Koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, o której mowa w ust

1, sporządza osoba, o której mowa w art. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lub osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów posia-dająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna jest kluczowym doku-mentem projektowym sporządzanym w celu przygotowania realizacji inwestycji mieszkaniowej. Można ją traktować jako wstępne opra-cowanie, z którego wynikają możliwość budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy, w rezultacie których powstanie bu-dynek lub budynki mieszkalne o parametrach przewidzianych dla inwestycji mieszkaniowej.

Sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej stanowi pierwszą czynność w ramach przygotowania do realizacji inwestycji mieszkaniowej. Na podstawie koncepcji inwestor formułuje treść wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (koncepcja stanowi załącznik do wniosku). Z kolei dla rady gminy koncepcja ma stanowić „komplet informacji” niezbędnych do podjęcia uchwały

o ustaleniu lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji⁸⁷. Koncepcja stanowi zatem specjalistyczny dokument, który uzasadnia propo-nowane rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji miesz-kaniowej. Określone rozwiązania nie mogą być „oderwane” od ist-niejących wymogów. Przepis art. 6 ust. 1 specustawy mieszkaniowej wprost wymaga uwzględnienia „charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana”.

Właściwie to jedynie w tym przepisie ustawodawca zobowiązuje do uwzględnienia „ukształtowanego już kontekstu urbanistycznego”

w miejscu lokalizacji inwestycji⁸⁸. Przesłanka „charakteru zabudowy miejscowości i okolicy” ma jednak nieostry zakres znaczeniowy i nie została skonkretyzowana w dalszej regulacji specustawy. W związku z tym inwestor, a właściwie podmiot sporządzający na jego zlecenie koncepcję urbanistyczno-budowlaną, dysponuje znaczną swobodą w zakresie formułowania rozwiązań funkcjonalno-przestrzennych planowanej inwestycji, które następnie będą oceniane przez radę gminy według nieostrych kryteriów.

Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna jest źródłem informacji nt. zachowania parametrów oraz właściwych proporcji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszących. Ustawodawca okre-śla minimum treściowe koncepcji na zasadzie otwartego katalogu.

Informacje zawarte koncepcji powinny dotyczyć „w szczególności”:

• struktury funkcjonalnej zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności określenia podstawowych funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu – strukturę należy traktować jako zespół powiązanych ze sobą różnych elementów, które w konsekwencji tworzą całość funkcjonalno-przestrzenną danego terenu; okre-ślenie struktury funkcjonalnej zabudowy i zagospodarowania

87 Dostęp: https://www.miir.gov.pl/strony/aktualnosci/ustawowe-standardy-urbanistyczne-inwestycji-miesz kaniowych/.

88 D. Kafar, Specustawa mieszkaniowa…, s. 25.

terenu wymaga uwzględnienia takich elementów jak: intensyw-ność zabudowy, dostępintensyw-ność dla ruchu samochodowego, dostęp do infrastruktury transportu zbiorowego, ukształtowanie sieci drogowo-ulicznej, gęstość zaludnienia, dostępność usług, dostęp do obiektów użyteczności publicznej (w tym urzędów, szkół, szpitali)⁸⁹; analiza struktury funkcjonalnej danego obszaru po-zwala często na wyróżnienie tej, która ma podstawowe znacze-nie (czyli głównej, dominującej) oraz takiej, która ma znaczeznacze-nie uzupełniające⁹⁰;

• układu urbanistycznego zespołów zabudowy i kompozycji archi-tektonicznej obiektów o funkcji podstawowej – chodzi o wzięcie pod uwagę przestrzennego rozmieszczenia budynków i obiektów znajdujących się na danym obszarze (ustawodawca wprost sta-nowi o „zespołach zabudowy”, a nie o indywidualnych cechach budynków i obiektów tworzących zabudowę) oraz uwzględnie-nie sposobu powiązania elementów obiektów (tj. układu linii, płaszczyzn, brył, podziałów na elewacji, detali, itp.), przy czym tutaj ustawodawca ogranicza wymóg do obiektów o funkcjach podstawowych⁹¹; określone informacje pozwalają określić wpływ planowanej inwestycji mieszkaniowej na otoczenie sensie urba-nistycznym;

• przebiegu głównych elementów sieci uzbrojenia terenu oraz dróg publicznych i wewnętrznych niezbędnych dla obsługi propono-wanej zabudowy i zagospodarowania terenu – wskazane infor-macje umożliwiają ocenę funkcjonalności zamierzonej inwestycji

89 A. Faron, Wybrane czynniki struktury funkcjonalno-przestrzennej miasta, których kształtowanie może wpływać na zachowania transportowe miesz-kańców, Logistyka 2014, nr 3, s. 1666-1667.

90 Por. A. Matczak, D. Szymańska, Studia nad strukturą przestrzenno-funk-cjonalną miasta – przykład Brodnica, Toruń 1997, s. 45.

91 Zob. M. Wijas, Wpływ kontekstu na kompozycję architektoniczno- urbanistyczną, Środowisko Mieszkaniowe 2015, nr 15, s. 170.

mieszkaniowej, w szczególności pod kątem zapewnienia obsługi mieszkańców budynków będących przedmiotem tej inwestycji;

• etapów realizacji proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu – chodzi zapewne o wykaz poszczególnych stadiów pro-cesu inwestycyjno-budowlanego ze wskazaniem przybliżonych terminów ich realizacji; należy mieć bowiem na uwadze, że ce-lem specustawy mieszkaniowej jest „przyspieszenie” procesów inwestycyjnych;

• powiązania przestrzennego planowanej inwestycji terenami ota-czającymi – wynika z tego, że planowana inwestycja mieszka-niowa nie może być „oderwana” od terenów znajdujących się w jej otoczeniu.

Wymienione elementy treściowe koncepcji urbanistyczno-budowlanej mają nieostry charakter i odwołują się często do pojęć specjalistycz-nych, których znaczenie nie jest ustawowo dookreślone.

Poza wymienionymi elementami, koncepcja urbanistyczno-budowla-na może zawierać również inne dane charakteryzujące planowaną in-westycję mieszkaniową. Warto podkreślić, że inwestor jest wyłącznym

„dysponentem” koncepcji urbanistyczno-budowlanej. Organy gminy nie mają wpływu na rozwiązania merytoryczne zaproponowane w tym dokumencie (nie mogą samodzielnie wprowadzać zmian do koncepcji), lecz oceniają go w wersji przedstawionej przez inwestora⁹²� Ustawodawca wprowadza dodatkowy wymóg załączenia do kon-cepcji urbanistyczno-architektonicznej wizualizacji proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu, która ma stanowić graficzne przedstawienie założeń koncepcji. Takie rozwiązanie nie stanowi

92 D. Kafar, Specustawa mieszkaniowa…, s. 26.

novum, albowiem art. 37g ust. 4 u.p.z.p. zobowiązuje do sporządze-nia i opublikowasporządze-nia projektowanych rozwiązań miejscowego planu rewitalizacji. W tym jednak przypadku zakres i forma wizualiza-cji są określone rozporządzeniu wykonawczym do ustawy (art. 37m pkt 2 u.p.z.p.). Jeżeli chodzi o wizualizację proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu na potrzeby inwestycji mieszkaniowej, to komentowana regulacja ogranicza się do sporządzenia jej w sposób

„umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wie-dzy specjalistycznej”. W praktyce chodzi o zapewnienie powszech-nej znajomości proponowanych rozwiązań, co jest istotne zarówno z perspektywy piastunów organów gminy, którzy rozpatrują wniosek inwestora, a następnie podejmują rozstrzygnięcie dotyczące możliwo-ści lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak również z perspektywy każdej osoby zainteresowanej planowaną inwestycją.

Koncepcja może zostać sporządzona wyłącznie przez osobę, która ma odpowiednie kwalifikacje zawodowe. W tym zakresie art. 6 ust.

4 komentowanej specustawy odsyła do art. 5 u.p.z.p., który wymienia osoby uprawnione do sporządzania aktów planowania przestrzenne-go. Oznacza to, że koncepcję urbanistyczno-architektoniczną mogą sporządzić osoby spełniające jeden z warunków:

• nabyły uprawnienia do projektowania w planowaniu przestrzen-nym na podstawie ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1989 r. poz. 99, 178 i 192, z 1990 r. poz.

198 i 505 oraz z 1993 r. poz. 212);

• nabyły uprawnienia urbanistyczne na podstawie art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.

z 1999 r. poz. 139, z późn. zm.);

• posiadają kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na te-rytorium Rzeczypospolitej Polskiej uzyskane na podstawie ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architek-tów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z 2013 r.

poz. 932 i 1650);

• posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie ar-chitektury, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej;

• posiadają dyplom ukończenia studiów wyższych w zakresie innym niż wyżej oraz ukończyły studia podyplomowe w zakresie plano-wania przestrzennego, urbanistyki lub gospodarki przestrzennej;

• są obywatelami państw członkowskich Unii Europejskiej, Konfe-deracji Szwajcarskiej lub państwa członkowskiego Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – strony umowy o Eu-ropejskim Obszarze Gospodarczym, którzy nabyli kwalifikacje zawodowe do projektowania zagospodarowania przestrzeni i za-gospodarowania przestrzennego w skali lokalnej i regionalnej odpowiadające wymaganiom określonym w pkt 4 lub 5.

Poza wymienionymi osobami uprawnionymi do sporządzenia koncep-cji jest również osoba: wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń specjalności architektonicznej. Posiadanie upraw-nień do sporządzenia koncepcji jest gwarancją, że osoba, która ją sporządza ma odpowiednie kwalifikacje zawodowe i może pono-sić w tym zakresie pełną odpowiedzialność za wykonywaną pracę.

tego względu koncepcja sporządzona przez osobę nieuprawnioną jest obarczona istotną wadą, co wpływa na brak możliwości wykorzystania tego opracowania procesie inwestycjno-budowlanym⁹³�

93 Por. wyrok WSA Warszawie z dnia 2 listopada 2015 r., VI SA/Wa 912/15,

Zgodnie z pierwotną wersją projektu specustawy mieszkaniowej, koncepcja miała być wybrana w drodze obligatoryjnego publicznego konkursu. Ostatecznie prawodawca zrezygnował z tego rozwiązania, pozostawiając wybór koncepcji i jej wykonawcy w gestii inwestora⁹⁴� Procedura konkursowa z pewnością wydłużyłaby postępowanie zwią-zane z przygotowaniem inwestycji mieszkaniowej.

Istotną kwestią są również prawa autorskie do koncepcji architek-toniczno-urbanistycznej. Nie powinno bowiem ulegać wątpliwości, że koncepcja może stanowić utwór architektoniczno-urbanistycz-ny w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r.

o prawie autorskim i prawach pokrewnych⁹⁵. Przedmiotem prawa autorskiego jest w świetle art. 1 ust. 1 przywołanej ustawy „każdy przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze, usta-lony w jakiejkolwiek postaci, niezależnie od wartości, przeznaczenia i sposobu wyrażenia (utwór)”. Oznacza to, że koncepcja będzie objęta prawem autorskim pod warunkiem, że w sposób zindywidualizowany oraz oryginalny przedstawia stworzoną przez człowieka wizję zorga-nizowania oraz zaprojektowania określonej przestrzeni na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz towarzyszącej⁹⁶. Z punktu widzenia ochrony prawnej bez znaczenia jest, że nie ustala wszystkich elementów przyszłego projektu architektoniczno-budowlanego, który powstanie w wyniku uszczegółowienia koncepcji⁹⁷�

LEX nr 2171087.

94 Zob. uzasadnienie do projektu ustawy ułatwieniach…, s. 8.

95 T.j. Dz.U. 2018 r., poz. 1191.

96 Zob. więcej. P.F. Piesiewicz, Problematyka autorskich roszczeń majątko-wych zaniechanie oraz usunięcie skutków naruszeń przypadku naruszenia praw do utworu architektonicznego, Palestra 2015, nr 11-12, s� 54-64�

97 Zob. Informacja Prezesa Krajowej Rady Izby Architektów dnia 3 marca 2005 r. sprawie koncepcji architektonicznej jako utworu chronionego prawem autorskim, l.dz. 096/KRIA/2005. Dostęp: http://www.izbaarchitektow.pl/

pliki/info-koncepcja.pdf.

Ewa Skorczyńska [ust. 1-11], Joanna Człowiekowska [ust. 12-19]

Art. 7. 1. W przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor występuje, za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezy-denta miasta), z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy.

2. Ustalenie lokalizacji, o której mowa w ust. 1, nie może obej-mować terenów przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym.

3. Ustalenie lokalizacji, o której mowa w ust. 1, nie może obejmo-wać terenów wymagających uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów rolnych poza granicami administracyjnymi miast na cele nierolnicze, wynikającej z przepisów u.o.g.r.l..

4. Rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji, o któ-rej mowa w ust. 1, lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku, o którym mowa w ust. 1. Rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na tere-nie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

5. Jeżeli uchwała o ustaleniu lokalizacji, o której mowa w ust. 1, nie może być podjęta w terminie określonym w ust. 4, przewodniczący rady gminy jest obowiązany w tym terminie powiadomić inwestora, podając powody opóźnienia oraz wskazując nowy termin podjęcia uchwały, nie dłuższy jednak niż 30 dni od dnia upływu terminu, o którym mowa ust. 4.

6. Wniosek, o którym mowa w ust. 1, może dotyczyć również

in-westycji towarzyszącej, jeżeli jest ona objęta tym samym zamie-rzeniem inwestycyjnym co inwestycja mieszkaniowa.

7. Wniosek, o którym mowa w ust. 1, zawiera:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych