VI. MIESZKALNICTWO
VI.1 Zasoby i potrzeby mieszkaniowe
W Krakowie w 2000 r. było 259 tys. mieszkań o przeciętnej: powierzchni - 53 m2, liczbie izb - 3,1 i wielkości tych izb - 17 m2 (w Polsce przeciętne mieszkanie miejskie ma 57 m2 i 3,4 izby). W mieszkaniach tych mieszkało 94% ludności Krakowa;
pozostali mieszkańcy zamieszkiwali w obiektach zbiorowego zamieszkania (np.
domy studenckie, domy dziecka, noclegownie itp.).
Tabela VI.1
Wielkość zasobów mieszkaniowych w Krakowie w latach 1996-2000
Lata ilość mieszkań
w tys.
ilość izb w tys.
pow. użytkowa mieszkań w m2
Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w m2
1996 245,3 b.d. 12,8 mln 52,0
1997 244,6 b.d. 13,0 mln 52,5
1998 251,8 782,3 13,3 mln 52,7
1999 256,0 795,7 13,53 mln 52,9
2000 259,5 806,7 13,78 mln 53,1
Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie
Wskaźniki mieszkaniowe w Krakowie przedstawia tabela VI.2. Prezentuje ona również standardy mieszkaniowe w krajach Unii Europejskiej.
Na podstawie informacji zawartych w tabeli VI.2 można stwierdzić, że:
standard warunków mieszkaniowych mieszkańców Krakowa ma trend stałej poprawy,
osiągnięcie standardu krajów Unii Europejskiej to przyrost mieszkań o 20 tys. i wzrost ich średniej powierzchni o 15 m2.
Tabela VI.2
Wskaźniki mieszkaniowe w latach 1996-2000
1996 1997 1998 1999 2000 Standard
EU*
2000 r.
Liczba osób na 1 izbę
0,92 0,91 0,89 0,87 0,87 -
Liczba osób na 1
2,84 2,81 2,77 2,71 2,69 2,5 - 2,8
mieszkanie Przeciętna
powierzchnia
użytkowa mieszkania na 1 osobę w m2
b.d. 18,1 19,0 19,5 19,7 25 - 28
Liczba mieszkań na 1000
mieszkańców
b.d. b.d. 356,0 368,4 371,6 400
* Graniczne wskaźniki infrastruktury społecznej w okresie perspektywicznym - 2010 r. na podstawie opracowania "Polityka Przestrzennego Rozwoju Miasta" Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej Oddział w Krakowie, Kraków, styczeń 2000.
Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie
W 1999 r. ponad 40% gospodarstw było niezadowolonych ze swojego mieszkania (przy ocenie tej zwykle brana była pod uwagę liczba osób w gospodarstwie oraz wielkość zajmowanego mieszkania; w mniejszym stopniu uwzględniane były
możliwości finansowe). 87% gospodarstw mieszkało w budynkach wielorodzinnych (zob. tabela VI.3). 85% zasobu mieszkaniowego stanowiły mieszkania do 60 m2 (w Polsce udział ten wynosi 60%). Ok. 70% budynków w Krakowie stanowiły domy jednorodzinne. W stosunku do liczby mieszkań domy jednorodzinne stanowiły ok.
10%.
Tabela VI.3
Typ zajmowanego budynku mieszkalnego w Krakowie w 1999r.
Typ zajmowanego budynku mieszkalnego % gospodarstw domowych mieszkających w danym typie budynku
budynek wielorodzinny do 5 kondygnacji 49
budynek wielorodzinny do 11 kondygnacji 31
budynek wielorodzinny - kamienica 7
budynek w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej 4
budynek jednorodzinny (wolnostojący) 9
Źródło: Popyt mieszkaniowy w Krakowie. Uwarunkowania, struktury, prognozy (wyniki badań ankietowych w krakowskich gospodarstwach domowych.) "Marketing Express", Krakowska Grupa Konsultingowa Sp. z o.o.
W Krakowie domy powyżej 55 lat są w większości niedostosowane do
współczesnych standardów mieszkaniowych, znajdują się w stanie technicznego zużycia i w znacznej części powinny być poddane gruntownym remontom lub rozbiórce. Domy wybudowane przed 1970 r. wymagają znacznych robót modernizacyjnych, wymiany instalacji i wyposażenia a częściowo rozbiórki.
Liczbę budynków wymagających działań remontowych z nakazem rozbiórki i rozebranych przedstawia poniższa tabela.
Tabela VI.4
Liczba budynków wymagających działań remontowych, liczba nakazów rozbiórki budynków i liczba rozbiórek budynków w latach 1996 - 2000.
1996 1997 1998 1999 2000
Liczba budynków wymagających działań remontowych
b.d. 1067 1654 2460 2273
Liczba nakazów rozbiórki budynków
w tym dotyczących obiektów nie utrzymywanych w stanie sprawności technicznej,
57 2
52 19
69 6
45 6
46 8 Liczba nakazów rozbiórki
budynków mieszkalnych w tym dotyczących obiektów:
- tzw. samowoli budowlanych,
- nie utrzymywanych w stanie sprawności technicznej,
b.d. b.d. b.d. b.d.
8 6
2
Liczba rozbiórek budynków 5 19 18 21 24
Liczba rozbiórek budynków mieszkalnych
b.d. b.d. b.d. b.d. 3
Źródło: Opracowanie własne na podst. danych Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Krakowie
Mieszkania na obszarze historycznego centrum Krakowa posiadają dużą powierzchnię, wysokie kondygnacje, niski standard wyposażenia techniczno - sanitarnego oraz nieuporządkowane stany własności. Mieszkania te w ostatnich latach przeznaczane są coraz częściej na cele komercyjne. Czynnikiem hamującym jeszcze większy wzrost zainteresowania nimi jest brak miejsc parkingowych.
Rezerwy terenowe pod mieszkalnictwo na terenie Śródmieścia są znikome (plomby), można natomiast wykorzystać do celów mieszkaniowych istniejące strychy i oficyny.
W osiedlach mieszkaniowych otaczających centrum jest na ogół dobrze rozwinięta infrastruktura techniczna i socjalna oraz uporządkowany układ komunikacyjny. Ze względu na koszty związane z budową infrastruktury, osiedla te są w ostatnich latach silnie "dogęszczane", naruszając niejednokrotnie ład przestrzenny i funkcjonalny tych terenów. Budynki mieszkaniowe buduje się również w obszarach poprzemysłowych.
