GIEŁDOWYCH UCZESTNIKÓW INDEKSU WIG-DEWELOPERZY
2. Model działalności deweloperskiej w Polsce
Inwestycje deweloperskie w Polsce są przede wszystkim związane z realiza-cją nowych przedsięwzięć, jednakże przedmiotem działalności deweloperów są również renowacje, modernizacje oraz zagospodarowywanie istniejących obiek-tów. Opracowanie koncepcji programu nieruchomościowego – właściwe dopa-sowanie funkcji użytkowej do uwarunkowań danej lokalizacji oraz zdefiniowa-nie produktów w cezdefiniowa-nie, która mogłaby zostać zaakceptowana przez przyszłych klientów – to czynnik sukcesu dewelopera, niezależnie, w jakim segmencie ini-cjuje projekt występując w roli jego promotora.
Działalność developerska w Polsce przyjmuje zróżnicowane formy, w zależności od specyfiki aktywności podmiotu: segmentu rynku nieruchomości, na którym działa oraz charakteru jego działalności – autonomicznego lub w integracji z grupą przemy-słową lub finansową. Zarówno w Polsce, jak i w pozostałych krajach Europy działalność developerską podejmują często przedsiębiorstwa budowlane, stając się developerami- -wykonawcami. Podmioty te, dysponując możliwościami w zakresie wykonawstwa budowlanego, podejmują również inicjatywy organizacji całego przedsięwzięcia inwe-stycyjnego, upatrując w tym dodatkowych, istotnych korzyści. Częstą motywacją dla tych przedsiębiorstw jest stabilizacja ich produkcji oraz dywersyfikacja działalności10. Developer-usługodawca oferuje usługi szeroko rozumianego doradztwa w zakresie zarządzania, koordynacji technicznej oraz handlowej. Można powie-dzieć, że jego rolą jest organizowanie i koordynowanie działań w procesie deve-loperskim, włączając organizowanie finansowania, w tym poszukiwanie kapitału i osób gotowych przejąć ryzyko finansowe11. Znaczną grupę pośród przedsię-
10 Spółki typu holdingowego, uczestnicy portfela WIG-Deweloperzy, których statut przewiduje realiza-cję projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz roboty budowlane związa-ne ze wznoszeniem budynków mieszkaniowych i niemieszkalnych, w tym m.in.: Grupa Kapitałowa GANT Development SA – holding kilkudziesięciu spółek celowych prowadzących działalność dewe-loperską i budowlaną; LC Corp – spółka holdingowa kontrolująca grupę spółek, których podstawo-wym przedmiotem działalności jest działalność deweloperska polegająca na nabywaniu nieruchomo-ści i budowaniu obiektów o przeznaczeniu mieszkaniowym, biurowym, handlowym lub usługowym, a następnie sprzedaży lub najmie lokali położonych w tych obiektach; POLNORD SA, firma typu holdingowego, prace operacyjne są wykonywane w spółkach celowych, powoływanych do realizacji poszczególnych inwestycji. POLNORD SA jest jedną z najbardziej doświadczonych na rynku bu-dowlanym i deweloperskim firm w Polsce. Powstała w 1977 r. jako biuro generalnego wykonawcy eksportu budownictwa. W 1988 r., już jako przedsiębiorstwo wykonawcze, przyjęła obecną nazwę.
11 Deweloper-usługodawca, tzw. czysty deweloper: TriGránit, z siedzibą w Budapeszcie, działa na rynku nieruchomości od 1997 r. Prowadzi działalność deweloperską i zarządza nieruchomo-ściami najwyższej klasy obiektami komercyjnymi i użyteczności publicznej, zaliczany jest do grona czołowych deweloperów Europy Środkowo-Wschodniej. Firma koordynuje projekty związane z rozwojem infrastruktury miejskiej: handlu detalicznego, mieszkalnictwa, rekreacji i rozrywki. Udziałowcami firmy są: Sándor Demján, Peter Munk, Nathaniel Rothschild oraz Dr.
Sándor Csányi. Od sierpnia 2006 r. właścicielem 25% udziałów jest także IMMOEAST Immo-bilien Anlagen. TriGranit Development Corporation działa w Polsce od 2003 r.
biorstw developerskich tworzą podmioty wywodzące się z grup finansowych – instytucji ubezpieczeniowych, najczęściej z banków. Spółki developerskie insty-tucji finansowych wyposażone w kapitały własne, działając na rzecz grupy kapi-tałowej, stanowią dużą konkurencję dla pozostałych developerów12.
Uwzględniając zasięg przestrzenny działalności deweloperów w Polsce, możliwa jest analiza ich aktywności w ujęciu przekroju lokalnego, regionalnego oraz krajowego rynku nieruchomości. Deweloperzy lokalni swoją aktywność ograniczają do obszaru wyznaczonego granicami miasta, regionalni operują na kilku sąsiadujących rynkach lokalnych, natomiast ci o największym potencjale inwestują na rynkach nieruchomości dynamicznie rozwijających się miast w kraju i za granicą.
Przykładem ponadlokalnej aktywności deweloperskiej są działania spółek uczestni-czących w subindeksie sektorowym WIG-Deweloperzy.
