Pojęcie inwestycji deweloperskiej

Inwestycja w ujęciu monetarnym to kapitał celowo wydatkowa­ ny przez inwestora w celu powiększenia jego dochodów. W prakty­ ce firm wyróżnia się:

1 M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje deweloperskie, TWIGGER, War­ szawa 2001, s. 12.

70 Magdalena Gorzelany-Dziadkowiec

• inwestycje rzeczowe - dotyczą materialnych składników majątku firmy (grantów, budynków, maszyn, środków trans­ portu),

• inwestycje finansowe - inaczej kapitałowe - polegają na lokowaniu kapitału w papiery wartościowe (akcje, obligacje na rachunkach bankowych, w formie udziału w spółkach, inwestycje niematerialne, dotyczą wielkości i struktury ma­ jątku niematerialnego i prawnego firmy - są to wydatki na

kształcenie, doskonalenie organizacji, patenty, licencje3.

Przez inwestycję deweloperską - przedsięwzięcie deweloper­ skie - następuje takie połączenie lokalizacji, pomysłu inwestycji

i kapitału, w którego rezultacie powstają obiekty nieruchomościowe przynoszące dochód w długim okresie, a zatem tworzące i zapew­ niające miejsca pracy - w skali mikroekonomicznej, zaś w skali makroekonomicznej - zgodnie z potrzebami społeczności i przyja­ zne dla środowiska naturalnego4.

Proces deweloperski ma na celu podniesienie wartości gruntu. Jest on rozumiany jako jedność technologii budowlanej, finansowa­ nia, umiejętności marketingowych, kontroli administracyjnej i wie­ lu innych działań mających na celu zapewnienie funkcjonowania całego przedsięwzięcia przez wiele lat. Jest więc procesem skompli­ kowanym, obejmującym - poza działalnością w obrębie nierucho­ mości - procesy adaptacyjne związane ze specyficznym jej otocze­ niem zarówno prawnym, ekonomicznym, jak i różnych grup inte­ resów5.

Otoczenie (środowisko zewnętrzne) są to wszystkie elementy znajdujące się poza daną organizacją, mające związek z jej funkcjo­ nowaniem, w tym elementy o pośrednim i bezpośrednim oddziały­ waniu, mające bezpośredni lub pośredni wpływ6.

3 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN 2000, s. 161.

4 M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje deweloperskie, op. cit., s. 13.

5 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości a rynek, op. cit., s. 214. 6 J. A. F. Stoner, Kierowanie, PWE 1999, s. 79.

Zarządzanie procesami deweloperskimi 71

Na poziomie zarządzania procesami przekształceń nierucho­ mości najważniejszą rolę odgrywa deweloper, jest to osoba lub firma realizująca inwestycję deweloperską, to on przeważnie jest twórcą idei, pomysłu, on wprowadza go w życie. Zaangażowanie dewelopera jest krótkoterminowe i obarczone znacznym ryzykiem. W zależności od efektów działania wyróżnić można kilka typów deweloperów:

• Deweloper-wykonawca, inaczej deweloper-spekulant, bu­ dujący obiekt w celu jego sprzedaży po zakończeniu inwe­ stycji lub - jeśli to możliwe - nawet w jej trakcie. Nie przewiduje posiadania i zarządzania obiektem po wybudo­ waniu.

• Deweloper-inwestor, działa podobnie jak deweloper-wyko­ nawca, ale od początku zakłada długoterminowe posiadanie obiektu na własne potrzeby lub jako przedsięwzięcia do­ chodowego.