Około 25% zabudowy mieszkaniowej zlokalizowane zostało na przedmieściach, w których buduje się w przeważającej ilości domy dwu-trzykondygnacyjne. Na skutek tego na obrzeżach Krakowa zabudowa jednorodzinna ustępuje miejsca zabudowie zwartej. Racjonalne zagospodarowanie działek i kompleksowe planowanie
przestrzenne jest utrudnione poprzez duże rozdrobnienie działek i ich układ łanowy, który ponadto zmniejsza ich dostępność i utrudnia uzbrojenie terenu. Braki
infrastruktury technicznej powodują zagrożenie ekologiczne i uniemożliwiają otwarcie terenów budowlanych. Czynniki te sprawiają, że utrzymuje się tendencja do
chaotycznego zagospodarowywania przestrzeni. W Krakowie jest 4156 ha terenów mieszkaniowych, co stanowi 13% powierzchni miasta. Powierzchnia gminnych terenów mieszkaniowych wynosi 1340 ha. Z oceny realizacji polityki przestrzennej wynika, że w czerwcu 1999 r. niewykorzystanych terenów przeznaczonych w planie zagospodarowania Miasta pod mieszkalnictwo było 33%, co świadczy o dużych rezerwach terenowych w Krakowie. Miasto przygotowało projekt scalenia
niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod mieszkalnictwa na obszarach RP-2 - Wola Justowska - 69 ha i RP - 10 Skotniki - 3 ha. Obszary te wymagają budowy dróg i infrastruktury technicznej. Sporządzenia uszczegółowionych planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego wraz z procedurą scalania całości lub części gruntów wymaga: 16 osiedli mieszkaniowych, rejon Płaszowa - Rybitwy, obszary M3 o pow. większej niż 3 ha, jeżeli nie są własnością jednego właściciela oraz obszary strefy ochronnej HTS wraz z otoczeniem.
Uważa się, że głównymi barierami rozwoju mieszkalnictwa, są:
niewystarczająca ilość terenów budowlanych nadających się do rozpoczęcia inwestycji - brak uzbrojenia, grunty o rozdrobnionej formie własnościowej uniemożliwiającej rozsądną zabudowę,
nieuregulowane stany własnościowe,
mnogość współwłaścicieli,
brak środków oraz efektywnych form organizacyjnych dla scalania gruntów występujących w rozdrobnionej formie własnościowej uniemożliwiającej rozsądną zabudowę,
nieodpłatne ponoszenie kosztów budowy urządzeń infrastrukturalnych i podłączeń do sieci przez inwestorów na rzecz dostawców mediów,
długi okres wydawania pozwolenia na budowę i WZiZT, otrzymania uzgodnień od dostawców mediów oraz termin założenie lub wpis do księgi wieczystej,
brak opracowanej i konsekwentnie realizowanej polityki mieszkaniowej państwa (rozwiązania systemowe, polityka fiskalna),
niewydajny system finansowania inwestycji (m.in. brak zachęt do długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, niski poziom dochodów drogi kredyt mieszkaniowy),
wysokie koszty budowy mieszkań.
Spośród osób mieszkających w obiektach zbiorowego zamieszkania 44% było studentami.
Krakowskie szkoły wyższe w 2000 r. posiadały w sumie 19,2 tys. kwater studenckich mieszczących się w 48 akademikach. Na podstawie szacunkowych danych można powiedzieć, że studentów zamiejscowych było pięciokrotnie więcej, a wnioskujących o przyznanie miejsca w akademiku dwukrotnie więcej (zob. tabela VI.5).
Tabela VI.5
Liczba i zapotrzebowanie na kwatery w domach studenckich w 2000 r.
Lp. Uczelnie Liczba kwater
w domach studenckich
Liczba studentów zamiejscowych
Liczba wnioskujących
studentów o akademiki
b/d
a b c d e
1 Uniwersytet Jagielloński 4 553 24 745 9 654 47%
2 Akademia Górniczo - Hutnicza 5 206 b.d. 12 480 42%
3 Akademia Ekonomiczna 2 011 b.d. 2 151 93%
4 Akademia Pedagogiczna 2 093 10 149 3 583 58%
5 Akademia Rolnicza 2 055 b.d. 5 092 40%
6 Politechnika Krakowska 2 251 5 954 5 954 38%
7 Akademia Wychowania Fizycznego
668 2 750 767 87%
8 Papieska Akademia Teologiczna
0 2 398 b.d. -
9 Akademia Sztuk Pięknych 234 545 246 95%
10 Akademia Muzyczna 145 434 145 100%
11 Wyższa Szkoła Filozoficzno - Pedagogiczna
0 1 570 b.d. -
12 Państwowa Wyższa Szkoła Teatralna
0 245 181 0%
Razem 19 216 - -
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych wyższych uczelni.
VI.2 Transakcje na rynku mieszkaniowym
W okresie od stycznia do października 2000 r. w Krakowie przeprowadzono 579 transakcji kupna - sprzedaży działek niezabudowanych przeznaczonych pod
budownictwo mieszkaniowe, co stanowiło ok. 65% ilości wszystkich transakcji kupna - sprzedaży działkami niezabudowanymi. Liczba sprzedanych działek
przeznaczonych pod budownictwo spadła w stosunku do roku poprzedniego o 42%
(zob. tabela VI.6.). Tak jak w latach poprzednich najwięcej transakcji było w Podgórzu - 41%, najmniej w Śródmieściu - 5%. 18% transakcji dotyczyło działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wysokiej intensywności - najwięcej w dzielnicy Krowodrza. Działek o niskiej intensywności najwięcej sprzedano w
Podgórzu i Krowodrzy.
Tabela VI.6
Liczba transakcji kupna - sprzedaży działkami mieszkalnymi niezabudowanymi w Krakowie w latach 1996 - 2000
Dzielnice 1996 1997 1998 1999 2000*
Liczba transakcji kupna - sprzedaży działkami mieszkalnymi niezabudowanymi
RAZEM Krowodrza Nowa Huta Śródmieście Podgórze
995 379 103 49 464
849 261 111 46 431
495 207 59 24 205
991 320 131 62 478
579 220 95 28 236
* do października
Źródło: Opracowanie własne na podstawie dokumentu "Instrumenty realizacji polityki przestrzennej", IGPiK Oddział w Krakowie Kraków czerwiec 1999 r. oraz W. Łucka - Matysik "Monitoring rynku działek w Krakowie", "Świat Nieruchomości" nr 33, rok 2001.
Na podstawie danych zawartych w poniższej tabeli można stwierdzić, że:
Przeciętnie najdroższe działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe o niskiej i średniej intensywności zabudowy w latach 1999 - 2000 miała dzielnica Śródmieście; najtańsze Nowa Huta;
Działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe o wysokiej
intensywności w latach 1999 - 2000 były przeciętnie najdroższe w dzielnicy Krowodrza, najtańsze w Podgórzu;
Średnie realne ceny działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o niskiej intensywności najbardziej wzrosły w latach 1999 - 2000 w Nowej Hucie - o 71%, najmniej w Krowodrzy - o 1%;
Średnie realne ceny działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o średniej intensywności w latach 1999 - 2000 spadły w Śródmieściu i Nowej Hucie, a wzrosły w Podgórzu i Krowodrzy;
Przeciętne realne ceny działek przeznaczonych pod budownictwo
mieszkaniowe o wysokiej intensywności w latach 1999 - 2000 najbardziej wzrosły w Śródmieściu - aż o 180%, w pozostałych dzielnicach wzrost ten nie przekraczał 40%.
W Krowodrzy działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe o
wysokiej intensywności zabudowy były średnio droższe od działek o średniej i niskiej intensywności odpowiednio o 59% i 144%, w Śródmieściu odpowiednio o 49% i 29%, w Podgórzu o 40% i 164%, w Nowej Hucie aż o 226% i 441%;
W latach 1999 - 2000 ceny działek przeznaczonych pod budownictwo przemysłowe były, za wyjątkiem dzielnicy Podgórze, niższe od cen działek przeznaczonych pod mieszkalnictwo o niskiej intensywności;
Działki komercyjne miały w 1999 r. najwyższe ceny. W 2000 r. sytuacja taka utrzymała się tylko w Podgórzu, w pozostałych dzielnicach ceny działek pod budownictwo mieszkaniowe o wysokiej intensywności zabudowy były wyższe.
Spowodowane to było przez znaczny spadek cen działek komercyjnych (w Śródmieściu prawie 3-krotny).
Tabela VI.7
Średnie urealnione ceny notarialne kupna - sprzedaży działek
niezabudowanych w poszczególnych przeznaczeniach w dzielnicach Krakowa w latach 1999 - 2000 (zł/1 m2)
Przeznaczenie w planie Rok Krowodrza Śródmieście Podgórze Nowa Huta Budownictwo
mieszkaniowe niskiej intensywności
1999 157 237 61 24
2000 158 286 66 41
stosunek cen 2000/1999 (w%)
101% 121% 108% 171%
Budownictwo
mieszkaniowe średniej intensywności
1999 222 467 111 85
2000 243 247 124 68
stosunek cen 2000/1999 (w%)
109% 53% 112% 80%
Budownictwo
mieszkaniowe wysokiej intensywności
1999 282 132 162 201
2000 386 369 174 222
stosunek cen 2000/1999 (w%)
137% 280% 107% 110%
Budownictwo
przemysłowe 1999 60 146 65 17
2000 107 137 78 31
stosunek cen 2000/1999 (w%)
178% 94% 120% 182%
Budownictwo komercyjne 1999 415 854 228 381
2000 355 299 221 191
stosunek cen 2000/1999 (w%)
86% 35% 97% 50%
Źródło: "Świat Nieruchomości" nr 33, rok 2001. W. Łucka - Matysik "Monitoring rynku działek w Krakowie".
Podobnie jak w poprzednim roku, w roku 2000 najbardziej popularnymi dzielnicami (stosunek ilości transakcji sprzedaży do powierzchni dzielnicy) były w kolejności:
Krowodrza, Podgórze, Śródmieście, Nowa Huta. (Trzecia pozycja Śródmieścia wynika głównie z ograniczonej podaży parcel.)
W 2000 r. stanęły ceny na rynku nieruchomości zabudowanych i budynkowych. Pod koniec roku mieszkania (ok. 4,5 tys. z tego 20% gotowych do oddania) oferowało 75 firm deweloperskich i 16 spółdzielni mieszkaniowych. W Krakowie prowadzonych było ok. 150 dużych inwestycji mieszkaniowych. Znane firmy deweloperskie nie miały jednak dużych problemów ze zbytem nowowybudowanych mieszkań.
Najpopularniejszymi dzielnicami były: Prądnik Biały, Krowodrza, Bronowice, a na południu: Ruczaj - Zaborze, Borek Fałęcki, Pychowice, i Kurdwanów. Mało popularna była Nowa Huta. Ceny za 1 m2 mieszkania wynosiły od 2200 - 7200 zł; przeciętna cena to 2700 zł/ m2 W atrakcyjnych lokalizacjach: 2900 - 3500 zł/ m2 Apartamenty kosztowały 4500 - 7200 zł/ m2, a kamienice 1100 - 2050 zł/ m2 Najchętniej kupowane były mieszkania o pow. 35 - 60 m2 w cenie 2000 - 2600 zł/ m2
Na podstawie poniższej tabeli można zauważyć, iż: mieszkania sprzedawane przez osoby fizyczne (stary zasób) i przez deweloperów ( nowy zasób) w 2000 r. były przeciętnie jeszcze mniejsze od mieszkań sprzedawanych w roku poprzednim;
średnia realna cena 1 m2 (tj. przy uwzględnieniu inflacji - 10,1%) w przypadku mieszkań sprzedawanych przez osoby fizyczne (stary zasób) - spadły o 2%, a w przypadku mieszkań sprzedawanych przez deweloperów - wzrosły o 9%.
Jedenastokrotna niższa cena 1 m2 mieszkań sprzedawanych przez Miasto w porównaniu z cenami mieszkań sprzedawanych przez deweloperów wynikała z preferencyjnego systemu ich sprzedaży wprowadzonego przez Miasto w 2000 r.
(zob. podrozdział VI.6.4).
Tabela VI.8
Średnia wartość transakcji sprzedaży mieszkań przez osoby fizyczne,
deweloperów i Miasto oraz średnia powierzchnia tych mieszkań i cena 1 m2 w 1999 i 2000 r.
Rok Dane Sprzedaż przez
osoby fizyczne starych mieszkań
Sprzedaż przez deweloperów
nowych mieszkań
Sprzedaż przez Miasto
starych mieszkań 1999 Średnia wartość transakcji (w tys. zł) 104,1 135,6 52, 5*
Średnia powierzchnia mieszkania (w m2)
46 57 45
Średnia cena 1 m2 (w zł.) 2 260 2 399 1 179
2000 Średnia wartość transakcji (tys. w zł) 110,0 155,9 11,4*
Średnia powierzchnia mieszkania (w m2)
45 55 44
Średnia cena 1 m2 (w zł.) 2 444 2 853 258
Źródło: W. Rydzik, Instytut Gospodarki Mieszkaniowej w Krakowie, na podstawie danych z Urzędów Skarbowych w Krakowie.
W 2000 r. w stosunku do roku poprzedniego przeciętne rzeczywiste ceny mieszkań używanych spadły w Nowej Hucie - o 7% i Podgórzu - 6%. O 4% wzrosły w
Krowodrzy i o 13% w Starym Mieście (tym samym stały się droższe niż w Krowodrzy). Stare mieszkania najtańsze były w Podgórzu, o 1% droższe były w Nowej Hucie, o 40% w Starym Mieście, o 36% w Krowodrzy. Nowe mieszkania zakupywane u deweloperów najdroższe były w Krowodrzy, o 28% tańsze były w Starym Mieście, o 30% w Podgórzu. W Nowej Hucie deweloperzy nie oferowali żadnych mieszkań. W latach 1999 - 2000 najwięcej u deweloperów wzrosły ceny w Starym Mieście - o 15%, w Krowodrzy o 5%, a w Podgórzu o 1%.
Tabela VI.9
Przeciętne ceny notarialne 1 m2 używanych mieszkań i mieszkań
sprzedawanych przez deweloperów w dzielnicach Krakowa w latach 1999 - 2000.
Lata/dzielnice Cena 1 m2
używanych mieszkań mieszkań sprzedanych przez deweloperów
1999 Nowa Huta 2 082,5 (brak transakcji)
2000 Nowa Huta 2 144,9 (brak transakcji)
1999 Podgórze 2 057,0 2 348,1
2000 Podgórze 2 133,0 2 608,1
1999 Stare Miasto 2 421,6 2 119,4
2000 Stare Miasto 2 987,0 2 658,5
1999 Krowodrza 2 536,7 2 945,2
2000 Krowodrza 2 885,8 3 396,5
Źródło: "Badanie lokalnego rynku obrotu mieszkaniami" W. Rydzik, Instytut Gospodarki Mieszkaniowej w Krakowie, na podstawie danych z Urzędów Skarbowych w Krakowie.
W Krakowie w 1999 r. i 2000 r. liczba sprzedaży mieszkań była prawie taka sama.
Z łącznej ilości transakcji w tych latach 20% przeprowadzonych było na rynku pierwotnym; 52% transakcji zawarły osoby fizyczne, a Miasto 21% (11% w 1999 r.).
Przeciętna wartość transakcji sprzedaży mieszkania przeprowadzonej przez Miasto w 1999 r. wynosiła 52,5 tys. zł; rok później spadła o 78% (zob. tabela VI.10). Wynika to ze sprzedaży mieszkań z zasobu komunalnego na preferencyjnych warunkach (zob. podrozdział VI.6.4).
Tabela VI.10
Transakcje na rynku pierwotnym i wtórnym mieszkań w Krakowie w latach 1999 - 2000
1999 2000
Liczba transakcji kupna - sprzedaży mieszkań 4 037 4 039
Wartość transakcji kupna - sprzedaży mieszkań (w tys. zł) 404 139 388 776 Powierzchnia użytkowa sprzedanych mieszkań (tys. m2) 385,6 (łącznie)
Źródło: "Badanie lokalnego rynku obrotu mieszkaniami" W. Rydzik, Instytut Gospodarki Mieszkaniowej w Krakowie, na podstawie danych z Urzędów Skarbowych w Krakowie.
Ceny sprzedaży domów jednorodzinnych dochodziły do ok. 3400 zł/ m2; nowowybudowane do ok. 4000 zł/ m2
Na koniec roku ceny wynajmu apartamentów wynosiły ok. 50 -80 zł/ m2; mieszkań standardowych ok. 23 - 38 zł/ m2; kamienic ok. 100 - 120 zł/ m2. Ceny wynajmu standardowego mieszkania - 50 m2 w czerwcu 2000 r. wynosiły 700 - 1800 zł, cena najczęściej występująca wynosiła 1000 zł.
Ceny najmu w 2000 r. obniżyły się nawet o 20%.
VI.3 Finansowanie mieszkalnictwa
W 2000 r. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto krakowianina można było kupić zaledwie 0,7 m2 (za dochód netto ok. 0,5 m2). Pomimo tak niskiej zdolności samofinansowania inwestycji mieszkaniowych (dla porównania za średni dochód brutto w krajach Europy Zachodniej można było kupić prawie trzykrotnie więcej), inwestycje mieszkaniowe finansowane były głównie z własnych środków ludności.
Wysokie koszty jednostkowe mieszkań powodowały, że w procesie finansowania inwestycji duże znaczenie miała możliwość zaciągnięcia kredytu komercyjnego i kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkalnictwa.
Kredyty z KFM finansowały w 70% mieszkania budowane w systemie TBS. Ze względu jednak na koszty 1 m2 mieszkania w TBS-ie (które stanowiły ok.90%
przeciętnych kosztów kupna mieszkania w Krakowie wynoszących ok. 2700 zł/ m2), mieszkania w TBS-ach były dostępne głównie dla osób średniozamożnych. Pomimo tego w ostatnim roku odnotowano ogromny wzrost oddanych do użytku mieszkań wybudowanych w systemie TBS (zob. podrozdział VI.5.)
W Krakowie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w bankach w marcu 2000 r.
wynosiło 17,5 - 22 % (przeciętnie 18-20%) i wzrosło w porównaniu z wrześniem roku poprzedniego o ok. 1-3%. Były więc one dostępne głównie, dla rodzin będących w dobrej sytuacji finansowej. Najniżej oprocentowane były kredyty denominowane w markach i euro - nawet do 6,63 %. Wkład własny kredytobiorcy musiał wynieść 10 - 40 % wszystkich kosztów. Przeciętny okres kredytowania nie przekraczał 20 lat.
Prowizja banku wynosiła średnio 1 -3 % kredytu; rozpatrzenie wniosku 50 -300 zł, wycena nieruchomości 50 -1200 zł; okres oczekiwania (przy spełnieniu wszystkich formalności) do 1 miesiąca.
W Krakowie w I półroczu 2000 r., w porównaniu z półroczem poprzednim, o 18%
zmniejszyła się kwota wypłaconych długoterminowych kredytów budowlanych;
wypłacono ich 37,5 tys. 35% z nich wypłacono na inwestycje spółdzielcze, 40% na inwestycje prywatne jednorodzinne i 25% na zakup mieszkania u dewelopera.
Możliwość skorzystania z kredytów bankowych przez przeciętną krakowską rodzinę przy zakupie mieszkania oraz koszty z tym związane, zostały poniżej przedstawione na przykładzie oferty Banku Przemysłowo - Handlowego S.A.
Zakładając, że przeciętny dochód netto 4-osobowej krakowskiej rodziny (2 os.
pracujące+ 2-dzieci) w Krakowie wynosił w 2000 r.: 662 zł/osobę, można stwierdzić, że rodzina taka miała możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego na 20 lat na kwotę przekraczającą 28 000 zł. Przyjmując, że rodzina ta chciała kupić mieszkanie o średniej powierzchni w Krakowie - 53 m2, za przeciętną cenę 1 m2 - 2 700 zł, mogła w takim wypadku zaciągnąć kredyt o wartości maksymalnej 20% ceny mieszkania.
Na podstawie tej informacji oraz danych nt. średniej wysokości kredytów
mieszkaniowych udzielonych przez BPH S.A. - 87 tys. oraz IGM (uzyskanych z obszaru całej Polski w I półroczu 2000 r.) - 84 tys., można powiedzieć, że klientami krakowskich banków udzielających kredyty mieszkaniowe byli zwykle ludzie zamożni.
Ok. 70% kredytów mieszkaniowych wypłacono na zakup nowych mieszkań, a na remonty ok. 10%.
Tabela VI.11
Dostępność i wielkość kredytów mieszkaniowych na koniec 2000r. na przykładzie oferty Banku Przemysłowo - Handlowym S.A.
2000 r.
możliwość zaciągnięcia kredytu dla rodziny (2 os. pracujące+ 2-dzieci) o dochodach na osobę (tak/nie):
- poniżej 400 zł - od 400zł,
nie tak minimum socjalne dla 4 osobowej rodziny (2 os. pracujące+ 2-dzieci) (zł): 1 600,00 max wysokość raty kredytu złotówkowego hipotecznego/ budowlano-hipotecznego
w równych ratach dla rodziny (2 os. pracujące+ 2-dzieci) o dochodach na osobę (zł):
300 - 449 zł,
450 - 599 zł,
600 - 799 zł,
- 496 500 - 1296
max wysokość kredytu na cele mieszkaniowe w walucie polskiej (w przeliczeniu na zł), którą może otrzymać rodzina (2 os. pracujące+ 2-dzieci) na 10 lat o dochodach na osobę (zł):
300 - 449 zł,
450 - 599 zł,
600 - 799 zł,
- 24000 - 24990 25000 - 60000
max wysokość kredytu na cele mieszkaniowe w walucie polskiej (w przeliczeniu na zł), którą może otrzymać rodzina (2 os. pracujące+ 2-dzieci) na 15 lat o dochodach na osobę (zł):
300 - 449 zł,
450 - 599 zł,
600 - 799 zł,
- 26999 27000 - 71000
max wysokość kredytu na cele mieszkaniowe w walucie polskiej (w przeliczeniu na zł), którą może otrzymać rodzina (2 os. pracujące+ 2-dzieci) na 20 lat o dochodach na osobę (zł):
300 - 449 zł,
450 - 599 zł,
600 - 799 zł,
- 27999 28000-74000
Wysokość oprocentowania kredytu na cele mieszkaniowe na koniec 2000 r.:
- stopa zmienna dla kredytu złotowego, - stopa zmienna dla kredytu walutowego
21,5%
8,41%
Max okres kredytowania 25 lat
Średnia wysokość kredytów na cele mieszkaniowe (zł) 87 000
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych BPH S.A.
Wydatki na inwestycje związane mieszkalnictwem oraz na remonty budynków będących pod zarządem miasta (nie wliczając: wydatków na współfinansowanie LII przez GFOŚiGW - 2,7 mln zł i MPWiK - 1,0 mln zł oraz na współfinansowanie LIM przez MPWiK - 0,8 mln zł) wynosiły 67 mln zł. Na inwestycje mieszkaniowe wydano 2,6 razy więcej od dochodów uzyskanych ze sprzedaży mieszkań komunalnych.
Tabela VI.12
Wydatki Miasta Krakowa na inwestycje i remonty związane mieszkalnictwem w latach 1999 - 2000.
1999 2000
(w tys. zł) Wydatki na inwestycje związane mieszkalnictwem oraz na
remonty budynków pod zarządem miasta
w tym I, II, III i IV
66 570,0 66 841,8
I. Program pozyskiwania mieszkań
w tym m. in.
9 014,2
8 488,4
Pozyskiwanie mieszkań na własność Gminy 1
441,3
5 109,7 Partycypacja Gminy w kosztach budowy mieszkań TBS 3
291,2
3 065,3
Konsorcjum 0 0
Budowa budynków mieszkalnych z usługami 4
200,8
0
Pensjonaty socjalne 0,0 313,4
II. Przygotowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe 11 188,7
3 893,8 III Zadania inwestycyjne Gminy Kraków realizowane w trybie
Lokalnych Inicjatyw Inwestycyjnych
15 920,1 15
270,9 IV. Wydatki na remonty budynków zarządzanych przez ZBK 30 447,0 39
188,7
Źródło: Opracowanie własne na podstawie sprawozdań z wykonania budżetu Miasta Krakowa za lata 1999 - 2000 oraz danych Wydziału Skarbu Miasta
VI.4 Zarządzanie i eksploatacja mieszkań
Na podstawie poniższej tabeli można stwierdzić, że w Krakowie w 2000 r. 46%
mieszkań było własnością spółdzielni mieszkaniowych; 39% własnością prywatną;
12% komunalną, 3% zakładową i 0,3% mieszaną.
Tabela VI.14
Struktura własnościowa mieszkań w Krakowie w 2000 r.
Rodzaj własności mieszkania Liczba mieszkań (w tys.)
Powierzchnia użytkowa mieszkań (w tys. m2)
Ogółem 259,5 13 781
Spółdzielcze ogółem w tym:
- lokatorskie + funkcyjne - własnościowe
118,6 31,0 87,6
5 726 1 496 4 230
Zakładowe 8,1 390
Komunalne 31,3 1 511
Mieszane (Miasta Kraków + SP + prywatna)
0,8 43
Prywatne 100,7 6 111
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Urzędu Statystycznego w Krakowie oraz Wydziału Architektury Geodezji i Budownictwa.
W 2000 r. koszty utrzymania przeciętnej wielkości mieszkania w Krakowie (53 m2) będącego w zasobach spółdzielni mieszkaniowej wynosiły 32% przeciętnego dochodu krakowianina.
Tabela VI.15
Koszty utrzymania i źródła wpływu środków w badanych spółdzielniach mieszkaniowych w Krakowie i ogółem w miastach powyżej 100 tys.
mieszkańców w I półroczu 2000 r.
Koszty utrzymania
(w zł / 1 m2 p.u. miesięcznie) Źródła wpływu środków (w zł / 1 m2p.u. miesięcznie) ogółem eksploatacja techniczne
utrzymanie
ogółem z lokali mieszkalnych
z lokali
użytkowych z dodatków mieszkaniowych oraz z
tytułu przekształceń własnościowych Kraków
3,98 3,40 0,58 3,92 2,31 1,21 0,40
Ogółem w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców
3,86 2,85 1,01 4,06 3,11 0,63 0,32
Źródło:"Informacje o mieszkalnictwie - wyniki monitoringu za I półrocze 2000 r. " Instytut Gospodarki Mieszkaniowej, Warszawa, październik 2000 r.
Podatek od nieruchomości za przeciętnej wielkości mieszkanie w Krakowie stanowił 3% wielkości przeciętnego dochodu w Krakowie.
Tabela VI.16
Wysokość podatku od powierzchni użytkowej w Krakowie w latach 1999 - 2000
1999 2000
Stawki podatku od pow. użytkowej (w zł/ m2):
- budynków mieszkalnych lub ich części 0,38 0,41
- budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą inną niż rolnicza lub leśna
13,47 14,36
- budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą inną niż rolnicza lub leśna będących w posiadaniu podatników podatku od nieruchomości, którzy po raz pierwszy rozpoczynają działalność gospodarczą na terenie Krakowa
- 7,18
- budynków lub ich części przydzielonych na potrzeby bytowe osób zajmujących lokale mieszkalne oraz od garaży osób fizycznych i innych budynków nie zajętych na działalność gospodarczą
3,98 4,24
Źródło: Opracowane własne na podstawie uchwał Rady Miasta Krakowa
Wysokość ustalonych prze Miasto opłat za wodę, ścieki oraz za składowanie odpadów komunalnych przedstawia tabela VI.17.
Tabela VI.17
Ustalone przez Miasto Kraków opłaty eksploatacyjne w latach 1999 - 2000.
1999 2000
Opłata za wodę pobieraną z urządzeń zbiorowego zaopatrzenia
w wodę (w zł/m sześć.)
dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą
2,55 2,75
dla pozostałych odbiorców 1,57 1,76
Opłata za ścieki wprowadzane do zbiorczych urządzeń kanalizacyjnych (w zł/ sześć.)
dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą
1,96 2,25
dla pozostałych odbiorców 1,27 1,57 Opłata za energię cieplną
dostarczaną przez Miejskie Przedsiębiorstwo Energetyki
Cieplnej S.A w Krakowie (bez podatku VAT ) (w zł/GJ)
28,20
(od 1.10.99)
-
Opłata za składowanie odpadów wwożone sprzętem specjalistycznym 90,00 114,00
komunalnych na wysypisku
"Barycz" w IV kwartale (zł/T) wwożone sprzętem niespecjalistycznym
134,00 161,00
pozostające po segregacji 79,00 100
Źródło: Opracowane własne na podstawie uchwał Rady Miasta Krakowa
VI.4.1 Zarządzanie i eksploatacja zasobu mieszkaniowego Miasta Miasto zarządzało w 2000 r. 2.392 budynkami. 87% z nich było budynkami
mieszkalnymi z czego 16% było własnością miasta, Skarbu Państwa oraz własnością gminno - prywatną). W 2000r. Miasto było członkiem wspólnoty mieszkaniowej nie zarządzanej przez ZBK w 160 budynkach. Liczbę budynków w zarządzie ZBK, komunalnych i współwłasności Miasta przedstawia poniższa tabela.
Tabela VI.18
Struktura budynków w zarządzie ZBK oraz liczba budynków nie będących w zarządzie komunalnym, ale w których gmina była członkiem wspólnoty mieszkaniowej w latach 1996-2000
1999 2000
Ilość budynków w zarządzie ZBK 2 448 2392
w tym: (1) i (2)
(1) Budynki mieszkalne w tym własności:
- Miasta Kraków/ w tym Skarbu Państwa
wspólnot mieszkaniowych w zarządzie ZBK
prywatna
- mieszana (Miasta Kraków + SP +prywatna) w tym: SP + prywatna
2 170
257/18 1 399 435 79 7
2 082
232/58 1 376 400 74 7 (2) Budynki użytkowe
w tym własność:
MK + SP
prywatna
mieszana
wspólnot
278
244 24 9 1
310
279 22 8 1
Budynki nie będące w zarządzie komunalnym, ale w których
Miasto było członkiem wspólnoty mieszkaniowej 113 160
Źródło: Opracowanie własne na podst. danych Wydziału Architektury, Geodezji i Budownictwa
Miasto w 2000 r. zarządzało 22 % krakowskich mieszkań; cztery lata wcześniej udział ten był o 4 % większy. W 2000 r., w porównaniu z 1996 r., liczba mieszkań komunalnych zarządzanych i poza zarządem ZBK zmniejszyła się o 28% do 31.260 mieszkań. Oprócz tych mieszkań czynsz regulowany płacili mieszkańcy 4.781 mieszkań będących własnością prywatną i gminno-prywatną zarządzanych przez ZBK. 91% mieszkań komunalnych było w zarządzie miejskim. W analizowanych latach, z 72% do 58% zmniejszył się udział lokali mieszkalnych z czynszem regulowanym będących pod zarządem gminnym w ogólnej liczbie lokali
zarządzanych przez ZBK. Do 2000r. wykupiono z zasobu mieszkań własności komunalnej 28.895 mieszkań, z tego aż 84% pozostało w zarządzie ZBK. W 2000 r.
liczba mieszkań komunalnych poza zarządem ZBK wzrosła o 45%. 63%
sprywatyzowanych mieszkań komunalnych (zob. tabela VI.37) przestało być zarządzane przez ZBK.
Tabela VI.19
Liczba i struktura własności mieszkań zarządzanych przez ZBK i liczba mieszkań komunalnych poza zarządem ZBK w latach 1996-2000.
1996 1997 1998 1999 2000
Liczba lokali mieszkalnych ogółem w zarządzie ZBK
w tym: (1), (2), (3)
64987 64511 62656 60241 58021
1. Liczba
mieszkalnych lokali komunalnych w zarządzie ZBK w tym:
- w budynkach komunalnych - w budynkach wspólnot mieszkaniowych
39464 3598 35866
36510 3595 32915
34246 3116 31130
31186 2755 28431
28734 2303 26431
2. Liczba lokali mieszkalnych prywatnych i gminno-prywatnych z czynszem
regulowanym w zarządzie ZBK w tym:
- w budynkach prywatnych
7 125 6 081 1 044
6 486 5 573 913
5 679 4 809 870
5 089 4289 800
4 781 3 998 783
- w budynkach własności gminnno - prywatnej
3. Liczba lokali niekomunalnych w zarządzie ZBK (lokale mieszkalne wykupione z zasobu komunalnego)
18398 21515 22731 23966 24506
Liczba mieszkalnych lokali
komunalnych poza zarządem
komunalnym
627 733 1102 1 734 2 526
Źródło: Opracowanie własne na podst. danych Wydziału Architektury, Geodezji i Budownictwa
Ogólna powierzchnia lokali w zarządzie miejskim (mieszkalnych i użytkowych)
wynosiła w 2000r. 2.932 tys. m2, z tego 89% stanowiły lokale mieszkalne w zarządzie Miasta. Gminne lokale mieszkalne miały powierzchnię 1.511 tys. m2, co stanowiło 58% powierzchni mieszkań pozostających w zarządzie ZBK. Większość gminnych powierzchni mieszkalnych znajdowała się w budynkach będących własnością wspólnot mieszkaniowych - 77%.
