Specyfika rynku budowlanego w Polsce

Budownictwo to dziedzina działalności człowieka związana ze wznoszeniem obiektów budowlanych, przebudową, odbudową, modernizacją i konserwacją obiektów już istniejących. Zajmuje się także rozbiórką obiektów, które nie spełniają wymagań technicznych (np. z uwagi na bezpieczeństwo) lub z innych powodów muszą zostać usunięte z zajmowanej działki (np. wznoszenie innego obiektu na tym samym terenie). Jest to również gałąź wiedzy praktycznej, techniki stosowanej przy budowaniu. Ze względu na umiejscowienie obiektów wyróżnia się budownictwo wodne (morskie) oraz budownictwo lądowe. W zależności od zastosowanych materiałów i technologii rozróżnia się budownictwo np. drewniane, ceglane, kamienne, betonowe lub stalowe¹⁶¹. Budownictwo spełnia ważne funkcje społeczne, rozwój wielu dziedzin (np. mieszkalnictwa, infrastruktura komunalna,

inwestycje proekologiczne) w odczuciu społecznym determinuje poziom stopy życiowej¹⁶². W wyniku działalności budowlanej powstają inwestycje. Obiekty budowlane to

budynki wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi oraz budowle stanowiące całość techniczno-użytkową, a także obiekty małej architektury¹⁶³. W praktyce gospodarczej do określenia rynku budowlanego w wielu przypadkach używa się terminu budownictwo. Zgodnie z nomenklaturą GUS-u, budownictwo w wymiarze podmiotowym obejmuje firmy świadczące usługi remontowo-budowlane. Według Polskiej Klasyfikacji Działalności PKD164

161 http://pl.wikipedia.org, data odczytu 10.08.2010 r.

162 Z. Bolkowska (red.), Budownictwo polskie w latach 1990-2007. Przegląd retrospektywny, szanse rozwoju i ograniczenia wzrostu, Wyższa Szkoła Zarządzania i Prawa w Warszawie, Warszawa 2008, s. 8.

163

http://www.akademia.marwlo.cad.pl, data odczytu 15.09.2010 r.

164Polska Klasyfikacja Działalności (PKD a od 1 stycznia 2008 PKD 2007) – jest umownie przyjętym, hierarchicznie usystematyzowanym podziałem zbioru rodzajów działalności społeczno-gospodarczej, jakie realizują jednostki (podmioty gospodarcze). Od 1 stycznia 2008 r. obowiązuje klasyfikacja PKD (zwana PKD 2007) została wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 24 grudnia 2007 r. (Dz.U. nr 251

budownictwo zawarte jest w sekcji F. Pozostałe podmioty będące elementami składowymi rynku budowlanego znajdują się w sekcjach D: producenci, podmioty handlowe. Rynek ten oznacza fizyczną lub abstrakcyjną przestrzeń, w której oprócz klientów indywidualnych, odbiorców materiałów spotyka się podmioty zainteresowane wymianą posiadanych dóbr (materiałów budowlanych, maszyn lub urządzeń), a także usług (projektowych, handlowych, remontowych, modernizacyjnych, magazynowych i transportowych). Jest to zespół wszystkich odbiorców i dostawców, których decyzje są nawzajem od siebie zależne. Podmioty te kształtują układ elementów sprzężonych: podaż, popyt, cena165

. Rozwój sektora budownictwa w Polsce jest ściśle powiązany na zasadzie sprzężenia zwrotnego z rozwojem gospodarczym kraju. Miernikami, które mogą być pomocne w ocenie rozwoju budownictwa, są dynamika wzrostu PKB oraz dynamika wzrostu inwestycji. Rozpatrując związki między wzrostem PKB a rozwojem budownictwa, należy wskazać na jego znaczny udział w tworzeniu dochodu narodowego Polski. Warto podkreślić, że produkcja budowlana jest bardziej wrażliwa na wahania koniunktury gospodarczej niż inne gałęzie produkcji. Wynika to z faktu, że potencjalnym nabywcom w czasach spowolnienia gospodarczego i złej koniunktury dużo łatwiej jest zrezygnować z planowanych inwestycji budowlanych niż ograniczać bieżącą działalność, zarówno produkcyjną, handlową, jak i konsumpcyjną166

. Biorąc pod uwagę poszczególne regiony naszego kraju, okazuje się, że najwięcej firm budowlanych działa na Mazowszu i na Śląsku. Udział tych regionów na polskim rynku kształtuje się odpowiednio na poziomie 15,2 i 15 proc. Najmniej, bo zaledwie 2,1 proc. firm jest zarejestrowanych w województwie lubuskim167

. Obserwując atrakcyjność obszarów Polski i lokalizację nowych inwestycji, można wyróżnić dwa centra rozwoju: w środkowej Polsce, wokół Warszawy, Łodzi i Poznania, oraz w Polsce południowej na obszarze wokół Krakowa, Katowic, Częstochowy, Opola, Legnicy i Wrocławia. Według lokalizacji najwięcej inwestycji zagranicznych i krajowych powstaje w województwie mazowieckim, następnie w śląskim i wielkopolskim. Niektóre ze specjalnych stref ekonomicznych odniosły ogromny sukces inwestycyjny. Największa część inwestycji zlokalizowana jest w katowickiej strefie ekonomicznej, dalej w wałbrzyskiej oraz słubicko-kostrzyńskiej. Również w okolicach Krakowa i Łodzi przeprowadzanych jest kilka dużych projektów. Rozwój inwestycji

poz. 1885 z dnia 31 grudnia 2007 r.). Zmiany klasyfikacji są wynikiem dostosowywania statystyki europejskiej (w tym polskiej) do standardów obowiązujących na poziomie światowym w klasyfikacji Organizacji Narodów Zjednoczonych – International Standard Industrial Classification of all Economic Activities ISIC Rev. 4 (Międzynarodowej Standardowej Klasyfikacji Rodzajów Działalności).

165

M. Rutkowski, Tworzenie związków pomiędzy dostawcami i odbiorcami w kanałach dystrybucji materiałów budowlanych, [w:] M. Mitręga (red.), Marketing relacji na rynku B2B, Katowice 2007, s. 164-165.

166 H. Manteuffel Szoege, Wybrane zagadnienia ekonomiki budownictwa, Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2006, s. 93.

przemysłowych spowodowany jest nadal przez niskie koszty siły roboczej, szczególnie w miejscach występowania wysokiego bezrobocia. Obszar wzdłuż granicy niemieckiej

i regiony na wschodzie, wzdłuż granicy ukraińskiej i białoruskiej, mają szansę stać się w przyszłości obszarami dużego wzrostu. Dodatkowo, atutem inwestycyjnym jest obszar

przyległych do budowanych terenów autostrad, przecinających Polskę z północy na południe i z zachodu na wschód. Według analiz, Mazowsze, Śląsk i Wielkopolska są to najatrakcyjniejsze miejsca do lokowania nowych inwestycji¹⁶⁸.

Czynnikiem mogącym spowolnić rozwój budownictwa w Polsce jest nieodpowiednia infrastruktura transportowa kraju, która przysparza przemysłowi poważnych problemów logistycznych. Negatywny wpływ na dynamiczny wzrost popytu budowlanego może mieć także spowolnienie gospodarcze w Polsce, niska zyskowność przedsiębiorstw, słabszy eksport, kryzys w Europie i zatrzymanie planowanych realizacji przez jednostki samorządu terytorialnego. Istotnym zagrożeniem dla rozwoju budownictwa jest niechęć sektora bankowego do kredytowania przedsiębiorstw, silnie ograniczająca nowe inwestycje. Natomiast szansą dla przedsiębiorstw budowlanych mogą być wszelkie dalsze inwestycje finansowane ze środków publicznych i unijnych, a zatem nie tylko obiekty halowe przemysłowe, ale i infrastruktura środowiskowa oraz inwestycje drogowe i kolejowe¹⁶⁹. Na tle innych krajów Europy Środkowej i Wschodniej sytuacja polskiego budownictwa jest stosunkowo dobra. Takie wnioski przynosi raport na temat stanu budownictwa w Polsce, który został przygotowały przez firmy CEEC Research, KPMG i Norstat¹⁷⁰. Według dostępnych badań największą barierą rozwoju i przeszkodą ograniczającą działalność przedsiębiorstw budowlanych pozostaje biurokracja oraz wymagające i surowe przepisy, uregulowania prawne oraz rosnąca złożoność wymogów przetargowych. Negatywne skutki biurokracji w Polsce są najbardziej odczuwalne wśród sektora małych i średnich przedsiębiorstw. Blisko 93% procent respondentów wskazało także na poważne bariery

168 Przeprowadzone badania Atrakcyjność inwestycyjna regionów Polskich, opracowanie Szkoła Główna Handlowa na zlecenie Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, oceniały potencjalną i rzeczywistą atrakcyjność inwestycyjną województw, m.in. pod kątem innowacyjności lokalnych przedsiębiorstw i stanu infrastruktury. Zdaniem ekspertów SGH na sukces inwestycyjny firm ma wpływ korzystne położenie geograficzne inwestycji, rozwinięta infrastruktura drogowa, jak również dostęp do wykwalifikowanych kadr pracowników fizycznych i umysłowych.

