NIERUCHOMOŚCI UŻYTKOWANIE
1.4. Determinanty rozwoju działalności deweloperskiej na rynku nieruchomości mieszkaniowych nieruchomości mieszkaniowych
Rozwój sektora nieruchomości, a tym samym koniunktura w branży deweloperskiej zależy zarówno od poziomu rozwoju rynku budowlanego, rynku nieruchomości, jak i całej gospodarki. Funkcjonowanie rynku nieruchomości pierwotnych powiązane jest zarazem z czynnikami ekonomicznymi, prawnymi, jak również z czynnikami demograficznymi,
122 Grześ-Bukłaho J., Czynniki kształtowania reputacji podlaskich przedsiębiorstw deweloperskich
62 zasobowymi, uwarunkowaniami lokalnymi i instytucjonalnymi. Tendencje oddziaływania niniejszych czynników mogą mieć wpływ na rozwój rynku nieruchomości, na jego hamowanie, czy wręcz mogą uniemożliwiać dalszy rozwój i efektywne funkcjonowanie. Wpływ tych determinantów odczuwają zarówno potencjalni nabywcy nieruchomości, inwestorzy, przedsiębiorstwa deweloperskie, jak i podmioty obsługujące rynek budowlany123.
Zasadniczym fundamentem dla funkcjonowania i rozwoju rynku nieruchomości, a tym samym powodzenia funkcjonowania przedsiębiorstw deweloperskich, stanowi produkt krajowy brutto, który jest syntetycznym miernikiem jakości gospodarowania w skali kraju i województw. W ożywieniu budownictwa znaczenie mają ulgi budowlane
i remontowe w podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych124. Niestety obecnie
zdecydowana większość ulg została uchylona, bądź w znacznym stopniu ograniczona (np. odliczenie podatku VAT od niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym – materiałów budowlanych).
Determinanty rozwoju rynku mieszkaniowego – aspekt teoretyczny
Rynek mieszkaniowy jest głównym rynkiem nieruchomości. Analogicznie, jak cały szeroko rozumiany rynek, rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostaje pod wpływem czynników mikro- i makrootoczenia. Pogląd taki podziela M. Bryx125 wskazując, iż mechanizm funkcjonowania rynku mieszkaniowego determinowany jest tymi samymi czynnikami, które hamują funkcjonowanie szeroko rozumianego rynku, a także cechami, które są specyficzne dla nieruchomości.
Analizując uwarunkowania działalności przedsiębiorstw deweloperskich
należałoby skupić się na determinantach warunkujących rozwój rynku mieszkaniowego (rysunek 1.11).
123 Cyran R., Czynniki wpływające na rozwój rynku nieruchomości, „Nieruchomości”, nr 11 (99) 2006, s. 37-41.
124 Zaremba A., Uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomości jako istotnego czynnika rozwoju lokalnego, „Journal of Agribusiness and Rural Development” 1(19) 2011, s. 115.
63
Źródło: opracowanie własne.
Rysunek 1.11. Czynniki oddziałujące na rynek nieruchomości mieszkaniowych
L. Kałkowski126 zaznacza, iż rynek nieruchomości – jako element szeroko rozumianego systemu społeczno-gospodarczego – pozostaje pod wpływem czynników, które kształtują jakość koniunktury na tym rynku. Autor wyraża pogląd, że „czynniki te, to cechy demograficzne społeczeństwa, zasobność obywateli i przedsiębiorstw, system regulacji prawnych i zestaw będących w powszechnym użyciu instrumentów ekonomicznych”.
S. Kalus127 wskazuje na sformułowane przez doktrynę warunki sprawnego
funkcjonowania rynku nieruchomości, włączając do nich: czynniki ekonomiczno-finansowe, które kreują popyt na rynku, czynniki instytucjonalne oraz czynniki prawne, które pełnią rolę wiodącą.
