do badań rynku mieszkaniowego w Polsce przy użyciu koncepcji Richarda Wyckoffa
6. Analiza rynków mieszkaniowych wybranych miast
Poniżej zaprezentowana została analiza sytuacji na rynkach mieszkaniowych w Warszawie, w drugiej grupie miast oraz w Poznaniu.
6.1. Warszawa
W drugim półroczu 2006 r. na rynku pierwotnym w Warszawie wystąpiły znaczne wzrosty cen (zob. wyk. 1). Ostatni kwartał 2006 r. charakteryzował się nawet ujemnym spreadem. Świadczyło to o bardzo dużym popycie na nieruchomości. Wzrosty wystąpiły także w całym 2007 r. Jednak od połowy 2007 r. spread na rynku pierwotnym zaczął się nieco zwiększać. Wato również odnotować, że w III i IV kwartale 2007 r. na rynku wtórnym wystąpiły już spadki cen ofertowych i transakcyjnych. W I kwartale 2008 r. obniżyły się ceny ofertowe na rynku pierwotnym. II kwartał 2008 r. charakteryzowała kolejna obniżka cen ofertowych
13 www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan.xls [7.11.2015].
z zachowaniem cen transakcyjnych na podobnym poziomie. W III kwartale 2008 r., pomimo kolejnej obniżki cen ofertowych, spread się rozszerzył. Cie-kawa sytuacja wystąpiła jednak w IV kwartale tego roku. Pomimo spadających cen transakcyjnych deweloperzy podnieśli swoje ceny ofertowe. Objawiło się to oczywiście dalszym rozszerzeniem spreadu. Rekordowo duży spread występował w całym 2009 r., wywołując dużą presję na obniżkę cen ofertowych. Jednak dopiero w I kwartale 2010 r. deweloperzy obniżyli swoje ceny ofertowe. Ceny transakcyjne w tym kwartale z kolei wzrosły, powodując znaczne zwężenie
spreadu. W II i III kwartale 2010 r. ceny ofertowe nadal malały przy
relatyw-nie stabilnych cenach transakcyjnych. Spread mocno zmalał w tych kwartałach. IV kwartał 2010 r. przyniósł dalszą obniżkę cen ofertowych oraz spore tąpnięcie cen transakcyjnych. Na początku 2011 r. rynek prawie osiągnął zrównanie cen ofertowych i transakcyjnych. Przy lekkim wzroście cen ofertowych nastąpił duży wzrost cen transakcyjnych. Potwierdza to minimalny spread. Oczywiście, po takim sygnale już w II kwartale 2011 r. deweloperzy podnieśli swoje ceny ofertowe. Okazało się jednak, że nie przekonało to kupujących, którzy obser-wowali już w tym czasie obniżki cen ofertowych na rynku wtórnym. Zatem ceny transakcyjne na rynku pierwotnym powróciły do niższych poziomów. Do końca 2011 r. następowało też powolne obniżanie ceny ofertowej przy stabilnym
spreadzie. W pierwszym półroczu 2012 r. miała miejsce korekta
wcześniej-szych spadków. Deweloperzy podnieśli nieco ceny ofertowe, spowodowało to Wykres 1. Kształtowanie się średnich cen ofertowych i transakcyjnych 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie w okresie od III kwartału 2006 roku do II kwartału 2015 roku
Ź r ó d ł o: opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, www.nbp.pl/publikacje/ rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan.xls [28.09.2015].
I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 201
1 II 201 1 III 201 1 IV 201 1
I 2012 II 2012 III 2012 IV 2012 I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 I 2014 II 2014 III 2014 IV 2014 I 2015 II 2015 III 2006 IV 2006 1 –1 3 5 7 9 11 2 średnia cena za 1 m [tys. zł]
rynek pierwotny – cena ofertowa rynek pierwotny – spread rynek wtórny – cena ofertowa
rynek wtórny – spread
rynek pierwotny – cena transakcyjna rynek wtórny – cena transakcyjna
jednak tylko chwilowe zatrzymanie spadków cen transakcyjnych. Presję rynku na dalsze obniżanie ceny pokazał rozszerzony spread. III i IV kwartał 2012 r. charakteryzował więc dalszy spadek cen ofertowych przy dodatkowo rosnącym
spreadzie. Sytuacja zmienia się w I kwartale 2013 r. Wzrostowi cen ofertowych
towarzyszył bowiem wzrost cen transakcyjnych. Spread w tym kwartale nieco się zawęził. Następnie, podczas pozostałych kwartałów 2013 r. przy stałych cenach ofertowych, spread systematycznie malał. W I kwartale 2014 r. nastąpił lekki, równomierny spadek cen ofertowych i transakcyjnych. Po czym do końca 2014 r. można było zaobserwować systematyczny spadek cen ofertowych przy stabilnym poziomie cen transakcyjnych. W związku z tym w ostatnim kwartale 2014 r.
spread był już bardzo niewielki. Zachęciło to deweloperów do podniesienia cen
ofertowych w I kwartale 2015 r. Podwyżce tej towarzyszył także wzrost cen transakcyjnych. W II kwartale 2015 r., przy niezmienionych cenach ofertowych, nastąpiło zwężenie się spreadu.
W przypadku rynku wtórnego drugie półrocze 2006 i początek 2007 r. po-kazują wyraźnie, jak silny popyt panował wówczas na rynku nieruchomości. Pomimo znacznych podwyżek cen ofertowych ceny transakcyjne rosły w równie szybkim tempie. W II i III kwartale 2007 r., przy dalszych dynamicznych wzro-stach cen ofertowych, spread mocno się zwęził. Świadczyło to o bardzo dużej sile po stronie popytu. Dopiero IV kwartał 2007 r. przyniósł pewne odreagowanie. Ceny ofertowe i transakcyjne lekko się obniżyły, zachowując jednak podobny do poprzedniego kwartału spread. W kolejnych kwartałach, aż do III kwartału 2008 r., następowała dalsza powolna obniżka cen ofertowych. Towarzyszył temu wyraźnie rozszerzający się spread. W IV kwartale 2008 r. nastąpił chwilowy wzrost cen ofertowych i transakcyjnych. W tym samym kwartale deweloperzy podnieśli swoje ceny ofertowe. W I kwartale 2009 r. ceny ofertowe i transakcyjne ponownie spadły. W II kwartale 2009 r. właściciele mieszkań ponownie podnieśli ceny ofertowe. Nie przełożyło się to jednak na wzrost cen transakcyjnych, które pozostały na podobnym do poprzedniego kwartału poziomie. Spowodowało to wyraźne rozszerzenie spreadu, wywołując tym samym silną presję na obniżkę cen ofertowych. W III kwartale 2009 r. pomimo spadku cen ofertowych spadły także ceny transakcyjne. W ostatnim kwartale 2009 r. na rynku wtórnym miało jednak miejsce pewne odreagowanie. Przy niezmienionych cenach ofertowych wzrosły ceny transakcyjne. Następne dwa kwartały potwierdziły odradzający się popyt. Przy lekko rosnącej cenie ofertowej znacząco zawęził się spread. Na nic się to jednak zdało, gdyż w tym samym czasie na rynku pierwotnym wystąpiła duża obniżka cen ofertowych. Zatem już w III kwartale 2010 r., przy lekkiej obniżce cen ofertowych, mocno spadły ceny transakcyjne. W IV kwartale 2010 r. ceny transakcyjne jeszcze bardziej spadły. Następnie przez cały rok 2011 byliśmy świadkami systematycznych obniżek cen ofertowych, przy towarzyszących im ustabilizowanych cenach transakcyjnych. Spread w tym okresie nieco zmalał.
Od I kwartału 2012 r. do I kwartału 2013 r. trend spadkowy dla cen ofertowych nadal się utrzymywał. Równomiernie obniżały się w tym czasie ceny transak-cyjne. W I kwartale 2013 r. na rynku wtórnym wystąpiło znaczne tąpnięcie ceny transakcyjnej, powodując rozszerzenie spreadu. Warto jednak zwrócić uwagę na to, co w tym czasie zadziało się na rynku pierwotnym. Nastąpił tam silny wzrost cen ofertowych i transakcyjnych. Spowodowało to zatrzymanie spadków cen ofertowych i wyraźny wzrost cen transakcyjnych, trwało to do III kwartału 2014 r. W IV kwartale 2014 r. ceny ofertowe i transakcyjne pozostały na niezmie-nionym poziomie. Natomiast w I i II kwartale 2015 r., przy lekko zniżkujących cenach ofertowych, spread zaczął się ponownie rozszerzać, wywierając presję na obniżanie cen ofertowych.
Podsumowując, sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie po II kwar-tale 2015 r. nie była jednoznaczna. Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, to nie-wielka podwyżka cen ofertowych w I kwartale 2015 r., a następnie utrzymanie tych cen w II kwartale 2015 r., przy zmniejszającym się spreadzie sugerują, że w kolejnych kwartałach deweloperzy spróbują podnieść lub przynajmniej utrzymać na niezmienionym poziomie ceny ofertowe. Istotne będzie wówczas, co się stanie ze spreadem. Niski spread da kolejny sygnał sugerujący podwyżki albo utrzymanie cen ofertowych. Z kolei rozszerzony spowoduje jej obniżenie. Zupełnie inna sytuacja panowała w ostatnich kwartałach na rynku wtórnym. Już od połowy 2014 r. widać było delikatne obniżanie się cen ofertowych, przy czym w pierwszej połowie 2015 r. ceny ofertowe nieco bardziej się obniżyły. Dodatkowo towarzyszyło temu rozszerzanie się spreadu. Mieliśmy więc wyraź-nie prospadkowy sygnał z rynku wtórnego. Stąd ostateczny wniosek jest taki, że pomimo ewentualnych podwyżek cen ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym w krótkim okresie w dłuższej perspektywie wzrosty nie będą możliwe do utrzymania i w konsekwencji deweloperzy powinni powrócić do niższych cen.
6.2. Miasta grupy drugiej
Wykres 2 obrazuje sytuację w sześciu miastach z grupy drugiej (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań oraz Wrocław). Okres od III kwartału 2006 r. do I kwartału 2007 r. charakteryzował duży wzrost cen ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym. II kwartał 2007 r. pokazał silny wzrost cen ofertowych względem poprzedniego kwartału, przy czym wzrost cen transakcyjnych nie był już tak znaczący. Pokazał to wyraźnie rozszerzony spread. W konsekwencji deweloperzy obniżyli ceny ofertowe w III kwartale 2007 r. W kolejnym kwartale byliśmy świadkami dalszego obniżania cen ofertowych, natomiast znacznie wzrosły w tym samym czasie ceny transakcyjne. Pojawił się zatem ujemny spread. Spowodowało
to oczywiście zatrzymanie dalszych obniżek cen ofertowych w I kwartale 2008 r. Niestety dla deweloperów ceny transakcyjne spadły. W II kwartale tego roku, przy nadal niezmienionej cenie ofertowej, jeszcze bardziej obniżyły się ceny transakcyjne. Obrazuje to doskonale bardzo szeroki spread. W III kwartale 2008 r. obniżono ceny ofertowe, przy czym w tym samym czasie nastąpił istotny wzrost cen transakcyjnych. IV kwartał 2008 r. to kolejny spadek cen ofertowych przy rozszerzonym nieco spreadzie. Na początku 2009 r. deweloperzy podwyższyli nieco ceny ofertowe, podwyżki te nie zostały jednak zaakceptowane przez rynek, a ceny transakcyjne spadły. Warto tu odnotować kondycję rynku wtórnego, na którym trend spadkowy był już wtedy wyraźny. W kolejnych dwóch kwartałach nastąpił równomierny spadek cen ofertowych i cen transakcyjnych. Spread był w miarę stabilny. W IV kwartale 2009 r. ceny ofertowe pozostały na takim sa-mym poziomie przy nieco zawężonym spreadzie. Dało to sygnał deweloperom do podniesienia ceny ofertowej. W I kwartale 2010 r. wzrosły ceny ofertowe i transakcyjne. Spread był na zbliżonym do poprzedniego kwartału poziomie. W II kwartale 2010 r. obniżono ceny ofertowe, ceny transakcyjne natomiast się nie zmieniły. W III kwartale 2010 r. przy niezmienionych cenach ofertowych zwiększył się spread. W kolejnych dwóch kwartałach z kolei wzrosły ceny ofertowe i transakcyjne przy stabilnym spreadzie. W II kwartale 2011 r. ceny ofertowe i transakcyjne mocno się do siebie zbliżyły, spotykając się niejako w połowie drogi. Spread był wtedy niewielki. III i IV kwartał 2011 r. przyniósł lekkie obniżki cen ofertowych przy zwiększającym się spreadzie. Pojawiła się
1 0 –1 2 4 3 6 5 8 7 2 średnia cena za 1 m [tys. zł]
I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 201
1 II 201 1 III 201 1 IV 201 1
I 2012 II 2012 III 2012 IV 2012 I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 I 2014 II 2014 III 2014 IV 2014 I 2015 II 2015 III 2006 IV 2006
rynek pierwotny – cena ofertowa rynek pierwotny – spread rynek wtórny – cena ofertowa
rynek wtórny – spread
rynek pierwotny – cena transakcyjna rynek wtórny – cena transakcyjna
Wykres 2. Kształtowanie się średnich cen ofertowych i transakcyjnych 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w drugiej grupie miast w okresie od III kwartału 2006 roku do II kwartału 2015 roku
więc pewna presja na obniżkę ceny. W I kwartale 2012 r. deweloperzy podnieśli lekko ceny ofertowe, spadły jednak ceny transakcyjne. Kolejne kwartały, aż do początku 2013 r., cechowało równomierne obniżanie się cen ofertowych i trans-akcyjnych, przy stabilnym spreadzie. W II kwartale 2013 r. nastąpiło jednak odbicie. Wzrosły ceny ofertowe i transakcyjne. III kwartał 2013 r. cechowała co prawda pewna obniżka cen ofertowych, jednak ceny transakcyjne pozostały na niezmienionym poziomie. W kolejnych dwóch kwartałach nastąpił lekki wzrost cen ofertowych, a spread rozszerzył się tylko nieznacznie. Do końca 2014 r. ceny ofertowe pozostały na niezmienionym poziomie przy lekko zawężonym
spreadzie w II i III kwartale. W IV kwartale 2014 r. natomiast spread
nieznacz-nie się rozszerzył. W I kwartale 2015 r. deweloperzy postanowili podnieznacz-nieść nieznacz-nieco swoje ceny ofertowe, spread nie zmienił się znacząco. To sprawiło zapewne, że w II kwartale 2015 r. ponownie podniesiono ceny ofertowe. Tym razem jednak
spread powiększył się.
Podobnie jak na rynku pierwotnym rynek wtórny drugiej połowie 2006 r. i I kwartale 2007 r. charakteryzowały dynamiczne wzrosty cen ofertowych i trans-akcyjnych. W II kwartale 2007 r. ceny ofertowe nie wzrosły już tak znacząco, niemniej jednak nadal byliśmy świadkami rosnących cen transakcyjnych. Co ciekawe, w kolejnych kwartałach aż do początku 2008 r. ceny ofertowe i transak-cyjne poruszały się w trendzie bocznym z względnie ustabilizowanym spreadem. Dopiero w II kwartale 2008 r. nieznacznie obniżono ceny ofertowe, także ceny transakcyjne zmieniły się stosunkowo niewiele. Dopiero wyraźny spadek cen ofertowych na rynku pierwotnym w III kwartale 2008 r. spowodował obniżenie cen ofertowych na rynku wtórnym. Ceny transakcyjne również uległy spadkowi. W IV kwartale 2008 r. nastąpiło lekkie odbicie cen ofertowych i transakcyjnych. W kolejnych kwartałach do III kwartału 2009 r. systematycznie jednak obniżano ceny ofertowe. Obniżkom tym towarzyszył rozszerzający się nieznacznie spread, wywołując pewną presję na dalsze spadki cen. Zatrzymanie spadków cen ofertowych na rynku pierwotnym w IV kwartale 2009 i ich wzrost I kwartale 2010 r. pomogły również rynkowi wtórnemu. Ceny ofertowe w na początku 2010 r. zostały nieznacznie podniesione, czemu towarzyszył zmniejszający się
spread. W II kwartale 2010 r. przy niezmienionych cenach ofertowych spread się
zwiększył. Spowodowało to obniżkę ceny ofertowej w III kwartale 2010 r., ceny transakcyjne pozostały takie same. W następnych kwartałach, aż do II kwartału 2011 r., sytuacja na rynku wtórnym była stabilna. Ceny ofertowe i transakcyjne nie uległy praktycznie żadnym zmianom. W kolejnym okresie, od III kwartału 2011 do I kwartału 2012 r. ceny ofertowe i transakcyjne poruszały się równo-legle w lekkim trendzie spadkowym. W II kwartale 2012 r., pomimo kolejnej niewielkiej obniżki cen ofertowych, nastąpił znaczny spadek cen transakcyjnych, powodując rozszerzenie spreadu. W III i IV kwartale 2012 r. powolne obniżanie się cen ofertowych było nadal kontynuowane, przy czym ustabilizowały się już
ceny transakcyjne. W I kwartale 2013 r. przy niezmienionych cenach ofertowych nastąpiło kolejne tąpnięcie cen transakcyjnych. Tym razem jednak w kolejnym kwartale nie wystąpiła dalsza obniżka cen. Ceny ofertowe i transakcyjne pozostały na podobnym poziomie. Tłumaczyć to można podwyżką, jaka wystąpiła wtedy na rynku pierwotnym. W następnym okresie, aż do I kwartału 2014 r., widać powolny wzrost cen ofertowych, przy stabilnym poziomie cen transakcyjnych. W II kwartale 2014 r. wystąpiła niewielka obniżka cen ofertowych, powodując zmniejszenie spreadu. Do końca 2014 r. ceny ofertowe i transakcyjne praktycznie pozostały na tych samych poziomach. W I kwartale 2015 r. mieliśmy tylko lekki wzrost cen transakcyjnych. W II kwartale 2015 r. maleją z kolei ceny ofertowe przy niezmienionych cenach transakcyjnych.
6.3. Poznań
Na wykresie 3 przedstawiono dane z rynku mieszkaniowego w Poznaniu. W III kwartale 2006 r. na rynku pierwotnym widać było stosunkowo duży spread między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. W IV kwartale 2006 r. cena ofer-towa wzrosła tylko nieznacznie, zmalał natomiast spread. W I kwartale 2007 r. nastąpiła bardzo duża podwyżka cen ofertowych. Ceny transakcyjne także silnie wzrosły, niemniej jednak spread ponownie się rozszerzył. W II kwartale 2007 r. Wykres 3. Kształtowanie się średnich cen ofertowych i transakcyjnych 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w Poznaniu w okresie od III kwartału 2006 roku do II kwartału 2015 roku
Ź r ó d ł o: opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, op. cit.
1 0 –1 2 4 3 6 5 8 9 7 2 średnia cena za 1 m [tys. zł]
I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 201
1 II 201 1 III 201 1 IV 201 1
I 2012 II 2012 III 2012 IV 2012 I 2013 II 2013 III 2013 IV 2013 I 2014 II 2014 III 2014 IV 2014 I 2015 II 2015 III 2006 IV 2006
rynek pierwotny – cena ofertowa rynek pierwotny – spread rynek wtórny – cena ofertowa
rynek wtórny – spread
rynek pierwotny – cena transakcyjna rynek wtórny – cena transakcyjna
ceny ofertowe pozostały na podobnym do wcześniejszego kwartału poziomie, natomiast spread bardzo się zawęził. W kolejnym kwartale zobaczyć można już znaczną obniżkę cen ofertowych przy dużym spreadzie. Widać więc wyraźnie, że popyt w tamtym okresie zdecydowanie stracił na sile. W IV kwartale 2007 r. nastąpiło odreagowanie spadków. Zarówno ceny ofertowe, jak i ceny transak-cyjne mocno wzrosły względem poprzedniego kwartału. Początek roku 2008 charakteryzował się lekko ujemnym spreadem, co było zdecydowanym sygnałem silnego popytu. Podobnie zresztą wyglądała sytuacja na rynku wtórnym. Jednak w II kwartale 2008 r. wcześniejszy prowzrostowy sygnał został zanegowany. Przy lekkiej obniżce cen ofertowych pojawił się dodatni spread. III i IV kwartał 2008 r. charakteryzowała lekka obniżka cen ofertowych przy rosnącym spreadzie. Stawało się więc jasne, że rynek ciągnie w dół. W I kwartale 2009 r., pomimo pewnej obniżki cen ofertowych, nastąpiło znaczne rozszerzenie spreadu. W II kwartale 2009 r. przy stałych cenach ofertowych spread jeszcze bardziej się powiększył. Był to więc jasny sygnał dla deweloperów do obniżania ceny ofertowej. Tak też się stało i w drugim półroczu 2009 nastąpiło znaczne obniżenie cen ofertowych przy zniżkujących także cenach transakcyjnych.
W I kwartale 2010 r. deweloperzy obniżyli jeszcze trochę ceny ofertowe, a spread bardzo się zmniejszył. II kwartał 2010 r., przy lekkiej obniżce cen ofertowych, pokazał wręcz ujemny spread. W konsekwencji w kolejnym kwartale pozostawiono już ceny ofertowe na niezmienionym poziomie. Poja-wił się jednak dodatni spread. W IV kwartale ponownie obniżono nieco ceny ofertowe, spread był lekko ujemny. Taki okres występowania niewielkich, na przemian lekko dodatnich i lekko ujemnych, spreadów przy ciągłych obniż-kach cen ofertowych, trwał aż do II kwartału 2012 r. Sam ujemny spread jest sygnałem zdecydowanie prowzrostowym, niemniej jednak należy też zwrócić uwagę na prospadkowe sygnały generowane przez rynek wtórny w tym okre-sie. W III kwartale 2012 r. nastąpiła lekka podwyżka cen ofertowych przy niewielkim spreadzie, kolejny prowzrostowy sygnał niepotwierdzony przez rynek wtórny. W IV kwartale 2012 r., przy stałych cenach ofertowych, nastą-piło znaczne rozszerzenie spreadu. I kwartał 2013 r. sprawił jednak, że trend zaczął się odwracać. Istotnie wzrosły wtedy ceny ofertowe, a towarzyszący im
spread był niewielki. W kolejnych dwóch kwartałach wystąpiło odreagowanie
tej podwyżki. Ceny ofertowe pozostały na podobnym poziomie, a spread lekko się powiększył. Niemniej jednak w IV kwartale 2013 r. deweloperzy posta-nowili podnieść swoje ceny ofertowe. Ceny transakcyjne nieznacznie się przy tym obniżyły, co pokazał rozszerzony spread. W I kwartale 2014 r. ponownie podniesiono ceny ofertowe, tym razem spread zawęził się w porównaniu z po-przednim kwartałem. II i III kwartał 2014 r. charakteryzowały się stabilnym poziomem cen ofertowych, przy lekko rosnącym spreadzie. W IV kwartale 2014 i I kwartale 2015 r., przy niezmienionych cenach ofertowych, spread
ponownie się zawęził. W II kwartale 2015 r. nastąpiła z kolei lekka obniżka cen ofertowych przy niezmienionym spreadzie.