169

http://www.wib.com.pl, data odczytu 28.10.2010 r.

170Badanie zostało opracowane na podstawie wywiadów telefonicznych z decydentami stu polskich firm budowlanych. Firmy budowlane spodziewają się, że wyniki sektora w całym 2011 r. będą wyższe o 2,8 proc. w porównaniu do roku 2010 r. W zakresie specjalizacji największy optymizm panuje wśród firm z sektora budownictwa inżynieryjnego, które prognozują wzrost sektora na 2 proc. Rynek budowlany w Polsce był jedynym spośród krajów Grupy Wyszehradzkiej, który w 2009 i 2010 r. nie odnotował większych spadków. Jak pokazują wyniki analiz CEEC Research oraz KPMG, sytuacja w budownictwie powinna ulec poprawie w latach 2011/2012, gdzie 75% firm przewiduje, że w tym okresie wartość sektora budowlanego wzrośnie. Co więcej, 73% przedsiębiorstw spodziewa się, że w latach 2011/2012 wzrosną również ich przychody, a wzrost ten wyniesie średnio 2,3%.

wynikające z wysokich kosztów pracy. Trzecią najważniejszą przeszkodą wskazaną przez 82% respondentów jest niedostateczny popyt finansowy ze źródeł prywatnych (niski popyt ze źródeł publicznych jest odczuwalny w mniejszym stopniu). W porównaniu do badań przeprowadzonych w latach poprzednich, największy spadek znaczenia wśród czynników ograniczających wzrost na rynku budowlanym w Polsce odnotował brak wykwalifikowanej „siły roboczej”171

. Istniejący kryzys w Europie postawił firmy budowlane w Polsce przed nowymi trudnościami. Mimo tej sytuacji, obserwowany jest lekki optymizm przedsiębiorców budowlanych, którzy planują wejście organizacji w nowe, interesujące segmenty rynku budowlanego.

Na wykresie 2.1. przedstawiono podział rynku budowlanego w ciągu najbliższych dwóch lat, pod kątem najbardziej ciekawych i atrakcyjnych zakresów prac dla polskich firm budowlanych.

Wykres 2.1. Atrakcyjność segmentów rynku budowlanego

Źródło: J. Vacek, Prognozy wykonawców, „Builder, Budownictwo, Ludzie, Opinie”, 02/2011, Warszawa 2011, s. 33; na podstawie badań KPMG w Polsce.

Jak pokazuje powyższy wykres budownictwo drogowe i energetyczne według prognoz wykonawców jest najbardziej perspektywicznym segmentem rynku budowlanego. Budownictwo przemysłowe różni się od innych segmentów budownictwa specyfiką wznoszonych obiektów, a także występującymi relacjami między klientem a zamawiającym wykonanie prac – generalnym wykonawcą robót budowlanych, realizującym najczęściej kompleksowe prace ogólnobudowlane. Generalnym wykonawcą jest zazwyczaj średnia lub

171

J. Vacek, Prognozy wykonawców, „Builder, Budownictwo, Ludzie, Opinie”, 02/2011, Warszawa 2011, s. 11-33, na podstawie badań KPMG w Polsce.

6% 1% 2% 6% 7% 7% 11% 14% 19% 20% 30% 81% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% inne Budownictwo biurowe Budownictwo magazynowe Budownictwo użyteczności publicznej Budownictwo handlowo-usługowe Budownictwo obiektów sportowych Budownictwo przemysłowe Budownictwo ochrony środowiska Budownictwo mieszkaniowe Budownictwo kolejowe Budownictwo energetyczne Budownictwo drogowe

duża firma budowlana, która wspomagana jest gronem podwykonawców i poddostawców, szczególnie realizacji robót specjalistycznych (roboty posadzkowe, prace związane z instalacjami elektrycznymi i sanitarnymi). Klientem jest zazwyczaj przedsiębiorstwo, użytkownik realizowanych obiektów, zaliczający się do grona średnich lub dużych podmiotów gospodarczych.

