- pod warunkiem że powierzchnia użytkowa przeznaczona na dzia-łalność handlową lub usługową nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej mieszkań.
Ustawodawca dopuszcza, ale zarazem ogranicza, możliwości pro-wadzenia działalności handlowej i usługowej w ramach inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej. Brzmienie komentowa-nego przepisu stanowi kompromis pomiędzy zabezpieczeniem celu specustawy (która jest „dedykowana” realizacji zabudowy mieszka-niowej) a znaczeniem działalności handlowej oraz usługowej (które służą zaspokajaniu codziennych i bieżących potrzeb ludzi, stanowiąc współcześnie nieodzowny element bądź otoczenie zabudowy mieszka-niowej). Określenie zakresu inwestycji przeznaczonego na działalność handlową lub usługową stanowi element treściowy wniosku o usta-lenie lokalizacji inwestycji, a następnie samej uchwały rady gminy.
Działalność handlowa oraz działalność usługowa nie zostały prawnie zdefiniowane. Przepis art. 2 nieobowiązującej ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej33 kwalifikował wprost zarobkową działalność handlową oraz usługową do postaci rodzajo-wych działalności gospodarczej. Ustawodawca nie przewiduje jednak
33 T.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 2168 ze zm.
w żadnej regulacji definicji legalnych określonych pojęć. W ujęciu słownikowym przez „handel” rozumie się „działalność polegająca na kupnie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług”34. Z kolei przy określeniu zakresu znaczeniowego „usług” można pomocniczo się-gnąć do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r.
w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU)35� Zgodnie z klasyfikacją usługi stanowią:
• wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarczych prowadzących działalność o charakterze produkcyjnym, tzn.
usługi dla celów produkcji nietworzące bezpośrednio nowych dóbr materialnych;
• wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarki narodowej oraz na rzecz ludności, przeznaczone dla celów kon-sumpcji indywidualnej, zbiorowej i ogólnospołecznej.
Biorąc pod uwagę charakter inwestycji mieszkaniowej oraz inwe-stycji towarzyszącej, doniosłe znaczenie będzie mieć dla nich druga z kategorii usług.
Przepis art. 3 komentowanej specustawy dopuszcza lokalizację dzia-łalności handlowej i usługowej w następujących wariantach:
• w wyodrębnionej części inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej, bądź
• w ramach samodzielnego obiektu budowlanego o powierzchni sprzedaży nie większej niż 2000 m2�
34 Https://sjp.pwn.pl/sjp/handel;2463912.html
35 Dz.U., poz. 1676 ze zm.
Warto podkreślić, że już w samej definicji inwestycji mieszkaniowej, ustawodawca podkreśla, że należą do niej również „części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową”, a w definicji inwestycji towarzyszącej mieszczą się „obiekty budowlane przezna-czone na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji miesz-kaniowej”. Ostatni warunek będzie determinować przedmiot działal-ności handlowej i usługowej realizowanej w obiekcie budowlanym powstałym w ramach inwestycji towarzyszącej. Wykazanie takiego charakteru obiektów może w praktyce nastręczać trudności. Z pewno-ścią nie każda działalność handlowa i usługowa służy mieszkańcom.
Dla oceny spełnienia tej przesłanki należy odwołać się do obiektyw-nych mierników i przyjąć, że chodzi o działalność „powszechną”, służącą zaspokajaniu zwykłych, codziennych potrzeb (działalność prowadzona przez sklepy spożywcze, restauracje, kawiarnie, pralnie, salony fryzjerskie czy kosmetyczne, itp.).
