Lesław Myczkowski
Wynajmowanie mieszkań
spółdzielczych : uwagi na marginesie
uchwały SN z dnia 8.IV.1976 r.
Palestra 21/5(233), 53-58
N r 5 (233) W y n a j m o w a n i e m i e s z k a ń sp ó ł d z i e l c zy c h 53
b ył sp raw ow any w im ieniu w łaściciela przez m iejscow e zrzeszenie p ry w a tn y c h w łaścicieli domów. Zrzeszenia ta k ie działają na podstaw ie przepisów ro zp o rzą d ze n ia M inistra G ospodarki K om u n aln ej z dnia 23 g rudnia 1963 r.,10 u trzy m an eg o w mocy przez a rt. 60 ust. 3 p ra w a lokalow ego z 1974 r. W ykładnia celow ościow a w sk az u je na to, że jeżeli w y stą p iły przyczyny u zasa d n iają ce p rze jęc ie b u d y n k u w zarząd państw ow y, to sp raw o w an ie za rządu tym b u d y n k iem przez m iejscow e zrzeszenie w łaścicieli dom ów nie stoi te m u na przeszkodzie. Do u su n ię cia s tw ie r dzonych zaniedbań w zarządzie bu d y n k iem czynszow ym o rgan a d m in istra c y jn y pow inien wezwrać w ta k iej sy tu a cji w łaściciela nieruchom ości i zarazem to m ie jsc o w e zrzeszenie.
O kreślone ra c je p aństw ow e pow strzy m ały naszego ustaw odaw cę od u p a ń s tw o w ien ia p ry w a tn y c h dom ów czynszowych ja k o relik tó w system u g o sp o d ark i w o ln o ryn k o w ej. S ocjalistyczne cele gospodarki m ieszkaniow ej m ogły być zrealizo w an e in n y m i środkam i p raw n y m i, m.in. przez w prow adzenie publicznej g o sp o d ark i lo k a la m i (obecnie: szczególnego try b u n ajm u lokali i budynków ) i re g la m e n ta c ję czynszu n ajm u lokali. G ospodarka e k sp lo atacy jn a p ry w a tn y c h dom ów czynszow ych je s t w dużej części deficytow a. Dopuszczalność p rzejęcia ta k ic h b u d y n k ó w w z a rzą d p aństw ow y m a zapobiec pogorszeniu w aru n k ó w m ieszkaniow ych ty c h m ie szkańców , k tó rzy zam ieszkują ta k ie domy, w y kazujące w iele cech s u b sta n d a rd o - w ych (niedostatecznie w yposażonych) w u rządzenia kom unalne. Ten w zgląd sp o łeczny stał się je d y n ą
ratio legis
przepisów o zarządzie p ań stw o w y m p ry w a tn y c h dom ów czynszowych.19 Dz. U. z 1964 r. Nr 1, poz. 2 i z 1965 r. Nr 13, poz. 96.
LESŁAW MYCZKOWSKI
Wynajmowanie mieszkań spółdzielczych
(uwagi na marginesie uchwały SN z dnia 8.IV .1976 r.)
A r t y k u ł o m a w i a za s a d y w y n a j m o w a n i a m i e s z k a ń s p ó ł d z i e l c z y c h p r z e z c z ł o n k ó w na tle p o s t a n o w i e ń s t a t u t ó w i art. 147 § 5 u s t a i o y sp ó ł d z i e l c z e j. P o n a d t o p r z e d s t a w i o n o b liż ej za s a d ę p r a w n ą u c h w a l o n ą p r z e z SN w dn iu 6 k w i e t nia 1976 r., na m a rg in e s ie k t ó r e j a u to r c z y n i p e w n e k r y t y c z n e uw a g i.
U staw a z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielm ach i ich zw iązkach 1 n o rm u je w sposób szczególny p ra w a i obow iązki członków dotyczące lok ali w dom ach sp ó ł dzielni b u d o w n ictw a m ieszkaniow ego. U staw a — ja k pow szechnie w iadom o — p r z e w id u je dw a zasadnicze p raw a do lokalu: ta k ie m ianow icie, ja k w spółdzielni m iesz
l Dz. U. z 1961 r. Nr 12, poz 61; zm.: Dz. U. z 1974 r. N r 47, poz. 281. U sta w ę tę będę n a z y w a ć dalej „ u staw ą sp ó łd zielczą ” lub w prost „ u sta w ą ”.
54 L e s ł a w M y c z k o w s k l N r 5 (233'
kan io w ej, oraz takie, ja k w spółdzielni b u d o w la n o -m ie sz k a n io w e j.2 P otocznie p r z y jęło się je d n a k in n e nazew nictw o, m ów im y bow iem o lo k a to rsk im bądź w ła sn o śc io w y m p ra w ie do lo k a lu spółdzielczego, k tó re to ok reślen ia zyskały sobie p raw o o b y w a te lstw a rów nież w n iek tó ry ch ak ta c h n o rm a ty w n y c h .3 Z tego w zględu, m a jąc n ad to n a uw adze, że ta k ich o k reśleń używ a uchw alony w k w ie tn iu 1972 r. s ta tu t spółdzielni m ieszkaniow ej lo k a to rsk o -w ła sn o śc io w e j,4 w dalszej części a r ty k u łu posługiw ać się będę nazew nictw em potocznym .
U sta w a za jm u je się kw estią o d n ajm o w an ia lokali spółdzielczych tylko m a rg i
nesow o, a m ianow icie:
•
— w a rt. 134 § 2 p k t 2 stw ierd za, że k o rzy sta n ie z lo k a li u żytkow anych przez członków -osoby fizyczne może m ieć m iejsce jed y n ie n a podstaw ie um ow y n a jm u ; u sta w a dopuszcza w y n ajm o w a n ie lokali użytkow ych rów nież nieczłonkom , — w a rt. 147 § 5, dotyczącym lokali w łasnościow ych, p rze w id u je możliwość w y
n a ję c ia całości lu b części m ieszk an ia spółdzielczego, ale dopiero po za m ie szk a n iu w nim członka, k tó ry o trz y m a ł przydział,
— wr a rt. 154 z a k az u je n ajem cy lo k alu użytkow ego p o d n ajm o w an ia go w całości lu b części.
P o n a d to u sta w a w spom ina jeszcze o n ajm ie w przepisach dotyczących lik w i d acji spółdzielni m ieszkaniow ej stw ie rd z ając tam , że z chw ilą p rze k aza n ia dom u na rzecz o rg an iz ac ji społecznej lub rad y narodow ej spółdzielcze p ra w a do lo k a li byłych członków p rze k sz ta łc a ją się w sto su n ek n a jm u (art. 145 § 2). Do n a jm u lokali spółdzielczych odnoszą się rów nież przepisy szczególne z a w a rte w a rt. 26, 41, 61 i 65 p k t 1 p ra w a lokalow ego. 5
W niniejszym opraco w an iu ograniczym y się tylko do sp raw y w y n ajm o w a n ia m ieszk ań przez członków spółdzielni, do k tó re j odnosi się — w z a k r e s i e l o k a l i „ w ł a s n o ś c i o w y c h ” — art. 147 § 5 u sta w y z dnia 17 lutego 1961 r. o sp ółdzielniach i ich zw iązkach.
P ow ołany a rt. 147 u sta w y spółdzielczej stw ierdza, że „przeniesienie spółdzielczego p ra w a do lo k a lu oraz n a je m całości lu b części lokalu nie są dopuszczalne przed za m ie szk a n ie m członka w przydzielonym m u lo k a lu ”. N ależy przez to rozum ieć, że u sta w a w y ra źn ie p rzy z n aje członkow i spółdzielni praw o o d n ajm o w an ia lub uży cza nia lo k a lu in n y m osobom od chw ili, gdy ob jął go w p o siad an ie i zam ieszkał na stałe. Z p u n k tu w idzenia tego przepisu dopełnienie obow iązku m e ld u n k o w e go nie m a decydującego znaczenia, gdyż obow iązek ten dotyczy in n e j m a te rii (m ia now icie ew id en cji ad m in istra cy jn e j), na co zw raca uw agę orzecznictw a są d o w e .6 Je d n a k ż e za m eld o w an ie członka w przydzielonym lo k alu m a znaczną w agę dow o
2 T a k ieg o o k r e śle n ia u ży w a SN w u ch w a le z dnia 30.X I.1974 r., za w iera ją cej w y ty c z n e w y ty c z n e w y m ia ru sp r a w ie d liw o śc i i p ra k ty k i sąd ow ej w zak resie p od ziału sp ó łd zielcze g o praw a do lo k a lu (OSNCP 1971, nr 3, poz. 37).
3 P or. np. § 17 pkt 4 u ch w a ły nr 281 R ady M inistrów z dnia 10 grudnia 1971 r. w sp ra w ie zasad i rea liza cji fin a n so w a n ia u sp o łecz n io n eg o b u d ow n ictw a m ieszk a n io w eg o (Mon. Pol. N r 60, poz. 398) oraz u ch w a łę nr 135 R ady M in istrów z dnia 22 m aja 1972 r. w sp raw ie n a b y w a n ia u p ra w n ień w ła sn o śc io w y c h do m ieszk a ń sp ó łd zielczy c h (Mon. P ol. Nr 30, poz. 166).
4 In fo r m a c je i K o m u n ik a ty CZSBM z 1972 r. nr 7/8, poz. 25. 3 Dz. U. z 1974 r. Nr 14, poz. 84.
6 J u d y k a tu ra za jm u je się tą k w estią w n a stęp u ją c y ch p u b lik o w a n y ch o rzeczen iach : a) w w y r o k u S ąd u W o jew ó d zk ieg o dla m. st. W arszaw y z dnia 18.1.1968 r. III Cr 2812/67,
za m ie sz c z o n y m w „ P rzeg lą d zie o rzec zn ic tw a i p iśm ien n ictw a z za k resu praw a sp ó łd ziel c z e g o ” za rok 1967, poz. 29 z k o m en ta rzem A. Żabki,
b) w w y r o k u S ąd u N a jw y ż sz e g o z dnia 8.V.1970 r. I CR 208/69, zam ieszc zo n y m w OSNCP z 1971 r. nr 2, poz. 37 oraz w „P rzeg lą d zie o rzeczn ictw a i p iśm ie n n ic tw a z zak resu praw a sp ó łd z ie lc z e g o ” za rok 197i, poz. 8 z k om en tarzem W. C h rzan ow sk iego.
N r 5 (233' W y n a j m o w a n i e m i e s z k a ń s p ó ł d z i e l c z y c h 55
dow ą, gdyż stw a rz a dom niem anie faktycznego z a m ie sz k iw a n ia ,' k tó re — ja k w ynika z treśc i pow ołanego przepisu u sta w y spółdzielczej — upow ażnia członka do o d n ajęc ia lo k alu . M ożna je d n ak — m im o b ra k u zam eld o w an ia na p o b y t sta ły — w y kazać fa k t zam ieszkania za pom ocą innych dow odów . J a k w ynika je d n a k z orze czenia SN z dn ia 8 m aja 1970 r., sam o p rze b y w a n ie w lokalu w sy tu a cji, gdy z a m eldow anie na pobyt stały je st uzależnione od decyzji organów ad m in istra c y jn y c h , nie w y starczy do p rzyjęcia oceny, że członek sp e łn ił w a ru n e k u sta w o w y u m o żliw iający m u zbycie lub odnajęcie przydzielonego m ieszkania.
W arto dodać, że m ów iąc o zam ieszk an iu członka w przydzielonym lokalu, u s ta w a m a n a m yśli p i e r w s z e zasiedlenie m ie sz k an ia po zakończeniu b u d o w y 3 bądź też, gdy p raw o do lo k alu już w ygasło, zam ieszk an ie po ponow nym dokonaniu przy d ziału lokalu przez spółdzielnię. W tych n a to m ia st w ypadkach, gdy praw o do lo k a lu uzyskano w sposób pochodny (czynność p raw n a, dziedziczenie, n abycie z l i cytacji), a w ięc gdy p oprzednik m ieszkał już w lokalu, a jego praw o nie w ygasło, lecz przeszło n a in n ą osobę, k tó ra została członkiem spółdzielni — w a ru n e k p rz e w idziany w a rt. 147 § 5 u sta w y będzie spełniony od razu.
