Sessie 1 Mogelijkheden voor een flexibeler huurwoningmarkt – Flexibiliteit op de woningmarkt

1

Delft University of Technology

Flexibiliteit op de woningmarkt

Inspiratie uit het buitenland

Joris Hoekstra, OTB Research for the Built Environment / Delft University of Technology

2 |

Op welke terreinen is buitenlandse

inspiratie voor een flexibelere

woningmarkt te vinden?

Zaken waarover in Nederland nog wordt gediscussieerd bestaan soms al in het buitenland:

•Tijdelijke huurcontracten

•Stimuleren particuliere huursector / middensegment

3 |

Tijdelijke huurcontracten (1)

Duur huurcontracten is onderdeel van de huurbescherming Sleutelelementen van de huurbescherming:

1. Regulering huurprijs en huuraanpassing

2. Contractduur

3. Mogelijkheden om huurcontract te verbreken (bij in gebruik

nemen of verkopen woning, uitzetten niet-betalende of overlastgevende huurder)

=> Deze drie sleutelelementen hangen sterk met elkaar samen.

4 |

Tijdelijke huurcontracten in sociale

huursector

Behalve voor specifieke groepen (studenten, overlastgevende huurders) zijn tijdelijke huurcontracten niet gebruikelijk in de sociale huursector.

Verenigd Koninkrijk is de uitzondering: Fixed-Term Tenancies

(FTT):

•Ingevoerd in 2012

•Alleen voor nieuwe verhuringen

•Doel is een ‘eerlijkere’ verdeling van de sociale

huurwoningenvoorraad (naar inkomen en naar huishoudensgrootte)

•Sociale verhuurders bepalen zelf hoe dit wordt ingevuld (wel of

geen toepassing FTT, inkomensgrens etc.)

•Effecten pas zichtbaar na 2017 wanneer de eerste tijdelijke

huurcontracten verlopen.

5 |

Tijdelijke huurcontracten in de

particuliere huursector

Engeland:

•Contracten van een half jaar of een jaar, daarna verlenging op

maandelijkse basis (opzegtermijn verhuurder 2 maanden)

•Geen huurregulering

België (Vlaanderen):

•Huurcontracten van verschillende looptijden maar 9 jaar is de

standaard

•Tijdens looptijd zijn contracten lastig te onderbreken

•Redelijk strikte huurregulering

Frankrijk

•Contractduur van 3 of 6 jaar

•Automatische verlenging contracten tenzij de verhuurder legitieme

redenen heeft om dit niet te doen

6 |

Omvang en mate van regulering

(huurbescherming) van de private

huursector

2

7 |

Conclusies / lessen voor Nederland

•Tijdelijke huurcontracten in de sociale huursector zijn nog niet

gebruikelijk

•In de particuliere huursector zijn tijdelijke huurcontracten wel

gebruikelijk. Deze contracten bieden echter minder flexibiliteit dan vaak wordt gedacht (geldt met name voor Vlaanderen en Frankrijk)

•Wat is de juiste balans tussen rechten voor verhuurders en

rechten voor huurders?

8 |

Omvang particuliere huursector en

verhuismobiliteit

Bron: De Boer en Bittetti (OECD working paper, 2014)

9 |

Hoe kan het aanbod in de particuliere

huursector worden gestimuleerd?

1. Aanpassingen in de huurbescherming en -regulering

2. Stimuleren van institutionele particuliere verhuurders

3. Stimuleren van individuele particuliere verhuurders (Frankrijk)

10 |

Belastingvoordelen voor Franse

individuele particuliere verhuurders

•Hebben tot doel om de nieuwbouwproductie van Franse particuliere huurwoningen te stimuleren

•Iedere nieuwe minister introduceert zijn eigen belastingvoordeel

•Soms voorwaarden met betrekking tot huurprijs en inkomen huurder

•Regionale differentiatie

11 |

Hoe werken de Franse

belastingvoordelen?

•Inkomsten uit particuliere verhuur worden belast in inkomstenbelasting (Franse equivalent van box 1)

•Onderhoudskosten, verbeterinvesteringen,

hypotheekrente en lokale belastingen kunnen van het inkomen worden afgetrokken

•Belastingvoordelen voorzien in extra af te trekken kosten, vaak een percentage van de totale investering

•Af te trekken kosten mogen maximaal Euro 10.700 groter zijn dan de inkomsten

•Looptijd van voordelen is meestal tussen 9 en 15 jaar

12 |

Bouwproductie m.b.v.

belastingvoordelen

•Specifieke typen projectontwikkelaars, vaak gekoppeld aan financiële instellingen

•Verkoop van financiële ‘totaalpakketten’: bouw, beheer (selectie huurder en huurinning) onderhoud, eventuele hypotheek en verzekeringen

•Gestandaardiseerde woningen, meestal appartementen (80%), 1 tot 3 kamers, koopprijzen tot Euro 200.000

•Weinig binding tussen investeerder en woning

•Concentratie van woningbouw in kleine en middelgrote steden

3

Effecten belastingvoordelen op

nieuwbouwproductie

Voorbeelden (1)

Voorbeelden (2)

Conclusies / lessen voor

Nederland

•Besteed meer aandacht aan de investeringscapaciteit van individuele huishoudens?

•Heroverweeg de fiscale behandeling van individuele particuliere verhuurders?

•Faciliteer individuele investeerders in de particuliere huursector en ontwikkel investeringsvehikels? Maar:

•Woningen komen niet altijd op de ‘goede’ plek terecht