D E U T S C H E B A U Z E IT U N G
60. J A H R G A N G * Nr. 6 * B E R L I N , D E N 20. J A N U A R 1926
BAUWIRTSCHAFT UND BAURECHT
A U SS T E L L U N G E N UND M ESSEN
SCHRIFTLEITUNG: REG.-BAUMEISTER a. D. FRITZ EISELEN.
Alle Rechte Vorbehalten. — Für nicht verlangte Beiträge keine Gewähr.
lt dem 1. Dezember dieses Ja h re s ist die neue . . B a u o r d n u n g f ü r d i e S t a d t B e r l i n v o m 3. N o v e m b e r 1925“ in K ra ft getreten, die Berlins bauliche E n t
w icklung in vieler Beziehung in neue Bahnen lenken w ird, denn sie en th ält sehr erheb
liche Abweichungen von den bisher gültigen Bestimmungen.
Die w ichtigste Änderung, die auch am meisten der K ritik ausgesetzt sein wird, ist wohl die N eueinteilung des ganzen S tadtbezirkes einschl. der früheren V ororte in B a u - k 1 a s s e n . die zum Ziele hat. folgerichtiger als bisher die B audichte vom Innern der S tad t nach den Außenbezirken hin zu verringern. Den m eisten Lesern dieser Zeitschrift w ird aus verschiedenen V eröffentlichungen des M agistrates schon b ek a n n t sein, daß die neue B auordnung 5 oder eigent
lich 9 B auklassen vorsieht. die im G egensatz zu früher von der w eiträum igsten anfangend. m it Bauklasse 1 bis 5 be
zeichnet sind, zu denen B auklassen 2 a bis 5 a hinzutreten.
Diese B ezeichnungsart ist wohl aus mnemotechnischen Gründen gew ählt, indem in der B auklasse 1, ein Zehntel der G rundfläche des B augrundstückes bebaut werden kann, in B auklasse 2 zwei Zehntel und so fort; ebenso steigt die Anzahl der zulässigen Geschosse v on zwei in den Bau
klassen 1 und 2. auf drei in den B auklassen 3 und 3 a bis zu fünf in den B auklassen 5 und 5 a. Die m it a bezeichneten B auklassen haben im übrigen immer eine um ein Zehntel höhere A usnutzung der G rundfläche als die zugehörigen Bauklassen ohne a. Diese Bezeichnungen und diese ein
fachen m erkbaren A bstufungen bedeuten einen erheblichen F o rtsch ritt gegen die früheren B auordnungen Berlins und seiner V ororte.
Eine w eitere w ichtige N euerung ist die Einführung des Begriffes der . A u s n u t z u n g s z i f f e r 1. So ist das P ro d u k t aus der .Anzahl d er zulässigen Geschosse und der An
zahl von Zehnteln d e r G rundstücksfläche, die bebaut werden dürfen, also z. B. in Bauklasse 2. in der 2 Geschosse er
rich tet und 7io der G rundstücksfläehe bebaut werden dürfen, 2 mal 2 = 4. In A usnahm efällen dürfen mehr Ge
schosse, als sonst in der betreffenden B auklasse zulässig, gebaut werden, w enn die A usnutzungsziffer der Bauklasse nicht überschritten, also die bebaute Grundfläche verringert wird D as g ibt imm erhin eine gewisse F reiheit und er
m öglicht bei richtiger H andhabung die oft erw ünschte Be- tonuu0- hervorragender P unkte im Stadtbilde. W ohn
gebäude sollen aber nie m ehr als 5 Geschosse erhalten.
W arum aber diese V ergünstigung auf das Gebiet der ge
schlossenen Bauweise beschränkt bleibt, ist nich t ersicht
lich Offen“ kann übrigens in den Bauklassen 1 und .g esch lo ssen “ in allen B auklassen von 2 a an aufw ärts ge
b a u t w erden. (.Damit fällt die offene 3- und 4-geschossige Bauweise, die bisher in m anchen 'V orortgebieten vorge
schrieben w ar. ganz weg.)
N eben diesen B auklasseneinteilungen nach der A a s
e s t r i e -
¿ e b i e t e und G e s c h ä f t s v i e r t e l durchgeführt. In den Industriegebieten soll die A usnutzung nach dem cbm.
t t in m i is e berechnet werden: für jede Bauklasse ist eine be
stim m te Anzahl von cbm für den qm G rundstücksfläche im Gebiet der ö^eschossigen Bauweise 1 2 cbm, Gebieten 8cbm. Das ist entschieden eine Neben d ie s e n B a u k la s s e n e m te n u n g e n uucu u1 n u tz u n g d e s G r u n d s tü c k e s i s t e in e Einteilung in I o-p b i e t e g e s c h ü t z t e . G e b i e t e , I n d u L h i a t . ’ mirl G e s c h ä f t s v i e r t e l durchgefü
festgelegt, in den übrigen
sehr begrüßensw erte Maßregel.
Der Begriff des R e i h e n h a u s b a u e s , der schon in der alten Bauordnung für die V ororte bestand, ist neu um
s c h r ie b e n und von den früheren Fesseln befreit; außerdem ist der Begriff des G r u p p e n h a u s b a u e s neu einge
f ü h r t, der im Gebiet der „offenen“ Bauweise ein zwangloses
Die neue Bauordnung für Berlin.
Von Reg.-Baumeister W alter L e h w e ß . Berlin.
Zusammenbauen m ehrerer H äuser nach einheitlichem P lan ermöglichen soll, das stellenweise erw ünscht ist.
Sehr bedeutsam ist ferner die Unterscheidung und Be
griffsbestim mung von E i n f a m i l i e n h ä u s e r n sowie K l e i n h ä u s e r n und M i t t e l h ä u s e r n , für die ge
wisse Erleichterungen innerhalb der einzelnen Bauklassen mehr als bisher gew ährt werden.
Bei der Festsetzung der z u l ä s s i g e n H o f h ö h e n der H äuser ist die Absicht bestimm end gewesen, von der jetzigen um ständlichen Hofhöhenberechnung, die oft zu ver
trackten und ungünstigen Grundrissen verführt hat, loszu
kommen und einfachere Vorschriften einzuführen; die Praxis wird zeigen, ob sich die neuen Bestimmungen bewähren. Die E ntstehung von langen, nicht durchlüftbaren, Seitenflügeln von H intergebäuden an rings umschlossenen Höfen soll durch verschiedene Vorschriften verhindert werden: In den B auklassen 1—3 a dürfen Seiten- und Mittelflügel nur bis zu 20 m von der V orderfront reichen; in den anderen Bau
klassen darf ihre Länge das llifa c h e der Hofbreite nicht überschreiten. Hinterwohngebäude und selbständige W oh
nungen an Seiten- und Mittelflügeln sind, m it wenigen Ausnahmen, durchw eg verboten.
Einer lange schon erhobenen F orderung der W ohnungs- hvgiene entspricht die Bestimmung, daß jede W ohnung die M ö g l i c h k e i t d e r Q u e r l ü f t u n g und wenigstens einen durchsonnten Raum haben muß. Reine Nordlage einer 'Wohnung ist verboten. Querlüftung nach einem lüft
baren Treppenhause ist als ausreichend anzusehen.
Das dürften im Großen und Ganzen die wichtigsten Änderungen in der neuen B auordnung gegen die alten Be
stimmungen sein. Daneben gibt es noch eine Fülle anderer, wie die Herabsetzung der geforderten Mindesthöhe für W ohnräume, die Neufassung der V orschriften über E rker und Balkone. über Schornsteine usw.. die wohl allgemein als V erbesserungen oder k larere Fassungen dankbar anerkannt
werden dürften.
Das H auptbestreben der neuen Bauordnung besteht offenbar darin .das E ntstehen großer M assenm iethäuser mit W ohnungen an rings umschlossenen Höfen, w ie sie sich u nter der H errschaft d e r alten Bauordnung im eigentlichen S tadtgebiet bis hinaus in eine Reihe von V ororten en t
w ickelt hatten, zu erschweren oder ganz zu verhindern.