Bezpośrednie inwestycje inwestorów zagranicznych oraz polskich firm sprawiły, że budownictwo przemysłowe stało się w Polsce jedną z najpotężniejszych dziedzin

budownictwa. Szacuje się, że taka sytuacja zostanie utrzymana również w latach przyszłych, a planowana wartość inwestycji osiągnie wielkość porównywalną z latami poprzednimi.

Większość nowych projektów zagranicznych to długoterminowe, strategiczne inwestycje w przemysł wysokich technologii, takich jak: motoryzacja i elektronika. Inwestycje te

przyjmują formę budowy nowych zakładów produkcyjnych i magazynowych, łącznie z całą infrastrukturą techniczną.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego, spółdzielnia lub developer buduje dla klientów jedno- lub wielorodzinne domy i mieszkania. W wykonawstwie obiektów biurowych oraz handlowo-usługowych najczęściej wykonawca prowadzi prace budowlane na rzecz inwestora, który sprzedaje lub wynajmuje nowe bądź wyremontowane, zmodernizowane powierzchnie użytkowe innym klientom. W sytuacji obiektów użyteczności publicznej zleceniodawcą prac jest zazwyczaj Skarb Państwa, tak samo jak w przypadku prac drogowych i wielu inwestycji związanych z infrastrukturą techniczną oraz obiektami inżynierskimi.

Według badań własnych, przeprowadzonych na potrzeby niniejszej dysertacji, wśród barier w największym stopniu utrudniających rozwój rynku budowlanego w Polsce wykonawcy wskazywali przede wszystkim zbyt rozbudowaną biurokrację urzędową kraju. Ogółem wskazania takiego udzieliło 83,9% przedstawicieli przedsiębiorstw budowlanych. Ponadto deklarowano częsty brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, niską jakość wykonania prac budowlanych, korupcję i niedobory wykwalifikowanych pracowników fizycznych oraz brak zaufania do wykonawców (odsetek wskazań powyżej 75%). Najmniej istotne, zdaniem badanych przedstawicieli firm budowlanych, okazały się: niestabilna sytuacja polityczna, wzrost cen energii i problemy komunikacyjne z wykonawcami.

Wykres 2.2. Czynniki utrudniające rozwój rynku budowlanego w opiniach wykonawców

Źródło: Opracowanie własne na podstawie badań ankietowych 130 polskich wykonawców budowlanych.

Klienci wymieniali jako pierwszorzędne bariery także: częsty brak uregulowań w zakresie gospodarki przestrzennej (miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego), rozbudowaną biurokrację urzędową, niską jakość prac budowlanych, korupcję oraz brak zaufania do wykonawców. Podobnie, najmniej ważne okazały się w tej kategorii firm: niestabilna sytuacja polityczna, wzrost cen energii, a także niskie kompetencje pracowników umysłowych.

Wykres 2.3. Czynniki utrudniające rozwój rynku budowlanego w Polsce w opiniach klientów

Źródło: Opracowanie własne na podstawie badań ankietowych 120 klientów.

9,2 1,5 3,1 6,2 4,6 4,6 3,1 10,8 20,0 9,2 7,7 1,5 3,1 3,1 7,7 8,5 4,6 1,5 4,6 31,5 43,8 26,9 18,5 20,8 35,4 16,2 21,5 18,5 10,8 20,0 11,5 31,5 9,2 45,4 53,8 53,8 36,2 55,4 48,5 38,5 46,9 45,4 38,5 16,9 25,4 15,4 13,8 19,2 25,4 20,8 22,3 34,6 34,6 33,1 45,4

Niestabilna sytuacja polityczna Wzrost cen energii Problemy z komunikacją z wykonawcami Niskie kompetencje pracowników umysłowych Brak relacji partnerskich z wykonawcami Wysokie koszty budowy Brak zaufania do wykonawców Brak wykwalifikowanych pracowników fizycznych Korupcja Niska jakośd wykonania prac budowlanych Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego Rozbudowana biurokracja urzędowa

nieistotne mało istotne średnio istotne istotne bardzo istotne

14,2 9,2 6,7 3,3 33,3 22,5 9,2 3,3 2,5 5,8 3,3 2,5 3,3 3,3 20,8 16,7 45,0 59,2 33,3 51,7 24,2 20,8 26,7 16,7 10,8 7,5 20,0 42,5 45,8 26,7 40,8 24,2 55,0 53,3 42,5 63,3 45,8 42,5 11,7 9,2 10,8 16,7 20,8 15,0 22,5 28,3 20,0 40,0 46,7

