Obiekt wynajęty to nie tylko umowy najmu wraz z zabezpieczeniami w postaci kaucji, gwarancji, porę-czeń czy poddaniu się egzekucji. To także umowy kredytowe, hipoteki, służebności, ubezpieczenia,
ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbioro-wym odprowadzaniu ścieków, Prawo telekomunika-cyjne. Wszystkie te regulacje nakładają na stosowne przedsiębiorstwa obowiązek zawierania takich umów. Wystarczy, że nabywca zgłosi się jako nowy właści-ciel nieruchomości. Nic nie dzieje się jednak automa-tycznie, każda ze stron musi dochować określonych formalności, by nie doszło do zakłóceń w zakresie dostaw czy choćby rozliczeń.
Ubezpieczenia
Prawa z umowy ubezpieczenia mogą być przeniesio-ne na nabywcę, jeżeli umowa ubezpieczenia tak prze-widuje lub ubezpieczyciel wyrazi zgodę. W innych przypadkach ubezpieczenie wygasa z chwilą zbycia nieruchomości.
Obsługa budynku
Nabywca nieruchomości może zechcieć kontynu-ować dotychczasowe umowy o zarządzanie, utrzyma-nie czystości, pielęgnację terenów zielonych, ochronę itp. Konieczne jest wówczas zawarcie trójstronnego porozumienia, w którym dojdzie do przelania praw i obowiązków na nowego właściciela, ze zwolnieniem z długu właściciela dotychczasowego za zgodą świad-czącego usługę. Nabywca może jednak woleć innego zarządzającego czy inną firmę ochrony i ma prawo nakazać, by dotychczasowi wykonawcy tych usług niezwłocznie usunęli się z obiektu.
Inną rzeczą jest odpowiedzialność dotychczasowego właściciela. Jeżeli umowa zawarta była na czas ozna-czony albo zawiera postanowienia o wypowiedzeniu z zachowaniem określonego okresu, to w razie nie-uzgodnienia tych kwestii dotychczasowy właściciel musi liczyć się z możliwością podnoszenia roszczeń odszkodowawczych przez „porzuconą” firmę. Trzeba też ustalić, czy umowa z firmą zarządzającą ma charakter pakietowy, to znaczy czy firma ta podjęła się wszelkich usług we własnym imieniu, czy też miała tylko pełnomocnictwo do zawierania umów z firma-mi specjalistycznyfirma-mi w ifirma-mieniu właściciela. W pierw-szym przypadku, w razie zamiaru utrzymania status quo, wystarczy zawarcie wspomnianej trójstronnej
umowy. W przeciwnym razie konieczne będzie zawie-ranie nowych umów ze wszystkimi dostawcami usług.
Umowy najmu
Istotą transakcji na rynku nieruchomości komer-cyjnych jest uzyskanie przychodu z najmu. Art. 678 Kodeksu cywilnego stanowi, że nabywca nierucho-mości oddanej w najem wstępuje w stosunek najmu.
Staje się z mocy samego prawa wynajmującym, czyli może żądać od najemcy, by ten uiszczał czynsz na jego rzecz. Wystarczy zawiadomienie najemcy o zmianie wierzyciela.
Przepis ten stanowi wyjątek od zasady, że umowa wiąże tylko te strony, które ją zawierały. Tym różnią się stosunki obligacyjne (zobowiązaniowe) od rzeczo-wych, które wiążą każdorazowego właściciela rzeczy. Skoro więc wstąpienie w stosunek najmu jest wyjąt-kiem od zasady, to nie może być interpretowane roz-szerzająco. Kodeks cywilny nie mówi o wstąpieniu w umowę najmu, lecz w stosunek najmu. Oznacza to, że dla nabywcy wiążące jest tylko to, co w umo-wie nazwanej przez strony umową najmu kształtuje stosunek najmu. Żadne inne postanowienia nie będą dla nabywcy wiążące bez wyraźnego z jego strony oświadczenia woli względem najemcy, że je przyjmuje. Dokument obejmujący umowę najmu może regu-lować wiele innych spraw niezwiązanych z najmem albo związanych tylko pośrednio. Dla nabywcy nie będą one wiążące. Przykładem mogą być postano-wienia dotyczące przedłużenia najmu. Jeżeli mają one charakter umowy przedwstępnej jednostronnie zobo-wiązującej, to nie jest to element kształtujący stosu-nek najmu, lecz dotyczy przyszłej umowy najmu. Najemca nie będzie miał roszczenia o zawarcie kolej-nej umowy najmu do nowego właściciela, gdyż ten zobowiązania takiego nie podejmował względem najemcy. Zatem zapewnienie kontynuacji takiego zobowiązania wymaga złożenia oświadczenia przez nowego właściciela. To samo może dotyczyć klau-zuli umownej, zgodnie z którą okres najmu na tych samych warunkach może być przedłużony na mocy jednostronnego oświadczenia najemcy. Taka klauzula ma charakter oferty zmiany umowy najmu. Jeżeli jed-nak w chwili składania oświadczenia o przedłużeniu okresu najmu właścicielem będzie kto inny niż skła-dający ofertę, można twierdzić, że nowy właściciel nie jest związany nieprzyjętą jeszcze ofertą złożoną przez poprzedniego właściciela.