Dies Bestreben muß vom Standpunkt der V olksgesundheit und von dem der B aukunst begrüßt werden. Ob die dahin zielenden Bestimmungen überall das richtige treffen, ob sie im m e r auch 'die nötige R ücksicht auf eine wirklich w irt
schaftliche Ausnutzung der G rundstücke nehmen, die schließlich doch auch gew ährleistet sein muß. dam it über
haupt W ohnungen gebaut w erden können, das w ird die praktische Anwendung der Bauordnung lehren. In dieser zuletzt erw ähnten Beziehung ist sie von einem so erfahrenen P ra k tik e r des W ohnungsbaues, wie Georg H aberland bereits einer eingehenden K ritik unterzogen worden. (G. H aberland.
V erlag ..Der Zirkel“.)
Mir sei es erlaubt, noch einige kritische Bem erkungen anderer A rt anzufügen, die, ohne den großen W ert der neuen Bestimmimgen verkennen zu wollen, doch zum N achdenken anregen und. wenn sie für die Berliner B auordnung auch zu spät kommen, doch bei der Bearbeitung der B auordnung anderer Städte Beachtung finden können. Das erste ist die Aufnahme der ganzen Bauzoneneinteilung in die B au
ordnung in Form einer Anlage. W ie die M ä r k i s c h e A r b e i t s g e m e i n s c h a f t d e r „ F r e i e n D e u t s c h e n A k a d e m i e d e s S t ä d t e b a u e s “ in ihrer Entschließung vom A pril 1925 dargelegt hat, gehört, diese Einteilung m i t d e m B e b a u u n g s p l a n , nich t m it der Bauordnung, zusammen. Es w erden dann nicht nur die um-
Bauwirtschaft und Baurecht No. 1. 1
ständlichen Beschreibungen der einzelnen Gebiete in denen mit Linien in x m Abstand von der westlichen Bau
flucht irgend einer Straße und ähnlichen Angaben operiert wird, — fortfallen, sondern es ist auch an der Hand eines Planes eine viel weiter gehende Differenzierung der Aus
nutzbarkeit möglich, die sich der Städtebauer an Hand
• einer, auch die lotrechte Gestaltung berücksichtigenden Be
bauungsplanskizze überlegen kann, und das Ganze wird über
sichtlicher und leicher verständlich. Die technischen \ or- schriften für die einzelnen Bauklassen können in der Bau
ordnung bleiben. Die Überwachung der B autätigkeit in Bezug auf ihre Übereinstimmung mit dem Bauzonenplan müßte dann in der Hand des Amtes bleiben, das den Be
bauungsplan aufgestellt hat. Im F reistaat Sachsen soll sich ein solches Verfahren aufs Beste bew ährt haben.
Ferner würde ich es für erwünscht halten, wenn die erleichternden Bestimmungen für Einfamilien-, Klein- und Mittelhäuser nicht vereinzelt in den Bestimmungen über Treppen, W andstärken usw. ständen, sondern, wie es für Fabrik und Geschäftsbauten geschehen ist, in einem be
sonderen Abschnitt für sich behandelt worden wären. Nicht nur der Übersichtlichkeit wegen. Bei der jetzigen An
ordnung erscheint doch immer wieder das große Miethaus als das normale, auf das alle Bestimmungen zugeschnitten
sind: hiervon werden dann für die anderen Haustypen gnädigst einige Ausnahmen zugelassen. Haben aber die Klein^, Mittel- und Einfamilienhäuser ihren Abschnitt voll
ständig für sich, so wird man sich bei der Fassung der fü r sie nötigen Bestimmungen viel leichter von denen für große Miethäuser ganz freimachen können. Und das scheint mir durchaus wünschenswert, denn im Interesse einer gesunden Wohnweise ist die Förderung gerade dieser Haustypen doch wohl nach übereinstimmendem Urteil aller Sach
kundigen äußerst wichtig. Die Düsseldorfer Bauordnung von 1912 bietet hierfür ein gutes Vorbild; hier ist die Be
griffsbestimmung der einzelnen H ausarten der ganzen Bau
ordnung vorangestellt, es folgen dann Bestimmungen für jede einzelne H ausart.
F ür freistehende Einfam ilienhäuser (Villen) sollte übrigens möglichst F reiheit gew ährt werden, (Vielleicht wäre für sie auch eine Berechnung nach cbm am Platze) um auf diesem Sondergebiet der künstlerischen P hantasie möglichst wenig Hemmungen aufzuerlegen. Ein volksw irtschaftlicher Nachteil entsteht dadurch nicht, wenn wirklich hier und da Gebilde entstehen, die für die Benutzung in der üblichen Weise nach der allgemeinen Gewohnheit unzweckmäßig er
scheinen. Aber sie können eine Quelle neuer Anregung für den A rchitekten bieten. —
Die Entwicklung des Realkredits unter der W irkung des A ufw ertungsgesetzes und der H auszinssteuer.
Von Regierungsbaumeister E rn st R u n g e , Berlin.
ährend vor dem Kriege die H auptträger des Realkredits für den städtischen Wohnungs
bau, Hypothekenbanken und V ersicherungs
gesellschaften waren, hat der W ährungs
verfall, der nicht nur den Vermögensbestand der genannten Institute sondern auch deren hauptsächlichste Quellen, den guten alten Mittelstand, ver
nichtete, das Bild vollkommen verschoben.
Das Arbeitsgebiet der Hypothekenbanken erstreckt sich jetzt in erster Linie auf die Beleihung des ländlichen Grundbesitzes. Sie vermeiden es möglichst, städtische W ohnhäuser zu beleihen. Insbesondere lehnen sie es ab, H ypotheken oder Baugelder für Neubauten zu geben. Diese werden nur in Ausnahmefällen und unter besonderen Be
dingungen von Lebensversicherungsgesellschaften be- liehen, die es jedoch auch vorziehen, Althäuser — immer aber in guter Lage — zu beleihen. Im jedem Falle ge
schieht dies jedoch unter der Bedingung, daß der Schuld
ner nicht nur dingliche Sicherheiten gibt, sondern dar
über hinaus eine Lebensversicherung in Höhe der Hypothek abschließt. Die Größe des Darlehns, für das eine solche Hypothek als Sicherheit dient, ist im Verhältnis zum W erte des Objektes erheblich geringer als früher. W ährend vor dem K riege die erste Hypothek bis 60 v. H. des R eal
wertes betrug und in einzelnen Fällen sogar die 60 v. H.
überschritt, geben heute Lebensversicherungsgesellschaften Darlehen bis zur Höhe von höchstens 30 v. H. des Real
wertes bei Villen und von höchstens 10—15 v. H. des Real
w ertes bei alten Zinshäusern. W ohlverstanden: Nur e r s t - s t e 1 1 i g e' Hypotheken kommen in Frage. Da jedoch durch das Aufwertungsgesetz mindestens 70—75 v. H.
aller ehemaligen ersten Hypotheken wieder aufleben, w irkt sich diese theoretische Beleihungsbereitschaft praktisch nur in bescheidenstem Umfange aus.
Daß die Höhe der Beleihung insbesondere bei alten Zinshäusern so lächerlich niedrig ist, erklärt sich aus der Unsicherheit, die die W ohnungszwangswirtschaft ausübt, und vor allem aus der Unsinnigkeit der Durchführungs
bestimmungen der Hauszinssteuer. W ürde dieses den ta t
sächlichen Verhältnissen entsprechend erhoben, so würde einer um ein mehrfaches höheren Beleihung nichts im Wege stehen. Denn an sich ist der innere W ert eines Althauses ja nicht gefallen, im Gegenteil, der Realwert ist gestiegen.
Daß ein Teil der Nettomiete, also des Ertrages durch Steuern — insbesondere durch die Hauszinssteuer — auf
gezehrt wird, widerlegt diesen Gedanken in keiner Weise, da ja die Hauszinssteuer als Ersatz für den durch die Hypothekenaufwertung — eigentlich müßte man in diesem Gedankengang sagen, „Hypothekenherabwertung!“ — ver
ringerten Hypothekenzinsendienst betrachtet werden kann.
Jedenfalls würde in dem Moment, in den das W ohl
fahrtsm inisterium die K raft aufbringen würde, dieses P ro
blem anzupacken und zu einer wirtschaftlich vernünftigen Lösung zu bringen, das Beleihungsgeschäft auf eine ganz andere Basis gestellt werden können. Aber diese Hoffnung ist gering, da die Furcht vor Verlusten vor Angriffen wirtschaftfrem der und wirtschaftfeindlicher Parteien den 2
W ohlfahrtsm inister davon abhalten, sich für eine sachliche vernünftige Lösung einzusetzen. —
Eine wesentliche Rolle au f dem H ypothekenm arkte könnten die Pfandbriefäm ter spielen, wenn nicht heute Jeder, der eine Hypothek sucht, sich davor scheuen würde, den sehr großen K ursverlust, der beim V erkauf von H ypothekenpfandbriefen entsteht, m it in den K auf zu nehmen. P raktisch spielen bei der Depression der augen
blicklichen W irtschaft und bei den flauen Börsen die H ypothekenpfandbriefe eine verhältnism äßig geringe Rolle.
Nur in Notfällen und unter dem D ruck einer außer
gewöhnlich schlechten Geschäftslage, finden sich heute noch Schuldner bereit, Hypothekenpfandbriefe zu nehmen.
Und wieder muß dem S taat und seinen bestellten Organen der Vorwurf gem acht werden, daß aus einer voll
kommenen V erkennung der Notlage unsrer Bauwirtschaft Bestrebungen verhindert werden, die eine Besserung v e r
sprechen. Um nur eins zu erwähnen: Es ist bekannt, daß ein Pfandbriefinstitut versucht hat, m it U nterstützung des Provinziallandtages die Erlaubnis zu erwirken, Obligationen herauszugeben, um Geld für Hypotheken zu schaffen. Das ist vom W ohlfahrtsministerium abgelehnt worden. Die Lage ist heute so, daß infolge m angelhafter U nterstützung seitens des Staates unsere Pfandbriefäm ter gezwungen sind, die Ausgabe von Pfandbriefen zeitweise zu sperren, um katastrophale K urseinbrüche zu verhindern. Und das schlimmste ist, daß nicht die offiziellen K urse den W ert der Pfandbriefe drücken, s o n d e r n d e r S c h w a r z h a n d e l ! Nur um ihre W ertpapiere zu Geld zu machen, muß deren Eigentüm er zu solchen Methoden greifen. W äre es nicht Pflicht des Staates, zum mindesten einen Teil der verfügbaren Überschüsse aus Steuern und Staatsbetrieben zur Beleihung oder zum A nkauf von Pfandbriefen bereit
zustellen. Der S taat als solcher hätte immer Gelegenheit, diese finanztechnisch zu verw erten. Um auch hier nur einen Gedanken zu erwähnen: Ein g uter Pfandbrief im Tresor der Reichsbank ist bestimm t keine schlechtere Deckung für unsere Reichsmark, als fremde Devisen.
Schon einmal hat bei der Schaffung der Rentenm ark der Deutsche Grundbesitz die Gesam twirtschaft vor dem gänzlichen Ruin bewahrt! Ein Zeichen dafür, daß diese Behauptung richtig ist.
Aber bei der Einstellung des heutigen W ohlfahrts
ministeriums ist m it einer w irtschaftsfördernden Umstellung in absehbarer Zeit nicht zu rechnen.
Wenn daher heute Jem and bauen will, so ist er, wenn er sein eigenes Geld nicht zu unzeitgemäß niedrigen Sätzen verzinst sehen will, auf H ypotheken der öffentlichen Hand angewiesen, d. h. auf Hauszinssteuerhypotheken.
Wenn es auch nicht bestritten werden kann, daß die Hypotheken der öffentlichen Hand an sich keine geniale Lösung bedeuten, wenn man es auch erstreben sollte, daß der private Geldmarkt für H ypothekengläubiger wieder dieselbe Rolle spielte, wie vor dem Kriege, so muß man sich doch damit abfinden, daß diese Notlösung bestehen bleibt, d e n n z. Zt. g i b t e s k e i n e a n d e r e L ö s u n g .
W ährend aber auf allen möglichen Gebieten der
l Nr. 1.
deutschen W irtschaft durch neue Gesetze und V erordnungen K larheit und Ordnung geschaffen ist, w ährend durch das Aufwertungsgesetz, so m angelhaft und lückenhaft es auch sein mag, wenigstens ein Fundam ent geschaffen wurde, in dem man schlecht und recht (mehr schlecht als recht) w enigstens w eiter bauen kann, ist der ganze Fragen
komplex um den Begriff Hauszinssteuer herum, gänzlich unklar. D er Sinn des Gesetzes ist, den durch die E nt
w ertung der H ypotheken entstandenen Inflationsgewinn der Hauseigentüm er zu besteuern. Der Sinn ist zweifellos in volksw irtschaftlichem und innerpolitischem Sinne be
grüßensw ert, aber die Bestimmungen des Gesetzes sind so wenig durchdacht, daß der Sinn des Gesetzes in sein Gegenteil v erk e h rt wird. Es ist der P rototyp einer Be
sitzsteuer. D enn abgesehen von dem Fall, wo eine E r
m äßigung der Steuer von 700 auf 500 bezw. 400 v. H. der G rundverm ögenssteuer möglich ist (wenn nämlich die V or
kriegsbeleihung niedriger w ar als 20 v. H. des gemeinen W ertes), w ird die Steuer ganz gleichmäßig erhoben, ohne R ücksicht darauf, wie hoch das Eigenguthaben des Eigen
tüm ers vor dem K riege war. Um ein Beispiel anzuführen:
A. und B. haben jeder ein Haus von 10 000 M.
Friedensm iete und rd. 170 000 M. Friedenswert. A. hatte 50 000 M. H ypotheken, B. 150 000 M. Beide zahlen ganz gleichmäßig bei einer Grundverm ögenssteuer von vielleicht 30 M. im Monat = 700 v. H. dieser Summe für Hauszins
steuer, d. i. 210 M. im Monat.
Das Gesetz geht m ithin verständnislos über Recht und Billigkeit hinweg, und das W ohlfahrtsm inisterium h at ent
w eder keine Zeit oder kein Verständnis dafür gefunden, die Gesteze und Verordnungen über H auszinssteuer den ta t
sächlichen w irtschaftlichen V erhältnissen auf dem Bau
m arkt entsprechend zu prüfen und Abänderungsvorschläge dem L andtag bezw. dem R eichstag vorzulegen,
Das jedenfalls ste h t fest, durch die Unsicherheit über die Zukunft der H auszinssteuer (die ja doch u nter keinen Umständen ewigen Bestand haben wird, zum mindesten nicht in der jetzigen absurden Form) w ird das V ertrauen zum H ypothekenm arkt erschüttert, und die Folge ist, das der G eldm arkt sich auf das H ypothekengeschäft, ins
besondere auf die Beleihung städtischen Grundbesitzes nur zögernd und in bescheidenem Umfange einläßt.
E rst nach einer endgültigen, sinngemäßen Regelung d er H auszinssteuer k ann der H ypothekenm arkt in D eutsch
land w ieder aufleben.
Sagen w ir aber besser: K önnte w ieder aufleben, wenn n ich t die w irtschaftlichen Ausw irkungen des Aufwertungs
gesetzes dem entgegenständen. Es sollen nur 3 Gedanken
gänge gestreift werden:
W ie bereits erw ähnt, w erden durch das Aufwertungs
gesetz nicht nur noch bestehende, wertlos gewordene I. H ypotheken, sondern auch bereits gelöschte H ypotheken w ieder zum Leben gebracht. Man kann rechnen, daß m indestens 75 v. H. der alten Zinshäuser zur ersten Stelle belastet werden. W enn auch die H ypotheken nur klein sind, so nehmen sie doch den für eine N eubeleihung allein verw ertbaren P latz ein und verhindern diese dadurch. Denn an eine Ablösung alter I. H ypotheken zum Zwecke der Neubeleihung ist ist nicht zu denken, d a der Aufw ertungs
b etrag der alten m eist 60 v. H. des gemeinen W ertes be
tragenden H ypotheken je tzt rd. 15 v. H. desselben gemeinen W ertes beträgt, V ersicherungsgesellschaften, Banken und P fandbriefäm ter aber keine I. H ypothek geben, die höher als dio 2)4 fache Friedensm iete ist; das w ären bei einem norm alen W ert des Hauses (15—16fachen Miete) rd. 15 v. H. des Friedensw ertes. Die neue I. H ypothek würde also bestenfalls n u r w enig mehr erbringen, als den A ufw ertungsbetrag einer normalen erststelligen V orkriegshypothek. Bei dem Mißverhältnis zwischen dem Zinssatz der Aufw ertungshypotheken (5 v. H.) und dem der Pfandbriefäm ter beispielsweise (133^s v. H.) eine unm ögliche finanzielle Transaktion!
