Ramy prawne funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych w Polsce

Spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce funkcjonują przede wszystkim na podstawie przepisów Ustawy z dnia 15 grudnia 2001 roku o spółdzielniach mieszkaniowych17, a w kwestiach przez ten akt prawny nieuregulowanych Ustawy z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze18. Zgodnie z tą drugą mianem „spółdzielni” okre-śla się dobrowolne zrzeszenie nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą19.

Mimo przemian gospodarczych i ustrojowych przepisy prawa spółdzielczego z 1982 roku nie zostały zasadniczo zmienione. Ruch spółdzielczy jest zorgani-zowany w formie centralnych związków i Krajowej Rady Spółdzielczej, które są samorządnymi organizacjami spółdzielczymi. W zakresie spółdzielczości miesz-kaniowej wprowadzono jeden rodzaj spółdzielni, które mogą zarówno przydzie-lać członkom mieszkania lokatorskie (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego), jak również własnościowe oraz budować domy jednorodzinne i lokale w domach wielolokalowych, których własność przenoszona była na człon-ków po zakończeniu budowy. Zniesiono zakaz przynależności do więcej niż jed-nej spółdzielni mieszkaniowej i umożliwiono obojgu małżonkom członkostwo. Wprowadzono też przymusową własność majątkową małżeńską spółdzielczego prawa do lokalu przydzielonego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny w czasie trwania małżeństwa. Zmiany, które wprowadzono w kolejnych latach, miały raczej charakter porządkujący i dostosowujący do nowych realiów społeczno-gospodarczych. W tym czasie wprowadzono m.in.:

ƒ możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych do lokali spółdzielczych oraz możliwość obciążania tych praw hipoteką;

16 A. Prajsnar, Dlaczego spółdzielnie przestały budować lokale?, 2015, https://rynekpierwot-ny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/dlaczego-spoldzielnie-przestaly-budowac-lokale/3812/ (dostęp: 15.09.2020).

17 Ustawa z dnia 15 grudnia 2001 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz.U. 2001, nr 4, poz. 27 z późn. zm.

18 Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, Dz.U. 1982, nr 30, poz. 210 z późn. zm. 19 Art. 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, Dz.U. 1982, nr 30, poz. 210 z późn. zm.

ƒ możliwość posiadania przez jedną osobę lub małżonków ograniczonych praw rzeczowych do kilku lokali spółdzielczych;

ƒ możliwość wynajmowania lokali mieszkalnych przez spółdzielnię, w tym na rzecz osób prawnych;

ƒ rozszerzenie praw członków, którym przysługiwały spółdzielcze prawa do lokali użytkowych20.

Formalnie celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszka-niowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnia ma także obowiązek zarządzania nierucho-mościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Zarazem organizacja ta nie może odnosić korzyści majątkowych kosz-tem swoich członków. Przedmiokosz-tem działalności spółdzielni mieszkaniowych jest przede wszystkim:

ƒ budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz człon-ków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;

ƒ budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz człon-ków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali miesz-kalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;

ƒ budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;

ƒ udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkal-nych lub domów jednorodzinmieszkal-nych;

ƒ budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu21.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych bardzo dużo mówi o celach tych or-ganizacji związanych z budownictwem, jednak w praktyce działalność większości spółdzielni w ostatnich latach ograniczała się właściwie do zarządzania posiada-nym zasobem nieruchomości. Ustawa ta uregulowała także wiele innych aspektów funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych w Polsce, jak:

ƒ prawa członków spółdzielni,

ƒ spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego, ƒ spółdzielcze własnościowe prawa do lokali,

20 T. Skotarczak, M. Śpiewak-Szyjka, Spółdzielnie mieszkaniowe w nowym otoczeniu społeczno--gospodarczym, [w:] T. Skotarczak (red.), Spółdzielnie mieszkaniowe. Dylematy funkcjonowa-nia i rozwoju, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2015, s. 14–15, Ekonomia.

21 Art. 1 Ustawy z dnia 15 grudnia 2001 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz.U. 2001, nr 4, poz. 27 z późn. zm.

Ramy prawne funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych w Polsce 71

ƒ kwestie ustanawiania prawa odrębnej własności lokalu z zasobu spółdzielni, ƒ odpowiedzialność karna zarządzających spółdzielnią.

