Księgi wieczyste

Ustrój ksiąg gruntowych po 1918 r. zastąpiły księgi wieczyste. Obecnie w Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece [Ustawa 1982], zaś kwestie szczegółowe - rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów [Rozp. 2001]. Ustawa ta w zasadzie powtarza regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych regulujących ustrój ksiąg wieczystych w Polsce (w dekrecie z 11 października 1946 –

84 Prawo o księgach wieczystych). W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne, natomiast od 1991 roku księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych dla miejsca położenia nieruchomości.

Księgi wieczyste są powszechnie obowiązującym rejestrem publicznym, w którym ujawnione są stany prawne nieruchomości w celu zabezpieczenia ich obrotu rynkowego. Zgodnie z art. 16 ustawy [Ustawa 1982] księgi wieczyste oprócz praw rzeczowych mogą zawierać prawa osobiste i roszczenia. Wg [Malina R., Kowalczyk M. 2009] Księga wieczysta jest swoistego rodzaju „dowodem osobistym” nieruchomości, rejestrującym jej stan prawny, zabezpieczającym obrót nieruchomości, umożliwiającym ustanowienie na

nieruchomości obciążeń w formie hipoteki oraz dokonywanie podziału ewidencyjnego i prawnego nieruchomości.

Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej.

Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:

• Jawność – każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu [Ustawa 1982], w związku z tym nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków o których uczyniono w niej wzmiankę.

• Domniemanie zgodności stanu rzeczywistego ze stanem prawnym – domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej

jest zgodny ze stanem rzeczywistym (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze

odpowiedniego procesu cywilnego.

• Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności

między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym [Ustawa 1982], treść księgi rozstrzyga

na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność.

• Pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi [Ustawa 1982].

Księga wieczysta składa się z 4 działów , w których wpisuje się:

• Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości (Dział I-O – wpisy na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości i jej położenie), oraz wpisy praw

związanych z własnością ( Dział I-SP – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości tj. np. prawo służebności –

dla nieruchomości władnącej),

• Dział II – obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, a przy ograniczonych prawach rzeczowych wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

mieszkalnego, użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• Dział III – obejmuje wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), wpisy ograniczeń związanych z rozporządzaniem

nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (np. prawo służebności – dla

nieruchomości obciążonej),

• Dział IV – obejmuje wpisy hipoteki, jako prawne zabezpieczenia na nieruchomości dłużnika roszczeń pieniężnych z dokładnym określeniem

ich wysokości i waluty, oraz dotyczące zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz wejście w życie ustawy z 14 lutego 2003 roku o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym oraz rozporządzeń wykonawczych Ministra Sprawiedliwości:

• z dnia 14 sierpnia 2003 roku w sprawie szczegółowej organizacji i funkcjonowania ośrodka migracyjnego ksiąg oraz zadań tego ośrodka i sadu

86 • z dnia 20 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu przenoszenia treści

dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym [Rozp 2003b].

• z dnia 20 sierpnia 2003 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym [Rozp 2003c].

nie zmieniły charakteru księgi wieczystej jako rejestru publicznego.

Po wejściu w życie ustawy migracyjnej powstał tymczasowo dwutorowy system prowadzenia ksiąg wieczystych, do czasu, gdy system informatyczny obejmie wszystkie księgi wieczyste założone lub urządzone po dniu 1 styczna 1947 roku. Na dwutorowy system prowadzenia ksiąg wieczystych składa się system dotychczasowy tzw. „papierowe księgi wieczyste” oraz system elektroniczny tzw. „elektroniczne księgi wieczyste”, prowadzony w wyznaczonych przez Ministra Sprawiedliwości sądach rejonowych. Cechą charakterystyczną całego programu informatyzacji ksiąg wieczystych jest pozostawienie nienaruszonego modelu księgi wieczystej, jaki został wprowadzony z dniem 1 stycznia

1947 roku. Ustawa migracyjna reguluje zasady i tryb czynności związanych z przenoszeniem treści dotychczasowej księgi wieczystej do księgi wieczystej

prowadzonej w systemie informatycznym. Ogół tych czynności w praktyce nosi nazwę „migracji księgi wieczystej”.

Księga wieczysta w postaci elektronicznej składa się także z czterech działów, z tą różnicą, że ich podział na łamy został zastąpiony podziałem na rubryki i pola, a te z kolei dzielą się odpowiednio na podrubryki i podpola. Przeglądanie elektronicznej księgi wieczystej polega jedynie na wywołaniu żądanej księgi wieczystej na ekranie monitora,

jednak nie ogranicza to formalnej jawności ksiąg wieczystych. Przenoszenia wpisów z dotychczasowej księgi wieczystej dokonuje się w sposób uniemożliwiający zmianę

treści lub zakresu ujawniających praw i roszczeń. Prawidłowość „przemigrowania” dotychczasowej księgi wieczystej zatwierdza sędzia lub referendarz sądowy. Po dokonaniu wszelkich czynności przeniesiona treść dotychczasowej księgi wieczystej staje się treścią księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym i od tej chwili podlega udostępnieniu, natomiast dotychczasowa księga wieczysta staje się częścią akt księgi wieczystej.