Majątek gruntowy

W odniesieniu do gruntów administracji należy wyróżnić nieruchomość gruntową, działkę gruntu oraz działkę budowlaną. Grunty w istocie są nieru-chomościami, które stanowią odrębny przedmiot własności. Nieruchomościami są także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, także stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. Jeżeli grunty spełniają po-wyższe warunki, to zawsze będą nieruchomościami⁹. Na podstawie powyższego można wymienić trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, czyli części powierzchni ziemskiej, budynkowe oraz lokalowe jako części budynków. Części powierzchni ziemskiej zawsze są nieruchomościami w odróżnieniu od budynków i ich części, które stanowią nieruchomości tylko wtedy, gdy przewiduje to przepis szczegól-ny. Jeśli przepis szczególny tak nie stanowi, są one częściami składowymi nie-ruchomości gruntowej. O nienie-ruchomości gruntowej można mówić tylko wtedy, gdy część powierzchni ziemskiej stanowi wyodrębnioną całość i jest odrębnym przedmiotem własności¹⁰.

8 W tym względzie należy odnieść się do ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r., nr 152, poz. 1223 ze zm.).

9 W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ogólnych w zakresie mienia z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

10 Zob. T.A. Filipiak, J. Mojak, M. Nazar, R. Niezbecka, Zarys prawa cywilnego i rodzinnego, Lublin 1995, s. 134. Ponadto, dla uznania obszaru gruntu za nieruchomość niezbędne jest jego wyodrębnienie od innych przedmiotów, jakimi są w stosunku do niego inne otaczające go grunty. Chodzi więc tu o wy-odrębnienie przedmiotowe, które może nastąpić poprzez określenie jego granic zewnętrznych, jednakże dla istnienia nieruchomości w rozumieniu prawa rzeczowego nie jest konieczne jej geodezyjne ozna-czenie, a tym bardziej sporządzenie mapy geodezyjnej. O wyodrębnieniu nieruchomości decyduje też odrębność podmiotowa, rozumiana jako odmienny od gruntów sąsiednich stan własności tak określonej części powierzchni ziemskiej – T. Mróz, Nieruchomość a działka – rozważania na tle pierwokupu gminy,

„Rejent” z 1998 r., nr 8, s. 120. Pojęcie nieruchomości obejmuje wszelkie nieruchomości bez względu na to, do kogo należą – J. Nadler, Zakres przedmiotowy ustawy o gospodarce nieruchomościami, „Re-jent” z 1999 r., nr 2, s. 163. Ważne jest także, że ustawowa definicja nieruchomości jest na tyle pojemna, że obejmuje zarówno nieruchomości niemające urządzonych ksiąg wieczystych, jak i nieruchomości mające księgi wieczyste – S. Rudnicki, Pojęcie nieruchomości gruntowej, „Rejent” 1994, nr 1, s. 27.

112

Rozdział III

W oparciu natomiast o rozwiązania normatywne natury administracyjno-prawnej stwierdzić należy, że nieruchomość gruntowa jest gruntem wraz z czę-ściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Natomiast działka gruntu jest niepodzielną, ciągłą częścią powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Pod pojęciem działki budowlanej należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposaże-nie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonal-ne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce¹¹. W związku z tym, można stwierdzić, że nieruchomość gruntowa obejmuje powierzchniowo jedną lub większą ilość działek. Działka gruntowa jest zdefiniowana w przestrze-ni poprzez jej graprzestrze-nice. Graprzestrze-nice tworzą zawsze określoną figurę geometryczną w formie wieloboku, gdzie punktom załamania granic działki przyporządkowane są określone współrzędne geodezyjne. Są one zaznaczone znakami geodezyjny-mi graficznygeodezyjny-mi. Ze względu na kryterium podgeodezyjny-miotowe nieruchomości gruntowe, w tym także budynkowe i lokalowe dzieli się na stanowiące własność Skarbu Państwa, stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego oraz niebędą-ce przedmiotem własności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

Wyodrębnienie z powierzchni ziemskiej nieruchomości gruntowej, stanowiącej odrębny przedmiot własności nie opiera się na podstawie kryterium fizycznego, czyli właściwości fizycznych powierzchni, ale na podstawie kryterium formal-nego. Zatem nieruchomość posiada ustalone granice zewnętrzne, przynależy do tego samego podmiotu oraz posiada określony zakres przedmiotowy konkret-nego prawa podmiotowego. Zasadniczo wyodrębnienie granic zewnętrznych oraz przynależność do określonego podmiotu przesądzają o wyodrębnieniu z po-wierzchni ziemskiej jako samoistnego przedmiotu własności lub współwłasności.

Działka gruntu stanowi ciągły obszar gruntu, jednorodny ze względu na stan prawny. Działki graniczące ze sobą mogą być traktowane odrębnie, nawet gdy stanowią przedmiot tych samych praw. Sytuacja taka może mieć miejsce, jeże-li działka gruntu została wyodrębniona w wyniku podziału nieruchomości lub działka jest już wyszczególniona w istniejących dokumentach dotyczących stanu prawnego nieruchomości albo wydzielenie działki jest celowe ze względu na jej stan techniczny¹². Należy z całym naciskiem stwierdzić, że podział elementów składowych nieruchomości następuje w oparciu o przepisy prawa

administra-11 W tym względzie odnoszę się do rozwiązań ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nie-ruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.).