Niestabilna sytuacja polityczna Wzrost cen energii Niskie kompetencje pracowników umysłowych Problemy z komunikacją z wykonawcami Brak wykwalifikowanych pracowników fizycznych Brak relacji partnerskich z wykonawcami Wysokie koszty budowy Brak zaufania do wykonawców Korupcja Niska jakośd wykonania prac budowlanych Rozbudowana biurokracja urzędowa Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego

Istotne różnice pod względem statystycznym (p<0,05) zidentyfikowano między dwoma analizowanymi kategoriami firm w obrębie takich czynników (aneks 20) jak: brak relacji partnerskich z wykonawcami, niskie kompetencje pracowników umysłowych, brak wykwalifikowanych pracowników fizycznych, niestabilna sytuacja polityczna oraz wzrost cen energii.

Dla klientów i inwestorów istotnie większe znaczenie w porównaniu z przedsiębiorstwami miał przede wszystkim brak w wielu przypadkach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co utrudnia bądź uniemożliwia niejednokrotnie prowadzenie inwestycji budowlanych na danym terenie. Nie zmienia to faktu, że pomimo wystąpienia różnicy, także dla wykonawców była to jedna z kluczowych barier.

Pomimo wystąpienia istotnych statystycznie zależności między typem przedsiębiorstwa a ocenami barier rozwoju rynku budowlanego warto zaznaczyć, że miały one charakter raczej słaby, o czym świadczy wartość poniżej prezentowanych współczynników eta (tabela 2.1.)

Tabela 2.1. Typ przedsiębiorstwa a ocena wagi czynników utrudniających rozwój rynku

budowlanego w Polsce

Eta Wartość

Zmienna zależna: 20.9 Niestabilna sytuacja polityczna 0,222

Zmienna zależna: 20.3 Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego 0,147

Zmienna zależna: 20.4 Brak wykwalifikowanych pracowników fizycznych 0,143

Zmienna zależna: 20.6 Niskie kompetencje pracowników umysłowych 0,143

Zmienna zależna: 20.7 Brak relacji partnerskich z wykonawcami 0,120

Zmienna zależna: 20.10 Wzrost cen energii 0,074

Źródło: Opracowanie własne na podstawie badań.

Warto zaznaczyć, że na aktualną sytuację przedsiębiorstw budowlanych w Polsce ma wpływ makrootoczenie (zmiany: demograficzne, ekonomiczne, technologiczne, polityczne i prawne oraz zmiany społeczne) i mikrootoczenie firmy budowlanej (konkurenci, podwykonawcy, samorządy lokalne, projektanci). Najważniejsze dla sukcesu i rozwoju przedsiębiorstwa budowlanego relacje zachodzą wewnątrz organizacji, między wszystkimi pracownikami firmy budowlanej w relacjach wewnętrznych z zarządem i właścicielami.

Rysunek 2.1 Otoczenie firmy budowlanej

MAKROOTOCZENIE MIKROOTOCZENIE

Źródło: Opracowanie własne.

W mikrootoczeniu przedsiębiorstwa, uczestnicy otoczenia funkcjonują w różnych fazach inwestycji budowlanej i prowadzą ze sobą szereg transakcji i interakcji. Firmy budowlane dokonują przede wszystkim zakupów materiałów budowlanych, sprzętu i usług budowlanych od podwykonawców. Jednocześnie, mimo walki konkurencyjnej, przedsiębiorstwo może próbować prowadzić dialog i współpracować z konkurencją. Dodatkowo, kierownik, prowadząc budowę, jest zobowiązany do kontaktów z przedstawicielami samorządów lokalnych, tj. Wydziałem Architektury lub Inspektoratem Nadzoru Budowlanego.

