4.1. Zjawisko zombie development
Działalność deweloperska może być rozumiana jako aktywność gospodarcza, w wy-niku której powstaje nowa przestrzeń o wyższej wartości. Zazwyczaj działalność ta jest prowadzona w celu osiągnięcia zysku, choć w niektórych państwach świata funkcjonują również deweloperzy non-profit. Działalność deweloperska charaktery-zuje się dużym zróżnicowaniem przestrzennym – zarówno w ujęciu lokalnym, jak i ponadnarodowym. Wynika to przede wszystkich z odmiennych uwarunkowań po-szczególnych miast oraz państw, w których ta działalność jest prowadzona. Są kraje, w których działalność deweloperska rozwija się już od ponad 100 lat, są też jed-nak takie, w których jej ramy instytucjonalne dopiero powstają1. Niemniej jednak w ostatnich latach na całym niemal świecie rola deweloperów w tworzeniu podaży mieszkań wzrasta. Dzięki nim maleje deficyt mieszkań – mają więc oni znaczący wpływ na poprawę warunków życia ludności. Zdarza się jednak, że z różnych przy-czyn przedsięwzięcia deweloperskie nie zostają ukończone. Takie zjawisko nosi na-zwę zombie developments czy arrested developments (Stany Zjednoczone). Przyczy-ną przerwania prac budowlanych najczęściej jest upadłość dewelopera/inwestora, ale mogą to być również problemy własnościowe nieruchomości lub inne prawne, finansowe przyczyny, które uniemożliwiają zakończenie inwestycji2. Zdarza się, że stoją one opuszczone przez wiele lat, co przyczynia się do ich zużycia technicznego,
1 A. Antczak-Stępniak, Czynniki determinujące działalność deweloperską na polskim rynku mieszkaniowym, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź 2019.
2 J. Holway et al., Arrested Development. Combating Zombie Subdivisions and Other Excess En-titlements, Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Massachusetts 2014, s. 5.
funkcjonalnego i powoduje wiele negatywnych konsekwencji dla otoczenia i gmin. Jednym słowem takie nieruchomości zaczynają „straszyć”, jak na zombie przystało. Jedną z najbardziej odczuwalnych konsekwencji jest spadek wartości nie-ruchomości sąsiednich oraz obniżenie atrakcyjności inwestycyjnej danego miejsca. W pewnych sytuacjach więc deweloperzy mogą stać się destruktorami przestrzeni.
Pojęcie „zombie” zgodnie z wierzeniami voodoo, od których ono pochodzi, ozna-cza de facto osobę zniewoloną, nieświadomie wykonującą polecenia osoby ją kontro-lującej3. We współczesnej popkulturze obraz zombie jest jednak zdecydowanie inny. W literaturze, filmach, grach komputerowych najczęściej jest to postać, która powstała z grobu: nie jest ani żywa, ani martwa. I właśnie takie znaczenie tego słowa zostało zaadaptowane w naukach ekonomicznych – po raz pierwszy w odniesieniu do zombie banków w 1987 roku przez ekonomistę Edwarda Kane’a4. Obecnie pojęcie to jest dość powszechnie wykorzystywane do definiowania przedsiębiorstw, banków, które w wa-runkach rynkowych powinny już ogłosić upadłość, ale ze względu na ich znaczenie dla gospodarki „wpompowuje się” w nie środki finansowe pochodzące odpowiednio od banków lub rządów5. Pojęcie „zombie” występuje również na rynku nieruchomości. Powszechnie jest ono używane w Stanach Zjednoczonych. W literaturze amerykań-skiej można znaleźć zatem sformułowania zombie buildings, zombie properties, zombie
subdivisions czy arrested developments. W Wielkiej Brytanii i Irlandii częściej pojawia
się określenie ghost estates. W Polsce żadne z tych pojęć nie występuje. Nie oznacza to jednak, że zjawisk, które się pod tymi pojęciami kryją, w Polsce w ogóle nie ma.
Definicje zombie buildings lub zombie properties występujące w literaturze za-granicznej oraz artykułach prasowych są dość zróżnicowane, co potwierdza zesta-wienie zaprezentowane w tabeli 4.1.
Tabela 4.1. Zróżnicowanie pojęcia zombie buildings
Wyszczególnienie Definicja
definicja I (Historic Albany Foundation)
„Budynek zombie” to pusta lub nieutrzymywana przez właściciela nieruchomość, która jest uwięziona w procesie egzekucyjnym. Termin ten opisuje także budynki, których właściciel jest nieosiągalny, źle
za-rządza nieruchomością lub po prostu ją zaniedbujea).
definicja II
(Caloir) Zombie to szczególny rodzaj pustej nieruchomości. Zazwyczaj jest to dom jednorodzinny (1 do 4 mieszkań), który ma nierozstrzygnięte
po-stępowanie egzekucyjne za niepłacone raty kredytu hipotecznegob).
3 J. Moll, Czym tak naprawdę są zombie?, 2013, https://tylkonauka.pl/wiadomosc/czym-tak-naprawde-sazombie (dostęp: 30.08.2019).
4 T.C. Nelms, The zombie bank and the magic of finance, „Journal of Cultural Economy” 2012, vol. 5, no. 2, s. 233–234.
5 A. Golub, C. Lane, Zombie companies and corporate survivors, „Anthropology Now” 2015, vol. 7, no. 2, s. 47; R. Banerjee, B. Hofmann, The rise of zombie firms: causes and consequences, „BIS Quarterly Review” (September) 2018, s. 67–75; T.C. Nelms, The zombie bank…, s. 231–246.
