Deweloperzy w grupach kapitałowych – relacje inwestorskie

Zdecydowana większość spółek deweloperskich wyznaczających indeks WIG-Deweloperzy to spółki w grupach kapitałowych, w tym spółki holdingowe.

Struktura holdingu to coraz częściej stosowany model organizacji biznesowych, co obserwuje się w szczególności w branży budowlanej, ale również deweloper-skiej. Holding tworzy grupa powiązanych ze sobą samodzielnych podmiotów gospodarczych, z których jeden, nazywany spółką matką, posiada pozycję do-minującą, sprawując kontrolę nad działalnością całej grupy, co wynika z zależ-ności kapitałowych lub personalnych. W Polsce termin holding jest zbliżony do pojęcia grupa kapitałowa, z tą jednak różnicą, że grupa kapitałowa obejmuje tylko związki kapitałowe, a nie jak w przypadku holdingu, także i personalne.

Do głównych cech struktury holdingowej zalicza się: pełną niezależność prawną jednostek tworzących holding (przy założeniu istnienia ewentualnej zależności kapitałowej i personalnej), nadrzędną, dominującą pozycję jednej spółki – ma-cierzystej, wobec pozostałych z rzeczywistym jej wpływem na działalność go-spodarczą innych powiązanych z nią podmiotów. Struktury holdingowe są wie-lostopniowe i jak wskazują obserwacje sektora spółek deweloperskich funkcjonujących w grupach kapitałowych, spełniają warunki odpowiadające charakterowi „[…] wydzielania linii biznesowych lub centrów odpowiedzialno-ści z dużych przedsiębiorstw, które stosując zdecentralizowany system zarzą-dzania, decydują się na utworzenie odrębnych spółek, z funkcjonujących we-wnątrz ich struktury centrów odpowiedzialności, w celu poprawy efektywności biznesowej wykorzystywanego majątku oraz uzyskania efektów wynikających z mechanizmu rynkowego, regulującego współpracę z utworzonymi spółkami”¹³.       

13 A. Jabłoński, M. Jabłoński, M. Staszek: Organizacja systemu informacyjnego controllingu w grupie kapitałowej. http://www.bsc.edu.pl/files/publikacje/organizacja_systemu_informacyjnego.pdf.

Analizując relacje inwestorskie autorka ustaliła, iż deweloper w praktyce występuje w roli inwestora, inwestora zastępczego lub generalnego wykonawcy, w przypadku dużych przedsiębiorstw często łącząc te trzy funkcje, co występuje w przypadku spółek deweloperskich uczestników indeksu WIG-deweloperzy, działających w grupach kapitałowych.

Rys. 2. Relacje dewelopera z podmiotami-uczestnikami fazy realizacji inwestycji

W ujęciu modelowym należy przyjąć, że deweloper, działając na zlecenie zamawiającego (inwestora), na podstawie zawartej umowy o zastępstwo inwe-stycyjne przyjmuje rolę inwestora zastępczego (management contractor)¹⁴, peł-niąc jednocześnie funkcję generalnego realizatora inwestycji. Deweloper jako inwestor zastępczy „[…] działa odpłatnie w imieniu zamawiającego i odpowiada przed nim za organizację i koordynację działań wszystkich stron uczestniczą-cych w przedsięwzięciu inwestycyjnym”¹⁵. Kierując pracami projektowymi i re-alizacją obiektów budowlanych na podstawie delegacji udzielonej przez zama-wiającego jest swoistym project managerem¹⁶. Występując w trzeciej roli jako generalny wykonawca (general contractor) „[…] jest odpowiedzialny za przy-gotowanie, koordynację i wykonanie wszystkich robót związanych z przedsię-wzięciem inwestycyjnym”¹⁷. Zobowiązując się do wykonania obiektu lub zespo-łu obiektów, deklaruje doprowadzenie przedsięwzięcia do takiego stanu zaawansowania, który został określony jako „[…] stan gotowości do użytkowa-nia obiektu budowlanego, mimo, że część robót nieistotnych może pozostać       

14 Umowa o zastępstwo inwestycyjne to umowa, w której wykonawca zapewnia konsultacje w trakcie projektowania i jest odpowiedzialny za planowanie i zarządzanie wszystkimi dalszymi czynnościami na budowie oraz za wykonanie całej umowy (management contract). Za: Budow-nictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach, op. cit., art. 3.4.25.

15 Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach. Inwestor zastępczy, op. cit., art.

3.8.14.

16 Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach. Generalny realizator inwestycji, op. cit., art. 3.8.17.

17 Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach. Generalny wykonawca, op. cit., art. 3.8.11.

generalny wykonawca główny wykonawca

podwykonawca

zamawiający (inwestor)

podwykonawca mianowany deweloper jako inwestor zastępczy

generalny realizator inwestycji

jeszcze do wykonania”¹⁸. W przypadku braku wystarczającego potencjału w za-kresie wykonawstwa konieczne staje się zainicjowanie procedury, „[…] która umożliwia wykonawcy zawarcie umowy z innym wykonawcą o wykonanie czę-ści prac, zwykle o specjalistycznym charakterze”¹⁹.

Tabela 3 Zakres odpowiedzialności uczestników przedsięwzięć deweloperskich

Inwestor zastępczy (management contractor) Generalny Realizator Inwestycji (project manager)

zarządzanie

architekt

generalny wykonawca dyrektor budowy kierownik przygotowania produkcji

kierownik robót

wykonawstwo

FAZA

PROJEKTOWANIA FAZA REALIZACJI

FAZY PRZEDSIĘWZIĘCIA INWESTYCYJNEGO Inspektor Nadzoru Inwestorskiego

Inspektor Nadzoru Budowlanego NADZÓR Źródło: Na podstawie: Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach. PN-ISO 6707-2:2000.

W praktyce realizacji procesów inwestycyjnych deweloper pełni rolę koor-dynatora projektu, reprezentując interesy inwestorów i będąc inwestorem za-stępczym, a jako generalny wykonawca odpowiada za cykl technologiczny, czę-sto występując również w roli inweczę-stora²⁰. Deweloper jako inwestor zastępczy, na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa, zastępuje inwestora, podejmując za niego określone, zlecone mu czynności, do których jest zobowiązany inwe-stor w ramach procesu budowlanego. Należy podkreślić, iż w obowiązującym w Polsce prawie nie ma jednoznacznie sformułowanych obowiązków inwestora zastępczego. „Korzystanie z inwestora zastępczego jest zatem wygodną formą prowadzenia inwestycji, w szczególności, gdy sam inwestor nie posiada odpo-      

18 Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach. Wykonanie obiektu budowlane-go, op. cit., art. 3.6.1.

19 Budownictwo. Terminologia. Terminy stosowane w umowach. Podwykonawstwo, op. cit., art.

3.4.37.

20 Pojecie inwestora jest definiowane w Prawie budowlanym oraz wśród pojęć statystyki publicznej GUS. Inwestor to jednostka, na rzecz której jest realizowana inwestycja. Zobowiązana jest ona do zorganizowania procesu budowy w sposób ściśle określony przez przepisy Prawa budowlanego. Jed-nostkami mogą być osoby fizyczne, kościoły i związki wyznaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, za-kłady pracy, gminy, towarzystwa budownictwa społecznego, firmy deweloperskie. Za: Pojęcia sto-sowane w badaniach statystycznych statystyki publicznej Głównego Urzędu Statystycznego z dziedziny Działalność budowlana. http://www.stat.gov.pl/gus/definicje_PLK_HTML.htm?id=DZI-47.htm.

wiedniej wiedzy lub doświadczenia w zakresie praktycznej lub formalnej strony procesu budowlanego. Należy jednak pamiętać, że wszelkie czynności podej-mowane przez inwestora zastępczego są podejpodej-mowane na ryzyko inwestora, który zlecił to zastępstwo. Oznacza to, że to inwestor nadal jest stroną procesu budowlanego i to inwestor jest rozliczany z obowiązków na nim ciążących w tym zakresie²¹”.

Deweloper jako generalny wykonawca²² zobowiązuje się do realizacji peł-nego zakresu robót, zaplanowanych w związku z realizacją przedsięwzięcia in-westycyjnego. Na deweloperze wykonawcy spoczywa wówczas pełna odpowie-dzialność wobec inwestora za kompleksowe wywiązanie się z warunków umowy o roboty budowlane. Do generalnego wykonawcy należy także obowią-zek zawarcia bezpośrednich umów z podwykonawcami poszczególnych rodza-jów robót budowlanych, koordynacja działań podejmowanych przez podwyko-nawców w czasie budowy oraz kontrola kompletnego, terminowego i należytego pod względem jakości wykonania wszystkich robót realizowanych przez pod-wykonawców, przy założeniu, iż z chwilą podpisania umowy z inwestorem za-ciąga samodzielnie zobowiązanie do wykonania własnym staraniem całej inwe-stycji i w konsekwencji odpowiada względem inwestora zarówno za siebie, jak i za swoich podwykonawców. „Powierzenie realizacji inwestycji generalnemu wykonawcy niewątpliwie przynosi inwestorowi liczne korzyści. Dotyczy to zwłaszcza dużych inwestycji, wymagających specjalistycznej wiedzy technicz-nej z zakresu budownictwa oraz umiejętnego organizowania i koordynowania rozległego procesu budowy, a także doświadczenia we współpracy z podwyko-nawcami. Jednak, ponieważ pojęcie »generalny wykonawca« nie ma definicji ustawowej, nadal brak jest odpowiednich regulacji prawnych odnoszących się wprost do warunków współpracy nawiązywanej między inwestorem a general-nym wykonawcą”²³.

21 M.J. Grzesiak: Kim jest inwestor zastępczy? www.lexpress.pl.

22 Pojęcie generalnego wykonawcy (GW) jest definiowane wśród pojęć statystki publicznej GUS.

GW to osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, zobowiązana umową z inwestorem, posiadająca własne siły wytwórcze lub dysponująca ograniczoną możliwością realizacji określonego rodzaju robót (np. specjalistycznych), która za zgodą inwestora zatrudnia na budowie podwykonawców; głównie podmiot prowadzący działalność budowlaną. Za: Pojęcia stosowane w badaniach…, op. cit.

23 T. Mizikowski: Inwestor i generalny wykonawca – spór i współpraca. http://lex.pl/?cmd=artykul,6316.

Tabela 4 Relacje inwestorskie w projektach deweloperskich

Rodzaj projektu Inwestor Inwestor zastępczy generalny wykonawca

deweloperskie projekty

mieszkaniowe przyszły nabywca mieszkań

deweloper – inwestor zastępczy, deweloper rzadko występuje w roli generalnego wykonawcy, wykonawca – przedsiębiorstwo -wykonawca, występuje w roli generalnego wykonawcy oraz inwestora,

deweloper-wykonawca nie pełni roli inwestora,

deweloper usługodawca tzw.

czysty deweloper – inwestor zastępczy, angażuje zewnętrzny podmiot pełniący rolę general-nego wykonawcy

projekty „land deweloperskie” deweloper deweloper

W przypadku deweloperskich projektów mieszkaniowych realizowanych przez niezależne małe przedsiębiorstwa, deweloper występuje w roli inwestora za-stępczego. Przedsięwzięcia w tym modelu są realizowane na zlecenie, koszt i ryzyko inwestora indywidualnego, finansującego przedpłatami kolejne etapy projektu.

W projektach komercyjnych i mieszkaniowych dużej skali, które są realizo-wane w strukturach spółek celowych, deweloper występuje w roli wykonawcy, prowadząc działalność deweloperską oraz budowlaną i ponad to jako inwestor zarządza portfelem posiadanych nieruchomości czynszowych oraz kapitało-wych, tworzących deweloperskie banki ziemi, które w przypadku największych deweloperów są wykazywane w ich aktywach jako inwestycje długoterminowe.

Nie bez znaczenia dla analizy modeli działalności deweloperów pozostają relacje z inwestorami instytucjonalnymi, w tym: bankami czy funduszami inwe-stycyjnymi, którzy stają się coraz częściej partnerami biznesowymi. Emisja in-strumentów finansowych, w tym akcji czy obligacji deweloperskich, pozwala na transfer kapitału z szeroko rozumianego rynku finansowego na rynek nierucho-mości poprzez fundusze nieruchonierucho-mości, towarzystwa ubezpieczeń, fundusze emerytalne, banki, przedsiębiorstwa oraz indywidualnych inwestorów, którzy stając się nabywcami instrumentów, są dostarczycielami kapitałów dla realizacji deweloperskich projektów nieruchomościowych.

Działalność deweloperska w Polsce jest realizowana w ramach zróżnicowa-nych struktur organizacyjzróżnicowa-nych, a zidentyfikowany zakres działalności

podmio-tów branży deweloperskiej okazał się niezwykle szeroki. Z przeprowadzonej analizy statutów, misji i strategii deweloperskich spółek giełdowych wyznacza-jących dochodowy indeks WIG-Deweloperzy wynika, iż działalność tych pod-miotów obejmuje szeroki zakres aktywności związanych z szeroko rozumianą obsługą rynku nieruchomości, a modelem działalności dla największych spółek jest struktura grupy kapitałowej.

THE MODEL OF REAL ESTATE DEVELOPMENT ACTIVITY IN POLAND – THE STATUS ANALYSIS OF THE LISTED COMPANIES OF THE

WIG-DEVELOPERS INDEX PARTICIPANTS Summary

The real estate development activity model is determined by a number of connect-ions and dependencies among the project participants: the investor, the developer and the contractor, whose activity is related to the market conditions determining its framework.

The conditions are specific in particular segments of the real estate market in which the real estate development companies focus their activity.

This paper aims at determining the status of a real estate developer in Poland through the identification of structures present in the framework within which the activi-ty connected with the implementation of real estate projects is conducted. It is done on the example of the activity of the WIG index listed companies categorized in the

″developers″ sector, which determine the profitable WIG-Developers index published at the Warsaw Stock Exchange.

SPOŁECZNIE ODPOWIEDZIALNE INWESTOWANIE