Poprzedni właściciel, o ile nie zostanie z tego wyraź-nie zwolniony, pozostaje odpowiedzialny względem najemców za wszystkie zobowiązania, które nie są elementami stosunku najmu. Podobnie zobowiąza-nia najemcy, które są objęte umową najmu, ale nie są elementem kształtującym stosunek najmu, mogą oka-zać się nie do wyegzekwowania przez nowego właści-ciela. Te kwestie wymagają wzmożonej uwagi przed podjęciem decyzji o nabyciu.
Nowy właściciel ma prawo wypowiedzieć umowy najmu zawarte na czas oznaczony, jednak
najem-ca będzie chroniony, jeżeli wylegitymuje się umową zaopatrzoną datą pewną. Każdy najemca może w dowolnym czasie uzyskać datę pewną u notariu-sza. Czynność ta nie wymaga zawiadomienia drugiej strony, a zatem nabywca nigdy nie będzie wiedział, czy jego wypowiedzenie okaże się skuteczne. Często sposobem zabezpieczenia roszczeń z tytułu najmu jest poddanie się egzekucji z aktu notarialnego. Nie można wykluczyć, że w razie sporu sądowego spo-rządzenie aktu poddania się egzekucji z tytułu wymie-nionej w akcie umowy najmu może zostać uznane za spełnienie wymogu uzyskania daty pewnej.
Zabezpieczenie zapłaty czynszu i innych świad-czeń
Płatności z tytułu czynszu i świadczeń dodatkowych korzystają z ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu (art. 670 Kodeksu cywilnego), a ponadto mogą być zabezpieczone gwarancją bankową, poręczeniem, kaucją gotówkową czy poddaniem się egzekucji. Nie ma wątpliwości, że zbędne jest przenoszenie zasta-wu ustawowego, przysługującego z mocy art. 670 k.c. Podobnie jest z zabezpieczeniem w postaci dobro-wolnego poddania się egzekucji z aktu notarialnego. Art. 788 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego umoż-liwia uzyskanie klauzuli wykonalności przez nowego właściciela po wykazaniu dokumentem urzędowym przejścia na niego wierzytelności. Nie będzie to trud-ne, gdyż nabycie nieruchomości zawsze jest dokony-wane aktem notarialnym, który jest traktowany jako dokument urzędowy.
Poręczenie udzielone najemcy także może być egze-kwowane przez nowego właściciela. Przyjmuje się, że umowny przelew wierzytelności powoduje przej-ście poręczenia, zatem przejprzej-ście wierzytelności z mocy prawa spowoduje taki sam skutek. Stwier-dzenia tego nie można jednak zastosować mecha-nicznie względem gwarancji bankowej lub ubezpie-czeniowej. Art. 82 Prawa bankowego stanowi, że przelew wierzytelności z gwarancji bankowej powi-nien nastąpić wraz z zabezpieczoną wierzytelnością. Nie wyłącza to jednak przeniesienia wierzytelności bez zabezpieczenia gwarancją.
W przeciwieństwie do poręczenia gwarancja banko-wa nie jest traktobanko-wana jako zobowiązanie akceso-ryjne. Stąd wstąpienie w stosunek najmu i przejście wierzytelności z tytułu czynszu i opłat nie powodu-je automatycznego przejścia uprawnień z gwarancji bankowej. Wymaga to dodatkowych czynności praw-nych. W zależności od treści gwarancji będzie to albo przelew ze strony poprzedniego właściciela, albo nowa gwarancja wystawiona na zlecenie najemcy. Powyżej tylko zasygnalizowaliśmy bogactwo pro-blemów mogących wystąpić przy sprzedaży obiek-tu oddanego w najem. Problemy te mnożą się jesz-cze, gdy chodzi o nabycie w celu oddania w najem (sale and leaseback) albo w leasing. Wówczas
wstąpie-nie z mocy prawa nabywcy (finansującego) w stosu-nek najmu stanowi istotne utrudnienie, powodujące konieczność zawierania szeregu dodatkowych umów, wymagających współdziałania najemców.
Badanie roszczeń reprywatyzacyjnych
Na koniec trzeba wspomnieć o badaniu roszczeń reprywatyzacyjnych. Takie badanie jest uzasadnio-ne tylko w rzadkim już przypadku, gdy obiekt zbywa przedsiębiorstwo państwowe lub spółdzielnia. Jeże-li natomiast prawo użytkowania wieczystego lub własności było w przeszłości przedmiotem obrotu i w chwili przenoszenia tych praw nie były zgłoszone żadne roszczenia ujawnione w księdze wieczystej lub znane nabywcy, to nabycie nastąpiło w dobrej wie-rze. Nabywca jest wówczas chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nawet gdyby okazało się, że zgłoszone roszczenia są w pełni uzasadnio-ne, nie będzie to stanowiło żadnego zagrożenia dla nabywcy. Roszczenia byłych właścicieli zaspokoi pań-stwo w formie odpowiedniego odszkodowania. Do zachowania dobrej wiary wystarczy zbadanie treści księgi wieczystej. Nabywca nie musi przeszu-kiwać archiwów ministerialnych i miejskich. Wbrew tym zasadom inwestorzy często żądają szczegóło-wych badań, a polscy prawnicy, zniewoleni anglosa-skimi wzorcami, wykonują te niepotrzebne czynno-ści, powiększając nakład czasu i pracy niezbędnej do obsługi transakcji.
Stefan Jacyno, adwokat, jest wspólnikiem odpowiedzialnym za praktykę nieruchomości i inwestycji budowlanych oraz praktykę reprywatyzacyjną