Immisje pozytywne i negatywne

Powracając do problematyki klasyfikacji immisji, warto także odnotować ich podział na immisje pozytywne i negatywne. Tradycyjnie przyjmuje się w doktrynie, iż immisje pozytywne polegają na przenikaniu pewnych wpływów (np. cząstek materii czy hałasu) na nieruchomości sąsiednie, natomiast następstwem immisji negatywnych, zwane także przeszkadzającymi jest utrudnienie lub nawet całkowite uniemożliwienie przenikania pewnych dóbr z otoczenia (np. światła, powietrza, widoku) na nieruchomość sąsiednią¹⁴². Jak trafnie zwraca uwagę S. Rudnicki, immisje negatywne często związane są z zaniechaniem przez właściciela określonych działań mających na celu przeszkodzenie jakiemuś oddziaływaniu na nieruchomość sąsiednią (przykładem może być nieusunięcie nadmiernie rozrośniętych gałęzi drzew, powodujących zacienienie gruntu sąsiada)¹⁴³. W związku z tym podziałem w literaturze pojawiła się dyskusja, czy hipotezą art. 144 kc objęte są również immisje negatywne. Zwolennikami przeczącej odpowiedzi na to pytanie są m.in. T. Dybowski, B. Walaszek, T. J. Olejek oraz A. Stelmachowski, a za nim R. Frey i W. Podsiadło¹⁴⁴.

B. Walaszek argumentuje, iż np. samego istnienia budynku ograniczającego właścicielowi nieruchomości sąsiedniej dostęp światła dziennego nie można traktować jako immisji, bowiem art. 144 odnosi się do „wykonywania prawa własności", a zatem dotyczyć może jedynie oddziaływań wynikających z rodzaju korzystania z nieruchomości, a ponadto sposób zabudowania nieruchomości nie stanowi przedmiotu zainteresowania prawa cywilnego, lecz prawa administracyjnego¹⁴⁵. Trafnie jednak zwraca uwagę W. Kocon, iż również oddziaływania negatywne są wynikiem działań podejmowanych przez właściciela w ramach korzystania ze swojej nieruchomości, a więc co do zasady mogą stanowić immisje w rozumieniu art. 144 kc, jeżeli zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę¹⁴⁶.

Argument, iż art. 144 odnosi się także do immisji negatywnych może wynikać również z wykładni historycznej. Jak słusznie zauważa J. St. Piątowski, w treści dawnego art. 31 dekretu o prawie rzeczowym wymienione były przykładowe rodzaje zakłóceń, których jednak wspólną cechą było pozytywne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią ("wytwarzanie cieczy, dymu, ciepła, zapachów, wywoływanie

142 Zob. T. Dybowski, op. cit., s. 320; S. Rudnicki [w:] G. Bieniek, S. Rudnicki, op. cit., s. 581.

143 Zob. S. Rudnicki, [w:] G. Bieniek, S. Rudnicki, op. cit., s. 581; tenże: Sąsiedztwo, op. cit., s. 21.

144 Zob. T. Dybowski, op. cit., s. 321-322; B. Walaszek, op. cit., s. 33.

145 Zob. B. Walaszek, op. cit., s. 33.

146 Zob. W. Kocon, Pojęcie.., op. cit., s. 97.

hałasów, wstrząśnień lub inne działania podobne"), a poza tym zakresem przepis ten mógł być stosowany jedynie w drodze analogii¹⁴⁷. Ogólniejsze ujęcie aktualnie obowiązującego art. 144 kc przemawiałoby zatem za przyjęciem stanowiska, iż ustawodawca dał w ten sposób wyraz woli objęcia zakresem zastosowania tego przepisu również immisji negatywnych. Warto także odnotować stanowisko A.

