Rękojm ia w iary publicznej

Naczelną zasadą kieru jącą obrotem praw nym jest zasada:

n e m o p l u s i u r i s i n a l i u m t r a n s f e r r e p o t ę s t , q u a m i p s e h a b e t . Bardzo poważnym ograniczeniem tej zasady je st rękojm ia w iary publicznej ksiąg wieczystych.

In sty tu cja rękojm i w iary publicznej polega n a przypu­

szczeniu, że niezgodność ksiąg w ieczystych z rzeczywistym sta­

nem praw nym należy do rzadkich w yjątków , regułą zaś jest zgodność (Prof. W a s i l k o w s k i , Przegl. Not. V II-V lil, 1947 r.

str. 83), ta zaś zgodność istn ieje przede wszystkim tam , gdzie w skutek odpowiednich przepisów praw nych nabycie pewnych p raw rzeczowych następuje w łaśnie przez w pis do księgi, bo w ted y dopiero ilość przypadków niezgodności wyżej wspom­

nianej je st możliwie mała.

Ja k wygląda n a tle ustaw odaw stw a polskiego spraw a okre­

ślonych wyżej przesłanek uzasadniających rękojm ię w iary pu­

blicznej ksiąg wieczystych? Oto tak, że najw ażniejsze prawo rzeczowe, to jest praw o własności, nabyw a się (wedle art. 43 pr. rzecz.), pom ijając nieliczne znane przypadki w yjątkow e i przypadek — zresztą mało praw dopodobny — z art. 19 pr.

rzecz., niezależnie od w pisu do księgi wieczystej. Dochodzi do tego postanowienie art. 32 pr. spadk., art. 50 i 60 pr. rzecz, oraz art. 720 k. p. c.„ wedle, których przeniesienie własności n astę­

p u je niezależnie od wpisu.

Jeżeli chodzi o praw a rzeczowe ograniczone, to i tu naby­

cie w licznych przypadkach n astęp u je bez wpisu. Co więcej są przepisy (art. 24, 25 i 26 pr. o ks. wiecz.), k tó re niezgodność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem praw ­ n y m same wprowadzają,, pozwalając n a w pis pew nych praw n a nieruchomościach, chociaż te praw a jeszcze po m yśli art.

113, 114 i 120 pr. rzecz, n ie powstały.

W ty m stanie ustaw odaw stw a w przeważającej ilości przy­

padków, gdy chodzi o praw o własności, a często i o inne praw a rzeczowe, księgi wieczyste nie są wystarczającym źródłem in­

formacji o stanie prawnym co do nieruchomości położonych w P aństw ie Polskim, a skoro tak, to zachodzi obawa, czy liczba tych, których prawne bezpieczeństwo jest zagrożone przez przyznanie tym księgom rękojmi wiary publicznej, nie jest zbyt wielka?

Tego stanu rzeczy n ie zm ieniają zasadniczo przepisy art.

28 § 1 (i 41) pr. o ks. wiecz. i przepisy rozporządzenia M inistra Sprawiedliwości, wydanego n a podstawie art. 29 § 2 pr. o ks.

wiecz., ale wobec ty c h przepisów łącznie z przepisem art. 46 pr. spadk. od sam ych stron interesow anych zależeć będzie, aby w spom niane wyżej zagrożenie bezpieczeństwa praw nego w znacznym stopniu zostało zmniejszone.

Ponadto n ie można przy um ow nym przeniesieniu własno­

ści, o k tó re głównie chodzi, zapominać o tym , że art. 43 pr.

rzecz., jak i całe prawo rzeczowe, przeznaczony jest dla całego obszaru Państw a, a więc i dla tej bardzo znacznej części tego obszaru, gdzie z powodu b rak u ksiąg wieczystych tylko chwila podpisania umowy mogła być chw ilą przeniesienia własności.

