analiza dochodowości wybranych form inwestycji w nieruchomość

Założono, że moment spłaty kredytu hipotecznego pokrywa się z chwilą przejścia właściciela na emeryturę. Osoba posiadająca niezadłużone mieszkanie będzie mogła skorzystać z czterech opisywanych w artykule sposobów czerpania ko-rzyści finansowych z inwestycji w nieruchomość, by w jak największym stopniu poprawić swoją sytuację materialną i zabezpieczyć się w okresie emerytury.

Jednym z opisanych sposobów upłynnienia gotówki ulokowanej w nierucho-mości jest sprzedaż. W tabeli 6 zaprezentowano wartości liczbowe przyjęte do oszacowania przyszłej wartości nieruchomości.

Wartość przyszła nieruchomości została wyliczona jako wartość nabycia nie-ruchomości powiększona o prognozowany wzrost wartości, który wynosi 2,00%, co w ostatecznej rachubie wyniosło 514 336,12 zł. Przyjmując, iż nieruchomość byłaby sprzedana w tej kwocie, a średnia dalszego trwania życia mężczyzny w wieku 67 lat w Polsce wynosi 199,5 miesięcy9, dochód miesięczny byłby w wysokości ok. 2578,13 zł.

Kolejnym ze sposobów zabezpieczenia sytuacji bytowej na emeryturze właś-ciciela nieruchomości jest jej dalszy wynajem. W tabeli 7 wyliczono miesięczny zysk, jaki osiągałaby osoba decydująca się na kontynuację wynajmu.

Przy założeniu, że czynsz dla wynajmującego wynosić będzie 1973 zł, a właściciel przychody będzie opodatkowywać ryczałtem, czysty zysk z najmu będzie zwiększać domowy budżet emeryta o 1805,30 zł. Raz w roku zysk ten umniejszany będzie o wartość ubezpieczenia i podatku, czyli o kwotę 426,49 zł.

9 Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 25 marca 2016 r. w sprawie tablicy średniego dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn.

Tabela 6. Oszacowanie przyszłej wartości nieruchomości

Ź r ó d ł o: opracowanie własne.

Parametry Dane

Wartość nabycia nieruchomości 283 950,00 zł

Prognozowany wzrost wartości nieruchomości w ciągu roku 2,00% Liczba lat, po których nieruchomość zostanie sprzedana 30

192 ALEKSANDRA NOWIK, MIchAł STANISZEWSKI, KATARZyNA UTOWKO

Na polskim rynku finansowym w 2016 r. nie była oferowana odwrócona hipoteka pomimo wprowadzenia regulacji prawnych w 2014 r. Powoduje to brak możliwości porównania w projekcie kwot wypłacanych świadczeń z tytułu inwestycji w nieruchomości.

Na podstawie kalkulatorów dostępnych na stronach funduszów hipotecznych zaprognozowano wartość renty dożywotniej. Obliczając wartość miesięcznej wypłaty renty dożywotniej, przyjęto, że osoba ubiegająca się o to świadczenie będzie miała 67 lat. Stopę procentową przyjęto jako stopa procentowa kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, tj. 3,71%. Wprowadzając powyższe dane do kalkulatora renty dożywotniej, została obliczona wartość renty, która po zdys-kontowaniu wyniesie 2287,75 zł miesięcznie (tab. 8).

Na podstawie przyjętych założeń, po uwzględnieniu wartości pieniądza w czasie oraz zmian zachodzących na rynku nieruchomości można ocenić, że najlepszym sposobem zwrotu z inwestycji w nieruchomość w okresie poproduk-cyjnym jest sprzedaż. Odpowiednich wyliczeń prowadzących do tego wniosku dokonano w arkuszu kalkulacyjnym Excel (ze względu na jego objętość nie stanowi on załącznika do niniejszego artykułu). Renta dożywotnia może zaowo-cować zasileniem budżetu emeryta kwotą ponad 2287,75 zł miesięcznie. Jednak należy pamiętać o zagrożeniach płynących ze słabego poziomu zabezpieczeń oraz gwarancji funduszów hipotecznych świadczących tego typu usługę. Ostatnią najmniej dochodową formą zwrotu z takiej inwestycji jest wynajem. Stanowi on 71% wysokości świadczenia miesięcznego z tytułu sprzedaży – prawie 1810 zł. Niestety przy analizie dochodowości nie można wziąć pod uwagę stosunkowo najbezpieczniejszego z punktu widzenia świadczeniobiorcy produktu, jakim jest odwrócona hipoteka. Tego typu produkty są słabo rozwinięte na rynku polskim,