Kluczowym czynnikiem ekonomiczno-finansowym jest wzrost zamożności społeczeństwa. Wynika to z jednej z głównych cech nieruchomości, to jest znacznej kapitałochłonności. Rynek nieruchomości wymaga dopływu kapitału inwestycyjnego oraz
efektywnego systemu kredytowania przedsięwzięć budowlanych128.
Przesłanką czynników instytucjonalnych jest zapewnienie fachowej obsługi rynku przez specjalistów w zakresie projektowania, realizacji i zbytu nieruchomości, a także
126 Kałkowski L., Rynek nieruchomości w Polsce, Twigger, Warszawa 2001, s. 159.
127 Kalus S., Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Wydawnictwo Lexis Nexis, Warszawa 2009, s. 21. 128 Ibidem, s. 22. Rynek nieruchomości Rynek mieszkaniowy Czynniki mikrootoczenia Czynniki makrootoczenia ekonomiczne społeczne demograficzne polityczno-prawne technologiczne międzynarodowe (np. zakup nieruchomości przez obcokrajowców) klienci konkurenci dostawcy podwykonawcy
partnerzy strategiczni, m.in. banki, media, firmy ubezpieczające, architekci, itd.
64 instytucji uczestniczących w obsłudze tego rynku, w szczególności: banków, firm
ubezpieczeniowych oraz ośrodków badawczych analizujących rynek oraz
udostępniających dane i analizy129.
W zakresie czynników prawnych oddziałujących na rynek nieruchomości bierze się pod uwagę między innymi:
regulacje prawne zapewniające swobodę obrotu nieruchomościami, bez
niezasadnych utrudnień i zezwoleń;
zasadę swobody umów w zakresie ich zawierania, kształtowania treści (poza stosowaniem klauzul abuzywnych, w szczególności w relacjach przedsiębiorstwo deweloperskie-klient), wymagań formalnych (forma aktu notarialnego) oraz odpowiedniej ich rejestracji;
przepisy ułatwiające dostęp do informacji o nieruchomościach, w szczególności celem sprawdzenia ich stanu prawnego w księgach wieczystych;
inicjatywy w obszarze prawa podatkowego, na przykład ulgi podatkowe
stymulujące inwestowanie w nieruchomości;
możliwość ubezpieczenia tytułów i czynności prawnych130.
Analogiczną klasyfikację czynników, uwzględniającą różne kryteria, prezentuje M. Załęczna131 uwydatniając przy tym, że „najprostszym wydaje się być podział posługujący się kryterium dziedziny, do której zaliczyć można dane czynniki – prowadzi to do wyróżnienia uwarunkowań o charakterze ekonomicznym, prawnym oraz instytucjonalnym”.
Należy jednak zauważyć, iż powyższe klasyfikacje nie zawierają jednego z najważniejszych, a być może najistotniejszego czynnika, to jest czynnika o charakterze społecznym i demograficznym. Próbę usystematyzowania społeczno-ekonomicznych czynników mających wpływ na rynek nieruchomości przedsięwzięli autorzy pracy „Rynek nieruchomości w Polsce” (tabela 1.7).
129 Kalus S., Pozycja prawna...op.cit., s. 22. 130 Ibidem, s. 21.
131 Załęczna M., Funkcjonowanie rynków nieruchomości w wybranych krajach [w:] Zachodnie rynki
65
Tabela 1.7. Czynniki wpływające na rynek nieruchomości w Polsce
D em ogr af icz ne Ludność Gospodarstwo domowe Zatrudnienie Bezrobocie Migracje (wewnętrzne i zewnętrzne) Zasobow e Zapotrzebowanie na nieruchomości Rozmiary podaży Dostępność gruntów
Rozwój sieci przedsiębiorstw
Zasoby pieniężne ludności
Zarobki społeczeństwa
Konkurencja innych opcji inwestowania E kon om icz ne
Produkt krajowy brutto
Koniunktura gospodarcza
Inflacja
Aktywność rynku nieruchomości
Obsługa rynku nieruchomości
Podział administracyjny kraju
Inst ru m en ta lne Ustawodawstwo Ceny i opłaty Podatki Czynsze Ubezpieczenia
Umowy notarialne, kataster
Prywatyzacja
Eksmisje Źródło: Kałkowski L., Rynek nieruchomości w Polsce, Twigger, Warszawa 2001.
