omówienie sytuacji w wybranych miastach w kontekście danych makro

Poniżej przedstawiona została analiza obecnej sytuacji na rynkach mieszka-niowych w Warszawie oraz Poznaniu w kontekście ogólnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce.

Wykres 11. Oscylator podażowy – przykład

Analiza techniczna rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce 131

4.1. Warszawa

Wykres 12 pokazuje sytuację na rynku warszawskim od III kwartału 2006 r. do I kwartału 2016 r. Można łatwo zauważyć sygnały zmiany trendu. Zatrzymanie wzrostów cen na przełomie 2007 i 2008 r. oraz zmiany trendu na spadkowy w roku 2009 są bardzo czytelne. W niniejszej analizie skupimy się głównie na opisie sytuacji bieżącej. I kwartał 2016 r. pokazał różnice w zachowaniu się cen na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym. Bardzo niski, stabilny spread na rynku pierwotnym w 2015 r. oraz w pierwszym kwartale 2016 r., gdzie dodatkowo na początku 2016 r. mieliśmy wzrost cen ofertowych i transakcyjnych, świadczy o dobrej sytuacji dla deweloperów. Taki prowzrostowy sygnał powinien pokazać w kolejnych kwartałach wzrost cen ofertowych lub przynajmniej utrzymanie sytuacji na podobnym poziomie do tej z początku 2016 r.

Zupełnie inaczej sytuacja prezentuje się na rynku wtórnym. Stabilny poziom cen ofertowych w latach 2014 i 2015 przy dużym, ale utrzymującym się na podobnym poziomie spreadzie zmienił się w I kwartale 2016 r. Widać wyraźną presję na obniżkę cen. Przy cenach ofertowych na podobnym do poprzednich kwartałów poziomie pojawił się znaczny spadek cen transakcyjnych, potwierdzo-ny jeszcze rozszerzopotwierdzo-nym spreadem. Na podstawie tych informacji można wysnuć wniosek o słabnącym ogólnym popycie na rynku warszawskim.

Wniosek ten potwierdza analiza sygnałów oscylatora popytowego (zob. wykres 13). Już w I kwartale 2013 r. widoczna była zmiana relacji cen trans-akcyjnych na rynku pierwotnym do cen transtrans-akcyjnych na rynku wtórnym.

Wykres 12. Kształtowanie się średnich cen ofertowych i transakcyjnych 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie w okresie od III kwartału 2006 roku do I kwartału 2016 roku

Ź r ó d ł o: opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, www.nbp.pl/publikacje/ rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan.xls [dostęp: 29.06.2016].

132 RADOSłAW MARcINIAK

Spread zmienił się z ujemnego na dodatni. Dodatkowo w I kwartale 2016 r. spread zwiększył się jeszcze bardziej. Popyt na rynku warszawskim jest słaby. W kolejnych kwartałach należy spodziewać się zatrzymania wzrostów cen na rynku pierwotnym, a w dłuższym terminie ich stabilizacji lub obniżenia. Jeśli chodzi o rynek wtórny, to sytuacja jest tu jednoznaczna i wskazuje na pozostanie na obecnych poziomach lub nawet lekki spadek cen.

4.2. Poznań

Wykres 14 przedstawia dane z rynku mieszkaniowego w Poznaniu w okresie od III kwartału 2006 r. do I kwartału 2016 r. Podobnie jak poprzednio, sygnały zmiany trendu pokazują zatrzymanie wzrostów na przełomie 2007 i 2008 r. i rozpoczęcie trendu spadkowego w 2009 r. Jeżeli chodzi o sytuację na rynku pierwotnym na początku 2016 r., to od 2014 r. ceny ofertowe utrzymują się na podobnym poziomie przy podobnym spreadzie. Świadczy to o ustabilizowanej sytuacji na rynku. Od połowy 2015 r. można jednak zauważyć obniżanie się cen ofertowych przy podobnych cenach transakcyjnych. Pokazuje to raczej urealnianie cen przez deweloperów, niż świadczy o jakiejś większej tendencji do obniżania cen.

Sytuacja na rynku wtórnym również jest ustabilizowana. Co prawda w III kwar-tale 2015 r. wystąpiło znaczne obniżenie cen ofertowych. W kolejnych kwarta-łach jednak ceny ponownie wróciły do wcześniejszych poziomów. Należy też

Wykres 13. Oscylator popytowy przedstawia kształtowanie się średnich cen ofertowych 1 m2

mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie w okresie od III kwartału 2006 roku do I kwartału 2016 roku

Ź r ó d ł o: opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, www.nbp.pl/publikacje/ rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan.xls [dostęp: 29.06.2016].

Analiza techniczna rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce 133

zauważyć, że ceny transakcyjne przez cały ten okres były na bardzo podobnych poziomach, a minimum z I kwartału 2013 r. nie zostało pokonane.

Sygnały generowane przez oscylator popytowy dla Poznania widoczne na wykresie 15 potwierdzają stabilną sytuację na tym rynku. Od czasu zakończenia ostatniej hossy oraz zatrzymania spadków cen w 2013 r. różnica między ceną transakcyjną na rynku pierwotnym i ceną transakcyjną na rynku wtórnym nie

Wykres 14. Kształtowanie się średnich cen ofertowych i transakcyjnych 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w Poznaniu w okresie od III kwartału 2006 roku do I kwartału 2016 roku

Ź r ó d ł o: opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, www.nbp.pl/publikacje/ rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan.xls [dostęp: 29.06.2016].

Wykres 15. Oscylator popytowy przedstawia kształtowanie się średnich cen ofertowych 1 m2

mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w Poznaniu w okresie od III kwartału 2006 roku do I kwartału 2016 roku

Ź r ó d ł o: opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, www.nbp.pl/publikacje/ rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan.xls [dostęp: 29.06.2016].

134 RADOSłAW MARcINIAK

uległa znacznym zmianom. Świadczy to o osiągniętym stanie równowagi pomię-dzy popytem a podażą na rynku mieszkaniowym w Poznaniu.

Oceniając sytuację na rynku mieszkaniowym w poszczególnych miastach, warto przeanalizować ogólną sytuację w skali kraju. Wykres 16 pokazuje, jak kształtuje się relacja liczby mieszkań oddanych do użytku do liczby rozpoczętych w tym samym okresie inwestycji w kontekście liczby kredytów hipotecznych udzielonych w danym roku. W ostatnich latach możemy zaobserwować ciekawą sytuację. Pomimo relatywnie niskiej liczby udzielanych kredytów od 2013 r. systematycznie rośnie liczba rozpoczętych nowych inwestycji. W 2015 r. liczba rozpoczętych budów nowych mieszkań przewyższyła liczbę mieszkań oddanych do użytku. Niepełne dane z początku 2016 r. potwierdzają ten trend. Wykres 17 pokazuje tę samą relację liczby rozpoczętych inwestycji do inwestycji oddanych do użytku w kontekście liczby aktywnych kredytów hipotecznych, dając obser-watorowi nieco szerszy horyzont czasowy. Wykres 18 ukazuje dodatkowo liczbę mieszkań oddanych do użytku przez samych deweloperów w kontekście liczby kredytów hipotecznych udzielonych w danym roku oraz liczby aktywnych kre-dytów hipotecznych w poszczególnych latach. Patrząc na te wykresy, nie sposób nie zauważyć, że pomimo niskiej skali akcji kredytowej, skala inwestycji dewe-loperskich osiągnęła poziomy zbliżone do maksimów z 2008 i 2009 r. Sytuacja jest więc bardzo ciekawa. Zakładając racjonalność deweloperów, przyczyn takiego stanu rzeczy należy upatrywać poza rynkiem. Ceny w zdecydowanej większości

Wykres 16. Oscylator podażowy przedstawia relację liczby mieszkań, których budowę

rozpoczęto, oraz liczby mieszkań oddanych do użytku w kontekście liczby udzielonych kredytów hipotecznych w okresie od 2000 do 2015 roku

Ź r ó d ł o: opracowanie własne na podstawie danych GUS oraz z raportów AMRON-SARFIN, Ogólnopolski

raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości, 3/2011-2/2016, Związek Banków

Analiza techniczna rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce 135

Wykres 17. Oscylator podażowy przedstawia relację liczby mieszkań, których budowę

rozpoczęto, oraz liczby mieszkań oddanych do użytku w kontekście liczby aktywnych kredytów hipotecznych w okresie od 2000 do 2015 roku

Ź r ó d ł o: jak przy wykresie 16.

Wykres 18. Oscylator podażowy przedstawia liczbę mieszkań oddanych do użytku przez

deweloperów w kontekście liczby udzielonych kredytów hipotecznych oraz liczby aktywnych kredytów hipotecznych w okresie od 2000 do 2015 roku

Ź r ó d ł o: jak przy wykresie 16.

polskich miast są na stabilnym poziomie. Sygnały generowane przez relację cen ofertowych i transakcyjnych nie sugerują jakichkolwiek wzrostów w najbliższych kwartałach. Dodatkowo relatywnie niskie wolumeny nowo udzielanych kredytów

136 RADOSłAW MARcINIAK

hipotecznych świadczą o niskim popycie generowanym z kredytów. Poza tym w najbliższej przyszłości zwiększą się restrykcje dotyczące wymaganego przez banki wkładu własnego od nowych kredytobiorców oraz zostanie wygaszany program „Mieszkanie dla Młodych”. Wydaje się zasadne tłumaczyć wolumeny no-wych inwestycji deweloperskich innymi przyczynami prawno-administracyjnymi, które mogłyby wynikać na przykład z nowej, bardzo restrykcyjnej rekomendacji z Unii Europejskiej nakładającej na deweloperów stosowania drogich rozwiązań podczas budowy nowych mieszkań lub czymś podobnym. Popyt inwestycyjny wynikający z niskich obecnie stóp procentowych nie wydaje się tłumaczyć tak wzmożonych inwestycji firm budowlanych. Poza tym, inwestor kupujący nie-ruchomość oczekuje albo określonych przepływów pieniężnych z najmu albo wzrostu wartości nieruchomości. Obecna struktura demograficzna oraz sygnały generowane przez rynek nie potwierdzają takiej ewentualności w najbliższym okresie. Czas pokaże prawdziwą przyczynę takiego stanu rzeczy.

5. Podsumowanie

Celem opracowania było pokazanie, w jaki sposób, analizując relację podaży i popytu, można badać rynek mieszkaniowy w największych miastach w Polsce. Głównym założeniem omawianej metody było to, że za zmiany cen nierucho-mości odpowiada nierównowaga między popytem a podażą. Dzięki zbadaniu wykresów obrazujących ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym można uzyskać informacje mówiące o nierównowadze popytu i po-daży. Przedstawienie danych w tej formie pozwala też zobaczyć pojawiające się sygnały zmiany trendu. Na podstawie takich sygnałów da się z kolei tworzyć potencjalne scenariusze dotyczące przyszłych ruchów cen. Główną wadą oma-wianej metody jest ciągle ograniczony horyzont czasowy. Bazując na chwilowej nierównowadze podaży i popytu, nie można przewidywać zmian w długim termi-nie. Co prawda badanie relacji liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych do liczby rozpoczętych oraz oddawanych do użytku inwestycji pomaga w lepszej ocenie sytuacji rynkowej, zdaniem autora może to być jednak niewystarcza-jące. Zaprezentowany model może być bardzo użyteczny w prognozowaniu przyszłych trendów na rynku nieruchomości. Poza tym analiza spreadu między cenami transakcyjną i ofertową pozwala potwierdzić lub zanegować scenariusze prezentowane przez analizę fundamentalną oraz precyzyjnie wyznaczyć początek i koniec panującego trendu.

To, jak patrzymy na świat, może mieć wpływ na podejmowane przez nas decyzje. Podobnie jest z analizowaniem dowolnego rynku dóbr. Zwolennicy

Analiza techniczna rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce 137 analizy technicznej twierdzą, że rynek działa efektywnie, a wszystkie informacje są w cenie [Murphy 1999: 1-4]. Analiza behawioralna zakłada, że inwestorami kierują na przemian dwie emocje – strach oraz chciwość [Pring 2006: 36-44]. Analiza fundamentalna próbuje natomiast z nieskończonej ilości informacji oraz danych napływających z rynku wybrać te najistotniejsze, a na ich podstawie prognozować przyszłe zmiany cen [Ritchie 1997: 61-90]. Każde z wymienionych podejść opisuje jednak tylko pewien fragment rzeczywistości i w zależności od tego, na jakim etapie jest w danej chwili rynek, stosowanie któregokolwiek z nich jest mniej lub bardziej właściwe. W gąszczu tych wzajemnie ze sobą sprzecznych idei bardzo ciekawą alternatywą staje się zastosowanie podejścia proponowanego przez Richarda Wyckoffa, bazującego na badaniu nierównowagi pomiędzy podażą i popytem. Badanie zmian popytu i podaży na rynkach pierwotnym i wtórnym oraz analiza wzajemnego oddziaływania na siebie tych rynków jest prosta, tania i może dawać celne wskazanie dotyczące zmian przyszłych cen nieruchomości w Polsce. Dzięki czemu nawet osoby niebadające na co dzień rynku mieszka-niowego są w stanie wyrobić sobie opinię dotyczącą jego aktualnej sytuacji i podjąć bardziej świadomą decyzję dotyczącą ewentualnego zakupu nierucho-mości. Należy zatem uznać, że zaprezentowany sposób analizy ma szansę stać się nieodzownym elementem szerokiej analizy rynku mieszkaniowego, podobnie jak ma to miejsce w przypadku analizy technicznej na rynku akcji.

Literatura

Brzezicka J., Wiśniewski R., 2012, Behawioralne aspekty rynku nieruchomości, Studia i Materiały

Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 20, nr 2.

Czyżyński R., 2004, Metody ilościowe w analizie wartości rynkowej nieruchomości gruntowych

w Polsce, Szczecin: Wydawnictwo Naukowe US.

Dydenko J. (red.), 2006, Szacowanie nieruchomości, Warszawa: Dom Wydawniczy ABC. Kucharska-Stasiak E., 2006, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Warszawa: Wydawnictwo

Naukowe PWN.

Gdakowicz A., 2015, Wykresy świecowe rynku nieruchomości mieszkaniowych, Zeszyty Naukowe

Uniwersytetu Szczecińskiego, nr 862.

Glinicki R., 2014, Kontrakty, surowce, forex, Kraków: Media Concept.

Marciniak R., 2015, Wykorzystanie analizy technicznej do badań rynku mieszkaniowego w Pol-sce przy użyciu koncepcji Richarda Wyckoffa, Debiuty Naukowe Studentów Wyższej Szkoły

Bankowej, nr 15.

Murphy J.J., 1999, Analiza techniczna rynków finansowych, Warszawa: WIG-Press. Pring M.J., 2006, Psychologia inwestowania, Kraków: Wydawnictwo Helion. Ritchie J.C., 1997, Analiza fundamentalna, Warszawa: WIG-Press.

Samuelson P.A., Nordhaus W.D., 2012, Ekonomia, Poznań: Dom Wydawniczy Rebis.

Sawiłow E., 2011, Ocena algorytmów wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, Studia

i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, vol. 19, nr 3.

138 RADOSłAW MARcINIAK