Tabela 7. Zysk z wynajmu nieruchomości

Czynsz z wynajmu

mieszkania ewidencjonowanych (8,50%)^{Ryczałt od przychodów Zysk dla właściciela}

1973,00 zł 167,71zł 1805,30 zł

Ź r ó d ł o: opracowanie własne.

Tabela 8. Porównanie metod wykorzystania nieruchomości jako dofinansowania emerytury

Miesięczny dochód z inwestycji w nieruchomość [zł]

sprzedaż mieszkania wynajem mieszkania renta dożywotnia odwrócona hipoteka

2578,13 zł 1805,30 zł 2287,75 –

Inwestycja w nieruchomość jako forma zabezpieczenia emerytalnego 193 a instytucje uprawnione do świadczenia takich produktów nie posiadają w swoim portfelu produktowym odwróconej hipoteki.

4. Podsumowanie

Podejmując decyzję o indywidualnym, prywatnym zabezpieczeniu emerytalnym, warto przejrzeć całe spektrum dostępnych sposobów inwestycji oraz gromadze-nia środków pieniężnych bądź materialnych na przyszłe lata poprodukcyjne. Badanie to przedstawia zawężoną część rynku i skupia się na inwestycji w nie-ruchomość. Wybór sposobu inwestycji oraz akceptacja przyjętego ryzyka wiąże się z indywidualnymi predyspozycjami każdego uczestnika rynku. Przeanalizo-wanie form zwrotu z inwestycji pozwala na wybór tej, która w największym stopniu przyczyni się do poprawy miesięcznego budżetu emeryta. Na podstawie uzyskanych danych można stwierdzić, że najbardziej dochodowa jest sprzedaż, nieco mniej dochodowa, jednak najbardziej niebezpieczna dla świadczeniobiorcy okazuje się renta dożywotnia. Niestety, wszystkie przesłanki płynące z rynku i z analiz demograficznych podkreślają słabą kondycję polskiego systemu eme-rytalnego i pogarszającą się sytuację młodego pokolenia. Niezbędne jest więc uświadamianie społeczeństwa w zakresie zabezpieczenia dochodów na okres starości. Każda indywidualna decyzja może przyczyniać się w przyszłości nie tylko do polepszania bytu w wieku poprodukcyjnym, ale również do napędzania mechanizmów rynkowych, które mogą zaowocować polepszaniem się sytuacji ekonomicznej polskich emerytów.

Literatura

Dożywotnie świadczenie pieniężne w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (potocznie zwane rentą dożywotnią) i odwrócony kredyt hipoteczny – zasadnicze różnice, Komisja Nadzoru

Finansowego, ww.knf.gov.pl/opracowania/Miedzysektorowe/renta.html [dostęp: 28.03.2016]. Dyszy W., 2011, Najem. Opodatkowanie przychodów z wynajmu, Kraków: Wszechnica Podatkowa.

Emerytura po polsku, 2010, www.dobraemerytura.org/emerytura-po-polsku/ [dostęp: 25.10.2015]. E-VALUER INDEX 2015, Analiza cen transakcyjnych i prognozy dla rynku nieruchomości miesz-kaniowych w Polsce – rynek pierwotny i wtórny, Warszawa, http://www.emmerson-evaluation.

pl/wp-content/uploads/2016/08/e-valuer_2015_final.pdf [dostęp: 6.04.2016].

Główny Urząd Statystyczny, 2016, Sytuacja gospodarstw domowych w 2015 r. w świetle wyników

badania budżetów gospodarstw domowych, Warszawa.

https://www.hiponet.pl/zdolnosc-kredytowa-328987-388987-1-1-30-2-2-65-1-5000-1-5-5-3-2-0-0 -0-0-0 [dostęp: 15.01.2016].

Kalina-Prasznic U. (red.), 2007, Encyklopedia prawa, wyd. 4, Warszawa: C. H. Beck.

Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 25 marca 2016 r. w sprawie tablicy średniego dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn.

194 ALEKSANDRA NOWIK, MIchAł STANISZEWSKI, KATARZyNA UTOWKO

Konieczny T., 2013, Ile notariusz policzy za sprzedaż nieruchomości mieszkalnej?, Gazeta

Podat-kowa nr 34 (971) z 29.04,

www.gofin.pl/prawnik-radzi/17,2,132,116993,ile-notariusz-policzy--za-sprzedaz-nieruchomosci-mieszkalnej.html [dostęp: 1.03.2016].

Kopaliński W., 1968, Słownik wyrazów obcych i zwrotów obcojęzycznych, Warszawa: Wiedza Powszechna.

Kucharczyk J., Kuźmicz E. (red.), 2011, Podnoszenie wieku emerytalnego – diagnoza potrzeb

i rekomendacje na przykładzie Polski i Niemiec, Warszawa: Instytut Spraw Publicznych.

Maczalska I., 2014, Kupiłeś mieszkanie? Sprawdź, jakie podatki musisz zapłacić, www.pit.pl/ aktualnosci-podatkowe/1905-kupiles-mieszkanie-sprawdz-jakie-podatki-musisz-zaplacic-13674 [dostęp: 2.03.2016].

Marciniuk A., 2014, Renta hipoteczna a odwrócony kredyt hipoteczny na rynku polskim, Śląski

Przegląd Statystyczny, nr 12(18): 253-272.

Ministerstwo Finansów, 2013, Podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy

sprzeda-ży, http://www.finanse.mf.gov.pl/documents/766655/2375306/Broszura-podatek_od_czyn_

cywprw_20013+i+2014.pdf [dostęp: 1.03.2016].

Minkina P., 2015, Jak zachęcić Polaków do oszczędzania na emeryturę?, Bank, nr 1 (262). Najem prywatny w 2016 roku – zagadnienia prawnopodatkowe, dodatek 1 do numeru 3 Gazety

Podatkowej, nr 1.

Odwrócona hipoteka. Poradnik dla osób starszych, 2014, Warszawa: Biuro Rzecznika Praw

Oby-watelskich, www.rpo.gov.pl/sites/default/files/Odwrocona_Hipoteka.pdf [dostęp: 2.03.2016]. Osak A., 2015, Ceny mieszkań na rynku wtórnym – II kwartał 2015,

http://www.gratka.pl/miesz-kam/artykul/ceny-mieszkan-na-rynku-wtornym-ii-kwartal-2015,3455113,artgal,t,id,tm.html [dostęp: 1.03.2016].

Przekota G., 2011, Reakcja gospodarki krajowej na otwarcie zagranicznego rynku pracy, Zeszyty

Naukowe Wydziału Nauk Ekonomicznych Politechniki Koszalińskiej, nr 15: 179-191, http://

zeszyty.wne.tu.koszalin.pl/images/wydawnictwo/zeszyty/05/dok_13.pdf [dostęp: 15.01.2017].

Skłonność Polaków do dodatkowego oszczędzania na emeryturę – mit czy rzeczywistość?, 2016,

TNS Polska dla Nationale-Nederlanden, http://www.tnsglobal.pl/coslychac/files/2016/03/ Sklonnosc-do-oszczedzania-na-emeryture-2016-03-04.pdf [dostęp: 1.10.2016].

Turek B., 2016, Zakup mieszkania na kredyt drożeje od 15 miesięcy, http://m.bankier.pl/wiadomosc/ Zakup-mieszkania-na-kredyt-drozeje-od-15-miesiecy-7420824.html [dostęp: 29.06.2016]. Uchwała nr XIX/252/VII/2015 Rady Miasta Poznania z dnia 3 listopada 2015 r. w sprawie

okreś-lenia wysokości stawek podatku od nieruchomości na 2016 r. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U. nr 16, poz. 93.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. nr 80, poz. 350. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych

przy-chodów osiąganych przez osoby fizyczne, Dz.U. nr 144, poz. 930.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. nr 86, poz. 959. Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym, Dz.U. 2014,

poz. 1585, Dz.U. 2015, poz. 1844.