Legitymacja czynna

Mówiąc o legitymacji, zarówno czynnej, jak i biernej, należy w niniejszej pracy mieć na myśli legitymację materialnoprawną, nie zaś procesową, bowiem ta ostatnia jest zagadnieniem odrębnym, które rozpatrywać trzeba przez pryzmat przepisów procedury cywilnej (w szczególności art. 64 i nast. kpc). Legitymacja materialnoprawna czynna określa krąg osób uprawnionych do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym, wynikający z przepisów prawa materialnego. Z treściart. 222 § 2 kc jednoznacznie wynika tylko, iż roszczenie to przysługuje właścicielowi nieruchomości, przy czym chodzi tu o każdą nieruchomość- gruntową, budynkową lub lokalową. Jako, że problematyka odrębnej własności lokali jest uregulowana poza kodeksem cywilnym, ochrona negatoryjna przysługująca właścicielom nieruchomości lokalowych znajduje uzasadnienie przede wszystkim na mocy odesłania zawartego w art. 2 ustawy o własności lokali, zgodniez którym w zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego³⁶³.

Odnośnie do ochrony negatoryjnej właścicieli nieruchomości lokalowych, warto jednak odnotować, iż w piśmiennictwie pojawił się pogląd, zgodnie z którym ustawa o własności lokali zawiera szczególną podstawę prawną ochrony przed immisjami w postaci art. 13 tej ustawy³⁶⁴. Przepis ten stanowi, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystaćz niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zdaniem K. Krzekotowskiej, art. 13 ustawy o własności lokali stanowi lex specialis względem art. 144 kc i w razie wystąpienia przez jednego z właścicieli lokali przeciwko drugiemu z roszczeniem o zaniechanie, podstawą prawną tego roszczenia powinien być właśnie art. 13, a nie przepisy prawa sąsiedzkiego, określone w kodeksie cywilnym³⁶⁵. Stanowisko takie nie wydaje się jednak słuszne.

Według A. Sylwestrzak, art. 13 ustawy o własności lokali stanowi konkretyzację art.

144 kc poprzez wyznaczenie dodatkowego, obok społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, kryterium oceny przeciętnej

363 Przed uchwaleniem ustawy o własności lokali, ochronę negatoryjną właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności wywodzono z art. 135 kc. Zob. W. J. Katner, op. cit., s. 113, tenże: Ukształtowanie legitymacji w procesie negatoryjnym o pośrednie naruszenie własności, Palestra 1981/5, s. 45.

364 Zob. K. Krzekotowska, Własność budynków i lokali, Poznań 2013, s. 104.

365 Ibidem.

miary zakłóceń w postaci porządku domowego³⁶⁶. W mojej ocenie, zwyczajowe reguły postępowania określone jako „porządek domowy” stanowią raczej element stosunków miejscowych, jednakże zgodzić się należy z tezą A. Sylwestrzak, iż art. 13 ustawy o własności lokali nie zastępuje art. 144 kc w stosunkach sąsiedzkich pomiędzy właścicielami nieruchomości lokalowych, lecz go uzupełnia. Komplementarny charakter art. 13 ustawy o własności lokaliw stosunku do art. 144 w zw. z art. 222 § 2 kc przyjął także Sąd Apelacyjny w Warszawie, któryw wyroku z dnia 20.01.2014r., sygn. akt I ACa 1394/2013³⁶⁷ stwierdził, że „zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali oraz art. 140 i art. 144 kc właściciel lokalu ma prawo i obowiązek korzystaniaz lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz z zachowaniem porządku domowego i praw właścicieli lokali sąsiedzkich. Naruszenie powyższych obowiązków może skutkować powstaniem po stronie pozostałych właścicieli lokali określonych roszczeń opartych na ww. przepisach,a także wynikających z art. 16 ustawy o własności lokali i art. 222 § 2 kc".

