Przygotowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowych
6. Wniosek inwestora o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej a. Obligatoryjna treść wniosku
Przepis art. 7 ust. 7 u.p.r.i.m. wskazuje, jaka powinna być obligatoryjna zawartość wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji.
2714052, którym czytamy: „Granic zewnętrznych uznania, jakie przysługuje radzie gminy podejmującej uchwałę lokalizacyjną, należy także poszukiwać w instrumentach wskazanych w art. 7 ust. 10 (uwagi do wniosku), art. 7 ust. 12 (opinie do wniosku) oraz art. 7 ust. 14 (uzgodnienie wniosku) ustawy z 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszka-niowych oraz inwestycji towarzyszących. Instrumenty te mają różną moc oddziaływania na losy wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji, przy czym dwa pierwsze (uwagi i opinie) są niewiążące, natomiast uzgodnienie (brak uzgodnienia) determinuje możliwość pozytywnego załatwienia wniosku”;
wyrok WSA w Szczecinie z 5 września 2019 r., sygn. akt II SA/Sz 643/19, LEX nr 2725407, w którym czytamy: „Stosownie do art. 7 ust. 4 zdanie 2 ustawy, rada gminy, podejmując uchwałę, bierze pod uwagę stan zaspoko-jenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustawodawca wyraźnie przyjmuje uznaniowy charakter tego aktu, stwierdzając, że rada gminy «bierze pod uwagę» wskazane w przepisie okoliczności wynikające ze studium, a nie np. po stwierdzeniu zgodności ze studium podejmuje uchwałę o lokalizacji inwestycji” (analogicznie: wyrok WSA w Kielcach z dnia 12 grudnia 2019 r., II SA/Kl 804/19).
Zasadniczo koreluje ona z obligatoryjnymi elementami uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji, o których mowa w art. 8 u.p.r.i.m., choć z pewnymi wyjątkami. Np. w treści ww.
uchwały powinno znaleźć się określenie „rodzaju inwestycji”
(art. 8 ust. 1 pkt 1 u.p.r.i.m.), natomiast art. 7 ust. 7 analogicznego elementu nie zawiera. Z kolei wniosek (art. 7 ust. 7 pkt 11 i 12) powinien zawierać „wskazanie” (a nie „wykazanie”): „w jakim za-kresie planowana inwestycja nie uwzględnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w przypadku wniosku o ustalenie lokalizacji na terenie, dla którego obowiązuje miejsco-wy plan zagospodarowania przestrzennego” oraz że „planowana inwestycja nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierun-ków zagospodarowania przestrzennego gminy, z wyłączeniem terenów, o których mowa w art. 5 ust. 4, oraz nie jest sprzeczna z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego”, natomiast art. 8 ust.
1 u.p.r.i.m. nie nakazuje wyraźnie odnosić się do tych kwestii w treści uchwały rady gminy. Inwestor powinien również we wnio-sku wykazać (a nie tylko wskazać), że „inwestycja mieszkaniowa odpowiada standardom, o których mowa w rozdziale 3”. Analo-gicznego punktu nie zawiera art. 8 ust. 1 u.p.r.i.m.
Art. 7 ust. 7 pkt 1 u.p.r.i.m. wskazuje na konieczność określenia na odpowiednich mapach granic terenu objętego wnioskiem (terenu inwestycji) oraz określenia terenu, na który ta inwestycja będzie oddziaływać. Nie jest zatem wystarczające przedstawienie na mapach samego tylko terenu inwestycji.
Omawiany przepis pkt 2 – 3 odnosi się do takich parametrów inwestycji, jak: minimalna i maksymalna powierzchnia użyt-kowa mieszkań, minimalna i maksymalna liczba mieszkań, co jest istotne z punktu widzenia uznania inwestycji za inwestycję mieszkaniową w rozumieniu art. 2 pkt 2 u.p.r.i.m. [por. komentarz do tego przepisu].
Z kolei „określenie zakresu inwestycji przeznaczonego na działal-ność handlową lub usługową” jest istotne z uwagi na wymóg, zawarty w art. 3 u.p.r.i.m [por. komentarz do tego przepisu].
Gdy zaś chodzi o wymóg określenia we wniosku „zmian w dotychcza-sowym sposobie zagospodarowania terenu i uzbrojenia terenu” (pkt 5), a także wymóg przedstawienia „analizy powiązania inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu” (pkt 6), to te elementy wniosku są istotne z punktu widzenia szeregu przepisów omawianej ustawy, np. z punktu widzenia uzgodnienia, o którym mowa w art. 7 ust. 12 pkt 10, obowiązków zarządcy drogi, o których mowa w art. 21 ust. 1 u.p.r.i.m. czy uprawnień, wynikających dla inwestora na podstawie art. 38 ust. 1 u.p.r.i.m.