W zw iązku z przepisem art. 43 pr. rzecz, nasuw ają się je­

szcze uw agi następujące:

W edług praw a rzeczowego, które obowiązywało w dziel­

nicy poaustriackiej, um ow ne przeniesienie praw a własności nieruchom ości następowało z chw ilą w płynięcia wniosku 0 w pis do sądu prowadzącego odnośną księgę gruntow ą. P ro­

wadzoną była co do tego bardzo dokładnie ew idencja w dzien­

n iku hipotecznym, w którym zależnie od godziny a naw et m i­

n u ty w płynięcia w niosku każdy wniosek otrzym yw ał należne m u m iejsce i należne m u pierwszeństwo. Ważność chw ili w pły­

nięcia w niosku zasługiwała zupełnie n a powyższą ew idencję 1 je j dokładność.

Nie ma w nowym prawie rzeczowym podobnej ewidencji dla umownego przeniesienia prawa własności nieruchomości*

a przecież chwila, z którą przeniesienie to następuje, ma bar­

dzo doniosłe znaczenie.

Chodzi tu oczywiście nie o oznaczenie dnia sporządzenia od­

nośnego ak tu notarialnego, bo ten dzień m usi być podany w ak ­ cie notarialnym . Jestem tego zdania, że ze względu na doniosłe znaczenie ak tu notarialnego w danej kw estii naw et godzina i m inuta podpisania ak tu w inna być stosownie do art. 84 § 1 1. 1 pr. o not. w tak im akcie podana.

P raktyczne znaczenie takiego ustalenia chwili nabycia w łasności w ystąpi w takim przypadku, gdyby ta sam a n ieru ­

chomość została sprzedana dw ukrotnie i w tym sam ym dniu n a rzecz różnych nabyw ców i gdyby obydwaj nabyw cy dzia­

łali w zaufaniu do księgi wieczystej, a późniejszy nabyw ca nie w iedział, że nieruchomość już raz pozbytą została.

Rękojm ia w iary publicznej ksiąg w ieczystych broni oby­

dw u nabywców, n ie ona więc rozstrzyga, sięgnąć zatem trzeba do naczelnej zasady, że n ik t n ie może przenieść na kogo innego takiego praw a, którego sam nie ma. Pozbywca, k tó ry już raz przeniósł własność, n ie mógł jej umową później sporządzoną przenieść po raz drugi. G dyby późniejszy nabyw ca złożył wcze­

śniej w niosek o w pisanie go za właściciela, to sędzia prow a­

dzący księgę bez w ątpienia wniosek uwzględni i w pis zarządzi, ale gdyby jeszcze przed załatw ieniem tego w niosku w płynął w niosek wcześniejszego nabywcy, postanowienie sądu odm a­

w iające wpisu żądanego w e wniosku wcześniejszym m iałoby

uzasadnienie n ie tylko w zasadzie n e m o p l u s i u r i s . . . , ale i w zasadzie p r i o r t e m p o r e p o t i o r i u r e , a pod względem form alnym w zdaniu drugim art. 45 pr. o ks. wiecz.

Gdyby zaś sędzia mimo to zarządził w pis żądany w e wniosku wcześniejszym, a odmówił w pisu wcześniejszemu nabywcy, służyłoby tem u ostatniem u prócz zażalenia roszczenie z art. 23 i 24 pr. rzecz.

Gdyby się przyznało własność późniejszem u nabywcy, na tej tylko podstawie, że wcześniej złożył wniosek o w pisanie za właściciela, byłoby to równoznaczne z przyznawaniem wpisom w księdze w ieczystej znaczenia prawotworzącego, którego n ie mają, bo księgi wieczyste zasadniczo m ają tylko znaćzenie ew idencyjno-rej estracyjne*).

*

Szczególny przypadek niezgodności m iędzy treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem praw nym polegający na tym , że księgowy w łaściciel u trac ił własność nieruchomości na mo­

cy przepisów o zasiedzeniu, a ten, kto n a tej podstaw ie nabył własność, nie ujaw nił jeszcze nabycia własności w księdze wie­

czystej, omawia art. 47 pr. rzecz. Wedle tego a rty k u łu ten, kto w zaufaniu do księgi wieczystej zaw arł z księgowym właścicie­

lem umowę (oczywiście odpłatną) o przeniesienie praw a w ła­

sności, może się powołać n a rękojm ię w iary publicznej księgi wieczystej przeciwko osobie, n a rzecz której nastąpiło zasiedze­

nie, tylko w tedy, jeżeli od niej zażąda oddania mu nieruchom o­

ści w posiadanie przed upływ em roku od daty umowy.

N abycie własności przez zasiedzenie nastąpiło n a rzecz osoby A. Zanim osoba A uzyskała w pis na jej rzecz praw a w ła­

sności w księdze wieczystej, księgowy w łaściciel B sprzedał nie­

ruchomość osobie C, k tó ra działała w zaufaniu do księgi wie­

czystej. Zachodzi pytanie, czy w myśl a rt. 20 i 43 pr. rzecz, osoba C n abyła własność z mocy samej umowy?

Jeżeli tak, to ta sam a nieruchomość byłaby równocześnie w całości własnością dw óch różnych osób: jednej na podstawie zasiedzenia, drugiej n a mocy um ow y sprzedaży. Ponieważ to

*) O dm iennie ro zstrz y g a za g ad n ien ie w yżej poruszone P ro f. W a - s i l k o w s k i (1. c.)

je st niemożliwe, w pomoc m usi przyjść znów naczelna zasada obrotu prawnego n a początku tych uwag powołana*). A więc nie mógł księgowy właściciel przenieść na osobę C praw a w ła­

sności, k tó re już był utracił n a rzecz osoby A przez zasiedzenie, jeżeli jednak osoba C przed upływ em roku od zaw arcia umowy zażąda od osoby A w ydania nieruchomości w posiadanie, traci osoba A własność, gdyż zaniedbała ujaw nić przed zawarciem powyższej um owy sw e praw a własności w księdze wieczystej, a uzyskuje — dopiero teraz — własność osoba C, gdyż działała w zaufaniu do księgi wieczystej.

Według powyższej zasady — n ie zaś w edług wpisów do księgi wieczystej — należałoby rozstrzygnąć następujące szcze­

gółowe przypadki, jakie mogą się zdarzyć:

1) że już po zaw arciu umowy m iędzy osobami B i C, a przed w pisaniem osoby C za właściciela, osoba A uzyska wpis na jej rzecz praw a własności, zanim jednak upłynął rok

•od zaw arcia um ow y osoba C zażąda w ydania jej nierucho­

mości w posiadanie,

2) że osoba C uzyska w pis na jej rzecz praw a własności, ale z żądaniem w ydania nieruchom ości w posiadanie zwróci się do osoby A dopiero po upływ ie roku od zawarcia umowy.

W przypadku pod 1) utrzym a się przy własności osoba C, mimo iż A uzyskał sądowe stw ierdzenie zasiedzenia i ujaw nie­

nie własności w księdze, w przypadku zaś pod 2) nie nabędzie własności osoba C, mimo iż zaw arła notarialn ą um owę i wpis w księdze uzyskała.

W przypadku pod 1) osoba A utraci własność z chwilą za­

żądania od niej w ydania nieruchomości, a uzyska własność do­

piero w tedy osoba C, w przypadku pod 2) osoba C mimo za­

w arcia um owy w dobrej w ierze i mimo wpisu nie nabyła w ła­

sności.

Jeżeli powyższa in terp retacja art. 47 pr. rzecz, jest trafna, to mimo zawarcia należytej umowy potrzeba do uzyskania wła­

sności jeszcze dalszej przesłanki, tj. zażądania w czasie właści­

*) T en sposób tłom aczenia pod d ał n a se m in a riu m k ra k o w sk im Not.

D r R o t t e r , ja k o je d e n z w ykładow ców .

w ym w ydania nieruchomości, i to zażądanie je st zarazem przy­

czyną i chw ilą u tra ty własności nabytej przez zasiedzenie.

W każdym razie term in roczny, w ciągu którego' istnieć może stan niepewności, w ydaje się stanowczo za długi.