W doktrynie podkreśla się, iż legitymacja czynna do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym przysługuje aktualnemu właścicielowi nieruchomości, przy czym pod pojęciem „właściciela aktualnego” rozumie się osobę, której prawo własności przysługuje w chwili wytoczenia powództwa³⁶⁸. Wskazuje się bowiem, iż w przypadku naruszeń własności rozciągniętych w czasie (a do takich należą immisje), nie ma znaczenia, kto był właścicielemw chwili, kiedy naruszenia te się rozpoczęły, bowiem istotny jest tylko stan prawny nieruchomości istniejący w momencie wystąpienia z roszczeniem³⁶⁹. Jeżeli natomiast do zmiany właściciela dojdzie już w toku procesu negatoryjnego, nowy właściciel powinien wstąpić do sprawy w miejsce swego poprzednika prawnego na podstawie art. 192 pkt. 3 kpc³⁷⁰.

Szczególna sytuacja zachodzi natomiast w przypadku współwłasności.

Zagadnienie to bowiem, jak słusznie zwraca uwagę T. Dybowski, może dotyczyć dwóch rodzajów przypadków,a mianowicie:

- naruszeń dokonywanych przez osobę trzecią, których skutki odczuwalne są przez wszystkich wspówłaścicieli (stosunek pomiędzy współwłaścicielami a

366 Zob. A. Sylwestrzak [w:] M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo..., op. cit., s. 343.

367 Lex Polonica nr 8308281.

368 Zob. T. Dybowski, op. cit., s. 367; W. J. Katner, Ukształtowanie..., op. cit., s. 46; E. Gniewek [w:]

T. Dybowski (red.), System Prawa Prywatnego. Tom 3- Prawo rzeczowe, Warszawa 2007, s. 568.

369 Zob. ibidem.

370 Zob. W. J. Katner, Ukształtowanie..., op. cit., s. 46.

osobą trzecią) lub

− naruszeń dokonywanych przez jednego lub kilku współwłaścicieli, których skutki odczuwają pozostali współwłaściciele (stosunek pomiędzy samymi współwłaścicielami)³⁷¹.

Odnośnie do pierwszej z wymienionych sytuacji, w doktrynie panuje zgoda co do tego, iż wystąpienie z roszczeniem negatoryjnym, jako zmierzające do zachowania wspólnego prawa, jest czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 kc, a zatem każdy ze współwłaścicieli jest legitymowany czynnie do wytoczenia powództwa opartego na art. 222 § 2 kc, przeciwko osobie trzeciej, która dopuszcza się niedozwolonych zakłóceń³⁷².

Problem pojawia się natomiast w sytuacji drugiej, tj. naruszeń prawa własności dokonywanych przez samych współwłaścicieli. W literaturze zarysowały się bowiem dwa odmienne stanowiska co do możliwości wystąpienia w takim przypadku z roszczeniem negatoryjnym.

Pierwsze z tych stanowisk, zaprezentowane przez T. Dybowskiego, wyklucza taką możliwość, wskazując, iż wszelkie spory mogące powstać między współwłaścicielami tej samej nieruchomości (z wyjątkiem sporu na tle wyzucia jednego lub kilku z nich z posiadania, co jednak nie ma zastosowania w omawianej sytuacji), są sporami związanymi z wykonywaniem zarządu rzeczą wspólną³⁷³. Dlatego też, zdaniem wymienionego Autora, do tego typu sporów należy stosować szczególny reżim prawny, określony w przepisach dotyczących współwłasności (art. 199-208 kc) i nie ma podstaw do odpowiedniego stosowania art. 222 § 2 kc³⁷⁴

Zwolennikiem stanowiska przeciwnego jest natomiast W. J. Katner, który wskazuje, iż przedstawiony powyżej pogląd T. Dybowskiego „jest w pełni uzasadniony, gdy mamy do czynienia z klasyczną współwłasnością. Jednakże w wypadku współwłasności nieruchomości, zwłaszcza budynkowej, częstym zjawiskiem jest podział quoad usum, co oczywiście ogromnie utrudnia korzystanie z budynku przez wszystkich współwłaścicieli. Ich sytuacja faktyczna jest wtedy zbliżona do osób, które są właścicielami lokali stanowiących odrębną własność. Nie ma, jak sądzę, powodu,

371 Zob. T. Dybowski, op. cit., s. 368.

372 Zob. ibidem; E. Gniewek [w:] T. Dybowski (red.), System Prawa Prywatnego. Tom 3- Prawo rzeczowe, Warszawa 2007, s. 568; W. J. Katner, op. cit. s. 114, tenże: Ukształtowanie..., op. cit., s.

