(kontrolowała Magdalena Pyda)
1. Sprzedaż nieruchomości komunalnych
Kontrolę przeprowadzono na podstawie przepisów:
- ustawy o samorządzie gminnym,
- ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz.
1490 z późn. zm.),
- uchwały Nr XV/84/04 Rady Gminy Sosnowica z dnia 12 lutego 2004 r. w sprawie zasad gospodarowania mieniem komunalnym,
- zarządzenia nr 55/04 Wójta Gminy Sosnowica z dnia 26 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy Sosnowica (obowiązujące do 1.05.2021 r.),
- zarządzenia nr 19 Wójta Gminy Sosnowica z dnia 22 kwietnia 2021 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek czynszu za lokale mieszkalne oraz wysokość stawek czynszu za lokale, będące przedmiotem najmu socjalnego,
- zarządzenia nr 5/14 Wójta Gminy Sosnowica z dnia 23 kwietnia 2014 r. w sprawie powołania stałej Komisji Przetargowej w Urzędzie Gminy Sosnowica.
Zgodnie z wykazem nieruchomości sprzedanych w latach 2018 - 2021 (do 19.10.2021 r.), sporządzonym przez pracowników wskazanych pod poz. 13 i 16 załącznika nr I/1 do protokołu, stanowiącym załącznik nr IV/1 do protokołu, gmina Sosnowica:
*sprzedała:
- 1 nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym – w trybie bezprzetargowym (poz. 7 wykazu, w 2018 r. za cenę 37.600 zł),
- 2 lokale mieszkalne z udziałem w gruncie – w trybie bezprzetargowym (poz. 15 i 16 wykazu, w 2021 r. za cenę odpowiednio 23.200 zł /14.500 zł),
- 12 nieruchomości gruntowych niezabudowanych – w tym 8 w trybie przetargu ustnego nieograniczonego (poz. 1, 4-6, 8, 11, 13-14 wykazu, wszystkie w 2018 r., łącznie za cenę 196.222,80 zł) oraz 4 w trybie przetargu ustnego ograniczonego (poz. 2-3, 9-10 wykazu, wszystkie w 2018 r., łącznie za cenę 177.800 zł),
*dokonała jednej zamiany nieruchomości (poz. 12 wykazu, w 2018 r., wartość zamienianych nieruchomości bez dopłat).
Kontrolą objęto procedury zbycia 7 nieruchomości wymienionych w załączniku nr IV/1 do protokołu pod:
– poz. 2 (nieruchomość gruntowa, przetarg ustny ograniczony za cenę 67.980 zł),
– poz. 4-5 (nieruchomości gruntowe, przetarg ustny nieograniczony, za cenę 14.907,60 zł każda, obie zbyte w III przetargu z obniżeniem ceny wywoławczej),
– poz. 6 (nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem biurowo-magazynowym, przetarg ustny nieograniczony za cenę 101.000 zł, zbyta w II przetargu po obniżeniu ceny wywoławczej),
– poz. 7 (nieruchomość gruntowa z budynkiem mieszkalnym, tryb bezprzetargowy za cenę 37.600 zł),
– poz. 8 (nieruchomość gruntowa, przetarg ustny nieograniczony za cenę 14.907,60 zł, zbyta w II przetargu z obniżeniem ceny wywoławczej),
– poz. 15 (lokal mieszkalny z udziałem w gruncie, tryb bezprzetargowy za cenę 23.200 zł) – próba 46,67% zbytych nieruchomości, na łączną kwotę 274.502,80 zł (próba 63,13% kwoty sprzedaży) sprawdzając, czy:
- wójt gminy każdorazowo uzyskał zgodę Rady Gminy na zbycie nieruchomości, stosownie do postanowień § 3 ust. 2 uchwały Nr XV/84/04 Rady Gminy,
- wartości nieruchomości zostały ustalone zgodnie z przepisami art. 67 oraz art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- prawidłowo sporządzono i podano do publicznej wiadomości wykazy nieruchomości oraz informacje o zamieszczeniu wykazów, stosownie do art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- prawidłowo sporządzono i podano do publicznej wiadomości z zachowaniem ustawowych terminów ogłoszenia o przetargach, stosownie do przepisów art. 38 ust. 2 ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz § 6 i § 13 rozporządzenia w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości,
- w postępowaniach przetargowych wzięli udział oferenci, którzy wnieśli wadium w terminach i wysokościach określonych w ogłoszeniu o przetargu, stosownie do przepisów § 4 ust. 1 rozporządzenia,
- czynności przetargowe przeprowadzała komisja przetargowa, stosownie do § 8 ust. 1 rozporządzenia, - protokoły z przeprowadzonych przetargów zawierały wszystkie informacje wymagane przepisami
§ 10 ust. 1 rozporządzenia,
- w przypadku przeprowadzania kolejnych przetargów (w sytuacji gdy poprzednie zakończyły się wynikiem negatywnym) zachowano zasady określone w przepisach art. 39 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- prawidłowo sporządzono i podano do publicznej wiadomości informacje o wynikach przetargów (w tym zakończonych wynikiem negatywnym), zawierającą wszystkie wymagane elementy, stosownie do §12 ust. 1 rozporządzenia,
- nabywcę nieruchomości zawiadomiono na piśmie o miejscu i terminie zawarcia umowy, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu została zapłacona nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność, stosownie do przepisów art. 70 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- spełnione zostały warunki zastosowania trybu bezprzetargowego, określone w przepisach art. 37 ust.
