1 V\)pCHENSCHRIFT m HRCHITEKTEN-VEREINSIHBERLInI
HERflUSGEGEBEN™ VEREINE
♦ E r s c h e in t S o n n a b en d s u. M ittw o c h s . — B e z u g s p r e is h a lb jS h rl. 4 M ark, p o stfr e i 5,30 M ark, e in z e ln e N u m m e r v o n 'g e w ö lm l. U m fa n g e 30 P f., s tä r k e r e e n tsp r . te u r e r t
^ D e r A n z e ig e n p r e is fü r d ie 4 g e s p a lt e n e P e t it z e lle b e t r ä g t BO P f., für B e h ö r d e n -A n z e ig e n u n d fü r F a m ilie n - A n z e ig e n 30 P f. — N a c h la ß a u f W ie d e rh o lu n g e n ^
N u m m e r 10 B erlin, S o n n a b e n d d e n 9. M är z 1912 VII. J ah rg an g
Z u b ezie h en d u rch alle B u c h h a n d lu n g e n , P o stä m te r u nd die G e sc h ä ftsste lle C a r l H e y m a n n s V e r l a g in B erlin W. 8, M au erstr. 43.44
A l l o R e c h t e V o r b e h a lte n
Können die in den heutigen großstädtischen Wohnverhältnissen liegenden Mängel und Schäden behoben werden?
W e t t b e w e r b a r b e i t um d en S t r a u c h p r e i s 1911 d es A.V. B. vom Baurat Albert Weiß in Charlottenburg
(F o r ts e t z u n g a u s N r. 9, S e it e 87)
A b s c h n i t t I I I
Die bei der P re isb ild u n g der städtischen Bo den werte treibenden Kräfte und Institutionen N achdem im A b sch n itt I I die geschichtlichen V orgänge er
ö r te r t w orden sind, welche zu der je tz ig e n H öhe der städ tisch en B odenw erte g e fü h rt h ab e n , m uß z u n ä ch st noch u n te rsu c h t w erden, welche K räfte, d. h. w elche P ersonen bei dieser Indie- h ö h eschraubuug tä tig w aren und sind. E s muß w eiter e rm itte lt werden, welche In stitu tio n e n diese M ißstände erm öglicht oder b e g ü n s tig t haben.
D ieP reisu n tersch ied e beim s tä d tisc h e n Boden w erden v o n P ro - fessor E berstadt*) auf die B ildung ein er D ifferentialrente zurück- g efü h rt. N ach dieser Theorie steigen die P re ise der ursp rü n g lich g an z g leichw ertigen G eländeteile in n a tü rlic h e r W eise, staffel- weise durch die m ehr oder m inder g ü n stig e Lage. E ine w eitere S te ig e ru n g , die künstliche, e rfä h rt dann der Boden durch die K ase rn ieru n g sren te , die n ic h t von der L age, sondern n u r von dem G rad der zulässigen g ed rä n g ten und vielstöckigen B e
b a u u n g ab h än g ig ist.
E b e rs ta d t w eist ferner in seinen verschiedenen S chriften nach, daß die G ru n d ren te n ic h t von innen nach außen, sondern von außen nach innen w irkt.
D en bebauten Boden rin g s um die G roß- und größeren S tä d te haben in u n sre r Z e it in den allerm eisten F ällen k ap ital
k rä ftig e und auch so n st einflußreiche G roß-S pekulanten oder S p ekulationsgesellschaften in ih re n B esitz g eb ra ch t. M it diesem um die S ta d t g eleg te n R in g w ird die S ta d t von den S peku
la n ten ze rn iert. D ie stä d tisc h e V erw altung und B evölkerung s te h t dieser spekulativen U m klam m erung zum eist w ehrlos gegen- ' über. D ie S pekulanten d ik tieren dem zufolge die B edingungen, i u n te r welchen das in ih ren H änden befindliche Gelände beb au t w erden soll. U nd sie haben es durch E rsch w eru n g en bei der A nlage von S tra ß en , B ahnen usw. auch in d er H and, das w eiter außerhalb dieses R ings gelegene Gelände von der B e n u tz u n g -als B auland auszuschließen, oder die Geschieke dieses w eiteren Bodens nach ih ren eignen In te re sse n zu lenken. D ie B ebau u n g s
pläne, die R ich tu n g und die A r t der A nsiedlung, sowie die V er
kehrsw ege au f diesem B e la g e ru n g srin g w erden som it n u r den In teressen dieser S pekulation und n ic h t den In teressen des stä d tisc h e n Gem einw esens, j a vielfach auch n ic h t den Interessen des G esa m tstaa ts angepaßt.
Die auf diesem R in g sich bildenden W o h n v e rh ältn isse und M iethöhen w irken dann ganz von se lb st au f die bebauten B e
*) H a n d b u c h d es W o h n u n g s w e se n s .
zirke zurück. B ei den fortw ährenden W echselw irkungen tre ib t, wie w ir es j a schon bei den V o ro rthauordnungen von B erlin gesehen haben, ein K eil den andren. In diesem gegenseitigen H ochtreiben der Boden- und M ietw erte liegen die H au p tw u rzeln d er h eu tig en M ißstände des W ohnungsw esens und der daraus entstehenden Schäden.
E ine nennensw erte V erbesserung u n sre r W oh n v erh ältn isse i s t deshalb n u r dann denkbar, w enn sich M ittel und W ege finden lassen, die im stande sind, die h ie r treibenden, schäd
lichen K rä fte unschädlich zu m achen, und wenn es m öglich w ird, die dieser A u sb e u tu n g g ü n stig en oder förderlichen In s titu - tiouen entsprechend um zugestalten.
N eues B au lan d w ird für die B ebauung erforderlich, wenn die vorhandenen G ebäude für den B evölkerungszuw achs n ich t m ehr genügend R aum bieten, oder w enn ein Teil der bisherigen W o h n s tä tte n unbew ohnbar w ird oder für andre Zwecke b e n u tz t w erden m uß. D ie N eubauten, die au f den neuen B austellen er
ric h te t w erden, sind som it in diesen F älle n z u n ä ch st dazu be
stim m t, einem w irklich vorliegenden B edürfnis zu genügen.
B leiben die neuen W ohnungen in ih re r A u sfü h ru n g in dem bisher für die betreffende S ta d t üblichen R ahm en und bleibt der P reis, u n te r B e rü c k sic h tig u n g alle r d am it v erbundenen N eben
kosten, in den o rtsüblichen G renzen, dann w erden diese neuen W ohnungen in eine ung esch m älerte K onkurrenz m it den v o r
handenen W ohnungen tre te n können.
Bei den außerhalb oder am R and der S tä d te liegenden A nsiedlungen m uß der M ietpreis in den m eisten F ällen u n g efä h r so viel n ied rig er sein, als die F am ilie z u r U eberw indung des w eiteren W egs, F ah rg e ld au f der Eisen- oder S traßenbahn zu zahlen h at. I s t diese H a u p tfo rd eru n g e rfü llt, dann spielen alle andren P u n k te, wie die iso lierte L ag e des Gebäudes, das M ehr an Z e itv e rlu st bei den W egen zw ischen W o h n u n g und A rb e itsste lle usw ., n u r eine nebensächliche Rolle. E s g ib t g e
nügend L eu te, für die diese kleinen N achteile w irklich n ic h t ins G ew icht fallen, oder die sic h bei dem A bschluß des M iet
v erh ä ltn isse s w enigstens einbilden, daß dieselben u n w esen t
lich sind.
D ie B a u k o ste n sind in der In n e n s ta d t und im V o ro rt die gleichen: in der In n e n sta d t lie g t aber in dem M ietpreis eine gew isse, wie w ir sahen, im L au fe des v erg a n g en en J a h rh u n d e rts en tsta n d en e G rundrente.