Tabela VI.20
Powierzchnia lokali mieszkalnych pozostających w zarządzie ZBK oraz
powierzchnia mieszkań komunalnych poza zarządem ZBK w latach 1996 - 2000.
(w tys.m2) 1999 2000
Powierzchnia lokali pozostających w zarządzie ZBK
w tym:
3 035 2 932
powierzchnia lokali mieszkalnych komunalnych (m2) w tym w budynkach własności:
- MK + SP - prywatnej
- mieszanej (MK+SP+pryw.) - wspólnot mieszkaniowych
1 632
122 211 44 1 255
1 511
102 196
43 1 169 powierzchnia lokali mieszkalnych prywatnych (wykupionych
od MK) (m2)
1 089 1 110
powierzchnia lokali użytkowych (m2) 313 311
Powierzchnia lokali komunalnych poza zarządem ZBK
w tym:
90 131
powierzchnia lokali mieszkalnych 78 112
powierzchnia lokali użytkowych 12 19
Źródło: Opracowanie własne na podst. danych Wydziału Architektury, Geodezji i Budownictwa
W latach 1996- 2000 przychody ZBK zawsze przekraczały wydatki; najwięcej w 2000 r. gdzie przychody wynoszące 184.089 tys. zł przewyższały wydatki o 4,7 %.
Nadwyżkę przychodów nad wydatkami ZBK uzyskiwał dzięki gospodarowaniu lokalami użytkowymi, które pokrywały z nadwyżką straty związane z zarządzaniem zasobem mieszkaniowym Miasta. Koszty ponoszone przez ZBK w związku z zarządzaniem mieszkaniami w latach 1996- 2000 przekraczały o od 8 do 15%
dochody z mieszkań (w 2000 r. o 10%). Tabela VI.21. przedstawia koszy i dochody związane z zarządzaniem mieszkaniami będącymi w ZBK w latach 1996 - 2000 Tabela VI.21
Koszy i dochody związane z mieszkaniami będącymi w zarządzie komunalnym w latach 1996 - 2000
Koszty przeciętne
1996 1997 1998 1999 2000
Przychody ZBK (w tys. zł)
123101 b.d. 147752 165735 184089
Wydatki ZBK (w
tys. zł) 122885 b.d. 143342 160856 175775
Koszty związane z mieszkaniami w zarządzie ZBK (w tys. zł)
96927 107064 119003 144672 161098
Koszty związane z mieszkaniami w zarządzie ZBK (w zł/ m2), w tym
2,74 3,06 3,50 4,43 5,12
opłaty
eksploatacyjne za:
- energię cieplną i ciepłą wodę (w zł/
m2)
- zimną wodę z miejskiej sieci wodociągowej i ścieki (w zł/ m2) - odbiór
1,15
0,48
0,05
1,20
0,52
0,06
1,25
0,60
0,07
1,27
0,68
0,12
1,20
0,77
0,17
nieczystości stałych (w zł/ m2) - wydatki na remonty (w zł/ m2)
0,48 0,56 0,76 0,92 1,21
- wydatki na bieżącą
konserwację (w zł/
m2)
0,21 0,30 0,30 0,49 0,51
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz bieżącej eksploatacji nieruchomości mieszkalnej (w zł/
m2)
0,16 0,20 0,26 0,30 0,38
- koszty
administrowania (w zł/ m2)
0,19 0,20 0,26 0,30 0,32
- podatek od nieruchomości (w zł/ m2)
0,02 0,02 0,02 0,03 0,02
Dochody z mieszkań będących w zarządzie komunalnym ogółem (w tys. zł) wg przypisu
88 041 98 779 103188 122294 146278
Dochody z mieszkań będących w zarządzie komunalnym ogółem wraz z mediami (w zł / m2)
2,49 2,82 3,04 3,75 4,65
Dochody z mieszkań będących w zarządzie komunalnym bez mediów (w zł / m2)
0,81 1,08 1,23 1,86 2,59
Dochody z mieszkań
komunalnych (w zł/
m2)
0,84 1,14 1,47 2,05 2,87
Źródło: Opracowanie własne na podst. danych Wydziału Architektury, Geodezji i Budownictwa
Struktura kosztów utrzymania w latach 1996 - 2000 była podobna. Strukturę w 2000 r. prezentuje wykres VI.1.
Wykres VI.1
Struktura kosztów utrzymania budynków będących w zarządzie komunalnym w 2000 r.
Zaległości czynszowe w mieszkaniach komunalnych wynosiły na koniec 2000 r. 10%
przychodów ogółem. Poziom ściągalności czynszów w mieszkaniach komunalnych w 2000 r. sięgał 97%.
Tabela VI.22
Zaległości czynszowe w komunalnych lokalach mieszkalnych w 1996 - 2000.
Mieszkania komunalne
1996 1997 1998 1999 2000
Zaległości
czynszowe z lokalu mieszkalnego ogółem (w tys. zł)
5598 7937 11019 14995 19111
Ściągalność należności
czynszowych z lokali zarządzanych przez Zarząd Budynków Komunalnych (w %)
97% 97% 97% 97% 97%
Źródło: Opracowanie własne na podst. danych Wydziału Architektury, Geodezji i Budownictwa
VI.5 Budownictwo mieszkaniowe
W Krakowie w 2000 r. przybyło 1,3% mieszkań. W porównaniu z rokiem poprzednim oddano o 19% mniej nowych mieszkań. Na 1000 mieszkańców Krakowa oddano 4,9 mieszkań (dla przykładu w krajach Europy Zachodniej oddaje się 6 - 8). Przeciętna powierzchnia oddanego mieszkania wzrosła w stosunku do roku poprzedniego o 13%. Wielkość przeciętnej izby wybudowanej w 2000 r. była większa w porównaniu ze średnią powierzchnią wszystkich izb wybudowanych w Krakowie do tego roku o 20 m2
W 2000 r. w stosunku do roku poprzedniego, aż o 35 punktów procentowych zmniejszył się udział wybudowanych mieszkań spółdzielczych w całkowitej ilości nowych mieszkań i aż 2,5-krotnie zwiększył się udział nowooddanych mieszkań społecznych - czynszowych (tj. TBS-ów) do 8% udziału. O 27 punktów procentowych zwiększył się również udział nowooddanych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem. W 2000 r. deweloperzy po raz pierwszy wybudowali najwięcej mieszkań - 44% wszystkich nowooddanych mieszkań (zob. tabela VI.23).