Stelmachowskiego, zaaprobowane następnie przez R. Freya i W. Podsiadło, zgodnie z którym oddziaływania negatywne co do zasady nie dają podstaw do roszczeń opartych na art. 144 kc, natomiast jeżeli zostały wywołane złośliwie (przy zaistnieniu tzw. animus turbandi), to możemy mieć do czynienia z deliktem uzasadniającym roszczenie odszkodowawcze¹⁴⁸. Powyższe stanowisko nie wydaje się jednak słuszne, bowiem w praktyce zdecydowana większość immisji negatywnych nie jest podyktowana chęcią dokuczenia sąsiadowi, lecz określonego zagospodarowania nieruchomości (np. wzniesienia budynku czy urządzeń służących do korzystania z mediów), a zatem- jak już wyżej wspomniano- są to przejawy realizacji uprawnień właścicielskich, które jednak doznają kolizji z uprawnieniami przysługującymi sąsiadom. Zarazem jednak są to nierzadko oddziaływania tak istotnie zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich, że ograniczenie możliwości obrony przed nimi jedynie do roszczeń z tytułu czynów niedozwolonych i tylko do sytuacji, w których zachodzą przesłanki uznania ich za delikt- a więc bezprawność i wina, czyniłoby w wielu sytuacjach ochronę właścicieli przed tego typu naruszeniami iluzoryczną, prowadząc w istocie do zaakceptowania sytuacji, w których na skutek immisji negatywnych właściciel zostaje praktycznie pozbawiony możności swobodnego korzystania ze swej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zdaniem T. J. Olejka, wyróżnianie immisji negatywnych nie jest w ogóle celowe, bowiem immisje takie są w rzeczywistości immisjami pozytywnymi¹⁴⁹. Autor ten odwołuje się bowiem do klasycznego przykładu tego rodzaju immisji, jakim jest uniemożliwienie właścicielowi nieruchomości odbioru sygnału telewizyjnego na skutek wzniesienia na sąsiednim gruncie budowli utrudniającej swobodny przepływ fal elektromagnetycznych.

W takiej sytuacji, T. J. Olejek stawia pytanie, na które zarazem udziela odpowiedzi:

147 Zob. J. St. Piątowski, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984r., III CZP 4/84, OSPiKA 1985/6, s. 104.

148 A. Stelmachowski [w:] T. Dybowski (red.) System Prawa Prywatnego. Tom III- Prawo rzeczowe, Warszawa 2007, s. 303, R. Frey, W. Podsiadło, Immisje..., op. cit., s. 82.

149 Zob. T. J. Olejek, Niedopuszczalne..., op. cit., s. 23.

„Czy utrzymywanie tej budowli stanowiło immisję negatywną? Nie. Moim zdaniem utrzymywanie tej budowli jako czynienie stanowiło immisję pozytywną"¹⁵⁰. Powyższe stanowisko nie wydaje się jednak słuszne. Samo utrzymywanie budowli nie polega bowiem raczej na pozytywnym działaniu, lecz na biernym tolerowaniu stanu rzeczy, natomiast jeżeli intencją cytowanego Autora było podkreślenie, iż „czynieniem” ma być w tym wypadku wzniesienie budowli, to należy odwołać się do samego pojęcia immisji, które obejmuje naruszenia trwałe, lub przynajmniej powtarzalne (sam akt wzniesienia budowli jest przecież czynnością jednorazową).

Obecnie pogląd, iż art. 144 kc dotyczy tak immisji pozytywnych, jak i negatywnych zdaje się już przeważać, zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie.

Wyrazem tego może być uchwała SN z dnia 21.03.1984r., sygn. akt III CZP 4/84¹⁵¹, zapadła na gruncie stanu faktycznego związanego ze wzniesieniem przez pozwaną spółdzielnię mieszkaniową budynków, które spowodowały zakłócenie odbioru telewizyjnego na nieruchomości powoda. W orzeczeniu tym SN słusznie uznał, że

„uniemożliwianie lub utrudnianie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej stanowi działanie zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 kc". Odnośnie natomiast przytoczonego poglądu B. Walaszka, jakoby sposób zabudowania nieruchomości nie podlegał ocenie z punktu widzenia art.

144 kc, warto odnotować wyrażone w tej samej uchwale i niewątpliwie trafne stanowisko SN, iż „nie ma znaczenia kwestia, czy wzniesienie budynku jest zgodne z przepisami prawa budowlanego czy też z nimi sprzeczne. W każdym razie powoływanie się właściciela nieruchomości wyjściowej na zgodność wzniesienia budynku z prawem budowlanym nie wyłącza stosowania przepisu art. 144 kc".

Omawiając problematykę immisji negatywnych, warto zwrócić uwagę na kontrowersyjne, a mające duże znaczenie praktyczne, zagadnienie treści roszczenia negatoryjnego w przypadku immisji polegających np. na tamowaniu dostępu światła czy uniemożliwieniu odbioru sygnału telewizyjnego na skutek wzniesienia na nieruchomości sąsiedniej budynku. Zgodnie bowiem z art. 222 § 2 kc, roszczenie negatoryjne jest roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W związku z tym pojawia się pytanie- czy w przypadku wyżej opisanych immisji negatywnych roszczenie to może przybrać formę żądania nakazania rozbiórki

150 Ibidem.

151 Lex Polonica nr 301738.

budynku wzniesionego na podstawie decyzji administracyjnej- pozwolenia na budowę?

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16.12.1992r., sygn. akt I CRN 188/92¹⁵² uznał, że

„uwzględnienie roszczenia negatoryjnego w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej przez zakłócenie korzystania z tej nieruchomości nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu.” Podobne stanowisko przyjęte zostało także w innych orzeczeniach. Tytułem przykładu można wskazać wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 05.05.1995r., sygn. akt I Acr 175/95¹⁵³, zgodnie z którym „jeżeli wybudowanie obiektu budowlanego jest zgodne z pozwoleniem na budowę, to chociaż narusza prawa nieruchomości sąsiedniej przez zakłócenie korzystania z tej nieruchomości, nie może być uwzględnione powództwo o nakazanie rozebrania budynku. Pozwolenie na budowę jest ostateczną decyzją administracyjną, wobec czego- o ile nie jest bezwzględnie nieważne- wiąże sąd w postępowaniu cywilnym co do tego co jest jej przedmiotem, jako wydana na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane i przepisów wykonawczych do tej ustawy.” Podobny tok myślenia zaprezentował SN w wyroku z dnia 18.06.1998r., sygn. akt II CKU 6/98¹⁵⁴, w którym stwierdził, że „w trybie roszczenia negatoryjnego możliwe jest nakazanie rozebrania obiektu budowlanego, chyba że wybudowanie tego obiektu nastąpiło zgodnie z pozwoleniem na budowę. Przyjmuje się mianowicie, że interesy osób trzecich są chronione w postępowaniu administracyjnym z zakresu prawa budowlanego, a sąd powszechny nie jest władny do kontroli decyzji administracyjnych. (...) Stosowanie przepisu art. 222 § 2 kc nie może prowadzić do kolizji z zakresem kompetencji przyznanej władzy budowlanej". Czy są to jednak poglądy słuszne, zważywszy, że powyżej przywołane było inne orzeczenie SN (III CZP 4/84), zgodnie z którym powoływanie się właściciela nieruchomości wyjściowej na zgodność wzniesienia budynku z prawem budowlanym nie wyłącza stosowania przepisu art. 144 kc? Zwolennicy tych poglądów na ich uzasadnienie przytaczają tezę o autonomii rozstrzygnięć ogranów administracyjnych, która ma powodować, iż sąd powszechny nie jest władny do wydawania orzeczeń modyfikujących treść decyzji w sprawach, w których kompetencja należy do tych organów¹⁵⁵

152 Lex Polonica nr 296416.

153 Lex Polonica nr 314258.

154 Lex Polonica nr 335298.

155 Zob. M. Armata, Glosa do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16.12.1992r., I CRN 188/92, OSP 1994/4, s. 202-204.

Zagadnienie zbiegu art. 144 i 222 § 2 kc z przepisami prawa administracyjnego jest bardzo skomplikowane i zostanie szerzej omówione w dalszej części niniejszej pracy. Niemniej już teraz należy podkreślić, że w procedurze cywilnej brak jest odpowiednika art. 11 kpc (dotyczącego zakresu związania sądu cywilnego prawomocnym wyrokiem karnym) w stosunku do rozstrzygnięć organów administracyjnych. Jako przykład na poparcie koncepcji związania sądu cywilnego decyzją administracyjną powołuje się m. in. uchwałę SN z dnia 18.05.1994r., sygn. akt III CZP 69/94¹⁵⁶ (dotyczącą mocy wiążącej aktu własności ziemi w postępowaniu cywilnym). Z drugiej jednak strony pojawiają się także orzeczenia przyznające sądowi cywilnemu możliwości ograniczonej kontroli decyzji administracyjnych (zob.

postanowienie SN z dnia 12.01.2006r., sygn. akt II CK 335/2005¹⁵⁷). Zagadnienie to nie jest zatem wcale oczywiste, a i w doktrynie brak jednolitego stanowiska co do tej kwestii¹⁵⁸.

