Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji

Ustawa o rewitalizacji (Dz.U. z 2018 r. poz. 1398; dalej: u.o.r.) jest odpowiedzią na

potrzeby wynikające z dotychczasowych działań rewitalizacyjnych prowadzonych na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 6 Ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2018 r. poz. 994). Jej celem jest usprawnienie procesu kompleksowego wyprowadzania ze stanu kryzysowego zdegradowanych obszarów polskich miast i wsi dzięki zintegrowaniu działań na rzecz lokalnych mieszkańców, przestrzeni i gospodarki (art. 2 u.o.r.). Zgodnie z art. 3 u.o.r. przygotowanie rewitalizacji (w tym przeprowadzenie analiz) oraz jej realizacja i koordynacja jest fakultatywnym zadaniem własnym gminy prowadzonym w sposób jawny, przejrzysty i z poszanowaniem idei inkluzji społecznej. Partycypacja społeczna ma polegać na poznaniu potrzeb lokalnych mieszkańców, prowadzeniu działań edukacyjnych skierowanych do interesariuszy, inicjowaniu przez organy gminy dialogu i konsultacji społecznych w kwestiach związanych z rewitalizacją (art. 5 ust. 2 u.o.r.).

Podstawowym działaniem gminy w zakresie rewitalizacji jest określenie na podstawie przeprowadzonych analiz obszaru zdegradowanego. W u.o.r. jest on definiowany jako fragment terytorium gminy, na którym skumulowane są negatywne zjawiska społeczne (ubóstwo, bezrobocie, brak uczestnictwa społeczności lokalnej w życiu publicznym, niski poziom edukacji) oraz na którym występuje przynajmniej jedno dodatkowe negatywne zjawisko gospodarcze (np. niski stopień przedsiębiorczości), środowiskowe (np. zły stan środowiska), przestrzenno-funkcjonalne (np. zły stan zachowania zabudowań) lub techniczne (np. zły stan techniczny budynków).

77

Obszar zdegradowany nie musi być jednym wycinkiem terytorium gminy – może składać się z kilku części i w takim przypadku nie musi mieć wspólnych granic.

W ramach obszaru zdegradowanego rada gminy w drodze uchwały wydziela obszar rewitalizacji (art. 8 u.o.r.) charakteryzujący się szczególną koncentracją negatywnych zjawisk (art. 10 ust. 1 u.o.r.), na którym będą prowadzone działania rewitalizacyjne.

1.4.4.1. Gminny program rewitalizacji i specjalna strefa rewitalizacji Gminny program rewitalizacji (dalej: GPR) jest dokumentem, który służy realizacji procesu, jakim jest rewitalizacja, dzięki zawartych w nim: analizie obszaru rewitalizacji, liście planowanych przedsięwzięć wraz z szacunkowymi ramami finansowymi oraz opisach wizji stanu po rewitalizacji i powiązań GPR z innymi dokumentami strategicznymi obowiązującymi na terenie gminy oraz opisie systemu monitorowania i oceny programu (art. 15 u.o.r.). GPR nie jest aktem prawa miejscowego, tylko dokumentem wewnętrznym (art. 19 u.o.r).

Projekt GPR podlega szeroko rozumianemu zaopiniowaniu (art. 17 ust. 2 pkt 4) i konsultacjom społecznym (art. 17 ust. 2 pkt 3), a jeżeli na ternie rewitalizacji ulokowane są zabytkowe obiekty, projekt GPR jest opiniowany również przez WKZ. Po wprowadzeniu ewentualnych poprawek rada gminy uchwala GPR. Pociąga on za sobą obowiązek zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (art. 20 u.o.r.), tak aby te dwa dokumenty się nie wykluczały.

Aktem wykonawczym GPR jest uchwała rady gminy w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji – i na okres nie dłuższy niż 10 lat – specjalnej strefy rewitalizacji (dalej: SSR). Zgodnie z art. 26 u.o.r. uchwała ta stanowi akt prawa miejscowego. Ustawa o rewitalizacji wprowadza szczególne rozwiązania prawne obowiązujące na obszarze SSR. Jako jeden z celów publicznych wymienia budowę lub przebudowę budynków służących rozwojowi budownictwa społecznego (art. 27). Kolejnym szczególnym rozwiązaniem jest możliwość czasowego przeniesienia lokatora (art. 28 u.o.r.) lub decyzja nakazująca opróżnienie lokalu o rygorze natychmiastowej wykonalności. Dotyczy to jedynie budynków, których właścicielem jest gmina (art. 29 u.o.r.).

