OPERAT SZACUNKOWY. Wartość rynkowa 5 lokali niemieszkalnych: zł. słownie: jeden milion siedemset piętnaście tysięcy złotych

(1)

OPERAT SZACUNKOWY

prawo własności do 5 lokali niemieszkalnych – użytkowych wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i w prawie własności działki

gruntu

Adres nieruchomości: Biskupice 132 – 132A Oznaczenia geodezyjne:

powiat: wielicki

gmina: Biskupice

obręb: 0001 Biskupice działka nr: 156/1 AM – 2 powierzchnia działki: 2 500 m

²

Wartość rynkowa 5 lokali niemieszkalnych: 1 715 000 zł słownie: jeden milion siedemset piętnaście tysięcy złotych

Operat sporządził: Wojciech Rogowski

Wrocław, 10 grudnia 2020 roku

(2)

2 | S t r o n a

SPIS TREŚCI:

1. PRZEDMIOT WYCENY ... 5

2. ZAKRES WYCENY ... 6

3. CEL WYCENY ... 7

4. PODSTAWY FORMALNE WYCENY ... 7

5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY ... 7

6. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ... 8

7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU ... 8

8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ... 8

9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ... 22

10. METODOLOGIA WYCENY ... 24

11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ... 24

12. OPIS BUDYNKU, W KTÓRYM ZNAJDUJE SIĘ PRZEDMIOTOWY LOKAL .... 29

13. OPIS WYCENIANEGO LOKALU ... 37

14. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ... 41

15. USTALENIA KOŃCOWE ... 44

16. KLAUZULE, ZASTRZEŻENIA I OGRANICZENIA ... 46

17. ZAŁĄCZNIKI ... 47

(3)

3 | S t r o n a

Wyciąg z operatu szacunkowego

Określenie

nieruchomości: Przedmiotem wyceny objęto pięć nieruchomości wieczystoksięgowych tj.:

1) nieruchomość stanowiąca samodzielny lokal niemieszkalny numer 1 o powierzchni użytkowej 150,68 m² wraz z udziałem 15068/73180 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu nr 156/1. Lokal położony jest na I kondygnacji budynku nr 132 w miejscowości Biskupice. Dla niniejszej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta pod nr KR1I/00049131/0 przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych.

2) nieruchomość stanowiąca samodzielny lokal niemieszkalny numer 2 o powierzchni użytkowej 75,35 m² wraz z udziałem 7535/73180 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu nr 156/1. Lokal położony jest na II kondygnacji budynku nr 132 w miejscowości Biskupice. Dla niniejszej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta pod nr KR1I/00049132/7 przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych.

3) nieruchomość stanowiąca samodzielny lokal niemieszkalny numer 1 o powierzchni użytkowej 211,43 m² wraz z udziałem 21143/73180 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu nr 156/1. Lokal położony jest na I kondygnacji budynku nr 132A w miejscowości Biskupice. Dla niniejszej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta pod nr KR1I/00049133/4 przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych.

Opis nieruchomości: Analizowana nieruchomość położona jest w granicach działki o nr ewidencyjnym 156/1 AM–2 o powierzchni 2 500 m² i jest zabudowana dwoma budynkami usługowymi wraz parkingiem dla aut osobowych. W dniu wizji lokalnej nieruchomość nie była wykorzystywana gospodarczo.

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się administracyjnie przy numerze 132 i 132A w miejscowości Biskupice, powiat wielicki. Lokalizację nieruchomości należy uznać za dobrą. Otoczenie społeczno – ekonomiczne dobre. Nieruchomość położona przy głównej drodze asfaltowej, dwukierunkowej, biegnącej przez miejscowość o stosunkowo dużym natężeniu ruchu kołowego i dobrą ekspozycją. Wyceniana nieruchomość położona jest wśród terenów mieszkaniowo – usługowych.

Cały teren nieruchomości jest ogrodzony. Ogrodzenie wykonane z paneli stalowych, od frontu płot drewniany zamontowany pomiędzy słupkami betonowymi. Od frontu także brama stalowa przesuwna (silnik elektryczny bramy został zdemontowany). Wyceniana nieruchomość jest utwardzona.

Utwardzenie zostało wykonane z kostki betonowej. Brak nasadzeń ozdobnych. Teren nieruchomości ze spadkiem, lecz nie utrudniający jej

(4)

4 | S t r o n a

zagospodarowania.

Teren wycenianej działki bardzo zaniedbany, na posesji liczne pozostałości po materiałach budowlanych i gruzie. Teren nieruchomości przed sprzedażą warto uporządkować, bo taki stan nieruchomości wpływa na płynność przedmiotowej nieruchomości.

Teren nieruchomości jest uzbrojony (lub ma możliwość podłączenia) do następujących sieci infrastruktury technicznej:

a) sieć energii elektrycznej b) sieć wodociągowa c) sieć gazowa

d) kanalizacja sanitarna – do zbiornika lokalnego Osoby, którym

przysługują prawa do nieruchomości

"INWESTYCJE" - 2 Grupa M-T-B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą Biskupice, w udziale 1/1.

Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ww. nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w trybie postępowania upadłościowego.

Wartość nieruchomości: Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości Biskupice 132, 132A wynosi:

1 715 000 zł

słownie: jeden milion siedemset piętnaście tysięcy złotych w tym:

Lp. Nr

lokalu Adres

Pow.

użytkowa [m2]

Wartość rynkowa [zł]

Wartość rynkowa w zaokrągleniu

[zł]

1 1 Biskupice 132 150,68 353 100,50 353 000

2 2 Biskupice 132 75,35 176 573,68 177 000

3 1 Biskupice 132A 211,43 495 460,83 495 000

4 2 Biskupice 132A 176,35 413 255,06 413 000

5 3 Biskupice 132A 118,04 276 612,58 277 000

Ʃ 731,85 1 715 002,65 1 715 000

Rodzaj wartości: Wartość rynkowa

Data określenia

wartości: 10 grudnia 2020 roku

Data sporządzenia

operatu: 10 grudnia 2020 roku

Pieczęć i podpis rzeczoznawcy:

(5)

5 | S t r o n a

1. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem wyceny objęto pięć nieruchomości wieczystoksięgowych tj.:

1) nieruchomość stanowiąca samodzielny lokal niemieszkalny numer 1 o powierzchni użytkowej 150,68 m² wraz z udziałem 15068/73180 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu nr 156/1. Lokal położony jest na I kondygnacji budynku nr 132 w miejscowości Biskupice. Dla niniejszej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta pod nr KR1I/00049131/0 przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych.

Właściciel nieruchomości: "INWESTYCJE" - 2 Grupa M-T-B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą Biskupice, w udziale 1/1.

2) nieruchomość stanowiąca samodzielny lokal niemieszkalny numer 2 o powierzchni użytkowej 75,35 m² wraz z udziałem 7535/73180 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu nr 156/1. Lokal położony jest na II kondygnacji budynku nr 132 w miejscowości Biskupice. Dla niniejszej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta pod nr KR1I/00049132/7 przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych.

(6)

6 | S t r o n a

2. ZAKRES WYCENY

Wycenie podlega:

1) lokal niemieszkalny numer 1 o powierzchni użytkowej 150,68 m² wraz z udziałem 15068/73180 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu położony w budynku nr 132 w miejscowości Biskupice,

2) lokal niemieszkalny numer 2 o powierzchni użytkowej 75,35 m² wraz z udziałem 7535/73180 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu położony w budynku nr 132 w miejscowości Biskupice,

3) lokal niemieszkalny numer 1 o powierzchni użytkowej 211,43 m² wraz z udziałem 21143/73180 w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności działki gruntu położony w budynku nr 132A w miejscowości Biskupice,

według stanu nieruchomości i poziomu cen z dnia sporządzania operatu szacunkowego.

Jednak ze względu na rodzaj nieruchomości i brak funkcjonalnego podziału budynków na poszczególne lokale niemieszkalne (brak ścian wydzielających restrykcyjnie poszczególne lokale) rzeczoznawca rekomenduje, aby te piec lokali niemieszkalnych sprzedawać łącznie i dlatego wycenie poddano nieruchomość gruntową zabudowana

(7)

7 | S t r o n a

budynkami usługowymi. Te 5 lokali niemieszkalnych w rzeczywistości tworzy jedną funkcjonalną całość.

3. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ww. 5 lokali niemieszkalnych dla potrzeb sprzedaży w ramach prowadzonego postępowania upadłościowego.

4. PODSTAWY FORMALNE WYCENY

Zlecenie Syndyka Masy Upadłości Pana Dariusza Chudego dotyczące określenia wartości rynkowej 5 lokali niemieszkalnych położonych w miejscowości Biskupice w powiecie wielickim, województwo małopolskie dla potrzeb sprzedaży w ramach prowadzonego postepowania upadłościowego.

5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY

Niniejszy operat szacunkowy opracowany został w oparciu o następujące uregulowania prawne:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2020 poz. 65 z dnia 22 listopada 2019 roku).

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r.

poz. 1145 z dnia 16 maja 2019 roku).

3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst ujednolicony ogłoszony w Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

4. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 498 z późn. zm.).

5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. 2020 poz. 293 dnia z 6 lutego 2020 roku).

6. Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r. poz. 1460 z dnia 19 lipca 2019 roku).

7. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.

2109 z 2004 r.) z późniejszymi zmianami.

8. Uchwała Nr LIX/429/10 Rady Gminy Biskupice z dnia 27 października 2010 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego miejscowości Biskupice, Bodzanów, Sułów i Trąbki w gminie Biskupice.

(8)

8 | S t r o n a

6. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH

W procesie wyceny wykorzystano następujące źródła danych:

1. Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 11 września 2020 roku.

2. Księgi wieczyste numer KR1I/00049131/0, KR1I/00049132/7, KR1I/00049133/4, KR1I/00049134/1, KR1I/00049135/8 prowadzone przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych.

3. Wypis z rejestru gruntów i budynków.

4. Kopia mapy ewidencyjnej.

5. Baza danych autora operatu szacunkowego. Informacje własne, uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych o zawartych transakcjach kupna sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku lokalnym, w tym akty notarialne udostępnione przez archiwum Starostwa Powiatowego w Wieliczce.

6. Baza danych o rynku nieruchomości - analiza własna wyceniającego na podstawie danych z Biur Pośrednictwa Obrotu Nieruchomościami w zakresie cech rynkowych nieruchomości gruntowych zabudowanych wpływających na poziom cen transakcyjnych.

7. Nota Interpretacyjna nr 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.

7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU

Data sporządzenia wyceny: 10 grudnia 2020 roku Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 grudnia 2020 roku Data, na którą określono i uwzględniono

stan przedmiotu wyceny: 11 września 2020 roku Data dokonania oględzin nieruchomości: 11 września 2020 roku

8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

Stan prawny nieruchomości określono w oparciu o księgi wieczyste nr KR1I/00049131/0, KR1I/00049132/7, KR1I/00049133/4, KR1I/00049134/1, KR1I/00049135/8, prowadzone przez Sąd Rejonowy w Wieliczce, III Wydział Ksiąg Wieczystych, dla poszczególnych lokali niemieszkalnych.

(9)

9 | S t r o n a

Stan prawny według KW nr KR1I/00049131/0

Dział I: oznaczenie nieruchomości

Położenie: województwo małopolskie, powiat wielicki, gmina Biskupice, miejscowość Biskupice

Ulica: Biskupice Numer budynku: 132 Numer lokalu: 1

Przeznaczenie lokalu: lokal niemieszkalny

Opis lokalu: biuro sekretariatu - 2, łazienka, wc, pokój - 2, kuchnia, warsztat - 2, magazyn - 2, kotłownia, komunikacja, magazynek, pomieszczenie sanitarne

Kondygnacja: 1

Przyłączenie - numer księgi wieczystej (nieruchomość, z której wyodrębniono lokal):

KR1I/00023202/1

Odrębność (lokal stanowi odrębną nieruchomość): tak Powierzchnia lokalu: 150,68 m²

Dział I: spis praw związanych z nieruchomością Numer prawa: 1

Rodzaj prawa: udział związany z własnością lokalu

Treść prawa: z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, stanowiącej działkę nr 156/1 oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali

Udział związany: 15068 / 73180

Numer księgi wieczystej: KR1I/00023202/1 Dział II: własność

Dział III: ciężary i ograniczenia Numer wpisu: 1

Rodzaj wpisu: inny wpis

Treść wpisu: zakaz zbywania i obciążania nieruchomości innymi prawami niż najem lub dzierżawa zawartymi na czas nieoznaczony z maksymalnie trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia

Inna osoba prawna: Syndyk Masy Upadłości Grupa M-T-B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w Brzegu

(10)

10 | S t r o n a

Dział IV: Hipoteki

Numer hipoteki: 1

Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna łączna

Suma: 1 700 000,00 zł (jeden milion siedemset tysięcy)

Wierzytelność: kapitał kredytu, odsetki, przyznane koszty postępowania, roszczenia o zapłatę opłat i prowizji, koszty windykacji kredytu, koszty opinii, ekspertyz, wycen, ubezpieczeń, a także pozostałe należności wynikające z umowy kredytu wraz z aneksem Stosunek prawny: Umowa kredytu nr 024/11/206 z dnia 2011-10-13 zmieniona aneksem nr 1 z dnia 2013-01-11

Księga współobciążona: KR1I/00049132/7, KR1Y/00022837/7

Wierzyciel hipoteczny: Krakowski Bank Spółdzielczy Oddział Siepraw z/s Siepraw, REGON 00050028600000

Numer hipoteki: 2

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa

Suma: 3 019,00 zł (trzy tysiące dziewiętnaście)

Wierzytelność: podatek od towarów i usług - VAT - za miesiąc lipiec 2015 r. (odsetki naliczono za okres od dnia 26-08-2015r do dnia 12-02-2016)

Stosunek prawny: tytuł wykonawczy z dnia 12-10-2015 r. nr SM 6/3310/15

Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce z/s Wieliczka – organ reprezentujący Skarb Państwa

Numer hipoteki: 3

Suma: 3 727,00 zł (trzy tysiące siedemset dwadzieścia siedem)

Wierzytelność: podatek od towarów i usług - VAT - za miesiąc lipiec 2015 r. (odsetki naliczono za okres od dnia 28-07-2015r do dnia 12-02-2016)

Stosunek prawny: tytuł wykonawczy z dnia 10-09-2015r. nr SM 6/3098/15

Numer hipoteki: 4

Suma: 4 359,00 zł (cztery tysiące trzysta pięćdziesiąt dziewięć)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za sierpień 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/3687/15 z dnia 17.11.2015 roku

(11)

11 | S t r o n a

Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce z/s Wieliczka,

REGON 00102127000276 – organ reprezentujący Skarb Państwa

Numer hipoteki: 5

Suma: 957,00 zł (dziewięćset pięćdziesiąt siedem)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za wrzesień 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/3752/15 z dnia 27.11.2015 roku

Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce z/s Wieliczka, REGON 00102127000276 – organ reprezentujący Skarb Państwa

Numer hipoteki: 6

Suma: 718,50 zł (siedemset osiemnaście 50/100)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za październik 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/3950/15 z dnia 28.12.2015 roku

Numer hipoteki: 7

Suma: 1 563,00 zł (jeden tysiąc pięćset sześćdziesiąt trzy)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za listopad 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/124/16 z dnia 27.01.2016 roku

Numer hipoteki: 8

Suma: 651,00 zł (sześćset pięćdziesiąt jeden)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za grudzień 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/516/16 z dnia 11.03.2016 roku

(12)

12 | S t r o n a

Numer hipoteki: 9

Suma: 670,50 zł (sześćset siedemdziesiąt 50/100)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za styczeń 2016 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy 1226.SW.522.977.2016 z dnia 12.04.2016 roku Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce z/s Wieliczka, REGON 00102127000276 – organ reprezentujący Skarb Państwa

Numer hipoteki: 10

Suma: 934,50 zł (dziewięćset trzydzieści cztery 50/100)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za luty 2016 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy 1226-SW.522.1148.2016 z dnia 22.04.2016 roku Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce z/s Wieliczka, REGON 00102127000276 – organ reprezentujący Skarb Państwa

Numer hipoteki: 11

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: 120,00 zł (sto dwadzieścia)

Wierzytelność: zaległy podatek dochodowy od osób fizycznych za wrzesień, październik, listopad oraz grudzień 2015 r. wraz z odsetkami

Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 3/514/16 z dnia 11.03.2016 roku

Stan prawny według KW nr KR1I/00049132/7 Dział I: oznaczenie nieruchomości

Ulica: Biskupice Numer budynku: 132 Numer lokalu: 2

Przeznaczenie lokalu: lokal niemieszkalny Opis lokalu: pokój - 3, kuchnia, łazienka Kondygnacja: 2

KR1I/00023202/1

(13)

13 | S t r o n a

Odrębność (lokal stanowi odrębną nieruchomość): tak

Powierzchnia lokalu: 75,35 m²

Dział IV: Hipoteki Numer hipoteki: 1

Suma: 1 700 000,00 zł (jeden milion siedemset tysięcy)

Wierzytelność: kapitał kredytu, odsetki, przyznane koszty postępowania, roszczenia o zapłatę opłat i prowizji, koszty windykacji kredytu, koszty opinii, ekspertyz, wycen, ubezpieczeń, a także pozostałe należności wynikające z umowy kredytu wraz z aneksem Stosunek prawny: Umowa kredytu nr 024/11/206 z dnia 2011-10-13 zmieniona aneksem nr 1 z dnia 2013-01-11

Księga współobciążona: KR1I/00049131/0, KR1Y/00022837/7

Wierzyciel hipoteczny: Krakowski Bank Spółdzielczy Oddział Siepraw z/s Siepraw, REGON 00050028600000

(14)

14 | S t r o n a

Stan prawny według KW nr KR1I/00049133/4

Dział I: oznaczenie nieruchomości

Ulica: Biskupice Numer budynku: 132A Numer lokalu: 1

Opis lokalu: magazyn (kondygnacja -1) - 2, magazyn - 4 Kondygnacja: 1

KR1I/00023202/1

(15)

15 | S t r o n a

Dział IV: Hipoteki

Numer hipoteki: 1

Suma: 1 020 000,00 zł (jeden milion dwadzieścia tysięcy)

Wierzytelność: kapitał kredytu, odsetki, przyznane koszty postępowania, roszczenia o zapłatę opłat i prowizji, koszty windykacji kredytu, koszty opinii, ekspertyz, wycen, ubezpieczeń, a także pozostałe należności wynikające z umowy kredytu

Stosunek prawny: umowa kredytu obrotowego w rachunku bieżącym nr 024/11/255 z dnia 16.01.2012 r.

Księga współobciążona: KR1I/00041495/3, KR1I/00044823/3

Wierzyciel hipoteczny: Krakowski Bank Spółdzielczy Oddział w Sieprawiu z/s Kraków

Numer hipoteki: 2

Suma: 933,00 zł (dziewięćset trzydzieści trzy)

Wierzytelność: podatek od towarów i usług - VAT- za miesiąc wrzesień 2015 oraz odsetki (odsetki naliczono za okres od dnia 27-10-2015 do dnia 12-02-2016 r.)

Numer hipoteki: 3

Suma: 4 246,00 zł (cztery tysiące dwieście czterdzieści sześć)

Wierzytelność: podatek od towarów i usług - VAT- za miesiąc sierpień 2015 oraz odsetki (odsetki naliczono za okres od dnia 26-09-2015 do dnia 12-02-2016 r.)

Numer hipoteki: 4

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: 1 040,00 zł (jeden tysiąc czterdzieści)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za czerwiec 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/3098/15 z dnia 10.09.2015 roku

(16)

16 | S t r o n a

Numer hipoteki: 5

Suma: 3 097,50 zł (trzy tysiące dziewięćdziesiąt siedem 50/100)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za lipiec 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/3310/15 z dnia 12.10.2015 roku

Numer hipoteki: 6

Suma: 718,50 zł (siedemset osiemnaście 50/100)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za październik 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/3950/15 z dnia 28.12.2015 roku

Numer hipoteki: 7

Suma: 1 563,00 zł (jeden tysiąc pięćset sześćdziesiąt trzy)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za listopad 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/124/16 z dnia 27.01.2016 roku

Numer hipoteki: 8

Suma: 651,00 zł (sześćset pięćdziesiąt jeden)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za grudzień 2015 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 6/516/16 z dnia 11.03.2016 roku

(17)

17 | S t r o n a

Numer hipoteki: 9

Suma: 670,50 zł (sześćset siedemdziesiąt 50/100)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za styczeń 2016 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy 1226.SW.522.977.2016 z dnia 12.04.2016 roku Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce z/s Wieliczka – organ reprezentujący Skarb Państwa

Numer hipoteki: 10

Suma: 934,50 zł (dziewięćset trzydzieści cztery 50/100)

Wierzytelność: zaległy podatek od towarów i usług za luty 2016 r. wraz z odsetkami Stosunek prawny: tytuł wykonawczy 1226-SW.522.1148.2016 z dnia 22.04.2016 roku Wierzyciel hipoteczny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wieliczce z/s Wieliczka – organ reprezentujący Skarb Państwa

Numer hipoteki: 11

Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa Suma: 120,00 zł (sto dwadzieścia)

Wierzytelność: zaległy podatek dochodowy od osób fizycznych za wrzesień, październik, listopad oraz grudzień 2015 r. wraz z odsetkami

Stosunek prawny: tytuł wykonawczy SM 3/514/16 z dnia 11.03.2016 roku

Opis lokalu: archiwum (parter), schowek (parter), komunikacja (parter), przedsionek (parter), kuchnia (poddasze), łazienka (poddasze), biuro (poddasze) – 4, schowek (poddasze), sala narad (poddasze), komunikacja (poddasze), wc (poddasze)

(18)

18 | S t r o n a

Kondygnacja: 1¹

KR1I/00023202/1

Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna łączna Suma: 2 000 000,00 zł (dwa miliony)

Wierzytelność: 1. roszczenie o zwrot kapitału udzielonego kredytu w wysokości 6 225 000,00 zł (słownie złotych: sześć milionów dwieście dwadzieścia pięć tysięcy),

1 Mimo wpisu w księdze wieczystej, że lokal położony jest na pierwszej kondygnacji, to z jego opisu, a także z ustaleń wizji wynika, ze jest to lokal dwupoziomowy, położony na pierwszej i drugiej kondygnacji;

(19)

19 | S t r o n a

2. roszczenie o zapłatę odsetek naliczanych wg stawki Wibor 3m i marża banku w wysokości 3,0 punktu procentowego w stosunku rocznym. Bank zastrzega sobie zmianę wysokości oprocentowania w zależności od zmiany stawki Wibor 3m. Wysokość oprocentowania na dzień zawarcia umowy kredytu wynosi 7,00% w stosunku rocznym,

3. roszczenie o zapłatę odsetek w wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP w stosunku rocznym od kwoty kapitału przeterminowanego. Bank zastrzega sobie zmianę wysokości oprocentowania w przypadku zmiany wysokości stopy lombardowej NBP. W dniu zawarcia umowy odsetki od zadłużenia przeterminowanego wynoszą 16,00% w stosunku rocznym,

4. roszczenie o prowizje i opłaty należne bankowi,

5. roszczenie o zwrot niezbędnych kosztów sądowego dochodzenia roszczeń z umowy kredytu w tym kosztów sądowych, wynagrodzenia pełnomocnika procesowego oraz kosztów egzekucyjnych.

Stosunek prawny: aneks nr 3/2014 z dnia 30-06-2014r. do umowy nr 001/13/44 Księga współobciążona: KR1I/00049135/8, KR1I/0003163/9, KR1P/00189284/7

Wierzyciel hipoteczny: Małopolski Bank Spółdzielczy Oddział w Wieliczce z/s Wieliczka, REGON 12245145500000

Opis lokalu: komunikacja (kondygnacja 1), sklep (kondygnacja 1), stróżówka (kondygnacja 1), biuro (kondygnacja 2) – 3, przedsionek (kondygnacja 2) – 2

Kondygnacja: 1²

KR1I/00023202/1

22 Mimo wpisu w księdze wieczystej, że lokal położony jest na pierwszej kondygnacji, to z jego opisu, a także z ustaleń wizji wynika, ze jest to lokal dwupoziomowy, położony na pierwszej i drugiej

kondygnacji;

(20)

20 | S t r o n a

Dział I: spis praw związanych z nieruchomością

Numer prawa: 1

Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna łączna Suma: 2 000 000,00 zł (dwa miliony)

Wierzytelność: 1. roszczenie o zwrot kapitału udzielonego kredytu w wysokości 6 225 000,00 zł (słownie złotych: sześć milionów dwieście dwadzieścia pięć tysięcy),

2. roszczenie o zapłatę odsetek naliczanych wg stawki Wibor 3m i marża banku w wysokości 3,0 punktu procentowego w stosunku rocznym. Bank zastrzega sobie zmianę wysokości oprocentowania w zależności od zmiany stawki Wibor 3m. Wysokość oprocentowania na dzień zawarcia umowy kredytu wynosi 7,00% w stosunku rocznym,

3. roszczenie o zapłatę odsetek w wysokości czterokrotności stopy lombardowej NBP w stosunku rocznym od kwoty kapitału przeterminowanego. Bank zastrzega sobie zmianę wysokości oprocentowania w przypadku zmiany wysokości stopy lombardowej NBP. W dniu zawarcia umowy odsetki od zadłużenia przeterminowanego wynoszą 16,00% w stosunku rocznym,

(21)

21 | S t r o n a

4. roszczenie o prowizje i opłaty należne bankowi,

5. roszczenie o zwrot niezbędnych kosztów sądowego dochodzenia roszczeń z umowy kredytu w tym kosztów sądowych, wynagrodzenia pełnomocnika procesowego oraz kosztów egzekucyjnych.

Stosunek prawny: aneks nr 3/2014 z dnia 30-06-2014 r. do umowy nr 001/13/44 Księga współobciążona: KR1I/00049134/1, KR1I/00003163/9, KR1P/00189284/7

Wierzyciel hipoteczny: Małopolski Bank Spółdzielczy Oddział w Wieliczce, z/s Wieliczka, REGON 12245145500000

Kopie ksiąg wieczystych w załączeniu do operatu szacunkowego.

Stan prawny według operatu ewidencji gruntów:

Województwo: małopolskie

Powiat: wielicki

Jednostka ewidencyjna: 121901_2, Biskupice Obręb ewidencyjny: 121901_2.0001, Biskupice

Nr jednostki rejestrowej: G.598 WŁAŚCICIELE/WŁADAJĄCY:

Udział

Forma władania Dane osoby fizycznej / instytucji

21143/73180 współwłasność

"INWESTYCJE" - 2 Grupa M-T-B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa z siedzibą Biskupicach

siedziba: Biskupice 132, 32-020 Biskupice 17630/73180

współwłasność

siedziba: Biskupice 132, 32-020 Biskupice

(22)

22 | S t r o n a

DZIAŁKI EWIDENCYJNE:

Arkusz Nr działki Adres / Położenie Powierzchnia [ha]

Użytek i klasa bonitacyjna

Nr KW lub inne dokumenty Użytek Pow. [ha]

2 156/1 0.2500

S-RIIIb 0.0998

KR1I/00023202/1 AN 5874/2008

B 0.0704

Bi 0.0798

Identyfikator: 121901_2.0001.156/1;

UWAGA: działka zabudowana budynkami: 73, 74, 589

Razem powierzchnia działek [ha]: 0.2500 ha

Słownie: dwa tysiące pięćset metrów kwadratowych

Oznaczenia użytków i klas B – tereny mieszkaniowe

Bi – inne tereny zabudowane S-RIIIb – sad

Uproszczony wypis z rejestru gruntów w załączeniu do operatu szacunkowego

Te pięć lokali niemieszkalnych stanowi w sumie nieruchomość gruntową zabudowaną dwoma budynkami usługowymi.

9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Znowelizowana ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art.

154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości:

1) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego braku

2) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy lub

1) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu, a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów 4) Faktyczny sposób użytkowania terenu.

Dla terenu, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość w miejscowości Biskupice 132-132A obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony Uchwałą Nr LIX/429/10 Rady Gminy Biskupice z dnia 27 października 2010 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego miejscowości Biskupice, Bodzanów, Sułów i Trąbki w gminie Biskupice.

Zgodnie z tym aktem prawnym przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym na rysunku symbolem C5MU – tereny zabudowy mieszkaniowej i usług.

(23)

23 | S t r o n a

Rysunek nr 1. Fragment załącznika graficznego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Biskupice.

1. Wyznacza się tereny zabudowy mieszkaniowej i usług, oznaczone na rysunku zmiany planu symbolem MU. Dla terenów MU ustala się jako przeznaczenie podstawowe:

1) zabudowę mieszkaniową jednorodzinną realizowaną w zabudowie wolnostojącej wraz z częścią usługową mieszczącą się w budynku mieszkalnym lub w budynku wolnostojącym, 2) zabudowę usługową realizowaną bez funkcji mieszkaniowej,

3) zabudowę jednorodzinnej realizowanej bez funkcji usługowej

2. Jako przeznaczenie dopuszczalne w terenach zabudowy mieszkaniowej i usług, ustala się możliwość lokalizacji:

1) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej;

2) dróg i dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, ścieżek rowerowych, przejść i ciągów pieszych;

3) budynków gospodarczych i garaży;

4) zatok autobusowych i urządzeń ochrony podróżnych przed warunkami atmosferycznymi;

5) obiektów i urządzeń sportu i rekreacji oraz obiektów małej architektury typu fontanna, pomnik, plac zabaw, altana, ławki, siedziska itp.

3. Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń towarzyszących w ramach przeznaczenia dopuszczalnego wymienionych w ust 2 jest:

1) dostosowanie ich do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego.

(24)

24 | S t r o n a

2) zachowanie proporcji, aby powierzchnia zabudowy przeznaczenia dopuszczalnego określonego ust.2.pkt 3 nie stanowiła więcej niż 25% powierzchni działki budowlanej;

4. Ustala się obsługę komunikacyjną terenów zabudowy mieszkaniowej i usług przylegających do drogi KDGP za pośrednictwem dróg zbiorczych, lokalnych, dojazdowych i wewnętrznych wyznaczonych na rysunku zmiany planu a w sytuacji ich braku za pośrednictwem istniejących zjazdów z drogi KDGP. Realizacja zabudowy usługowej w terenach przylegających do drogi KDGP wymaga przebudowy włączeń dróg dojazdowych i wewnętrznych do drogi KDGP zgodnie z przepisami odrębnymi.

5. Tereny zabudowy mieszkaniowej i usług wyznacza się w obszarze:

1) w miejscowości Biskupice są one oznaczone na rysunku planu symbolami od C1MUdo C10MU;

2) w miejscowości Bodzanów, są one oznaczone na rysunku zmiany planu symbolami od D1MU do D28MU;

3) miejscowości Trąbki, są one oznaczone na rysunku zmiany planu symbolami od F1MU do F28MU.

Wyceniana nieruchomość jest użytkowana zgodnie z przeznaczeniem.

10. METODOLOGIA WYCENY

Wycenę przedmiotowej nieruchomości wykonano zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzeniem w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego.

Mając na uwadze rodzaj wycenianej nieruchomości, a także cel wyceny w niniejszej opinii określono wartość rynkową nieruchomości według jej stanu i poziomu cen z dnia sporządzenia operatu szacunkowego.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 151.1.) wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

W operacie określono wartość rynkową nieruchomości dla optymalnego sposobu użytkowania, który jest związany z jej wykorzystaniem jako nieruchomość gruntowa zabudowana dwoma budynkami usługowymi wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

W operacie określono wartość rynkową nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów

(25)

25 | S t r o n a

z 21 września 2004 r., w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego”, według którego wartość rynkową określa się stosując podejście porównawcze lub podejście dochodowe.

§ 5. Podejście porównawcze:

1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.

5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych”.

Metoda porównywania parami polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag.

Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku:

 na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen,

 przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,

 na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Metoda porównywania parami składa się z następujących etapów:

 określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,

(26)

26 | S t r o n a

 ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych,

 podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych,

 wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki,

 utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości,

 wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi,

 określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek,

 ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

Do wyceny nieruchomości szacowanej w podejściu porównawczym, metodą porównywania nieruchomości parami wybrano trzy nieruchomości, będące przedmiotem obrotu a zbliżone charakterem, funkcją do nieruchomości wycenianej, które wchodzą w zakres analizy rynku (nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami usługowymi). Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m² powierzchni użytkowej budynku wraz z przynależnym gruntem. Przyjęte do porównania ceny miały charakter netto (nie zawierały podatku VAT).

11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

11.1 Opis rynku lokalnego

Gmina Biskupice położona jest we wschodniej części Pogórza Wielickiego – w dorzeczu Raby i Wisły. Powierzchnia Gminy wynosi 41,13 km². Usytuowana jest w centrum powiatu wielickiego, około 20 km na południowy - wschód od Krakowa. Granice gminy od południowego - wschodu wytycza malownicza dolina Raby, od północy – dolina Wisły, zaś od zachodu – łagodne wzniesienia Pogórza Wielickiego. Najwyżej położoną miejscowością w gminie jest Sułów (411 m n.p.m.), z którego rozpościerają się przepiękne widoki. Z kolei najniżej położone jest Zabłocie (250 m n.p.m.). W skład gminy wchodzi 12 sołectw: Biskupice, Bodzanów, Jawczyce, Łazany, Przebieczany, Sławkowice, Sułów,

(27)

27 | S t r o n a

Szczygłów, Tomaszkowice (gdzie mieści się siedziba Urzędu Gminy Biskupice), Trąbki, Zabłocie oraz Zborówek.

Atutem gminy Biskupice jest jej położenie w pobliżu ważnych szlaków komunikacyjnych, a także niewielka odległość do stolicy Małopolski – Krakowa. Przez jej obszar przebiega droga międzynarodowa (Kraków - Przemyśl - Medyka), krajowa nr 4 (Kraków - Bochnia), wojewódzka nr 966 (Wieliczka - Tymowa) oraz drogi powiatowe i gminne. Dzięki dobrze rozwiniętej sieci dróg, dojazd w dowolne miejsce gminny nie stwarza żadnych problemów.

Gmina Biskupice ma charakter rolniczy: ok. 87% jej powierzchni stanowią użytki rolne (3579,66 ha ), natomiast 9,6% (393 ha) zajmują lasy. Najwięcej lasów występuje we wsi Biskupice – ok. 113 ha oraz Jawczyce – ok. 75 ha. Na terenie gminy Biskupice przeważają gleby klas II i III. Podstawą gospodarki gminy jest rolnictwo o kierunku hodowlano- zbożowym, jednakże ludność w niewielkim stopniu utrzymuje się z rolnictwa.

Przeważająca część gospodarstw indywidualnych w gminie zajmuje się produkcją mieszaną pozostałe produkcją roślinną bądź zwierzęcą.

W zakresie usług komercyjnych największa koncentracja podmiotów gospodarczych w obrębie gminy dotyczy miejscowości położonych wzdłuż drogi Kraków – Tarnów – Bodzanowa i Przebieczan oraz miejscowości Trąbki i Łazany. Rozwój usług komercyjnych charakteryzuje się przyrostem ilości podmiotów trudniących się handlem (detalicznym, hurtowym, obwoźnym), rozwojem gastronomii (nastawionej nie tylko na obsługę mieszkańców gminy ale równiej terenów sąsiednich), wzroście ilości usług związanych z budownictwem, rzemiosłem i transportem. W gminie Biskupice wg stanu na dzień 30.06.2010 r. funkcjonowały 483 przedsiębiorstwa.

(28)

28 | S t r o n a

Rysunek nr 2. Położenie miasta Biskupice na tle powiatu wielickiego.

Rysunek nr 3. Widok położenia wycenianej nieruchomości.

(29)

29 | S t r o n a

11.2 Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami usługowymi

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości położonej w miejscowości Biskupice 132 i 132A w pierwszej kolejności podjęto próbę wyznaczenia zmian cen w czasie.

Trend czasowy zmiany cen określić można za pomocą kilku technik. Niestety technika analizy par sprzedaży jak i analiza powtórnych sprzedaży posiadają ograniczone możliwości zastosowania, jak również obarczone są dużym ryzykiem popełnienia błędu. Trend czasowy można również określić za pomocą modeli statystycznych. Warunkiem tego jest posiadanie możliwie dużej liczby cen transakcyjnych. Szacowanie tendencji rozwojowej zjawiska wymaga również dość długiego okresu badania cen.

Na rynku lokalnym nie udało się samodzielnie określić trendu czasowego (zbyt mała liczba transakcji nieruchomościami podobnymi). W przypadku braku dostatecznej liczby transakcji pochodzących z aktów notarialnych możliwe jest dla potrzeb analizy rynku wykorzystanie innych źródeł informacji. Mając na uwadze branżowe raporty na temat nieruchomości komercyjnych, zabudowanych obiektami o funkcji usługowej można stwierdzić, że w ostatnich latach mamy do czynienia ze stabilizacją cen transakcyjnych.

W związki z powyższym zdecydowano się przyjąć trend boczny w przedmiotowej wycenie tj. nie stwierdzono wpływu zmian cen na rynek nieruchomości usługowych od stycznia 2018 roku. Okres ekspozycji takich nieruchomości na rynku, przy ich sprzedaży jest bardzo długi (około 12 miesięcy), a ilość potencjalnych nabywców bardzo ograniczona.

Należy jednak podkreślić, że ceny transakcyjne za tego typu nieruchomości są relatywnie wysokie, a relacja między popytem a podażą zrównoważona.

Dla potrzeb niniejszej wyceny posługiwano się jednostką porównawczą odpowiadającą cenie transakcyjnej za 1 m² powierzchni użytkowej budynku wraz z przynależnym gruntem. Stwierdzono, że w przypadku nieruchomości, które charakteryzują się średnim zużyciem technicznym budynku taki nośnik wartości będzie najbardziej racjonalny (o wartości tej nieruchomości decydują przede wszystkim budynek).

Szacując przedmiotową nieruchomość gruntową zabudowaną budynkami o funkcji usługowej dokonano analizy aktów notarialnych na przestrzeni ostatnich 36 miesięcy od daty na którą określono wartość tj. od stycznia 2018 roku do grudnia 2020 roku. Zasięgiem badania objęto rynek nieruchomości zabudowanych nieruchomościami komercyjnymi na terenie gminy Biskupice. Skoncentrowano się na nieruchomościach zabudowanych budynkami usługowymi z zapleczem biurowym. Zdecydowano się rozszerzyć analizowany okres poza standardowe 24 miesiące ze względu na zbyt małą ilość nieruchomości podobnych.

(30)

30 | S t r o n a

W większości przypadków wartość sprzedawanych nieruchomości kreowana była przede wszystkim przez lokalizację, stan techniczny budynku i standard wykończenia, powierzchnię użytkową budynków i stopień intensywności zabudowy oraz funkcjonalność nieruchomości. Analizowano przede wszystkim nieruchomości zabudowane budynkami w dobrym, średnim i dostatecznym stanie technicznym.

Dla potrzeb wyceny dokonano analizy lokalnego rynku, który został zdefiniowany następująco:

a) Obszar analizy: gmina Biskupice;

b) Okres analizy: styczeń 2018 roku – grudzień 2020 roku (wykroczono poza standardowe 24 miesiące od dnia wyceny, ze względu na zbyt małą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi w stopniu najwyższym);

c) Przedmiot analizy: nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami usługowymi;

W wyniku tej analizy uzyskano 12 transakcji nieruchomościami spełniającymi powyższe kryteria. Zestawiono je w tabeli nr 1 poniżej. Ilość transakcji wskazuje, że na analizowanym rynku ilość transakcji nieruchomościami podobnymi jest sporadyczna, przy czym wynika to ze specyfiki wycenianej nieruchomości. W tabeli nr 1 zestawiono nieruchomości podobne w stopniu najwyższym z możliwych do nieruchomości wycenianej.

Posługiwano się cenami transakcyjnymi netto (bez podatku VAT), przy czym w części transakcji kwota netto równała się kwocie brutto (brak podatku VAT).

Tabela nr 1. Analiza rynku w zakresie nieruchomości gruntowych zabudowanych obiektami usługowymi na terenie gminy Biskupice.

Lp. Obręb Data

Pow.

użytkowa budynków

[m2]

Pow. działki gruntu [m2]

Cena transakcyjna

[zł]

Cena za 1 m² PU budynku [zł/m2]

1. Gdów 2018-01-16 349,35 m2 2 600 m2 260 000 zł 744,24 zł/m2

2. Wola Batorska 2018-01-24 493,00 m2 2 640 m2 438 700 zł 889,86 zł/m2 3. Kłaj 2018-06-04 621,35 m2 4 660 m2 1 480 000 zł 2 381,91 zł/m2 4. Kokotów 2018-07-17 237,15 m2 1 388 m2 738 000 zł 3 111,95 zł/m2 5. Bilczyce 2018-10-17 404,18 m2 3 600 m2 500 000 zł 1 237,09 zł/m2 6. Grajów 2019-02-22 2 903,18 m2 20 308 m2 2 275 500 zł 783,80 zł/m2 7. Sławkowice 2019-04-26 446,25 m2 3 112 m2 1 300 000 zł 2 913,17 zł/m2 8. Brzezie 2019-05-24 2 054,45 m2 8 588 m2 1 500 000 zł 730,12 zł/m2

(31)

31 | S t r o n a

Lp. Obręb Data

Pow.

użytkowa budynków

[m2]

Pow. działki gruntu [m2]

Cena transakcyjna

[zł]

Cena za 1 m² PU budynku [zł/m2]

9. Kłaj 2019-07-05 562,70 m2 2 302 m2 800 000 zł 1 421,72 zł/m2

10. Niepołomice 2019-09-16 140,25 m2 1 476 m2 390 000 zł 2 780,75 zł/m2 11. Gdów 2019-10-21 1 085,45 m2 3 650 m2 1 377 600 zł 1 269,15 zł/m2 12. Wola Batorska 2020-04-17 343,40 m2 2 904 m2 315 000 zł 917,30 zł/m2

W oparciu o transakcje zebrane w tabeli nr 1 ustalono (za 1 m² p.u. budynku wraz z gruntem):

C max = 3 111,95 zł/m²p.u. budynku C min = 730,12 zł/m² p.u. budynku

ΔC = 3 111,95 zł/m² – 730,12 zł/m² = 2 381,83 zł/m²

Analiza cech sprzedanych na rynku lokalnym nieruchomości wykazała, że nie ma możliwości wyprowadzenia wag cech w sposób analityczny np. na podstawie analizy porównawczej nieruchomości. Wśród nieruchomości kandydujących do porównawczych często nie ma odpowiedniej ilości par różniących się jedną cechą, nierzadko również nieruchomość różniącą się jedną cechą i w sposób oczywisty „lepsza” jest tańsza od nieruchomości „gorszej”. Wynika to z niedoskonałości i małej przejrzystości rynku nieruchomości.

Wobec powyższego autor określił wagi cech rynkowych (zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych) na podstawie:

 badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców,

 opinii osób zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośrednicy, pracownicy Urzędów Gmin).

Wskutek badania rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych i analizy preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe (atrybuty) mające istotny wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości i przypisano im wagi wyrażające procentowy wpływ tych cech na wartość nieruchomości. Również na podstawie badania rynku ustalono również stopień nasilenia tych cech rynkowych.

Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca określił liczbę cech rynkowych, nadał im nazwy oraz określił wagi cech rynkowych. Stany cech rynkowych oraz wielkości zakresów cząstkowych przedstawia tabela nr 2.