Odnośnie zaś do omawianego przypadku immisji negatywnych, warto zauważyć, iż mimo przytoczonych wcześniej orzeczeń, z których wynika, iż niedopuszczalne jest uwzględnienie powództwa negatoryjnego przez nakazanie rozbiórki obiektu wzniesionego na podstawie prawidłowego formalnie pozwolenia na budowę, warto zauważyć, że w orzecznictwie SN prezentowane były również poglądy, których myślą przewodnią jest teza, iż zgodność określonego działania z decyzją administracyjną nie przesądza a priori o wykluczeniu możliwości potraktowania takiego działania jako naruszającego art. 144 kc. Na przykład, zgodnie z wyrokiem SN z dnia 10.02.2004r., sygn. akt IV CK 454/2002¹⁵⁹, „decyzja administracyjna określająca sposób korzystania z pomieszczeń w budynku znajdującym się na nieruchomości, z której pochodzą immisje, nie wyłącza automatycznie możliwości dokonania przez sąd ustaleń i ocen, czy sposób wynikający z decyzji nie zakłóca korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą z art. 144 kc". Identyczną tezę zawiera również wyrok SN z dnia 30.09.2008r., sygn. akt II CSK

156 Lex Polonica nr 300788. Zob. też: J. Jodłowski, Z. Resich, J. Lapierre, T. Misiuk-Jodłowska, K.

Weitz, Postępowanie cywilne, wyd. 6, Warszawa 2009, s. 93.

157 Lex Polonica nr 397264. SN wyraził tu pogląd, że „zasada autonomii orzecznictwa sądowego i administracyjnego nie pozbawia sądu powszechnego możliwości ograniczonej kontroli w zakresie legalności i skuteczności ostatecznej decyzji administracyjnej w celu sprawdzenia, czy jest ona rzeczywiście prawomocna". Jednakże zdaniem SN, „kontrola taka, określana w doktrynie mianem incydentalnej, w odróżnieniu od kontroli sprawowanej przez sąd administracyjny, nie zmierza do wzruszenia decyzji, lecz do stwierdzenia, czy rzeczywiście decyzja wywiera skutki cywilnoprawne, które wynikają z jej gramatycznego brzmienia".

158 Szerzej na ten temat J. Jodłowski i inni, op. cit., s. 93-94.

159 Lex Polonica nr 1633054.

169/2008¹⁶⁰. Godny podkreślenia jest fakt, iż stanowisko takie przeniknęło również do orzecznictwa sądów administracyjnych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13.01.2011r., sygn. akt VII SA/Wa 1851/2010¹⁶¹).

Skoro więc dane zakłócenia korzystania z nieruchomości mogą zostać uznane za immisje mimo ich zgodności z decyzją administracyjną, to dlaczego nie odnieść tego również do immisji będących skutkiem wzniesienia budynku i nie uwzględnić roszczenia o nakazanie jego rozbiórki? W przypadku tego rodzaju immisji powstaje bowiem pytanie, w jaki inny, oprócz rozbiórki budynku sposób ma zostać dokonane określone w art. 222 § 2 kc „przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń"¹⁶²? Wyłączenie możliwości nakazania rozbiórki prowadziłoby zatem do paradoksu- z jednej strony uznajemy, że zakłócenia przekraczają przeciętną miarę, a z drugiej pozbawiamy właściciela nieruchomości sąsiedniej jedynego faktycznie skutecznego środka obrony przed tymi zakłóceniami. Rację należy, moim zdaniem przyznać W. J. Katnerowi, zdaniem którego rozebranie obiektu budowlanego jest oczywiście najbardziej radykalnym środkiem ochrony przed tego rodzaju immisjami negatywnymi, jednakże w uzasadnionych wypadkach powinno się dopuścić możliwość skorzystania z tego środka¹⁶³. Pogląd ten jest słuszny tym bardziej, że przecież w sytuacjach takich immisji negatywnych, które wiążą się np. z ograniczeniem dostępu światła dziennego, mamy do czynienia wprost z zagrożeniem dla zdrowia człowieka. W tego rodzaju przypadkach tak istotna wartość, jaką jest zdrowie powinna mieć pierwszeństwo nad wolnością zagospodarowania i zabudowy nieruchomości, a w związku z tym zasadne byłoby nawet tak radykalne rozwiązanie, jak nakazanie rozbiórki obiektu budowlanego.

