Majątek budynkowy

Budynki administracyjne, zwane inaczej urzędowymi służą administracji do wykonywania zadań jej przepisanych przez obowiązujące przepisy prawne. Będą to przepisy materialnego prawa administracyjnego oraz przepisy ustrojowe, które zawierają zakres zadaniowy administracji¹⁸. Przepisy prawa administracyjnego dotyczą w szczególności kwestii związanych z utrzymaniem administracyjnych obiektów budowlanych. Przywołana w tym względzie treść normatywna nie do-tyczy sposobów nabycia nieruchomości, o czym bowiem będzie mowa dalej.

Według mojej koncepcji w tym zakresie należy wyróżnić ogólne przepisy o użyt-kowaniu majątku administracji oraz przepisy szczególne. Wyróżniam w tym względzie wśród przepisów ogólnych, ogólne przepisy o użytkowaniu, natomiast wśród przepisów szczególnych wyróżniam przepisy dotyczące infrastruktury technicznej oraz ochrony przeciwpożarowej. Pomimo częściowego usytuowania przepisów szczególnych w aktach rangi ustawy, dla potrzeb powstającej kon-cepcji cząstkowej rzeczy publicznej są przepisami szczególnymi, tworząc zręby koncepcji wspólnie z przepisami rangi podustawowej. W omawianym zakresie należy przeanalizować zagadnienia dotyczące utrzymywania w użyciu obiektów administracyjnych, czyli wykorzystania administracyjnego rzeczy publicznej.

Niezależnie bowiem czy jest to budynek urzędowy, budynek związany z lotni-skiem, budynek szkoły albo teatru w całości lub w określonej swojej części jest wykorzystywany i użytkowany zasadniczo przez jego administrację, wykonującą określone zadania, w zależności od normy ustrojowej i kompetencyjnej. Infra-struktura użytkowa, zwana przeze mnie także techniczną, niewątpliwie służy wy-konywaniu zadań administracji z użyciem rzeczy nieruchomych oraz ruchomych.

Administracja wykonuje swoje zadania przy użyciu obiektów budowlanych albo budynków. W rozumieniu odpowiednich przepisów obiekt budowlany może funkcjonować jako budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, albo jako budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami¹⁹. Budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale

związa-17 Zob. G. Bieniek, Podziały nieruchomości, „Casus” z 1998 r., nr 3, s. 30.

18 Zob. na przykład ustawa z dnia 21 czerwca 1996 r. o urzędach i izbach skarbowych (tekst jedn.

Dz.U. z 2004 r., nr 121, poz. 1267).

19 Zob. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r., nr 243, poz. 1623 ze zm.).

Koncepcja rzeczy publicznej w ujęciu infrastrukturalnym

ny z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W tymże sensie należy oceniać budynki administra-cyjne, natomiast inaczej należy oceniać lotniska, mosty, tunele i inne. Tego ro-dzaju obiekty są określane mianem budowli. Są to wszelkiego roro-dzaju obiekty budowlane niebędące budynkami albo obiektami małej architektury²⁰, jak obiek-ty liniowe²¹, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci tech-niczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z grun-tem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne i fortyfikacyjne, ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budow-lane urządzeń technicznych, czyli kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. W omawianym zakresie należy wspomnieć również o urzą-dzeniach budowlanych, czyli technicznych związanych z obiektem budowlanym, zapewniających możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznacze-niem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi powinien powstać zgodnie z przepisami prawa administracyjnego, czyli budow-lanymi. Wymagania streszczone w Prawie budowlanym zostały podzielone na kilka grup. W pierwszej kolejności budynek powinien spełniać wymagania pod-stawowe, czyli posiadać zapewnione bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeń-stwo pożarowe, bezpieczeńbezpieczeń-stwo użytkowania, odpowiednie warunki higieniczne i zdrowotne oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, odpo-wiedniej charakterystyki energetycznej budynku oraz racjonalizacji użytkowania energii. Druga grupa wymagań obejmuje zapewnienie warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną

20 Za takie obiekty uważa się niewielkie obiekty, a w szczególności kultu religijnego, jak kapliczki, krzyże przydrożne, figury; posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej (na przykład w przypadku muzeów parkowych); obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymania porządku, jak piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

21 Jest to obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególno-ści droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, pod-ziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

116

Rozdział III

i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników oraz wa-runki potrzebne do usuwania ścieków, wody osadowej i odpadów. Następne gru-py dotyczą konieczności zapewnienia możliwości dostępu do usług telekomuni-kacyjnych, w szczególności w zakresie szerokopasmowego dostępu do Internetu, możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego, niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich, warunki bezpieczeń-stwa i higieny pracy, ochronę ludności zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej oraz ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską, a także poszanowanie występujących w obszarze od-działywania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. W tym miejscu należy poczynić uwagę, że zapre-zentowana regulacja Prawa budowlanego w zakresie poszanowania interesów osób trzecich, które jak najbardziej posiada normatywny walor przepisów prawa publicznego, dotyczy kwestii związanych z normami cywilnoprawnymi²². W tym miejscu należy zwrócić uwagę na posłużenie się przez ustawodawcę w zakresie ochrony interesów osób trzecich pojęciem obszaru oddziaływania terenu, który w świetle przepisów Prawa budowlanego jest rozumiany jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowa-dzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego tere-nu. W mojej ocenie będą to przepisy o charakterze reglamentacji administracyj-nej użytkowania terenu. Zatem odpowiedzialność za naruszenia interesów osób trzecich w tym zakresie jest wyznaczona granicami regulacji prawa administra-cyjnego. Można więc postawić tezę, że poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, a więc z dziedziny stosunków administracyjnoprawnych, w niczym nieograniczającej praw czy obo-wiązków regulowanych w systemie prawa cywilnego, odbywa się w obszarze li-mitowanym co do granic poprzez prawo administracyjne²³. Prawo cywilne zatem posiada określony walor znaczeniowy w koncepcji prawnej budynku administra-cyjnego i jego użytkowania zasadniczo w sferze odszkodowawczej naruszenia poprzez określone działanie lub zaniechanie w pracy obiektu uzasadnionych in-teresów osób trzecich.

Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznacze-niem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami przedstawionymi wyżej w poszczególnych grupach

22 Niewątpliwie są to przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

23 Zob. R. Dziwiński, P. Ziemski, Komentarz do ustawy Prawo budowlane, LEX/el 2006.

Koncepcja rzeczy publicznej w ujęciu infrastrukturalnym

warunków budowlanych. Użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem po-winno być rozumiane jako użytkowanie w sposób określony w pozwoleniu na budowę i w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Projekt budowlany powi-nien również zawierać podstawowe wymagania z zakresu ochrony środowiska określone w przepisach techniczno-budowlanych oraz w przepisach o ochronie środowiska. Należyty stan techniczny to stan pełnej sprawności obiektu budow-lanego lub jego części, nieposiadającego jakichkolwiek uszkodzeń, zwłaszcza takich, które mogą powodować niebezpieczeństwo przy użytkowaniu obiektu lub jego części²⁴. Stan techniczny obiektu powinien być regularnie kontrolowany przez właściciela lub zarządcę, zwłaszcza w zakresie oceny właściwości użytko-wych i sprawności technicznej²⁵. Utrzymanie obiektu w należytym stanie este-tycznym należy rozumieć jako konieczność zapewnienia dobrego stanu elewacji, pomieszczeń i otoczenia budynku²⁶. Wymagania w zakresie ochrony środowiska wynikają z innych aktów prawnych²⁷.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego posiada wiele obowiązków związanych z utrzymaniem obiektów budowlanych. Obowiązki posiada także właściwy organ administracji. W zakresie podstawowym obowiązki te wyni-kają z ustawy Prawo budowlane oraz są konkretyzowane przez przepisy aktów podustawowych. Obowiązki właściciela lub zarządcy można podzielić na kilka istotnych grup. Przede wszystkim w pierwszej kolejności funkcjonują obowiązki natury ogólnej. Następnie obowiązki natury kontrolnej oraz natury dokumenta-cyjnej i naprawczej.

Obowiązki natury ogólnej polegają na utrzymaniu i użytkowaniu obiektu zgodnie z przeznaczeniem, a w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników. Ponadto obowiązki natury ogólnej dotyczą usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów. W zakresie obowiązków ogólnych należy także zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych

24 Zob. J. Siegień, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2002, s. 286 oraz wyrok WSA w Łodzi z dnia 22 listopada 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 762/07, LEX nr 463533.

25 Spoczywanie tychże obowiązków na właścicielu obiektu potwierdza także orzecznictwo WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 23 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Po 508/07, LEX nr 505941.

26 Zob. Z. Cieślik, Komentarz do ustawy Prawo budowlane, LEX/el 2003. Stosownie do wyroku NSA z dnia 6 czerwca 2002 r., sygn. akt SA/Rz 77/02, LEX nr 533380, przez należyty stan es-tetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka.

27 W szczególności są to przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r., nr 25, poz. 2019 ze zm.); z ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. nr 92, poz. 880 ze zm.) i z ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. nr 163, poz. 981 ze zm.).

118

Rozdział III

oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, inten-sywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i mo-rzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku któ-rych następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Zatem można stwierdzić, że utrzymanie obiektów budowlanych obejmuje czynności zachowania ich w dobrej sprawno-ści, w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym²⁸. Kontrola przestrze-gania wskazanych obowiązków należy do właściwych organów administracji²⁹. Może się zdarzyć, że organ administracji uzna za nieodpowiedni stan techniczny budynku. Stanie się tak wówczas, gdy ujawniony stan obiektu narusza wymaga-nia wynikające z obowiązujących przepisów i tylko w takim przypadku organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych niepra-widłowości. Przyjęcie odmiennej koncepcji, czyli uznanie, że stan nieodpowied-ni nieodpowied-nie jest równoznaczny z naruszenieodpowied-niem określonej normy prawnej, oznaczałoby w istocie uprawnienie do nakładania obowiązków na właścicielu obiektu niewy-nikających wprost z przepisów prawa³⁰. Niekiedy obiekt budowlany administra-cji jest w zarządzie określonej jednostki organizacyjnej administraadministra-cji, a nie jest jej własnością. Wówczas może zaistnieć wątpliwość co do kolejności jednostek w realizacji obowiązku należytego utrzymywania i użytkowania budynku. Wyda-je się, że taki obowiązek w pierwszej kolejności spoczywa na właścicielu, a do-piero w momencie przejścia w zarząd, na podstawie umowy odpowiedzialność przechodzi na zarządcę budynku³¹. Należy podkreślić, że wskazane obowiązki wynikają z mocy samego prawa, bez potrzeby wydawania przez określony organ aktu administracyjnego.

W przypadku obowiązków natury kontrolnej dotyczą one kontroli obiektów budowlanych. Kontrola obiektów odbywa się okresowo i polega na

sprawdza-28 Zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 maja 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 2298/06, LEX nr 336729.

29 Tezę w tym zakresie potwierdza wyrok WSA w Opolu z dnia 3 grudnia 2007 r., sygn. akt II SA/

Op 363/07, LEX nr 510397.

30 Zob. wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2001 r., sygn. akt IV SA 1103/99, LEX nr 53388.

31 Znajduje to potwierdzenie w orzecznictwie, na przykład wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 4 paź-dziernika 2007 r., sygn. akt II SA/Wr 216/07, LEX nr 490193. Warto zwrócić uwagę na orzeczenie, zgodnie z którym zarządca powołany w celu prowadzenia, w imieniu właściciela, bieżącej eksplo-atacji obiektu budowlanego i zapewnienia odpowiedniego stanu technicznego obiektu, powinien, stosownie do występujących potrzeb, zapewnić także jego naprawę w sposób, który nie spowoduje zagrożenia dla sąsiednich nieruchomości. Niewłaściwe wykonanie robót budowlanych w tym za-kresie lub niewłaściwy nadzór nad ich wykonywaniem nie zwalnia zarządcy obiektu z obowiązku doprowadzenia do odpowiedniego ich wykonania – wyrok NSA z dnia 15 lutego 1999 r., sygn. akt IV SA 317/98, niepublikowany.

Koncepcja rzeczy publicznej w ujęciu infrastrukturalnym

niu poszczególnych elementów stanu technicznego obiektów. Można wyróżnić kontrolę okresową, odbywaną co najmniej raz w roku, a polegającą na spraw-dzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występu-jących podczas użytkowania obiektu. Kontrola taka polega także na sprawdzeniu instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Nato-miast co najmniej raz na 5 lat należy sprawdzić stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego oto-czenia. Kontrolą taką powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień insta-lacji i aparatów. W zakresie kontroli okresowej wskazać należy kontrolę przepro-wadzaną w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 mkw. Kontrola tego rodzaju powinna być przeprowadzana co najmniej dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Natomiast jeśli w bu-dynku znajduje się aparatura klimatyzacyjna o mocy chłodniczej większej niż 12 kW, należy przeprowadzać kontrolę efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych co najmniej raz na 5 lat. Ponadto trzeba również wska-zać na kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności polegających na wystąpieniu negatywnych czynników zewnętrznych na obiekt budowlany. Przyjęte rozwiązania posiadają charakter prewencyjny, na przykład przeciw ewentualnej katastrofie budowlanej. Działania oraz regulacje przyjęte w przepisach Prawa budowlanego zabezpieczają interes publiczny w tym zakresie.

Powyższe obowiązki przewidziane w materialnym polskim prawie admini-stracyjnym wynikają z prawa europejskiego³². Ponadto należy wskazać, że or-gan nadzoru budowlanego, w przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, który może spowodować zagrożenie zdrowia lub życia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, jest upoważniony do wydania właścicielowi lub zarządcy nakazu przeprowadzenia w każdym terminie kontroli stanu technicznego obiektu. Organ nadzoru może również żądać przedstawienia przez właściciela lub zarządcę obiektu ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części, mogącego zdaniem organu, stwarzać dla obiektu lub jego części określone zagrożenie budowlane³³.

32 Zob. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz.U. UE L 153/13).

33 Zob. R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2006, s. 264.

120

Rozdział III

Obowiązki natury dokumentacyjnej polegają na kilku czynnościach. Przede wszystkim właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany prze-chowywać przez okres funkcjonowania obiektu dokumentację budowy i doku-mentację powykonawczą, a ponadto wszystkie decyzje dotyczące obiektu i jego eksploatacji, jak również opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Ponadto ist-nieje obowiązek prowadzenia dla każdego budynku książki obiektu budowlanego, stanowiącej dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użyt-kowania budynku. Niespełnienie powyższych obowiązków dokumentacyjnych podlega karze grzywny. Podstawowymi dokumentami w omawianym zakresie są: pozwolenie na budowę wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym, dzien-nik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych robót budowlanych prowadzonych podczas budowy, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, opera-ty geodezyjne, książki obmiarów i dzienniki montażu³⁴. Trzeba przypomnieć, że przechowywanie i prawidłowość prowadzenia powyższej dokumentacji podlega kontroli przez organy nadzoru budowlanego. Ponadto od 1 stycznia 2009 r. należy umieszczać na widocznym miejscu w budynku świadectwo jego charakterystyki energetycznej. Dotyczy to tylko budynków o powierzchni użytkowej powyżej 1000 mkw. zajmowanych przez organy administracji publicznej, lub w których świadczone są usługi znacznej liczbie osób, na przykład dworce, lotniska, muzea, hale wystawiennicze. Zasadniczo nie dotyczy to obiektów zabytkowych, użytko-wanych dłużej niż dwa lata³⁵. Generalnie książka obiektu budowlanego nie jest wydawana przez organ, w przeciwieństwie do dziennika budowy. Jej prowadze-nie prowadze-nie wymaga jakiegokolwiek zgłoszenia. Należy w tym miejscu podkreślić, że przewidziane w Prawie budowlanym określone zwolnienia z prowadzenia książ-ki obiektu nie oznacza, że nie może ona być prowadzona fakultatywnie. Wpisów do książki dokonuje zarządca lub właściciel i mogą one dotyczyć na przykład danych identyfikujących obiekt, danych o obiekcie, danych o odbiorze budynku, przyłączach, uzbrojeniu, wpisach kontroli i inne.