Wątpliwości budzić może włączanie niektórych czynników do danych uwarunkowań. Zatrudnienie i bezrobocie można bowiem uwzględnić w grupie czynników ekonomicznych, zaś podział administracyjny kraju zaliczyć do czynników instrumentalnych.
Analizę szerokiego zakresu determinantów warunkujących rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych, a tym samym przedsiębiorstw deweloperskich, obejmującą czynniki: społeczne, demograficzne, ekonomiczne, prawne, zasobowe, itp. podjęła M. Trojanek132.
Szczegółowej analizy determinantów rozwoju rynku mieszkaniowego dokonała także w pracy habilitacyjnej I. Foryś133 poprzez wyróżnienie czynników endogenicznych, tj. dotyczących bezpośrednio rynku mieszkaniowego i jego elementów oraz czynników egzogenicznych, które stanowią o otoczeniu rynku i w sposób pośredni wpływają na jego rozwój. Autorka omówiła determinanty w grupie czynników: politycznych, prawno-organizacyjnych, społecznych oraz gospodarczych.
Z kolei w opinii J. Łaszka134 sytuacja mieszkaniowa jest wypadkową czynników w zakresie: istniejącego zasobu mieszkaniowego (wielkość, struktura, jakość oraz przestrzenne rozmieszczenie w odniesieniu do potrzeb i popytu), czynników kształtujących
132 Trojanek M., Ekonomiczne uwarunkowania decyzji na rynku nieruchomości, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań 2013, s. 39.
133 Foryś I., Społeczno-gospodarcze determinanty rozwoju rynku mieszkaniowego w Polce. Ujęcie ilościowe, Wydawnictwo Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin 2011, s. 68-69.
134 Łaszek J., Sektor nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Stan i perspektywy rozwoju, Oficyna Wydawnicza Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2004, s. 185 .
66 potrzeby mieszkaniowe i tym samym popyt (m.in. przyrost ludności, dynamika procesów migracyjnych, liczba gospodarstw domowych) oraz mechanizmu dopasowującego strukturę zasobu mieszkaniowego do struktury popytu.
Lokalne czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości
w woj. podlaskim
Jak już wcześniej zaprezentowano, wymiana handlowa na rynku nieruchomości kształtuje się pod wpływem określonych czynników. Mogą być one rozpatrywane przez pryzmat mechanizmu rynkowego, jako czynniki kształtujące popyt i podaż mieszkań. Klasyfikacja taka zaprezentowana została przez m.in.: J. Łaszka135 i M.A. Wiśniewską136.
Czynniki sprawcze po stronie podaży odnoszą się do ekonomicznych i fizycznych aspektów rynku nieruchomości, po stronie popytu natomiast są to w szczególności czynniki o charakterze społecznym oraz ekonomicznym. Lokalny charakter rynku nieruchomości, skutkuje natomiast tym, iż zmiany dotyczące danego obszaru (w analizowanym przypadku – województwa podlaskiego) w bardzo dużym stopniu wpływają na kształt tego rynku137. Czynniki kształtujące popyt na mieszkania mają związek z sytuacją ekonomiczną, demograficzną oraz motywacją społeczeństwa (rysunek 1.12).
Źródło: Werner W.A., Proces inwestycyjny dla architektów, Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa 2000, s. 25.
Rysunek 1.12. Elementy analizy marketingowej budownictwa mieszkaniowego w regionie
135 Łaszek J., Rynek nieruchomości mieszkaniowych i jego specyfika, w: Ryzyka banku w zakresie określania
wartości nieruchomości dla celów kredytowych w Polsce na tle trendów w Unii Europejskiej,
Kucharska-Stasiak E. (red.), Zeszyt Hipoteczny nr 23, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa 2006, s. 156-157.