2 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej zostały ustalone w drodze rokowań przeprowadzanych z nabywcą, z których został sporządzony protokół stanowiący podstawę zawarcia umowy, zgodnie z art. 28 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Na podstawie przedłożonych do kontroli dokumentów, znajdujących się w aktach sprawy, dotyczących sprzedaży lokalu mieszkalnego z udziałem w gruncie – nieruchomości wymienionej pod poz. 15 załącznika nr IV/1 do protokołu (zbytej w drodze bezprzetargowej w 2021 r.
dotychczasowemu najemcy) – ustalono, że uchwałą nr XXIV/169/13 z dnia 14 marca 2013 r. (ze zmianami wprowadzonymi uchwałą nr XXVIII/187/13 z dnia 27 czerwca 2013 r.) Rada Gminy Sosnowica wyraziła zgodę na zbycie lokalu mieszkalnego znajdującego się w wielorodzinnym budynku mieszkalnym w m. Zienki. Rzeczoznawca majątkowy określił cenę przedmiotowej nieruchomości na 23.200 zł (operat szacunkowy z 14.02.2018 r.). W dniu 13.03.2018 r. sporządzono i podano do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości gminnych przeznaczonych do sprzedaży w trybie bezprzetargowym, stosownie do art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wykaz zawierał m.in. przedmiotową nieruchomość). W aktach sprawy brak jest zawiadomienia najemcy tego lokalu o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży i o przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu lokalu oraz wniosku o nabycie nieruchomości.
Z wyjaśnienia pracowników wskazanych pod poz. 13, 15 i 18 załącznika nr I/1 do protokołu, stanowiących załącznik nr IV/2 do protokołu wynika, że cyt.: „z uwagi na przekazywanie dokumentacji dotyczącej przedmiotowej sprzedaży pomiędzy pracownikami ówcześnie odpowiedzialnymi za daną sprawę, wniosek najemcy o nabycie nieruchomości został zagubiony”.
W dniu 18.04.2018 r. zgodnie z przepisami art. 28 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sporządzono protokół uzgodnień przeprowadzonych z nabywcą, z zapisów którego wynika, że dotychczasowy najemca lokalu zapoznał się z ceną zakupu i wyraził gotowość nabycia przedmiotowej nieruchomości oraz zobowiązał się do jednorazowej wpłaty ceny nieruchomości do dnia zawarcia aktu notarialnego (§ 3 ust. 1 i 2). W § 4 protokołu wskazano, że cyt.
„termin zawarcia aktu notarialnego zostanie ustalony przez sprzedawcę, o czym powiadomi nabywcę, co najmniej 7 dni przed jej zawarciem”. Protokół uzgodnień ze strony gminy został podpisany przez ówczesnego wójta.
Na podstawie zapisów ewidencji księgowej (konto 130-1 dz. 700 rozdz. 70005 § 0770) oraz dowodów źródłowych (przelew, wyciąg bankowy nr 81 z 24.04.2018 r. do r-ku bankowego nr 63 8042 … 0050) ustalono, że najemca dokonał wpłaty w kwocie 23.200 zł tytułem „zakup mieszkania ...” (poz. 561 dziennik Jednostki).
Z uwagi na nieścisłości i rozbieżności w sporządzonej inwentaryzacji architektonicznej lokalu w 2018 r. nie doszło do podpisania aktu notarialnego i jego sprzedaży. Gmina nie dokonała zwrotu wniesionej przez najemcę ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.
W celu zbycia lokalu najemcy gmina występowała do Starostwa Powiatowego w Parczewie z wnioskami (pisma z 16.07.2018 r., 21.03.2019 r.) o wydanie zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego. Starosta Parczewski pismem z 29.03.2019 r. wezwał gminę do uzupełnienia braków we wnioskach o wydanie tego zaświadczenia. Uzupełnienie polegać miało na jednoznacznym określeniu pomieszczeń wchodzących w skład lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych oraz przedłożeniu rzutu części budynku z oznaczeniem lokalu będącego przedmiotem wniosku i pomieszczeń do niego przynależnych. Gmina pismami z 8.04.2019 r. i 28.10.2019 r. złożyła do Starostwa dodatkowe wyjaśnienia, jednak wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu pozostał bez rozpoznania – pismo Starosty Parczewskiego z 30.10.2019 r. – z uwagi na rozbieżność w powierzchni pomieszczeń lokalu oraz braku załączenia poprawnej inwentaryzacji architektonicznej lokalu. Na podstawie dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy ustalono, że kolejne czynności gmina podejmować zaczęła w 2021 r. Pismem z 15.01.2021 r. zwrócono się do biura projektowego wykonującego inwentaryzację architektoniczną nieruchomości z prośbą o jej poprawienie. Uzyskano prawidłową inwentaryzację architektoniczną. Wnioskiem z 25.02.2021 r. ponownie zwrócono się do Starostwa Powiatowego w Parczewie o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, dołączając poprawioną inwentaryzację architektoniczną nieruchomości. W dniu 10.03.2021 r. gmina otrzymała zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, które zostało przedłożone notariuszowi na potrzeby sporządzenia aktu notarialnego.