Na rynku wtórnym od III kwartału 2006 do połowy 2007 r. występowa-ły znaczne wzrosty cen, przy czym spread wyraźnie się przy tym rozszerzał. W II kwartale 2007 r. nastąpił kolejny wzrost cen ofertowych i transakcyjnych. W III kwartale 2007 r. ceny ofertowe już się obniżyły, ceny transakcyjne na-dal jednak rosły. IV kwartał 2007 r. pokazał lekki wzrost cen ofertowych oraz zmniejszony spread. W I kwartale 2008 r., podobnie jak na rynku pierwotnym, nastąpiła lekka obniżka cen ofertowych przy ujemnym spreadzie. II kwartał 2008 r. pokazał obniżkę cen ofertowych z dodatnim spreadem. W III kwartale przy lekkiej obniżce cen ofertowych wystąpił ujemny spread. Sygnał ten spo-wodował, że w IV kwartale 2008 r. ceny ofertowe pozostały na niezmienionym poziomie. Spread był wtedy jednak większy, dodatkowo na rynku pierwotnym spadały ceny ofertowe i transakcyjne, co wywierało presję na dalszy spadek cen. Na początku 2009 r. spread jeszcze bardziej się powiększył. W II kwartale 2009 r. nastąpiło z kolei odbicie, wzrosły ceny ofertowe i transakcyjne. Było to jednak odbicie chwilowe, w III i IV kwartale 2009 r. miały miejsce kolejne spadki cen ofertowych i transakcyjnych. Sytuacja się jednak ustabilizowała. Przez pierwszą połowę 2010 r. wzrosły nieco ceny ofertowe, towarzyszył im zmniejszający się spread. Świadczyło to o odbudowywaniu się popytu. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym także rosły w tym czasie. W drugiej połowie 2010 r., przy stabilnych cenach ofertowych, spread zaczął się jednak ponownie rozszerzać. Wymusiło to pewną obniżkę cen ofertowych na początku 2011 r. Spread nieco się wtedy zmniejszył. Jednak kolejne kwartały, aż do początku 2012 r., cechowało systematyczne obniżanie cen ofertowych przy ustabilizowanym poziomie cen transakcyjnych. W II kwartale 2012 r. ponownie spadły ceny transakcyjne, co pociągnęło w dół ceny ofertowe. W III i IV kwartale 2012 r. malejącym cenom ofertowym towarzyszył stabilny poziom cen transakcyjnych. Na początku 2013 r. nastąpiło jednak dalsze obniżenie cen transakcyjnych, powodując rozszerzenie
spreadu. W tym samym czasie odrodził się rynek pierwotny, dając pretekst do
podniesienia ceny. W związku z tym w kolejnych kwartałach, do początku roku 2014, zaczęto powoli i systematycznie podnosić ceny ofertowe. Wzrost cen trans-akcyjnych miał jednak miejsce jedynie w II i III kwartale 2013 r. II i III kwartał 2014 r. były stabilne pod względem cen ofertowych i spreadu. W IV kwartale 2014 r. obniżono nieznacznie ceny ofertowe przy stabilnych cenach transakcyj-nych. Z kolei w I kwartale 2015 r. na rynku wtórnym wzrosły ceny ofertowe oraz spadły ceny transakcyjne, co uwidocznił rozszerzony spread. W II kwartale 2015 r. ceny ofertowa i transakcyjna pozostały na podobnym poziomie.
Podsumowując, sytuacja rynku mieszkaniowego w Poznaniu jest nastę-pująca. Ostatnia obniżka cen ofertowych na rynku pierwotnym w II kwartale 2015, przy podobnym do poprzedniego kwartału spreadzie, sugeruje możliwość
dalszych spadków w najbliższych kwartałach. Deweloperzy mogą jednak próbo-wać pozostawić ceny ofertowe na niezmienionym poziomie. Wszystko wyjaśni