Es -ist zw ar im A ufw ertungsgesetz den Eigentümern ein — sagen wir — Entgegenkom m en vorgesehen. Man h at ihm „R angvorbehalte“ zugebilligt. Aber wie wirken sie sich in W irklichkeit aus?
Der H auseigentüm er ist berechtigt, nach der aufge
w erteten I. H ypothek eine neue H ypothek in Höhe des A ufw ertungsbetrages dieser aufzunehmen. Sinngemäß kann w eiterhin auch im Range nach der alten II. auf
gew erteten H ypothek eine neue H ypothek an 4. Stelle ein
g etragen werden, und zw ar wiederum in der Höhe des A ufw ertungsbetrages der ehemaligen II. H ypothek. An Stelle einer H ypothek k ann auch eine Grundschuld treten, h a t der Eigentüm er jedoch schon vor Erlaß des neuen Ge
setzes eine neue Hypothek aufgenommen, die auf Reichs
mark, Feingold oder eine fremde W ährung lau tet oder in anderer Form als w ertbeständige Anleihe gekennzeichnet ist, so rückt 'diese H ypothek in den R angvorbehalt ein.
Die Bestimmungen der Gesetze über den Rang- vorbehalt zu Gunsten des Eigentüm ers klingen theoretisch gut, sie haben jedoch zu mindesten in den nächsten Ja h re n keinerlei praktischen W ert, denn wenn auf Grund des Auf
w ertungsgesetzes alte Hypotheken neu entstehen.
Hypotheken, durch die die erste Stelle des Grundbuches besetzt wird, so wird es so gut wie unmöglich sein, eine neue n . Hypothek aufzunehmen. Niemand, am aller
wenigsten der Staat, gibt heute Hypotheken an zweiter Stelle. Der Rangvorbehalt wird für den Eigentüm er lediglich ein theoretisches R echt bedeuten, das praktisch nicht nutzbar gem acht werden kann. Auch diese Regelung duftet bedenklich nach Kompromiß. Man wollte, ohne den Hypothekengläubiger zu schädigen, dem Hauseigentüm er die Vorteile lassen, die darin bestehen, daß er mit einem ihm gehörenden W ertobjekt finanztechnisch operieren kann.
Dieses Geschenk in der vorliegenden Form ist jedoch zwecklos, da kein G eldinstitut in absehbarer Zeit neue H ypotheken anders als an erster Stelle vergibt,
Die Bestimmungen über Rangvorbehalte zu Gunsten der Eigentüm er bedeuten mithin keinerlei Erleichterung für den H ypothekenm arkt.
Ruinös jedoch w erden sich die Bestimmungen über die Rückzahlung aufgew erteter H ypotheken auswirken.
Man schätzt den Gesam tbetrag der Hypotheken, die vor 1918 auf dem deutschen Haus- und Grundbesitz ruhten, auf etwa 65 Milliarden M. Nimmt man an, daß bis zum 15. Ju n i 1922 etw a 3—4 Milliarden M. zurückgezahlt worden sind, so beziffert sich die Gesamtsumme der aufzuwertenden Hypotheken einschließlich der rückw irkend aufzuwertenden auf etwa 15—16 Milliarden M. Diese 15—16 Milliarden Mark sind also zum weitaus größten Teil vom 1. Ja n u a r 1932 ab fällig. Da die Rückzahlung nur nach rechtzeitiger vorheriger Kündigung erfolgen darf, w erden sich die K ündigungen auf schätzungsweise 3—4 Ja h re verteilen.
Jedenfalls das steht fest, daß in etw a 3—4 Jah ren für rund 15 Milliarden M. H ypotheken um geschichtet werden.
Das Ergebnis w ird w eiterhin sein, daß der Gläubiger bei der auch 1932 noch herrschenden G eldknappheit zum mindesten Erhöhung des Zinssatzes fordern wird, andern
falls wird er zweifellos das Geld zurückfordern. Da aber auf der anderen Seite infolge der Belastung des Geld
m arktes durch die K ündigung der H ypotheken das Geld vielleicht noch knapper sein wird als heute, werden die für die Begebung der H ypotheken in F rage kommenden Stellen zweifellos diese B elastung des Geldm arktes aus
nutzen und ihrerseits sehr hohe Zinsen für H ypotheken
gelder verlangen. Auf ausländisches Geld kann man unter keinen Umständen rechnen, zum m indesten nicht in aus
reichender Höhe.
Denn ein großer Teil des 15 Milliarden M. betragenden H ypothekenkapitals ist an zweiten und nachgeordneten Stellen eingetragen, und für zweite und nachgeordnete H ypotheken wird, — noch dazu, wo der H auseigentüm er den Vorteil des R angvorbehaltes hat, — keine ausländische Bank und kein ausländischer P rivatm ann Geld geben.
W ir haben also auf der einen Seite das eigenartige Bild, daß der S taat durch die Bestimmungen über die R ückzahlung der Hypotheken den G eldm arkt in ungeheuer
licher W eise belastet, den Zinsfuß hochtreibt, und durch das Hochtreiben des Zinsfußes den Lebenshaltungsindex erhöht; denn wenn für die H ypothekengelder sehr hohe Zinsen verlangt und gezahlt werden, so werden auch die Banken höhere Zinsen verlangen und säm tliche Erzeugnisse der deutschen W irtschaft w erden dadurch verteuert. Mit
hin w irkt die A ufw ertung m ittelbar produkionshem mend.
A ndererseits w erden durch die Rückzahlung säm tliche Geldinsitute derart angespannt, daß sie ihren volksw irt
schaftlichen Verpflichtungen nicht nachkom m en können.
Und diese U nsicherheit, die in der Zukunft unserer W ohnungswirtschaft liegt, w ird eine G esundung des R eal
kredits nicht zulassen. Zwei Gedanken allerdings könnten das Bild verschieben: erstens, w enn m an grundsätzlich vor jeder A ufw ertungshypothek dem H auseigentüm er die erste Stelle des Grundbuches zum Zwecke einer N eube
leihung freihielte. Man m ag aus B illigkeitsgründen die Höhe dieses R angvorbehaltes beschränken.
Und zweitens: w enn m an endlich eine vernünftige Regelung der H auszinssteuer durchsetzen würde, eine Regelung, die dem ursprünglichen Sinn des Gesetzes, der sich völlig verschoben hat, R echnung träg t. —
20. Januar 1926. 3
Grundsteuerüberlastung.
Von Dr.-Ing. W e h l , Berlin.
Die Tatsache der fast durchw eg viel zu geringen Friedensm ieten w irkt sich jetzt in der M ietzwangswirt
schaft bedenklich aus. Nachdem die Inflationsm ieten planm äßig so niedrig gehalten w orden w aren, daß die Mieter jahrelang fast um sonst wohnen konnten, w ährend die Häuser verw ahrlosten und % gleich etw a 4 Gold
milliarden) der Berliner Haussubstanz von den in Not und Verzweiflung geratenen Eigentüm ern an A usländer und Schieber verschleudert wurde, w äre es keine H ärte, wenn sämtliche H ausgrundstücke jetzt auf Grund der am tlichen
„gemeinen“ W erte von 1914 individuell daraufhin u n te r
sucht werden, welches E x i s t e n z m i n i m u m m an ihnen als Friedens-Bruttom iete zubilligen muß. Eine nach träg liche K orrektur ist jetzt z. B. nur bei nachweislicher ,.Trocken“miete neuerbauter H äuser erst gesetzlich möglich.
Es gibt aber Geschäftshäuser, die z. B. 1905 erbaut waren, und in denen zur Deckung ihrer Zinsverpflichtungen Trockenm ieten weit unter ihrem Existenzminimum auf 10 Ja h re abgeschlossen wurden,- die 1914 also noch liefen.
Der mangelnden w irtschaftlichen Sachkunde und Ein
sicht und den schon weit zurückliegenden falschen boden- reform erischen Tendenzen in der G rundsteuergesetz
gebung ist es zuzuschreiben, daß die S t e u e r rente als Mietanteil durchweg höher geworden ist als die B o d e n rente, oft genug -— und zwar gerade in Kleinwohnungs
zinshäusern auf (s. oben) meist b i l l i g e n Bauplätzen leider weit höher als die B a u p l a t z rente.
Die Mieter sind schließlich die Leidtragenden. Sie beschweren sich über die Verm ieter und wissen nicht, aus welchen F aktoren sich ihre Miete zusamm ensetzt. Die Herabzonung des Wohnbodens auf Flachbau und seine Besetzung mit K leingärten h at seinen W ert und seine S teuerkraft auf einen winzigen Bruchteil der V orkriegs
zeit herabgesetzt. Er ist meist nicht mehr die Steuern wert, die er bisher aufbringen mußte. Den S traßenbau im Flachbaugebiet muß fortan die Allgemeinheit tragen, denn der rohe Boden trä g t ihn dort nicht mehr, weil der b a u r e i f e B a u p l a t z g a n z n i e d r i g e w irtschaft
liche H öchstwertgrenzen hat.
Die Feinde des W ohnungsbaus heißen heute: Baukosten- und P flasterkostenteuerung (beide etwa 80 v. H. höher gegen 1914), R ealkreditnot (14 bis 15 v. H. Zinsen bei viel zu niedriger Beleihung), Steuerlasten. Es ist Aufgabe der W ohnungsbehörden und jedes e h r l i c h e n und u n p o l i t i s c h e n Bodenreformers, das Volk darüber aufzu
klären, wohin einst und jetzt seine Miete floß, was eine A ltb a u w o h n u n g kosten mußte und eine N e u b a u w o h n u n g im Zinshaus oder Eigenheim heute kosten muß. Tausende glauben noch heute, daß sie o h n e Eigenkapital, nur mit der H auszinssteuerhypothek bauen können. H undert
tausende in D eutschland haben fantastisch-bodenreform e- rische Vorstellungen, daß billiger W ohnboden auch billige W ohnung bedeutet. Sie kaufen sandiges Ödland in en t
legenen W inkeln selbst mit 10 Pfg. je qm noch viel zu teuer, oder es kommt zu Skandalen wie z. B. in Basdorf.
Die m erkw ürdigen Schicksale von öffentlichen Siedlungs- geldem beschäftigen seit Jahren die Tagespresse. Die Behörden schweigen, auch wenn einige der schlimmsten V erbrecher endlich erw ischt und b estraft w orden sind!
Möge das verblendete und irregeführte Volk endlich aufw achen und seine Peiniger in Biederm annsm aske baldigst abschütteln. Die steuerliche und politische Miß
handlung des Bau- und W ohnungswesens w ird dann sofort fallen. Sonst bleiben die schönen S tädtebauprojekte für das neue Großberlin, weil sie w irtschaftlich über Leichen gehen, auf dem P apiere stehen. —
,M ieterzuschüsse.“
reinen Baukosten, wobei in der H auptsache an K lein
wohnungen gedacht ist m it einem H erstellungspreis von bisher reichlich 10 000 M.. Bei größeren W ohnungen, von 3 Zimmern m it Küche ab, sinkt die Beleihungsgrenze ent
sprechend, bis etwa 50 v. H. erreicht werden. Die Gem.
haben sich, insoweit sie diese Regelung trafen, von dem G rundsätze leiten lassen, daß zunächst einmal die breite Masse der Bevölkerung untergebracht w erden müsse und daß die Mittel der M ietzinssteuer nicht durch Erstellung teuerer W ohnungen verzettelt w erden dürfen.
So spielt bei der öffentlichen K redithilfe für N eubau
wohnungen die Aufbringung des E igenkapitals in jedem Falle eine große Rolle, jedoch vornehmlich aber bei den größeren W ohnungen.
Die E rfahrung h at nun gelehrt, daß die große Mehr
zahl der Einzelunternehm er (die Siedlungen scheiden für ie Förderung der N eubautätigkeit durch die
öffentliche Hand erfolgt im W esentlichen auf zwei A rten: durch Eigenregiebau des Kom m unalverbandes oder durch dessen K re
dithilfe an private Unternehmer. Im ersten Falle wird der Neubau ausschließlich auf K osten des Kom m unalverbandes erstellt, im anderen be
schränkt sich dieser darauf, als Baubank nur einen Teil der Baukosten zu kreditieren, mit der Auflage an den U nternehmer, durch A ufbringung der restlichen Mittel sein Interesses an dem Bau festzulegen. Je nach Ausdehnung der Beleihungsgrenze der Gemeinde wird hier der U nter
nehm er mehr oder m inder zur Aufbringung von Eigen
k apital genötigt, wenn anders er zum Bauen kommen will.
Die Beleihungsgrenze in den deutschen Kommunal
verbänden schw ankt z. Zt. etwa zwischen 60—90 v. H. der or dem Kriege kostete 1 qm Bauland an bau
reifer Straße in den fünfgeschossigen Klein
wohnungsvierteln Großberlins 60 bis höch
stens 80 Mark, die darauf errichtete normale M ietkaserne das zwei- bis dreifache des Bau
platzw ertes, der „Boden“ h ö c h s t e n s etwa y bis y, des Bauplatzwertes. Die bodenreformerische B odensteuer (Grundwertsteuer) w urde aber von jeher vom G e s a m t w ert des H ausgrundstücks, d. h. auch von den P flaster- und Baukosten erhoben, ebenso die G runderw erb
unkosten, die schließlich 4 bis 6 v. H. (heute noch erheblich mehr) betrugen.
Die M ieterträge norm aler Zinshäuser w aren bei voller V erm ietung selten höher als 6 v. H. des am tlich ge
schätzten „gemeinen“ W ertes des H ausgrundstücks. In folge überreichlicher B autätigkeit w ar der L eerstand an W ohnräum en jahrelang weit über dem norm alen Satz, als den m an 3 v. H. des W ohnungsbestandes zu bezeichnen pflegte. Außer den Zinsen für Hypotheken und Eigen
tüm erguthaben, den sonstigen Unkosten und Steuern v e r
blieb bei nur 6 v. II. M ietertrag keinerlei „Überschuß“, aus dem man die alle 5 u. 10 Ja h re wiederkehrenden Hypothekenprovisionen hätte decken oder gar die Hypo
theken hätte allmählich tilgen können. Hierzu h ätte es einer Bruttom iete von mindestens 8 v. H., bei Geschäfts
häusern (einschl. Heizung) von 9—10 v. H. bedurft.
In den meisten einfachen W ohnvierteln, d. h. bei 80 v. H. das W ohnungsbestandes bis zu Dreizimmer
wohnungen einschließlich, fand nun keine Bauplatzw ert
steigerung über 60 M. bis 80 M. je qm sta tt. N ur in w erdenden G eschäftsvierteln bot die Steigerung einen Aus
gleich für die meist zwangläufig unterbliebene Tilgung.
Ein Bauplatzw ert von 100 M. je konnte nur verzinst werden, wenn sich Ladenausbrüche lohnten. Bei 150 M.
je q“ lohnte sich doch nur noch der Bau von anspruchs
vollen m ittleren und großen W ohnungen in guter W esten
lage. Bei 200 M. je q>n w ar der Zwang zum reinen Büro
oder Geschäftshaus da.
Ein w irtschaftlicher Frevel und eine steuerliche Gro
teske w ar es daher, wenn der „gemeine“ W ert eines v er
alteten H ausgrundstücks auf Grund von benachbarten Zu
fallum sätzen so hoch geschraubt wurde, daß nach Abzug des Bauwertes Bodenwerte übrig blieben, die für W o h n häuser einfach unsinnig w aren, und schließlich hunderte von Mark je qm betrugen. Das Bauwerk w ar meist noch in so gutem baulichen Zustande, daß der Abriß nicht lohnte. Der eingesessene Eigentüm er hatte weder K apital noch L ust zu den Sorgen des Neubaus, zumal damals bei G eschäftshäusern mit einem L eerstand von y, bis 1 Ja h r nach F ertigstellung fest gerechnet werden mußte. So kam es, daß die laufenden G rundsteuern jahrelang von viel zu hohen und immer mehr gesteigerten f i k t i v e n „gemeinen“
W erten erhoben w urden, während die Bruttom iete auf 5 und 4 v. H. des am tlichen „gemeinen“ W ertes herabsank.
Nicht nur das K leinwohnungszinshaus w ar bei nur 6 bis 7 v. H. Bruttom iete bei richtiger Bilanzierung schließ
lich ein V erlustgeschäft, weil die Eigentüm er g e z w u n g e n w aren, Raubbau an der Haussubstanz zu treiben, sondern auch W ohnhäuser in w erdender G e s c h ä f t s g e g e n d und viele Geschäftshäuser w aren w irt
schaftlich zum Sterben verurteilt. Vor dem K rieg gab es daher Jahre, in denen lt. am tlicher S tatistik in Großberlin die Zahl und der Erlös der Zw angsversteigerungen größer w ar als die der f r e i h ä n d i g e n Verkäufe, und in denen der E rtra g der bodenreformerischen W ertzuw achssteuer geringer w ar als der der Hundesteuer.
die folgende Betrachtungsw eise aus) außer der Baustelle durchschnittlich etw a 5—7 v. H. wirkliches Eigenkapital aufbringen kann — in A nbetracht der K apitalarm ut. Der R est sind M i e t e r z u s c h ü s s e , (M. Z.) die in jedem Finanzierungsnachw eis eine große Rolle spielen. Je größer die W ohnungen, desto höher die M. Z., wenn die Ge
meinde an einem Beleihungshöchstsatz für jede W ohnung wie bisher festhält (s. o.).
Diese M. Z. können auf den ersten Blick befrem d
lich erscheinen und sind doch nur eine A usnahm eerschei
nung unserer außergew öhnlichen W irtschaftslage. Indem sie sich aus dieser erklären, m u ß a u c h i n e r n s t h a f t e n K r e i s e n m i t i h n e n g e r e c h n e t w e r d e n . Ja , es muß sogar erw ünscht sein, daß P riv atk ap ital, auch in dieser Form, der öffentlichen H and zu Hilfe kommt.
Umso mehr W ohnungen können erstellt werden.
Ins Gegenteil v erk e h rt wird jedoch diese W irkung, wenn gewisse Elem ente die Notlage der W irtschaft sich zu nutze machen wollen. Diese S c h m a r o t z e r der W o h- n u n g s f t i r s o r g e verstehen es, aus den Mietern, die sehnsüchtig auf die neue W ohnung w arten, Gelder heraus
zulocken. die in keinem V erhältnis zu den Baukosten stehen oder für W ohnungen genommen werden, für die die öffentliche K redithilfe noch gar nicht sicher ist oder über
haupt. wegen der A nrüchigkeit des Unternehmers, gar keine Aussicht hat. Der Unternehm er tu t gewiß gu t daran, sich vor der Baugenehm igung die Zuschüsse der Mieter zui sichern. D arum ist es ganz natürlich, daß er sich diese Zuschüsse versprechen läßt, auch wenn der Bau noch nicht begonnen ist. Wo die Gemeinde im Finanzierungs
nachweis verlangt, daß das E igenkapital sichergestellt ist, darf man es dem U nternehm er auch nicht verargen, daß er u. U. Zahlung vor Baubeginn vom Mieter verlangt.
Denn ganz gewiß kann auch der Mieter unzuverlässig sein. Dies alles a l l e i n braucht keinen Mieter kopfscheu zu machen. In jedem Falle aber, wo die K reditw ürdigkeit des U nternehm ers nicht unbedingt gegeben ist, sichere sich der Mieter, daß die eingezahlten Zuschüsse auch wohl
verw ahrt — auf der Bank oder Sparkasse -— für den Bau zur V erfügung erhalten bleiben. Denn, andernfalls h at es so ein „Schm arotzer“, wie wir ihn nennen, nur zu leicht über die Gelder zu seinem a l l g e m e i n e n Bedarf zu verfügen. E rst in letzterer Zeit wurde solch’ ein Bau
schwindel aufgedeckt. Ein U nternehm er wollte — übrigens nach einer ganz vorzüglichen Planung — herrschaftl. W oh
nungen bauen in bevorzugter Lage einer G roßstadt. Die Gemeinde sah sich vor. Sie forderte den lückenlosen Nachweis des ganz beträchtlichen P rivatkapitals, ehe sie sich m it dem U nternehm er in V erhandlungen einließ.
Diesem w ar es schon gelungen, einige Mieter m it ganz erheblichen Zuschüssen zu finden. W ährend er sich aber m it seinem Finanzierungsnachw eis bei der Gemeinde nicht beeilte, ließ er sich die Zuschüsse der Mieter bereits aus
zahlen und v erbrauchte sie für andere Zwecke. Obschon er som it nicht die geringste Aussicht auf öffentl. K redit h a tte (ohne den das Haus auch m it den M. Z. nicht zu erstellen war), fuhr er fort,, die Zuschüsse einzutreiben, ja, er drohte sogar einzelnen Mietern m it Klage. Diese wurden m ißtrauisch, gingen zur Gemeinde und m ußten d a er
fahren, daß poch nicht an den B aukredit zu denken war, daß vielm ehr, nachdem die Handlungsweise des U nter
nehm ers b ekannt geworden, diesem überhaupt der K redit v erw eigert w erden müsse. Die Gemeinde sah sich v e r
anlaßt, in der P resse eine A ufklärung und W arnung an die Mieter in obigem Sinne zu erlassen.
Abzulehnen sind auch die sogen, „verlorenen“ M. Z.
H ierunter sind Zuschüsse zum E igenkapital des U nter
nehmers zu verstehen, die weder verzinst noch getilgt zu w erden brauchen, sondern unentgeltlich in die Tasche des U nternehmers fließen. Die Idee, derartige geschenkte Gelder anzunehmen, die in V orkriegszeiten als absurd ohne w eiteres von einem Mieter zurückgewiesen w äre, m ag aufgekommen sein zu einer Zeit, wo auch die öffentl.
Hand dem Neubau durch „verlorene Bauzuschüsse“
glaubte, u nter die Arme greifen zu sollen. Das w ar v o r
nehmlich w ährend der Inflation der Fall. Die Mietzins
steuer w urde dann so geordnet, daß aus ihr lediglich Darlehen gegeben w erden durften, wobei allerdings Zins- losigkeit und auch niedrige Tilgungssätze von vornherein ins Auge gefaßt w aren und von manchen Gemeinden auch heute noch gew ährt werden. Es ist Sache der Mietpreis
bildung, inwieweit hier eine Gemeinde Konzession machen muß. Heute dürfte die Lage so sein, daß eine, allerdings sehr niedrige Verzinsungs- und Tilgungsrate, die E rrech
nung trag b arer Mieten nicht gefährdet. Die Gemeinden sind nun m itunter auch dazu übergegangen, in ihren D ar
lehnsbedingungen ausdrücklich vorzuschreiben, daß ..Mieterzuschüsse“ auch nur darlehnsweise angenommen werden dürfen. Aber, auch wo diese Bestimmung nicht ausdrücklich getroffen wurde, wird der Unternehm er gut tun, die Hereinnahme von M. Z. entsprechend zu regeln, um nicht m it der W uchergesetzgebung in Konflikt zu kommen. Die Finanzierung von N eubauten ist oft schwerer, als die Allgemeinheit es sich vielleicht v o r
stellt. R entable Zinsen sind heute noch ganz unmöglich, sollen nicht die Mieten unerschwinglich werden. W ofern die M. Z. also verzinst w erden sollen, kann es sich nur um bescheidene Sätze handeln, ja es sind Fälle denkbar, wo das V erlangen des Unternehm ers nach zinslosen Geldern von seiten der Mieter durchaus verständlich ist. Ich er
innere z. B. an Fälle, in denen ziemlich hohe S parkassen
zinsen für die erststellige H ypothek gezahlt w erden müssen. Denn die Sparkassen weichen bekanntlich von ihren Zinssätzen nicht ab, um die Einlegerzinsen auf
bringen zu können. Gleiches gilt bei den öffentlichen Ver
sicherungsanstalten. Eine T i 1 g u n g braucht nicht aus
gem acht zu werden, denn es k ann sich um eine lang
fristige K apitalanlage handeln. Allerdings wird der U nter
nehmer bestrebt sein, die Schuld los zu werden, da sie zu der Ü berteuerung der B aukosten beiträgt. Eine hypo
thekarische Sicherstellung ist nicht unbedingte V oraus
setzung einer einwandfreien Vereinbarung. Grundsätzlich sollte aber darauf zugekommen werden, w urden doch auch im freien V erkehr früher die B aukapitalien hypothekarisch gesichert. In jedem Falle muß aber die V erpflichtung zur Rückzahlung des M ieterdarlelins außer allem Zweifel stehen. W ird das Darlehn nicht zurückgezahlt, so muß wiederum die Miete s o bemessen sein, daß sie auch dann noch angemessen bleibt, wenn ihr — u. U. u nter Ver
zinsung des Darlehns •—• ein Tilgungssatz zugeschlagen wird, der das Darlehn innerhalb der M indestdauer des M ietverhältnisses zum Erlöschen bringt.
So w erden die Mieter z. Zt. die M. Z. als notwendiges Übel noch hinnehmen müssen. Man w ird jedoch darauf sehen müssen, daß die V ereinbarungen in einwandfreie Bahnen gelenkt werden, etw a den oben skizzierten R icht
linien folgend, zum Schutze der W ohnungen ersehnenden Mieterschaft, aber auch im Interesse des Ansehens des
Unternehmertums. —
Dr. A lbert Heymann.
Die Standorte des deutschen Baugewerbes.
Von Dr. Bruno S c h m i d t , Leipzig.
ie Erfassung der V erbreitung des Bauge
werbes in einem Lande ist heute mit Schwie
rigkeiten verknüpft. Sie ergeben sich^ aus verschiedenerlei Gründen, Eine von diesen ist der, daß das Baugewerbe viele Gewerbe
arten umschließt, die, für sich betrachtet, nicht ausschließlich oder vorwiegend als Baugewerbe ange
sehen werden, z. B. die Schlosserei, das Tapeziergewerbe usw. Ein anderer Grund ergibt sich daraus, daß das Bau
gewerbe nur zu gewissen Zeiten verschiedene Gewerbe zu gem einschaftlicher Arbeit vereinigt und diese Gewerbe ihre Leistungen nebeneinander vollbringen, d. h. ohne zu einer dauernden Unternehmung mit Arbeitszerlegung ver
schmolzen zu werden. D araus ergibt sich, daß das Bau
gew erbe zu Zeiten ganz verschiedenen Umfang hat.
Bauten sind etw as örtlich gebundenes, es kann mit ihnen nicht Aus- und Einfuhr getrieben werden wie mit Erzeugnissen anderer Gewerbe. Das Baugewerbe mußte deshalb eigentlich in allen Teilen des Reiches, wo gebaut
wird, zu finden sein. Doch h at diese Folgerung nicht mehr so Anspruch auf Gültigkeit wie in der Vergangenheit. Das Bauen- ist nicht mehr so wie früher von dem V orhanden
sein baugewerblicher Arbeiten an Ort und Stelle abhängig.
Die großen F ortschritte im Verkehrs- und Beförderungs
wesen gestatten heute die rasche Zusammenziehung g e
eigneter A rbeitskräfte an den Stellen, wo sie gebraucht werden. Die Veränderungen in der Bauweise, die Ersetzung von Holzteilen durch Eisen, von Öfen durch Z entral
heizungen u. a. m. läßt den Bezug fertiger Stücke aus F a briken zu, so daß nur noch A nbringungsarbeiten zu v e r
richten sind, Doch sind neuzeitliche Bauweisen noch nicht überall gleichmäßig durchgedrungen. Noch gibt es Gegen
den, in denen beim Hausbau Holz in großem Umfange ver
w endet wird. H ier h at das alte Zimmerergewerbe noch einen festen Boden, w ährend es in anderen Teilen des Landes ziemlich entw urzelt ist.
Für die Erm ittelung der Ausdehnung des Baugewerbes sind wir, solange die i. J. 1925 veranlaßte neue Betriebs-
20. Januar 1926. 5
Zahlung nicht durchgeführt ist und ihre Ergebnisse zur Ver
öffentlichung durchgearbeitet sind, immer noch auf die Zahlen der Erhebung von 1907 angewiesen. Sie sind aber, um von dem heutigen Stand der Dinge ein einigermaßen zu
treffendes Bild zu geben, ganz und gar nicht mehr zu ge
brauchen. Daß der Umfang des Reiches seitdem bedeutend kleiner geworden ist, h at dabei noch nicht allzuviel zu sagen. Viel wichtiger erscheint, daß das ganze Bauwesen in technischer Beziehung sich seit 1907 erheblich umge
staltet hat, der Maurer vielfach durch den Betonarbeiter, der Zimmermann durch den Monteur usw. ersetzt wurde, und daß im Ü. seit dem Kriege das Bauwesen in w irtschaft
licher Hinsicht stärker als manches andere Gewerbe be
troffen worden ist, so daß sein heutiger Umfang nur einen Bruchteil desjenigen vor dem K riege erreicht. Eine richtigere Darstellung über das Baugewerbe, wenigstens seine Ver
teilung im Reiche, bekommt man aus einer E r h e b u n g d e r G e w e r b e a u f s i c h t s b e a m t e n über die Arbeiterverteilung in der deutschen Industrie Ende 1921, deren Zahlenwerte Anfang vorigen Jahres veröffentlicht wurden. Von den 91 Abteilungen, die für die Industrie
arbeiter gebildet wurden, entfällt eine auf das Baugewerbe.
Es handelt sich dabei um die Arbeiter, die auf Zimmerplätzen und anderen Bauhöfen beschäftigt wurden, also nur der Stamm von Arbeitern, der bei Errichtung von Gebäuden in erster Linie in Frage kommt. Das Ja h r 1921 liegt zwar auch schon wieder etwas zurück, es h at aber vor dem nachfolgenden den Vorzug, daß die W irkungen der Inflation sich noch nicht in dem gleichen Maße wie nach
her geltend m achten und daß es ein Ja h r voll leidlicher Beschäftigung war. In ihnen konnte noch am ehesten eine A rt Durchschnittsbild von der derzeitigen Beschäftigung in der deutschen Industrie gewonnen werden. Die Er
hebung von 1921 bietet lediglich die Zahlen der Arbeiter beiderlei Geschlechts sowie der Betriebe für die bezirks
freien Städte und untersten Verwaltungsbezirke (Kreise, Amtshauptmannschaften usw.) und ergibt für das Bau
gewerbe folgende Übersicht:
B a u g e w e r b e .
G ebiet Zahl der A rbeiter
männl. | weibl.
zus.
Zahl der Be
triebe
B a y e r n ... 65 625 399 66 024 2650 B a d e n ... 19 290 — 19 290 1040 R h e in p r o v in z ... 17 034 97 17 131 375 T h ü r i n g e n ... 14 736 49 14 785 1029 S c h l e s i e n ... 11 848 527 12 375 491 H e s s e n ... 10 876 17 10 893 836 F r. S a c h s e n ... 9 531 53 9 584 1195 H a n n o v e r ... 9 517 36 9 553 717
Prov. S achsen . . . . 9 438 1 9 439 510
W e s t f a l e n ... 8 «11 27 8 638 361 B r a n d e n b u r g ... 6 911 73 6 984 315
H essen-N assau . . . . 5 528 30 5 558 365
S chlesw ig-H olstein . . 4 885 6 4 891 315
P o m m e r n ... 4 398 14 4 412 236 O s t p r e u ß e n ... 4 319 25 4 339 174 B e r l i n ... 4 014 153 4 167 239 W ü r tte m b e r g ... 4 069 14 4 083 587
M ecklenburg-Schw . . . 3 499 4 3 5"3 212
H am burg , . . . . 2 747 7 2 754 220
B raunschw eig . . . . 1650 — 1650 103
O ld e n b u r g ... 1 247 — 1247 163 A n h a l t ... 1 185 9 1 197 88 B r e m e n ... 876 __ 876 39
Grenzm . P o sen -W estp r. • 775 — 775 27
M ecklenburg-Str. . . . 531 4 535 34
L ü b e c k ... 528 — 528 23 W a l d e c k ... 169 __ 469 32
Ü brige S ta a te n . . . . 130 — 130 36
D eu tsch es R eich . . . 224 270 1540 225 810 12 412 .An der Spitze aller deutschen Landesteile steht Bayern, auf das w eit mehr als ein Viertel aller deutschen Bau
arbeiter und mehr als ein Fünftel aller Betriebe entfallen.
In Bayern selbst sind einige Bezirke und Städte wieder besonders stark vom Baugewerbe besetzt. So haben München 184 Betriebe mit 9340 Arbeitern, Amtsbezirk Alt- ötting 23 Betriebe mit 5280 Arbeitern, Nürnberg 137 Be
triebe m it 3889 Arbeitern, Ludwigshafen 58 Betriebe mit 3753 Arbeitern, die Amtsbezirke Mühldorf 12 Betriebe mit 2437 Arbeitern und Erding 9 Betriebe mit 2159 Arbeitern, S tadt A ugsburg 57 Betriebe mit 1881 Arbeitern, Amtsbezirk Tölz 10 Betriebe mit 1272 Arbeitern, S tadt Regensburg 43 Betriebe mit 1210 Arbeitern, Amtsbezirk Garmisch 2 1 Betriebe mit 933 Arbeitern, Stadt Bamberg 35 Betriebe mit 924 Arbeitern, Stadt Speyer 25 Betriebe m it 750 A r
beitern, S tadt B ayreuth 22 Betriebe m it 728 Arbeitern,
Amtsbezirk Wolf ratshausen 10 Betriebe m it 686 Arbeitern, Stadt Landeshut 8 Betriebe m it 608 Arbeitern, A m ts
bezirk Münchberg 15 Betriebe m it 605 Arbeitern, Stadt Würzburg 26 Betriebe mit 568 Arbeitern, München-Land 19 Betiebe m it 568 Arbeitern, Amtsbezirk Starnberg 43 Be
triebe m it 545 Arbeitern. S tadt Aschaffenburg 18 Betriebe mit 524 Arbeitern. — W eiter sind zu nennen: Amtsbezirk Weilheim mit 20 Betrieben und 488 Arbeitern, K aisers
lautern m it 22 Betrieben und 478 Arbeitern, Amtsbezirk Selb m it 10 Betrieben und 470 Arbeitern, Coburg m it 16 Be
trieben und 459 Arbeitern, Dachau mit 18 Betrieben und 440 Arbeitern, W eißenburg m it 29 Betrieben und 424 A r
beitern, Naila m it 17 Betrieben und 417 Arbeitern, Fürth mit 27 Betrieben und 401 Arbeitern, Lindau mit 20 Be
trieben und 383 Arbeitern, Schongau mit 12 Betrieben und 373 Arbeitern, Rosenheim-Land m it 33 Betrieben und 362 Arbeitern, Regen m it 5 Betrieben und 332 Arbeitern, E ichstädt mit 10 Betrieben und 330 Arbeitern, Traunstein m it 20 Betrieben und 324 A rbeitern, Memmingen-Land mit 26 Betrieben und 319 Arbeitern, Sonthofen mit 19 Be
trieben und 309 Arbeitern und Arnberg mit 13 Betrieben und 304 Arbeitern. Außerdem gab es noch 23 Bezirke und Städte, wo sich die Zahl der Arbeiter zwischen 300 und 200 bewegte, während diese Zahl in den übrigen Gebieten unter 200 blieb. In 5 Amtsbezirken war das Baugewerbe überhaupt nicht vertreten. Neben den großen Städten München, Nürnberg, Augsburg, Ludwigshafen sind es vor allem oberbayrische und oberfränkische Gebiete, w ald
reiche Gegenden, in denen Zimmerplätze und Bauhöfe mit zahlreichen A rbeitern ansässig geworden sind. In Bayern entfielen auf einen Betrieb durchschn. 24 Arbeiter, also mehr als im Reichsdurchschnitt, der nur 18 Arbeiter betrug.
Auf dem Reichsdurchschnitt bewegte sich die auf einen Betrieb entfallende Arbeiterzahl in Baden. Hier stand an der Spitze der kleineren Verwaltungsbezirke und Städte nach der Zahl der Arbeiter Mannheim m it 137 Betrieben und 3766 Arbeitern. Es folgten K arlsruhe mit 94 Betrieben und 3100 Arbeitern, Pforzheim mit 81 Betriebn und 2200 Arbeitern, Freiburg i. Br. m it 70 Betrieben und 1750 Arbeitern, Heidelberg m it 90 Betriebn und 1350 Arbeitern, K onstanz mit 58 Betrieben und 1030 Arbeitern, Lörrach mit 34 Betrieben und 900 Arbeitern, R a sta tt mit 17 Betrieben und 550 Arbeitern, Offenburg m it 29 Betrieben und 400 A rbeitern und Emmendingen mit 25 Betrieben und 300 Arbeitern. In den übrigen Bezirken und Städten blieb die Gesamtzahl der Arbeiter unter 300, in einem Bezirke fehlte das Baugewerbe ganz.
Hinter Bayern und Baden kommt nach der Zahl der Arbeiter die Rheinprovinz zu stehen. Hier entfielen auf den Betrieb durchschnittlich 45 Arbeiter, das zweiundeinhalb- fache des Reichsdurchschnittes. Nach der Zahl der A rbeiter folgten unter den Städten und Kreisen aufein
ander : Essen m it 67 Betrieben und 4114 Arbeitern, Duisburg mit 8 Betrieben und 2339 Arbeitern, Köln m it 32 Betrieben und 1105 Arbeitern, Cochem m it 1 Betrieb und 1100 Arbeitern, Solingen-Bad m it 13 Betrieben und 874 Arbeitern, der Siegkreis m it 7 Betrieben und 855 Arbeitern, Mülheim (Ruhr) mit 12 Betrieben und 779 Arbeitern, Düsseldorf mit 25 Betrieben und 606 Arbeitern, Koblenz m it 17 Betrieben und 595 A rbeitern, T rier m it 20 Betrieben und 566 Arbeitern, Kreis Mörs m it 2 Betrieben und 546 Arbeitern, Essen-Land mit 27 Betrieben und 528 Arbeitern, Elberfeld mit 24 Betrieben und 528 Arbeitern. Elberfeld m it 24 Be
trieben und 527 Arbeitern, Aachen-Land m it 4 Betrieben und 401 Arbeitern. Es sind eine Reihe Großbetriebe unter ihnen zu finden, als größter wohl der im K reise Cochem mit 1100 Arbeitern.
In Thüringen sind hervorzuheben: G era-Stadt mit 107 Betrieben und 2038 Arbeitern, Altenburg-Land m it 66 Be
trieben und 1253 Arbeitern, Gera-Land mit 104 Betrieben und 1029 Arbeitern, Schleiz mit 66 Betrieben und 934 Ar
beitern, Jena-Land mit 67 Betrieben und 829 Arbeitern, Greiz-Stadt mit 52 Betrieben und 749 Arbeitern, Altenburg- Stadt mit 34 Betrieben und 716 A rbeitern, W eim ar-Stadt mit 28 Betrieben und 694 Arbeitern, Eisenach-Land mit 30 Betrieben und 619 Arbeitern, Gotha-Land mit 52 Betrieben und 549 Arbeitern, Greiz-Land m it 74 Betrieben und 552 Arbeitern, Eisenach-Stadt m it 24 Betrieben und 535 Arbeitern, W eimar-Land mit 40 Betrieben und 534 Arbeitern, G otha-Stadt mit 41 Betrieben und 517 Arbeitern, Sondershausen m it 30 Betrieben und 488 Arbeitern, Arn
stadt-Land mit 36 Betrieben und 462 Arbeitern, Jena-Stadt mit 33 Betrieben und 450 Arbeitern, R udolstadt mit 43 Be
trieben und 435 A rbeitern und Meiningen mit 25 Betrieben und 393 Arbeitern. Thüringen ist das bauarbeiterreichste Gebiet Deutschlands. Im V erhältnis zur Größe des Landes müßte z. B. Bayern fast 100 000 B aurarbeiter aufweisen,
6 Nr. 1.