136 Wiśniewska M.A., Inwestowanie w nieruchomości na rynkach międzynarodowych, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2011, s. 29.
137 Bryx M. (red.), Podstawy zarządzania ..., op.cit., s. 149. POPYT NA BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Sytuacja mieszkaniowa w regionie Motywacje i aspiracje mieszkańców poprawy sytuacji Stopa przyrostu naturalnego w regionie Sytuacja materialna mieszkańców w regionie Sytuacja ekonomiczna regionu Stopa inflacji i kredytów mieszkaniowych
67 Do najistotniejszych lokalnych czynników mających wpływ na popyt i podaż nieruchomości mieszkaniowych zalicza się:
czynniki cechujące populację w zakresie: liczby, wieku, płci, struktury rodzin;
zatrudnienie i poziom dochodów;
poziom oszczędności społeczeństwa, oprocentowanie kredytów hipotecznych,
zdolność kredytową;
stan techniczny istniejących nieruchomości;
dostęp do najnowocześniejszych technologii budowlanych;
cenę metra kwadratowego powierzchni przeznaczonej do sprzedaży/najmu;
koszt działek przeznaczonych pod budowę nieruchomości oraz ich dostępność;
politykę podatkową i ulgi związane z kupnem, najmem, dzierżawą i użytkowaniem
wieczystym138.
Z powyższego zestawienia wynika zatem, iż na popyt na nieruchomości mieszkaniowe wpływ mają przede wszystkim czynniki demograficzne charakteryzujące strukturę populacji w danym regionie oraz czynniki odnoszące się do poziomu zatrudnienia, form umów o pracę, czy wysokości średniego wynagrodzenia. W przypadku podaży nieruchomości dominujące znaczenie ma cena działek i materiałów budowlanych, a także regulacje prawne stymulujące podejmowanie działań deweloperskich139.
Wyniki analiz materiałów źródłowych oraz badań własnych
Intencją niniejszej części jest próba identyfikacji czynników determinujących działanie i rozwój przedsiębiorstw deweloperskich w województwie podlaskim. W tym celu wskazano, iż uwarunkowania funkcjonowania deweloperów są zbieżne z uwarunkowaniami rozwoju rynku mieszkaniowego oraz są determinowane przez szereg
czynników o charakterze: ekonomicznym, społecznym i demograficznym,
instytucjonalnym oraz zasobowym. Dokonując analizy zapotrzebowania na nieruchomości mieszkaniowe, posłużono się można się danymi urzędu statystycznego w zakresie wielkości i struktury gospodarstw domowych, wielkości przyrostu naturalnego, migracji itd.
Zebrane dane statystyczne oraz wyniki Narodowych Spisów Powszechnych Ludności i Mieszkań z lat 2002 i 2011 charakteryzują sytuację na rynkach mieszkaniowych województwa podlaskiego w ujęciu dynamicznym. Ponadto
138 Cortesi G.R., Mastering Real Estate Principles, Real Estate Education Company, Chicago 2001, s. 323. 139 Bryx M. (red.), Podstawy zarządzania... op. cit., s. 150.
68 uwzględniono wyniki ankiet przeprowadzonych w 2013 roku wśród klientów przedsiębiorstw deweloperskich (w tym spółdzielni mieszkaniowych), którzy zakupili mieszkanie na rynku pierwotnym województwa podlaskiego w latach 2005-2011. Analizowana próba badawcza wyniosła 361 ankiet. Poniżej zaprezentowano fragment prowadzonych analiz zarówno badań własnych, jak również prowadzonych przez autorkę rozprawy analiz wtórnych na bazie materiałów statystycznych, w zakresie dotyczącym omawianego tematu.
