Reglamentacja ziemi rolniczej w Polsce 1. Prywatny obrót nieruchomociami rolnymi

W Polsce zgodnie z postanowieniami Konstytucji [Konstytucja RP 1997]

podstaw ustroju rolnego pastwa jest gospodarstwo rodzinne. Pojcie to defi-niowane jest w ustawie o ksztatowaniu ustroju rolnego [Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003], zgodnie z któr gospodarstwo tego typu musi spenia nast-pujce warunki:

by prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz

czna powierzchnia uytków rolnych nie przekracza 300 ha.

Rolnikiem indywidualnym jest przy tym osoba fizyczna bdca wacicie-lem, uytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierawc nie-ruchomoci rolnych, których czna powierzchnia uytków rolnych nie przekra-cza 300 ha, posiadajca kwalifikacje rolnicze¹⁷ oraz co najmniej od 5 lat za-mieszkaa w gminie, na obszarze której jest pooona jedna z nieruchomoci rolnych wchodzcych w skad gospodarstwa rolnego i prowadzca przez ten okres osobicie to gospodarstwo. Tej wytycznej podporzdkowane s pozostae zasady obrotu gruntami rolnymi, przy czym, podobnie jak w Niemczech, take w Polsce konieczne jest wyrónienie uwarunkowa form obrotu dla rynku pry-watnego oraz transakcji z udziaem Agencji Nieruchomoci Rolnych jako po-wiernika majtku Skarbu Pastwa wchodzcego w skad Zasobu Wasnoci Rolnej Skarbu Pastwa.

W odniesieniu do rynku prywatnego sprzeda nieruchomoci w Polsce podlega regulacjom Kodeksu cywilnego [Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964], co znajduje równie zastosowanie do gruntów rolnych. W wietle tych regulacji nabywc nieruchomoci rolnej moe by kada osoba fizyczna, jak i prawna.

Naley przy tym jednak zaznaczy, i zastosowanie znajduj tu równie przepi-sy ustawy o ksztatowaniu ustroju rolnego, których celem jest:

poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych;

przeciwdziaanie nadmiernej koncentracji nieruchomoci rolnych oraz zapewnienie prowadzenia dziaalnoci rolniczej w gospodarstwach

rol-nych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

17 W doktrynie postuluje si wprowadzenie wymogu kwalifikacji rolniczych jako instrumentu kontroli obrotu nieruchomociami rolnymi inter vivo midzy wszystkimi stronami, a nie tylko rolnikami indywidualnymi. Obecna forma regulacji oceniana jest bowiem jako niedostateczna [Blajer 2008]. Jedn z sugestii jest uzalenienie moliwoci nabycia nieruchomoci rolnej przez osob nieposiadajc odpowiednich kwalifikacji pod warunkiem uzyskania wczeniej-szego zezwolenia organu administracji publicznej.

Realizacji celu pierwszego i trzeciego suy midzy innymi prawo pier-wokupu przyznane w pierwszej kolejnoci dotychczasowemu dzierawcy sprze-dawanej nieruchomoci, jeli spenione s przy tym ustawowe warunki¹⁸. Z ko-lei realizacja wszystkich powyszych wytycznych jest moliwa za porednic-twem Agencji Nieruchomoci Rolnych, która równie wyposaona zostaa w prawo pierwokupu. Ma ono zastosowanie, gdy prawo pierwokupu dzierawcy nie bdzie miao zastosowania lub nie zostanie wykonane, sprzeday podlega nieruchomo o powierzchni co najmniej 5 ha, przy czym jest wyczone, jeli nabywc nieruchomoci rolnej jest osoba bliska zbywcy, a take gdy w wyniku transakcji nastpuje powikszenie gospodarstwa rodzinnego w granicach 300 ha, a nabywana nieruchomo rolna jest pooona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczcej z t gmin. Analogicznie funkcjonuje przyznane Agencji prawo nabycia, które zastosowanie znajduje w przypadku przeniesienia wasnoci nieruchomoci w drodze umowy innej ni

sprzeday. W wyniku skorzystania przez ANR z przysugujcych jej praw przedmiotowa nieruchomo wchodzi w skad Zasobu WRSP, a tym samym podlega zagospodarowaniu zgodnie z zasadami przewidzianymi w ustawie o gospodarowaniu nieruchomociami rolnymi Skarbu Pastwa.

Wikszym ograniczeniom nie podlega równie instytucja dzierawy nie-ruchomoci rolnych, która z kolei w prawie polskim nie doczekaa si jak dotd szczególnej regulacji. Tym samym obowizujce w tym zakresie s przepisy Kodeksu cywilnego, przy czym regulacje te maj charakter wzgldnie obowi-zujcy – znajduj zastosowanie, jeli strony umowy nie ureguloway tego sto-sunku odmiennie w oparciu o zasad swobody umów. Co wicej, postanowienia kodeksowe nie ograniczaj zakresu podmiotów, które mog by stronami tego stosunku, nie reguluj w sposób szczególny wysokoci ani sposobu ksztatowa-nia czynszu dzierawnego ani okresu obowizywaksztatowa-nia umowy. Przepisy doty-czce dzierawy zawarte w Kodeksie cywilnym uznawane s przez doktryn za anachroniczne, uwzgldniajce specyfik dzierawy sprzed 1990 r., kiedy to uwaano j za instytucj marginaln oraz niepodan w dugim okresie. Jako powód takiego stanu rzeczy wskazuje si rezygnacj przez ustawodawc z trak-towania dzierawy jako instrumentu aktywnego oddziaywania na waciwe wy-korzystanie gruntów rolnych, intensyfikacj produkcji oraz popraw struktury agrarnej kraju. Wynika to natomiast midzy innymi z potraktowania przez

18 Warunkiem jest zawarcie umowy w formie pisemnej z dat pewn oraz wykonywanie jej przez co najmniej 3 lata, liczc od tej daty. Jednoczenie nabywana nieruchomo musi wchodzi w skad gospodarstwa rodzinnego dzierawcy lub by dzierawiona przez spó-dzielnie produkcji rolnej. O treci umowy sprzeday nieruchomoci rolnej zawiadamia si

dzierawc tej nieruchomoci, jeeli umowa dzierawy trwaa co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.

wodawc dzierawy jako instytucji jedynie tymczasowego gospodarowania ziemi, bdc form poredni suc docelowo przejciu gruntu rolnego na wasno.