Pismem z 10.08.2021 r. (doręczonym w dniu 11.08.2021 r.) wójt gminy zawiadomił dotychczasowego najemcę o pierwszeństwie w nabyciu przedmiotowej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie. Najemca 12.08.2021 r. zwrócił się z wnioskiem o wykup nieruchomości za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego tj. 23.200 zł (operat szacunkowy z 16.07.2021 r.). W dniu 22.09.2021 r. sporządzono kolejny protokół uzgodnień w sprawie wyznaczenia nabywcy przedmiotowego lokalu mieszkalnego. W dniu 28.09.2021 r. zawiadomiono nabywcę lokalu mieszkalnego o terminie zawarcia aktu notarialnego, który strony podpisały 6.10.2021 r. (akt notarialny rep. A nr 7884/2021 z 6.10.2021 r.).
Od 2018 r. do momentu podpisania aktu notarialnego najemca zajmował lokal na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w dniu 2.11.2012 r. na czas nieokreślony (§ 2 umowy).
Zgodnie z § 3 ust. 1 ww. umowy najemca zobowiązany był do zapłaty czynszu najmu w kwocie 110,13 zł miesięcznie oraz opłat związanych z eksploatacją przedmiotu najmu cyt. „w szczególności energii elektrycznej, wody, wywozu nieczystości stałych i płynnych”. Na podstawie ewidencji analitycznej do konta 221 (kart kontowych najemcy) za lata 2018 - 2021 (do września), stwierdzono, że w okresie 1.05.2018 r. do 6.10.2021 r., tj. do momentu przeniesienia własności lokalu na najemcę, nie naliczano i nie pobierano należności z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego - łącznie na kwotę 4.515,33 zł, w tym za: 2018 r. - 881,04 zł (8 m-cy x 110,13 zł), 2019 r. - 1.321,56 zł (12 m-cy x 110,13 zł), 2020 r. - 1.321,56 zł (12 m-cy x 110,13 zł) i 2021 r. - 991,17 zł (9 m-cy x 110,13 zł).
Wyjaśnienie pracowników wskazanych pod poz. 13, 15 i 18 załącznika nr I/1 do protokołu, stanowiące załącznik nr IV/3 do protokołu, potwierdza ustalenia kontroli w zakresie niepobierania czynszu najmu za przedmiotowy lokal, w wyjaśnieniach wskazano, że cyt.: „z uwagi na podjęte działania w kierunku sprzedaży bezprzetargowej na rzecz najemcy (…) W trakcie ustaleń z notariuszem (…) okazało się iż w złożonej dokumentacji brakuje zaświadczenia o samodzielności lokal. Uzyskanie zaświadczenia o wyodrębnieniu lokalu wiązało się z naniesieniem poprawek w błędnie wykonanej inwentaryzacji architektonicznej przedmiotowego mieszkania. Ówczesny pracownik merytoryczny nie spodziewał się, iż cała procedura przeciągnie się tak długo (…) W tym okresie na stanowisku merytorycznym wystąpiła duża rotacja pracowników. Próby skompletowania poprawnej dokumentacji celem uzyskania zaświadczenia o samodzielności podejmowane były przez każdego z pracowników”.
W okresie 1.05.2018 r. do 30.09.2021 r. najemca, na podstawie odrębnie zawartych umów, dokonywał opłat związanych z eksploatacją lokalu mieszkalnego – co potwierdza wyjaśnienie pracowników wskazanych pod poz. 13 i 15 załącznika nr I/1 do protokołu, stanowiące załącznik nr IV/4 do protokołu.
Niedokonanie zwrotu (w 2018 r.) wniesionej przez najemcę lokalu mieszkalnego ceny sprzedaży tego lokalu, mimo że faktycznie nie doszło do sprzedaży oraz niepobieranie czynszu najmu lokalu mieszkalnego do czasu przeniesienia jego własności na najemcę w 2021 r., narusza przepisy art. 42 ust.
5 ustawy o finansach publicznych, w związku z przepisami art. 50 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym.
Osoby odpowiedzialne: pracownicy wymienieni pod poz. 13, 15 i 18 załącznika nr I/1 do protokołu.
W przypadku zbycia pozostałych – objętych kontrolą nieruchomości – w badanym zakresie nie stwierdzono nieprawidłowości.
V. ROZLICZENIA JEDNOSTKI SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO