Studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gminy
W celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych za-sad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków za-gospodarowania przestrzennego gminy.
Przy sporządzaniu studium wójt, burmistrz albo prezydent miasta uwzględnia zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospoda-rowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodazagospoda-rowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem. Studium składa się z części tekstowej i graficznej, obejmując zasięgiem obszar w granicach administracyj-nych gminy.
Ustalenia zawarte w studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium nie jest aktem prawa miej-scowego.
Część tekstowa studium zawiera dwa zróżnicowane co do treści ob-szary tematyczne. Pierwszy obejmuje uwarunkowania rozwoju gminy, w których należy uwzględnić dotychczasowe przeznaczenia, zagospo-darowanie i uzbrojenie terenu, stan ładu przestrzennego i wymogi jego ochrony, a także stan środowiska (w tym wymogi jego ochrony), przyro-dy i krajobrazu kulturowego oraz stan dziedzictwa kulturowego i zabyt-ków oraz dóbr kultury współczesnej.
Ponadto w uwarunkowaniach należy uwzględnić warunki i jakość ży-cia mieszkańców, zagrożenia bezpieczeństwa ludności i jej mienia, po-trzeby oraz możliwości rozwoju gminy, stan prawny gruntów, występowa-nie obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych,
występowanie obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych, występo-wanie udokumentowanych złóż kopalin, zasobów wód podziemnych oraz udokumentowanych kompleksów podziemnego składowania dwutlenku węgla, występowanie terenów górniczych, stan systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopień uporządkowania gospodar-ki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodargospodar-ki odpadami; zadania służące realizacji ponadlokalnych celów publicznych oraz wymagania dotyczące ochrony przeciwpowodziowej.
Drugi obszar studium obejmuje informacje na temat kierunków przy-jętej przez gminę polityki przestrzennej. Określa on:
1) kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w prze-znaczeniu terenów,
2) kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowa-nia terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy,
3) obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk,
4) obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
5) kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury tech-nicznej,
6) obszary, na których będą rozmieszczone inwestycje celu publicz-nego o znaczeniu lokalnym,
7) obszary, na których będą rozmieszczone inwestycje celu publicz-nego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i ustaleniami programów zawierających zadania rządowe,
8) obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiek-tów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 400 m2 oraz obszary przestrzeni publicznej,
9) obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierol-nicze i nieleśne,
10) kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni pro-dukcyjnej,
11) obszary szczególnego zagrożenia powodzią oraz obszary osuwa-nia się mas ziemnych,
12) obiekty lub obszary, dla których wyznacza się w złożu kopaliny filar ochronny,
Instrumenty realizacji polityki przestrzennej 87
13) obszary pomników zagłady i ich stref ochronnych oraz obowiązu-jące na nich ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie te-renów byłych hitlerowskich obozów zagłady,
14) obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji, 15) granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych,
16) obszary funkcjonalne o znaczeniu lokalnym, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania występujących w gminie.
Ponadto, jeżeli na terenie gminy przewiduje się wyznaczenie obsza-rów, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł o mocy przekraczającej 100 kW, a także ich stref ochronnych związanych z ograniczeniami w zabudowie, zagospoda-rowaniu i użytkowaniu terenu, to w studium ustala się ich rozmiesz- czenie46.
Na mocy ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska studium powinno zapewnić warunki utrzymania równowagi przyrod-niczej i racjonalną gospodarkę zasobami środowiska, w szczególności przez47:
1) ustalanie programów racjonalnego wykorzystania powierzchni ziemi, w tym na terenach eksploatacji złóż kopalin, i racjonalnego gospodarowania gruntami,
2) uwzględnianie obszarów występowania złóż kopalin oraz obec-nych i przyszłych potrzeb eksploatacji tych złóż,
3) zapewnianie kompleksowego rozwiązania problemów zabudowy miast i wsi, ze szczególnym uwzględnieniem gospodarki wodnej, odprowadzania ścieków, gospodarki odpadami, systemów trans-portowych i komunikacji publicznej oraz urządzania i kształtowa-nia terenów zieleni,
4) uwzględnianie konieczności ochrony wód, gleby i ziemi przed za-nieczyszczeniem w związku z prowadzeniem gospodarki rolnej, 5) zapewnianie ochrony walorów krajobrazowych środowiska
i wa-runków klimatycznych,
6) uwzględnianie innych potrzeb w zakresie ochrony powietrza, wód, gleby, ziemi, ochrony przed hałasem, wibracjami i polami elektromagnetycznymi.
46 Ustawa z 6 sierpnia 2010 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. 2010, nr 155, poz. 1043.
W opinii Z. Niewiadomskiego48 studium pełni trzy podstawowe funkcje:
– kształtowanie i wykładnia polityki rozwoju przestrzennego gminy, – koordynacja ustaleń planów miejscowych,
– promocja gminy na zewnątrz.
Studium jest dokumentem obligatoryjnym sporządzanym dla całego obszaru administracyjnego gminy. Jest aktem kierownictwa wewnętrz-nego i nie może stanowić podstawy do wydawania decyzji administra-cyjnych49.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu pu-blicznego, a także określenia sposobów ich zagospodarowania i zabu-dowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego inte-gralną częścią jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego projektem. Planu miejscowego nie sporządza się dla terenów zamkniętych, ustalanych przez ministra właściwego do spraw trans-portu.
Plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w studium. Uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego rada gminy podejmuje z własnej ini-cjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Przed podjęciem uchwały wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje ana-lizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygoto-wuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych. Plan miejscowy sporządza się obowiązkowo, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne. Plan miejscowy ma charakter fa-kultatywny i jest aktem prawa miejscowego.
Jeśli chodzi o zawartość merytoryczną planu miejscowego (art. 15 u.p.z.p.), to określa się w nim obowiązkowo:
1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania,
2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, 4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr
kultury współczesnej,
48 Z. Niewiadomski, Planowanie przestrzenne. Zarys…, s. 166. 49 Ibidem, s. 91.
Instrumenty realizacji polityki przestrzennej 89
5) wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni pu-blicznych,
6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowa-nia terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania, w tym miejsca przeznaczone na par-kowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów,
7) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także obszarów szcze-gólnego zagrożenia powodzią oraz obszarów osuwania się mas ziemnych,
8) szczegółowe zasady i warunki scalania oraz podziału nierucho-mości objętych planem miejscowym,
9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy,
10) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunika-cji oraz infrastruktury technicznej,
11) sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,
12) stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o któ-rej mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
Natomiast w zależności od potrzeb w planie miejscowym określa się: 1) granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i
po-działów nieruchomości,
2) granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruk-tury technicznej,
3) granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji: a) granice terenów pod budowę urządzeń wytwarzających
ener-gię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW, a także ich stref ochronnych związanych z ogranicze-niami w zabudowie, zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu oraz występowaniem znaczącego oddziaływania tych urzą-dzeń na środowisko,
4) granice terenów pod budowę obiektów handlowych o powierzch-ni sprzedaży powyżej 400 m2:
a) granice terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym,
b) granice terenów inwestycji celu publicznego o znaczeniu po-nadlokalnym, umieszczonych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa lub w ostatecznych decyzjach o lokalizacji drogi krajowej, wojewódzkiej lub powiatowej, linii kolejowej o znaczeniu państwowym, lotniska użytku publicz-nego, inwestycji w zakresie terminalu lub przedsięwzięcia Euro 2012,
5) granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów słu-żących organizacji imprez masowych,
6) granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej, określone w ustawie z dnia 7 maja 1999 r. o ochro-nie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady,
7) granice terenów zamkniętych i granice stref ochronnych terenów zamkniętych,
8) sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyle-głych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych i po-krycie dachów,
9) zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane,
10) minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budow- lanych.
Decyzja o warunkach zabudowy
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego w kształto-waniu zagospodarowania przestrzennego główną rolę odgrywają miej-scowe plany zagospodarowania przestrzennego. Określają one nie tylko przeznaczenie terenu, lecz także sposób zagospodarowania terenu, wa-runki zabudowy i lokalizacje inwestycji celów publicznych. Jeżeli nie ma planów miejscowych, ich rolę przejmują decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje, w odróżnieniu od planów, nie mogą określać przeznaczenia terenu. Według ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym decyzja była łącznikiem pomiędzy planem miejscowym a pozwoleniem na budowę, doprecyzowując zapisy planu w zakresie zabudowy.
Obecnie obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wraz z ustawą z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane czyni z decyzji o warunkach zabudowy podstawowy instrument pozwalający
Instrumenty realizacji polityki przestrzennej 91
na zagospodarowanie terenu w przypadku braku planu miejscowego50. Decyzja taka może przyjąć postać:
– decyzji o warunkach zabudowy,
– decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Decyzje o warunkach zabudowy nie naruszają żadnych praw przynależ-nych do danej nieruchomości. Mają charakter przyzwolenia na pozyska-nie pozwolenia na budowę. Decyzję wydaje się inwestorom i pozyska-nie jest ona przypisana do danej nieruchomości, ponieważ zmiana właściciela może się łączyć ze zmianą sposobu zagospodarowania terenu. Wywołuje to taki skutek, że pozwolenia na budowę wydane na podstawie decyzji lokaliza-cyjnych mogą się wzajemnie znosić. Decyzje wygasają również przypadku ich sprzeczności z ustaleniami planu miejscowego, który został uchwalony na danym terenie po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy51.
Decyzja, zgodnie z art. 61 u.p.z.p., musi spełniać wszystkie warunki tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy archi-tektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz inten-sywności wykorzystania terenu,
2) teren ma dostęp do drogi publicznej,
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Decyzja jest wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na wniosek inwestora, po uzgodnieniu jej z wymienionymi w ustawie in-stytucjami administracji państwowej i samorządowej. Nie można odmó-wić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 62 u.p.z.p. postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudo-wy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia
50 L. Kotlewski, Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, [w:] R. Cymerman, Podstawy planowania przestrzennego…, s. 185.
51 M. Feltynowski, Polityka przestrzenna obszarów wiejskich. W kierunku
wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezy-dent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustale-nia warunków zabudowy, jeżeli:
1) w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego,
2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.