3.6.1.1. Obrót nieruchomociami rolnymi z Zasobu Wasnoci Rolnej Skarbu Pastwa

W celu wykonywania prawa wasnoci i innych praw rzeczowych na rzecz Skarbu Pastwa midzy innymi w stosunku do pastwowych nieruchomoci rol-nych w 1991 r. powoano w Polsce Agencj Nieruchomoci Rolrol-nych. Na mocy ustawy o gospodarowaniu nieruchomociami rolnymi Skarbu Pastwa ANR re-alizuje zadania wynikajce z polityki pastwa, w szczególnoci w zakresie:

tworzenia oraz poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych;

tworzenia warunków sprzyjajcych racjonalnemu wykorzystaniu poten-cjau produkcyjnego Zasobu Wasnoci Rolnej Skarbu Pastwa;

restrukturyzacji oraz prywatyzacji mienia Skarbu Pastwa uytkowanego na cele rolnicze;

obrotu nieruchomociami i innymi skadnikami majtku Skarbu Pastwa uytkowanymi na cele rolne;

popierania organizowania na gruntach Skarbu Pastwa prywatnych go-spodarstw rolnych¹⁹.

Celom tym su przewidziane ustawowo formy gospodarowania Zasobem WRSP²⁰. Dotychczas w praktyce podstawowym zadaniem ANR bya wtórna restrukturyzacja dzierawionych wikszych obszarowo nieruchomoci oraz sprawowanie nadzoru wacicielskiego nad dzierawami [Sikorska 2009], które

19 Zgodnie z pierwotnym brzmieniem art. 6 Ustawy o gospodarowaniu nieruchomociami rolnymi Skarbu Pastwa do zada Agencji naleaa realizacja zada wynikajcych z polityki pastwa, w szczególnoci w zakresie: 1) tworzenia warunków sprzyjajcych racjonalnemu wykorzystaniu potencjau produkcyjnego Zasobu Skarbu Pastwa; 2) restrukturyzacji oraz prywatyzacji mienia Skarbu Pastwa uytkowanego na cele rolnicze; 3) obrotu

nieruchomo-ciami i innymi skadnikami majtku Skarbu Pastwa uytkowanego na cele rolne; 4) admini-strowania zasobami majtkowymi Skarbu Pastwa przeznaczonymi na cele rolne; 5) tworze-nia gospodarstw rolnych; 6) zabezpieczetworze-nia majtku Skarbu Pastwa; 7) prowadzetworze-nia prac urzdzeniowo-rolnych na gruntach Skarbu Pastwa oraz popierania organizowania na grun-tach Skarbu Pastwa prywatnych gospodarstw rolnych; 8) tworzenia miejsc pracy w zwizku z restrukturyzacj pastwowej gospodarki rolnej.

20 Na mocy art. 24 ust. 1. Ustawy o gospodarowaniu nieruchomociami rolnymi Skarbu Pa-stwa Agencja gospodaruje zasobem w drodze: 1) w pierwszej kolejnoci sprzeday mienia w caoci lub jego czci; 2) oddania na czas oznaczony do odpatnego korzystania osobom prawnym lub fizycznym; 3) wniesienia mienia lub jego czci do spóki strategicznej lub in-nej spóki prawa handlowego, w której Skarb Pastwa lub instytut badawczy posiada wik-szo udziaów lub akcji; 4) oddania na czas oznaczony administratorowi caoci lub czci mienia w celu gospodarowania; 5) przekazania w zarzd; 6) zamiany nieruchomoci.

zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomociami rolnymi Skarbu Pastwa zawierane s na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Re-gulacj szczególn jest przy tym moliwo wyczenia czci powierzchni uytków rolnych oraz zawarcie umowy, co do zasady, po przeprowadzeniu prze-targu ofert pisemnych lub publicznego przeprze-targu ustnego. Obecnie za obrót nie-ruchomociami rolnymi Skarbu Pastwa w pierwszej kolejnoci nastpowa

powinien poprzez sprzeda nieruchomoci²¹, która dochodzi do skutku, co do zasady, w drodze przetargów, w tym przetargów ograniczonych – adresowanych do rolników indywidualnych, osób posiadajcych odpowiednie kwalifikacje rol-nicze, czonków rolniczych spódzielni produkcyjnych czy osób zwizanych ze zlikwidowanymi pastwowymi gospodarstwami rolnymi. Procedura przetargo-wa moe zosta pominita w sytuacji, gdy sprzeda nieruchomoci suy po-prawie warunków zagospodarowania nieruchomoci przylegej stanowicej wa-sno osoby chccej naby t nieruchomo lub jej cz, o ile nieruchomo ta nie moe by zagospodarowana samodzielnie.

4. Komparatywna ocena zasad gospodarowania gruntami w Polsce