BAUWIRTSCHAFT UND BAURECHT
A U SST E L L U N G E N UND M ESSEN
SCHRIFTLEITUNG: REG.-BAUMEISTER a. D. FRITZ EISELEN.
Alle R echte Vorbehalten. — F ü r n ich t v erlan g te B eiträge k ein e G ew ähr.
Bautätigkeit in deutschen Städten im Jahre 1925 l).
Von Reg.-Baumstr. a. D. E r n s t R u n g e , Berlin.
DEUTSCHE BAUZEITUNG
60. J A H R G A N G * Nr. 26 * B E R L I N , D E N 31. M Ä R Z 1926
ä h re n d v o r dem K rie g e eine u m fassen d e S ta tis tik d e r B a u tä tig k e it im D eu tsch e n R eiche n ic h t d u rc h g e fü h rt w u rd e , h a t n ac h dem K riege d as S ta tistisc h e R eich sam t auch dieses W irtsc h a fts g e b ie t in den K re is sein er B e o b ac h tu n g en und U n te rsu c h u n g e n einbezogen. W enn bst h eu te noch hier u n d d a die A n
sic h t v e r tr e te n w ird, d aß eine S ta tis tik für das p ra k tisch e W irtsc h a ftsle b e n w en ig W e rt h at, so ist doch die A u ffassu n g m ehr u n d m ehr d u rch g e d ru n g e n , daß die E rk e n n tn is w irtsc h a ftlic h e r V o rg ä n g e u n d ih rer W u rz eln au f ein er ein g eh e n d en S ta tis tik b eru h e n m uß.
G erade die B a u w irtsc h a ft als k o n s e rv a tiv s te r Zw eig d er G e sa m tw irtsc h a ft m uß h eu te m ehr denn je v e r
suchen, die A rt u n d d e n U m fang ih rer A u fg ab en an H an d ein g eh e n d en sta tistisc h e n M aterials zu erk en n en un d au s d e r V e rg a n g e n h e it h era u s den W eg zu u n seren Zielen suchen. D urch ein solches E rk e n n e n s ta ti
stisc h e r Z usam m enhänge w ird sie in n e rh a lb d er Ge
sa m tw irtsc h a ft sich d en ihr g e b ü h re n d e n P la tz erobern u n d s tä rk s te n E influß a u sü b en k ö n n en au f alle die s ta a tlic h e n F a k to re n , d ere n M itw irkung sie bei der D u rc h fü h ru n g ih re r v o lk sw irtsc h aftlich e n A ufgaben n ic h t e n tb e h re n k an n .
W en n h eu te in d er T ag e s- u n d F ac h p re sse über b a u w irtsc h a ftlic h e F ra g e n g esch rieb e n w ird, w enn in s
b eso n d ere v e rsu c h t w ird, die U rsach en der W o h n u n g s
n o t zu e rk lä re n , so g eh en die m eisten d er V erfasser v on allg em ein g e h a lte n e n B e h a u p tu n g e n u n d E in d rü c k e n au s, ohne sich um T a ts a c h e n u n d Z ahlen za küm m ern.
S elb st für einen S ta tis tik e r ist es m angels a u s re ic h e n d e n M a teria ls schw er, die F eh le r u n se re r h eu tig e n m iß ra te n e n W o h n u n g sp o litik zah len m äß ig zu bew eisen. T ro tzd e m b ild e te n die vom S tatistisc h en R e ic h am t in d er Z eitu n g „ W irtsc h a ft u n d S ta tis tik " -), sow ie in d e n „ V ie rte lja h rsh e fte n zur S ta tis tik des D eu tsch e n R e ic h es“ v e rö ffe n tlic h te n Z ahlen und B e rich te so w eitg e h e n d e s M a teria l fü r den E influß des B a u m a rk te s a u f die G esa m tw irtsc h aft, so k la re Bew eise für d ie F e h le r u n se re r W o h n u n g sp o litik , a b e r au ch so v ie l L e h rsto ff fü r die Z u k u n ft, d a ß d as S tu d iu m dieser B e ric h te d e n K olleg en , die sich n eb e n k ü n stlerisc h en D in g en noch m i t ' w o h n u n g sw irtsc h a ftlic h e n F ra g e n u n d F ra g e n d e r W o h n u n g sp o litik b efa ssen , n ic h t w arm g e n u g em pfohlen w e rd e n k a n n .
Um n u r ein B eispiel zu n e n n e n : D er S tre it: B e
s te h t ü b e rh a u p t, w enn m an d e r V o lk sv e rm e h ru n g die Z ahl d e r n e u e rb a u te n W o h n u n g e n g e g e n ü b e rste llt, eine W o h n u n g s n o t (und in diesem S tre it w erd en b e k a n n t
lich die w id e rsp re c h e n d ste n M einungen v e rtre te n , ab e r nie bew iesen!) ist m it d er S ta tis tik k la r zu en tscheiden.
D ie o rtsa n w e se n d e B e v ö lk e ru n g b e tru g im D e u t
schen R eich am 8. O k to b er 1919 59 178 000 Seelen, a m 16. J u n i 1925 62 475 000 S eelen. D iesem B evöl
k e ru n g sz u w a c h s von 9,28 v. H. D e u tsch e r s te h t g egen-
J) V ie r t e lj a h r e s h e f t e z u r S t a t i s t i k d e s D e u t s c h e n R e i c h e s 1925. B e r lin . V e r la g R e im a r H o b b in g . P r e is fü r d a s H e f t M. 6.— .
2) V e r l a g R e im a r H o b b in g , B e r lin . V ie r t e lj ä h r lic h ( 6 H e f t e ) Al. 5.—.
Bauwirtschaft und Baurecht Nr. 6.
in d er P ra x is sei
ü b er ein R ein zu g an g a n W o h n u n g e n a u f 1000 der B e v ö lk e ru n g im J a h re :
1919 1920 1921 1922 | 1923 | 1924
0,94 | 1,71 2,23 | 2,48 1,89 | 1,70
F ü r einen B ev ö lk e ru n g sz u w ach s von 3 297 000 Seelen sind in sg e sam t 665 479 W o h n u n g e n n eu erb a u t.
D ieses M ißverhältnis zw ischen B ev ö lk e ru n g sz u w ach s u n d W o h n u n g sp ro d u k tio n b ew e ist zu r G enüge die G röße d e r W o h n u n g sn o t, w enn m an d az u b e d e n k t, daß m eh re re M illionen R ü c k w a n d e re r u n te rz u b rin g e n w aren.
V e rg rö ß e rt w u rd e dieses M ißverhältnis n och d ad u rc h , d aß n ac h K rieg se n d e die Z ahl d e r E h e n s ta rk an stie g .
W ä h ren d v o r dem K rieg eine Ü b erp ro d u k tio n an W o h n ra u m v o rh a n d e n w ar, so daß m eh rere 100 000 W o h n u n g en im R eiche etw a le er sta n d e n , w ä h re n d also einem Ü beran g eb o t v on W o h n ra u m eine v e r
h ältn ism äß ig g erin g e N ac h fra g e g e g e n ü b e rsta n d , ist m an D ank der Z w an g sw irtsc h a ft — die v on einseitig b eein flu ß ten P o litik e rn , a b e r n ic h t v on ein sich tig en W irtsc h a ftle rn g esch a ffen w u rd e — h e u te d az u g e kom m en, d aß einer ü b e rg ro ß e n N a c h frag e a n W o h n rau m ein viel zu g erin g e s A n g eb o t g e g e n ü b e rste h t. Die n o tw en d ig e u n d se lb stv e rstä n d lic h e S chlu ß fo lg eru n g zu ziehen u n d die M ieten zu erhöhen, sc h e u t m an sich a b e r u n d v e rm e h rt d a d u rc h u n m itte lb a r u n d m itte lb a r die N ot. U n m ittelb a r d ad u rc h , d aß die B ed ü rfn isse an W o h n rau m in A lth ä u sern noch ü b er G ebühr hoch sind, m itte lb a r d ad u rc h , d a ß m an d u rch S chaffu n g einer allzu g ro ß en S panne zw ischen M ieten in A lth ä u se rn u nd in N e u b a u te n die N ac h frag e n ac h N eu b au w o h n u n g en k ü n stlic h zu rü c k d äm m t. Die F o lg en d ieser v e rk e h rte n W o h n u n g sp o litik ze ig t die S ta tistik . U nd sie zeigt g leichzeitig, d aß die P o litik ta tsä c h lic h falsch w ar. Die E n tw ic k lu n g d er B a u tä tig k e it w a r in den L än d e rn u neinheitlich. In einzelnen w u rd e im J a h re 1921 der H ö h e p u n k t erreic h t, in a n d e re n tr a t b ere its se it 1921 ein R ü c k g a n g ein. N orm alerw eise h ä tte bei g e su n d e r F o rte n tw ic k lu n g die B a u tä tig k e it den B e d arf e n t
sp rec h en d ste ig e rn m üssen. W enn d as n ic h t d e r F a ll w ar, so w ar es g rö ß te n te ils S chuld d e r s ta a tlic h e n O rgane, die d u rch eine K n eb e lu n g der W o h m in g sw irt- sc h a ft die G ru n d lag e n je d e r B a u tä tig k e it, d en R e a 1 - k r e d i t u n te rg ru b e n . In ric h tig e r E rk e n n tn is d e r a u s sc h lag g e b en d e n W ic h tig k e it des B a u m a rk te s a u f die G e sa m tw irtsc h a ft h ä tte d er S ta a t für die S tü tz u n g des R e alk re d its alle finanziellen u n d v e rw a ltu n g ste c h n isc h e n M ach tm ittel m obilisieren m üssen. D as ist n ic h t g e schehen, im G egenteil, m an h a t d en R e a lk re d it b e w u ß t v e rn ic h te t. U nd die S ta tis tik ze ig t die F o lg e:
D er R ein z u g an g a n W o h n u n g e n b e tru g :
1919 1920 1921 1922 1923 1924
In P reu ß en . . . 32212 60365 80536 90988 74902 65348 In B ayern . . . 9790 13573 17641 16954 13000 13398 In S a ch sen . . . 834 4354 4470 5201 4847 4698 In W ü rttem b erg . 4 776 5373 8550 8052 5778 5701 In Baden . . . . 1845 7 5 4 6 3 5532 7411 5658 4682 In T h ü rin g en . . 1871 j 3466 4131 £ 4339 3063 3050 In H essen . . . 1205 < .2643 3055 2999 3150 3725 D eu tsch es R eich . 56714 103092 134223 146615 118333 106502
D as J a h r 1925 zeigt eine g erin g e V erm ehrung des neugeschaffenen W ohnraum es. Die B a u tä tig k e it in d eutschen S täd ten zeigt folgende Tabelle.____________
G e m e in d e n m it ü b e r 10 0 0 0 0 E in w o h n e r n
W o h n u n g e n W o h n r ä u m e , a u f 1000 der B e v ö lk e r g .
1. V ierteljahr 1924 2- !> »
3. ,, »
4.
1.
2.
3.
1925
28 640 18 103 20 887 31 233 33 467 40 576 40 761
G e m e in d e n v o n 50— 100 000 E in w o h n e r n
W o h n u n g e n W o h n r ä u m e i a u f 1000 d e r B e v ö lk e r g .
0,42 0,24 0,29 0,43 0,45 0,57 0,65
5 846 4 340 6 876 10 102 9 036 8 013 11 380
0,43 0,32 0,49 0,72 0,68 0,58 0,85 L eider ist diese g eringe S teig eru n g v o ra u ssic h t
lich nich t von D auer; denn d as W oh n u n g sb au p ro g ram m des preuß. W ohlfahrtsm inisterium s für 1926 ist k le in er als das P rogram m des V orjahres. W enn n ic h t e in schneidende V erän d eru n g en im K re d itw e sen ein tre te n , w enn n ich t der S ta a t sein H au p ta u g e n m e rk au f den W iederaufbau des R e alk re d ite s ric h te t, w ird die rü c k läufige B ew egung von neuem einsetzen, die W o h n u n g s
n o t w ird sich verg rö ß ern . In te re s s a n t is t dabei, zu beobachten, daß je länger, je m ehr an teilm äß ig die Zahl der M ehrfam ilienhäuser s tä rk e r g e stie g en ist als die Zahl der Ein- u n d Z w eifam ilienhäuser. So w u rd e n beispielsw eise g eb a u t:
gesu n d este u n d b illigste W eise die W ohnungsnot be
seitigt — und das erreicht man m it gu ten und ge
sunden Stockw erksbauten und einem dem entsprechen
den Bebauungsplan zw eifellos besser, als m it teureren Einfamilienhäusern — und d a n n erst daran denkt, zw eifellos w ich tigen und in allen Punkten zu be
grüßenden, volk sw irtschaftlich sow ie volkshygienisch zu erstrebenden Zielen nachzugehen, nämlich jedem D eutschen — sow eit er es haben will!! — sein Eigen
heim zu schaffen. —
D iese w en igen H inw eise auf die Bedeutung der S tatistik , für die B auw irtschaft und die Wohnungs
politik m ögen als A nregung genügen. Wir müssen darauf verzichten, w eiter auf die F ülle der sonst ge
botenen interessanten Einzelheiten einzugehen. Jedem aber, der mit dem B augew erbe in Berührung steht und der sich mit Fragen der B auw irtschaft befassen muß, sei ans Herz geleg t, erst dann w eiterzuarbeiten an der Gesundung unseres Baum arktes und unserer Wohnungs
w irtschaft, w enn er die notw en digen Lehren aus der V ergangenheit gezo g en hat. Die Veröffentlichungen des Statistischen R eichsam ts b ieten dafür eine unend
liche Fülle von Material, und geb en die Möglichkeit, an Hand am tlicher Zahlen die W echselwirkungen der einzelnen W irtschaftsgeb iete aufeinander zu erkennen.
Mehr als jedem Anderen muß dem Bauwirtschaftler das Studium dieser S tatistik em pfohlen werden, denn kein
W o h n g e b ä u d e m it
I n 42 Stad
1. V ie r te l- 1 9 ja h r 1924 1
t e n m it ü b e r 10 0
3 4
000 Einrv
1 o h n e m
1925
2 3 I .— I I I .
I n 4 4 S t 19
IV .-V I . ä d te n v o 24
V U .-I X .
q 5 0 — 100 0 0 0 E im
x.-x i i. i i . - r n . v o h n e r n
1925
IV .-V I. vn.-ix.
1 W ohnung . . . . 1148 730 782 1375 1621 1537 1506 272 173 284 465 I 353 369 306
2 W ohnungen . . . 398 164 203 303 390 399 403 75 25 97 193 I 152 168 181
3 W ohnungen . . . 175 88 83 64 103 169 119 36 28 42 39 48 36 72
4 W ohnungen . . . 61 87 95 124 107 117 170 33 34 56 56 65 41 60
5 —8 W ohnungen . . 271 132 173 270 242 319 491 80 45 80 80 71 . 88 160
9—12 W o hnungen. . 69 26 36 79 94 164 174 1 5 8 12 14 10 14
über 12 W ohnungen . 12 6 18 19 20 39 48 — 1 2 6 6 2 6
Diese Tatsache ist trotz aller Siedlungspropaganda und trotz aller Verketzerungen des E tagenhauses zw eifellos zu begrüßen. Denn wichtiger scheint es mir zu sein, wenn ein armes Volk zuerst auf die praktische u n d
Zweig unserer W irtschaft w urzelt so in der Vergangen
heit und ist so auf eine gleichm äßige organische Ent
w icklung an gew iesen w ie gerade der Bau- und W ohnungsm arkt. —
Die Aufgaben eines Bausachverständigen bei der W ertbestim m ung von G rundstücken für die Aufwertung von R estkaufgeldhypotheken. (§ 10 des A ufw ertungsgesetzes vom 16. 7. 25.)
Von Dr.-Ing. Willy L e s s e r , Berlin.
ichtiger und verschiedenartiger als in der Vorkriegszeit sind jetzt die Aufgaben eines technischen Sachverständigen. Beschränkte sich seine Tätigkeit früher im wesentlichen auf die Beurteilung rein technischer Fragen, z. B. im Baufach auf Haysschäden durch auf
steigende Feuchtigkeit oder durch Schwamm, auf Boden
senkungen, Risse im Mauerwerk usw., so h at sich in den letzten Jahren sein Betätigungsfeld nach der w irtschaft
lichen Richtung hin bedeutend erweitert. Wie der Inge
nieur, allgemein, kraft seines Berufes und seiner Stellung in Streitfragen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer sehr oft das besondere Vertrauen der O bjektivität genießt und so in erweitertem beruflichen Rahmen als sozialer Mittler der W irtschaft zu dienen vermag, so ist der Bau
fachmann im Laufe der hinter uns liegenden 12 mageren, durch keine nennenswerte private B autätigkeit gesegnete Zeit von selber viel mehr als früher in die w irtschaftlich
technischen Probleme hineingewachsen, wobei die W oh
nungsnot, das Aufwertungsproblem und die das Baugewerbe besonders hart heimsuchende Kapital- und K reditknappheit und der Zinswucher die treibenden Keile darstellen.
Bekanntlich dient noch heute der bauliche und w irt
schaftliche Z.ustand des Jahres 1914 als Fundam ent für die gesamte Gesetzgebung im Raum und Mietwesen, die ihren Mittelpunkt im Reichmietengesetz findet. Jede P artei hat das Recht - übrigens in Deutschland nicht anders wie in den meisten anderen Ländern Europas — die Festsetzung der Friedensmiete zu verlangen, die der Ortsüblichkeit im Jahre 1914 entspricht. Können sich hierüber die Parteien nicht verständigen, und muß die strittige Frage behördlich oder gerichtlich ausgetragen werden, so wird es sich in schwierigen Fällen nicht vermeiden lassen, das Gutachten 42
eines Bausachverständigen einzuholen An Hand geeigneter Vergleichsobjekte, unter B erücksichtigung der etwaigen Änderung des C harakters einer Gegend, unter Abwägung der technischen und kulturellen Vorzüge und Mängel der strittigen Wohnungen, Pensionen, Büroräume, Läden, Stall-' gebäude, Garagen, Schuppen usw. ist der heutige Zustand auf die Zeit des 1. Ju li 1914 zurückzuführen, und darauf
hin hat der Sachverständige die ihm gestellte Aufgabe, meist die A bschätzung der „Friedensm iete“ der Räume im heutigen Zustand und m it der jetzigen Zweckbestimmung, zu lösen. Von dieser A rt der sehr wichtigen und verant- wortungsreichen T ätigkeit, die die H auptnerven der Wirt
schaft berührt, möge hier nicht die Rede sein*), vielmehr von einer noch anderen T ätigkeit des Bausachverständigen, die durch das Reichsgesetz über die Aufwertung von H ypotheken vom 16. Ju li 1925 ausgelöst worden ist.
W ährend i. a. bekanntlich norm ale H ypotheken mit 25 v. H.
ihres ursprünglichen Goldm arkwertes aufgewertet werden, erfolgt die A ufw ertungsregelung der Restkaufgell
hypotheken gem äß § 10 des Gesetzes nicht nach konstanten Prozentsätzen, sondern wird von der Berücksichtigung aller in B etracht kommenden Einzelheiten abhängig gemacht und so — innerhalb bestim m ter Schranken — in das Billig
keitserm essen der R ichter gestellt. Das Restkaufgeld ist ja, wie der Name sagt, derjenige Teil der Kaufsumme, der nicht zur Auszahlung gelangt, vielmehr als Rest, meist im Grundbuch mit spätem Range hypothekarisch eingetragen, stehen geblieben ist. Dieser B etrag d rü ck t in gewisser Hin
sicht den noch bestehenden Anteil des alten Besitzers an dem Anwesen aus. Und bei der F rage der Aufwertung des
*) H ie r lib e r i s t a n H a n d s c h w i e r i g e r F ä l l e d e r P r a x i s k ü r z lic h e in g e h e n d in d e r D e u t s c h e n B a u z e i t u n g v o m V e r f a s s e r g e s c h r i e b e n w o rd en (59. J a h r g . 1925, W ir t s c h a f t s b e il a g e N r. 11.) —
Nr. 6.
Restkaufgeldes, das also auch als eine ehemalige und heutige Teilsumme des G rundstücksw ertes zu deuten ist, spielen wiederum auch bautechnische F ragen naturgem äß eine große Rolle, und besonders häufig k ehrt die F rage der W ertbestimmung des G rundstückes zu einem bestimmten Z eitpunkt wieder. H at der Kaufpreis des Grundstückes zurzeit des Verkaufsabschlusses — als nämlich das R est
kaufgeld als Hypothek festgelegt w urde — dem damaligen gemeinen W ert entsprochen, oder ist er nach oben oder unten abgewichen? Das Reichsgericht nimmt nämlich auch diesen Punkt als wesentlich für die Feststellung der Höhe der aufzuwertenden R estkaufgeldhypothek an. Die Aufgabe des Bausachverständigen muß dann darin bestehen, die Kaufsummen von Grundstücken ähnlicher A rt und Lage, in der nämlichen Zeit umgesetzt, mit den Friedensw erten zu vergleichen, um hieraus wiederum die A ntw ort auf die ge
richtlich aufgeworfene Frage herleiten zu können, ob der Kaufpreis zurzeit des V erkaufes dem damaligen gemeinen W ert entsprochen h at oder nicht. Aber auch andere, schwierige Fragen werden dem Sachverständigen vorgelegt.
Bedenkt man nun. daß in den Jahren der Inflation der W ert des städt. Grundbesitzes auf ein Minimum, in vielen praktischen Fällen auf Bruchteile von Prozenten der Friedenswerte herabgesunken war, daß trotzdem aber die Verkaufspreise in den einzelnen Perioden immerhin zwischen 0,1 und 25 v. H. schwankten, die Unterschiede bei den einzelnen G rundstücksgattungen aus verschiedenen durch Raumnot, Zwangswirtschaft, Inflationsunwesen her
vorgerufenen spekulativen Erwägungen heraus dabei außer ordentlich erheblich waren, so wird man die Schwierig
keiten der gerade dabei sich für den Bausachverständigen ergebenden Aufgaben ermessen können. Hinzu kommt, daß dieser ja im allgemeinen nicht zu Aufwertungsfragen über einfache und normale Miethäuser hinzugezogen wird, viel
mehr meist nur bei industriell oder gewerblich genutzten Grundstücken, die z. B. Kino- ,Konditorei-, Theater-, K unst
auktionsbetriebe, Räume für Gemäldegalerien, Brauereien, Garagengebäude darstellen oder enthalten, und deren V er
käufe dann mehr oder weniger Einzelerscheinungen d a r
stellen. Besonders schwierige Fälle, zu denen der Verfasser als gerichtl. Sachverständiger zugezogen wnrde, mögen in diesem Zusammenhang gestreift werden.
Bei dem Verkauf zweier neben einander liegender G rundstücke in der Potsdam er Straße in Berlin wurden 1 Mill. M. als R est einer Verkaufssumme vom alten Eigen
tümer stehen gelassen und hypothekarisch eingetragen. Da
durch wurden die neuen Besitzer m ittelbar in die Lage versetzt, die beiden alten G rundstücke abzureißen und stattdessen ein alle modernen technischen und kulturellen Errungenschaften der Neuzeit erfüllendes Geschäftsgebäude mit dem erheblichen Kostenaufwand von über 1 Millionen Mark vor dem Kriege abzuführen, in dem sie einen großen Teil seitdem für eigene Zwecke ausnutzten. F ür die F est
setzung der Aufwertungshöhe der Restkaufgeldhypothek kommen viele Gesichtspunkte in Betracht, und so wurden dem Verfasser bei dem A ufträge zu diesem Gutachten m ehrere Aufgaben gestellt. Soweit wie möglich sollte aus den Grund- und Baupolizeiakten, m it Hilfe der K auf
v erträge usw. der W ert des Grundstückes mit den alten Baulichkeiten und hierbei wieder, zurzeit des Verkaufes, g etrennt der W ert des Bodens und des Hauses abgeschätzt werden. Dann w ar der heutige W ert des G rundstückes zu schätzen, und dieser sich — analog den Mieten — auf dem F riedensw ert d. J. 1914 aufbaut, so mußte letzterer gleich
falls festgesetzt werden. Schließlich sollten die V erände
rungen in den Bewertungen des Grund und Bodens zwischen der V erkauftätigung und heute und schließlich darüber hinaus die mutmaßliche Entw icklung der Gegend bis 1932 betrachtet werden, in welchem Ja h re ja bekannt
lich die Rückzahlung der aufgewerteten H ypotheken er
folgen solL
Bei einem anderen, wenige Ja h re vor Kriegsausbruch vollkommen umgebauten, seitdem gewerblich genutzten Eckgrundstück in hervorragendster Lage eines westlichen Berliner Bezirksam tes w ar gleichfalls der heutige W ert ab
zuschätzen. Seit 1914 hatten hier die Mieter durch gütliche Vereinbarungen zwischen V erm ieter und Mieter auf Grund besonders eingeräum ter V ergünstigungen und durch Aus
bauten Steigerungen erfahren, so daß im Jah re 1925 die ..Friedensm ieten“ rund 220 000 M. betrugen. Nun hatte der ursprüngliche Erbauer und Besitzer w ährend mehrerer J a h r
zehnte das G rundstück in der Inflationszeit, durch die Millicnen geblendet, zu einem Preise verkauft, der in Gold umgerechnet, nur wenige hundert Mark ausm achte; und selbst von dieser Summe w ar nur ein Teil zur Auszahlung gelangt, w ährend der größere von der Ersteherin erst später angeboten, dann aber wegen gänzlicher E ntw ertung
vom alten Besitzer nicht angenommen wurde. Langwierige Auseinandersetzungen im Sühneterm in vor Gericht — unter Mitwirkung des Verfasser — führten zu einer schließlichen Einigung, wonach eine 1. Hypothek von 180 000 M. dem Vorbesitzer m it 6 v. H. Verzinsung eingeräum t werden sollte. Vom Schuldner wurde der Vergleich widerrufen.
Das A m tsgericht erhöhte hierauf in der Entscheidung die Aufwertung auf 300 000 M. m it den durch das A ufw ertungs
gesetz gültigen Zinssätzen. Hiergegen legte wiederum der Gläubiger und Vorbesitzer Berufung ein, worauf das Land
gericht die Aufw ertungshypothek auf 450 000 M. erhöhte.
Nunmehr liegt die endgültige Entscheidung beim Kamm er
gericht, das von beiden P arteien angerufen ist.
Besondere Schwierigkeiten verursachen bei den ban- technischen G utachten die baulichen Veränderungen erheb
lichen Umfanges, nach 1918, denn dadurch werden Räum lichkeiten geschaffen, die im Gegensatz zu früher nicht mehr der Mietenzwangswirtschaft, vielmehr der freien W irt
schaft unterliegen. Dies ist z. B. bei einem großen be
kannten Palast, gleichfalls in einer der belebtesten V er
kehrsstraßen eines westlichen Bezirksamtes von Berlin, der Fall. Hier m ußten so bei der W ertabschätzung des Grund
stückes für die A ufwertung der Restkaufgeldhypotheken die der Zwangswirtschaft unterliegenden und die übrigen Gebäudeteile gesondert betrachtet werden, weil ihr Einfluß auf die W ertabschätzung ganz verschieden ist. Hier kam auch noch erschwerend hinzu, daß die Miete für keinen der nach 1918 hergestellten Läden feststeht, vielmehr hierüber bei den ordentl. Gerichten Prozeßverfahren schweben. So mußten für jeden einzelnen Laden an Hand von Vergleichs
objekten die jetzigen ortsüblichen Mieten, die rd. Vs der ge
samten Einkünfte _ des Grundstückes bilden, besonders ab
geschätzt werden.
Da das Gefüge des bebauten Grundstückes so gegen früher gänzlich andere Form und Fassung erfahren hat, ist es klar, daß die früheren Schätzungsarten heute keine An
wendung mehr finden können. Früher pflegte man den W ert eines bebauten Grundstückes so abzuschätzen, daß mit einem ortsüblichen Zinssatz, der sich im Laufe der Jah re als ziemlich stabil herausgebildet hatte, die Mieten des Hauses kapitalisiert wurden und sich daraus der R entenw ert des Grundstückes ergab, oder aber man bildete den Substanzwert des Grundstückes aus der Summe des Bodenwertes und der tatsächlichen Baukosten des Hauses.
Die Bodenwerte ergaben sich dabei aus Tabellen und Zu
sammenstellungen, wobei die K atasteräm ter durch sorg
fältige E intragung der tatsächlich getätigten G rundstücks
verkäufe dem Schätzer gute Dienste zu leisten pflegten.
Standen so die Renten- und Substanzwerte fest, so er
gaben sich i. a. die „gemeinen W erte“ als arithm etisches Mittel derselben. In Gegenden m it einigermaßen fest
liegendem Charakter unterschieden sich diese beiden W erte nicht wesentlich von einander, da ja die Mieten letzten Endes die Rente aus den zum K auf des Geländes und zum Bau des Hauses aufgewendeten K osten bilden müssen. Nur. in Gegenden, deren C harakter spekulativ ist, w aren Renten- und Substanzwerte verschieden, aber auch hier bildeten sich allmählich M arktwerte entsprechend den tatsächlichen Umsätzen. Diese wurden dann maßgebend für die W ertbestimmung der Gegend.
Diese Verfahren, die sich in der Praxis bestens bew ährt hatten, versagen jetzt aus verschiedenen Gründen. Erstens sind die Mieter ihrer Höhe nach gesetzlich beschränkt, eine freiläufige, nach Angebot und N achfrage sich autom atisch einstellende Bewegung ist ausgeschaltet: zweitens sind Be
stand. Höhe und R ang der H ypothekendarlehen und damit das Grundbuch, einst der „rocher de bronce“ des G rund
besitzes, in vollster Unordnung und in fortw ährender E nt
wicklung und Umänderung begriffen, sodann h a t sich das Reich, der S taat und die Gemeinde durch die H auszins
steuer in das finanzielle Gefüge des Grundbesitzes einge
schaltet, so daß dadurch ein neuer, die W erte herab
setzender F aktor in Erscheinung getreten ist. und schließ
lich h at die Substanz der Gebäude selber, durch die Nöte der Inflation stark gelitten, und durch die K redit- und K apitalnot der Besitzer, durch die Interesselosigkeit vieler ausw ärtiger und unpersönlicher Eigentüm er an ihrem Besitz, erfahren die Mängel und Schäden infolge natürlicher Abnützung keine Behebung.
Da aus diesen Momenten heraus die ehemaligen ein
fachen S cbätzungsarten keine Berechtigung und keinen Bestand mehr haben, ist die P raxis zu einer anderen Form der Bewertung übergegangen. Das neue deutsche Auf
w ertungsgesetz liegt, wie schon erw ähnt wurde, für normale H ypotheken eine A ufw ertung von 25 v. H. des u r
sprünglichen Goldwertes zu. In Anlehnung an diesen Satz, der als gesetzliche Norm gelten kann, wird gefolgert, daß 31. März 1926.
auch ein Grundstück nur noch ungefähr 25 v H. des früheren W ertes heute auf weist. Man unterstellt dabei, aaw die Hypothek ja stets nichts anderes als ein finanzielles Teilgebilde des Grundstückswertes darstellt, indem z. B. die 1. Hypothek davon 50 bis 55 v. H. zu betragen pflegte.