• Inwestor docelowy, inwestor długoterminowy - podmiot zakupujący gotowy obiekt, najczęściej od dewelopera-wy- konawcy, niekiedy od dewelopera-usługodawcy, w celu optymalnego ulokowania kapitału, w przypadku obiektów komercyjnych z reguły uzależnia transakcję od uprzedniego zawarcia umów wynajmu z czynszem na ustalonym pozio­ mie, może zarządzać obiektem samodzielnie lub przez wy­ najętego zarządcę, zapewnia długoterminowe finansowa­ nie, którego spłata następuje w czynszu. Określenie doce­ lowy lub długoterminowy ma odróżnić go od inwestora w sensie prawa budowlanego, którego rolę pełni deweloper- -wykonawca lub deweloper-inwestor.

• Deweloper-usługodawca, inaczej service-developer. Podmiot najczęściej wynajmowany przez właściciela terenu w celu przygotowania i ewentualnego zrealizowania inwestycji, jeśli nie wchodzi w posiadanie nieruchomości, może być okreś­ lony jako fee-developer (określenie to w przybliżeniu odpo­ wiada polskiemu pojęciu inwestora zastępczego). Może to

72 Magdalena Gorzelany-Dziadkowiec

być także podmiot specjalizujący się w tego typu działa­ niach i podejmujący je na własne ryzyko, bez uprzedniego pozyskania zleceniodawcy.

• Land-developer, jest także w pewnym sensie usługodawcą, ale różni się tym, że nabywa nieruchomość, najczęściej w postaci wielu sąsiadujących działek, dokonuje ich scale­ nia, niekiedy zmiany przeznaczenia z punktu widzenia za­ gospodarowania przestrzennego (np. odrolnienia), często dokonuje wtórnego podziału i zapewnia dostarczenie infra­ struktury, a następnie sprzedaje poszczególne działki. Choć najczęściej tego typu działania dotyczą budownictwa jed­ norodzinnego, spotykane są także w odniesieniu do obiek­ tów komercyjnych: biurowych, handlowych czy przemysło­ wych7.

Deweloper działa na bardzo wielu płaszczyznach, wzajemnie ze sobą powiązanych. Do zadań typowego dewelopera należy:

• Identyfikacja i oszacowanie wartości rynkowej gruntu. Kry­ tycznym punktem jest znalezienie nieruchomości o odpo­ wiedniej powierzchni, lokalizacji, pozwalającej na efektywne zagospodarowanie. Tu deweloper musi określić sposób użyt­ kowania, wielkość i formę zabudowy, wstępny szacunek wartości rynkowej zabudowanej nieruchomości, szacunek nakładów oraz wielkość wymaganego przez siebie zysku. • Zakup gruntu lub prawa użytkowania wieczystego. Tu prze­

ważnie deweloper stara się o przekwalifikowanie terenu. Analiza ekonomiczna i studium rynku. Jest ona prowadzona na różnych etapach realizacji inwestycji. Wstępna analiza powinna wyprzedzać zakup gruntu, aby zminimalizować ryzyko. Analiza obejmuje rozważania nad wielkością i struk­ turą popytu, przewidywanymi kosztami, możliwościami i warunkami uzyskania kredytu. Analiza ta musi doprowa­ dzić dewelopera do oceny wykonalności przedsięwzięcia,

Zarządzanie procesami deweloperskimi 73

obejmującej określenie poziomu ryzyka i opłacalności pro­ jektu.

• Uzyskanie zezwoleń planistycznych. Deweloper (będący właścicielem gruntu jak i użytkownikiem wieczystym) musi uzyskać pozwolenie na budowę. Zezwolenie to jest wyda­ wane w formie decyzji administracyjnej na podstawie prze­ pisów prawa budowlanego.

• Opracowanie dokumentacji projektowej. • Pozyskanie źródeł finansowania. • Realizacja obiektów budowlanych.

Zakończenie budowy i zarządzanie nieruchomością. Po od­ daniu budynku do użytkowania i jego ewentualnej sprzeda­ ży, deweloper sam podejmuje się zarządzania bądź zostaje ono powierzone wyspecjalizowanej firmie. Wiele przedsię­ wzięć nie zostaje sprzedanych, są one zatrzymane jako dłu­ gookresowa inwestycja8.