Zasady obrotu ziemi w Niemczech

W sposób odmienny od powyszych ksztatuje si z kolei zarzdzanie nie-ruchomociami w Niemczech, gdzie gospodarowanie gruntami rolnymi regulo-wane jest ustawowo od 1918 r. Obecnie podstawowymi aktami prawnymi w tym zakresie s: ustawa z 28 lipca 1961 r. o obrocie nieruchomociami (niem. Grun-dstückverkehrsgesets – GrdstVG) oraz ustawa z 8 lipca 1985 r. o obrocie

dzier-awnym nieruchomociami rolnymi (niem. Landpachtverkehrsgesetz – LachtVG). Na ich podstawie obrót nieruchomociami rolnymi inter vivos podle-ga administracyjnej kontroli umów prowadzcych do przeniesienia wasnoci czy wydzierawienia nieruchomoci rolnych. Dla skutecznego nabycia

wasno-ci nieruchomowasno-ci konieczne jest bowiem uzyskanie urzdowego zatwierdzenia waciwego organu administracji publicznej [Blajer 2008], co wynika z przyj-tego zaoenia, zgodnie z którym kupno ziemi suy powinno poprawie

13 Regulacje z zakresu gospodarowania nieruchomociami rolnymi w Wielkiej Brytanii dotycz dzierawy gruntów pastwowych [wiaty et al. 2011].

ry agrarnej [Zadura 2008]. Zgodnie z postanowieniami ustawy o obrocie grun-tami rolnymi z 28 lipca 1961 r. organ administracji moe odmówi zgody na transakcj, gdy: 1) powoduje ona ryzyko nadmiernej koncentracji gruntów, 2) nabywc jest osoba niebdca rolnikiem bd nabycie nieruchomoci suy celom spekulacyjnym rozumianym jako brak zamiaru trwaego wczenia gruntu do gospodarstwa nabywcy i jego rolniczego uytkowania, 3) na skutek podpisa-nia umowy moe doj do nieuzasadnionego gospodarczo podziau¹⁴ lub zmniejszenia gospodarstwa rolnego. Dodatkowo organy administracyjne ograni-czaj obrót spekulacyjny poprzez blokowanie sprzeday gruntów za raco wy-sok cen¹⁵. Warto take zaznaczy, i w Niemczech wyczone zostao prawo dzielenia gospodarstw w trybie ich dziedziczenia. Powinno ono w caoci by

nabyte przez spadkobierców pracujcych w gospodarstwie i posiadajcych od-powiednie przygotowanie do pracy w rolnictwie.

Instytucjami, które maj wpyw na rynek ziemi rolniczej w Niemczech, s

stowarzyszenia ziemskie (Landgesellschaften) dziaajce jako spóki z ograni-czon odpowiedzialnoci. Ich zadaniem jest pozyskiwanie, uytkowanie i two-rzenie rezerwy gruntów, poprawa struktury obszarowej gospodarstw, komasacja gruntów, wspieranie zmian wasnociowych, a take rozwoju obszarów wiej-skich. Udziaowcami takich stowarzysze s: administracja rzdowa landów, spóka wyceny i zarzdu gruntami (niem. Bodenververtungs Und Verwaltungs GmbH – BVVG), banki, spóki organów samorzdowych, a take stowarzysze-nia rolników. Spókom tym przysuguje prawo pierwokupu w przypadku odmo-wy odmo-wyraenia zgody na transakcj przez organy administracyjne, a przejte grunty przeznaczane s na tworzenie nowych lub powikszanie istniejcych go-spodarstw rodzinnych. Dalszy nabywca takich ziem jest zobowizany do ich osobistego uprawiania oraz zamieszkiwania na terenie gospodarstwa, w skad którego wchodz. Ograniczenia dotycz równie odsprzedania tych gruntów, co moe nastpi na rzecz maonka lub innego czonka rodziny. W pozostaych przypadkach stowarzyszeniom przysuguje prawo odkupu [Zadura 2008].

Jeeli chodzi za o kwesti dzierawy gruntów rolnych, w Niemczech jest ona zawierana zgodnie z zasad swobody umów z zachowaniem ustawowo okrelonych treci. Przy tym jednak rozlegle uregulowany zosta zakres upraw-nie i obowizków dzierawcy [Krawczyk 2007]. Od wydzierawiajcego wy-maga si take zawiadomienia waciwego urzdu o zawartej umowie

14 Nieracjonalny podzia nieruchomoci ma miejsce, gdy transakcja jest sprzeczna ze

rodkami podejmowanymi w celu poprawy struktury rolnictwa lub te nabywc jest osoba niebdca rolnikiem, a o t sam nieruchomo ubiega si osoba, dla której rolnictwo stanowi zawód gówny lub uboczny [Sroka, Ender 2011].

15 Naley mie przy tym na uwadze, i zgodnie z orzecznictwem podstaw okrelania ceny gruntu w Niemczech jest jego warto dochodowa, a nie rynkowa.

wy, a w wyniku kontroli administracyjnej organy mog zada zmiany warun-ków kontraktu w sytuacji, gdy prowadzi on do nieracjonalnego podziau gospo-darstwa rolnego czy amania zasad prawidowej gospodarki lub wie si z nie-proporcjonaln stawk czynszu.

Warto take w tym miejscu zaznaczy, i w sposób szczególny regulowa-ny jest obrót nieruchomociami rolregulowa-nymi w przypadku, gdy przedmiotem trans-akcji s grunty pastwowe, które wystpuj przede wszystkim na terenach byej Niemieckiej Republiki Demokratycznej (NRD). Do 2009 r. zastosowanie miay preferencyjne warunki zakupu ziemi, przejawiajce si przede wszystkim ni-szymi cenami gruntów. Podmiotami uprzywilejowanymi do nabycia ziemi pa-stwowej na preferencyjnych warunkach byli waciciele nieruchomoci oraz dugoletni (powyej 6 lat) dzierawcy gruntów pastwowych, którzy mogli na-by nieruchomo Skarbu Pastwa za 65% urzdowej ceny [Zadura 2005]. Od 2010 r. cena preferencyjna musi ksztatowa si na poziomie nie mniejszym ni

90% ceny rynkowej. Sprzedane ziemie pozostaj pod nadzorem spóki wyceny i zarzdu gruntami BVVG przez okres 20 lat. Jeeli w tym czasie nabywca od-sprzeda zakupion nieruchomo osobie trzeciej, ewentualna nadwyka ceny musi zosta przekazana na rzecz BVVG. W przypadku, gdy ziemie pochodzce z pastwowego zasobu s sprzedawane innym podmiotom, odbywa si to w formie przetargu ofert. Oferent musi przedstawi plan zagospodarowania nie-ruchomoci i finansow gwarancj udzielon przez bank. Te elementy decyduj

o wyborze oferty, a sprzedane nieruchomoci podlegaj nadzorowi przez BVVG przez okres 10 lat. Od 2001 r. obowizuje równie przepis, na mocy którego na-bywca decydujc si w okresie nadzoru na sprzeda ziemi na cele nierolnicze (o ile BVVG wyrazi uprzednio zgod), nadwyk ceny musi przekaza na rzecz BVVG. Co wicej, od 2006 r. obowizuj w Niemczech ograniczenia wielkoci rocznej sprzeday gruntów przez instytucj pastwow w ramach przetargów ograniczonych – do 25 tys. ha, a ponadto w 2009 r. przyjto równie czasowe moratorium sprzeday oraz dzierawy ziemi rolniczej przez BVVG. Nowe zasa-dy obrotu ziemi przez BVVG, wprowadzone w 2010 r., przewiduj midzy in-nymi moliwo nabycia ziemi przez dotychczasowych dzierawców¹⁶,

przedu-enie umów dzierawy, ograniczenia sprzeday dzierawcy ziemi na poziomie do 450 ha (z uwzgldnieniem transakcji przeszych), powizania limitu nabywanego przez dzierawc gruntu z udziaem procentowego udziau gruntu dzierawionego od BVVG w cakowitej powierzchni uytkowanej przez rolnika ziemi [wiaty et al. 2011].

16 Zakup moe przyj form natychmiastowego kupna gruntów albo podpisania nowej czte-roletniej umowy dzierawy, w trakcie której dzierawca wykupi okrelon cz ziemi.

3.6. Reglamentacja ziemi rolniczej w Polsce