47.

373 T. Dybowski, op. cit., s. 369.

374 Zob. ibidem.

ażeby współwłaścicielom nie przyznać w takim wypadku uprawnień, które przysługiwać będą współwłaścicielom lokali. Stosownego ograniczenia nie zawiera kc ani w przepisacho współwłasności, ani w przepisach o ochronie własności, które w systematyce kodeksu zostały umieszczone na końcu całości problematyki związanej z własnością. Może co najwyżej wystąpić zbieg roszczeń z art. 222 § 2 kc z roszczeniami z art. 199-208 kc. Nie należy tego oceniać negatywnie"³⁷⁵. Wydaje się, że na aprobatę zasługuje stanowisko W. J. Katnera, zwłaszcza w opisanych przez niego przypadkach. Należy bowiem zwrócić uwagę, iż spośród przepisów kodeksu cywilnego, regulujących wykonywanie współwłasności, w sprawach immisji dokonywanych przez jednego lub kilku ze współwłaścicieli mogłyby ewentualnie znaleźć zastosowanie jedynie art. 202 i 203 kc. Art. 199 i 201 kc dotyczą bowiem czynności związanych z zarządem rzeczą wspólną i praktyczna ich przydatność w ochronie przed immisjami jest raczej znikoma. Artykuł 202 stanowi natomiast, iż jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Przepis ten odnosi się zatem również zasadniczo do czynności zarządu rzeczą wspólną i w sytuacji immisji mógłby znaleźć zastosowanie de facto jedynie w przypadkach, w których większość współwłaścicieli podejmuje decyzję o dokonaniu czynności, która może spowodować powstanie immisji (przykładem może być decyzja większości współwłaścicielio zainstalowaniu na budynku takiego sprzętu telekomunikacyjnego, który może zakłócić pozostałym współwłaścicielom odbiór programu telewizyjnego), a zatem w przypadkach

„przygotowań do immisji” (zob. cytowany w niniejszej pracy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.06.1983r., sygn. akt III CRN 100/83³⁷⁶). Istotnym ograniczeniem jest dodatkowo wymóg, aby owo „przygotowanie do immisji” miało postać działania podjętego przez większość współwłaścicieli, obliczoną, stosownie do art. 204 kc, według wielkości udziałów, co w praktyce wyklucza zastosowanie tego przepisu w sytuacjach, gdy naruszeń dopuszcza się jeden współwłaściciel bądź ich mniejszość. Z kolei art. 203 kc daje każdemu ze współwłaścicieli możliwość wystąpienia do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