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90 Wochenschrift dos Architekten-Vereins zu Berlin Sonnabend, 9. März 1912 Bei u n sren früheren A u sfü h ru n g e n errechneten w ir, für
eine F ünfzim m erw ohnung in den B e rlin er M ietkasernen, b eil4 0 0 M . M iete 6 9 ,5 % oder ru n d 978 M. fü r die B a u k o ste n und 3 0 ,5 % oder rund 427 M. fü r den B a u p la tz. A ngenom m en eine F am ilie m it fünf Köpfen zieh t beim W ohnungsw echsel in einen A u ß en b e z irk , der für die F am ilien m itg lied er im D u rc h sc h n itt tä g lic h 50 P f. M ehrkosten an F ah rg e ld erfordert. D iese F am ilie w ird nach u n sren A u sfü h ru n g en fü r eine gleiche W o h n u n g im V o ro rt eine M iete von 1400 — 180 = 1220 M. ohne erhebliche E in w endungen anlegen, sie w ird also ohne W id e rstre b e n einen B odenzins von 427 — 180 = 247 M. zahlen. H a n d e lt es sich um eine fünfgeschossige M ietkaserno m it % B ebauung, dann e rg ib t dies, bei ru n d 165 qm N utzfläche un d ru n d 210 qm a n te ilig e r Gebäudefläche*) sow ie 6 ,7 5 % V erzin su n g , einenB odenpreis
2 4 7 ’ 5 • 3
von g i o".' 0 0675 4 = rUn<^ ^ ^ lr 1 <*m ' ^ ommt' e' ne zwei‘
geschossige V illa (R eihenhaus) m it % B eb au u n g an g le ic h a rtig a u sg eb a u ter S tra ß e in F ra g e , dann sind es bei 5 ,7 % V erzin su n g
247 ' 2 ’ 1
ru n d '210 1 0 057 2 = run<^ ^ * qm ' ^ eser einfache V o rg a n g h a t som it den gew öhnlichen A ckerboden, der bisher einen N u tz u n g sw e rt von 0,20 M. bis h öchstens 2,00 M. für 1 qm h a tte , m indestens auf das 32,5- bzw. 1 0 fache g e ste ig e rt.
Jo d e T ariferm äß ig u n g au f der B a h n und je d e w eitere E in sp a ru n g am F ah rg e ld — V erle g u n g der A rb e itss te lle des M annes in die N ähe der W ohnung, Schaffung von S chulen und K aufläden, w o
durch das ofte F a h re n d er K inder oder der F ra u u n n ö tig w ird — kom m t n ic h t der F am ilie, sondern lediglich der B oden ren te zugute.
D e r e rm itte lte B od en w ert e rfä h rt so fo rt eine S teig e ru n g , w enn die neue W o h n u n g E in rich tu n g en zeigt, die die frühere n ic h t h a tte . Beim A ntreffen einer Z en tra lh e iz u n g w ird der M ieter ohne B edenken die w egfallenden K osten für K ohlen bei der M iete d rau f legen; ja , der M ieter w ird so g a r g e n e ig t sein, fü r die B equem lichkeit, die eine Z e n tra lh e iz u n g b ie tet, und in der E rw a rtu n g , daß er die K osten eines D ienstm ädchens sp a rt, einen M eh rm ietb etrag , gleich dieser erw a rte te n E in sp a ru n g , zu zahlen. D as gleiche g ilt bei d er W a rm w asse rv e rso rg u n g .
M an w ird w eiter n ic h t zögern, für den F a h r s tu h l und für die V ak u u m re in ig u n g eine w eit ü b er die w irklichen K osten gehende M ieterhöhung zu gew ähren, n ic h t w eil diese beiden E in rich tu n g en fü r die B edürfnisse der F am ilie unb ed in g t er
forderlich sind, sondern weil es zum g u te n Ton geh ö rt, eine W o h n u n g m it solchen E in rich tu n g en zu haben. E ntsprechende w eitere E rh ö h u n g en sind m öglich bei allen E in ric h tu n g e n , die zum P ro tz e n den V erw andten und B e k an n ten oder auch n u r den N ichtbesitzenden gegenüber dienen können, auch w enn der M ieter keinerlei G ebrauch von denselben m achen kan n . So z. B. bei der prunkvollen E in ric h tu n g der E in g a n g sh alle m it ihrem Scheinkam in, bei der zum T eil völlig au s jedem M aß
sta b g era ten e n T re p p e n h a u sa u ssta ttu n g , bei großen A u fb a u te n auf dem D ach u. a. m.
So e n ts te h t nach und nach, zum Teil se lb st im offenen Ge- ländo, wie z. B. je tz t im H ee rstra ß en g e b iet, ein M ietpreis von 500, 600, j a so g a r bis 1000 M. für ein Zim m er, also eine S te ig e ru n g g egenüber unsrem D u rc h sc h n ittssa tz von 75 bis über 3 0 0 % , w ährend nach un sren A u sfü h ru n g en im A b sc h n itt I für H eizu n g und alles andere eine S teig e ru n g von etw a 3 0 % , teilw eise h öchstens 5 0 % b e re c h tig t w äre. So w ird durch M ithilfe der Technik, u n te r te ils geradezu raffin ierte r A u sn u tz u n g d er m ensch
lichen S chw ächen, die B oden ren te m ehr und m ehr g e ste ig e rt, bis sie vielfach die der inneren W ohnbezirke noch w eit ü b erste ig t.
M ieter, die eine Z e it la n g in solch k ü n stlic h h ochgeschraubten B ezirken gew o h n t haben und dann au s irgendw elchen G ründen w ieder nach der In n e n sta d t ziehen m üssen — der W echsel is t ein gro ß er, im III. Q u arta l 1910 w echselten zw ischen B erlin u n d den V o ro rten allein ru n d 16000 F am ilien m it einem E in kommen von ü b er 900 M.**) —, w erdon w id erstan d slo s die da
durch ein treten d e E in sp a ru n g am F ah rg e ld bei d er S tad tw o h n u n g opfern, also sich auch h ie r zu einer w eiteren In d iehölieschraubung der G ru n d ren te b e re it finden lassen.
Z u dieser g esch ild erten M iet- oder ric h tig e r B o d e n re n te n ste ig e ru n g , die fa st w iderstan d slo s g e tra g e n w ird , t r i t t noch die erzw ungeno S teig e ru n g , die die H au sb e sitz er von Z e it zu Z e it vornehm en.
*) D ie G ebilu dcfläch e i s t b et d en n o r m a le n M ie tk a se r n e n um ru n d
'/,
g r ö ß e r a ls d ie N u tz flä ch e.• • ) B e r lin e r G e m e in d e b la tt 1911.
N ach der im A b sc h n itt I gegebenen T abelle b e trä g t die B ehausungsziffer in B e rlin -C h a rlo tte n b u rg ru n d 70, das sin d bei fünf K öpfen fü r eine F am ilie im D u rc h s c h n itt 14 W ohnungen für ein G ru n d stü ck . D er W e r t eines solchen G ru n d stü ck s is t ein hoher, im J a h re 1909 kam en in Berlin*), bei 1637 B e sitz - w eeliseln au f einen B esitz ru n d 325 000 M. D ie G röße und die K o stsp ielig k e it eines solchen B e sitz es h a t es m it sich g e b ra c h t, daß in den k a s e rn ie rte n S tä d te n n u r ein B ru c h te il — in B erlin knapp 1 % — der B e v ö lk e ru n g H au sb e sitz e r sind. Diese H a u s b esitz er sind w ieder in d er gan z überw iegenden M ehrzahl le d ig lich als H au s- oder H y p o th ek e n v erw alter anzusehen, die se lb st n u r einen gerin g en A n teil von dem G ru n d stü ck ih r E ig en tu m nennen — m eist n u r 5 bis 1 0 % und vielfach noch erheblich w eniger, der übrig e W e r t is t d u rch H ypotheken b e la ste t — und die in der V erw a ltu n g des H au se s ih ren H a u p t-, vielfach auch ih ren einzigen E rw e rb finden.
E s sind dies L eu te , die ih ren B esitz se h r oft w echseln.
N ach D r. Croner**) haben die G ru n d stü ck su m sätz e in G roß- B erlin, m it A usnahm e von W ilm ersdorf, R ixdorf un d T egel, wo vielfach A ngaben fehlen, in den zehn J a h re n von 1895 bis 1904 eine F läch e von 71 M illionen Q u ad ratm ete rn u m faß t; das is t fa st soviel als wie die ganze G em arkung von B erlin (63 qkm) und von Schöneberg (9 qkm) zusam m en. E ine S ta d t w ie Bochum m it seinen 6 qkm U m fang w ird dem nach in G roß-B erlin jed es J a h r u m gesetzt. A n b ebauten G ru n d stü ck en w ec h selten allein:
1902 2798 G ru n d stü ck e m it einem W e r t von rd. 572 Mill. M.
1903 3042 „ 657 „ ..
1904 3350 „ „ „ „ „ „ 776 .. „
(D er für B e rlin w eiter oben g en a n n te D u rc h s c h n itts w e rt eines B erlin er M iethauses w ird h ie r durch die billigeren V o ro rt- g ru n d stiic k e etw as h eru n te rg e d rü c k t.)
Im J a h r 1910***) b e tru g der G esam tim m obilienum satz in G roß-B erlin so g a r 1 0 6 0 9 1 1 0 0 0 M. Im gleichen J a h r w u rd e n r) die gesam ten G run d stiick sw erto von G roß-B erlin, die den B e
stim m ungen des K om m unalabgabengesetzes un terw o rfen sind, auf 15133,8 M illionen M ark g e sch ä tzt. E s w urde hiernach auch im le tz te n J a h r, w elches in dem v o rg en an n ten Ja h re s b e ric h t noch dazu als ein schlechtes G esch äftsjah r fü r den Im m obilien
v erk e h r bezeichnet w ird, dem W e rt nach 1/15 der g esam ten W e rte von G roß-B erlin um gesetzt.
S ie h t m an den A nzeig en teil der T ag eszeitu n g en durch, dann w ird m an tä g lic h eine große Z ah l von H au sa n g eb o ten finden, die angeblich einen U eberschuß von 1 % abw erfen. — U n te rs u c h t m an solche A ngebote n äh er, dann findet m an, daß in diesem U eberschuß von 1 % fa s t d u rchw eg die A m o rti
sa tio n des G ebäudes lie g t. E s wird dabei von den V erk äu fern im m er w ieder hervorgehoben: „in B erlin is t eine A m o rtisa tio n un n ö tig , da s te ig t der B odenw ert en tsp re ch e n d “ . A u f den g roßen Irrtu m , der in dieser allgem ein v e rb re ite te n A n s ic h t lieg t, w erden w ir sp ä ter zurückkom m en.
D ieser U eberschuß von 1 % , der bei der norm alen B e rlin er M ietk asern e einem B e tra g von etw as m ehr als 3000 M. e n t
sp rich t, i s t d e r L o c k v o g e l b e im H a u s k a u f ! L e u te , die sich in ja h re la n g e r m ü h sam er A rb eit, se h r oft an k leineren O rten, einige T ausend M ark erw orben haben, erblicken in einem solchen H au sk a u f das E ndziel ih res L ebens und die g e sic h e rte Z u k u n ft ih re r K inder. A ndre, die d u rch E rb g a n g oder H e ira t in den B e sitz ein ig er M ittel gekom m en sind, g lauben bei einer F e stle g u n g dieser G elder d urch einen H a u sk a u f einen ru h ig e re n und g esich e rteren Z insgenuß zu haben, als bei einer B e tä tig u n g bei den w erbenden, aber doch re c h t schw ankenden G eschäften des H andels un d der In d u strie . D er E rw e rb eines H au se s w ird g eg en ü b er einem ländlichen B e sitz vielfach vorgezogen, ja , d er le tz te re w ird auch vielfach gegen G ro ß sta d th ä u se r g e ta u sc h t, — dadurch w erden die S p ek u lan ten G ro ß g ru n d b esitz er un d über
tra g e n ih re n u r au f A u sb eu tu n g g e ric h te te n G eschäftsprinzipien au f dieses b ish er u n b e rü h rte L an d — , w eil der H au sb e sitz an
geblich w eniger sch m u tzig m a ch t und wreil auch das L eben in der S ta d t m ehr A ngenehm es b ie te t als das au f dem L an d .
So findet sich eine größere Z ah l von K äufern zusam m en, die im stande sind, eine A n zah lu n g von 5 bis 1 0 % , das sin d ru n d 15 bis 30000 M. zu leisten, um dam it die le tz te H y p o th ek oder den B esitz oder G ew innanteil des V o rb esitzers b a r abzulösen.
*) B e r lin e r G e m e in d e b la tt 1911.
**) D r. C ro n er , D e r G r u n d b e s itz w e e h s e l in B e r lin u n d s e in e n V o r o r te n 1900.
•••1 J a h r e s b e r ic h t der B e r lin e r G r u n d stü c k s- u nd H jr p o tb ek en m a k ler .
t) N a ch e in e m A r t ik e l d er N o r d d e u ts c h e n A llg e m e in e n Z eitu n g .
Nr. 10. VII. Jahrgang Wochenschrift des Architekten-Vereins zu Berlin 91 D as scheinbare E rg e b n is für den K äu fer is t:
30000 M. K ap ital zu etw a 5 % (durch dio M iet
einnahm en v e r z i n s t ) ...
1 % U e b e r s c h u ß ...
zusam m en . . .
1500 M.
3000 „ 4500 M.
D as sind auf das vorhandono obengenannte K ap ital u m gerechnet 1 5 % Zinsen. D ieses E rg e b n is k ann noch v erb e ssert w erden, wenn der B esitzer die im A b sc h n itt I m it 1 ,5 6 % der M iete an- gosetzte H a u sv e rw a ltu n g in der H au p tsach e se lb st b e so rg t; dies erg ib t, nach A bzug der dabei entstehenden K osten, im D u rch s c h n itt ein w eiteres P lu s von ru n d 1500 M. W as w ill so ein neugebackener, g ro ß stä d tisc h e r H au sb e sitz er m ehr haben!
Diese rosige S tim m ung h ä lt bei dem K äufer n u r nicht lan g e an ; er kom m t bald zu der E in sic h t, daß der B esitz oder ric h tig e r die V erw altu n g einer g ro ß städ tisc h en M ietkaserno doch vieles v o rh er U nberechenbare m it sich b rin g t. Solch ein K äufer le rn t dann auch bald verstehen, w eshalb die B anken oder die größeren U n tern e h m er, falls sie d urch Z w an g sv e rsteig e ru n g oder dergleichen in den B esitz von H au sg ru n d stü c k en gelangen, dieso sobald als n u r m öglich, se lb st bei der kleinsten, j a sehr oft bei g a r kein er A nzahlung, w ieder los zu w erden suchen.
B ei der A b h än g ig k e it vom B esitz is t der H au sb e sitz er n o t
g edrungen gezw ungen, jed e V erte u eru n g seiner L ebenshaltung, jed e Z insorhöhung auf dem G eldm arkt, j a se lb st je d e u nge
w öhnliche B eanspruchung, die seine F am ilie e rfä h rt, au f die M ieten abzuw älzen. J e g erin g e r die M ittel des B esitzers sind, desto g rö ß er w ird der D ru c k sein, den er auf dio M ieter a u s
üben muß.
D a je d er U m zug m it K osten, U nannehm lichkeiten und auch vielfach m it sonstigen N achteilen aller A r t verbunden ist, so w ird dio A n erk en n u n g der M ietstoigerung d urch die M ieter vielfach erzw ungen, und es wird dadurch eine ern e u te S teig e
r u n g der B odenrente, w enigstens für dio n äc h ste Z eit, fcst- geleg t, die beim W e ite rv e rk a u f in b a r oder d urch eine neue Ily p o th o k re a lis ie rt w ird, und den neuen B esitzer am Endo zu neuen S teig e ru n g en zw ingt.
D er U m fang dieser M iettreibereien w ird am besten g e
kennzeichnet d urch die T atsach e, daß*) von der B evölkerung von B erlin, C h a rlo tte n b u rg und Sehöneberg 1905 noch nicht 1 % lä n g er als zehn J a h re in einem H au s gew ohnt, also den stän d ig en A nzapfungen der H au sb e sitz er stan d g eh alten hat.
D as is t also noch n ic h t einm al die Z ahl der H au sb esitzer selbst.
N ach den F estste llu n g e n des M a g istra ts zu R ixdorf ziehen in G harlo tten b u rg etw a Vs der m ittleren B evölkerung jä h rlic h zu und % 0 ab, in R ixdorf % zu und Vs ab, in Schöneborg % zu und Vs ab, in W ilm ersdorf die H ä lfte zu und % ab. In B erlin w äch st die Z ahl der Z u zü g ler in g u te n Z eiten und g e h t zurück in schlechten. Im D u rc h sc h n itt w echselt in G roß-B erlin jed e Fam ilio alle drei bis v ie r J a h ro ihre W ohnung.
B ei drei M illionen E inw ohnern und fünf Köpfen für jede Fam ilie, sowie d u rch sc h n ittlich n u r ru n d 50 M. K oston für einen U m zug, e n tsp ric h t dies in G roß-B erlin allein schon einer zum größeren Teil u n nötigen A usgabe, d. h. einem V e rlu st an unsrem N ationalverm ögen von 7,5 M illionen M ark in jedom J a h r. Eino fa st gleicho Sum m e wird w eiter fü r die bei den U m zügen im m er w ieder n ö tig w erdende In sta n d se tz u n g der W ohnungen usw. anzusetzon sein.
Bei dom unbebauten Boden kom m t z u e rs t der U rb e sitz er in F ra g e, der den Boden la n d w irtsch a ftlich b ew irtsc h afte t, also durch A rb e it eine dem landw irtschaftlichen N u tz u n g sw e rt e n t
sprechende R ente erzielt. '
U nsre A usfü h ru n g en im A b sc h n itt I ergeben, daß dieser la n d w irtsch a ftlich e B odenw ert in den G roß- und größeren S täd te n 20 bis 40 Pf., im h öchsten F a lle 2,00 M. für 1 qm b e trä g t.
Beim K au f von W aldboden kom m t in vielen F älle n noch ein g erin g e re r S atz in F ra g e. D as bei der A nlago der H eer
stra ß e der S ta d t C h a rlo tte n b u rg überlassene W ald- und E x erzier
p latzgelände is t nach dem D u rc h sch n ittsp reis für W aldgelände im R egierungsbezirk Potsdam **) m it 400 M. für einen M orgen, d as sind 16 P f. für 1 qm b ez ah lt w orden.
Dio e rste W e rtste ig e ru n g , d. h. die e rste B odenrente, bildet sich beim U ebergang des Bodens aus den H änden der U r b esitz er in die H ände der G roßspekulanten.
*) D r . K e lle r u. P h . N it z e , G r o ß -B e r lin s b a u lic h e Z u kunft.
” ) D r u c k sa c h e n d es M a g is tr a ts C h a r lo tte n b u r g 1902.
D iese S teig e ru n g kann eine seh r verschieden hohe sein, sie is t in der H auptsacho von dem Z e itp u n k t und der A r t der B e
b au u n g abhängig. E in G elände, das sofort oder in absehbarer Z e it — wie j e t z t bei dem G elände des B otanischen G artens, des S cheunenviertols und des Tem pelhofer-Feldes — beb au t w erden kann, wo auch dio zulässigo und die ganzo A r t der B ebauung b ek a n n t ist, wo also die R ealisierung einer bestim m ten B odenrente in g re ifb a re r N ähe lieg t, erziolt n atü rlic h einen ganz bedeutend höheren V erkaufspreis, als ein solchos, wo dio Z eit und auch die A r t der B ebauung, also die sp ä tere Höho der B odenrente noch völlig u n b ek a n n t sind.
Im A b sc h n itt I I haben w ir gesehen, daß der gesam te, wohl jom als z u r B ebauung kom m ende Boden von G roß-B erlin b ereits in den 80 er J a h re n w ieder in S pekulationshänden w ar. Gleicho V erh ältn isse lieg en , sow eit das zugängliche M aterial einen Schluß zuläßt, anscheinend auch in allen übrigen G ro ß städ ten vor.
H insichtlich der P re ise, die bei diesen erste n V erkäufen g e z a h lt W'urden, fehlen entsprechende sta tistisc h e A ngaben. Da in dieser P re isste ig e ru n g und in der dann folgenden w eiteren Indiehöhotreibung aber die ganzen M ißstände der W o h n u n g s
frage zu suchen sind, so m üssen wir versuchen, uns w enigstens ein überschlägiges B ild zu verschaffen. Es muß dann den w eiteren U n tersu ch u n g en überlassen bleiben, h ie r genauere Zahlen zu schaffen und hiernach u n sre w eiteren A usführungen e n t
sprechend zu ergänzen oder ric h tig zu stellen.
P rofessor E berstadt*) n en n t bei zwei neueren Beispielen, als e rste V erkaufspreise an S p ekulanten einen Q uadratm otorpreis von 20,95 bzw. 24 M. Diese Z ahlen beziehen sich ab e r je d e n falls schon auf Gelände an reg u lierten S traß en .
P a u l Voigt**) h a t für den G eländeteil der 1898 noch nich t bebauten U hlan d straß o in C h a rlo tte n b u rg folgende S kala er- m itto lt: 1861: 0,12 M. (A ckerw ert), 1864: 1 M., 1868: 2 M., 1871: 10 bis 12 M., 1882: 10 bis 20 M., 1885: 20 bis 50 KL, 1890: 30 bis 80 M., 1898: 80 bis 200 M.
N ach D r. Croner***) sind 1904 v e rä u ß e rt w orden an unbe
bautem L and, d. h. an re g u lie rte n und u n reg u lierten S tra ß en u. a. in :
d ie s e r g ib t fllr 1 qm
G ro ß -L ic h te rfe ld e . 278709 qm für 3369721 M., 12,1 M.
S teg litz . . . . 859683 „ „ 136 2 9 1 5 3 „ 15,9 „ D ahlem . . . . 38000 „ „ 714000 „ 18,8 „ W eißensee . . . 120106 „ ., 1 8 8 4 1 3 6 „ 15,7 R einickendorf .
Tem pelhof . . B ritz . . . . M ariendorf . . Friedrichsfoldo
374463 82192 122807 451934 427839
3 1 6 7 7 6 7 1843474 642196 30 8 7 6 0 0 162 3 1 6 3
8,5 22,4 5,2 6,8 3,8 B e rü c k sic h tig t m an bei diesen vorgen an n ten O rten die 1904 bereits angelegten S tra ß en , so k ann m an m it ziem licher W a h rsch e in lic h k eit annehm en, daß bei all diesen V erkäufen im J a h ro 1904 für Gelände au s e rs te r H and, beim F ehlen oder bei n ic h t d u rch g efü h rten B ebauungsplänen, d u rch sc h n ittlich n ic h t m ehr als 5 M. für 1 qm g e z a h lt w orden sind. Diesen P re is von 5 M.
wollen w ir bei u n sren w eiteren B erechnungen fü r G roß-B erlin als D u rc h sc h n ittsp re is fü r den d er S pekulation zu geführten la n d w irtschaftlichen Boden zu G runde legen.
U eber den U m fang des in S pekulationshänden befindlichen Bodens von G ro ß -B e rlin fehlen gleichfalls genaue A ngaben.
N ach den A u sfü h ru n g en im A b sc h n itt II um faß t das G ebiet der V o ro rtb a u o rd n u n g 39087 ha der geschlossenen und 85972 ha der offenen B auw eise, also zusam m en ru n d 125000 ha. Groß- B erlin h a t je tz t ru n d 3 M illionen E inw ohner, davon entfallen au f die V o ro rte ru n d 1 Million.
P rofessor B allod e rm itte lt, in seinem A u fsatz „ W o h n u n g s
frage und G arte n stad tp ro b le m “ f ) , für 1 qkm in B e rlin 32000 E inw ohner. A ngenom m en, daß in den V ororten im D u rc h s c h n itt n u r % dieser Ziffer in F ra g e käm en, dann w ürden von den obengenannten 125000 h a fü r die 1 M illion V orortbew ohner , . 1 0 0 0 0 0 0 - 3 - 1 0 0 J ,
b ere its 32000 • 2--- = ru n d 47000 h a b eb a u t sein und das B auland in einem B ereich von 78000 h a sich noch in S p ek u latio n sh än d en befinden.
*) H an d b uch d es " W ohn u n gsw esen s.
**) G r u n d ren te u n d W o h n u n g s fr a g e .
*•*) D r. C ro n er, D e r G r u n d b e s itz w e c h s e l in B e r lin und s e in e n V o r o r te n . +) S c h m o lle r s J a h rb u c h 1908-
13*
92 Wochenschrift des Architekten-Vereins zu Berlin Sonnabend, 9. März 1912 N ach der von der V erein ig u n g B e rlin er A rc h ite k te n und 1
dem A rch ite k ten -V erein herausgegebenen S c h rift „G ro ß -B erlin “ j finden au f dem G elände von Groß - B erlin aber 6 M illionen M enschen P la tz . R egierungs- und B a u ra t Oehmko berechnot s o g a r 4) 12 M illionen. Dio von uns gegebenen Z ahlen dü rften som it als das allerm indeste des T atsäch lich en zu b etra ch te n sein.
D ie im A b sc h n itt I gegebene Tabollo, über die Z ahl der B ew ohner auf 1 h a b eb a u te r F läche, e rg ib t w eiter, daß in B erlin au f 1 qkm n ic h t 3 2000, sondern 72300 P ersonen w ohnen, das bed eu tet, daß von der G esam tfläche n u r rund 4 4 % oder sagen w ir ru n d 4 0 % eigentliches B auland sind.
Boi einem höchsten herauszuarbeiten'den, d u rch sc h n ittlich e n lan d w irtsch aftlich en E rtra g s w e r t von 1 M. fü r 1 qm und dem obengenannten K aufpreis von 5 M. für 1 qm w ürde, se lb st bei diesen niedrigen Z ahlen, fü r die lan d w irtsch aftlich en B e sitz er dieses je tz t noch n ic h t bebauten B e rlin er V o ro rtg elän d es, im m er
hin schon ein Gewinn von über 1 M illiarde M ark herauskom m en.