Tabela 1 Modele oraz zasięg działalności spółek deweloperskich – uczestników
WIG-DEWELOPERZY 1 Globe Trade Centre SA Spółka
dominu-jąca w grupie kapitałowej
9 9 9 9
2 Echo Investment SA Spółka dominu-jąca w grupie
kapitałowej 9 9 9 9
3 LC Corp SA Spółka
holdin-gowa 9 9 9
4 Plaza Centers N.V. Spółka dominu-jąca w grupie kapitałowej
9 9 9 9
5 Polnord SA Spółka
holdin-gowa 9 9 9
6 Dom Development SA Spółka dominu-jąca w grupie
kapitałowej 9 9
12 Developer w grupie finansowej: ING Real Estate Development jest jednym z czołowych euro-pejskich deweloperów. Specjalizuje się w projektach wielofunkcyjnych z rozbudowaną częścią handlową. W Polsce firma działa od 1995 r. ING RED należy do Grupy ING, międzynarodowej instytucji finansowej wywodzącej się z Holandii, która świadczy usługi bankowe, inwestycyjne, ubezpieczeniowe oraz emerytalne dla ponad 85 milionów klientów prywatnych i instytucjonal-nych w ponad 40 krajach.
cd. tabeli 1
7 Narodowy Fundusz Inwestycyjny Octava
8 J.W. Construction Holding SA
Spółka
holdin-gowa 9 9 9
9 Gant Development SA Spółka
holdin-gowa 9 9 9
10 Celtic Property
Deve-lopments SA Spółka
holdin-gowa 9 9 9
11 BBI Development Narodowy Fundusz Inwestycyjny SA
Spółka dominu-jąca w grupie
kapitałowej 9 9 9
12 Rank Progress SA Spółka dominu-jąca w grupie kapitałowej
9 9 9
13 Alterco SA Spółka
holdin-gowa 9 9 9
14 Warimpex Finanz
& Beteiligungs AG Spółka
holdin-gowa 9 9 9
16 Ronson Europe N.V. Spółka dominu-jąca w grupie kapitałowej
9 9
17 JHM Spółka
dominu-jąca w grupie
22 Triton Development SA Spółka dominu-jąca w grupie
Źródło: Na podstawie: Portfele indeksów, WIG-Deweloperzy, www.gpw.pl oraz materiałów źródłowych zawartych na stronach internetowych spółek deweloperskich.
Obserwacja praktyki rynkowej pozwala na podział deweloperów na miesz-kaniowych i komercyjnych ze względu na koncentrację ich działalności w ob-szarze wybranych segmentów rynku. Deweloperzy mieszkaniowi to przedsię-biorstwa wyspecjalizowane w organizacji procesu inwestowania w sektorze mieszkaniowym. Przedsięwzięcia są realizowane w tym modelu w praktyce najczęściej na zlecenie, koszt i ryzyko inwestora indywidualnego, są finansowa-ne bowiem z przedpłat pochodzących z pozyskanych przez gospodarstwa do-mowe kredytów długoterminowych.
Deweloperzy komercyjni podejmują się koordynacji oraz często wykonaw-stwa inwestycji w segmencie rynku nieruchomości komercyjnych, w tym: biu-rowym, handlowym, magazynowym, nieruchomości rekreacyjnych, czy przemy-słowych. Finansowanie tych projektów, w szczególności o dużej skali, odbywa się z zastosowaniem zaawansowanej inżynierii finansowej – modeli finansowania z udziałem kapitałów dominujących i uzupełniających, pochodzących z różnych źródeł w strukturach spółki celowej. Kredyty są istotnym, jednakże nie wyłącznym źródłem finansowania deweloperskich projektów komercyjnych.
Na polskim rynku nieruchomości obserwuje się aktywność land dewelope-rów, nazywanych również predeweloperami, których działania są ukierunkowa-ne na przystosowanie nieruchomości gruntowych dla celów inwestycyjnych i ich sprzedaż bez naniesień innym deweloperom lub inwestorom.
Znaczna część dużych przedsiębiorstw deweloperskich posiada banki ziemi oraz nieruchomości inwestycyjne czynszowe, którymi zarządza, co pozwala na zakwalifikowanie tego typu podmiotów do grupy deweloperów-inwestorów.
Tabela 2 Nieruchomości w aktywach wybranych spółek deweloperskich uczestników WIG-DEWELOPERZY na podstawie skonsolidowanych bilansów na dzień 31.12.2010 r.
Deweloperzy uczestnicy WIG-DEWELOPERZY
Nieruchomości inwestycyjne [w tys. zł]
Zapasy [w tys. zł]
Globe Trade Centre SA 8 386 367 799 216
Echo Investment SA
2 808 083
689 039 (nieruchomości inwe-stycyjne w budowie)
474 593
Dom Development SA – 1 118 968
J.W. Construction
Hol-ding SA bd bd
LC Corp SA 300 032 214
Gant Development SA bd bd
Źródło: Ibid.
Spółki deweloperskie wyznaczające indeks WIG-Deweloperzy, wykazujące w aktywach nieruchomości inwestycyjne, występują w roli inwestorów, którzy zarządzają posiadanymi w „portfelach inwestycyjnych” nieruchomościami czyn-szowymi oraz nieruchomościami kapitałowymi, utrzymując banki ziemi. W skon-solidowanych sprawozdaniach finansowych grup kapitałowych wykazywane nieruchomości inwestycyjne są traktowane jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymywane ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzy-ści, przy spełnieniu warunku, iż nieruchomości te nie są zajmowane przez jed-nostki grupy.