Kolejnym szczególnym rozwiązaniem na obszarze SSR jest zmiana zaspokajania roszczeń w zakresie własności nieruchomości. Zgodnie z art. 33 u.o.r. w sytuacji, w której gmina przejmuje nieruchomość w celu przeprowadzenia rewitalizacji, roszczenia

78

właścicielskie zostają zaspokojone za pomocą wypłaty świadczeń pieniężnych. Ustalanie wysokości tego świadczenia różni się od ustalania odszkodowania na mocy przepisów u.g.n. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu zachowania i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Zgodnie z u.o.r. wysokość świadczeń pieniężnych za wywłaszczenie nieruchomości ustala się na dzień wejścia w życie uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji.

Ma to swoje uzasadnienie – w wyniku prac rewitalizacyjnych, które przecież nie są finansowane przez właściciela, wartość nieruchomości realnie się zwiększa. Tomasz Bąkowski zauważa jednak, że nie można uznać tego rozwiązania za doskonałe, ponieważ od momentu wejścia w życie uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru rewitalizacji i SSR do wydania decyzji o wywłaszczenie nieruchomości może minąć kilka lat. Bardzo prawdopodobne jest zatem wystąpienie zmian rynkowych wartości i cen nieruchomości, niezależnie od rozpoczętego procesu rewitalizacji – może pojawić się problem zgodności

uregulowań przyjętych w art. 33 ust. 2 (u.o.r.) z konstytucyjną zasadą wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem117. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może również zaoferować właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości nieruchomość zamienną (art. 33 ust. 3).

Na terenie SSR gmina ma prawo wywłaszczania nieruchomości na cel publiczny również wtedy, kiedy nie udało się ustalić, komu przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości. Jeżeli podmiotem wnioskującym o wywłaszczenie jest gmina, nie stosuje się art. 118a u.g.n., który mówi o obowiązku wpłaty odszkodowania do depozytu sądowego. Dzięki temu środki finansowe gminy nie są zamrażane (art. 31 u.o.r.).

W u.o.r. wprowadzono zmianę w zakresie ustalenia stron w sprawach nieruchomości zlokalizowanych w SSR. Ma ona na celu skrócenie postępowań administracyjnych dotyczących nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub nieruchomości, w przypadku których ustalenie osób będących właścicielami jest utrudnione ze względu na braki informacyjne w księgach wieczystych czy innych dokumentach. Zgodnie z art. 32 u.o.r. ustalenie kręgu stron odbywa się na podstawie informacji w księgach wieczystych lub katastrze nieruchomości, a dane w nich zawarte wskazują na rzeczywisty stan prawny.

79

Szczególne rozwiązania prawne wynikające z uchwalenia SSR nie odnoszą się bezpośrednio do zabytków wpisanych do rejestru. Jednak uznanie działań zmierzających do rozwoju budownictwa czynszowego za inwestycje celu publicznego daje gminom prawo wywłaszczania nieruchomości, również zabytkowych, których właściciele będą próbować opierać się rewitalizacji. Należy również mieć na uwadze to, że – zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 u.o.r. – gmina ma prawo pierwokupu nieruchomości na obszarze SSR w celu realizacji zadań wynikających z GPR. Umożliwia to koordynację działań rewitalizacyjnych na danym terenie, a przejście na własność gminy zabytkowych nieruchomości – o ile GPR został dobrze opracowany – daje szansę na uratowanie wielu zabytków pozostawionych samych sobie.

Ustawodawca, opracowując u.o.r., zwrócił uwagę na negatywne skutki wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Chodzi przede wszystkim o niezapewnianie ładu przestrzennego (art. 30 u.o.r.). W związku z tym na obszarze SSR może obowiązywać zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy (art. 11 ust. 5 pkt 2). Ma to zapobiec niekontrolowanemu rozwojowi urbanizacji, a jednocześnie umożliwić zachowanie spójności i zaprowadzenie ładu przestrzennego zgodnego z wolą gminy. Zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy może stać się punktem wyjścia do odpowiedniej ochrony widoku na zabytek zlokalizowany w SSR.

Mankamentem u.o.r. jest brak regulacji dotyczących finansowania rewitalizacji – ustawa nie przewiduje powstania żadnego specjalnego funduszu na ten cel. Jako że rewitalizacja ma być zadaniem własnym gminy, ma ona prawo wykorzystać do jego realizacji środki publiczne, również unijne. Zgodnie z art. 35 u.o.r. gmina ma prawo udzielać właścicielom lub użytkownikom wieczystym dotacji na wykonanie robót budowlanych oraz prac konserwatorskich i restauratorskich, ale tylko przy zabytkach niewpisanych do rejestru.

Ustawodawca nie zawarł w u.o.r. szczegółowych zasad prowadzenia rewitalizacji. Należy to do kompetencji gminy, która na postawie przeprowadzonych analiz będzie mogła dostosować sposób realizacji procesu rewitalizacji do swoich potrzeb i możliwości, a jeśli na wytyczonym obszarze SSR występują zabytki wpisane do rejestru – skoordynuje swoje działania ze służbą ochrony zabytków.

80