Wird nun gesetzlich die Hypothek auf / ihres ursprüng
lichen W ertes herabgesetzt, so muß folgerichtig auch der Wert des Grundstückes dieser Bewegung der Auf- bejzw.
Abwertung folgen. Diese Logik ist jetzt der einzige Pol, von dem der Bausachverständige bei seiner Schätzung aus
gehen kann.
Nun stand weiter die allgemeine Bewertung der Grund
stücke, die ihren amtlichen Ausdruck im „gemeinen W ert fand, vor dem Kriege in fester Beziehung zu den Miet
einkünften. Die von den Mietern tatsächlich aufgebrachten Beträge die Brutto-Mieten, machten z .B. in-Berlin rd. 6 bis
* 6,5 i. M. 6,2 v. H. der gemeinen W erte aus, und die am t
lichen Nutzerträgnisse, die den um die behördlich aner
kannten Unkosten und Steuerlasten verminderten Brutto- Mieten entsprechen betrugen rd. 5,5 v. H. der gemeinen Werte. So ergab es sich von selber, daß bei der Annahme einer durchschnittlich 6prozentigen Verzinsung im Grund
besitz die Mieten ungefähr den 16. Teil der Bewertung, oder umgekehrt, daß die „gemeinen W erte“ rd. das 16facho der Netto-Mieten darstellten, wobei sich Schwankungen nach unten oder oben in engem Rahmen naturgemäß er
gaben. Bei einer Aufwertung der Hypotheken- und Grund- bssitzwerte auf 25 v. H. ihrer früheren Goldmarkbeträge er
gibt es sich also daß die heutigen Schätzungswerte dem rd.
16,4 oder dem 4fachen der früheren Mieten entsprechen.
Dieser Satz kehrt in der Praxis vielfach wieder, und das Laienpublikum sagt, daß die Grundstückswerte zwischen dem 3- und Sfaclien der Friedensmieten liegen. Die Auf
gabe des Sachverständigen besteht dann darin, diese Mittel
sätze je nach Lage, Art und Beschaffenheit des aibzu- schätzenden Anwesens nach oben oder unten abzustimmen.
Handelt es sich z. B. um ein kurz vor dem Kriege mit Sorgfalt, unter Anwendung guter Baustoffe und unter Zu
grundelegung neuzeitlicher Anschauungen fertiggestelltes Gebäude, so sind zweifellos zu den Mittelwerten Zuschläge zu machen. Denn hier kommt Abnutzung und V erwitterung der Substanz wenig in Betracht. Darüberhinaus übten die Verwendung echter Materialien eine w ertsteigetnde Wir
kung aus, wie massive Baustoffe, Eisen, Beton oder Eisen
beton für Herstellung von Fundamenten, Stützen, Trägern, Dachkonstruktionen; Marmor und K unststein für Treppen
ausführungen und W andbekleidungen; Muschelkalk oder Sandstein bei der Ausbildung der Fassaden usw. Hierdurch wird ja einmal das natürliche Alter der Gebäude erhöht, dann aber vermindern sich die Unterhaltungskosten durch
bei weitem größere W iderstandsfähigkeit dieser Baustoffe gegen die Luft- und Tem peratureinflüsse. — W eiter fallen bei neueren Gebäuden Befürchtungen fort, daß nach Be
hebung der W ohnungsnot und W iedereinführung der freien W irtschaft, sowie der Möglichkeit der freien Raumwahl die Mieter durch die Fortschritte der Technik und die Um
formung unseres Geschmackes und unserer Anschauungen aus den veralteten, freudlos gewordenen Wohnungen aus- ziehen werden. — Neuere Bürohäuser sind gleichfalls höher als M itteltypen von Gebäuden zu bewerten, wie die Praxis- gelehrt hat. Gewerbliche Räume stellen ja arbeitendes, werbendes und nicht wie bei Wohnungen, totes Brutto- K apital dar. Ein Kaufmann wird in normalen Zeiten eher geneigt sein, für Räume, die ihm gleichzeitig Grundlage und Mittel zur Existenz und T ätigkeit bilden, höhere Einheits
sätze bei der Miete zu schaffen als für Wohnungen: und es hat sich selbst bei den Umsätzen während der höchsten Inflation, als der deutsche Grundbesitz an Ausländer ver
schleudert wurde, ergeben, daß die Verkaufswerte von Bürogebäuden als Vielfaches der Mieten oder als Prozent
sätze der Friedensw erte aufgefaßt, viel höher waren, als bei W ohngebäuden ungefähr gleicher A rt und gleichen Alters. Spekulativ kommt hier auch in Betracht, daß die Zwangswirtschaft im Mietwesen für gewerbliche Räume wohl zuerst zur Aufhebung gelangen wird.
In Gegenden, deren C harakter sich nach 1914 geändert hat, die also z. B. durch Neueröffnung von Schnellverkehrs
linien im W erte gewonnen haben, oder die umgekehrt, als in der Entw icklung vernachlässigt, zu betrachten sind, sind gleichfalls Modifizierungen gegenüber den normalen Werten vorzunehmen. — Das Gebäude, deren Bestand seit 1914 in außergewöhnlichem Maße schlechter geworden sind, niedriger zu bewerten sind, erscheint selbstverständlich, da ja zu ihrer W iederherstellung bisweilen nicht unerhebliche Geldsummen neu investiert werden müssen.
Stellt man derartige Erw ägungen an, so gelangt man zu Bewertungen, die sich, sofern nicht ganz besondere Um
stände mitsprechen, auf rd. Vs der früheren W erte minde
stens stellen, d. h. auf ungefähr die Hälfte der jetzt gültigen m ittleren Normalwerte. Demgegenüber dürften sich die Höchstwerte auf die Hälfte bis % der Friedenswerte stellen, aber letzteres nur in außergewöhnlichen Fällen, die durch günstige V eränderung der Geschäftslage, durch Edel
materialien, die beim Bau verw endet wurden, und andere Umstände hervorgerufen sind.
Aus diesen Darlegungen ergibt sich zur Genüge, wie außerordentlich schwierig, dornenreich und verant
w ortungsvoll die Bewertung eines Grundstückes für einen gewissenhaften B ausachverständigen jetzt ist. - -
Die Zählung der W ohnungsuchenden in der Stadt Hamburg im Ju n i— Juli 1925*).
Von O berbaurat P e t e r s , Hamburg.
ur Feststellung des W ohnungsbedarfs nach dem Kriege versuchte man, auch die Zahlen der bei den W ohnungsämtern eingetragenen Wohnungsuchenden nutzbar zu machen, mit dem Erfolge, daß sich hierbei ganz un- __ geheure Zahlen ergaben. Dieses konnte vor
ausgesehen werden und ist nicht die Schuld der Woh
nungsämter. Diese sind, vielleicht m it alleiniger Aus
nahme Hamburgs, bestimmungsgemäß gezwungen, jeden sich meldenden Wohnungsuchenden, der nachweist, daß er nicht im Besitze einer eigenen W ohnung ist, in ihre Listen aufzunehmen. Es hat sich hierbei herausgestellt, daß die Anmeldung des Bedarfs in vielfach nicht ernst
haften Fällen erfolgt, daß ferner der Bedarf, wo er vor
liegt, in vielen Fällen (Aufhebung von Verlöbnissen, F luk
tuation der Bevölkerung u. a. m.) während der W artezeit wieder erlischt, ohne daß die W ohnungsämter hiervon Kenntnis bekommen.
Die mangelnde Eignung der Listen der W ohnung
suchenden für die Feststellung des W ohnungsbedarfs war eine Quelle vielfacher Angriffe auf die Wohnungsämter, denen man die Mangelhaftigkeit ihrer Listen mit der Unterstellung vorwarf, sie täuschten im eigenen Interesse eine möglichst große W ohnungsnot vor. Um so mehr ist es zu begrüßen, daß daraufhin die Forderung auf eine Überprüfung der Listen der W ohnungsämter erhoben wurde. Die hierbei mögliche Bereinigung der Listen der Wohnungsuchenden liegt im dringendsten Interesse der Wohnungsämter.
* ) A n m e r k u n g d e r S c h r i f t l e i t u n g . W ir h a l le n d i e s e g e n a u e S i c h u i ,UQS e m T hlU? g lUr d ,'n ta ts ä c h lic h e n W ü h n u n g s b e d a r f fü r s o
! : t a S n a,l< ‘'in e r n ü C i u m t s n g r o ic h o r e n A r b e it
Die Bestimmungen über die Aufnahme der Wohnung- suchenden in die Listen des W ohnungsam tes sind in Ham
burg schärfer als in den anderen deutschen Ländern.
Schon die Hamburgische W ohnungsm angelverordnung vom 20. September 1920 en th ält die Bestimmung, daß die um Aufnahme nachsuchenden Personen den Unterstützungs
wohnsitz in Hamburg haben müssen. Die Bestimmung hat den Vorteil, daß ein großer Teil der fluktuierenden Be
völkerung auf diese W eise von der E intragung in die Liste der W ohnungsuchenden ferngehalten wird. Personen, die schon ein ganzes Ja h r in einer S tad t polizeilich gemeldet sind, haben in den meisten Fällen dort eine Existenz ge
funden und können als bleibende Bestandteile der Bevöl
kerung angesehen werden. Auf diese Weise wurde die hamburgische Liste von vorneherein genauer. Tn welcher Weise dieses Verfahren auf die Liste der Wohnungsuchen
den einwirkte, ist aus der folgenden Tabelle ersichtlich:
Es} wurde die Aufnahme in die Liste der Wolinungsuch enden
genehmigt | abgelehnt in Fallen
1920 17 297 1 24 716
1921 19 847 22 590
1922 16 859 1 19 063
1923 12 961 | 20 915
1924 8 643 | 18 339
75 507 105 623
H iernach sind in den Ja h re n 1920—1924 also nur 41 v.H . der sich m eldenden Parteien, insgesam t 75 607, als W ohnungsuchende aufgenommen worden. Das Wohnungs- angebot, wie es sich in der folgenden Tabelle darstellt, 44
W o h n u n g s a n g e h o t vom 1920 1921 1922 1923 1924
1. 1 .- 3 1 . 3. 3178 3320 2272 2817 1456
1. 4.—30. 6. 3859 3388 2445 2093 1383
1. 7 — 30. 9. 3920 2452 2477 1876 1613
1. 1 0 .- 3 1 . 12. 3557 2323 2275 1467 2094
14514 + 11433| + 9469 -i 8253 + 6546 = 50652 war diesem Andrange bei weitem nicht gewachsen. Die Zahl der eingetragenen W ohnungsuchenden nahm daher dauernd zu, wie sich aus der folgenden Tabelle ergibt:
Wohnungsuchende Hiervon dringlich
1. 1. 1920 6 099 110
1. 1. 1921 14 777 903
1. 1. 1922 24 944 1 691
1. 1. 1923 32 056 2 650
1. 1. 1924 36 837 2 971
1. 1. 1925 38 077 3 055
Nach der Differenz zwischen 75 607 und 50 265 müßte die Zahl der noch vorhandenen W ohnungsuchenden nicht rd. 38 000, sondern nur rd. 25 000 betragen. Der U nter
schied erklärt sich dadurch, daß über die Liste der an gebotenen W ohnungen eine große Zahl solche W ohnungen gehen und statistisch erfaßt werden, die der Zwangs
bew irtschaftung nicht unterliegen, und daß vielfach W oh
nungsveränderungen vorgenommen werden, bei denen eine größere Zahl von W ohnungen verlassen und wieder besetzt wird, ohne daß dieser Vorgang nach den Bestimmungen über den W ohnungstausch vollzogen werden kann und ohne, daß die Zahl der W ohnungsuchenden dadurch ver
ringert wird.
Trotzdem aber konnte diese Liste der W ohnung
suchenden ein allen Angriffen stichhaltendes Ergebnis nicht auf weisen. So entschloß man sich, eine Zählung säm tlicher W ohnungsuchenden in der S tadt Hamburg vor- zunehmen, die in den Monaten Ju n i und Juli 1925 stattfand.
Bei der P lanung der beabsichtigten Zählung w ar die Vorfrage zu klären, ob die auf den 16. Ju n i festgesetzte allgemeine deutsche Volks-, Berufs- und Betriebszählung für die Zählung der W ohnungsuchenden nutzbar gemacht werden könnte. Es ergab sich, daß dieses aus gesetz
lichen und technischen Gründen nicht möglich war. Die D urchführung der Zählung wurde mit Zustimmung des Statistischen Landesam tes dem W ohnungsamt übertragen, das auch die Vorbereitungen und den P lan für die Durch
führung der Zählung aufgestellt hatte.
F ür die D urchführung der Zählung wurde der Weg der persönlichen Meldung der W ohnungsüchenden gewählt, H ierfür w aren w ährend bestim m ter Tage und Stunden 23 Zahlstellen im Stadtgebiete eingerichtet, die von Be
am ten des W ohnungsam tes besetzt waren. Die Bevölke
rung wurde durch Zeitungsaufrufe, Plakatanschläge an den A nschlagsäulen und Polizeiwachen und durch R e
klam epatrouillen, die w ährend der Zahltage durch die S traßen der S tadt geschickt wurden, auf die Zählung auf
merksam gem acht und zwar, wie festgestellt wurde, mit vollem Erfolg.
Die W ohnungsuchenden m ußten persönlich an einer beliebigen Zahlstelle, jedoch entsprechend dem Anfangs
buchstaben ihres Familiennamens an einem bestimmten Tage zwischen 4 und 7 Uhr nachm ittags erscheinen, und ihre A ngaben durch polizeiliche Meldescheine, Geburts
urkunden, Trauscheine u. dgl. nachweisen. Die Angaben w urden au f einer vorgedruckten W ohnungsauftragkarte eingetragen und von dem W ohnungsuchenden durch Un
terschrift anerkannt. Das entstandene K artenm aterial bildet die neue K artothek der W ohnungsuchenden.
Die Ergebnisse der Aufnahme w urden sofort mit den beim W ohnungsam t bereits vorhandenen Listen ver
glichen und letztere entsprechend berichtigt, so daß sie mit dem Ergebnis der Zählung übereinstimmen.
D er bei der Zählung ausgeübte Zwang- des persönlichen Erscheinens erwies sich für die Gewinnung eines mög
lichst einwandfreien Ergebnisses als sehr nutzbringend.
Die ernsthaften W ohnungsuchenden stellte sich fast voll
zählig ein. Soweit sie verhindert w aren, erhielten sie Ge
legenheit, nach Schluß der offiziellen Zahltage an einer im W ohnungsam t eingerichteten Zahlstelle ihre Ansprüche noch geltend zu machen. Durch die V erteilung der Zahl
stellen über die ganze S tadt und der offiziellen Zählung über die Zeit vom 3. bis 13. Ju n i wurde ein übergroßer A ndrang vermieden. Auffallend w ar nach Bekanntgabe der Zählung die große Zahl der N eueintragungen ein Zeichen dafür, daß die vielfach verbreitete Ansicht über eine baldige Beendigung der W ohnungszw angsw irtschaft
so Manchen abgehalten hatte, sich in die Listen des W oh
nungsam tes eintragen zu lassen.
Betrachten wir das Ergebnis der Zählung, so gewinnen wir folgendes Bild:
Die Zahl der vor der Zählung eingetragenen rund 38 000 wohnungsuchenden P arteien ist auf 31 886 m it 84 036 Personen gesunken. Von diesen werden 1178 vordringlich, 1827 dringlich geführt. W erden hiervon die im Besitz einer (ungeeigneten, zu kleinen oder ungesunden, nicht tauschbaren u. dgl.) W ohnung befindlichen 1602 P arteien mit 7062 Personen abgezogen, so ergeben sich 30 284 woh
nungsuchende, noch nicht im Besitze einer eigenen W oh
nung befindliche P arteien m it 76 974 Personen. Nach Abzug der Verlobten ergibt sich, daß rd. 24 000 Familien in der S tadt Hamburg keine eigene W ohnung haben.
Soweit aus dem Ergebnis der Zählung die Bedürfnisse der wohnungsuchenden Bevölkerung hervorgehen, ist fest
zustellen, daß sowohl Einzimmerwohnungen, wie solche von sieben und mehr Zimmern nur in ganz verschwinden
der Zahl gewünscht werden; für beide K ategorien liegen nur je 46 Bewerbungen vor. Auch sogenannte B-Woh- nungen, W ohnungen m it gewerblichen Räumen, werden verhältnism äßig wenige, nur 141, gewünscht. Dieses liegt daran, daß derartige W ohnungen seitens des W ohnungs
amtes bedeutend lockerer bew irtschaftet werden: da-s W ohnungsamt läßt den Verkauf solcher B-Wohnungen an solche W ohnungsuchende zu, die ein J a h r als W ohnung- suchende eingetragen sind, ln der H auptsache werden Dreizimmerwohnungen — 15 266 — und Zweizimmerwoh
nungen — 10 156 — gewünscht. Im W iderspruch hierm it steht die Tatsache, daß nach der Zusammenstellung nach Mietepreisen nur 8466 W ohnungsuchende eine Miete von 4 bis 500 M. zahlen wollen; das bedeutet, daß von den für eine Dreizimmerwohnung eingetragenen W ohnungsuchen
den ein großer Teil sich m it einer Zweizimmerwohnung bescheiden müssen wird. Eine Miete auf der Grundlage einer Friedensm iete über 1500 M. wollen nur 133 W oh
nungsuchende aufbringen.
Nach einer Zusammenstellung der W ohnungsuchenden nach dem Fam ilienstande ist unschwer die traurige Lage eines großen Teiles der W ohnungsuchenden herauszulesen.
Es ist für die vielen, seit Jahren w artenden jungen Ehe
paare ein geistig und wirtschaftlich fast unerträgliches Los, zu vielfach wucherischen Mietepreisen ihr Dasein als Unterm ieter in ein bis zwei Räumen, in der K üchen
benutzung abhäng-ig von dem Vermieter, fristen zu müssen.
10 922 Familien mit ein und zwei K indern sind in dieser Lage. 517 Familien m it drei und mehr K indern sind in derselben, womöglich noch schwierigeren Lage. Es ist verständlich, daß unter solchen Verhältnissen die Ge
burtenzahl zurückgeht. Besondere Schwierigkeiten be
reitet dem W ohnungsam t die anderweitige Unterbringung der 1602 W ohnungsuchenden, die im Besitze einer W oh
nung sind. In dieser K ategorie befindet sich die große Zahl der kinderreichen Familien, 587 an der Zahl mit drei und mehr K indern, die in ungeeigneten W ohnungen hausen, vielfach aber die K osten für eine bessere W oh
nung nicht aufbringen können.
Daß das Ergebnis der Zählung m it dem tatsächlich vorhandenen Bedarf übereinstim mt, scheint einwandfrei daraus hervorzugehen, daß es mit den bisherigen T eilprü
fungen und Schätzungen des W ohnungsamtes, sowie mit den oben erw ähnten Berechnungen des Statistischen Landesam tes auffallend übereinstim m t und auch mit den Ergebnissen der Personenstands- und W ohnungsauf nähme vom 10. Oktober 1924 in befriedigender W else in Ein
klang steht.
W enn man nunmehr der Frage näher tritt, welche Folgerungen aus dem Vorhandensein von über 30 000 wohnungsuchenden Parteien für den W ohnungsbedarf zu ziehen sind, so muß man sich zunächst darüber klar sein, ob diese Tatsache überhaupt das K riterium einer W ohnungsnot ist. Das wird bekanntlich manchmal be
stritten, und zwar m it der Behauptung, die W ohnungsnot sei eine künstliche, hervorgerufen durch ein nicht berech
tigtes vergrößertes Wohnbedürfnis, das durch die niedrigen Mieten herangezüchtet worden sei. Was hierzu zu sagen ist, findet sich in einer Veröffentlichung des Hamburgischen Statistischen Landesam tes über Hamburgs Bevölkerungs
und W ohndichte vor und nach dem Kriege in der A ugust
nummer 1925 der Hamburger statistischen Monatsberichte, wo es wörtlich heißt:
„Die W ohndichte einer S tadt erhält man durch In beziehungsetzung der W ohnbevölkerung zur Anzahl der W ohnungen und der Z i m m e r ...
Im Ja h re 1910 sind in der S tadt H am burg 222 355 Wohnungen, 1923 dagegen 278 013 festgestellt. Die Zahl der W ohnungen h at sich also um 55 648 oder 25,03 v. II.
31. März 1926.
vermehrt, Die Einwohnerzahl ist aber in dieser Zeit nur um 12,35 v. H. gestiegen. Dementsprechend ergibt sicn auch ein Rückgang der W ohndichte; denn im Jahre 191U entfielen auf eine Wohnung 4,06 Bewohner, 1923 dagegen nur 3,65. Ein ähnliches Ergebnis erhält man auch bei ¿u- grundelegung der Zimmerzahl. Diese hat mit 158 114 oder 20,08 v. H. ebenfalls stärker zugenommen als die Be
völkerung. Auf ein Zimmer entfielen im Jahre_ 1910 1,15, im Jahre 1923 dagegen nur 1,08 Bewohner. Dieses über
raschende Ergebnis, das in Widerspruch zu der gewöhn
lichen Vorstellung von der W ohnungsnot zu scheint, findet seine Erklärung darin, daß im Jahre 1910 ein großer V orrat von Leerwohnungen vorhanden war, der im Jahre 1923 fehlte; denn am 1. Dezember 1910 wurden 15 605 Wohnungen gezählt, die unbewohnt waren, im Jahre 1923 gab es dagegen einen eigentlichen Leerwohnungs
vorrat überhaupt nicht. Die am Zählungstage zufällig leer
stehenden 191 Wohnungen sind als Leerwohnungen, d. h.
als auf dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehend, nicht anzusprechen. Berücksichtigt man diese Leerwohnungen, so erhält man in bezug auf die Wohndichte ein anderes E r
gebnis. Denn, wäre im Jah re 1910 der vorhandene Wohnungsraum voll ausgenutzt worden, d. b. w ären die 15 605 Leerwohnungen bewohnt gewesen, so hätte sich die Wohndichte für das Ja h r 1910 um 0,7 v. H. verringert, oder, mit anderen Worten, sie wäre die gleiche gewesen wie im Jahre 1923, nämlich 1,08 Bewohner auf 1 Zimmer. Die Ab
nahme der Wohndichte in der Stadt Hamburg erklärt sich also zu einem wesentlichen Teil aus der restlosen Be
nutzung aller vorhandenen Wohnräume.
Die gegenwärtige W ohnungsnot hat demnach nicht all
gemein eine Zusammendrängung der Bevölkerung zur Folge gehabt, sondern findet ihren Ausdruck hauptsächlich in dem Fehlen des notwendigen Leerwohnungsvorrats, das einer
seits durch die geringe B autätigkeit während des Krieges und nachher sowie anderseits durch die starke Zunahme der Haushaltungen hervorgerufen ist. I n d i e s e r s t a r k e n Z u n a h m o d e r H a u s h a l t u n g e n l i e g e n d i e w i r k l i c h e n Q u e l l e n d e s g e g e n w ä r t i g e n W o h n u n g s e l e n d s , d e n n i n d e r S t a d t H a m b u r g ( o h n e V o r o r t e u n d o h n e A n s t a l t e n u n d S c h i f f e ) z ä h l t e m a n i m J a h r e 1910 227 044 H a u s h a l t u n g e n , 1923 d a g e g e n 293 286; d a s b e d e u t e t e i n e Z u n a h m e v o n 66 242 o d e r 29,18 v. H. Der Mangel an Wohnungen für die neuentstandenen Haus
haltungen würde noch bedeutend größer erscheinen, wenn durch.die Zählung auch die zusammengelegten Haushalte festgestellt worden wären, d. h. die Haushaltungen, in denen verheiratete Söhne oder Töchter mit den Eltern zu
sammenwohnen und die infolgedessen nur als je eine Haus
haltung gezählt worden sind.“
Ist hiernach das Bestehen einer W ohnungsnot er
wiesen, so wird diese Frage noch weiter geklärt durch eine an die vorstehende Veröffentlichung sich anschließende Arbeit des Statistischen Landesamtes über die Be
völkerungszunahme Hamburgs nach der Volkszählung vom 16 Juni. d. J. Das Land Hamburg zeigt, wenn man die Be
völkerungszahl vom 1. Dezember 1910 (1. 014. 664) gleich
100 setzt, bis zum' 8. Oktober 1919 eine Bevölkerungs
zunahme auf (1. 050.359) 103,52 und bis zum 16. Juni 1925 auf (1. 134. 112) 111,77. Damit steht es, was die Be
völkerungszunahm e von 1919—1925 anlangt, an erster Stelle unter den deutschen Ländern. Diese Bevölkerungs
zunahme v erdankt H amburg aber nur zu 28,9 v. H. dem Geburtenüberschuß; 71,9 v. H. beruhen auf Wanderungs- gewinn. Hieraus erklärt sich auch die starke Zunahme von Haushaltungen, der unverhältnism äßig gesteigerte Woh- ‘ nungsbedarf, die W ohnungsnot. Es h at eine starke Um
schichtung in dem Lebensalter der W ohnbevölkerung zu Gunsten der Erwachsenen stattgefunden. Auch dieses ist ein Grund, der die anscheinend verringerte Wohndichte illusorisch macht.
Das V orhandensein einer W ohnungsnot tritt aber ganz kraß in die Erscheinung, wenn wir einmal die Stadtteile herausnehemn, die hauptsächlich für die Unterbringung der A rbeiterbevölkerung in B etracht kommen, also die aus
gesprochenen Kleinwohnungsbezirke. Gerade in diesen wohnt die H auptm asse der W ohnungssuchenden in den kleinen Wohnungen, die wohl für e i n e n H aushalt den er
forderlichen Platz bieten, in denen jedoch das Zusammen
wohnen m ehrerer Familien zu den unerquicklichsten Ver
hältnissen führt. Im allgemeinen wohnen die Wohnung- suchenden schon heute in den S tadtteilen in Untermiete, in denen sie auch ihre endgültige Unterbringung wünschen.
• Der Zug nach diesen Stadtteilen w ar schon 1917 so stark, daß in einigen von ihnen schon dam als der für die reibungslose Bewegung der Bevölkerung erforderliche Leer
w ohnungsvorrat von 4 v. H. nicht mehr vorhanden war.
Wenn vor dem K riege zahlengemäß ein ausreichender Vor
rat an leeren Kleinwohnungen in Hamburg vorhanden war, so ist hierbei doch zu berücksichtigen, daß unter diesen W ohnungen ein großer Teil, teils abbruchreif, teils minderwertiger Hinterwohnungen war, die nach dem Kriege notgedrungen wieder bezogen wurden. Die Behörde für Wohnungspflege gibt heute die Zahl der eigentlich un
bewohnbaren, wegen der W ohnungsnot aber nicht ge
räum ten W ohnungen mit 4500 an.
Aus dem Vorstehenden dürfte hervorgehen, daß die in der S tadt Hamburg, einer Stadt von jetzt 1 059 558 Ein
wohnern, vorgenommene Zählung der Wohnungsuchenden ein brauchbares Ergebnis erzielt hat. Es müßte meines Erachtens auch in jeder anderen deutschen Stadt möglich sein, auf ähnlichem W ege zu einwandfreien Zahlen zu kommen. Nach den hier angestellten Berechnungen ist dieser Weg der sicherste, schnellste und billigste, um eine wirkliche „Bereinigung“ der Liste der Wohnungsuchenden zu erzielen. W ie weit daneben eine Wohnungs- und Per
sonenstandsaufnahme zum Zwecke der Gewinnung woh
nungsstatistischer Unterlagen erw ünscht ist, ist eine andere Frage, die natürlich zu bejahen ist, soweit solche Auf
nahmen in den Städten nicht wie in Hamburg regelmäßig gemacht werden. W enn eine solche Aufnahme zur Klärung der W ohnungslage im ganzen Reiche angeordnet wird, ist es natürlich erforderlich, sie nach einheitlichen Gesichts
punkten unter Berücksichtigung der Belange der Woh
nungsäm ter vorzunehmen. — Die Ringbildung im Preisabbaugesetz.
S t e]l 1 u n g n a h m'e ;d e s d e u t s c h e n I n d u s t r i e - u n d H a n d e l s t a g e s . u den in dem Regierungsentwurf eines G-.
setzes zur Förderung des Preisabbaues vor
geschlagenen Maßnahmen gegen Ring
bildung, die als eine U nterstützung der P re is
abbaubestrebungen in der deutschen W irt- . schaft gedacht sind, haben bisher — neben einzelnen Industrie- und Handelskammern — in der H aupt
sache die beruflichen Vertretungen des Handwerks und des Gewerbes Stellung genommen, und zwar, wie bekannt in einem durchaus ablehnenden Sinne.
Nunmehr wird auch die Stellungnahme des Deutschen Industrie- und Handelstages zu diesem Thema des Gesetz
entwurfes bekannt, der in einer an den Reiohswirtschafts- mmister gerichteten Vorstellung gleichfalls erhebliche Be
denken gegen die Grundlinien und Einzelheiten des Eut- wurfes verlautbart. Die Eingabe weist zunächst darauf hin, daß die m früherer Zeit entstandenen Submissionskartelle die im Wege vorheriger Verständigung unter den beteiligten lin n e n die Auswüchse eines allzuheftigen und unlauteren
\A ettbewerbes beseitigen wollten, nichts anderes als ein Akt der Notwehr gegenüber den ausschreibenden Behörden und v erwaltungen gewesen seien, die nicht nur ihre starke Stellung als Auftraggeber häufig zu übermäßigem Preis
druck ausgenutzt, sondern auch technisch höchst unvoll
kommene Submissionsbedingungen aufgestellt hätten. Wenn sich nun in der Folge vereinzelt Mißstände bei Aus- 46
Schreibungen auf Seiten der Lieferer herausgestellt hätten, -so müsse doch davor gew arnt w erden, solche Auswüchse zu verallgem einern und ihnen mit Maßnahmen begegnen zu wollen, die alle an der V ergebung von Lieferungen oder Leistungen beteiligten Kreise, ohne Rücksicht auf die be
sondere Lage ihrer Gewerbezweige, gleich hart treffen müßten. Nach Ansicht des Deutschen Industrie- und Handelstages entspricht die grundsätzliche Einstellung des Entwurfes in keiner W eise den tatsächlichen Verhältnissen.
Das deutsche W irtschaftsleben ist zu viel gestaltet, seine einzelnen Zweige führen bei aller gegenseitigen Abhängig
keit ein zu starkes Eigenleben, als daß durch schematische gesetzliche Eingriffe die Abstellung von Mängeln erzwungen werden könne. Im übrigen sei gerade gegenwärtig trotz industrieller Zusam menschlußbestrebungen der Ausschrei
bende bei Verdingungen gegenüber dem Anbieter minde
stens nicht regelmäßig, der w irtschaftlich Schwächere, sondern vielfach, besonders in den Zeiten eines wirtschaft
lichen Niederganges, der Stärkere. Es geht daher z-u weit, ein allgemeines Schutzbedürfnis der Besteller anzunehmen, zumal dem Besteller bei der heutigen W irtschaftslage die durchaus nicht w irkungslose Möglichkeit offensteht, durch Zurückhaltung seines A uftrages auf eine Erm äßigung der von ihm als unangem essenen empfundenen Bedingungen hinzuwirken. Hier durch gesetzliche Eingriffe von vorn
herein und bewußt die Stellung des Lieferers allgemein zu