Czynniki społeczno-demograficzne
W obrębie analizy uwarunkowań społecznych funkcjonowania przedsiębiorstw deweloperskich na rynku województwa podlaskiego najistotniejsze znaczenie mają dane obrazujące zmiany w liczbie ludności (tabela 1.8). Wskazują one, które rejony województwa stanowią potencjał dla branży mieszkaniowej. Jak obrazują dane zawarte w tabeli 1.8, przyrost liczby ludności odnotowano w sześciu powiatach, przy czym najwyższy w powiatach: białostockim – 4,4 tys. osób (tj. o 3,2 proc.), łomżyńskim – 1,3 tys. (2,5 proc.) oraz suwalskim 0,7 tys. (1,9 proc.). Ponadto, spośród miast na prawach powiatu dodatni bilans zmian w liczbie ludności zanotowały: Białystok – 2,6 tys. osób (0,9 proc.) oraz Suwałki – 0,3 tys. (0,5 proc.). Największy ubytek ludności wystąpił natomiast w powiatach: hajnowskim – 3,3 tys. osób (6,5 proc.), siemiatyckim – 2,5 tys. (4,9 proc.), bielskim – 2,8 tys. (4,5 proc.) oraz sokólskim – 2,9 tys. (3,8 proc.).
Tabela 1.8. Zmiany liczby ludności w województwie podlaskim według miejsca zamieszkania i powiatów w latach 2002-2011
Wyszczególnienie Ogółem Miasta Wieś
przyrost/ubytek w tys. Województwo - 6,2 13,0 - 19,2 Powiaty: Augustowski 0,9 1,1 - 0,2 Białostocki 4,4 4,6 - 0,2 Bielski - 2,8 - 0,3 - 2,5 Grajewski - 1,3 - 0,5 - 0,8 Hajnowski - 3,3 - 0,4 - 2,9 Kolneński - 0,3 - 0,2 0,0 Łomżyński 1,3 0,2 1,1 Moniecki - 1,3 - 0,3 - 1,0 Sejneński - 0,5 - 0,3 - 0,2 Siemiatycki - 2,5 - 0,3 - 2,2 Sokólski - 2,9 2,2 - 5,0 Suwalski 0,7 X 0,7 Wysokomazowiecki - 0,7 5,3 - 6,0
69 Zambrowski - 0,2 - 0,2 0,0 Miasta na prawach powiatu: Białystok 2,6 2,6 x Łomża - 0,7 - 0,7 x Suwałki 0,3 0,3 x
Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku, Ludność w województwie podlaskim. Stan i struktura
demograficzno-społeczna. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, Białystok 2013, s. 52.
Według danych prezentowanych przez GUS, w końcu 2013 roku w Białymstoku mieszkały 295 282 osoby (o 361 osób więcej niż w końcu 2012 roku).Stanowiło to prawie jedną czwartą populacji mieszkańców województwa podlaskiego.
Rozpatrując dane zawarte w tabeli 1.9 odnotować należy zmniejszającą się liczbę osób przypadających na gospodarstwo domowe, co widoczne jest w szczególności w miastach. Dominująca struktura gospodarstw domowych w miastach województwa podlaskiego to gospodarstwa dwuosobowe (wzrost aż o 16,1 tys. porównując rok 2011 do 2002). Wyraźnie zwiększyła się także w miastach liczba gospodarstw trzyosobowych. W przypadku wsi, nie odnotowano w analizowanych latach znaczących zmian w zakresie liczebności gospodarstw domowych, największą liczbę stanowią gospodarstwa o liczbie pięciu i więcej osób. Może być to jednak związane z tworzeniem gospodarstw kilkupokoleniowych.
Tabela 1.9. Gospodarstwa domowe w województwie podlaskim według liczby osób w latach 2002-2011 Gospodarstwa domowe w tys. Przeciętna
liczba osób w gospodarstwie
domowym Wyszczególnienie Ogółem o liczbie osób
1 2 3 4 5 i więcej O gó łem 2002 407,4 102,8 90,1 73,1 71,3 70,0 2,94 2011 417,0 102,8 104,3 79,2 66,3 64,4 2,87 Mi as ta 2002 257,7 69,6 57,0 50,8 49,7 30,6 2,73 2011 271,9 69,1 73,1 57,4 45,4 27,0 2,65 Wi eś 2002 149,6 33,2 33,1 22,3 21,6 39,5 3,31 2011 145,1 33,7 31,2 21,8 21,0 37,5 3,28
Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku, Gospodarstwa domowe i rodziny w województwie podlaskim.
Charakterystyka demograficzna. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, Białystok 2014,
s. 26.
Odnosząc powyższe wyniki do prowadzonych przez autorkę badań (tabela 1.10), zauważyć należy, iż najczęstszymi przyczynami motywującymi zakup mieszkania
70 w województwie podlaskim była chęć usamodzielnienia się, wyprowadzki z rodzinnego domu oraz założenie rodziny. Były to czynniki dominujące w każdym z analizowanych lat okresu 2005-2011. Niniejsze motywatory wynikają przede wszystkim z faktu wchodzenia na rynek pracy oraz zakładania rodzin przez osoby z wyżu demograficznego, urodzone w latach 80-tych XX wieku, których gospodarstwa domowe są w znacznej mierze jedno-, dwu- i trzyosobowe.
Tabela 1.10. Czynniki motywujące zakup mieszkania przez klientów przedsiębiorstw deweloperskich w województwie podlaskim
Odpowiedź wskazań Liczba Udział [%] odpowiedzi
Chęć usamodzielnienia się/wyprowadzki z rodzinnego
domu 145 40,17
Pomoc w usamodzielnieniu się dzieci/wnuków 30 8,31
Zakup pod wynajem 17 4,71
Założenie rodziny 111 30,75
Przeprowadzka do Białegostoku 54 14,96
Inwestycja kapitału 54 14,96
Zamiana mieszkania na większe 52 14,40
Inne 15 4,16
Źródło: opracowanie własne w oparciu o badania przeprowadzone wśród klientów przedsiębiorstw
deweloperskich (n=361).
Rozpatrując czynniki motywujące zakup mieszkania, należy także dostrzec różnice w zależności od wieku nabywców (rysunek 1.13).
Źródło: opracowanie własne w oparciu o badania przeprowadzone wśród klientów przedsiębiorstw deweloperskich (n=361).
71 Analizując czynniki motywujące zakup mieszkania w zależności od wieku respondentów, a tym samym nabywców, widać wyraźnie, iż zakupu mieszkania dokonują osoby w wieku 25-32 oraz 33-40 lat, które zakładają własne gospodarstwa domowe. W kolejnym przedziale wiekowym, tj. 41-48 lat istotnym czynnikiem była zamiana mieszkania na większe, co wiąże się z dorastaniem dzieci. Osoby starsze natomiast nabywały mieszkania głównie celem pomocy w usamodzielnieniu się dzieci/ wnuków.
Ważnym czynnikiem wpływającym na rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce, a tym samym także w województwie podlaskim jest liczba zawieranych małżeństw. Wiąże się to w pewnym stopniu z zaciąganiem kredytów hipotecznych (zdolnością kredytową), a także preferencyjnym ujęciem rodzin w programach dopłat przez państwo do zaciąganych kredytów, np. „Mieszkanie dla Młodych” (program obowiązujący od 2014 roku).
Najczęściej małżeństwa w województwie podlaskim zawierane są przez osoby w wieku 25-29 lat. Jest to analogiczne, zgodnie z wynikami prowadzonych przez autorkę badań, do wieku nabywców nieruchomości mieszkaniowych. Współcześnie bowiem młodzi małżonkowie często od razu starają się pozyskać samodzielne mieszkanie. Odbywa się to wprawdzie w różny sposób, czy to poprzez dziedziczenie, np. po dziadkach, zakup mieszkania przez rodziców, nabycie na rynku wtórnym, czy też na rynku pierwotnym. Sporadycznie tylko zakup pierwszego mieszkania finansowany jest wyłącznie ze środków własnych.
Jak wynika z danych zaprezentowanych w tabeli 1.11, analogicznie jak populacja Białegostoku stanowi prawie czwartą część całego województwa, tak też liczba małżeństw zawieranych w stolicy województwa wynosi niemal jedną czwartą wszystkich zawieranych na Podlasiu.
Tabela 1.11. Liczba zawieranych małżeństw w województwie podlaskim w latach 2005-2014
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Małżeństwa zawarte w woj. podlaskim 6498 6869 7375 7842 7557 7003 6294 6398 5665 6135 w tym małżeństwa zawarte w Białymstoku 1483 1593 1683 1833 1800 1704 1435 1444 1367 1448
72 Udział (%) małżeństw zawieranych w Białymstoku w ogólnej liczbie małżeństw zawieranych w woj. podlaskim 22,82 23,19 22,82 23,37 23,82 24,33 22,80 22,57 24,13 23,60 *w liczbach bezwzględnych
Źródło: opracowanie własne na podstawie: Urząd Statystyczny w Białymstoku, Rocznik Statystyczny
Województwa Podlaskiego 2006-2015, Białystok 2006-2005; Urząd Statystyczny w Białymstoku, Sytuacja społeczno-gospodarcza Białegostoku w 2006-2014 r., Białystok 2006-2015.
Liczba zawieranych małżeństw wpłynęła jednak pozytywnie na zwiększenie się liczby gospodarstw domowych w województwie podlaskim. Według wyników Narodowego Spisu Powszechnego z 2011 roku, w województwie podlaskim było 417,0 tys. gospodarstw domowych, z tego 271,9 tys. (tj. 65,2 proc.) w miastach, a 145,1 tys. (tj. 34,8 proc.) na wsi. W porównaniu ze spisem z 2002 roku ogólna liczba gospodarstw wzrosła o 9,7 tys., tj. o 2,4 proc., przy czym w miastach przybyło ich 14,2 tys. (wzrost o 5,5 proc.), zaś na wsi zanotowano spadek o 4,5 tys. (o 3,0 proc.). W kraju liczba gospodarstw domowych zwiększyła się w tym czasie o 1,7 proc. z tego w miastach – o 2,0 proc., a na wsi – o 1,1 proc140.
Zmiany demograficzne w województwie (tabela 1.12), obrazowane wielkością przyrostu naturalnego, nie sprzyjają inwestycjom mieszkaniowym. Dodatni przyrost naturalny na Podlasiu odnotowano tylko w latach 2008-2010. Odmiennie wygląda sytuacja w stolicy województwa. W Białymstoku, w każdym z analizowanych lat, zaobserwować można wyraźny dodatni przyrost naturalny.
Tabela 1.12. Przyrost naturalny w województwie podlaskim w latach 2005-2013
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Przyrost naturalny w woj. podlaskim – 845 – 834 – 546 304 37 114 – 492 – 695 ** w tym przyrost naturalny w Białymstoku 325 408 500 641 797 701 557 542 333 *w liczbach bezwzględnych
Źródło: opracowanie własne na podstawie: Urząd Statystyczny w Białymstoku, Rocznik Statystyczny
Województwa Podlaskiego 2006-2013, Białystok 2006-2013 oraz Urząd Statystyczny w Białymstoku, Sytuacja społeczno-gospodarcza Białegostoku w 2006-2013 r., Białystok 2006-2013.
Spośród czynników społecznych i demograficznych istotnego znaczenia, w szczególności w ostatnim dziesięcioleciu, nabierają migracje, definiowane jako
140 Urząd Statystyczny w Białymstoku, Ludność i gospodarstwa domowe w województwie podlaskim. Stan
i struktura społeczno-ekonomiczna. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, Wydawnictwo
73 „masowe przemieszczanie się ludności, zwykle w poszukiwaniu lepszych warunków życia”141. Dane zobrazowane na rysunku 1.14 wskazują na stale wysokie ujemne saldo migracji w województwie podlaskim.
*w liczbach bezwzględnych **suma migracji z miast i ze wsi
Źródło: opracowanie własne na podstawie: Urząd Statystyczny w Białymstoku, Rocznik Statystyczny
Województwa Podlaskiego 2006-2013, Białystok 2006-2013 oraz Urząd Statystyczny w Białymstoku, Sytuacja społeczno-gospodarcza Białegostoku w 2006-2013 r., Białystok 2006-2013.
Rysunek 1.14. Migracje wewnętrzne i zagraniczne ludności na pobyt stały*
Wpływ na wysoki poziom migracji w województwie podlaskim mają przede wszystkim migracje w ruchu wewnętrznym. Wymeldowania za granicę tylko w nieznacznym stopniu kształtują niniejszy stan. W Białymstoku, dopiero w 2012 roku wystąpiło dodatnie saldo migracji. Tu także, w każdym z analizowanych lat, dodatnie było saldo zameldowań i wymeldowań zagranicznych.
Migracje ludności mają zapewne ścisły związek z sytuacją ekonomiczną zarówno w Białymstoku, województwie, jak i całym kraju. Niejednokrotnie, przyczyną wyjazdów zagranicznych jest wysoki poziom bezrobocia, w szczególności wśród ludzi młodych. Analizując liczbę osób wymeldowujących się na stałe z powodu przeprowadzki za granicę, należałoby także uwzględnić wyjazdy nierejestrowane, których jest istotnie dużo, jednak brak jest wiarygodnych danych obrazujących skalę zjawiska.
Czynniki ekonomiczne
141 Słownik Języka Polskiego, PWN, źródło internetowe: http://sjp.pwn.pl/szukaj/migracja, stan na 26.07.2014.
74 Rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych współzależny jest z ogólnym stanem koniunktury w gospodarce. Sytuacja na rynku mieszkaniowym, a tym samym
uwarunkowania funkcjonowania przedsiębiorstw deweloperskich, zależą zatem
od czynników ekonomicznych, takich jak: produkt krajowy brutto, malejąca inflacja, wzrost dochodów ludności, niska stopa bezrobocia, niskie stopy procentowe oraz dostępność kredytów hipotecznych, a także kredytów dla przedsiębiorstw142.
L. Kałkowski143 określa czynniki ekonomiczne jako „(…) zestaw będących w powszechnym użyciu instrumentów ekonomicznych”. Wpływają one pozytywnie na dynamikę rozwoju rynku mieszkaniowego, a tym samym funkcjonowanie przedsiębiorstw deweloperskich. Poniżej zaprezentowane zostały wybrane czynniki pod kątem ich wpływu na pierwotny rynek mieszkaniowy w województwie podlaskim.
Wśród czynników ekonomicznych L. Kałkowski wymienia przede wszystkim PKB, który jego zdaniem stanowi fundamentalne ,,(…) tło dla funkcjonowania i rozwoju rynku nieruchomości (…)”144. W analizowanym okresie 2005-2013 (tabela 1.13) zaobserwować można stały wzrost PKB, co może świadczyć o ekonomicznym rozwoju województwa. Z drugiej jednak strony, dynamika PKB w całym kraju była (poza rokiem 2009) zdecydowanie wyższa, co wskazuje, iż inne regiony kraju rozwijały się w analizowanym czasie szybciej.
Tabela 1.13. Dynamika Produktu Krajowego Brutto w województwie podlaskim w latach 2005-2013
Rok 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
PKB w woj. podlaskim* 102,5 103,7 104,6 102,9 103,1 101,8 104,1 100,4 102,2
PKB w Polsce 103,5 106,2 107,2 103,9 102,6 103,7 104,8 101,8 101,7 *ceny stałe, rok poprzedni=100
Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku, Rocznik Statystyczny Województwa Podlaskiego 2013, Białystok
2013; Urząd Statystyczny w Białymstoku, Rocznik Statystyczny Województwa Podlaskiego 2015, Białystok