W ramach „charakterystyki inwestycji mieszkaniowej” (pkt 7) inwe-stor powinien określić: (lit a): „zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także określić inne potrzeby w zakresie uzbrojenia terenu, niezbędnej liczby miejsc postojowych, jak również sposób zagospodarowywania odpadów”.
Jak się wydaje, zapotrzebowanie na określone media powinno być potwierdzone w formie odpowiednich warunków technicznych, wydawanych przez gestorów sieci infrastruktury technicznej. Przez
„niezbędną liczbę miejsc postojowych” należy rozumieć minimal-ną, planowaną ich liczbę, przy czym wskazać, że jedynym aktem prawnym, który może określać „wymaganą” liczbę takich miejsc, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Brak jest przepisu, który by określał „wymaganą” liczbę takich miejsc w przypadkach, gdy na terenie nie obowiązuje plan miejscowy lub gdy – jak to ma miejsce na gruncie opisywanej ustawy – ustaleń planu nie stosuje się (por. art. 5 ust. 3 u.p.r.i.m.)125�
125 Por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 listopada 2010 r., IV SA/Wa 1681/10, LEX nr 758863, w którym wskazano, iż „w obowiązującym systemie prawnym nie ma żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby
wska-Ponadto w ramach „charakterystyki inwestycji mieszkaniowej”
(pkt 7) inwestor powinien określić: (lit. b): „planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zago-spodarowania terenu, w tym przeznaczenia projektowanych obiek-tów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej”.
Planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu powinny być przedstawio-ne nie tylko w formie opisowej, ale i graficzprzedstawio-nej. Powstaje w tym miejscu pytanie, jak szczegółowo powinno to być przestawione.
To pytanie ma bardzo duże znaczenie, ponieważ określenie we wniosku inwestycji determinuje również treść uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji, wiążącej organ przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Z całą pewnością można powiedzieć, że w tej części wniosku inwestor nie musi przedstawiać charakterystycznych parametrów technicznych obiektów budowlanych, ani danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko (które są osobno wymienione w lit. c).
W końcu w ramach „charakterystyki inwestycji mieszkaniowej” (pkt 7) inwestor powinien określić: (lit. c) określić „charakterystyczne parametry techniczne inwestycji mieszkaniowej oraz dane cha-rakteryzujące jej wpływ na środowisko”. Do „charakterystycznych parametrów technicznych” (obiektów budowlanych) u.p.b. zalicza:
kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji126. Z kolei dane charakteryzujące wpływ inwe-stycji na środowisko to w szczególności dane, za pomocą których można określić, czy inwestycja stanowi przedsięwzięcie mogące
zanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu”.
126 Por. art. 3 pkt 7a u.p.b. (określający definicję pojęcia „przebudowy”), art. 36a ust. 5 pkt 2 u.p.b. (dotyczący istotnego odstąpienia od projektu budowlanego) oraz art. 59a ust. 2 pkt 2 u.p.b. (dotyczący zakresu kontroli organu nadzoru budowlanego).
znacząco oddziaływać na środowisko (czy na inwestorze ciąży obo-wiązek uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach)127� Można twierdzić, że omawianej części wniosku (określonej lit. b), inwestor powinien odnieść się szczególności do tego, jaką ilość bu-dynków przewiduje, jakim przeznaczeniu, jaki sposób będą one usytuowane względem siebie oraz względem dróg także budynków sąsiedztwie. Zatem tej części wniosek mógłby przypominać projekt zagospodarowania działki lub terenu, którym mowa art. 34 ust. 3 pkt 1 u.p.b. Z drugiej strony wydaje się, że na etapie lokalizacji inwestycji nie jest wymagana, ani nawet potrzebna, zbyt duża szczegółowość tym zakresie. Jeśli ustawodawca dopuszcza, by inwestor we wniosku wskazywał pewne parametry nie jako wielkości sztywno określone, tylko przedziale „od-do” (tak jest przypadku planowanej minimalnej maksymalnej powierzchni użytkowej mieszkań, także planowanej minimalnej maksymalnej liczby mieszkań), to powinien również mieć na uwadze, że planowany sposób zagospodarowania terenu może ulec zmianie. Dlatego należałoby postulować, aby części graficznej wniosku przedstawiać szczególności linie zabudowy (obowiązujące lub nieprzekraczalne) także mieszczący się tych liniach planowany, orientacyjny sposób zagospodarowania terenu, uwzględniający prze-znaczenie poszczególnych budynków. Podobne uwagi należałoby odnieść również do wymogu przedstawienia charakterystycznych parametrów technicznych (tzn. że mogą być one przedstawiane jako wielkości „od-do”).