Zjawisko zombie development 87
definicja III (Goulding,
Most, Marr) Zombie building to puste nieruchomości, które mają właściciela, jed-nak nie interesuje się on nieruchomością – nie zapewnia jej
optymal-nego stanu fizyczoptymal-nego i wysokiej wydajności energetycznejc).
definicja IV (Corfman) Są to nieruchomości, których właściciele są winni znacznie więcej, niż wynosi ich wartość. Właściciele nie mogą konkurować o nowych na-jemców, ponieważ brakuje im środków na pokrycie prowizji
pośredni-ków i modernizację obiektud).
definicja V
(Clark) Zombie properties to sprytna nazwa opisująca budynki mieszkalne, które nie są ani żywe, ani martwe. To nieruchomości, które „utknęły”
w postępowaniu egzekucyjnym. Prawo własności należy wciąż do po-życzkobiorcy, który opuścił nieruchomość, myśląc, że prawo mu już nie przysługuje z powodu niepłacenia rat kredytu, tymczasem pożycz-kodawca nie interesuje się nieruchomością, często z powodu niskiej
wartości przedmiotu zabezpieczeniae).
definicja VI (Ginsburg) Budynki zombie są ogólnie definiowane jako nieruchomości, które mają tak znaczące ograniczenia kapitałowe, że ich właściciele nie są w stanie sfinansować modernizacji mogącej zapewnić warunki
loka-lowe odpowiednie do potrzeb rynkuf).
definicja VII (D’Alterio) Budynki zombie to produkty popisujących się architektów, którzy
pro-jektują „szklane skrzynki”, niepasujące do otoczeniag).
definicja VIII (Weiss) Nieruchomości porzucone na skutek postępowań egzekucyjnych
(ang. foreclosures), tyle że postępowania te nie zostały ukończone. Dlatego właściciel wciąż posiada akt własności, choć nie bierze już za
nią odpowiedzialnościh).
a) The 2015 Endangered List, Historic Albany Foundation, https://static1.squarespace.com/
static/ 5567269ce4b02c6f5096564d/t/56ba26c94d088e7ed8b4c893/1455040254865/2015+Enda ngered+List+v2.pdf (dostęp: 1.07.2020).
b) H. Caloir, The “Zombie” and Vacant Properties Remediation and Prevention Initiative: Emerging
Best Practices, LISC, New York 2018, s. 4.
c) Ch. Goulding, J. Most, S. Marr, The Energy Tax Aspects of Zombie Buildings, „Corporate
Busi-ness Taxation Monthly” 2011, vol. 12, no. 4, s. 15.
d) T.A. Corfman, Tishman Speyer defaults on big Chicago loan, 2009, www.crainsnewyork.com/
article/20091205/FREE/912059998/tishman-speyer-defaults-on-big-chicago-loan (dostęp: 1.01.2020).
e) A. Clark, How the Zombie House Crisis Mutated and What Cities Are Doing About It, Next City,
2015, https://nextcity.org/daily/entry/zombie-houses-vacant-properties-ownership-solutions (dostęp: 1.07.2020).
f) S. Grinsburg, Beware of Zombie Buildings: Danger Can Be Lurking Among the Opportunities,
2010, https://hughesmarino.com/san-diego/blog/2010/06/09/beware-of-zombie-buildings-danger-can-be-lurking-among-the-opportunities/ (dostęp: 1.01.2020).
g) E. D’Alterio, za: J. Rutherford, Zombies, Routledge, Abingdon 2013, s. 22.
h) M. Weiss, Attack of the Zombie Properties, „The Urban Lawyer” 2015, vol. 47, no. 3, 485–486.
67Źródło: opracowanie własne na podstawie kwerendy literatury.
6 E. D’Alterio, za: J. Rutherford, Zombies, Routledge, Abingdon 2013, s. 22.
Na podstawie zestawienia z tabeli 4.1 można zauważyć, że najczęściej pojęcie to odnosi się do nieruchomości gruntowych zabudowanych, opuszczonych na sku-tek postępowań egzekucyjnych. Niemniej jednak pewna część autorów przyjmuje nieco szersze znaczenie tej definicji. Jako zombie buildings opisują oni również bu-dynki, w których właściciel jest nieosiągalny, źle zarządza nieruchomością lub po prostu ją zaniedbuje. Może to być też nieruchomość niedostosowana do potrzeb rynku. Pojęcie ghost estate również jest używane do definiowania opuszczonych, niezamieszkałych, często nieukończonych nieruchomości – minimum 10 domów, z których co najmniej połowa jest niezamieszkała lub niedokończona8.
W literaturze można również znaleźć odniesienia do zombie subdivisions lub
arrested developments (dla zachowania jednolitego nazewnictwa w niniejszym
rozdziale używane będzie pojęcie zombie developments). Są to rozpoczęte, ale nie zakończone przedsięwzięcia inwestycyjne. Przerwa w pracach budowalnych może być tymczasowa, zwłaszcza jeśli zostały one w dużej mierze wykonane, lub długo-terminowa, jeśli prace zostały przerwane na etapie samych podziałów. Przerwanie prac budowlanych często jest związane z upadłością dewelopera/inwestora, nieuregu-lowanymi stosunkami własnościowymi lub innymi prawnymi i finansowymi pro-blemami podmiotu prowadzącego dane przedsięwzięcie9.
Ze względu na bardzo szeroki zakres działań deweloperów na rynkach zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych, charakteryzujących się odmienną specyfiką i uwarunkowaniami, w niniejszej monografii rozważania zostały ograniczone do
zombie developments występujących na rynku mieszkaniowym.