Kamila Podhordecka doktorantka, Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu
Kamila
Podhordecka
1 L. Michalczyk, Zastosowanie procedur inżynierii rachunkowości w
wyce-nie działalności operacyjnej firm produkcyjnych, [w:] Zagadwyce-nienia aktu-alne poruszane przez młodych naukowców – 3, Kraków 2015,
Zgodnie z MSR 40, wprowadzając do ksiąg rachunkowych obiekty inwestycyjne, wynia się je dwojako. Przyjętymi tu metodami są: ce-na ce-nabycia lub koszt wytworzenia. Wycece-na wed-ług ceny nabycia występuje, jeżeli sytuacja doty-czy kupowanych aktywów. Z kolei koszt wy-tworzenia środka trwałego w budowie zawiera wszystkie koszty poniesione przez podmiot za okres budowy do dnia bilansowego lub przyjęcia obiektu do użytkowania. Do kosztów wlicza się także:
1. niepodlegający odliczeniu podatek od towa-rów i usług,
2. podatek akcyzowy,
3. koszty obsługi zobowiązań, które zostały poniesione w celu sfinansowania budowy lub nabycia nieruchomości, obejmujące przede wszystkim: prowizje, odsetki, różni-ce kursowe pomniejszane o przychody z ty-tułu lokowania pożyczonych pieniędzy na kontach bankowych.
Jeżeli jednostka kupuje nieruchomość inwestycyjną, to cenę zakupu obiektu podwyższa się o opłaty dotyczące obsługi prawnej, jak i o koszty przeprowadzenia transakcji. Jednakże ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nie zwię-kszają:
1. początkowe straty operacyjne poniesione przed pełnym wykorzystaniem nierucho-mości;
2. koszty rozruchu, jeżeli nie są niezbędne do księgowego i fizycznego wprowadzenia obiektu do użytkowania;
3. koszty nadmiernych strat materialnych, ro-bocizny i pozostałych zasobów zużytych w trakcie budowy bądź dostosowywania obiektu do użytkowania .2
Pomiaru wartości nieruchomości należy dokonywać zgodnie z ustaleniami MSR 16
(Rze-czowe aktywa trwałe). Późniejsze nakłady, takie jak
koszty modernizacji, przebudowy lub rozbu-dowy, zgodnie z MSR 40 oraz ustawą o rachunko-wości, zwiększają wartość bilansową nierucho-mości inwestycyjnych.
Nieruchomości inwestycyjne po począt-kowym ujęciu w księgach powinny być wyceniane z zastosowaniem jednej z dwóch metod:
1. wartości godziwej,
2. ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. MSR 40 wskazuje na konieczność użycia konkretnej metody do wyceny pierwszego obiek-tu wprowadzanego do ewidencji
rachunkowoś-3
ciowej przedsiębiorstwa . Kolejne obiekty wyce-nia się według tych samych zasad. Z rozwiązań tych wyłączono nieruchomości będące przed-miotem leasingu operacyjnego. W tej sytuacji wy-cenia się poszczególne obiekty stosownie do roz-wiązań zawartych w modelu wartości godziwej. Zmiana formuły wyceny nieruchomości inwesty-cyjnych może zaistnieć jedynie w przypadku, gdy zabieg ten zapewni bardziej właściwą prezen-tację. Standard wskazuje na małe prawdopodo-bieństwo zaistnienia takiej sytuacji. Za wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej uznaje się cenę, za którą dany obiekt mógłby zostać sprze-dany na warunkach transakcji rynkowej pomię-dzy zainteresowanymi i dobrze
poinformowany-4
mi podmiotami . Standard definiuje następujące warunki związane z procedurą szacowania war-tości obiektu:
1. konieczność eliminowania okazyjnych bądź w inny sposób nietypowych okoliczności zakupu;
2. prezentacja sytuacji rynkowej występującej w dniu bilansowym;
3. posiadanie wystarczającej wiedzy o określo-nym obiekcie, zamiar sprzedaży oraz zakupu przy znajomości rynku przez oba podmioty uczestniczące w transakcji;
4. niezależność rozumiana jako brak powiązań pomiędzy stronami transakcji.
2
L. Michalczyk, Wiarygodność kalkulacji kosztów produkcji w świetle opcyjnych rozwiązań polskiego prawa
bilan-sowego, [w:] VI Ogólnopolskie Seminarium Doktorskie Rachunkowości i Finansów, WSRiF w Sopocie, Sopot
2006, s. 106 i nast.; L. Michalczyk, Rozliczenia produkcji pomocniczej w aspekcie rozrachunku wewnętrznego
przedsiębiorstw w realiach polskich, [w:] E. Tabaszewska, B. Radawski (red.), Nowoczesne koncepcje zarzą-dzania – wiedza i praktyka, Wyd. AE we Wrocławiu, Wrocław 2006, s. 269–271.
3 L. Michalczyk, Inżynieria rachunkowości w zakresie wykorzystania obrotu środkami trwałymi, „Dokonania Młodych Naukowców” 2014, nr 4, s. 822–823.
W zakresie definicji rynku nieruchomoś-ci stosuje się szereg podobnych definicji. Przy-kładowo są to:
1. wzajemne oddziaływanie osób uczestniczą-cych w transakcji wymiany praw do nieru-chomości na inne aktywa, np. środki pienięż-ne;
2. działania i interakcje międzyludzkie doty-czące zakupu, sprzedaży, wymiany, użytko-wania i rozwijania obiektów;
3. umowa, na mocy której sprzedający i kupu-jący ustalają cenę za wymianę własności; 4. zestaw relacji, gdzie nabywcy i sprzedający
realizują z wykorzystaniem mechanizmu ce-nowego swe cele;
5. wzajemne oddziaływanie podmiotów, zwią-zane z wymianą praw własności nierucho-mości na inne składniki majątku.
Podsumowując, wszystkie powyższe definicje łączy utożsamianie rynku nieruchomoś-ci ze stosunkami wymiennymi, ale nie z miejscem transakcji. Podane formuły dzieli za to podmioto-wy, jak i przedmiotowy zakres rynkowych stosun-ków wymiennych, jednakże istotę rynku nieru-chomości odwzorowuje szersze ujęcie problemu. Rynek nieruchomości byłby ogółem stosunków wymiany i równoległych im stosunków zacho-dzących pomiędzy uczestnikami rynku, tworzą-cymi podaż i popyt. Stosunki wymiany wymagają ujawnienia zamiarów kupna i sprzedaży lub naj-mu albo też dzierżawy przez podmioty zaintere-sowane oraz wydzierżawiania i wynajmowania różnych obiektów definiowanych jako nierucho-mości. Wymagane są tu konfrontacje zamierzeń, stosowanie mechanizmów przetargowych zawie-rających w sobie procesy negocjacyjne. Wspom-niane w definicji modelu wartości godziwej wy-starczające poinformowanie obu stron kontraktu oznacza posiadanie odpowiedniej, koniecznej wiedzy obejmującej informacje związane z obiek-tem transakcji, jego walorami użytkowymi oraz aktualnym i planowanym jego wykorzystaniem, a także z bieżącą sytuacją na rynku obrotu tym składnikiem majątku.
Zainteresowanie przejawia się poprzez chęć sprzedaży obiektu przez jeden z podmiotów i zakupu przez drugą z umawiających się stron, przy zaznaczeniu, że żaden z uczestników tran-sakcji nie jest do niej zmuszony, np. przez trudną sytuację finansową. Jeżeli podmiot natrafia na brak cen pochodzących z aktywnego rynku nieruchomości, musi wtedy posłużyć się danymi pochodzącymi z innych źródeł. MSR 40 wymie-nia kolejność, zgodnie z którą należy szukać rozwiązania w zaistniałej sytuacji. Uwzględnia się wtedy:
1. bieżące ceny podobnych nieruchomości, pochodzące z aktywnego rynku;
2. aktualne ceny notowane na aktywnym rynku nieruchomości, jednakże o odmiennym cha-rakterze i stanie technicznym oraz różnym miejscu występowania obiektu, uwzględnia-jąc te różnice w procedurze określania war-tości ocenianego składnika majątku przed-siębiorstwa;
3. niedawne ceny z niezbyt aktywnego rynku po korekcie o zmiany występujące w wa-runkach gospodarowania;
4. projekcję o wiarygodnie oszacowane zdys-kontowane przepływy pieniężne.
Problem braku aktywnego rynku na nie-ruchomości inwestycyjne może wynikać z częs-tych ograniczeń w zasięgu mechanizmu
rynko-5
wego, dotyczących całej branży . Wynika to z na-turalnej, krótkoterminowej sztywności podaży, a także małej elastyczności i przejrzystości sa-mego rynku nieruchomości. Podstawowymi ele-mentami modelu wyceny są tu:
1. odnoszenie skutków przeszacowań wprost na rachunek zysków i strat (pozostałe koszty lub przychody operacyjne);
2. brak amortyzacji obiektów;
3. zmiana wartości przebiegająca stale każdego dnia bilansowego;
4. dokonywanie oszacowania wartości, które może (ale nie musi) być przeprowadzone przez kompetentnego rzeczoznawcę; 5. obowiązujące stosowanie wartości godziwej
praktycznie przez cały okres użytkowania składnika majątku.
5 L. Michalczyk, Beneish's Detection Model as a tool for detection of accounting manipulation in the conditions of the
Polish Biraterial Act, „International Journal of New Economics, Public Administration and Law”
Wartość godziwa nieruchomości inwes-tycyjnych nie jest tożsama z wartością użytkową aktywów, stąd też stosując tę metodę przy usta-laniu wartości obiektów, pomija się:
1. obciążenia i korzyści podatkowe przypisane inwestorowi nieruchomości ;6
2. prawa lub ograniczenia praw związanych z własnością bądź użytkowaniem tej nieru-chomości;
3. dodatkowe korzyści będące skutkiem stwo-rzenia odpowiedniego portfolio posiada-nych bądź użytkowaposiada-nych nieruchomości; 4. efektu synergii zachodzącego pomiędzy
da-nym składnikiem majątkowym a inda-nymi aktywami inwestora.
Obliczając wartość nieruchomości we-dług tego modelu, uwzględnia się:
1. dodatkowe, przypisane wyposażenie, takie jak urządzenia klimatyzacyjne czy windy będące integralną częścią budynku;
2. meble będące na wyposażeniu obiektu, o ile umowa najmu lub dzierżawy przewiduje taką możliwość.
Model wartości godziwej ma wiele zalet. Do jego głównych atutów zalicza się:
1. prezentację realnej, urynkowionej wartości danego obiektu w bilansie przedsiębiorstwa; 2. możliwość oceny zasadności decyzji inwes-tycyjnych, podejmowanych przez osoby zarządzające przedsiębiorstwem ;7
3. możliwości kreowania poprawnego (polep-szonego) wizerunku przedsiębiorstwa jako skutku zwiększenia wartości aktywów pod-miotu, a w powiązaniu z tym również i wyni-ku finansowego.
Model wyceny według wartości godziwej niesie też szereg zagrożeń. Podstawowymi wada-mi tego modelu są:
1. trudność w wiarygodnej prezentacji wartoś-ci składników majątkowych przedsiębior-stwa, będąca skutkiem braku rozwoju
ryn-ków i niepowtarzalności ekonomiczno-fizykochemicznej poszczególnych obiek-tów;
2. kosztowność przeprowadzenia jako skutek konieczności zatrudniania wykwalifikowa-nych rzeczoznawców;
3. niebezpieczeństwo dla rzetelnej praktyki księgowej, ponieważ otwiera pole do nad-użyć i manipulacji wartością nieruchomości, a także całym wynikiem finansowym; po-nadto utrudnia działalność audytu i biegłych rewidentów, zmuszając te grupy specjalis-tów do wyliczania wielu szacunków zmian.
Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości rozważała możliwość zastoso-wania modelu wartości godziwej jako jedynego rozwiązania w wycenie nieruchomości inwesty-cyjnych, jednak z uwagi na znaczące koszty tej metody, niewielki czas do wprowadzenia tego modelu, jak i brak spójności z podejściem księgowym Rada postanowiła odłożyć ten zabieg na później. Niewątpliwie poprzez wskazanie jako celowej konieczności wyliczania wartości godzi-wej pomimo stosowania metody nabycia, kieru-nek zmian został już wytyczony. Kwestią podle-gającą dyskusji pozostaje już tylko termin uznania wartości godziwej za jedyny model wyceny.
W Polsce w praktyce nie istnieją zapisy ustawowe dotyczące modelu wartości godziwej, chociaż od 12 lat skutki wyceny odnosi się już nie na kapitał z aktualizacji wyceny, ale na rachunek zysków i strat. Można wprawdzie odnaleźć defi-nicję bardzo podobną do tej z MSR 40, ale bez jej szerszego opisu. Wobec tego pozostaje wykorzy-stanie regulacji międzynarodowych. Należy jed-nak podkreślić, że wciąż istnieją rozbieżności między polską ustawą bilansową a rozwiązaniami występującymi w MSR 40. Ustawa o rachunko-wości nie wymaga:
1. stosowania jednego modelu wyceny dla wszystkich nieruchomości inwestycyjnych, 2. wyceniania obiektów przez
wykwalifiko-wanych rzeczoznawców.
6 L. Michalczyk, Ekonomiczne i społeczne aspekty konkurencji podatkowej w Unii Europejskiej, „Ruch Prawni-czy, Ekonomiczny i Socjologiczny” 2014, R. 76, z. 1, s. 168; L. Michalczyk, Relacja wybranych segmentów
prawa bilansowego z prawem podatkowym, „Pieniądze i Więź” 2012, nr 3 (56), s. 78–87; L. Michalczyk, Wariantowe określanie podstawy do opodatkowania podatkiem dochodowym z wykorzystaniem wybranych metod rachunkowości, „Pieniądze i Więź” 2011, nr 4, s. 132–140.
Wyjątkiem wymagającym oszacowania wartości przez fachowców są lokaty zakładów ubezpieczeń na życie.
Brytyjski SSAP 19 nie pozostawia mo-żliwości wyboru metody wyceny. Panuje tu zasada obowiązująca ujawnianie wartości nieruchomości zgodnie z metodą wartości rynkowej. Jedynym wyjątkiem od tej reguły są obiekty oddane w leasing, gdyż należy je amortyzować na podsta-wie SSAP 12 Accounting for Depreciation – w przy-padku nieruchomości inwestycyjnych okres amortyzacji wynosi 20 lat. Następną znaczącą różnicą jest rozliczanie wzrostu wartości obiektu ponad cenę nabycia lub koszt wytworzenia. SSAP 19 wskazuje na konieczność odnoszenia skutków przeceny na kapitał z aktualizacji wyceny (po-dobnie jak do 2009 r. w Polsce), a spadek wartości inwestycji najpierw obciąża tę kategorię, a do-piero po jej rozliczeniu (rozliczeniu wartości zapisu po stronie Ma) następuje obniżenie wyniku operacyjnego okresu. W przeciwieństwie do tych ujęć zarówno polska ustawa bilansowa, jak i MSR 40 przenoszą zyski lub straty wyni-kające ze zmiany wartości godziwej na rachunek zysków i strat.
Wycena nieruchomości inwestycyjnych w ce-nie nabycia lub w koszcie wytworzenia
Wariantowymi dla wartości godziwej metodami wyceny nieruchomości inwestycyjnych są modele ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Zgodnie z tym podejściem jednostka ujawnia jedynie zjawiska negatywne, które obniżają wartość nie-ruchomości w bilansie. Od ceny nabycia lub kosz-tu wytworzenia obiekkosz-tu odejmuje się odpisy: 1. umorzeniowe,
8
2. aktualizujące z tytułu utraty wartości . Model ceny nabycia sprecyzowano w MSR 16, dotyczącym środków trwałych. W od-mienny sposób oblicza się jedynie nierucho-mości, które zakwalifikowano do sprzedaży. W tym ostatnim przypadku zastosowanie ma MSSF 5, opisujący aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz rozliczane w ramach działal-ności zaniechanej. Model ceny nabycia lub kosztu wytworzenia oparty jest na zasadzie ostrożności. Cena nabycia w przypadku nieruchomości składa
się z ceny zakupu powiększonej o koszty bezpo-średnio związane z zawartą transakcją, takie jak opłaty za pomoc prawną, podatek od zakupu (podatek od czynności cywilnoprawnych) oraz pozostałe koszty transakcji. Natomiast do kosztu nieruchomości inwestycyjnych nie zalicza się: 1. kosztów związanych z rozpoczęciem
użyt-kowania obiektu, chyba że są one niezbędne przy doprowadzeniu go do stanu zdatnego do korzystania;
2. strat operacyjnych lub finansowych pono-szonych w trakcie budowy;
3. ponadnormatywnego zużycia materiałów, pracy lub innych zasobów wykorzystanych w trakcie konstruowania (budowy) nieru-chomości.
Jedną z kategorii pomniejszających war-tość nieruchomości jest jej amortyzacja. W trak-cie wakowania, najmu, dzierżawy itp. obiekt ulega stopniowemu, systematycznemu zużyciu. Stosuje się wtedy zasady określone w MSR 16 i prze-prowadza planowane odpisy amortyzacyjne. W praktyce amortyzacją objęte są jedynie budynki i budowle. Jednostka sporządza plan amortyzacji, ustalając równocześnie stawki i kwoty rocznych odpisów. Przy określaniu wspomnianych war-tości uwzględnia się w szczególności:
1. intensywność eksploatacji nieruchomości; 2. prawne, techniczne lub inne ograniczenia
czasu użytkowania obiektu;
3. prognozowaną cenę sprzedaży netto nieru-chomości przy jej likwidacji;
4. tempo postępu techniczno-ekonomicz-nego.
Zgodnie z MSR 16 stawki amortyzacyjne można poddawać weryfikacji na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany stawek należy ujmo-wać prospektywnie od pierwszego dnia następ-nego roku obrotowego, nie zmieniając ich war-tości początkowej ani sumy dokonanych już od-pisów amortyzacyjnych. MSR 16 proponuje w przypadku środków trwałych zastosowanie jednej z trzech metod amortyzacji: liniowej, degresywnej lub opartej na liczbie wytworzonych produktów. Jednak w przypadku nieruchomości najwłaściwszą wydaje się być metoda amortyzacji
8 L. Michalczyk, Rola umorzenia aktywów trwałych w powstaniu różnic wyniku finansowego, „Zeszyty Nauko-we TD UJ. Seria: Ekonomia i Zarządzanie” 2007, nr 2, s. 83–103.
liniowej. Obniżenie wartości bilansowej nieru-chomości możliwe jest także przez odpisy
aktu-9
alizujące wartość aktywu z tytułu utraty wartości . Stosuje się je w sytuacji, gdy zachodzą szybkie i trudne do przewidzenia zmiany powodujące częściowy bądź całkowity spadek wartości obiektów. Korzysta się wtedy z zapisów MSR 36 (Utrata wartości aktywów). Podstawowy tok postę-powania przy ustaleniu, czy miała miejsce utrata wartości nieruchomości dzieli się na cztery etapy: 1. ustalenie, czy wystąpiły przesłanki
wskazu-jące na utratę wartości aktywu;
2. obliczanie wartości bilansowej obiektu; 3. określenie wartości odzyskiwalnej danej
nie-ruchomości;
4. porównanie wyliczonej wartości bilansowej z wartością odzyskiwalną i ustalenie kwoty odpisu aktualizującego.
Przesłanki do rozpoczęcia procedury związanej z tworzeniem odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości obiektu można podzielić na legislacyjne i rynkowe. Te pierwsze obejmują: 1. dodatkowe opodatkowanie nieruchomości, 2. kolejność stosowania licznych zezwoleń.
Z kolei wśród przesłanek rynkowych można wyróżnić:
1. spadek cen nieruchomości na rynku lokal-nym,
2. zmniejszenie popytu na wynajem określo-nych obiektów,
3. pojawienie się silniejszego konkurenta. Po pierwszej fazie rozpoznania wskazu-jącego na konieczność zainicjowania procedury aktualizacyjnej wylicza się wartość bilansową nieruchomości. Według tej wartości ujmuje się obiekt w sprawozdaniu finansowym przedsię-biorstwa po pomniejszeniu o łączne odpisy amor-tyzacyjne oraz łączną kwotę odpisów aktualizu-jących z tytułu utraty wartości.
Następnie wyznacza się wartość odzyski-walną, wybierając większą z wartości użytkowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty doprowadzenia obiektu do sprzedaży. Wartość użytkowa nieruchomości to bieżąca, szacunkowa wartość przyszłych przepływów środków pie-niężnych, których uzyskania oczekuje się w związku z dalszym wykorzystaniem obiektu bądź jego ewentualnej sprzedaży.
Ostatnim zadaniem w realizacji procedu-ry ustalania odpisu aktualizującego na podstawie rozwiązań przyjętych w MSR 36 jest porównanie wartości bilansowej nieruchomości z jej wartością odzyskiwalną. Odpis wystąpi jedynie w przypad-ku, gdy wartość odzyskiwalna będzie mniejsza od wartości bilansowej.
Wśród zalet modelu ceny nabycia lub kosztu wytworzenia wymienia się:
1. wiarygodny pomiar wartości bilansowej, bazujący przede wszystkim na obcych dokumentach źródłowych;
2. relatywnie tanią wycenę niewymagającą udziału licencjonowanych rzeczoznawców; 3. brak możliwości manipulowania
wartościa-mi nieruchomości w sprawozdaniu finanso-wym, przez co informacja zawarta w doku-mencie staje się rzetelna i neutralna ;10
4. prostsze niż w alternatywnym modelu sprawdzenie prawdziwości danych w spra-wozdaniu przez biegłych rewidentów, co zmniejsza ryzyko wydania niepoprawnej opinii.
Niewątpliwymi wadami przedstawionej formy wyceny są:
1. systematycznie malejąca wartość poszcze-gólnych obiektów, co zaprzecza istocie finansowania;
2. niezdolność do rozliczania zarządu i innych ośrodków decyzyjnych przedsiębiorstw za podjęte decyzje inwestycyjne;
9 L. Michalczyk, Kluczowe zasady proefektywnościowego zarządzania międzynarodowymi przedsiębiorstwami
o wielopoziomowej strukturze w aspekcie rozrachunku wewnętrznego w realiach polskich, [w:] K. Gomółka
(red.), Współpraca transgraniczna a rozwój regionalny, Wyd. IE PWSZ w Elblągu, Warszawa 2006, s. 182–184.
10 A. Bytniewski, Społeczeństwo informacyjne i jego atrybuty, „Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu” 2001, nr 913.
3. wobec rosnących cen nieruchomości infor-macje zawarte w bilansie nie prezentują fak-tycznej sytuacji finansowej przedsiębior-stwa .11
Ustawa o rachunkowości znacznie ob-szerniej niż MSR opisuje przedstawiony model wyceny. Można to tłumaczyć większą zbieżnością prawa podatkowego z rozwiązaniami wariantu ceny nabycia i kosztu wytworzenia. Inwestycje w ujęciu stosowanym w prawie fiskalnym stano-wią środki trwałe, a wycenia się je jedynie na po-ziomie ceny nabycia bądź kosztu wytworzenia. Według przepisów podatkowych (art.16a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) uwzględnia się odpisy amortyzacyjne, pomijając odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Wycena nieruchomości inwestycyjnych w procedurach ich przekształcania
W przypadku zmiany przeznaczenia obiektu może on zostać przekwalifikowany na inny rodzaj aktywów. Możliwymi wariantami są tu przekształ-cenia:
1. ze środków trwałych na nieruchomości in-westycyjne w przypadku zaprzestania zaj-mowania obiektu przez właściciela;
2. z zapasów (rzeczowych aktywów obroto-wych) na nieruchomości inwestycyjne pod-czas przekazania obiektu stronie trzeciej w leasing operacyjny;
3. ze środków trwałych w budowie na nieru-chomości inwestycyjne, gdy skończy się już proces budowy lub dostosowywania obiektu do użytkowania i od tego momentu dana nieruchomość będzie już wykorzystywana jako inwestycja;
4. z nieruchomości inwestycyjnych na zapasy w przypadku przygotowywania obiektu do sprzedaży;
5. z nieruchomości inwestycyjnych na środki trwałe w przypadku zajęcia obiektu przez
właściciela na potrzeby bieżącej działalności lub zamieszkania.
Jeżeli nieruchomości inwestycyjne są wyceniane według modelu ceny nabycia lub kosz-tu wytworzenia, to przy dokonywaniu konwersji nie należy przeliczać ponownie wartości bilanso-wej. Inna sytuacja występuje, jeżeli wycena miała miejsce zgodnie z modelem wartości godziwej – wówczas obowiązują dokładne wytyczne co do dalszego postępowania przy przekwalifikowywa-niu nieruchomości inwestycyjnych. Przy nieru-chomości zajmowanej przez właściciela, którą konwertuje się na nieruchomość inwestycyjną wycenianą według modelu wartości godziwej, wymaga się do dnia przeklasyfikowania stosowa-nia MSR 16 wraz z amortyzacją obiektu i prawdo-podobnymi odpisami aktualizacyjnymi. W dniu zmiany nieruchomość zaczyna się wyceniać w wartości godziwej. Różnicę pomiędzy wartoś-cią godziwą a wartośwartoś-cią bilansową na dzień kon-wersji ustala się jako nadwyżkę z przeszacowania, tym samym zwiększa się kapitał rezerwowy z aktualizacji wyceny lub wynik finansowy na
12
działalności pozostałej operacyjnej . Jeżeli przedsiębiorstwo przeklasyfikuje nieruchomość z zapasów na nieruchomość inwestycyjną, to różnicę między wartością godziwą wyliczoną na dzień przekształcenia a wartością bilansową ujmuje się w rachunku zysków i strat, postępując analogicznie jak w przypadku sprzedaży zapasów.