P o niew aż u s t a w a s p ó ł d z i e l c z a n i e w s p o m i n a o w y n a j m i e m i e s z k a n i a t y p u „ l o k a t o r s k i e g o ’’ początkow o uw ażano, że je st ono niedopuszczalne. W yrazem ta k iej in te r p re ta c ji był m. in. p rzykładow y s ta tu t sp ó ł dzielni m ieszkaniow ej uchw alony przez Z w iązek Spółdzielni M ieszkaniow ych i B u dow lanych w d n iu 18 paźd ziern ik a 1961 r . 7 8 9 10 * P a ra g ra f bow iem 14 ust. 3 tego s ta tu tu (pierw szego po w ejściu w życie u sta w y spółdzielczej z dnia 17.11.1961 r.) stw ie r dzał, że „członek nie m a p ra w a o d d aw an ia w n ajem przydzielonego m u m ieszkania w całości lu b w części”. N ależy tu dodać, że w tym czasie obow iązyw ało praw o lokalow e z dnia 30 sty czn ia 1959 r . , 19 k tó re w art. 63 ust. 3 uzależniało m ożliwość w y n ajm o w a n ia i użyczania lokali spółdzielczych od treśc i u n o rm o w ań statu to w y ch , w obec czego w y n aję cie m ieszkania „lo k ato rsk ie g o ” w b re w zakazom s ta tu tu należało oceniać w ow ym czasie jako niew ażne (art. 58 § 1 k.c.).
W n astę p n y m statu cie przykładow ym spółdzielni m ieszkaniow ej, uchw alonym przez C e n traln y Z w iązek S półdzielni B udow nictw a M ieszkaniow ego (CZSBM) w d n iu 9 lipca 1966 r., przy jęto już odm ienny p u n k t w idzenia, dopuszczający m ożli w ość w y n aję cia całości lub części m ieszk an ia „lo k ato rsk ieg o ” pod w a ru n k ie m uzys k a n ia zgody w łaściw ego o rg an u spółdzielni lu b o rg an u zw ią zk o w e g o ..11 N a w y n a ję c ie części lo k a lu mógł w yrazić zgodę zarząd spółdzielni, k tó ry był ró w n ież w ła ściw y do u d z ie la n ia zezw oleń na w y n aje m całości m ie sz k an ia w ściśle określonych w y p ad k ach , ta k ic h np., ja k czasowy w yjazd za granicę, w yjazd okresow y n a s tu dia, na leczenie itp. W inn y ch w ażnych w y p ad k ach n a w y n ajem całego lokalu trz e b a było u zyskać zgodę zw iązku (CZSBM).
P odobne u n o rm o w an ia z a w ierają obecnie obow iązujące zasady sta tu to w e oraz s ta tu t p rzy k ła d o w y spółdzielni m ieszkaniow ej lo k ato rsk o -w łasn o ścio w ej, u c h w a
7 U staw a z dnia 10 k w ietnia 1974 r. o ew id e n c ji lu d n ości i d ow odach o so b isty ch (Dz. U. Nr 14, poz. 85) stw ierd za w art. 4 ust. 2, że „ z a m eld o w a n ie w m iejscu pob ytu sta łe g o lu b cza so w eg o sta n o w i dow ód m ie jsc a p obytu o sob y, k tórej d o ty c z y -’.
8 Por. M. G e r s d o r f i J. I g n a t o w i c z : P raw o sp ółd zielcze — K om entarz, Wyd. P raw n. 1966, str. 377—378, uw aga 9. J. Ig n a to w icz w y ja śn ia tam , że „ za strz eżen ie za m ieszczo n e w art. 147 § 3 m ia ło na celu za p o b ieg a n ie sp e k u la c ji lo k a la m i sp ó łd z ie lc z y m i” oraz ze „w p rzep isie tym m ow a o p ierw szym za m ieszk a n iu przez człon k a po za k o ń czen iu b u d o w y ”
9 In fo rm a cje i K om un ik aty ZSMiB z 1961 r. nr 11/56, poz. 454, zał. 1. 10 Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227.
56 L e s ł a w M y c z k o w s k l N r 5 (233)
lone przez CZSBM w k w ie tn iu 1972 r . 12 T ek st § 7 zasad statu to w y ch z 1972 r. je st n astęp u jący :
„1. C złonek może zajm ow ać je d en lo k al m ieszkalny.
2. Członek, k tó ry zam ieszkał w przydzielonym m u lo k alu m ieszkalnym , może uzyskać zezw olenie za rząd u spółdzielni na oddanie w używ anie lub n ajem części lu b całości lokalu.
3. Z arząd spółdzielni udziela zezw olenia n a oddanie w używ anie b ąd ź w n ajem całości lo k alu m ieszkalnego w szczególnie uzasadnionych p rzypadkach, ja k na p rzy k ła d :
1) w yjazd służbow y za granicę, 2) o d b yw anie służby w ojskow ej,
3) w yjazd n a stu d ia do in n e j m iejscow ości,
4) d elegacja służbow a do in n e j m iejscow ości lu b odbyw anie k u ra c ji p o łą czonej z okresow ym p rze b y w a n iem poza m iejscem z a m ie szk a n ia”. Pow yższe zasady dotyczą w szelkich lokali spółdzielczych, zarów no lo k a to rsk ich ja k i w łasnościow ych, ja k rów nież lokali w spółdzielczych zrzeszeniach budow y dom ów je d norodzinnych w okresie pom iędzy zakończeniem budow y dom u a d atą p rz e w ła sz c z e n ia .13
O ile zasady te nie n a s u w a ją fo rm a ln y c h zastrzeżeń w odniesieniu do m ieszkań „ lo k ato rsk ic h ” oraz u p ra w n ie ń przy zn an y ch sta tu te m zrzeszenia budow y domów je dnorodzinnych, gdyż u sta w a spółdzielcza w ogóle nie re g u lu je tej m a te rii, o tyle budzą one w ątpliw ości w sto su n k u do m ieszkań ty p u „w łasnościow ego”. W tym bow iem zak resie ograniczenia w prow adzone przez s ta tu t (zgoda zarząd u i koniecz ność u za sa d n ien ia przyczyn w y n ajm u ) n i e m a j ą w y r a ź n e g o o p a r c i a w u s t a w i e , gdyż cyt. już w yżej a rt. 147 § 1 u staw y uzależnia m ożliwość o d n a jęcia lo k alu „w łasnościow ego” tylko od zam ieszkania w nim członka, n ato m ia st nic nie w spom ina o p o trzeb ie uzy sk an ia zgody za rządu spółdzielni an i też nie u p o w ażnia do dalszego precyzow ania w a ru n k ó w w y n ajm u w sta tu c ie (takie odesłanie do s ta tu tu u sta w a za w iera m. in. w a rt. 144 § 3, w a rt. 135 § 3 i w a rt. 151 § 1) Z kolei odpadło od d n ia 1 sie rp n ia 1974 r. u pow ażnienie do uno rm o w an ia tej kw estii w drodze sta tu to w e j, w y n ik a ją c e z art. 63 ust. 3 poprzedniego p ra w a lo k a lowego. 14 O becnie praw o lokalow e z dn ia 10 k w ietn ia 1974 r . 15 nie za jm u je się w ogóle k w estią w y n ajm u m ieszkań spółdzielczych, a ponadto — co m ogłoby m ieć znaczenie z prak ty czn eg o p u n k tu w idzenia — nie uzależnia w yłączenia lokalu spółdzielczego z dyspozycji a d m in istra c y jn e j od fa k tu zam ieszkiw ania w nim człon ka, jego dzieci lub rodziców , ja k to czynił art. 6 u sta w y w yłączeniow ej z dnia 28 m a ja 1957 r . 16, uchylonej przez now e p raw o lokalow e.
Rodzi się w ięc py tan ie, czy sta tu to w y w a ru n e k u zy sk an ia zgody zarząd u na w ynajęcie m ieszk an ia w łasnościow ego je s t obecnie p ra w n ie skuteczny i czy jego
12 In fo rm a cje i k o m u n ik a ty CZSBM z 1972 r. nr 7/8, poz. 24 i 25.
13 A c z k o lw ie k u staw a sp ó łd zielcza n ie p rzew id u je w sp ó łd zielczy m zrze szen iu b u d ow y d o m ó w jed n o r o d z in n y ch oso b n eg o praw a do lo k a lu — co je st n a stęp stw em celu d zia ła ln o ści tej sp ó łd zieln i, w y ra ża ją ceg o s ię w b u d ow ie d om ów dla człon k ów , k tóre p rzew łaszcza się n a -n ic h po za k o ń czen iu in w e sty c ji i d o k on aniu ro zliczeń (art. 135 § 4, art. 155—157 u staw y) — to jed n a k w ok resie p rzejśc io w y m sta tu ty przyzn ają członkom zrzeszenia praw a zb liżon e do p rzy słu g u ją cy ch w sp ó łd zieln i b u d o w la n o -m ieszk a n io w ej.
14 Patrz: przypis 10. 15 Dz. U. Nr 14, poz. 84.
16 U staw a z dnia 28 m aja 1957 r. o w y łą c z e n iu spod publicznej gosp od ark i lo k a la m i dom ów jed n o r o d z in n y ch oraz lo k a li w dom ach sp ó łd z ie ln i m ieszk a n io w y ch (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228). U sta w ę tę u c h y lił art. 65 p k t 3 p raw a lo k a lo w e g o z dnia 12 k w ietn ia 1974 r. —- z d n iem 1 sierp nia 1974 r.
N r 5 (233) W y n a j m o w a n i e m ie s z k a ń s p ó ł d z i e l c z y c h 57
n a ru sz en ie m oże stanow ić w ażną p odstaw ę do stosow ania przez spółdzielnię środków o rg an iz ac y jn y ch — z w y kluczem em ze spółdzielni w łącznie. N a p y ta n ie to daje w y raźn ą odpow iedź uch w ała sk ła d u siedm iu sędziów S ąd u N ajw yższego z dnia 8 k w ie tn ia 1976 r. III CZP 4/76, k tó re j brzm ien ie je s t n astęp u jące :
„C złonek spółdzielni, k tó rem u p rzy słu g u je spółdzielcze praw o do lo k a lu ty p u w ła s nościow ego, może być w ykluczony lub w y k reślo n y ze spółdzielni n a tej podstaw ie, że d łu g o trw ale nie k o rzy sta ze swego lo k alu osobiście lu b sw oich t iskich. Je śli członek d łu g o trw ale w y n ajm o w a ł lokal za zgodą spółdzielni, p rz e sła n k ą w y k lu c z e nia lub w y k re śle n ia je st u p rze d n ie cofnięcie zgody n a n a je m i dalsze w y n a jm o w a nie lo k alu przez członka, chyba że w y jątk o w o szczególnie n ag a n n e postęp o w an ie członka, zw iązan e z u zy sk an ie m zgody, u za sa d n ia w y kluczenie bez jej cofnięcia
W u z a sa d n ien iu tej uchw ały czytam y m. in., że „dopuszczalność o d d an ia w n a jem (...) całości lu b części lo k a lu w y n ik a z a rt. 147 § 5 u staw y o spółdzielniach. W ym óg zgody z a rząd u je s t ograniczeniem sta tu to w y m . N iezachow anie tego w ym ogu nie pozbaw ia je d n a k um ow y n a jm u skuteczności, stanow i je d y n ie o n aru sz e n iu przez członka określonego w obec niej obow iązku statutow ego. U m ow a n a jm u lokalu m ieszkalnego (przy zachow aniu pow ołanego a rt. 147 § 5) może być u sp ra w ie d liw io n a po stro n ie członka spółdzielni (w ynajm ującego), k tó rem u p rzy słu g u je_ sp ó łd zielcze praw o do lo k a lu ty p u w łasnościow ego, szczególnym i okolicznościam i (służbow y w y jazd za granicę, w yjazd na k u ra c ję itp.). W tym w y p ad k u n aw e t n a je m »długo trw ały« n ie m ógłby u zasad n iać w ykluczenia w określonych okolicznościach w tedy, gdyby w y n a jm u ją c y zan ied b ał u zy sk an ia zgody spółdzielni. N ato m iast n ajem » d łu gotrw ały«, pozbaw iony dostatecznego u sp raw ie d liw ie n ia (...), może w skazyw ać na b ra k po jego stro n ie w ogóle p o trze b y p o sia d an ia w łasnego m ieszkania. W yłączałoby to celow ość dalszego p o zostaw ania danego członka w spółdzielni, k tó re j celem je st w łaśn ie za sp o k a jan ie potrzeb m ieszkaniow ych sw ych członków . G dyby zaś c e lem o d d an ia lo k alu w n ajem było n ad to uzy sk iw an ie w tej drodze w ysokich d o chodów (z ty tu łu czynszu najm u), to ta k ie postępow anie nie dałoby się pogodzić rów nież z zasad am i w spółżycia społecznego (k tórych n aru sz en ie może stanow ić, zgodnie z a rt. 21 § 1 u sta w y o spółdzielniach, u staw o w ą p rze słan k ą w y k lu czen ia członka ze spółdzielni, uw zg lęd n iając sto su n k i spółdz:'elcze danego rodzaju). Nie zachodzi n a to m ia st p odstaw a do w ykluczenia członka spółdzielni, jeśli należący do niego lokal je st używ any czasowo i n ie o d p łatn ie przez jego b liskich w u sp ra w ie d li w ionych k o n k re tn ą sy tu a cją okolicznościach”.
A k ce p tu ją c u reg u lo w an ie sta tu to w e , uchw ała S ądu N ajw yższego nie w s k a zu je je d n a k podstaw y p raw n ej, z k tó re j p ły n ęłab y m ożliwość odm iennego, niż p rz y ję ty w ustaw ie, o k reśle n ia w a ru n k ó w n a jm u „w łasnościow ego” m ieszkania spółdzielczego. S ądząc z m otyw ów uchw ały, znaczenie opisanych norm s ta tu tu polega przed e w szystkim n a tym , że p rec y zu je on sy tu a c je fak ty czn e, w k tó ry ch n a w e t d łu g o trw ały n ajem nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeń:'em sam ego p raw a. N ato m iast zgoda za rząd u spółdzielni, k tó ra w edług s ta tu tu p rz e s ą dza o dopuszczalności w ynajm u, nie m a w oczach S ądu N ajw yższego w iększego znaczenia. Je śli zachodzą w ażne przyczyny w y n aję cia lokalu, to b ra k zgody z a rząd u nie może sam przez się prow adzić do w ykluczenie, n ato m ia st w pew nych s y tu acjach sam o posiadanie zgody n a w y n ajem nie ta m u je — zdaniem S ąd u N a jw y ż szego — m ożliwości pozbaw ienia członkow stw a.
P rz ed sta w io n e poglądy S ądu N ajw yższego b u d zą nieco w ątpliw ości, zw łaszcza n a tu ry fo rm a ln e j. T ru d n o zw łaszcza podzielić z a p a try w a n ie o m ożliw ości w y k lu
58 J e r z y N o w a k o w s k i N r 5 (233)
czenia członka, k tó ry u zyskał zgodę za rządu na w y n aje m lokalu, bez u p rzedniego cofnięcia m u tej zgody, n a w e t gdy w y jed n a n ie jej n astąp iło w w a ru n k a c h szcze gólnie n agannych. N apisanie k rótkiego pism a in fo rm u jąceg o członka o cofnięciu zgody n a o dnajęcie lo k a lu tru d n o uznać za obow iązek n a d m iern ie obciążający spółdzielnie, stw a rz a n ato m ia st jasność sytuacji, k tó ra w sto su n k ach m iędzy człon kam i a spółdzielnią je st szczególnie pożądana ta k ze w zględów m ery to ry czn y ch ja k i dow odowych.
Z ajm u jąc się k w estią sk u tk ó w o rg anizacyjnych d ługotrw ałego w y n ajm o w a n ia lo k a lu spółdzielczego, S ąd N ajw yższy nie w y jaśn ił także, czy jego zdaniem o dnajęcie części lokalu w łasnościow ego bez zgody za rząd u spółdzielni, p rzew idzianej sta tu te m , może p row adzić do w ykluczenia. O bow iązek uzysk an ia ta k iej zgody dotyczy b o w iem dw u sy tu a cji: odnajęcia całości lo k alu oraz odn ajęcia jego części (np. jednego pokoju). O ile w pierw szym p rzy p a d k u istn ie je p ew n a analogia do k o n stru k c ji p rz y ję te j w art. 24 p ra w a lokalow ego, o tyle konieczność w y jed n a n ia zgody n a od n ajęcie części lo k alu pozostaje w sprzeczności z zasadam i, ja k ie są p rz y ję te w s to su n k u do n ajem c ó w lokali „ k w a teru n k o w y ch ”. N ajem ca „k w a te ru n k o w y ” bow iem może o d n ająć czy użyczyć część przydzielonego m u m ieszkania, nie p y ta ją c nikogo o zgodę, chyba że zam ieszkuje w lo k alu w spólnym (art. 29 ust. 3, a rt. 33 ust. 1 p r a w a lokalow ego). N ajem ca zaś lo k alu nie podlegającego szczególnem u try b o w i n a jm u m oże o d n ająć czy użyczyć część przydzielonego m u m ieszkania, nie p y ta ją c nikogo o z a b ra n ia (art. 668 § 1 k.c.). J a k w ięc z tego w ynika, sy tu a c ja członka spółdzielni, k tó ry w św ie tle s ta tu tu zaw sze m usi zabiegać o zgodę n a w ynajem , je st re la ty w n ie gorsza niiż najem cy, co sk ą d in ąd tru d n o zrozum ieć zw ażyw szy, że spółdzielcze p r a wo do lo k a lu je st „m ocniejszą” fo rm ą p ra w n ą k o rz y sta n ia z lokalu niż um ow a n ajm u , a w o dniesieniu do lokali „w łasnościow ych” m ożliw ość w y n ajm u w yraźnie g w a ra n tu je m u u staw a.
R easum ując, w yrażam p rzekonanie, że stosow anie u chw ały sk ła d u siedm iu sę dziów S ądu N ajw yższego z dnia 8 k w ietn ia 1976 r. w ym agać będzie zarów no od sądów ja k i organów spółdzielczych znacznego u m ia ru i m usi być poprzedzone w y ją tk o w o w n ik liw ą oceną sytuacji.
JERZY NOWAKOWSKI
Kilka uwag na łemał art. 135 k.k.
Z d a n i e m a u tora , m i m o og ó ln eg o s p a d k u p r z e s tę p c z o ś c i li cz b a s p r a w tzw . a f e r o w y c h , a w ś r ó d nich r ó w n i e ż s p r a w z art. 135 k .k ., nie m a le je . P o za t y m s t o s u n k o w o n i e d a w n e p r z y s t ą p i e n i e do są d z e n ia s p r a w o p r z e s t ę p s t w a z a r r. 135 k .k . o ra z b ra k o r z e c z n i c t w a S ąd u N a j w y ż s z e g o na tle teg o p rz e p i s u ro d z i sz e r e g p r o b l e m ó w , z k t ó r y c h k i l k a a r t y k u ł s y g n a liz u je .
In te re su ją c e dane, k tó re zostały o p u blikow ane w III części „ S ta ty sty k i S ąd o w ej” (w ydaw nictw o M in isterstw a S praw iedliw ości), w sk azu ją na społecznie pozytyw ne zjaw isko pokaźnego sp ad k u liczby p rze stęp stw w o sta tn ic h 5 latach , o b ejm u ją cy c h okres 1971—1975.
