sinds 1987 zijn er in totaal drie huismeesters in de komplexen Kombuis, Sloep en Toplicht werkzaam. In 1991 bedroegen de ongedekte kosten hiervan ten laste van de ABR

f

80.000.

Volgens de gemeente moet overwogen worden om het aantal huismeester uit te breiden, zodat er 24 uur per dag iemand bereikbaar is (dit zou kunnen gebeuren door gebruik te maken van banenpoolers). De woningbouwverenigingen menen echter dat dit niet goed zal werken, omdat er per flatgebouw te veel ingangen zijn zodat de kontrole nooit 100% kan zijn. Bovendien zijn de kosten hiervan hoog. Er zijn in 1992 onder meer woonregels ontwikkeld voor alle hoogbouwflats van Gruno (jaarverslag 1992, p. 34). Deze woonregels zijn een uitwerking van het huur-reglement. Gruno heeft verder de inzet van de afdeling Bewonerszaken versterkt bij de bemiddeling en bij de bestrijding van burenoverlast met inbegrip van overlast van drugsgebruik/handel.

Het beheer moet zo veel mogelijk gericht zijn op de wensen van de doelgroepen. Dergelijk beheer kan een belangrijke extra kwaliteit bieden. Beheer gericht op oude-ren kan bijvoorbeeld betekenen dat er een boodschappendienst wordt geboden, een alarmsysteem en voorzieningen als hulp, eetgelegenheid, verpleging bij ziekte, etc.

Woningbouwvereniging Volkshuisvesting heeft aktief gewerkt aan .de oprichting van een flatcommissie Hoogbouw Meerpaal. Dit heeft onder meer geresulteerd in afspra-ken voor intensiever beheer, de ontwikkeling van "spelregels voor flatbewoners " en een integraal verbeteringsplan (zie bijlage 1 bij brief van woningbouwverenigingen aan VROM, 1-7-1991).

Volgens Akro-consult is een gezamenlijk aanschrijvings- en huisuitzettingsbeleid gewenst om een ongestoord woongenot te kunnen garanderen is (Akro-consult, 1990,

p.51).

In 1991 is er aktief opgetreden tegen drugsdealers, waarna er in 1992 nauwelijks nog sprake was van drugsoverlast. Een dergelijk aktief beleid gericht op het bestrij-den van drugsoverlast moet voortgezet worbestrij-den.

Volgens de gemeente zouden ook de postbusadressen aktief aangepakt moeten wor-den, ook al betreft dit veelal woningen waar elke maand keurig de huur betaald wordt en waaruit geen overlast ontstaat. Ook de afwezigheid van bewoners kan volgens de gemeente door bewoners als problematisch worden ervaren (stilte, hogere stookkosten, weinig sociale kontrole).

Per 1-1-1992 is het opbouwwerk in Lewenborg uitgebreid van 20 tot 28 uur. 'De toegevoegde 8 uur dienen met name waar gewenst ten goede te komen aan de bewo-nersorganisaties in de hoogbouwcomplexen in de wijk' (Heidemij, 1993, p. 113).

4.6 Promotie

In bijna alle uitgevoerde onderzoeken wordt imagoverbetering genoemd als een zeer belangrijke maatregel om de. wijk Lewenborg en met name de hoogbouw aantrekke-lijk te maken voor woningzoekenden. Kolpron is zelfs van mening dat het versterken van de positie van de hoogbouwflats moet beginnen met het versterken van het imago en de kwaliteit van heel Lewenborg (Kolpron, 1992, p. 29). Akro-consult geeft aan dat ervoor opgepast moet worden dat te veel promotie niet leidt tot ave-rechtse effekten (Akro-consult, 1990, p. 56).

Veel van de in dit hoofdstuk genoemde maatregelen hebben een indirekt effekt op het imago. Zo gaat de gemeente er bijvoorbeeld van uit dat de stedebouwkundige maatregelen, zoals de aanleg van het sportcentrum en het stadsgewestpark, positieve effekten zullen hebben op het imago van Beijum en Lewenborg.

Passend binnen het kader van de promotie van geheel Lewenborg worden bijvoor-beeld ook laagbouwwoningen opgeknapt. Zo is door Gruno het komplex Loopplank voorzien van onder meer buitenisolatie.

In het kader van de promotie worden geïnteresseerde woningzoekenden door beide woningbouwverenigingen gekoesterd. Vanaf 1990 worden potentiële huurders door Gruno begeleid bij de bezichtiging van lege woningen, zodat er direkt kontrakten