F ü r dio fü r u n sre G esa m ta rb e it in F ra g e kom m enden G roß- und größeren S tä d te haben w ir im A b sc h n itt I 15 bis 16 M illionen E in w o h n er oder nach A b zu g von G roß-B erlin 12 bis 13 M illionen erm itte lt. N ach dem B eispiel von G ro ß -B e rlin m uß m an an nehm en, daß auch in den andren g en an n ten S täd te n m indestens ein G elände, w elches eine V olksverm ehrung von Vs, also ru n d 4 M illionen M enschen aufnehm en kann, in den H änden der Spe
k u la tio n is t. D abei w ird, se lb st bei den n ie d erste n E in h e its
sätzen und der g ü n stig ste n zu künftigen W ohndichte, nochm als m indestens ein w eiterer ü b er den N u tz u n g sw e rt hinau sg eh en d er Gewinn von ru n d 2,5 M illiarden M ark den landw irtschaftlichen V orbesitzern zugeflossen sein.
D ieser e rste Gowinn von zusam m en ru n d 3,5 M illiarden M ark, der bei 4 % V erzin su n g jä h rlic h ru n d 140 M illionen M ark ungedeckte Z insen erfo rd ert, w ürde bei der sp äteren B ebauung
— ohne Z insen — zw ar n u r eine jä h rlic h e B e la stu n g von [ ru n d 6,5 M. für den Kopf der g esam ten zukünftigen G ro ß sta d t
bevölkerung bringen. D iese G esam tsum m e i s t aber, im V er
h ä ltn is zu u n sre r G esam tziffer im W e lth a n d el, doch schon so erheblich, daß se lb st diese e rste S pekulation schon unm öglich w äre, w enn dieselbe n u r m it baren, d. h. flüssigen M itteln d u rc h g e fü h rt w erden m üßte.
D as G elände bleibt, solange eine P a rz e llie ru n g und die ! H e rste llu n g von S tra ß e n usw . n ic h t d u re h g e fü h rt is t, wohl in den allerm eisten F ä lle n in den H änden der g rößeren S peku
lanten. V erkäufe v o r der S tra ß e n h e rs te llu n g bringen gerin g eren Gewinn, auch v eru rsac h en solche V erkäufe bei den g erin g ste n P lan ä n d eru n g en , die sich bei der sp ä teren A n lag e der S tra ß en ergeben, die g rö ß te n S ch w ierigkeiten und K osten,
W ird dio Z in sla st fü r die D au e r zu groß, dann w ird ein Teil des G eländes, m e ist das fü r die B e b au u n g am g ee ig n e tste , das O bjekt einer neuen G ründung. D ieser G eländeteil m uß dann von dieser neuen G rü n d u n g zu einem P re is übernom m en w erden, der m e ist die K o sten und Z in sv e rlu ste der gesam ten F lächen deckt. J a , dieses U m w an d lu n g sg esch äft m uß für den u rsp rü n g lich e n S pekulanten, neben dem dann noch verbleibenden völlig k o stenfreien Gelände, vielfach auch noch einen baren Ge
w inn abw erfen. W ie bedeutend dabei m anchm al die Z w ischen
gew inne sind, dü rfte aus d er T atsach e zu folgern sein**), daß z. B. dio Z u la ssu n g sste lle der B erlin er B örse die Z u la ssu n g der A k tie n der T e rra in -A k tie n g ese llsc h aft M üllerstraß e-B erlin , wegen allzu g ro ß er H öhe der der G ründung v orausgegangenen Zw ischen
gew inne, verw eig erte. W io groß m üssen diese Zw ischengew inne gew esen sein, w enn sie schon der B örse zu hoch w aren! — D er R e stte il des G ru n d stü ck s is t dann n ic h t m ehr eine zehrende, sondern durch den bleibenden la n d w irtsch a ftlich e n E rtra g , der m e ist d urch A nlage von L aubenkolonien und dergleichen noch e rh ö h t w ird, eino w erbende A nlage gew orden, die ohne S chw ierig
k e it viele J a h re g eh a lte n u n d dann in gleicher W eise, ganz oder w ieder g e te ilt, au sg e sc h la c h te t w erden kann. A ußerdem g e w ä h rt dieses R estg elän d e den B e sitz ern noch w ieder die M ög
lich k eit einer über den N u tz u n g sw e rt hinausgehenden B e la stu n g ; j
das is t m eistens der F all, w enn eine B a n k b e te ilig t ist. M it dem dann flüssig w erdenden Geld k an n ein neues T errain g esch ä ft in dio W eg e g e le ite t w erden, und so g e h t es w eiter u n d w eiter.
Gehen w ir zu dem ab g e tre n n te n G eländeteil, der etw a der H älfte des G anzen entsprechen soll, zurück und nehm en w ir an, daß das G elände zehn J a h re n u r einen dem landw irtscliaft-
*) D r . K e lle r u n d F h . N it z e , G r o E -B e rlin s b a u lic h e Z u k u n ft.
*•) D e u t s c h e V o lk s s tim m e 1006, N r . 10.
liehen N u tz u n g s w e rt entsprechenden N u tze n abgew orfen h a t, daß die über den E r t r a g hinausgehenden K osten, einschließlich Z inseszins und U nkosten, m it 5 % zu verzinsen w aren, und daß, wie oben g esä g t, das halbe G ru n d s tü c k dio gesam ten K osten tra g e n und dem’ V o rb esitzer noch ein w eiterer Gewinn von etw a 1 0 % ' zufallen soll, dann e rg ib t sich ein E in h e itsp reis von 15,40 M. Bei % B a u la n d und Vd S tra ß en , sowie S tra ß en - baukosten einschließlich K an a lisa tio n von -310j j- = ru n d 28 M.
fü r 1 qm — vergleiche die diesbezüglichen E inzelberechnungen im A b sc h n itt I — , s te ig t dieser P re is auf ru n d 30 M.
Dio neue G esellschaft w ird z u n ä ch st w ieder einen A uf
schlag von etw a 30 bis 5 0 % einschließlich ih re r U nkosten nehm en, also das Gelände fü r etw a 40 b is 50 M. für 1 qm zum K au f ausbieten.
I s t z u r P a rz e llie ru n g und A n leg u n g von S tra ß e n g esch ritto n w orden, dann sind die der S p ek u latio n sg esellsch aft entstan d en en K osten und Z insen so hoch, daß sie das Gelände bald abstoßen m uß. Die V erw altu n g sg esch äfte, die die einzelnen B au stellen bis z u r B eb au u n g erfordern, d. h. die V erh an d lu n g en und H a n d lungen, die n ö tig sind, bis man die g ee ig n e tste B e b au u n g er
re ic h t, sind überdies zum Teil so schw ierig und so zeitraubend, ja , sie erfordern eine so in te n siv e E inzelkontrolle, also die T ä tig k e it so v ieler g enau u n te rric h te te r und s ta rk in te re ssie rte r E inzelpersonen, daß die G esam tabw icklung durch eine S telle auch p ra k tisc h kaum denkbar ist. D a w eiter z u r völligen B e
b au u n g eines grö ß eren G eländes m eist J a h rz e h n te n ö tig sind, so w ürde der G roßspekulation, dio m it G ew innen Z u g um Z u g rec h n et und rechnen m uß, auch die L an g w ie rig k eit viel zu hinderlich sein.
Den K äufern w erden dio g ü n stig ste n B ed in g u n g en g estellt.
E s w ird m e ist n ic h t m ehr, vielfach w eniger als 1 0 % A nzah lu n g v e rla n g t, das h y p o th e k arisc h eing etrag en e R e stk a u fg e ld b ra u c h t oft zwei bis drei J a h re n ic h t v e rz in st zu w erden; erfo lg t eine B e b au u n g in nerhalb der drei J a h re , d ann w ird dem K äufer w ieder ein T eil von der g ez ah lten Sum m e g ufgeschrieben, ja , es w erden so g a r B aupräm ien für g u te F assa d en und dergleichen g e w ä h rt, die B eschaffung von B au g eld ern w ird übernom m en und andres m ehr.
D ieses A n g eb o t is t für den E rs te h e r der B a u ste lle zu n ä ch st in der T a t g ü n stig . N ach u n sren E rm ittlu n g e n im A b sc h n itt I wTerden, bei der gew öhnlichen fünfstöckigen M ietkaserne, durch die je tz ig e n M ieten im D u rc h sc h n itt 90 M. für 1 qm re a lisie rt.