W. J. Katner zwraca uwagę na jeszcze inny ważny problem związany z omawianym zagadnieniem, bowiem w jego opinii stale zbyt słaba jest ochrona własności przed immisjami będącymi skutkiem wzniesienia na nieruchomości sąsiedniej obiektów budowlanych, a w praktyce powszechnie występuje samowola i nieliczenie się z prawami osób trzecich przy realizacji tych obiektów¹⁶⁴. Wydaje się, że ten zarzut jest uzasadniony nie tylko pod adresem inwestorów, ale również niestety pod

160 Lex Polonica nr 2032024.

161 Lex Polonica nr 2510740.

162 Na ten problem zwraca uwagę W. J. Katner- zob. tenże: Glosa do orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 16.12.1992r., I CRN 188/92, Palestra 1994/3-4, s. 155.

163 Zob. ibidem.

164 Zob. W. J. Katner, Glosa..., op. cit., s. 155.

adresem organów administracyjnych, wydających pozwolenia na budowę. Zbyt rzadko bowiem przy rozpatrywaniu wniosków o pozwolenie na budowę brane są pod uwagę interesy sąsiadów nieruchomości, na której inwestycja ma być realizowana. Jak bowiem słusznie stwierdził NSA w wyroku z dnia 02.04.2008r., sygn. akt II OSK 261/2007¹⁶⁵,

„pozwolenie na budowę, zwłaszcza na obszarach zurbanizowanych, w wielu wypadkach musi uwzględniać sprzeczne interesy, z jednej strony inwestora, a z drugiej strony osób, których prawa lub interesy mogą być przez to pozwolenie zagrożone lub naruszone". Jeszcze dalej poszedł NSA w wyroku z dnia 16.11.2004r., sygn. akt OSK 786/2004¹⁶⁶, w którym stwierdził, że „rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością, organ administracji publicznej powinien uwzględniać konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron (art. 32 ust. 1 zd. 2 Konstytucji RP), jak również przepis, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 kc)". Konieczność uwzględniania przez organy administracji budowlanej słusznych interesów właścicieli nieruchomości sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji podkreślono także w innych orzeczeniach NSA z dnia 18.01.2008r., sygn.

akt II OSK 1878/2006¹⁶⁷, z dnia 29.01.2008r., sygn. akt II OSK 1955/2006¹⁶⁸ i z dnia 07.02.2008r., sygn. akt II OSK 2006/2006¹⁶⁹. Podobnie uznał również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 10.11.2009r., sygn. akt IV SA/Po 500/2009¹⁷⁰, zgodnie z którym zadaniem organu administracyjnego rozpatrującego wniosek o pozwolenie na budowę jest „takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja realizowana była w sposób nienaruszający uzasadnionych interesów właściciela działki sąsiedniej". Postulat ten, jakkolwiek absolutnie słuszny, wydaje się jednak ciągle być tylko pobożnym życzeniem. Być może de lege ferenda należałoby nawet rozważyć wprowadzenie w ustawie- Prawo budowlane bezpośredniego odesłania do art. 144 kc.

W każdym bądź razie nasuwa się wniosek, że aby postulowana silniejsza ochrona właścicieli nieruchomości przed immisjami negatywnymi mogła być zrealizowana, konieczna jest również konsekwencja w orzecznictwie (zwłaszcza Sądu Najwyższego) i

165 Lex Polonica nr 2478346.

166 Lex Polonica nr 381800.

167 Lex Polonica nr 1967335.

168 Lex Polonica nr 1961957.

169 Lex Polonica nr 2476258.

170 Lex Polonica nr 2547836.

ugruntowanie się słusznego, moim zdaniem, poglądu, iż sąd cywilny w procesie negatoryjnym jest władny w pewnym zakresie zakwestionować decyzję administracyjną, której realizacja powoduje zakłócenia przekraczające przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 kc.