Tabela VI.23
Struktura własności mieszkań oddanych do użytku w latach 1999 - 2000.
Rodzaj własności Lata Liczba oddanych mieszkań
Liczba izb Powierzchnia mieszkań
w m2
Przeciętna powierzchnia
użytkowa 1 mieszkania
w m2
% udział ilości oddanych mieszkań danego rodzaju
w całkowitej ilości mieszkań oddanych
spółdzielcza 1999 2459 7486 133056 54,1 58
2000 805 2604 54471 67,7 23
prywatna i indywidualna
1999 832 3372 85394 102,6 20
2000 794 3366 86307 108,7 23
zakładowa 1999 76 126 2340 66,9 1
2000 64 250 4340 67,8 2
komunalna 1999 35 123 2020 57,7 1
2000 0 0 0 0 0
społeczna czynszowa
1999 146 346 6825 46,7 3
2000 261 616 12727 48,8 8
przeznaczone na sprzedaż i wynajem
1999 705 2012 40341 57,2 17
2000 1499 4187 90588 60,4 44
łącznie 1999 4212 13465 269976 64,1 100
2000 3423 11023 248433 72,6 100
Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie
W 2000 r. na rynek weszło aż 6 nowych Towarzystw Budownictwa Społecznego (w 1999 r. było ich 8) które wybudowały 261 mieszkań tj. więcej niż w dwóch latach
poprzednich. Na koniec 2000 r. było 259 oczekujących na mieszkanie w TBS-ach (zob. tabela VI.24).
Tabela VI.24
Wyniki działalności TBS-ów do końca 2000 r.
1997 1998 1999 2000
Liczba wybudowanych domów w ramach TBS-u 0 3 9 23
Liczba wybudowanych mieszkań w ramach TBS-u 0 64 146 261
Koszt budowy 1 m2 pow. użytkowej mieszkania w TBS-ach (w zł)
- 2 080 2 378 2475,0
Przeciętna wielkość lokalu mieszkalnego w TBS-ach (w m2) - 53,8 48,3 42,76
Liczba zapisanych członków do TBS-ów 64 91 504 71
Powierzchnia przekazanych przez Miasto terenów dla realizacji budownictwa czynszowego przez TBS-y (w ha)
(0,37)* (1,45)* (4,09 )* 0,16
* W nawiasach umieszczono dane częściowe uzyskane na podstawie ankiet nadesłanych przez TBS-y. Jeden TBS, który podjął działalność przed 2000 r. nie nadesłał odpowiedzi
Źródło: Opracowanie własne na podst. danych Wydziału Architektury Geodezji i Budownictwa oraz Urzędu Statystycznego w Krakowie.
Do końca 2005 r. TBS-y zaplanowały wybudować prawie 3 tys. mieszkań (zob.
tabela VI.25).
Tabela VI.25
Liczba zaplanowanych mieszkań w ramach TBS-u w latach 2001 - 2005
2001 2002 2003 2004 2005
Liczba zaplanowanych mieszkań 1314 302 240 (500)* (420)*
* W nawiasach umieszczono dane częściowe uzyskane na podstawie ankiet nadesłanych przez TBS-y. Jeden TBS, który podjął działalność przed 2000 r. nie nadesłał odpowiedzi.
Źródło: Wydział Architektury Geodezji i Budownictwa,
VI.6 Polityka mieszkaniowa Miasta
Dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i przeciwdziałania bezdomności Krakowian Miasto Kraków realizowało programy opisane poniżej.
VI.6.1 Polityka czynszowa
Miasto dąży do zapewnienia racjonalnego poziomu czynszów w lokalach będących w zasobie komunalnym, pozwalającego z jednej strony użytkować mieszkania
komunalne rodzinom o dochodach zbyt niskich by korzystać z mieszkań z wolnorynkowymi cenami najmu, z drugiej strony gwarantującego
samowystarczalność finansową gospodarki mieszkaniowej i zapobieganie dalszej dekapitalizacji zasobów.
Obecnie działa system optymalnego szacowania wartości użytkowanych lokali (wartość lokalu zależna jest od: lokalizacji budynku i jego stanu technicznego, lokalizacji, układu funkcjonalnego i wyposażenia mieszkania), w oparciu o który korygowana jest stawka bazowa za mieszkania z regulowanym czynszem. W zależności od kategorii mieszkania, stawka na koniec 2000 r. mieściła się w granicach 0,84 - 3,22 zł za 1 m2 Stawka bazowa była prawie 2,5-krotnie niższa od maksymalnej wartości stawki czynszu regulowanego za 1 m2 lokalu mieszkalnego, która mogłaby być uchwalona przez Radę Miasta Krakowa zgodnie z ustawą o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (zob. tabela VI.26.).
Wysokość bazowego czynszu socjalnego sięgała 5% ww. maksymalnej stawki czynszu regulowanego. Stawka bazowa czynszu za lokal socjalny równa była czynszowi regulowanemu za mieszkanie o niskim standardzie dodatkowo
pomniejszonemu o 10 - 50% za niekompletne wyposażenie techniczne. Średnia stawka czynszu regulowanego za lokale mieszkalne w zasobach mieszkaniowych krakowskich TBS-ów wynosi 7,2 zł/ m2 (w stosunku do roku poprzedniego wzrost o 7,2% tj. poniżej inflacji).
Tabela VI.26
Czynsz regulowany i socjalny w latach 1996 - 2000
1996 1997 1998 1999 2000
Wysokość bazowego czynszu regulowanego (w zł/ m2)
0,92 0,92
- 1,44
1,44 2,02 2,80
Min i max wartość czynszu regulowanego (w zł/ m2)
0,18 0,97
0,18 1,47
0,32 1,68
0,34 2,38
0,84 3,22 Średnia wartość wskaźnika
przeliczeniowego 1 m2
powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego (w zł/
m2)
1124 1398 1929 2401 2712
Max wartość czynszu regulowanego za 1 m2
lokalu mieszkalnego (tj. 3%
wartości odtowrzeniowej 1
m2lokalu mieszkalnego - tj.
3% ww. średniej wartości wskaźnika
przeliczeniowego) (w zł/
m2)
2,81 3,49 4,82 6,00 6,78
Wysokość bazowego - - - - 0,34