Dane, których mowa art. 7 ust. 7 pkt 8-10 u.p.r.i.m. są istotne uwagi na konieczność określenia praw rzeczowych do nieruchomości oraz danych osób, którym te prawa przysługują [zob. komentarz do art.
30 u.p.r.i.m.].
127 Por. u.i.o.ś. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na śro-dowisko (Dz.U, poz. 1839).
b. Załączniki do wniosku
Do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji inwestor powinien dołączyć:
• koncepcję urbanistyczno-architektoniczną [por. komentarz do art. 6 u.p.r.i.m.];
• oświadczenie inwestora, że nie zachodzi kolizja lokalizacji inwe-stycji mieszkaniowej z inwestycjami, o których mowa w u.p.p.m.
(w zakresie inwestycji dotyczących infrastruktury portowej oraz infrastruktury zapewniającej dostęp do portów lub przystani morskich), specustawie drogowej, u.t.k., ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego, ustawie o inwestycjach w zakresie termina-lu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu, ustawie o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, specustawie powodziowej, ustawie o przygotowaniu i realiza-cji inwestyrealiza-cji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących, specustawie przesyłowej, ustawie o inwestycjach w zakresie budowy drogi wodnej łączącej Zalew Wiślany z Zatoką Gdańską, ustawie z dnia 7 kwietnia 2017 r.
o inwestycjach w zakresie budowy lub przebudowy toru wodne-go Świnoujście – Szczecin do głębokości 12,5 metra128, ustawie o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, ustawie o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w sektorze naftowym [por.
komentarz do art. 4 pkt 1-12 u.p.r.i.m.];
• uzgodnienie z zarządcą infrastruktury kolejowej lub innego podmiotu zarządzającego odpowiednio danym obszarem kole-jowych, w przypadku realizacji inwestycji na terenach,
znaj-128 Dz�U�, poz� 990�
dujących się w obszarze kolejowym [por. komentarz do art. 10 u.p.r.i.m.];
• uzgodnienie, o którym mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1 lub 2, w przypadku realizacji inwestycji na obszarze portów i przystani morskich [por. komentarz do art. 11 u.p.r.i.m.];
• decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli jest wy-magana zgodnie z przepisami u.i.o.ś.;
• porozumienie gminy z inwestorem, określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej, o ile zostało zawarte [por. komentarz do art. 22 ust. 1 u.p.r.i.m.].
W tym miejscu należy jeszcze dodać, że oświadczenie o braku kolizji inwestycji mieszkaniowej z innymi inwestycjami nie jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej (za składanie fałszywych zeznań). Organy gminy powinny poddać je samodzielnej ocenie, zwłaszcza z uwagi na treść art. 4 u.p.r.i.m. (który mówi o „pierwszeń-stwie” inwestycji realizowanych na podstawie innych specustaw).
c. Braki formalne wniosku
Jak stanowi art. 7 ust. 9 u.p.r.i.m., w przypadku gdy wniosek o usta-lenie lokalizacji inwestycji nie spełnia wymogów, o których mowa w ust. 7 i 8, wójt (burmistrz, prezydent miasta) wzywa do usunię-cia braków formalnych, wskazując termin na ich usunięcie, nie dłuższy jednak niż 14 dni, pouczając jednocześnie, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpatrzenia.
Organ nie ma na tym etapie kompetencji do oceny merytorycznej złożonego wniosku, a jedynie do oceny formalnej jego zawartości.
d. Obowiązki informacyjne
Jak stanowi art. 7 ust. 10 u.p.r.i.m. wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie później niż w terminie 3 dni od otrzymania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji, zamieszcza ten wniosek wraz z dołączonymi do niego dokumentami na stronie podmiotowej Biuletynu Infor-macji Publicznej gminy, a jeżeli gmina nie ma strony podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej, to na stronie internetowej gminy, określając formę, miejsce i termin składania uwag do wniosku, liczony od dnia zamieszczenia. Informację o zamieszczeniu tego wniosku wójt (burmistrz, prezydent miasta) podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.
7. Procedura sporządzania i uchwalania uchwały w sprawie ustalenia