Reguy gospodarowania nieruchomociami rolnymi we Francji Francja jest pastwem o najwyszym wskaniku regulacji prawnych

w zakresie gospodarowania gruntami rolnymi. Obejmuj one z jednej strony planowanie przestrzenne wyznaczajce kierunki zagospodarowania ziemi rolni-czej [Sobota 2004], z drugiej za reglamentacj wtórnego obrotu

nieruchomo-ciami majc na celu ksztatowanie podanej struktury agrarnej. Podstawow

wytyczn dla ksztatowania ustroju rolnego byo przyznanie nadrzdnego zna-czenia w rolnictwie kraju gospodarstwu rodzinnemu. Naley jednak przy tym zaznaczy, i podobnie jak ma to miejsce w prawodawstwie Unii Europejskiej, równie we Francji brak jest definicji legalnej gospodarstwa rodzinnego.

W doktrynie przyjmuje si natomiast, e powinno ono zapewni pene zatrud-nienie dla obojga maonków oraz ich dzieci. Zgodnie z kryterium obszarowym dla okrelenia gospodarstwa rodzinnego stworzono we Francji now jednostk

powierzchni – SMI⁸, która wynosi okoo 25 hektarów. Przyjto przy tym, e

8 SMI (fr. Surface Minimale d’Instalation en Agriculture, minimalna powierzchnia urzdzenia) to jednostka powierzchni gruntów rolnych mogca zapewni zatrudnienie cznie 2 osobom pracujcym w penym wymiarze. SMI jest norm o charakterze krajowym, jej wielko jest ustalana w departamentalnych planach strukturalnych. Przepisy francuskie przewiduj równie now jednostk referencyjn (fr. Unite de Reference) stosowan na

spodarstwem rodzinnym jest podmiot o obszarze nie wikszym ni 4 SMI (ok. 100 ha), a za optymalne uznaje si jednostki o powierzchni 2-4 SMI, a za-tem o powierzchni w zakresie 50-100 ha (przy uwzgldnieniu gruntów wasnych oraz dzierawionych) [Stankiewicz 2002]. Przy tym prowadzona polityka obrotu nieruchomociami rolnymi suy popieraniu i uatwianiu przekazywania gospo-darstw w krgu rodziny rolnika, tworzeniu i zapewnianiu trwaoci bytu ju ist-niejcym gospodarstwom rodzinnym, uniemoliwieniu rozdrobnienia czy zli-kwidowania gospodarstwa, którego obszar wynosi powyej 1 SMI oraz ograni-czeniu powikszenia go do rozmiarów powyej 4 SMI bez wzgldu na to, czy s

to grunty dzierawione, czy wasne⁹. Warto równie zaznaczy, e we Francji wyrónia si dwa podtypy gospodarstw rodzinnych:

prowadzone na wasn odpowiedzialno i rachunek ekonomiczny rolnika oraz

o charakterze zespoowym, w skad którego wchodz krewni oraz powi-nowaci do III, a nawet IV stopnia pokrewiestwa. Funkcjonuj one jako rolnicza grupa wspólnego gospodarowania, spóka z ograniczon odpo-wiedzialnoci lub te w formie rolniczego zespou gruntów o charakterze rodzinnym.

Dodatkowo ustawodawstwo francuskie przewiduje instrumenty przeciw-dziaajce podziaowi gospodarstw rolnych w drodze spadkobrania, jak równie

konieczno uzyskania zezwolenia (fr. autorisation préalalble) kompetentnego organu administracyjnego na dokonanie czynnoci, która prowadzi do powsta-nia, powikszenia lub poczenia gospodarstwa rolnego pod rygorem sankcji ekonomicznych oraz karnych [Blajer 2008].

Powysza polityka ksztatowania struktury agrarnej realizowana jest we Francji za porednictwem dwóch instytucji:

SAFER – Stowarzyszenia Zagospodarowania Ziemi i Urzdzania Obsza-rów Wiejskich – powstaego celem poprawy struktury rolnej i utrzymania rolnictwa na terenie caego pastwa oraz

FASASA – Funduszu Spoecznej Akcji na Rzecz Przebudowy Struktur Rolnych – utworzonego w celu uatwienia przechodzenia rolników do zawodów pozarolniczych,

poziomie departamentów, poprzez któr okrela si powierzchni zapewniajc ekonomiczn

ywotno gospodarstwa. 0,5-1,5 UR odpowiada 2-4 SMI.

9 Wszelkie transakcje prowadzce do likwidacji bd zmniejszenia gospodarstw o wielko

2 SMI podlegaj kontroli i wymagaj zgody organu administracji. Procedurze tej poddano take transakcje prowadzce do powikszenia bd poczenia si gospodarstw przekraczaj-cych 2-4 SIM. M. Sobota, System…, op. cit., s. 8.

przy czym na szczególn uwag zasuguje pierwsza z nich. SAFER jest prywat-n spók sektora non-profit¹⁰ znajdujc si pod nadzorem pastwowym – ko-misarzy z ramienia Ministra Rolnictwa oraz Ministra Finansów, której celem jest [Holst van 2009]:

przyczynianie si do utrzymania i rozwoju dynamicznego i zrównowao-nego rolnictwa, które nastpuje poprzez instrumenty suce poprawie zdolnoci produkcyjnych ziemi (w tym poprawie jakoci gleby), jak rów-nie tworzeniu nowych gospodarstw domowych lub rolnych czy otocze-nia infrastrukturalnego dla produkcji rolnej;

wspieranie regionalnych organów w prowadzonej przez nie polityce roz-woju obszarów wiejskich (wspieranie instytucji publicznych odpowie-dzialnych za ksztatowanie planów zagospodarowania przestrzennego w zakresie infrastruktury, wspomaganie twórców projektów);

udzia w ochronie rodowiska i krajobrazu na obszarach wiejskich i pod-miejskich.

Do dodatkowych zada SAFER naley dziaalno na rzecz poprawy struktury gospodarstw rolnych, która polega na rozwoju i powikszaniu gospo-darstw rodzinnych (do 4 SMI). Odbywa si to najczciej poprzez: powiadamia-nie spoeczestwa o sprzeday powiadamia-nieruchomoci wiejskich, doradztwo i informo-wanie nabywców, monitoroinformo-wanie rynku ziemi oraz sprawoinformo-wanie funkcji regula-tora rynku, udzielanie wsparcia inwestorom w finansowaniu inwestycji (akcje kredytowe), ocen nieruchomoci rolnych oraz porednictwo pomidzy sprze-dawcami i nabywcami gruntów. Co wicej, poprawa struktur gruntowych reali-zowana jest we Francji poprzez przyznanie SAFER uprawnienia do nabywania nieruchomoci rolnych na wasno¹¹, przeprowadzania na tych gruntach zabie-gów bonifikacyjnych i modernizacyjnych oraz obowizkowej redystrybucji po-midzy rolników – tzw. retrocesji.

Podstawowym narzdziem pozwalajcym na realizacj przez SAFER

na-oonych zada jest przyznane prawo pierwokupu (fr. droit de préemption) [Bla-jer 2008]. Kady zamiar sprzeday ziemi rolnej we Francji podlega bowiem zgoszeniu do spóki przez biuro notarialne, a SAFER moe skorzysta z przy-sugujcego jej prawa w terminie dwóch miesicy od dnia zgoszenia.

Najcz-ciej taka decyzja jest podejmowana w przypadku, gdy potencjalnym nabywc

nie jest rolnik, gdy transakcja spowodowaaby utrat przez gospodarstwo

10 SAFER funkcjonuje jako spóka akcyjna o lokalnym zasigu dziaania, obecnie skada si

z 27 agencji.

11 W praktyce dziaalno SAFER polega najczciej na nabywaniu wielkich posiadoci ziemskich, ich repartycji na kilka gospodarstw o charakterze rodzinnym oraz wydzieleniu czci gruntów na powikszenie ssiadujcych gospodarstw rodzinnych [Stankiewicz 2002;

Sobota 2004].

dzinnego charakteru lub gdy grunty maj by przeznaczone na cele publiczne.

Ziemie z zasobu nalecego do SAFER sprzedawane s w drodze przetargów, do których przystpowa mog modzi rolnicy, rolnicy wywaszczeni, a take inne osoby pracujce w gospodarstwie. Koniecznym warunkiem jest posiadanie odpowiedniego wyksztacenia lub praktyki w rolnictwie. Grunty s przyznawa-ne osobom fizycznym lub prawnym, które s zdolprzyznawa-ne zapewni ich wykorzysta-nie z najwikszymi szansami powodzenia. W praktyce SAFER przy sprzeday preferuje dwie grupy rolników: grup od niedawna bezrobotnych, ale aktywnych i chtnych do pracy rolników, którzy zostali bez pracy nie do koca ze swojej winy (wskutek niekorzystnych zapisów spadkowych, koca okresu dzierawy itp.) oraz grup modych rolników, którzy d do zaoenia nowych, wasnych gospodarstw. Co wicej, nabyte od SAFER ziemie podlegaj ograniczeniom zwizanym z ich dalszym obrotem. Nabywca jest bowiem zobowizany do oso-bistego prowadzenia gospodarstwa oraz wykonywania na nim caoci lub czci prac przez co najmniej 15 lat bez moliwoci oddania gruntów w dzieraw lub uytkowanie. Powysze powoduje, i pochodnym zadaniem SAFER jest dziaa-nie antyspekulacyjne.

W sposób szczególny ustawodawstwo francuskie reguluje równie insty-tucj dzierawy nieruchomoci rolnych, która oparta zostaa o model protekcjo-nistyczny z punktu widzenia ochrony prawnej dzierawcy. Co do zasady umowy dzierawy zawierane s na okres dziewicioletni, przy czym moliwe jest od-mienne ksztatowanie okresu dzierawy poprzez nawizanie stosunków jedno-rocznych, dugoletnich na minimum osiemnacie lat, zawodowych do chwili osignicia przez dzierawc wieku emerytalnego, nie krócej ni na 25 lat, jak równie dzieraw wieczystych trwajcych od 18-99 lat. Majc ponadto na uwa-dze, i zakoczenie dzierawy w niektórych sytuacjach moe by szczególnie dotkliwe dla dzierawcy, ustawodawstwo francuskie przewiduje np. moliwoci automatycznego przeduenia umowy o dalsze 9 lat [Stankiewicz 2002]. Dodat-kowo zawiera ono szczególne zasady dotyczce poownictwa, najmu za wypo-wiedzeniem, wieloletnich konwencji uytkowania rolniczego i pastwiskowego oraz dzierawy maych dziaek [Sobota 2004]. W odniesieniu do czynszów dzierawnych naley zaznaczy, i ustalane s one przez lokalne wadze rzdo-we – prefektów, którzy okrelaj dolne i górne limity wysokoci zobowizania dla kadej kategorii dzierawy i dla kadego naturalnego regionu rolniczego¹².

12 Stawki s corocznie aktualizowane w oparciu o zmiany tzw. wspóczynnika czynszów dzierawnych, który ustalany jest dla kadego departamentu na podstawie dochodu brutto z gospodarstwa oraz cen stwierdzonych w danym regionie dla jednego lub wielu produktów rolnych nieobjtych dopatami wyrównawczymi w ramach WPR.