Sessie 5 Grond voor betaalbaar wonen - Grond voor betaalbaar wonen

Grond voor betaalbaar wonen

George de Kam

Honorair hoogleraar Volkshuisvesting en grondmarkt Rijksuniversiteit Groningen

g.r.w.de.kamrug.nl Presentatie op symposium

Denkmodel grond voor sociale

woningbouw

• Laag rendement sociale huur rechtvaardigt

grondprijsmatiging

• Niet voorbij ondergrens kwaliteit (ligging,

dichtheid, voorzieningen en inrichting

openbare ruimte)..

• Markt levert niet tenzij ….

• Verschillende interventies

Interventies grondbeleid

• Subsidie: nu even niet …

• Publieke voorziening (gemeente)

• Actief grond – en ontwikkelbeleid corporaties • Via ruimtelijk beleid (inclusionary housing,

kwalitatieve locatie-eisen)

• … de praktijk: enkele uitkomsten gepubliceerd in

Bouwgrond voor de volkshuisvesting – 10 jaar corporatiepraktijk en een blik op de toekomst.

Wat heeft het grondbeleid opgeleverd

(1995-2011)?

• Substantiële omvang nieuwbouw door corporaties, bijdrage kwaliteit en differentiatie in wijken

• Herstructurering: vernieuwing na-oorlogse wijken grotendeels op kosten van corporaties

• Grondprijs matiging: (gebaseerd op 80 projecten 2009-2011)

• 19 a 26.000 op uitleg- en functieverandering • 11 a 20.000 in herstructureringsgebieden

• Koop met korting / koopgarant en dergelijke • Robin Hood effect woningen 6.500 euro mits…

Analyse: hoe komen corporaties aan

grond?

• Drie deelmarkten:

• Bouwrijp

• Ruwe bouwgrond

• Potentiële bouwgrond

• Overzicht eigendom (2009):

– 150 van de 359 corporaties > 600 vhe: geen grond – 209 wel, gemiddeld 22 HA, 1.500 euro per vhe, 26

Deelmarkten voor grond

Doel: woningen bouwen

Deelmarkt: Ruwe bouwgrond Deelmarkt: Bouwrijpe grond

De markt voor potentiele bouwgrond

Proceseigenaar corporatie Proceseigenaar derden

Productiemiddel: bouwrijpe kavel

De markt voor ruwe bouwgrond

Bestemmingswijziging

Make or Buy

Analyse: hoe maken zij keuzes?

• Bouwrijp, ruw of potentieel: drie deelmarkten

• Welke factoren verklaren de keuze tussen deze

drie deelmarkten

• Context

– Markt

– Gemeente

Wat verkeerd kan gaan….

• Aankopen op verkeerde plaatsen

– Te veel

– Te hoog risico

• Te dure aankopen

– Ruwe of potentiële bouwgrond – Turnkey levering

• Te hoge kosten in ontwikkelproces

– Omzet per medewerker

Bouwpotentieel:

• bouwpotentieel berekend, een eenvoudig

kengetal dat laat

• zien hoeveel jaren corporaties ‘vooruit

kunnen’ met hun grondposities. Bij bijna

• 40 procent van de corporaties is dat minder

dan vijf jaar, maar bij 63 corporaties is

Hoe komt dat?

• Marktfluctuaties

• Ambitie < > Overmoed

• Verhouding met gemeente te veel/te weinig vertrouwen

• Druk om te investeren • Gebreken in toezicht • Financieringsruimte • Onkunde….

• …. En wat zijn de recente ontwikkelingen 2010-2012? (gebaseerd op CFV Corporaties in Perspectief 2013)

2010 2011 2012 aantal corporaties 376 376 376 percentage met grondposities 60% 64% 68%

waarde grondposities € per vhe

(ongewogen gemiddelde) 1.438 1.322 1.098

percentage met grond met

bouwbestemming 47% 52% 58% percentage met grond zonder

bouwbestemming 32% 35% 36%

percentage grond zonder bouwbestemming in

Grondbezit woningcorporaties

Nieuwbouw huur 2010-2012

nieuwbouw en grond 2010 2011 2012

totaal aantal corporaties 376 376 376

nieuwbouw huur

aantal corporaties met nieuwbouw huur 231 242 251 grondkosten gemiddeld 23.619 27.293 25.246 totaal nieuwbouw huur 22.351 24.928 25.923

Nieuwbouw koop 2010-2012

nieuwbouw koop 2010 2011 2012

aantal corporaties met nieuwbouw koop 140 115 125 aantal koopwoningen 5.626 5.245 4.356 netto verkoopresultaat koop 7.369 -5.562 1.488 aantal corporaties met verkoop winst 71 52 71 gemiddelde verkoopwinst 31.600 16.161 23.495 aantal corporaties met verkoop verlies 57 58 50 gemiddelde verkoopverlies -22.812 -25.614 -29.643 resultaat koop voor sector 41.457.994 -29.172.690 6.481.728 totaal nieuwbouw 27.977 30.173 30.279

Verliezen niet gerealiseerde projecten

verliezen niet gerealiseerde projecten 2010 2011 2012

aantal corporaties met verliezen niet gerealiseerde projecten 87 99 113 percentage corporaties met verliezen niet gerealiseerde proj. 23% 26% 30% gemiddeld verlies niet gerealiseerde projecten -506.000 -904.000 -823.000 totaal verlies niet gerealiseerde projecten -44.030.000 -89.500.000 -93.001.000

Balans grondbeleid 2010-2012

tentatieve balans grondbeleid corporaties 2010 2011 2012

resultaat koop voor sector 41.457.994 -29.172.690 6.481.728 totaal verlies niet gerealiseerde projecten -44.030.000 -89.500.000 -93.001.000 saldo ontwikkeling koopwoningen sector -2.572.006 -118.672.690 -86.519.272

saldo per corporatie die koopwoningen bouwt -18.371 -1.031.936 -692.154

grondprijsmatiging huur tov commerciele grondprijs 37.500 310.254.231 254.440.096 317.660.442 pm: afwaardering grondposities

Enkele recente trends

• Terugval bouwproductie, maar tot 2012 beperkte effecten bij corporaties, wel meer turnkey

omzettingen, minder koop

• Maatregelen mbt grondportefeuille (op basis van cfv gegevens): afwaarderen grond tot meer reele waarde; gronden afstoten; beperking

verwervingen ruwe bouwgrond;

• Verder: risicomanagement, verkleinen ontwikkelingsafdelingen, opdoeken

En hoe verder?

Parlementaire enquête (p179)

• Verwerving uitsluitend in vastgesteld

bestemmingsplan (met functie wonen voor de betreffende locatie) of op een in de

gemeentelijke woonvisie betrokken

woningbouwlocatie waarvoor de planvorming loopt.

• Gewenst aandeel sociaal in woonvisie

• Afdwingbaarheid via ruimtelijk beleid plus actief of faciliterend grondbeleid

Novelle

• DAEB grond: bouwplan binnen 5 jaar, > 90%

sociaal

Omgevingswet

• Omgevingsplan > omgevingsvergunning

• Centraal: zorg voor de fysieke leefomgeving

• Art 4.12 locatieontwikkelingsregels: functies naar

locaties, regels bouwactiviteiten

• Mogelijk beleidsregels door gemeente (bv welstand) • Mogelijk omgevingswaarden (kan ook Rijk of Provincie) • Exploitatieplan, en mogelijkheid regels voor

woningbouwcategorieën blijft, komt in