Poza ogólnymi przepisami prawa spółdzielnie mieszkaniowe działają na posta-wie przyjętych i zarejestrowanych statutów, które powinny określać:

ƒ oznaczenie nazwy z dodatkiem terminu „spółdzielnia” lub „spółdzielczy” i podaniem jej siedziby;

ƒ przedmiot działalności spółdzielni oraz czas trwania, o ile założono ją na czas określony;

ƒ prawa i obowiązki członków;

ƒ zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmo-wania uchwał;

ƒ zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni; ƒ zasady podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania

strat spółdzielni;

ƒ inne postanowienia specyficzne dla danej spółdzielni;

ƒ postanowienia, których wprowadzenia wymagają przepisy ustawy o spół-dzielniach mieszkaniowych, jak:

– zawierania umów w sprawie budowy lokali;

– zawierania z członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, umów o przeniesienie własności lokali;

– wnoszenia, ustalania i waloryzacji wkładu mieszkaniowego i budowlanego; – rozliczeń z tytułu dodatkowego wyposażenia lokalu;

– uprawnień członka spółdzielni do zamiany lokalu22.

Spółdzielnie mieszkaniowe mają prawo przenosić odrębną własność lokali czy to na wniosek posiadacza prawa do lokalu, czy po prostu działając na zasadzie dewelopera. Jednak spółdzielnie mieszkaniowe zdecydowanie częściej korzystały z możliwości ustanawiania spółdzielczych lokatorskich lub spółdzielczych własno-ściowych praw do lokali. Można powiedzieć, że były to preferowane przez spół-dzielnie relacje z lokatorami, gdyż nie podważały sensu dalszego istnienia tych organizacji jako zarządców nieruchomości (osiedli).

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego polega na zawarciu przez członka spółdzielni samodzielnie lub wraz ze współmałżonkiem umowy ze spółdzielnią mieszkaniową, w której to umowie zobowiązuje się ona oddać do używania lokal mieszkalny. Lokator natomiast zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Prawo to podlega ochronie, podobnej do ochrony własności. Spółdzielnia nie może zbyć takiego mieszkania osobie, której nie przysługuje spółdzielcze loka-torskie prawo do lokalu. Prawo to może wygasnąć właściwie tylko w przypadku niewywiązywania się przez lokatora z umowy, po wyroku sądowym, jego śmierci

22 D. Wociór, Działalność spółdzielni mieszkaniowych, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2017, s. 15.

lub ustanowieniu prawa własności23. Generalnie co do idei jest to umowa zbliżo-na do umowy zbliżo-najmu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczo-wym, które jest zbywalne, podlega dziedziczeniu i egzekucji. Przedmiotem tego prawa może być nie tylko lokal mieszkalny, ale także lokal użytkowy, garaż, czy lokal o innym przeznaczeniu. Warunkiem ustanowienia tego prawa jest wniesienie wymaganego wkładu budowlanego, czyli pokrycie kosztów wybudowania loka-lu. Poza tym posiadacz tego prawa zobowiązuje się uiszczać opłaty wymienione w ustawie i statucie spółdzielni, a w zamian otrzymuje prawo używania lokalu. Może być ustanowione tylko w budynku stanowiącym własność lub współwła-sność spółdzielni mieszkaniowej24. Z chwilą nabycia tego prawa nabywca staje się automatycznie członkiem spółdzielni25.

Podsumować można, że od strony formalnoprawnej spółdzielnie mieszkaniowe były przygotowane do szerokiego prowadzenia swojej działalności, łącznie z dzia-łalnością deweloperską. O tym, że ograniczały się głównie do zarządzania nierucho-mościami, decydowały inne względy, co będzie przedmiotem analiz w kolejnych podrozdziałach. Należy wręcz podkreślić, że zmiany w przepisach ułatwiające wy-dzielanie odrębnej własności lokali i sprzyjające tym samym powstawaniu wspól-not mieszkaniowych można odbierać wręcz jako zachętę dla spółdzielni mieszka-niowych do rozwoju. Działalność spółdzielni powinna opierać się na podnoszeniu jakości administrowania mieniem, aby zniechęcać spółdzielców do wydzielania swoich nieruchomości ze spółdzielni. Jednocześnie groźba wydzielania się kolej-nych wspólnot powinna działać motywująco w zakresie podejmowania inwestycji mieszkaniowych, aby rozwijać w ten sposób zasób spółdzielni. Praktyka pokazała jednak, że ten mechanizm w ten sposób nie funkcjonował.