375 W. J. Katner, Ukształtowanie..., op. cit., s. 47.

376 Lex Polonica nr 296319.

Powyższy przepis również nie daje współwłaścicielom takiej ochrony przed immisjami, jaka przysługiwałaby im na podstawie art. 222 § 2 kc, bowiem jego istotą jest jedynie uprawnienie do żądania wyznaczenia zarządcy, a nie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Nie powinno się natomiast, moim zdaniem, dochodzić roszczeń związanych z immisjami na podstawie art. 206 kc, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Tradycyjnie bowiem przyjmuje się w doktrynie, iż powództwo o dopuszczenie do współposiadania (vindicatio partis) przysługuje współwłaścicielowi w wypadku wyzucia go z posiadania rzeczy wspólnej,a więc, rzec można- w sytuacji analogicznej do opisanej w art. 222 § 1 kc, regulującym powództwo windykacyjne³⁷⁷. T. Dybowski wskazuje, iż w przypadku wyzucia współwłaściciela z posiadania nie można w ogóle mówić o wspólnym zarządzie rzeczą wspólną, bowiem w momencie tego wyzucia zerwana zostaje więź współwłaściciela z tą rzeczą, a zatem vindicatio partis nie jest roszczeniem związanym z wykonywaniem zarządu³⁷⁸. W związku z powyższym, w świetle zaprezentowanych już w niniejszym rozdziale poglądów tego Autora na temat stosowania do sporów pomiędzy współwłaścicielami co do zarządu nieruchomością wspólną jedynie przepisów kc, dotyczących rozwiązywania tego typu sporów, należałoby przyjąć, iż art. 206, jako nie dotyczący takich sporów nie może być podstawą roszczeń w sytuacji immisji w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami. Jednocześnie ten sam Autor w innym miejscu wskazuje, że „przez współposiadanie nie można (...) rozumieć tylko fizycznej detencji rzeczy (possessio naturalis), lecz w ogóle takie władztwo nad rzeczą, które umożliwia gospodarczą eksploatację rzeczy. (...) Dlatego też treścią roszczeniao przywrócenie współposiadania jest zazwyczaj nie tyle (czy też nie tylko) żądanie przywrócenia fizycznego władztwa nad rzeczą, ile (czy też również) przywrócenie władztwa gospodarczego"³⁷⁹.

W związku z powyższym może nasuwać się pytanie, czy art. 206 kc, stanowiący również o prawie współwłaściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, może być podstawą roszczeńw sytuacji, kiedy współwłaściciel ten co prawda utrzymuje się nadal we fizycznym władztwie nad rzeczą, natomiast na skutek immisji powodowanych

377 Zob. E. Skowrońska-Bocian [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I, op.

cit., s. 647-650; T. Dybowski, op. cit., s. 257 i nast.

378 Zob. T. Dybowski, op. cit., s. 263 i 369.

379 T. Dybowski, op. cit., s. 258.

przez innego współwłaściciela jest ograniczony w możliwości korzystania z niej.

Odpowiedź na to pytanie daje przede wszystkim część końcowa art. 206 kc, z której wyraźnie wynika, iż współwłaściciel może korzystać z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W doktrynie wskazuje się, iż roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, oparte na art. 206 kc będzie bezskuteczne, jeżeli współposiadanie może być wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu posiadaczy³⁸⁰. Przepis ten nie uwzględnia zatem podstawowej cechy immisji, jaką jest konflikt związany z kolizją uprawnień właścicielskich jedneji drugiej strony sporu. Immisje bowiem, jak już wspomniano w niniejszej pracy, powstają najczęściej „przy okazji” wykonywania prawa własności. Dlatego też ewentualne żądanie ochrony przed immisjami na podstawie art. 206 kc miałoby na celu dopuszczenie współwłaściciela do takiego sposobu korzystania z nieruchomości, który koliduje z korzystaniem z niej przez innego współwłaściciela, dopuszczającego się w związku z tym immisji i nie da się z nim pogodzić. Ewidentnie nie jest to więc właściwa podstawa roszczenia.

Z powyższych rozważań wynika, iż przekonujący jest pogląd W. J. Katnera o dopuszczeniu możliwości ochrony przed immisjami w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami na podstawie art. 222 § 2 kc. Zwłaszcza bowiem w sytuacjach, w których nastąpił podział nieruchomości guoad usum, przepisy art. 199 i nast. kc mogą okazać się niewystarczające dla ochrony praw współwłaścicieli³⁸¹. Nie wydaje się bowiem uzasadnione pozbawienie współwłaścicieli takiej ochrony tylko z tego powodu, że przysługujące im prawo nie ma charakteru „samodzielnego". Dodatkowo warto także zauważyć, iż immisje występujące w obrębie jednej nieruchomości siłą rzeczy są nierzadko bardziej intensywne i dokuczliwe dla dotkniętych nimi osób, niż immisje pochodzące z nieruchomości sąsiednich, które mogą przecież być położone w znacznej odległości. Stanowi to kolejny argument przemawiający za objęciem współwłaścicieli ochroną negatoryjnąz art. 222 § 2 kc.

