i „nieruchomość” przy wywłaszczeniach
4. Wywłaszczenie CRE a utrata wartości przedsiębiorstwa
Rodzaj, wielkość i struktura kapitału posiadanego przez przedsiębiorstwo są w dużej mierze uzależnione od charakteru prowadzonej działalności, a ponadto struktura kapitału przedsiębiorstwa prowadzącego określoną działalność zmienia się w czasie i na przykład, w miarę wprowadzania nowych technologii produk-cji, następuje zmiana fizycznych parametrów wykorzystywanych budynków, ma-szyn i urządzeń. Także posiadanie kapitału intelektualnego prowadzące do nowych rozwiązań organizacyjnych może zmienić strukturę biznesową przedsiębiorstwa.
Pozostawiając poza rozważaniami szeroko omawiane w literaturze podsta-wowe kwestie dotyczące metod wyceny i podstawowych rodzajów wartości przedsiębiorstwa: księgowej, likwidacyjnej, odtworzeniowej i rynkowej28, nale-ży zwrócić uwagę, że przy wykorzystaniu metod wyceny przedsiębiorstw, które są powszechnie uznawane za prowadzące do określania wartości rynkowej, ist-nieje możliwość oszacowania kilku praktycznych (zestandaryzowanych) rodza-jów wartości przedsiębiorstwa. W teorii wyceny i praktyce gospodarczej państw o rozwiniętej gospodarce rynkowej występuje wiele praktycznych rodzajów wartości wykorzystywanych do różnych celów związanych z wyceną mienia, w tym: przedsiębiorstw, praw majątkowych (obejmujących akcje i udziały przedsiębiorstw), nieruchomości i ruchomości.
W literaturze ekonomicznej zwraca się uwagę na wykorzystanie w praktyce gospodarczej zestandaryzowanych rodzajów wartości przedsiębiorstwa:
− wartości rynkowej (market value),
− godziwej (rzeczywistej) wartości rynkowej (fair market value),
− wewnętrznej (fundamentalnej) wartości rynkowej (intrinsic, fundamental value),
28 Por. A. Jaki: Wycena i kształtowanie wartości przedsiębiorstwa. Wolters Kluwer, Warszawa 2008; D. Zarzecki: Metody wyceny przedsiębiorstw: zarys teorii a praktyka. Wydawnictwo Uni-wersytetu Szczecińskiego, Szczecin 2000; U. Malinowska: Wycena przedsiębiorstwa w warun-kach polskich. Difin, Warszawa 2001; T. Copeland, T. Koller, J. Murrin: Wycena: mierzenie i kształtowanie wartości firm. WIG-Press, Warszawa 1997.
− wartości inwestycyjnej (investment value),
− wartości sprawiedliwej (fair value) 29.
Źródła literaturowe wskazują na podobieństwa i różnice pomiędzy poszcze-gólnymi kategoriami (standardami) wartości. W szczególności należy zwrócić uwagę na odróżnianie od wartości rynkowej (market value) godziwej wartości rynkowej (fair market value), która jest powszechnie wykorzystywana do celów związanych z odszkodowaniami, w tym ochroną udziałowców mniejszościo-wych. Zestandaryzowane rodzaje wartości rynkowej pozwalają przede wszyst-kim na praktyczne stosowanie poszczególnych metod wyceny, ale także na od-różnienie różnych kategorii wartości od bieżącej ceny rynkowej.
W warunkach polskich, zgodnie z NI 530, w praktyce wyceny przedsię-biorstw (obejmującej także wyceny praw majątkowych do nich), może być przy-jęty jeden z następujących standardów wartości rynkowej:
1. Godziwa wartość rynkowa (Fair Market Value) – ekwiwalent ceny przed-miotu wyceny, przy szacowaniu której zakłada się, że w transakcji biorą udział typowy hipotetyczny kupujący i typowy hipotetyczny sprzedający, za-interesowani przeprowadzeniem transakcji i niedziałający pod przymusem (nakazem).
2. Wartość sprawiedliwa (Fair Value) – to wyrażona w pieniądzu lub odpo-wiednim ekwiwalencie cena przedmiotu wyceny, przy szacowaniu której zakła-da się, że w transakcji biorą udział: konkretny, niekoniecznie zainteresowany przeprowadzeniem transakcji kupujący oraz konkretny, niezainteresowany prze-prowadzeniem transakcji sprzedający. Kupujący lub sprzedający muszą dzia-łać pod przymusem (nakazem). Wyznaczona wartość powinna być sprawie-dliwa z punktu widzenia sprzedającego z uwzględnieniem faktu, że nie ma on możliwości utrzymania (zatrzymania) przedmiotu wyceny. Powyższa defini-cja nie jest tożsama z definicją wartości godziwej (Fair Value) zawartą w Międzynarodowych Standardach Rachunkowości.
3. Wartość inwestycyjna (Investment Value) – to wyrażona w pieniądzu lub odpo-wiednim ekwiwalencie cena przedmiotu wyceny dla konkretnego inwestora (właściciela), przy szacowaniu której uwzględnia się jego indywidualne wyma-gania i oczekiwania odnośnie przedmiotu wyceny. Godziwa wartość rynkowa w odróżnieniu od wartości inwestycyjnej jest odpersonifikowana i bezstronna.
29 S.P. Pratt, R.F. Reilly, R.P. Schweihs: Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Irwin, Chicago 1996, s. 23-28; M. Michalski: Zarządzanie przez wartość. Firma z perspektywy interesów właścicielskich. WIG-Press, Warszawa 2001, s. 23-28. Szeroki przegląd rodzajów wartości przedsiębiorstwa podaje D. Zarzecki: Op. cit., s. 11 i n.
30 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW 2008). Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczo-znawców Majątkowych, Warszawa 2008, www.pfva.com.pl, NI 5.
4. Wartość wewnętrzna (Intrinsic Value) – to wyrażona w pieniądzu lub odpo-wiednim ekwiwalencie cena przedmiotu wyceny, która nie jest oszacowana w związku z konkretną transakcją, nie bierze pod uwagę, kim jest zlecenio-dawca i odbiorca wyceny, a opiera się na wszystkich informacjach na temat przedmiotu wyceny oraz czynnikach zewnętrznych mających wpływ na jego obecną i przyszłą sytuację ekonomiczno-finansową.
Definicje wymienionych kategorii wartości mogą się różnić w zależności od przedmiotu wyceny, celu i uwarunkowań prawnych, na podstawie których jest prowadzona dana wycena. Ponadto dla poszczególnych celów wyceny dopusz-cza się przyjmowanie dodatkowych założeń i ograniczeń w stosunku do stoso-wanych kategorii wartości. Różnice pomiędzy odmianami wartości rynkowych akcji wynikają z odmienności założeń przyjmowanych do wyceny, związanych z oceną stanu rynku (w tym giełdy) lub konkurencji pomiędzy przedsiębiorstwami.
Przedstawiona charakterystyka wskazuje, że wartość rynkowa funkcjonuje w praktyce gospodarczej oraz w wycenie pod postacią zestandaryzowanych wartości, których szacowanie opiera się na wykorzystaniu podobnych narzędzi metodycznych (podejść, metod i technik wyceny). Przy analizie problematyki wywłaszczenia prowadzonej perspektywy skutków dla wartości przedsiębior-stwa należy zawsze uwzględnić zróżnicowane znaczenie CRE dla jego działal-ności. W przypadku nieruchomości nieoperacyjnych (inwestycyjnych, obroto-wych i zbędnych) skutki wywłaszczenia nie będą najczęściej powodować wystąpienia szkody na przedsiębiorstwie, natomiast w przypadku nieruchomości operacyjnych w zależności od ich znaczenia strategicznego ma się do czynienia ze zróżnicowanym zakresem szkody na przedsiębiorstwie, która będzie przyczy-nowo-skutkowo związana z wywłaszczeniem danego rodzaju nieruchomości.
Dla ustalanie związku wywłaszczania nieruchomości z wystąpieniem szko-dy na przedsiębiorstwie jest pomocna klasyfikacja zbudowana na potrzeby ujmo-wania problematyki realizowanych strategii nieruchomościowych i ich badania31. Dla nieruchomości operacyjnych zidentyfikowano i zaprezentowano w tabeli 3 przypadki, gdy wywłaszczenie nieruchomości będzie powodować wystąpienie szkody na przedsiębiorstwie wyższej, o wartości rynkowej wywłaszczanej CRE.
W podobny sposób można ująć problematykę nieruchomości inwestycyj-nych, w szczególności o charakterze czynszowym, natomiast w sytuacji gruntów inwestycyjnych (kapitałowych) należy rozważać ten problem jedynie w przy-padku unikatowej lokalizacji, która będzie trudna lub niemożliwa do odtworze-nia poprzez zakup na rynku. Przeprowadzona analiza strategicznego znaczeodtworze-nia nieruchomości wskazuje, że jedynie w przypadku wywłaszczania nieruchomości
31 P.C. Willis: Corporate Real Estate Practice in Australia. „Journal of Corporate Real Estate”
2008, Vol.10, No. 1, s. 42-43.
obrotowych nie dochodzi do istotnego spadku wartości rynkowej lub wewnętrz-nej wartości rynkowej przedsiębiorstwa. W sytuacji wywłaszczania nieruchomo-ści operacyjnych i częnieruchomo-ści inwestycyjnych, zgodnie z powszechnie przyjmowaną na obszarze odszkodowań „teorią różnicy”32, zaistnieje negatywna różnica w za-kresie stanu niematerialnych składników majątkowych, którą identyfikuje się jako szkodę. Można mieć do czynienia z całkowitą utratą określonych składników niematerialnych lub najczęściej z ich zmniejszeniem, którego miarą będzie spadek efektywności ich użytkowania polegający na zmniejszeniu przepływów pieniężnych.