1. U m ow a najm u: ♦ pojęcie najm u, ♦ p rzed m io t najm u, ♦ praw a i obow iązki stron,
♦ zawarcie um o w y najm u i zakończenie najm u. 2. U m ow a dzierżawy:
♦ pojęcie dzierżawy, ♦ p rzed m io t dzierżawy,
♦ praw a i obow iązki stron, dzierżaw a n ieru ch o m o ści rolnej, ♦ czynsz, jego w ysokość i ustalenie,
♦ zawarcie um ow y dzierżaw y i zakończenie dzierżawy.
Źródła prawa
Ustawa z d n ia 23 k w ietnia 1964 r. K odeks cyw ilny (Dz.U. N r 16, poz. 93 ze zm „ art. 659-679 oraz art. 693-709).
Ustawa z d nia 11 kw ietnia 2003 r. o k ształto w an iu ustro ju rolnego (Dz.U. N r 64, poz. 592 ze zm.).
Literatura podstaw ow a
C zachórski W , Zobow iązania. Zarys w ykładu, oprać. A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skow rońska-B ocian, wyd. 11, LexisNexis, W arszaw a 2009 (rozdz. X X -X X I).
Radw ański Z., Panow icz-Lipska Z obow iązania - część szczegółowa,
wyd. 7, C.H. Beck, W arszaw a 2008 (rozdz. III, § 8, § 9 ust. I i § 10). Literatura uzupełniająca
Lichorow icz A., [w:] System praw a pryw atnego, t. 8, Prawo zobow iązań - część
szczegółowa, red. J. Panow icz-Lipska, C .H . Beck, W arszaw a 2004 (s. 155-222).
P anow icz-L ipska J., [w:] System praw a pryw atnego, t. 8, Prawo zobow ią
zań - część szczegółowa, red. J. Panow icz-Lipska, C.H . Beck, W arszaw a 2004
(s. 8-70).
Pietrzykow ski K., [w:] Kodeks cywilny. K om entarz, t. 2, red. K. P ietrzykow ski, wyd. 5, C.H. Beck, W arszaw a 2009 (s. 4 1 8 -450).
Szachułowicz J., [w:] Kodeks cywilny. K om entarz, t. 2, red. K. Pietrzykow ski, wyd. 5, C.H. Beck, W arszawa 2009 (s. 490-524).
O rzecznictw o 1. TEZA:
Termin końcowy umowy zawartej na czas określony może oznaczać określone w niej zdarzenie; jednakże tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego nastąpienie w przyszłości jest - w ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań - oczywiście pewne.
Wyrok SN z 30 sierpnia 1990 r„ IV CR 236/90, OSNC 1991, nr 10-12, poz. 125.
2. TEZA:
Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możli wość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.
Uchwała SN z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, poz. 102.
3. TEZA:
Jeżeli strony w zamiarze zapobieżenia dorozumianemu kontynuowaniu dzier żawy (art. 694 k.c. w związku z art. 674 k.c.) zastrzegły w umowie, że ich oświadczenie woli co do przedłużenia powinno być dokonane pod rygorem nieważności na piśmie (art. 76 zdanie 1 k.c.), to niezachowanie tej formy wy łącza możliwość powoływania się przez dzierżawcę na wyrażenie przez wy dzierżawiającego w jakikolwiek inny sposób (art. 60 k.c.) woli przedłużenia tej dzierżawy.
Wyrok SN z 15 maja 1980 r., II CR 110/80, OSN 1980, nr 11, poz. 222; glosa: A. Szpunar, NP 1982, nr 5 - 6 .
4. TEZA:
Umowa dzierżawy zawarta na okres do końca życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony.
Wyrok SN z 16 kwietnia 2003 r„ II CKN 6/01, OSP 2004, nr 2, poz. 21.
5. TEZA:
Umowa zawarta na czas oznaczony, do której z mocy art. 708 k.c. mają odpo wiednie zastosowanie przepisy dotyczące dzierżawy, nie może być rozwiązana przez wypowiedzenie w trybie art. 704 k.c.
Uchwala SN z 2 kwietnia 1993 r„ III CZP 39/93, OSNC 1993, nr 10, poz. 178.
6. TEZA:
Dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszcze nie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy.
7. T E Z A :
Do poddzierżawy nie ma zastosowania art. 668 k.c. o najmie.
Wyrok SN z 7 listopada 1997 r„ Ili CKN 249/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 53.
8. T E Z A :
Zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy.
Wyrok SN z 20 lipca 2006 r„ V CSK 200/06, OSNC 2007, nr 4, poz. 61.
Kazusy
1. Marek T. zawarł w dniu 14 marca 2004 r. z Karolem K. umowę dzierżawy sadu owocowego na okres pięciu lat. W umowie strony zawarły klauzulę uzależniającą możliwość przedłużenia umowy od złożenia oświadczeń woli w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jednakże Marek T. po zakoń czeniu stosunku dzierżawy nadal użytkował sad i pobierał z niego pożytki oraz dokonywał wpłat na konto Karola K. z tytułu czynszu dzierżawnego. Zdenerwowany Karol K. zażądał od Marka T. wydania przedmiotu dzierża wy. Marek T. poinformował go jednak, że uważa umowę za przedłużoną na czas nieoznaczony i dlatego żądanie Karola K. jest bezzasadne.
► Oceń sytuację.
2. Wojciech J. prowadził zarobkowo działalność dostawczą. Zamierzając odejść na emeryturę, zaproponował Michałowi L., sąsiadowi z kamienicy, oddanie do korzystania swojego samochodu dostawczego. Strony zawarły umowę w formie pisemnej, określając, że Michał L. będzie używał samochód przez dwa lata, w zamian za co płacić będzie Wojciechowi J. miesięczny czynsz w wysokości 500 zł. Dodatkowo umieściły w niej klauzulę dopuszczającą możliwość wcześniejszego zakończenia umowy poprzez wypowiedzenie. Samochód został wydany Michałowi L. zaraz po podpisaniu umowy. Na stępnego dnia Wojciech J. uzyskał od Renaty W. propozycję zawarcia umowy sprzedaży samochodu po bardzo korzystnej cenie, na którą ochoczo przy stał, Renata W, natychmiast po zawarciu umowy sprzedaży wypowiedziała w formie pisemnej umowę Michałowi L. i zażądała zwrotu samochodu po upływie miesięcznego terminu wypowiedzenia.
► Oceń sytuację.
3. Kamil K. zawarł w dniu 3 maja 2003 r. z Andrzejem A, umowę, zgodnie z którą Kamil K. oddal Andrzejowi A. jacht do używania na okres do koń ca życia najemcy, w zamian za co Andrzej A. za cały okres najmu zapłacił jednorazowo kwotę 9 tys. zł. Po pięciu latach Kamil K. doszedł jednak do
wniosku, że kwota, którą zapłacił Andrzej A, jest zbyt niska i już dawno zna lazła pokrycie w uzyskanych przez niego korzyściach w używaniu jachtu, w związku z czym postanowił wypowiedzieć umowę.
► Czy i ewentualnie w jakim terminie Kamil K. może to uczynić?
4. Anna P. zawarła z Jerzym K. w dniu 21 października 2005 r. umowę, mocą której zobowiązała się przekazać Jerzemu K. do używania i pobierania pożyt ków odziedziczoną po rodzicach nieruchomość rolną o powierzchni 1,5 ha, w zamian za co Jerzy K. zobowiązał się płacić podatki i ponosić inne ciężary związane z własnością tego gruntu. Umowa została zawarta na okres 10 lat w formie pisemnej. Anna P. po pewnym czasie postanowiła jednak sama zająć się gospodarką po rodzicach i w dniu 5 maja 2007 r. wypowiedzia ła Jerzemu K. umowę na piśmie. Wobec tego, że Jerzy K. odmówił zwrotu gruntu, Anna P. 13 listopada 2008 r. wystąpiła na drogę sądową o nakazanie Jerzemu K., aby wydał jej tę nieruchomość.
► Oceń sytuację.