Wykładnia komentowanego przepisu prowadzi do wniosku, że w prak-tyce jest możliwa realizacja działalności handlowej:
• jako część inwestycji mieszkaniowej;
• jako całość inwestycji towarzyszącej;
• jako część inwestycji towarzyszącej36;
• jako samodzielny obiekt budowlany o powierzchni sprzedaży nie większej niż 2000 m2�
Każdego przypadku dotyczy ograniczenie, że powierzchnia użytko-wa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie może
36 Zob. P. Konopka, Przewodnik po specustawie mieszkaniowej…, s� 5�
przekroczyć 20% powierzchni użytkowej mieszkań. Punkt odnie-sienia stanowi zatem 20% powierzchni użytkowej mieszkań, przez którą zgodnie z art. 2 pkt 6 komentowanej specustawy należy rozu-mieć sumę powierzchni użytkowych wszystkich lokali mieszkalnych oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych objętych inwestycją mieszkaniową, obliczoną wg sposobu określonego w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgod-nie z przepisem § 11 ust. 2 pkt 2 tego rozporządzenia, opis technicz-ny projektu architektoniczno-budowlanego powinien określać m.in., w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali miesz-kalnych„zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad:
• przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścia-nami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczenia-mi pomocniczyz pomieszczenia-mi służą zaspokajaniu ich potrzeb z pomieszczenia-mieszkaniowych,
• powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie”.
Powierzchnia użytkowa mieszkań powinna zostać obliczona zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i ob-liczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych – PN-ISO 9836: 1997.
W komentowanym przepisie specustawy zastrzeżono, że samodzielny obiekt budowlany przeznaczony na działalność handlową lub usłu-gową nie może mieć powierzchni sprzedaży większej niż 2000 m2, co
koresponduje z przepisami u.p.z.p. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 3a u.p.z.p., jeżeli na terenie gminy przewiduje się lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, w studium określa się obszary, na których mogą być one sytuowane. Oznacza to, że na podstawie specustawy mieszkaniowej nie jest możliwa re-alizacja wielkopowierzchniowych obiektów handlowych37� Ustale-nie, czym jest „powierzchnia sprzedaży” wymaga sięgnięcia do art.
2 pkt 19 u.p.z.p., który określa tym mianem tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno- użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wysta-wowej itp.)38�
Warto również podkreślić, że możliwość realizacji działalności han-dlowej i usługowej jest niezależna od ustaleń planu miejscowego, w tym również miejscowego planu rewitalizacji. Takie rozwiązanie budzi wątpliwości zwłaszcza w odniesieniu do tej szczególnej formy planu miejscowego. Przepis art. 37g ust. 2 u.p.z.p. wprost przewiduje, że miejscowy plan rewitalizacji może określać zakazy i ograniczenia dotyczące działalności handlowej lub usługowej. Określone ustale-nia służą jednak specyficznym celom, którymi są odnowa społeczna i przestrzenna obszarów zdegradowanych w gminie. Prymat regulacji dotyczącej inwestycji mieszkaniowej nad ustaleniami planistycznymi służącymi rewitalizacji stanowi przejaw nieuzasadnionej ingerencji w samodzielność gminy w zakresie realizacji jej zadań własnych.
37 Zob. uzasadnienie do rządowego projektu ustawy o ułatwieniach…, s. 1.
38 NSA w wyroku z dnia 27 stycznia 2012 r., II OSK 2349/11, LEX nr 1125518 zaznacza, że „w każdym przypadku, w którym rozważana i ustalana jest powierzchnia sprzedaży określonych obiektów budowlanych – tak w przy-padku w przyw przy-padku samodzielnych obiektów handlowych jak i dopuszczenia możliwości sytuowania części handlowych w obiektach mieszkalnych – po-wierzchnia sprzedaży winna być rozumiana zgodnie z art. 2 pkt 19 u.p.z.p.”.
Damian Zelewski
Art. 4. W przypadku gdy inwestycje mieszkaniowe lub inwestycje towarzyszące mają być prowadzone na tym samym obszarze co inwestycje, o których mowa w:
1) ustawie z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach mor-skich (Dz. U. z 2017 r. poz. 1933), w zakresie inwestycji dotyczących infrastruktury portowej oraz infrastruktury zapewniającej dostęp do portów lub przystani morskich,
2) ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przy-gotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.
U. z 2018 r. poz. 1474),
3) ustawie z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U.
z 2017 r. poz. 2117 i 2361 oraz z 2018 r. poz. 650, 927 i 1338), 4) ustawie z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygoto-wania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1380),
5) ustawie z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie