Uwarunkowania finansowe rozwoju rynku mieszkaniowego – fluktuacje
5.1. Znaczenie kredytu hipotecznego dla rozwoju współczesnego rynku mieszkaniowego
Rynek mieszkaniowy ze względu na pełnione funkcje społeczne, jak i znaczenie ekonomiczne jest rynkiem szczególnym. Przede wszystkim, jak zaznaczono już we wcześniejszych rozdziałach, tworzy on odpowiednie warunki do zaspokajania istotnych z perspektywy jednostki, jak i całego społeczeństwa potrzeb. Potrzeby mieszkaniowe mają charakter złożony i obejmują zarówno potrzeby podstawowe, takie jak: zaspokojenie głodu, pragnienia, potrzeba snu, zapewnienie schronienia, oraz potrzeby wyższego rzędu: komfort psychiczny, kontakt z innymi ludźmi, po-trzeba podkreślenia statusu społecznego, rozwój wewnętrzny1. Ich realizacja ma korzystny wpływ na zdrowie fizyczne i psychiczne obywateli, tworzenie więzi spo-łecznych, poziom aktywności obywatelskiej, bezpieczeństwo czy rozwój demogra-ficzny, co w konsekwencji wyznacza jakość życia we współczesnym społeczeństwie.
Rynek mieszkaniowy to także istotny element każdego systemu gospodarczego. Zgodnie z danymi dla krajów OECD udział sektora mieszkaniowego (uwzględ-niającego budownictwo mieszkaniowe, obsługę zasobu mieszkaniowego oraz fi-nansowanie mieszkalnictwa) w tworzeniu wartości dodanej brutto kształtuje się
1 A. Kozłowska, Potrzeby jako system klasyfikacji modeli perswazyjnych – raport badawczy, Wyż-sza Szkoła Promocji, WarWyż-szawa 2014.
średnio na poziomie 21–22% (dane za lata 1997–2013)2. Skala samych inwestycji mieszkaniowych szacowana jest na poziomie 5,9% PKB, przy czym wykazuje ona znaczną zmienność3.
Jedną ze szczególnych cech nieruchomości jest ich kapitałochłonność. Dotyczy ona wszystkich faz ich funkcjonowania – od produkcji przez obrót i użytkowanie. Z tego względu rynek mieszkaniowy do prawidłowego rozwoju wymaga stabil-nych i wydajstabil-nych źródeł finansowania4. Tradycyjnie podstawowym instrumentem finansowania inwestycji mieszkaniowych jest kredyt hipoteczny. W literaturze przedmiotu dość wyraźnie podkreśla się stymulujący wpływ rynku kredytów hipo-tecznych na dynamikę rozwoju rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim kredyt hipoteczny zwiększa dostępność finansową mieszkań. Ma to znaczenie zwłaszcza dla gospodarstw o umiarkowanych dochodach. W przypadku braku wystarcza-jących oszczędności czy wsparcia ze strony rodziny, kredyt hipoteczny jest jedy-ną szansą dla wielu gospodarstw na zakup mieszkania5. Pozwala on również na podniesienie standardu mieszkaniowego, tak aby odpowiadał on zmieniającym się w cyklu życia potrzebom i oczekiwaniom. W dłuższej perspektywie dostępność mieszkań dla osób o niższym statusie ekonomicznym pozwala im, poprzez zakup nieruchomości, na międzypokoleniowe akumulowanie majątku, a w konsekwencji prowadzi do ograniczania nierówności społecznych6.
Rynek kredytowania hipotecznego wyraźnie aktywizuje stronę popytową rynku mieszkaniowego. Ma to znaczenie dla jego efektywności. Większa liczba transakcji podnosi skuteczność mechanizmu wyceny dóbr. Ceny na rynkach z dużą liczbą uczestników z większym prawdopodobieństwem odwzorowują wszystkie istotne informacje7. Prawidłowa wycena z kolei odpowiada za racjonalność decyzji kupu-jących i sprzedakupu-jących, umożliwia również optymalną alokację zasobów8.
Badania empiryczne potwierdzają ponadto korzystny wpływ systemu finanso-wania hipotecznego na skalę budownictwa mieszkaniowego. Wpływ ten ma głów-nie charakter pośredni. Wzrosty cen mieszkań w okresach dobrej koniunktury,
2 R. Lama, S. Denis, Housing and Business Cycles: Is the UK Different from Other Advanced Econ-omies?, IMF Country Report 2014, no. 14(234).
3 E. Kohlscheen, A. Mehrotra, D. Mihaljek, Residential investment and economic activity: evi-dence from the past five decades, BIS Working Papers No. 726, 2018, s. 4–5.
4 L. Nykiel, Sytuacja mieszkaniowa i rozwój rynku mieszkaniowego, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 2011, s. 227, Zeszyt Hipoteczny, nr 28.
5 N. Erbas, F. Nothaft, The Role of Affordable Mortgages in Improving Living Standards and Stim-ulating Growth: A Survey of Selected MENA Countries, IMF Working Paper WP/02/17, 2002. 6 J. Harvey, K. Spong, Home Financing for Low- and Moderate-Income Borrowers: What Are the
Trends in Denver?, Federal Reserve Bank of Kansas City, Financial Industry Perspectives, Oc-tober 2005.
7 M. Janicka, Efektywność rynków finansowych – teoria a praktyka, „Acta Universitatis Lodzien-sis. Folia Oeconomica” 2008, vol. 221, s. 171.
8 Joint Center for Housing Studies Harvard University, Framing the Issues: Housing Finance, Eco-nomic Development, and Policy Innovation, Housing Finance International, September 2005.
Znaczenie kredytu hipotecznego dla rozwoju współczesnego rynku... 121
wzmacniane liberalną polityką kredytową sektora bankowego, podnoszą opłacal-ność inwestycji deweloperskich. Następstwem tych tendencji jest boom budowla-ny prowadzący do przyrostu podaży nowych mieszkań9.
Pomimo istotnej roli rynku hipotecznego w stymulowaniu aktywności sektora mieszkaniowego jego rozmiary i poziom rozwoju wykazują w ujęciu międzynarodo-wym znaczące różnice. Popularnymi wskaźnikami stosowanymi w analizie porów-nawczej rynków hipotecznych są: wskaźnik zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w relacji do PKB (interpretowany jako miara poziomu rozwoju rynku) oraz odsetek osób pełnoletnich z zaciągniętym kredytem hipotecznym (interpretowany jako miara upowszechnienia danego produktu bankowego). Wartości przedmiotowych wskaźni-ków dla wybranych krajów europejskich przedstawiają wykresy 5.1 i 5.2.
Wykres 5.1. Zadłużenie hipoteczne jako % PKB (2017 rok) Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat.
Wykres 5.2. Odsetek osób pełnoletnich posiadających kredyt hipoteczny (2017 rok) Źródło: opracowanie własne na podstawie danych World Bank The Global Findex Database 2017.
9 J. Doling, P. Vandenberg, J. Tolentino, Housing and Housing Finance – A Review of the Links to Economic Development and Poverty Reduction, ADB Economics Working Paper Series No. 362, 2013.
W skali Europy zauważalny jest charakterystyczny podział na rozwinięte i dojrzałe rynki hipoteczne krajów zachodnich oraz rynki Europy Środkowo--Wschodniej, które po okresie transformacji politycznej i gospodarczej lat 90. XX wieku tworzą instytucjonalne zręby własnych systemów finansowania hi-potecznego oraz wykazują wysoką dynamikę wzrostu10. Stan rozwoju rynków hipotecznych jest ściśle powiązany z ich otoczeniem makroekonomicznym (por. wykres 5.3). W literaturze przedmiotu podkreśla się wręcz, iż korzystna sytuacja gospodarcza, zapewniająca odpowiedni poziom dobrobytu i bezpieczeństwa fi-nansowego kredytobiorców, jest jednym z niezbędnych warunków funkcjono-wania w szerszym zakresie bankowości hipotecznej11. Innymi czynnikami ob-jaśniającymi zróżnicowanie rozwoju rynków hipotecznych są uwarunkowania społeczne i demograficzne (m.in. współczynnik urbanizacji, struktura wiekowa populacji), stabilność finansowa (poziom inflacji i stóp procentowych, zmien-ność kursu walutowego), struktura rynku finansowego (m.in. poziom rozwoju sektora ubezpieczeniowego, dostępność długoterminowych źródeł refinansowa-nia kredytów bankowych)12.
Wykres 5.3. Rynek hipoteczny a poziom rozwoju gospodarczego (2017 rok)
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat, Eurostat oraz World Bank
The Global Findex Database 2017.
W perspektywie długookresowej europejskie rynki hipoteczne pozostają w tren-dzie wzrostowym. W latach 2000–2019 całkowite zadłużenie hipoteczne z tytu-łu kredytów mieszkaniowych w 28 krajach UE wzrosło 2,3-krotnie z poziomu
10 A. Domańska, A. Miklaszewska, E. Kucharska-Stasiak, M. Złoty, K. Żelazowski, Kierunki zmian in-stytucjonalnych na rynkach nieruchomości, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź 2020. 11 V. Warnock, F. Warnock, Markets and housing finance, „Journal of Housing Economics” 2008,
vol. 17, no. 3, s. 239–251.
12 A. Badev, T. Beck, L. Vado, S. Walley, Housing Finance Across Countries. New Data and Analysis, The World Bank, Policy Research Working Paper 6756, 2014.
Znaczenie kredytu hipotecznego dla rozwoju współczesnego rynku... 123
3,3 bln euro do 7,61 bln euro13. Tempo rozwoju rynków hipotecznych skorelowane było w głównej mierze z sytuacją makroekonomiczną oraz zmianami na rynkach mieszkaniowych (por. wykres 5.4).
Wykres 5.4. Rozwój europejskiego rynku kredytowania hipotecznego Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat, Eurostat oraz OECD.
Wykres 5.5. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Hypostat.
Jednym z istotnych czynników wzrostu jest obserwowany od wielu lat spa-dek średniego oprocentowania kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza w nowych krajach członkowskich UE14 (wykres 5.5). Tańszy i łatwiej dostępny kredyt oraz znacząca poprawa sytuacji ekonomicznej gospodarstw w krajach Europy Środ-kowo-Wschodniej stwarza realne możliwości podniesienia ich standardu miesz-kaniowego. Dowodem na to jest ponadprzeciętny przyrost wartości udzielonych kredytów hipotecznych w tych gospodarkach15.