Odrębnego rozważenia wymaga legitymacja czynna do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym szczególnego podmiotu zbiorowego, reprezentującego właścicieli lokali, jakim jest wspólnota mieszkaniowa. Wspólnotę tę, zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, tworzy ogół właścicieli, których wyodrębnione lokale wchodzą w skład

380 Zob. A. Kubas, Ograniczenie ochrony posesoryjnej między współposiadaczami, Palestra 1972/7-8, s. 30; K. Zaradkiewicz [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I, op. cit., s. 647-650; T. Dybowski, op. cit., s. 650.

381 Tak też R. Mikosz, Prewencyjna ochrona praw rzeczowych, Katowice 1991, s. 36.

określonej nieruchomości. Wedle tego samego przepisu, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W doktrynie wskazuje się, iż wspólnocie przysługuje zdolność prawnai zdolność sądowa na wzór osobowych spółek handlowych oraz że jest ona jednostką organizacyjną, do której na mocy art. 33¹ kc stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych³⁸². Nie budzi zatem wątpliwości legitymacja procesowa wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli natomiast chodzi o legitymację materialnoprawną tego podmiotu do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym, należy zawsze rozpatrywać tę kwestię z uwzględnieniem przepisów ustawyo własności lokali, odnoszących się do części wspólnych budynku. W tej sytuacji również, podobnie jak w przypadku współwłasności mogą wystąpić dwa rodzaje stanów faktycznych,w których można rozważać zasadność wystąpienia przez wspólnotę z roszczeniem opartym naart. 222 § 2 kc, a mianowicie:

− immisji w obrębie samej wspólnoty, mających swoje źródło w zachowaniu jednego lub kilku z właścicieli lokali,

− immisji pochodzących z nieruchomości sąsiedniej, będącej własnością osoby trzeciej, a odczuwalnych na nieruchomości wspólnej.

Celem ilustracji pierwszego z powyższych problemów warto posłużyć się przykładem z orzecznictwa, który, aczkolwiek nie dotyczy roszczenia negatoryjnego, to jednak jest związanyz zakłoceniami, które można określić mianem immisji.

W wyroku z dnia 23.01.2008r., sygn. akt II OSK 1912/2006³⁸³ Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrywał sprawę ze skargi właściciela lokalu, będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej, który domagał się nakazania tej wspólnocie przez organy administracyjne na podstawie przepisów prawa budowlanego doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem znajdującej się w piwnicy należącej do innego lokalu instalacji centralnego ogrzewania, składającej się z kotła węglowego oraz bojlera ciepłej wody.

Wymienione urządzenia miały, zdaniem skarżącego stwarzać zagrożenie bezpieczeństwa osób i mienia, a także powodować uciążliwe szumy, hałasy i drgania, odczuwalne w jego lokalu mieszkalnym. Orzekający w tej sprawie sąd I instancji uznał, że „skarżący nie wykazał własnego interesu prawnego w rozstrzygnięciu sprawy.

Zamontowanie kotła centralnego ogrzewania w piwnicy uczestników postępowania, stanowiącej ich własność, narusza interes prawny Wspólnoty, w zakresie wyznaczonym ingerencją w części wspólne nieruchomości (przejście przez strop, wykorzystanie

382 E. Gniewek, Prawo rzeczowe, op. cit., s. 161.

383 Lex Polonica nr 1967082.

przewodów kominowych) oraz bezpieczeństwem użytkowania. Zakres ten mieści się w obszarze podlegającym samodzielnemu działaniu i kompetencjom zarządu wspólnoty.

Instalacja w żadnej części nie jest związana z lokalem stanowiącym odrębną własność skarżącego, zaś podnoszona w skardze uciążliwość związana z funkcjonowaniem urządzenia (szum, hałas, wibracje) nie może wskazywać na jego interes prawny i określać przymiotu strony". Naczelny Sąd Administracyjny, oddalając skargę kasacyjną właściciela lokalu od powyższego wyroku, stwierdził, że „interes prawny właściciela lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nie może być rozważany w oderwaniu od przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. (...) Ustawa ta określa, obok sposobu ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Przepisy kodeksu cywilnego mają zastosowanie do własności lokali w zakresie nieuregulowanym przez ustawę. Jej przepisy dotyczące samej konstrukcji własności lokali mają charakter iuris cogentis i ze względu na swój bezwzględnie obowiązujący charakter nie dopuszczają odmiennych regulacji. (...) Status prawny właściciela lokalu położonego w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową i relacje z innymi podmiotami, w tym z innymi właścicielami lokali położonych w tym budynku nie jest więc zależny tylko od przepisów tzw. prawa sąsiedzkiego, tj. art. 144 i nast. kc. Na sytuację prawną właściciela lokalu wpływa przede wszystkim przynależność właściciela lokalu do wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali). Wspólnota jest podmiotem, którego uprawnienia wprost wpływają na zakres uprawnień współwłaścicieli lokali tworzących tę wspólnotę. (...) Z art. 6, art. 21 ust. 1 oraz art. 22 ust. 1 i 2 omawianej ustawy wynika, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, kierowanie i reprezentowanie należy do wspólnoty mieszkaniowej, która reprezentuje interesy właścicieli lokali. (...) W sytuacjach zatem, dla których zastrzeżona jest kompetencja wspólnoty mieszkaniowej, za członków wspólnoty mieszkaniowej działa wyłącznie wspólnota. (...) Właściciel lokalu (członek wspólnoty) może wykazać swój indywidualny interes prawny w sprawach nie dotyczących nieruchomości wspólnej. Indywidualna obrona członka wspólnoty sprowadza się, jak określonow piśmiennictwie, do jego własnych spraw mieszkaniowych".

Z powołanego orzeczenia wynika kilka istotnych uwag dotyczących immisji w stosunkach wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej. Po pierwsze, należy w każdym przypadku zbadać zasięg oddziaływania określonych zakłóceń. Jeżeli są one

odczuwalne na nieruchomości wspólnej i naruszają interes ogółu właścicieli lokali, to wspólnota mieszkaniowa jest legitymowana czynnie do wystąpienia w imieniu jej członków z roszczeniem negatoryjnym przeciwko tym z właścicieli lokali, którzy swoim zachowaniem powodują immisje. Jak słusznie bowiem stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29.08.2013r., sygn. akt I CSK 705/2012³⁸⁴, „zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną", co oznacza, iż może ona interweniować tylko w przypadku immisji dotykających nieruchomości wspólnej, a nie tylko poszczególnych lokali. W celu zaś ustalenia kręgu oddziaływania immisji i określenia, co stanowi nieruchomość wspólną, konieczne jest odwołanie się do art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomość wspólna to grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.W mojej ocenie, legitymacja czynna wspólnoty obejmować będzie zarówno przypadki immisji odczuwalnych w obrębie całej nieruchomości wspólnej, jak i na jej części.

Zarząd nieruchomością wspólną, należący do wyłącznych kompetencji wspólnoty obejmuje bowiem niewątpliwie również reagowanie w sytuacji niezgodnego z prawem stanu rzeczy jedynie w pewnej części tej nieruchomości.

Po drugie natomiast, w nawiązaniu do cytowanego orzeczenia należy zauważyć, iżz opisanego w nim stanu faktycznego wynikało, iż skutki szkodliwych oddziaływań w postaci szumów, drgań i hałasów odczuwalne były w jednym tylko lokalu. Naczelny Sąd Administracyjny był oczywiście obowiązany rozpatrywać kwestię interesu prawnego skarżącego w oparciuo przepisy prawa administracyjnego, jednakże w

Po drugie natomiast, w nawiązaniu do cytowanego orzeczenia należy zauważyć, iżz opisanego w nim stanu faktycznego wynikało, iż skutki szkodliwych oddziaływań w postaci szumów, drgań i hałasów odczuwalne były w jednym tylko lokalu. Naczelny Sąd Administracyjny był oczywiście obowiązany rozpatrywać kwestię interesu prawnego skarżącego w oparciuo przepisy prawa administracyjnego, jednakże w