Obowiązki o charakterze naprawczym obejmują czynności w zakresie na-praw, określone w przepisach szczególnych, o których mowa będzie niżej bądź w umowach. W szczególności obowiązki te dotyczą pokontrolnego usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, które mogłyby spowodo-wać zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowi-ska, a także katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycz-nym albo zatrucie gazem. Roboty związane z likwidacją uszkodzeń i zagrożeń

34 Zob. T. Asman, J. Dessoulavy-Śliwiński, E. Janiszewska-Kuropatwa, Z. Niewiadomski, A. Plu-cińska-Filipowicz (red. Z. Niewiadomski), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2009, s. 626.

35 Zob. B. Kurzępa, Prawo budowlane. Komentarz do ustawy i orzecznictwo, Toruń 2008, s. 504.

Koncepcja rzeczy publicznej w ujęciu infrastrukturalnym

powinny nastąpić podczas kontroli lub w niedługim czasie po jej zakończeniu.

Prace tego rodzaju powinny prowadzić do uzyskania właściwego stanu budyn-ku, a w rezultacie do jego bezpiecznego użytkowania przez organ administracji i jego petentów. Kwestią istotną w tym względzie jest, że ustalenia kontroli, które zapadają w protokole, dla swojego obowiązywania i wykonania nie wymaga-ją określonej szczególnej formy, gdyż wynikawymaga-ją z zastanego stanu faktycznego, niespełniającego oczekiwań przepisów budowlanych. Stąd też organ kontroli nie musi wydawać określonego aktu administracyjnego i nim nakładać obowiązku naprawy, gdyż obowiązek taki wynika ipso iure³⁶.

Regulacje o charakterze szczególnym wobec użytkowania majątku budyn-kowego administracji obejmują normy w zakresie warunków technicznych oraz normy o charakterze ochronnym. Są to normy również przewidziane w ustawach, a także rozwinięte w aktach podustawowych.

Przepisy szczegółowe w zakresie warunków technicznych przewiduje okre-ślone rozporządzenie Ministra Infrastruktury³⁷. Przede wszystkim tenże akt podustawowy definiuje budynek użyteczności publicznej jako przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu reli-gijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, opieki zdrowotnej, opieki spo-łecznej i socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, turystyki, spor-tu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, świadczenia usług pocztowych lub telekomunikacyj-nych oraz inny ogólnodostępny budynek przeznaczony do wykonywania podob-nych funkcji, w tym także budynek biurowy i socjalny. Przepisy szczególne prze-widują określone zasady dla usytuowania budynku. Budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem okre-ślonych zagrożeń i uciążliwości, przy czym dopuszcza się wznoszenie budynków w tym zasięgu pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejsza-jących uciążliwości poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach bądź zwięk-szających odporność budynku na te zagrożenia i uciążliwości, jeżeli nie jest to sprzeczne z warunkami ustalonymi dla obszarów ograniczonego użytkowania.

Mogą wystąpić uciążliwości różnego rodzaju³⁸. Zasadniczo budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w

odpowied-36 Zob. wyrok NSA z dnia 7 maja 1996 r., sygn. akt IV SA 1104/95, „Prokuratura i Prawo” 1997,

odpowied-36 Zob. wyrok NSA z dnia 7 maja 1996 r., sygn. akt IV SA 1104/95, „Prokuratura i Prawo” 1997,