Sessie 8 Betaalbaarheid en energiebesparende maatregelen - Beknopt verslag

Verslag sessie Betaalbaarheid en energiebesparing

12 november 2014 Inleiders:

- Henk Heeger, adviseur bij zowel het OTB (TU Delft) als bij woningcorporatie Havensteder - Peter Sluijs, Energiesprong.

Deze sessie is twee maal gehouden. In het onderstaande verslag hebben we de reacties gecombineerd.

Henk startte met een inleiding waarin hij ingaat op ervaringen van zijn werk bij het OTB en bij Havensteder. Zijn probleemstelling is gericht op technische maatregelen om de energielasten te kunnen verlagen. Die maatregelen zijn kostbaar. Verhuurders willen dergelijke investeringen daarom graag geheel of gedeeltelijk terug verdienen door middel van een huurverhoging. Maar wat

betekenen die huurverhoging voor de totale woonlasten? Hoe komen we tot energiebesparende maatregelen die zowel voor huurders als verhuurders financieel aantrekkelijk zijn?

Henk maakt gebruik van OTB-onderzoek naar feitelijk gasverbruik gerelateerd aan energielabels. Daaruit blijkt dat het gasverbruik afneemt met gemiddeld ongeveer 100 m3 per betere

energielabelstap. De gaskosten per labelstap nemen daarmee af met gemiddeld ruim € 6 per maand. De gasprijzen blijken zich de afgelopen jaren te stabiliseren (alleen de BTW is wat toegenomen). Energielabels worden volgens het woningwaarderingssysteem (dat de basis vormt voor huurbepaling van woningen) vertaald in zogenaamde woningwaarderingspunten. Afhankelijk van woningtype en precieze labelstap leidt een verbetering van energielabel tot 1 tot 13 extra

woningwaarderingspunten (meestal 4 punten). Dit betekent per labelstap een stijging van de maximaal redelijke huur van € 5,28 tot € 68,64 per maand (bij 4 punten € 21,12). De trend van de laatste jaren laat zien dat huren relatief snel stijgen.

De trend is dat verhuurders de huren langzamerhand steeds verder laten stijgen tot de maximaal redelijke huren (met name door huurharmonisatie bij woningmutatie); bij Havensteder wordt bijvoorbeeld geharmoniseerd bij mutatie tot 98% van de maximaal redelijke huur. Dit heeft grote consequenties voor de (toekomstige) beschikbaarheid van goedkope en bereikbare woningen. Als dan ook nog eens de huren verhoogd worden door verbetering van de energielabelstappen neemt de beschikbaarheid van goedkopen en bereikbare woningen alarmerend af. De conclusie van Henk is dat (gegeven het huidige huurbeleid, energieprijzen en kosten van energiebesparende maatregelen) energiebesparende maatregelen financieel onaantrekkelijk zijn voor verhuurders en/of huurders . Als mogelijke oplossingsrichtingen noemde hij het zuinig zijn op woningen met ‘lage’ kwaliteit, lagere bouwkosten, ook gedrag erbij betrekken, beter inregelen installaties, afweging innovatieve renovatie t.o.v. innovatieve nieuwbouw, en bewoners stimuleren zelf energiebesparende maatregelen te nemen.

Tijdens de inleiding van Henk gaven deelnemers o.a. aan dat gasprijzen weliswaar de afgelopen jaren niet zijn gestegen, maar dat ze in de toekomst naar verwachting wel sterk zullen stijgen. Sommigen vonden dat corporaties de huren nu onnodig veel laten stijgen, maar anderen wezen op de lastige financiële situatie van verhuurders (o.a. verhuurdersheffing); het realiseren van voldoende rendement is voor corporaties noodzaak. Ook werd gewezen op de monopolistische positie van verhuurders; mensen moeten de hogere huren wel betalen, want ze hebben geen alternatief. Enkele deelnemers gaven aan dat de energiebesparende maatregelen niet alleen financieel beoordeeld moeten worden, want ze leiden ook tot een hoger wooncomfort.

Na de relatief voorzichtige oplossingen van Henk ging Peter vervolgens in op de mogelijkheden om met een ingrijpende renovatie tot ‘nul-op-de-meter’ te komen. Het uitgangspunt hierbij is dat er een product wordt geboden, waarvan de kosten opwegen tegen de besparing op de energielasten. De bouwpartij biedt dan een product, dat voldoet aan de eisen van de-meter’: bij een ‘nul-op-de-meter’ woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik, ventileren, het gebruik van huishoudelijke apparatuur inclusief verlichting en eigen opwekking van energie op jaarbasis 0. De bouwpartij biedt een prestatiegarantie (uitgaande van afspraken over het gedrag van de gebruikers). De gebruiker betaalt een EnergiePrestatieVergoeding. Minister Blok heeft net een voorstel voor wetgeving ter inzage gelegd om het mogelijk te maken dat corporaties een extra titel hebben om deze energieprestatievergoeding te innen (als een soort servicekostencomponent); de woning moet dan wel voldoen aan de eisen van ‘nul-op-de-meter. De vergoeding bedraagt € 1 tot € 1,40 per m2 oppervlak van de woning. Deskundigen hebben

berekeningen gemaakt waaruit blijkt dat de (hogere) stichtingskosten opwegen tegen de huur + energiedienst, bij een (nieuwe) exploitatieduur van 40 jaar en een verhoging van de verkoopwaarde na afloop van de exploitatie. Bij berekening op basis van marktwaarde neemt de marktwaarde na renovatie voldoende toe om de kosten van de ingreep te dragen. Peter toonde dit aan met een aantal tabellen en grafieken. Een probleem op dit moment is de financiering: Loan to Value is nu dus een beperkende factor.

Als bewoners nu al in een onverbeterde woning hele lage energielasten hebben, weegt de energieprestatievergoeding voor de renovatie (bij een woning van 100 m2 is dit tussen € 100 en € 140 per maand) niet op tegen de lagere energielasten. Bewoners krijgen dan door de

salderingsregeling wel een bedrag terug.‘

Er zijn inmiddels al ten minste 8 woningconcepten (zie www.woningconcepten.nl) beschikbaar om tot een ‘nul-op-de-meter’woning te komen. Ervaringen, bijvoorbeeld bij Woonwaard, leren dat de nul-op-de-meter inderdaad haalbaar is. Op basis van dat soort goede ervaringen raken bewoners erg enthousiast. Wel bleken bewoners na de grondige aanpak van de schil meer geluidsoverlast tussen buren te ervaren.

Er kwamen uit de zaal met name vragen over de keuzemogelijkheden van bewoners (moeten ze meedoen?), de monitoring (precieze monitoring van het energiegedrag van bewoners gedurende de hele exploitatieperiode) en de specifieke ervaringen (zijn er inmiddels ook ervaringen met

etagewoningen?). Vanuit Aedes wordt geadviseerd om (als het financieel mogelijk is om te

investeren) gewoon te starten met pilots voor nul-op-de-meter’ woningen. De aangekondigde wet voor de energieprestatievergoeding wordt immers politiek breed gedragen en de ervaringen van bewoners zijn zeer positief.