Realizacja inwestycji w Polsce poprzedzona jest procesem decyzyjnym wyboru wykonawcy i wiąże się w pierwszej kolejności z opracowaniem oferty dla klienta. Sposób i forma przygotowania oferty na wykonanie robót budowlanych uzależniona jest przede wszystkim od faktu czy przetarg organizowany jest przez inwestora, który ma obowiązek przeprowadzenia go zgodnie z ustawą o zamówieniach publicznych lub nie ma obowiązku realizacji przetargu według procedur ww. ustawy (inwestor prywatny). W większości przypadków, podczas decyzji zakupowych dla klientów indywidualnych, prywatnych, polskich lub zagranicznych przedsiębiorstw, nie obowiązują procedury przetargowe wynikające z ustawy o zamówieniach publicznych. Dotyczy to zarówno małych i średnich przedsiębiorstw prywatnych, takich jak: Hama, NG2, Solaris, BASF, York, Lena, jak również inwestycji dużych koncernów zagranicznych, takich jak np. budowa centrów handlowych

Zmiany demograficzne Zmiany ekonomiczne Zmiany technologiczne i techniczne Zmiany polityczne i prawne Zmiany społeczne Firma budowlana Konkurenci Podwykonawcy Projektanci Banki Dostawcy materiałów Inspektorzy nadzoru Pracownicy Samorządy lokalne

Tesco, rozbudowa sieci hoteli Ibis, modernizacja stacji benzynowych Shell¹⁷². W takich sytuacjach decydent ma prawo dokonać wyboru wykonawcy w sposób dowolny, może skorzystać z zebrania i analizy ofert konkurencyjnych firm istniejących na rynku. Ponadto, ma prawo zatrudnić osoby zaprzyjaźnione lub dokonać wyboru według kryteriów tylko sobie wiadomych. Dowolność ta jest często ograniczona w inwestycjach większych, np. z udziałem kapitału zagranicznego i w umowach wielomilionowych, gdzie podejmowanie decyzji przez zamawiającego jest długotrwałe i wieloetapowe - przy udziale wielu uczestniczących osób. Wymagania stawiane w specyfikacji przetargowej są przygotowane często w oparciu o wytyczne (zatrudnionych jako inwestorów zastępczych) wyspecjalizowanych firm doradczych lub inspektorów nadzoru działających w imieniu i na rzecz klienta.

W przypadku inwestycji budowlanych, w których wykorzystywane są środki finansowe z budżetu państwa, zazwyczaj występują złożone przetargi publiczne zgodne z ustawą o zamówieniach publicznych. Informacje o takiej formie konkursów ofert można uzyskać w biuletynie informacyjnym o zamówieniach publicznych. W takiej procedurze wykonawca składa ofertę na cały zakres prac zgodny ze specyfikacją przetargową istotnych warunków zadania. Sposób wyceny robót przez oferenta, a następnie oceny ofert określany i zatwierdzany jest przez powołaną komisję przetargową. W przypadku wygrania przetargu oferent (już zazwyczaj bez zastosowania wymogów ww. ustawy) ma prawo podzlecić pewien zakres robót budowlanych specjalistycznym firmom podwykonawczym.

W obydwu formach przetargów oferta z punktu widzenia Kodeksu cywilnego jest wiążącą propozycją sprzedaży towaru albo świadczenia usługi, skierowaną do innej osoby fizycznej lub prawnej, z jednoczesnym, precyzyjnym określeniem istotnych warunków przyszłej umowy sprzedaży. W działalności inwestycyjnej na rynku budowlanym w Polsce spotykane są różne rodzaje ofert. Najczęściej są to oferty wywołane, tzn. składane na podstawie zapytania ofertowego, kierowanego do oferenta przez osobę zainteresowaną nabyciem produktu lub usługi. Inną formą są oferty niewywołane, czyli przesłane przez składającego w celu wywołania zainteresowania u odbiorcy i skłonienia go do nawiązania współpracy i złożenia zamówienia. Na rynku budowy hal przemysłowych najczęściej spotykane są szczegółowe oferty wywołane. Dotyczy to również ogłoszeń o przetargach publicznych, umieszczonych w biuletynach o zamówieniach publicznych. Po rozpoczęciu rozmów z klientem, wykonawca uzupełnia ofertę, dążąc do rozwinięcia, dopełnienia sprecyzowania informacji przesłanej za pierwszym razem.

172

Informacje o przedsiębiorstwach uzyskane są na podstawie badań jakościowych, wywiadów pogłębionych na poczet niniejszej pracy, przeprowadzonych przez autora niniejszej dysertacji.

Szczególnym zadaniem pracowników marketingu jest tworzenie atrakcyjnych ofert. Informacja przedstawiona klientowi powinna być profesjonalna i precyzyjna, tzn. musi zawierać niezbędny opis techniczny oraz wszelkie konieczne informacje niezbędne do dokładnego zrozumienia i analizy otrzymanych dokumentów. Istotnym warunkiem skutecznej oferty jest przede wszystkim wskazanie na korzyści kupującego, wynikające z: wartości użytkowych produktu, atrakcyjności ceny i warunków płatności, terminu realizacji zadania oraz warunków gwarancyjnych. Firmy budowlane biorące udział w przetargu powinny wiedzieć, jak profesjonalnie przygotować materiały przetargowe. Oferty te oprócz tego, że zawierają informacje techniczne, są także wizytówką promującą przedsiębiorstwo budowlane. Prezentacja oferty wykonawcy powinna być rzetelna i wzbudzać zaufanie, a informacje winny wyróżnić przedsiębiorstwo spośród konkurencji rynkowej173

. W procesie inwestycyjnym na rynku budowlanym biorą udział: klienci (zamawiający,

inwestor), generalny wykonawca, podwykonawcy usług budowlanych, poddostawcy materiałów i sprzętu, inspektorzy nadzoru, biura nieruchomości, biura projektowe i projektanci, geodeci, geolodzy, konserwatorzy zabytków, archeolodzy, rzeczoznawcy z Państwowej Straży Pożarnej, inspektorzy inspekcji pracy, przedstawiciele wydziału architektury, organów ochrony środowiska, wojewódzkiego lub powiatowego nadzoru budowlanego. W zależności od wielkości inwestycji w relacjach występuje od kliku do kilkunastu podmiotów, tworząc sieć wzajemnych powiązań i zależności. Według Prawa Budowlanego (Artykuł 17) uczestnikami procesu budowlanego są174

:

Inwestor – czyli osoba (fizyczna lub prawna), na której zlecenie jest realizowana inwestycja,

Inspektor nadzoru inwestorskiego (jeśli ustanowiono taki nadzór) – czyli osoba

sprawująca w imieniu inwestora nadzór i kontrolę nad przebiegiem robót na budowie, Projektant, architekt,

Kierownik budowy lub kierownik robót, reprezentujący wykonawcę.

Architekt decydujący się na zaprojektowanie obiektu powinien dogłębnie poznać i zrozumieć oczekiwania klienta. Technologia produkcji lub system składowania materiałów i związana z tym funkcjonalność obiektu, a także bardzo pragmatyczne rozumienie ekonomii inwestycji, są dla klientów podstawowym założeniem dotyczącym realizowanych inwestycji¹⁷⁵. Klient potrzebuje szczególnej opieki i wsparcia osób mających odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie budowlane, szczególnie na etapie procedur administracyjnych

173 P. Kotler, Analiza, Planowanie…, op. cit., s. 200.

174 Ustawa prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., http://isip.sejm.gov.pl, data odczytu 22.05.2009 r.

175

J. Ewy, Rola Architekta w projektowaniu obiektów przemysłowych, [w:] „Nowoczesne hale” 6/09, Wydawnictwo Elamed, Katowice 2009, s. 19.

związanych z uruchomieniem i przeprowadzeniem inwestycji (pozwolenie na budowę, przekazanie obiektu w użytkowanie).

W wypadku, gdy klient z uwagi na wielkość budowy nie jest gotowy sam koordynować organizacji robót, to zazwyczaj zatrudnia przedsiębiorcę budowlanego (firmę budowlaną), który kieruje kompleksowo wszystkimi pracami ogólnobudowlanymi, zlecając zakup materiałów usług i sprzętu, także zatrudnionym przez siebie poddostawcom. Wykonawca, który wykonuje prace w ramach generalnego wykonawstwa lub prace specjalistyczne w wąskim zakresie, reprezentowany jest na budowie przez kierownika: budowy lub robót. Kierownicy są odpowiedzialni za wykonanie prac budowlano-montażowych i branżowych zgodnie z projektem budowlanym lub wykonawczym. Do zadań specjalistycznych, których firma przedsiębiorcy budowlanego nie ma możliwości samodzielnie wykonać (instalacje gazowe, prace wodno-kanalizacyjne, zakres elektryczny, roboty drogowe i posadzkarskie), zatrudniani są podwykonawcy. Otrzymują oni umowę lub zamówienie od generalnego wykonawcy i zazwyczaj są przed nim odpowiedzialni za