D er B a u ste lle n k äu fer k an n sich som it, d urch den W e ite rv e rk a u f oder d urch die sofortige B ebauung, einen erheblichen Gewinn sichern.
D ie B onifikationen, die den e rste n B au ste lle n k äu fern als L ockspeise, zw ecks B esch leu n ig u n g des V erkaufs und des A n baus, g e w ä h rt w erden, tr ä g t die T e rrain g e sellsch a ft n a tü rlic h n ic h t selb st, sie w erden vielm ehr au f die sp ä teren K äu fer, u n te r H inw eis au f die von den erste n erzielten Gewinne, ab g ew älzt;
d. h. diese sp ä teren K äufer m üssen einen entsprechend höheren E in h e itsp reis zahlen. V ielfach w erden auch n ic h t alle S tra ß en sofort angelegt, sondern der w eitere A u sb au w ird dom F o r t
s c h ritt des V erkaufs angepaßt, wmdurch die A n lag ek o sten der S pekulanten tu n lic h s t ein g esc h rä n k t w erden.
F ü r dio T errain g esellsch aften se lb st en tsteh en bei einem schnellen A bstoßen, m it einem nach P rozenten anscheinend g e
ringem P lu s, doch ganz bedeutende Gewinne. N ach P a u l Voigt*) ergaben sich z. B. bei der A nlago des K u rfürstendam m s und der K olonie G runcw ald, bei einem A k tie n k a p ita l von 8 M illionen M ark und noch niederen D u rch sch n ittsg ew in n en als wio oben angenom m en, in zehn Ja h re n 3Vz M illionen M ark G ründer
gew inn, l l ' / 2 M illionen M ark Gewinn der A k tio n ä re , 2 M illionen T antiem en und 700000 M. S teu ern . N ach den D rucksachen des C h a rlo tte n b u rg e r M a g istra ts — die allerdings n u r ganz überschlägigo E rm ittlu n g e n zulassen — w erden die G ründer und die aufteilende B ank bei dem H e e rstra ß en p ro jek t, ein
schließlich des L ietzenseegeländes, u n te r ähnlichen wie den oben sk izzierten D u rc h sch n ittsg e w in n en , einen G esam tüberschuß von m indestens 25 bis 30 M illionen M ark zu verzeichnen haben.
U nd bei der D u rc h fü h ru n g d er P arze llie ru n g des Tem pelhofer- F eldes w ird für die aufteilende B ank, w enn ein R ückschlag n ic h t e in tr itt, jed en falls w ieder m indestens die gleiche Sum m e bleiben.
A u ch beim U m rechnen dieser Gew inne auf die M ietkopf
quote zeigen sie schon einen erheblichen Einfluß auf dio.M iet-
•) G r u n d w e rte u nd W o h n u n g s fr a g e .
Nr. 10. VII. Jahrgang Wochenschrift des Architekten-Vereins zu Berlin 93 b elastung. N im m t man z .B . bei dem G elände der K u rfü rsten
d am m gesellschaft am K urfürstendam m eine W ohndichte von 250 und im G runew ald von 100 für 1 h a an, dann e rg ib t sich für das oben besprochene Geländo eine E inw ohnerzahl von ru n d 28 0 0 0 und bei 4 % V erzin su n g eine K opfquoto von ru n d 26 M.
Noch viel erheblicher i s t aber die S te ig e ru n g , die der Boden in den H änden der B a üstellenkäufer, d. h. der Zw ischen
händler e rfäh rt. E s is t dabei geboten, z u n ä ch st gleichfalls ein bestim m tes Z ahlenbeispiel anzunehm en.
B ei der K urfü rsten d am m g esellsch aft liegen den oben ge
nan n ten Gew innen einschließlich S teu e rn von ru n d 18 M illionen M ark für den K urfürstendam m E inheitspreise von ru n d 44 M.
und für den G runew ald von ru n d 12 M. für 1 qm zu Grunde.
H e u te werden*) für 1 qm am K urfürstendam m ru n d 200 M, und im G runew ald ru n d 50 M. d u rch sc h n ittlich g ezah lt, das e n tsp ric h t einer ■weiteren S teig e ru n g am K urfürstendam m von über 20 M illionen M ark und im G runew ald von ü b er 60 Millionen M ark, oder einer E rh ö h u n g der K opfquote von d u rch sch n ittlich 114 M. F ü r eine d o rt wohnende F am ilie von fünf Köpfen er
g ib t sich som it h ier im D u rc h sc h n itt ein gesam ter jä h rlic h e r S p e k u la tio n strib u t von ru n d 700 M.
W e r h a t diese zuvor genannten w eiteren 80 M illionen M ark eingeheim st und w er hoim st die gleich hohen und noch höheren Sum m en bei den übrigen, noch viel, viel um fangreicheren Ge
ländeflächen ein? P a u l V o ig t g ib t in seinem m ehrfach genannten W e rk A ufschluß. D ie von der K urfü rsten d am m g esellsch aft v e r
kau ften und m it dem R estkaufgeld h ypothekarisch b elastete n größeren Teile w urden zum eist w ieder g eteilt. D er eine Teil w urde dann, wie bei den großen G eländokäufen, für einen P reis, der m eist die gesam ten K osten deckte, w eiter v e rk a u ft und der Testierende, dann völlig kostenfreie Teil w urde gehalten, um die je tzig en odor sp äteren noch höheren Gewinne d ara u s einzu
stecken.
D ie B ew ohner von G runew ald, die sich am A nfang größere Geländeflächen sicherten, haben sp ä te r bei d er w eiteren T eilung der G run d stü ck e — die T eilu n g erfolgt h eu te schon vielfach oder is t schon erfolgt — noch so hoho Gewinne zu erw arten, daß sie je tz t in ihren großen und eleganten B esitzungen eig en t
lich völlig um sonst wohnen.
D ie ab g e tren n te n Teile selb st g ingen von einer S pekulations
hand in die andre; alle S chichten der B evölkerung, se h r oft ganz m ittellose P ersonen, beteilig ten sich an dieser Indiehöhe- treib u n g :
E in unbebautes Gelände w urde
im A pril 1890 g e k a u f t ...für 26204 M., am 17. Septem ber 1896 w eiter v erk a u ft für 65000 „
„ 9. N ovem ber 1896 „ „ „ 99000 „
im A pril 1897 • • • „ „ „ 94000 „
h e u tig e r W e r t . ... ru n d 144000 „ E in zw eites:
am 31. J a n u a r 1890 g ek a u ft . . . . für 15850 M.,
„ 14. M ärz 1890 w eiter v e rk a u ft fü r 18000 „
„ 15. A p ril 1890 „ „ „ 20 3 0 0 „
„ 4. F e b ru a r 1891 „ „ „ 22000 „
„ 24. F e b ru a r 1898 „ „ 47000 „
h e u tig e r W e r t . .. . .. . . .r u n d 119000 „ E in d ritte s :
1890 gek au ft . . . für 36563 M., 1892 w eiter v e rk a u ft für 67764 „
1894 „ „ „ 73150 „
1897 „ „ „ 90286 „
h e u tig e r W e r t . .r u n d 207 0 0 0 „ E in v ie rtes:
1890 g ek a u ft . . . für 132000 M., 1891 w eiter v erk a u ft für 287000 „
1896 „ „ „ 390000 „
h e u tig e r W e rt . .r u n d 896000 „ usw. usw.
A ehnliche S teig e ru n g en h a t P ro fesso r E b e r s t a d t von einer S ü d d e u t s c h e n G r o ß s t a d t zusam m engestellt**)
1. 1887 A n k au f eines G eländes durch
den K ap ita liste n F ...zu 1,95 M. f. d. qm 1896 im E rb g a n g d er E hefrau an g erech n et „ 8,10 „ „ 1900 v e rä u ß e rt an ein K onsortium . . „ 20,95 „
5. O ktober 1902 nach A ufw endung von 7,75 M. S tra ß en k o sten für den Q u a d ra t
m eter W e ite rv e rk a u f von dein Kon
so rtiu m an B a u stellenhändler G. . . „ 4 3 ,— M. f. d. qm 2. A u g u s t 1903 W eiterv erk au f von G.
an den G elogonheitshändler H . . . . „ 65,— „ „ 1. F e b ru a r 1904 W e ite rv e rk a u f von H.
an B au u n tern eh m er J . . , . . _. „ 70 , — ,, 2. D ie K .schon E rben übornehm en im
J a h r 1882 bei der E rb s c h a fts re g u
lie ru n g den elterlichen G rundbesitz zu — ,50 M. f. d. qm 1899 V erkauf eines G ru n d stü ck s an den
G roßspekulanten S ... ,, 2 4 ,— „ „ 1904 V erkauf von S. an B austellcn-
händler T ... .. 37,35 „ „ 1907 nach A ufw endung von 8,75 M.