12 Należy pamiętać, że formalnoprawne wyodrębnienie nieruchomości w księdze wieczystej jest jednoznaczne z prawnym wyodrębnieniem nieruchomości w ujęciu art. 46 Kodeksu cywilnego.

Objęcie działki gruntu księgą wieczystą powoduje więc powstanie nieruchomości gruntowej nawet wtedy, gdy graniczy ona z innymi gruntami tego samego właściciela – B. Janiszewska, O łączeniu nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego, „Samorząd Terytorialny” z 2007 r., nr 11, s. 37.

Koncepcja rzeczy publicznej w ujęciu infrastrukturalnym

cyjnego¹³.Warto zauważyć, że tereny komunikacyjne, a więc koleje, drogi i inne oraz grunty pod wodami, czyli rzekami, potokami, rowami i innymi w przypadku wzajemnego przecinania się stanowią odrębne działki. W tym względzie jednak muszą być spełnione określone warunki, a więc wody powierzchniowe dzielą te-reny kolejowe i drogi na odrębne działki lub kolej dzieli drogi na odrębne działki albo drogi wyższej kategorii dzielą drogi niższej kategorii także na odrębne dział-ki¹⁴. Nieco inaczej przedstawia się sprawa działki budowlanej, która w odróżnie-niu od pozostałych jest zawsze zabudowana. Posiada ona cztery charakterystycz-ne cechy, a więc wielkość, kształt, dostęp do drogi publiczcharakterystycz-nej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Należy jednak zwrócić uwagę, że od-miennie od ustawy o gospodarce nieruchomościami, działkę budowlaną definiuje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym¹⁵. Zgodnie z przepisami tej ustawy, działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, któ-rej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymagania realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Przywołana definicja legalna wskazuje, że takie zdefiniowanie działki jako rze-czy publicznej przeznacza ją pod zabudowę¹⁶. Ponadto istotne jest, że pojęcie

13 Zob. P. Podleś, Zasady konstrukcyjne pojęcia nieruchomości – postulaty de lege ferenda,

„Palestra” z 2011 r., nr 5-6, s. 39, zgodnie z którym elementami składowymi nieruchomości są:

działki ewidencyjne, budynki i urządzenia, samodzielne lokale, pomieszczenia przynależne, części wspólne. Nieruchomość może się składać z jednego lub więcej elementów składowych i zachodzi duża dowolność, jeżeli chodzi o składanie nieruchomości z tych elementów. Jednakże wskazane elementy składowe są już niepodzielne na gruncie prawa cywilnego. Ich ewentualny podział może nastąpić jedynie w postępowaniu administracyjnym.

14 Zob. G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Ko-mentarz, Warszawa 2008, s. 27 i nast.

15 Zob. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

16 Warto także zauważyć, że nieruchomością jest jednolity obszar należący do tej samej osoby (fi-zycznej lub prawnej – przyp. aut.). Jeżeli jednak fragmenty powierzchni ziemskiej należące do tej samej osoby są zgodne z przepisami w zakresie ksiąg wieczystych i hipoteki, ujęte w księgach wieczystych, to o istnieniu i granicach nieruchomości rozstrzygają księgi wieczyste. Dotyczy to zarówno sytuacji, w której księgami wieczystymi objęto graniczące ze sobą fragmenty powierzchni ziemskiej, jak i w przypadku, gdy w jednej księdze wieczystej połączono działki niegraniczące ze sobą i stanowiące całość gospodarczą – B. Swaczyna, Prawne wyodrębnienie gruntu na powierzch-ni ziemi, „Rejent” z 2002 r., nr 9, s. 88. Natomiast zgodpowierzch-nie z orzeczpowierzch-nictwem, pojęcia „powierzch-nieruchomość gruntowa” i „działka gruntu” nie są synonimiczne. Zatem nie można ich utożsamiać, skoro wymie-niono je odrębnie w treści definicji. Nadto jej brzmienie wskazuje na to, że „nieruchomość grunto-wa” i „działka gruntu” są zwrotami szerszymi niż „działka budowlana”, która jest kwalifikowaną

„nieruchomością gruntową” lub „działką gruntu”, bo spełniającą określone kryteria. Znaczenia po-jęcia „nieruchomość” na gruncie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami należy mieć na względzie tę cześć powierzchni ziemskiej, która w konkretnych okolicznościach stanowi przedmiot obrotu cywilnoprawnego, a więc przedmiot czynności prawnej określanej jako zbycie, czyli prze-niesienie własności – wyrok NSA z dnia 16 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 411/09, Lex nr 597579.

114

Rozdział III

„nieruchomości” używane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozumieć tak, jak to definiuje art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego¹⁷. W mojej ocenie dotyczy to jednak istoty właściwości rzeczy w ogólności, a nie jej rozu-mienia jako przedmiotu prawa publicznego, zdecydowanie dotyczących instytu-cji spoza obrotu prywatnoprawnego.