Struktura użytkowania ziemi

Współczesna organizacja przestrzeni Łodzi jest przedmiotem codziennych, bezpośrednich doświadczeń i kształtowania się w ich wyniku wyobrażeń miasta w świadomości mieszkańców. Rozpatrywana z punktu widzenia form użytko-wania gruntów, pozwala także zauważyć szereg prawidłowości.

Tereny mieszkaniowe obejmują obecnie około 14% ogólnej powierzchni miasta. W śródmieściu i pozaśródmiejskich dzielnicach blokowych dominuje zabudowa zwarta, natomiast luźna zabudowa jednorodzinna koncentruje się w strefie peryferyjnej. Waloryzacja zasobów mieszkaniowych w Łodzi przepro-wadzona przez J. Dzieciuchowicza (2011) potwierdza ich specyficzną strukturę przestrzenną ukształtowaną w okresie transformacji systemowej. Wyraźnie rysuje się układ koncentryczno-sektorowy standardu zasobów mieszkaniowych, przy ogólnym wzroście w kierunku odśrodkowym. Wyjątkowo niski i bardzo niski standard charakteryzuje zasoby mieszkaniowe strefy śródmiejskiej oraz położonych w jej bezpośrednim sąsiedztwie – starszych osiedli mieszkaniowych, a także dzielnic przemysłowo-składowych powstałych w drugiej połowie XX wieku (Teofilów Przemysłowy, Nowe Sady). Niska ocena dotyczy także osiedli blokowych położonych w tak zwanej strefie pośredniej (Widzew Zachód, Doły, Zarzew, Dąbrowa, Koziny, Żubardź, Widzew Wschód). Nieco lepszy – średni standard cechuje z kolei peryferyjnie położone osiedla wielorodzinne (Retkinia, Teofilów) i niektóre zespoły zwartej zabudowy jednorodzinnej (na przykład: Ruda, Stoki, Ustronna). Wysoki standard ma zabudowa mieszkaniowa nowszych osiedli blokowych i jednorodzinnych, a bardzo wysoki i wyjątkowo wysoki

zdrowia, edukacji, rekreacji, sztuki, jakie aktualnie uważa się za atrakcyjne (Rembowska 2008).

dotyczy rejonów peryferyjnych, gdzie koncentruje się najnowsza zabudowa jednorodzinna.

Tereny przemysłowe, które w dalszym ciągu reprezentują ważną kategorię gruntów zabudowanych, stanowiąc około 4% powierzchni Łodzi, są rozproszone w różnych rejonach miasta. W formie zwartej koncentrują się w powojennych dzielnicach przemysłowo-składowych takich jak: Teofilów Przemysłowy, Ża-bieniec, Brzezińska, Dąbrowa Przemysłowa, Zarzew Przemysłowy, Nowe Sady, Srebrna, Ustronna, a na obszarze starych dzielnic przemysłowych położonych w śródmieściu w obrębie dolin Łódki i Jasienia, przyjmują bardziej rozproszoną formę. Szereg inwestycji przemysłowych zlokalizowano także w pobliżu waż-nych węzłów komunikacyjważ-nych takich jak: dworce czy lotnisko. Tereny usługo-we są mocno rozproszone na obszarze całej Łodzi, jednakże najsilniej koncen-trują się w śródmieściu oraz w obrębie wielkich centrów i kompleksów handlo-wych. Tereny o funkcji komunikacyjnej zajmują największe powierzchnie w tych rejonach miasta, w których zlokalizowane są dworce i stacje kolejowe oraz w dzielnicy śródmiejskiej, charakteryzującej się najgęstszą siecią dróg i ulic. Obejmują one łącznie około 13% powierzchni Łodzi. Użytki rolne, które w 1945 roku stanowiły bezwzględną większość gruntów w mieście, obecnie zajmują około 43% jego powierzchni i wyraźnie utrzymuje się tendencja male-jąca ich udziału w strukturze użytkowania ziemi. Obejmują one przede wszyst-kim obszary peryferyjne Łodzi, z wyjątkiem obszarów już zurbanizowanych. Tereny zieleni, które pełnią istotne funkcje wypoczynkowe, rekreacyjne, ochronne i sanitarne, zajmują dużo, bo prawie 10% powierzchni miasta, jednak-że pozostają bardzo mocno rozproszone w jego granicach administracyjnych. Pomimo, iż w Łodzi występuje wiele małych rzek i stawów, to łączna wierzchnia gruntów pod wodami zajmuje jedynie około 0,5% ogólnej po-wierzchni miasta. Naturalne zbiorniki wodne uzupełniają niejednokrotnie tereny zieleni i pełnią istotne funkcje rekreacyjne i wypoczynkowe. (Dzieciuchowicz 2011).

W strukturze własnościowej gruntów w Łodzi przeważa obecnie własność prywatna skupiającą około 47% wszystkich nieruchomości. Drugie miejsce stanowią grunty gminy (około 29%), a na trzecim grunty należące do Skarbu Państwa (17,2%). Pozostałe tereny są własnością spółdzielni, kościołów i związków wyznaniowych oraz innych właścicieli. Należy zwrócić szczególną uwagę na fakt, iż większość gruntów należących do osób prywatnych jest zloka-lizowana w strefie zewnętrznej miasta, gdzie przeważa zabudowa jednorodzinna i zagrodowa, a w ostatnich latach pojawiają się również okazałe rezydencje. Z kolei grunty komunalne koncentrują się w strefie śródmiejskiej oraz w poza-śródmiejskich osiedlach blokowych (Dzieciuchowicz 2011). Prawidłowość ta niejednokrotnie przekłada się na stan techniczny budynków oraz kwestie este-tyczne samej zabudowy oraz jej otoczenia, co istotnie różnicuje kształt wyobra-żeń przestrzeni, zwłaszcza w aspekcie wartościującym.

W krajobrazie współczesnej Łodzi, wyraźnie utrwalone są kolejne fazy roz-wojowe miasta. Dziedzictwo okresu dziewiętnastowiecznej Łodzi wielkoprze-mysłowej stanowi najstarsza zabudowa śródmieścia, monofunkcyjne dzielnice mieszkaniowe i przemysłowe poza granicami kolei obwodowej ukształtowała powojenna rozbudowa miasta, z kolei na włączonych w granice miasta terenach wiejskich dominuje najmłodsza zabudowa rezydencjonalna okresu transformacji przyczyniając się do postępującej, chaotycznej urbanizacji. We wszystkich tych strefach, zróżnicowanych ze względu na wiek i charakter zagospodarowania, występują inne problemy, które wymagają odmiennego zakresu i charakteru koniecznych działań.

Śródmieście jest miejscem lokalizacji elementów symbolicznych świadczą-cych o tożsamości Łodzi, obszarem czytelnym pod względem cech rozplanowa-nia i najpełniej zainwestowanym. Jego główne problemy obejmują dekapitaliza-cję istniejącej zabudowy, liczne wyburzenia, dezintegradekapitaliza-cję funkcjonalną oraz niską jakość przestrzeni publicznych, co powoduje, iż obszar ten wymaga głę-bokiej rehabilitacji i rewitalizacji, z poszanowaniem historycznej tkanki miesz-kaniowej i dziedzictwa poprzemysłowego. Mają tu miejsce sukcesywne renowa-cje dziewiętnastowiecznych kamienic czynszowych, jednak ich charakter jest powierzchowny i obejmuje najczęściej budynki frontowe, bez oficyn i podwó-rek. W dodatku te pojedyncze działania są słabo zauważalne przy skali potrzeb wynikających ze stopnia dekapitalizacji zabudowy obszaru śródmieścia. Przy-kładem może być oś ulicy Piotrkowskiej, która w znacznej części została zrewi-talizowana i stanowi kontrast dla ulic przyległych, eksponując jeszcze wyraźniej ich degradację i zaniedbanie. W efekcie intensywnej rewitalizacji przestrzeni poprzemysłowych powstały obiekty oferujące przestrzenie o różnym przezna-czeniu, ale w każdym przypadku bardzo wysokiej jakości (na przykład: Manu-faktura czy „Lofty u Scheiblera”). Ponadto, mają one charakter powszechnie dostępnych, otwartych i publicznie użytkowanych przez co służą nie tylko mieszkańcom, ale i osobom odwiedzającym Łódź, kształtując w ten sposób pozytywny wizerunek miasta, które się zmienia. Zespoły mieszkaniowe powsta-łe w okresie powojennym wymagają remontów, poprawy wizerunku, budowy zaplanowanych, ale niezrealizowanych ciągów komunikacyjnych, a przede wszystkim parkingów, a także zadbania o przestrzenie publiczne i zaplecze usługowe. W rozbudowującej się dynamicznie strefie obrzeżnej niezbędne są regulacje, które zahamowałyby chaotyczny i nieplanowy rozwój urbanizacji. Nowe osiedla oferują jednak przestrzeń o wyższym od przeciętnego standardzie, a ich skala i indywidualny charakter pozytywnie wyróżniają je spośród wcze-śniejszych inwestycji, co wyjaśnia tendencję wyludniania się obszarów śród-miejskich i rozrastania peryferii miasta.