S tra ß en k o sten für den Q uadratm eter W e ite rv e rk a u f von T. an den B a u
u n tern eh m er L . . . . . . „ 70,— „ „ 3. 1903 B e sitz er M. v erk a u ft ein im
J a h r 1872 erw orbenes Goläudo an eine B odengesellschaft u n te r F ü h ru n g einer G roßbank; Kaufsum m o dem G rundbucham t n ic h t bekannt.
1. Septem ber 1905 V erk au f eines G rund
stü c k s von der B odengesellschaft an
K a p ita list N ... zu 82,10 M. f. d. qm 4. J a n u a r 1906 W e ite rv e rk a u f von N. an
B au stellen h än d ler O ... .... 104,— „ „ 3. Novomber 1907 W e ite rv e rk a u f von 0 .
an B a u u n te rn e h m er P . . . . „ 120,— „ „ 4. Dio B.schon E rben bringen ih r als
A ckerland ere rb te s Gelände in eine
G. m. b. H. ein zum P re ise . . . v. 20,— M. f. d. qm 26. A pril 1906 V erk au f einer B austelle
an B au stellen h än d ler C... zu 46,50 „ ,, 27. J u n i 1906 V erk au f von diesem an
B au u n tern eh m er D. . ... „ 63,— „ „ D ieselben V orbesitzer:
2. O ktober 1905 V erk au f einer B au stelle
an B au ste lle n h än d le r E. zu . . . . zu 47,50 M. f. d. qm 21. J u li 1906 V erkauf von diesem an
B a u u n tern eh m er F ... 61,50 „ „ usw. usw.
Ganz gleiche S teig e ru n g en und einen noch viel größeron W echsel linden w ir bei G rundstücken im sogenannten H ochbau
gelände.
A lle diese S teig eru n g en sin d , w ie P a u l V o ig t und auch P ro fesso r E b e rs ta d t an der H and vieler Beispiele nachw eisen, fa st v o llständig durch h ypothekarische B e lastu n g en re a lisie rt w orden; d. h. je d e r neue K äufer h a t n u r w enig bares Geld an g ezah lt, der V erd ie n st des V orbesitzers is t jedesm al durch eine neue H ypothek gedeckt w orden. D ie B e la stu n g g in g som it bei den unbebauten G rundstücken überall w eit über den E rtra g s w e rt hinaus, ja , sie erreic h te in den allerm eisten F älle n den k ü n stlich hocligetriebenen, sagen w ir Z ufälligkeitsw ert.
Bei den bebauten G rundstücken is t von V o ig t und E b e r
s ta d t gleichfalls an vielen B eispielen nachgewuesen worden, daß dio B eleihung über den F eu erk a ssen w e rt g in g und daß der F eu erk assen w o rt überdies fa st durchw eg den w irklichen B a u w e rt ü b e rsc h ritt. E s w urden also auch h ie r eingebildete Z u fällig k eitsw erte hypothekarisch b elastet.
A uf diese W eise h a t sich, nach den S ch ätzu n g en von P ro fessor E b e rsta d t, in D eu tsch lan d eine B odenvorschuldung von 60 M illiarden M ark an g eh äu ft und jä h rlic h kommen 2 neue M illiarden M ark dazu. In G roß-B erlin verm eh rten sich im J a h re 1910*) die R e g iste rd arleh e n von 37 H ypothekenbanken allein um 574,42 M illionen M ark.
V erg le ich t m an die in den einzelnen P u b lik atio n en e r
m itte lte n Zahlen über das deutsche N ationalverm ögen, n am en t
lich die A ngaben über das G rundverm ögen und das K a p ita l
verm ögen, m it der oben g enannten von E b e rs ta d t errechneten Schuldsum m e, dann e rg ib t sic h , daß der gesam te deutsche G rundbesitz d u rch sc h n ittlich schon m indestens bis zu
G/i
v e rsch u ld et und daß das ganze K apitalverm ögen zu 2/ 3 im G rund
*) K a r te n zu r B e r e c h n u n g d e s G rund- und B o d e n w e r ts in B e r lin v o n G. H ü lle r .
*•) D ie s t ä d t is c h e B o d e n p a r z e llie r u n g in E n g la n d . • ) J a h r e s b e r ic h t d er B e r lin e r G r u n d stü c k s- u nd H y p o th e k e n m a k le r .
Wochenschrift des A rchitekten-Vereins zu Berlin Sonnabend, 9. März 19.12 und Boden festg eleg t, also n ic h t liquid ist, endlich daß diesen
K apitalien überdies in se h r vielen F älle n ein ganz eingebildeter Z u fa llsw e rt als D eckung geg en ü b ersteh t.
D r, J ä g e r sc h ä tz t die A ufw endungen für N eubauten in einem J a h r au f eine M illiarde Mark*), hiernach w ürde von d er oben
g en an n ten S eh uldenverm ehrung von zwei M illiarden M ark auf die reine B odenverschuldung, au f die k ü n stlich e Indiehölie- se h ra u b u n g der B odenw erte allein jä h rlic h die Sum m e von einer M illiarde M ark entfallen. Bei dieser S achlage kann die Z e it n ic h t m ehr se h r fern liegen, wo die B odenschulden den reellen B odenw ert erreichen w erden! —
D urch die A r t der zulässigen B eb au u n g is t für jed es Ge
lände ein g ew isser G renzw ert gegeben. H a t d as G ru n d stü ck durch die verschiedenen Zw ischenkäufo und die Z insanhäufung, der durch den E r tr a g n ic h t gedeckten S chuldsum m en, diesen G renzw ert nahezu erreic h t, dann m uß — w enn der B a u ste lle n b esitz er n ic h t sicheren V e rlu st erleiden w ill — z u r B e b au u n g g e s c h ritte n w erden. D e r Z e i t p u n k t d e r B o b a u u n g i s t a l s o n i c h t m e h r — w ie w i r im A n f a n g a l s N o r m a u f - s t o l l t e n — v o n e i n e m W o h n u n g s b e d ü r f n i s , s o n d e r n j e t z t a u s s c h l i e ß l i c h v o n d e m G e w in n o d e r V e r l u s t d e r S p e k u l a t i o n a b h ä n g i g . H iern a ch is t es v erstä n d lic h , daß g e g e n w ä rtig , obwohl 1910**) in G roß-B erlin ru n d 35000 W ohnungen und 1600 L äd en leorstanden, an allen E cken dor A u ß e n stä d te , n am entlich im H e e rstra ß e n g e b ie t, am neuen S ch illerp ark , in S teg litz und an vielen andren P u n k te n , eine reg e B a u tä tig k e it h e rrs c h t' und daß m an sich, bei dieser F ü lle von leerstehenden W ohnungen, so g ar noch an sch ic k t au f dem A ufm arschgelände, au f dem T em pelhofer-Feld und a u f dem Ge
lände des S cheunonviertels und an andron O rten ganz neue große S ta d tte ile zu errichten.
Bei der B e b au u n g se lb st is t der S p ek u lan t, der le tzte Zw ischenbesitzer, w ieder der Ila u p ta k to u r. Um den K au f mög
lic h st m u n d g erech t zu m achen, lä ß t der S p e k u la n t B auzeichnungen fertig e n , nach w elchen die K osten des B au s und auch der k ü n ftig e M iotorlös ziem lich genau b estim m t w erden können.
M it diosen U n terla g en w ird ein m ö g lich st abhängiger, also ge
fü g ig er B a u u n te rn e h m er au sg ew äh lt. Bei der je tzig en U eber- prod u k tio n u n sre r sta a tlic h e n B augew erksschulen und der M assenfabrikation der zahlreichen P riv a ta n s ta lte n is t ein Suchen n ic h t n ö tig , m an h a t vielm ehr bei jedem B a u die W a h l u n te r D utzenden, j a H u n d erte n . D er S p ek u la n t h a t som it Gelegen
h eit, eine fü r seine. Zw ecke, d. h. eine für seine A u sb eu tu n g besonders geeignete P e rsö n lic h k eit au szusuchen und der U n te r
nehm er w ird zu n ä c h st im m er h o chbeglückt sein, daß m an gerade ihn erkoren hat.
D er arm e J ü n g e r der B a u k u n s t is t j a auf der S chule m it so viel W issen vollgepfropft worden, aber von der erste n G rund
bedingung eines jed en B aus, von dem G rund und Boden, von dessen P hysiologie und P ath o lo g ie h a t er nie ein W o rt g eh ö rt!
M au b ra u c h t sich da g a r n ic h t zu w undern, w enn viele von diesen B au u n te rn e h m ern e r s t nach dem V e rlu st von H ab und G ut, das m eist von den V o rfah ren sa u e r erw orben w ar, zu der E in sic h t kommen, daß bei der U e b e rtra g u n g des B au s n ic h t ihre P erso n und n ic h t ih r K ön n en , sondern l e d i g l i c h die p a a r ta u se n d M ark, au f deren B esitz sie hinw eisen konnten, den A u ssc h la g gegeben haben.
V ielfach sch ieb t der le tz te B a u ste lle n b esitze r auch noch einen S trohm ann, zw ischen sich und die B auau sfü h ren d en , der dann den eigentlichen B a u h e rrn spielen und dem S pek u lan ten je d e unangenehm e A rb e it abnehm en muß. U eber die Q u a litä t dieser „sogen an n ten B a u h e rrn “ h e iß t es in dem, in einer S ch rift von H . Freese***) angezogenen B e ric h t des B erlin er G ew erbe
g e ric h ts an den P o lizeipräsidenten u. a .: „E s w erden völlig za h lu n g su n fäh ig e P erso n en als B a u h errn vorgeschoben. D ie B au stelle w ird an diese aufgelassen, zuw eilen ohne daß sie a u c h n u r im stan d e sind den S tem pel zu zahlen. F ü r die B au ste lle n v erk äu fer sowie auch die B au g eld g eb er ersc h ein t es vielfach am v o rteilh afte sten , solche P erso n en als B a u h e rrn zu gew innen, w eil diesen B edingungen g e s te llt w erden können, wie sie ein zah lu n g sfäh ig er K äu fer nie eingehen w ü rd e .“
N ach derselben S ch rift h a tte n die bei der O rtsk ra n k e n k asse der M au rer in F ra g e kom m enden B a u h errn 1891 2 9 % , 1892 32 % und 1893 25 o/0 den O flenbarungseid g e le is te t. D a
*) D r . E . J ä g e r G run d riß d er W o h n u n g s fr a g e und d er W o h n u n g s p o litik .
•*) G r a p h isch e D a r s t e llu n g d es V e r e in s d er S te in h ä n d le r zu B e r lin 1910.
•**) H . F r e e s e , D a s P fa n d r e c h t d er B a u h a n d w e rk er , 1901.
bei w aren 32 o/o aller von den A rb eitn eh m ern g ezah lten B ei
tr ä g e u n te rsc h la g en worden. D iese K asse allein h a tte dadurch einen V e rlu st von 38 738 M. und 8000 M. K osten. Die nord
östliche B a u g ew erksberufsgenossenschaft h a tte dabei w eiter einen V e rlu s t in einem ein zig e n J a h r von 35 650,35 M. usw . Solche B a u h e rrn fragen, w ie H. F re ese ganz ric h tig sch reib t, n ic h t: „w as k o ste t die B a u ste lle “ , sondern n u r: „w ieviel g ib t es B a u g eld er“ !
D ie A b h än g ig k e it dor ausführenden U n tern e h m er von den S p ek u lan ten is t überdies — m it ganz gerin g en A usnahm en, wo U n tern e h m er und S p ek u la n t in ein er P erso n v e re in ig t sind — eino völlige. D er S p ek u la n t w äh lt n ic h t n u r die einzelnen U n tern e h m er und die die B a u te n entw erfenden A rc h ite k te n aus, nein, er d ik tie rt auch die P re ise auf dom ganzen B a u m a rk t.
B evor sich die Ziegeleien, der H olzhandel und ku rzu m alle Z w oiggebiete des B au h an d w erk s den A nsprüchen der S p ek u lanten n ic h t anpassen, w ird n ic h t g ebaut.
E in treffendes B eispiel z e ig t das J a h r 1906; u n sre E in- und AusfuhrzifTer g in g sprungw eise um zwei M illiarden in die H öhe — die V o rjah re erreic h te n im D u rc h sc h n itt noch n ic h t eine M illiarde plus, — ü berall zeig te sich der A ufschw ung.
D ie Z ah l der leeren W ohnungen b e tru g knapp ein D ritte l von der Z ahl im! J a h r 1895 und lange n ic h t die H ä lfte von d e t je tz ig e n Z ahl, die S u b h asta tio n e n fielen in G roß-B erlin gegen das V o rja h r um 58 % , die M ieten stiegen, die A rbeitslöhne w aren in den le tz te n zehn J a h re n um 3 9 % in die H öhe g e
gangen. D ie L eben sm itto l w aren dagegen gefallen*). E s w ar also fü r den B a u m a rk t die den k b ar g ü n stig ste K o n ju n k tu r.
T rotzdem w ird und zw ar allein über die M a ttig k e it und über den R ü c k g an g der B a u tä tig k e it noch bis u n te r die Ziffer der vorhergegangenon schlechten J a h re geklagt**). D ie P re ise der w ichtigsten B austoffo m u ß te n u n te r die P re iso der so u n g ü n stig e n V o rjah re h e ru n te rg e h e n , dann e rst, als fü r die a u s
reic h en d sten Gewinne der S p ek u latio n das F eld b e re ite t w ar, bequom te m an sich z u r F re ig ab e des zum B auen nö tig en Ge
ländes.
H in sich tlich des w eiteren V o rg a n g s bei der B ebauung, g ib t ein von P rof. E b o rs ta d t gegebenes Beispiel***) am besten A uf
sch lu ß : E in B a u u n te rn e h m er h a t im N orden B e rlin s eine B a u ste lle von 70 Q u a d ra tru te n zu 1400 M. die R u te gekauft.
K aufpreis ohne K o s t e n 98 000 M.
Ab A n z a h l u n g . 2 000 „
B leib t g esch u ld e te r B e tra g 96 000 M.
Bei B aubeginn bzw. Z ah lu n g der e rste n B a u g e ld ra te h a t er dem B a u ste lle n h än d ler oder d e m ' B odenbesitzer
eine A b zah lu n g zu leisten von . . 60 000 „ W äh ren d fü r die verbleibenden . . . .36 000 M.
der B odenbesitzer „ P r io ritä t“ .einräum t, d. h. zum Zw eck der A ufnahm e einer erste n H y p o th ek m it seiner R estfo rd e ru n g an die zw eite S telle rü c k t. Bei den A bm essungen der B austolle (ca. 980 qm) w ürde der B etreffende ca. 590 qm bebauen können un d nach G röße der bebauten F läch e und dem fü r das G rund
stü c k erfahrungsgem äß zu erw arten d en M ie te rtra g von ca. 18 000 M. eine e rste H y pothek von 185 000 M. erh alten . D ie B a u k o ste n stellen sich au f m indestens 170 000 M. B erü ck sic h tig t man, daß von der bew illig ten erste n H y p o th ek von 185 000 M. b ere its bei B eginn des B a u s 60 000 M. au f die B a u ste lle abgelöst w erden m ußton, so verbleiben für die A u s f ü h r u n g d e s B a u s 125 000 M. D a ab e r der B a u dem U n tern e h m er 170 000 M. k o ste t, so fehlen dem selben, selb st w enn er in der L a g e ist, die laufenden Z insen und K osten noch a u s eignen M itteln zu decken, 45 000 M., die ihm die L ie fe ra n ten bzw. die B au h an d w e rk e r stunden m üssen. W a r der U n tern eh m er aber n ic h t in der L age, Z insen und sonstige U n k o ste n zu decken, so gehen von dem B augeld bzw. der be
w illigten H ypothek noch w eitere 10 000 M. ab, und die fehlende Sum m e b e trä g t so g a r 55 000 M. N achdem der B au nu n vollendet ist, is t. die S itu a tio n folgende:
E rs te H y p o t h e k ... 185 000 M.
R estk au fg eld z u r zw eiten S telle 36 000 „ H an d w erk erh y p o th ek en . . . 45 000 „ B e la stu n g zusam m en 266 000 M.
*) G r a p h isch e D a r s t e llu n g d er S te in h ä n d le r B e r lin s 1910 u nd P r o f e s s o r B a lio d , „ D a s V e r h ä lt n is d er R ils t u n g s a u s g a b e zu m V o lk s w o h ls t a n d “, D e z e m b e r h e ft d es p r e u ß is c h e n J a h r b u c h s 1910.
**) V e r g l. u. a. B e r lin e r B a u te c h n is c h e r A n z e ig e r 1906, N r . 2 7 .. .
*•*1 N a c h d er B e r lin e r J t o r g e n p o s t v o m 4. A p r il 1909. . .
