NIERUCHOMOŚCI UŻYTKOWANIE
1.3. Rynek nieruchomości mieszkaniowych jako główny sektor działalności przedsiębiorstw deweloperskich działalności przedsiębiorstw deweloperskich
Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest istotnym segmentem polskiej gospodarki. Wynika to w szczególności ze specyficznych cech tego rynku oraz funkcji nieruchomości, a w szczególności mieszkań. Szacuje się, iż w krajach o rozwiniętej gospodarce rynkowej, nieruchomości mieszkaniowe stanowią około 40 proc. majątku
trwałego oraz około 60-70 proc. wartości wszystkich nieruchomości71. M. Bryx wskazuje
natomiast, że „w Polsce budynki i budowle stanowią aż 70 proc. wartości brutto środków
trwałych w gospodarce narodowej”72. Ważne jest zatem wskazanie specyfiki i cech rynku
nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem rynku nieruchomości mieszkaniowych, jako fundamentalnego sektora funkcjonowania przedsiębiorstw deweloperskich.
Istota i rodzaje nieruchomości
W ujęciu tradycyjnym nieruchomością jest grunt jako część powierzchni ziemskiej wraz ze wszystkimi trwale z gruntem związanymi zabudowaniami i innymi elementami przyrody, będącymi częściami składowymi rzeczy głównej, za którą uznaje się grunt73.
A. Rabinowitz termin nieruchomość definiuje natomiast dość szeroko obejmując nim „zasób istniejących jednostek mieszkalnych, odpowiednie finansowe instytucje, budownictwo, obrót papierami wartościowymi bazującymi na dochodowych nieruchomościach i wszystkie inne części inwestowania na rynku nieruchomości”74.
Legalna definicja nieruchomości zawarta została w art. 46 § 1 k.c., zgodnie z którą „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”75.
71 Brzeski W.J., Sektor nieruchomości w gospodarce rynkowej, „Świat nieruchomości” 2004, nr 46, s.15-16. 72 Bryx M. (red.), Podstawy zarządzania nieruchomościami, Wydawnictwo Poltex, Warszawa 2009, s. 152. 73 Kisilowska H. (red.), Nieruchomości. Zagadnienia prawne, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2011, s. 26.
74 Rabinowitz A., Real Estate and the General Economy [w:] Classic Readings in Real Estate and
Development, Urban Land Institute, Waszyngton 1996, s. 96.
44 Analizując niniejszą definicję, należy stwierdzić, iż istnieją trzy rodzaje nieruchomości: grunt (w tym także grunt wraz ze stojącymi na nim budynkami i innymi urządzeniami znajdującymi się na gruncie), budynek trwale z gruntem związany (jeśli na mocy przepisów stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności) oraz część budynku (jeśli na mocy przepisów stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności). Odpowiednio przepisy określają tym samym trzy rodzaje nieruchomości:
gruntową;
budynkową;
lokalową76.
Definicja sformułowana w kodeksie cywilnym została następnie powtórzona
częściowo w art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami77, według którego przez
nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności.
Definicje te nie kolidują ze sobą78, niemniej jednak zgadzam się z poglądem wyrażonym
przez R. Strzelczyka za J. Szachułowiczem, że powielanie definicji na użytek dwóch ustaw jest zbędne i legislacyjnie niepożądane79.
Cechy nieruchomości
Nieruchomość, na tle innych dóbr, posiada szereg cech decydujących o jej odmienności i specyfice. E. Kucharska-Stasiak wyróżnia w tym zakresie grupę cech:
fizycznych, ekonomicznych i instytucjonalno-prawnych80. Wśród cech fizycznych
wymienia: złożoność fizyczną; stałość w miejscu; trwałość; różnorodność; niepodzielność.
76 Bończak-Kucharczyk E., Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi. Aspekty prawne i organizacyjne, Wydawnictwo Wolters Kluwer Polska, Warszawa 2011, s. 29.
77 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 Nr 102, poz. 651, z późn. zm.).
78 Strzelczyk R., Prawo obrotu nieruchomościami, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 3 oraz Rudnicki S. [w:] Dmowski S., Rudnicki S., Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część
ogólna, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2003, s. 179.
79 Strzelczyk R., Prawo obrotu..., op. cit., s. 3 za Szachułowicz J. [w:] Szachułowicz J., Krassowska M., Łukaszewska A., Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 28.
45 Złożoność nieruchomości wynika z jej definicji prawnej, zgodnie z którą składa się na nią grunt oraz elementy składowe w postaci budynków, budowli czy zasadzeń. W efekcie, złożony charakter i zróżnicowane cechy czynników składowych komplikują analizę81.
Stałość w miejscu wskazuje, iż działka, mieszkanie czy dom zlokalizowane są w określonej przestrzeni, bez możliwości przemieszczenia w inne miejsce. W efekcie nieruchomość podlega lokalnym prawom oraz obciążeniom podatkowym, nawet w sytuacji sprzedaży nieruchomości. Istotnym rezultatem niezmienności lokalizacji jest także lokalny charakter rynku nieruchomości, tym samym na przykład popyt na mieszkania o określonych cechach w danym mieście nie może zostać zaspokojony przez nieruchomości na innym rynku. Lokalny charakter nieruchomości skutkuje także znacznym uzależnieniem wartości nieruchomości od zmian w otoczeniu. W Białymstoku można było zatem obserwować w ostatnich latach liczne protesty przeciwko lokalizacji regionalnego lotniska, czy spalarni śmieci. Ważnym skutkiem ekonomicznym nieruchomości jest ponadto stanowienie dobrego zabezpieczenia kredytowego w formie hipoteki82.
Jak zauważa jednak E. Kucharska-Stasiak, stałość nieruchomości w miejscu nie ogranicza jednocześnie jej mobilności pod względem sposobów użytkowania.
Trzecią z fizycznych cech nieruchomości jest trwałość. Cecha to dotyczy nieruchomości gruntowych, to jest ziemi, którą uznaje się za wieczną. Budynki i budowle natomiast podlegają wprawdzie zużyciu oraz wymagają nakładów na ich trzymanie w należytym stanie technicznym, jednak ich okres użytkowania pozostaje długi.
Kolejną cechą nieruchomości jest różnorodność, wedle której nie ma dwóch takich samych nieruchomości. Każda nieruchomość gruntowa ma inną lokalizację, wielkość, kształt. Także budynki i budowle cechuje unikalność wynikająca z faktu, iż różnią się między sobą wielkością, kształtem, zastosowanymi rozwiązaniami materiałowymi, technicznymi itp. Nawet zbudowane według tego samego projektu budynki charakteryzują się więc odmiennością, bowiem powstały w indywidualnym procesie projektowym i wykonawczym83.
81 Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek,... op.cit., s. 16.
82 m.in. Szubielski C., Negocjacje na rynku nieruchomości, Wydawnictwo Poltext, Warszawa 2013, s. 18-19; Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek,... op.cit., s. 16-17.
83 Doganowski R., Gospodarowanie nieruchomościami, Wydawca Państwowa Wyższa Szkoła Zawodowa w Sulechowie, Sulechów 2010, s. 43.
46 Do cech fizycznych zaliczana jest także niepodzielność. Ograniczenie to dotyczy w szczególności budynków posadowionych na nieruchomościach gruntowych (nierozerwalny związek gruntu z budynkiem). Jest to wynikiem ograniczeń technicznych budynków i budowli. Polski system prawa przewiduje natomiast podział nieruchomości
o charakterze prawnym, a mianowicie wyodrębnienie nieruchomości lokalowych84.
Pośród cech ekonomicznych, stanowiących o specyfice nieruchomości, E. Kucharska-Stasiak wskazuje: rzadkość (deficytowość); lokalizację; współzależność; dużą kapitałochłonność; małą płynność85.
Rzadkość oznacza ograniczoną podaż nieruchomości. Z jednej strony deficyt dotyczy gruntów, np. podaż uzbrojonych działek na terenach miejskich o dobrej lokalizacji. W tym przypadku podaż ziemi nie może być dowolnie zmieniana, bowiem została ustalona przez naturę. Z drugiej zaś strony rzadkość wyraża się także w liczbie obiektów budowlanych, a tym samym mieszkań, których ilość jest ograniczona w stosunku do potrzeb. Zwiększenie liczby nieruchomości budynkowych i lokalowych nie jest możliwe w krótkim czasie ze względu na długość cyklu inwestycyjnego86.
Jedną z cech jest zatem także trudność uzyskania równowagi pomiędzy podażą, a popytem w określonym czasie. Jak zauważa B. Bloch nieruchomości należą do wyjątkowych aktywów gospodarczych, bowiem realizacja inwestycji budowlanych musi następować z odpowiednim wyprzedzeniem. Deweloperzy rozpoczynają zatem budowę nie na podstawie istniejącego, ale planowanego popytu. Mimo, iż dążą oni do osiągnięcia równowagi na rynku nieruchomości, często błędnie określają właściwy poziom popytu, w szczególności w okresie tzw. boomów87.
Kolejną cechą, mającą bardzo istotny wpływ w szczególności na rynku nieruchomości mieszkaniowych, jest lokalizacja. Otoczenie wpływa nie tylko na preferencje potencjalnych nabywców, ale także na wartość nieruchomości. Istotne przy tym jest nie tylko otoczenie społeczne, ale także dostępność komunikacyjna, bliskość
84 Doganowski R., Gospodarowanie...op.cit., s. 43.
85 Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek,... op.cit., s. 19. 86 Ibidem, s. 19.
87 Bloch B., Volatility in the residential housing market: an international perspective, „Property Management” 1997, Vol. 15, No.1, s. 14.
47 do miejsca pracy, szkoły, sklepów, punktu opieki zdrowotnej, czy obiektów rekreacyjnych. Są to czynniki oddziałujące w dużym stopniu na wybór mieszkania88.
Z lokalizacją związana jest także następna cecha ekonomiczna – współzależność. Sprawia ona, iż otoczenie i zmiany w nim zachodzące, w szczególności podejmowane wokół inwestycje, mają istotny wpływ na wartość nieruchomości. Zazwyczaj także cena sprzedaży nieruchomości w danej lokalizacji wiąże się z ceną sprzedaży innych sąsiednich nieruchomości89.
Do cech ekonomicznych, wyróżniających nieruchomości na tle innych dóbr, zaliczyć należy także wysoką kapitałochłonność. Nabycie nieruchomości poprzez zakup wybudowanego budynku lub wzniesienie obiektu budowlanego na posiadanej działce wymaga zaangażowania znacznych nakładów finansowych. W efekcie, wymagany kapitał jest często pokrywany z zewnętrznego zasilania finansowego w formie kredytu. Kapitałochłonność nieruchomości występuje także na etapie użytkowania. Cecha ta powoduje, iż inwestowanie na rynku nieruchomości nie jest powszechnie dostępne dla indywidualnych osób fizycznych uzyskujących przecięte dochody, a rynek zdominowany jest przez inwestorów instytucjonalnych90.
Ostatnią z wymienionych cech jest mała płynność, która wynika z niewielkiej liczby potencjalnych nabywców oraz trudności z dotarciem do nich, a także wysokich kosztów przeniesienia własności nieruchomości91.
O specyfice nieruchomości w obrębie cech instytucjonalno-prawnych świadczy
natomiast wymagane otoczenie prawne, regulujące cykl życia nieruchomości92.
Nieruchomości cechuje w tym zakresie między innymi specyficzna postać sprzedaży wymagająca zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a także obowiązek założenia księgi wieczystej stanowiącej potwierdzenie praw własności oraz innych praw dotyczących nieruchomości (np. służebności, obciążenia hipoteką itd.)
88 Aluko O., The Effects of Location and Neighbourhood Attributes on Housing Values in Metropolitan
Lagos, „Ethiopian Journal of Environmental Studies and Management” 2011, Vol. 4, No.2, s. 69-70.
89 m.in.: Dubin R.A. Spatial Autocorrelation: A Primer, „Journal of Housing Economics” 1998, No. 7, s. 304–327; Chica-Olmo J., Prediction of Housing Location Price by a Multivariate Spatial Method:
Cokriging, „Journal of Real Estate Research” 2007, Vol. 29, No. 1, s. 91-113.
90 Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek,... op.cit., s. 22-23. 91 Ibidem, s. 23.
48
Funkcje nieruchomości
Sektor nieruchomości odgrywa pięć istotnych funkcji w rozwiniętej gospodarce rynkowej. Przyczynia się tym samym zarówno do stabilności gospodarczej, jak również tworzy czynniki wzrostu. Pośród funkcji nieruchomości wymienia się w szczególności:
po pierwsze, stanowią przestrzeń do życia, bytowania i wypoczynku gospodarstw
domowych;
po drugie, są czynnikiem produkcyjnym stanowiąc bazę kapitałową dla
wytwarzania towarów i usług;
po trzecie, stanowią przedmiot długoterminowych inwestycji i lokaty kapitału; po czwarte, posiadają wartości kapitałowe umożliwiając upłynnianie kapitału
poprzez sprzedaż, ale także pełniąc funkcję zastawu poprzez zaciąganie kredytu na przykład na cele gospodarcze;
po piąte, sektor nieruchomości jako całość generuje znaczące efekty mnożnikowe w obrocie gospodarczym z powodu licznych i silnych powiązań finansowych i rzeczowych z różnymi rynkami gospodarki93.
Możliwość wyróżnienia funkcji nieruchomości wynika także z opisanych w niniejszym podrozdziale specyficznych cech nieruchomości. Tym samym można wskazać, iż nieruchomości mogą być obiektem: rynkowym, prawnym, użytkowym, kredytowym, fiskalnym, zarządzania, badań i nauczania oraz źródłem uzyskiwania dochodów dla właściciela94. Rynek efektywnie wykonuje wyżej wymienione funkcje, kiedy umożliwia podmiotom gospodarczym oraz gospodarstwom domowym szybki i tani dostęp do potrzebnych im zasobów nieruchomości95.
Rynek nieruchomości – znaczenie i struktura
Jedną z najpełniejszych definicji rynku nieruchomości przytacza H. Gawron wskazując, iż jest to „ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomości”96.
93 Brzeski W.J., Korzyści wydajnego sektora przestrzennego – rynek nieruchomości a zwarta przebudowa
miast [w:] Rola sektora nieruchomości w wydajnej realokacji zasobów przestrzennych, Zeszyty BRE-Bank
Case Nr 63, Warszawa 2002, s. 8.
94 Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek,... op.cit., s. 26. 95 Brzeski W.J., Korzyści wydajnego..., op.cit, s. 8.
96 Gawron M., Analiza rynku nieruchomości. Materiały dydaktyczne, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań 2009, s. 9.
49 W ocenie G. Keogh i E. D’Arcy to właśnie system ram prawnych mogących objąć zróżnicowany zakres celów wynikających z posiadania i korzystania z nieruchomości
stanowi podstawę nowoczesnego rynku nieruchomości97.
E. Kucharska-Stasiak definiując rynek nieruchomości wyróżnia natomiast na nim cztery podrynki:
rynek użytkowników;
rynek aktywów finansowych;
rynek działań developerskich;
rynek gruntów98.
Autorka zastrzega, iż niniejsza klasyfikacja „może wydać się niezbyt konsekwentna – nie ma bowiem tutaj wyraźnego jednoznacznego kryterium podziału rynku, wręcz przeciwnie, wystąpiło kilka kryteriów nakładających się: kryterium podmiotowe (rynek użytkowników i rynek działań developerskich), kryterium przedmiotowe (rynek aktywów finansowych i rynek gruntów). Zastosowanie tej klasyfikacji wydaje się być jednak bardzo pomocne w analizie funkcjonowania rynku nieruchomości. Trzy z nich: rynek użytkowników, rynek aktywów finansowych i rynek gruntów związane są z istniejącym zasobem, rynek działań developerskich tworzy strumień nowych powierzchni powiększających zasób”99.
W pracy skupiono więc uwagę na rynku nieruchomości pierwotnych w szczególności ze względu na fakt jego gospodarczego znaczenia oraz potencjał rynku. Według ekspertów Lion’s Bank, w Polsce brakuje od kilkuset tysięcy do nawet dwóch milionów mieszkań. Ponadto dane Eurostatu wskazują, iż stan kolejnego miliona mieszkań jest niezadowalający. Stwarza to tym samym możliwości zaangażowania przedsiębiorstw
deweloperskich w rozwój budownictwa mieszkaniowego100.
Jak podkreśla S. Kalus, struktura rynku nieruchomości jest złożona, w istocie ze względu na to, iż jego przedmiotami są nieruchomości, które jak już wskazano,
97 Keogh, G. and D’Arcy, E., Market maturity and property market behaviour: a European comparison
of mature and emergent markets, „Journal of Property Research” 1994, Vol. 11, s. 215-35.
98 Kucharska-Stasiak E. (red.), Zachodnie rynki nieruchomości, Wydawnictwo Twigger, Warszawa 2004, s. 17.
99 Ibidem, s. 18.
100 Agencja informacyjna Newseria, Deweloperzy ruszyli z budową nowych mieszkań, 03.09.2013, źródło internetowe: http://www.bankier.pl/wiadomosc/Deweloperzy-ruszyli-z-budowa-nowych-mieszkan-2927835 .html, stan na: 08.03.2014.
50 są niejednolite pod względem cech fizycznych, ekonomicznych oraz charakteru prawnego101.
Na rynku nieruchomości występują różne rodzaje nieruchomości. W zależności od zastosowanego kryterium oraz potrzeb możliwa jest analiza odmiennych rodzajów rynku nieruchomości. W praktyce wyróżnia się najczęściej podział rynku nieruchomości na określone segmenty.
Ze względu na rodzaje nieruchomości wyodrębnić można:
rynek nieruchomości mieszkaniowych (mieszkań, domów jednorodzinnych
i w zabudowie szeregowej);
rynek nieruchomości handlowych;
rynek nieruchomości biurowych i przemysłowych;
rynek nieruchomości branży noclegowej i turystycznej;
rynek nieruchomości o wielorakim przeznaczeniu (tzw. mixed-use)102.
Analogicznie między innymi Urban Land Institute oraz PricewaterhouseCoopers w swoich raportach uwzględniają nieruchomości:
przemysłowe; hotele; mieszkaniowe; domy; handlowe; biurowe103.
W ramach segmentów rynku nieruchomości E. Siemińska wyszczególnia nieruchomości:
mieszkaniowe (ujmując w tym: lokale, budynki jedno- i wielorodzinne
z przeznaczeniem na własne potrzeby właściciela, ale także na cele komercyjne oraz pod wynajem);
biurowe; handlowe;
usługowe (np. hotele, restauracje, stacje paliw, parkingi);
101 Kalus S., Status prawny osób zajmujących się zawodowo rynkiem nieruchomości, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 10.
102 Kahr J., Thomsett M.C., Market Valuation and Analysis, Published by John Wiley & Sons, New Jersey 2005, s. 73 and next.
103 m.in. PwC and the Urban Land Institute, Emerging Trends in Real Estate 2014. Canada Edition, D.C.: PwC and the Urban Land Institute, Washington 2013, s. 70-85.
51
logistyczno-magazynowe;
przemysłowe;
rolne i leśne; gruntowe;
specjalnego przeznaczenia (np. szpitale, obiekty kulturalne, edukacyjne, wojskowe, drogi i mosty, dworce kolejowe, lotniska, cmentarze i inne)104.
Ze względu na sposób generowania przez nieruchomości dochodu wyodrębnić można natomiast rynek nieruchomości105:
komercyjnych (nieruchomości handlowe, biurowe, dystrybucyjne, ale także
nieruchomości mieszkaniowe jeśli generują zysk; co do zasady, nieruchomości komercyjne generują nadwyżki finansowe106.
niekomercyjnych (szpitale, szkoły, uczelnie publiczne i inne, jeśli nie
są przedmiotem działalności gospodarczej).
Rynek nieruchomości mieszkaniowych
Z punktu widzenia realizowanego przez autorkę tematu, główne rozważania skupią się na nieruchomości lokalowej, określanej mianem lokalu mieszkalnego107. Nie każdy lokal może zostać nazwany lokalem mieszkalnym, bowiem nie każdy nadaje się do długotrwałego przebywania w nim ludzi, musi zatem spełniać więcej wymogów, aniżeli lokale o innym przeznaczeniu. Lokal mieszkalny musi umożliwiać całodobowy pobyt ludzi i pełnienie przez nich różnych funkcji życiowych bez szkody dla zdrowia i życia. Stąd też wynika, że lokal taki musi mieć nie tylko odpowiednie rozmiary, ale powinien być także wyposażony w odpowiednie urządzenia. Najlepiej aby był też samodzielny,
to znaczy umożliwiał prowadzenie niezależnego gospodarstwa domowego108.
Prawo do mieszkania, a tym samym odpowiedniego standardu życia gwarantuje szereg krajowych i międzynarodowych aktów prawnych109. Przez prawo do mieszkania należy jednak rozumieć obowiązek władz publicznych tworzenia prawnych oraz faktycznych warunków zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez każdego człowieka
104 Siemińska E. Inwestowanie na rynku nieruchomości, Wydawnictwo Poltext, Warszawa 2011, s. 24-25. 105 Ibidem, s. 25.
106 Foryś I. (red.), Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Wydawnictwo Poltext, Warszawa 2008, s. 13.
107 W pracy zamiennie stosowany będzie także termin „mieszkanie”.
108 Strzelczyk R., Prawo obrotu..., op. cit., s. 3 za Szachułowicz J. [w:] Szachułowicz J., Krassowska M., Łukaszewska A., Gospodarka... op. cit., s. 32.
109 m.in. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. 1997 nr 78 poz. 483); Międzynarodowy Pakt Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych przyjęty przez Zgromadzenie Ogólne ONZ w dniu 16 grudnia 1966 r.
52 poprzez korzystanie z własnego, bądź też cudzego mieszkania. Prawo to nie jest zatem równoważne z gwarancją realizacji potrzeb mieszkaniowych każdej z osób. Nie oznacza tym samym gwarancji posiadania mieszkania przez każdego w społeczeństwie110.
Mieszkanie uznawane jest za dobro niezbędne każdej rodzinie, umożliwiające
zaspokojenie potrzeb podstawowych, jak również potrzeb wyższego rzędu
(rysunek 1.7)111.
Przykłady potrzeb zaspokajanych przez mieszkanie
Źródło: opracowane własne na podstawie: Maslow A.H., A Theory of Human Motivation, „Psychological Review” 1943, 50 (4), s. 370; Jakubowski R.M., Wpływ transformacji ustrojowej na rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Analiza z perspektywy wybranych modeli mikroekonomicznych, Wydawnictwo
Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, Wrocław 2010, s. 36-37.
Rysunek 1.7. Potrzeby wg Piramidy potrzeb Maslowa zaspokajane przez mieszkanie
Należy przy tym zaznaczyć, iż mieszkanie, warunkując zaspokojenie elementarnych potrzeb socjalno-bytowych każdego człowieka (w tym prawo do odpoczynku), ma charakter wyjątkowy – należy do dóbr nieodzownych do egzystencji człowieka. Ponadto daje możliwość realizacji potrzeb wyższego rzędu, takich jak rozwój
życia emocjonalnego, rodzinnego, intelektualnego, zapewnienie prywatności,
czy kształtowanie własnej osobowości112.
110 Bednarek M., Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, Wydawnictwo Wolters Kluwer Polska, Warszawa 2007, s. 32.
111 Bryx M., Finansowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w miastach, Monografie i opracowanie nr 452, Szkoła Główna Handlowa, Warszawa 1999, s.11.
112 Bednarek M., Prawo do mieszkania... op. cit., s. 21.
Potrzeba snu i wypoczynku, głód i pragnienie, potrzeba ochrony przed warunkami zewnętrznymi, potrzeby sanitarne, potrzeba prokreacji
Potrzeba bezpieczeństwa fizycznego i psychicznego, bezpieczeństwa ekonomicznego, potrzeba wolności od strachu, chaosu
Potrzeba rozwoju, doskonalenia się
Potrzeba posiadania wysokiej pozycji społeczno-ekonomicznej,
potrzeba samoakceptacji oraz akceptacji przez innych
Potrzeba miłości, posiadania rodziny, dzieci, potrzeba więzi koleżeńskich, kontaktów międzyludzkich, uczestnictwa
w życiu społeczności lokalnej
Potrzeby fizjologiczne Potrzeby bezpieczeństwa Potrzeby przynależności Potrzeby szacunku Potrzeby samoreali -zacji
53 A. Andrzejewski prezentuje definicję mieszkania, uwzględniając różne punkty widzenia. Po pierwsze, mieszkanie jako sposób zamieszkania określone jest przez zespół funkcji, których realizacja wymaga określonej przestrzeni oraz urządzeń. Po drugie, mieszkanie w ujęciu techniczno-budowlanym, tj. obudowana, przeznaczona dla rodziny przestrzeń. Trzecie z ujęć mieszkania – architektoniczno-budowlane ulega natomiast rozszerzeniu, obejmując zarówno powyższe rozumienia, ale oprócz tego otoczenie, czyli teren zagospodarowany dla celów mieszkalnych oraz towarzyszące mu urządzenia usługowe113.
Mieszkanie ma szczególny charakter, który wyraża się nie tylko w jego funkcjach, lecz ma także swoje źródło w tym, że mieszkanie, choć nieodzowne, należy do dóbr kosztownych, tak w sensie możliwości jego pozyskania, jak również eksploatacji. Nie każdego zatem stać na nabycie własnego mieszkania. Na poziom zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych znaczący wpływ wywiera zatem poziom zamożności społeczeństwa oraz koniunktura gospodarcza. Im większa zatem skala niezamożności społeczeństwa, tym wyższy stopień niezaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Również dekoniunktura gospodarcza, czy tak zwana niewydolność gospodarcza ma negatywny wpływ na sytuację w sektorze mieszkaniowym114. Kwestia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ma zatem wymiar społeczny, gospodarczy i polityczno-prawny niezależnie od czasu.
Mieszkanie jako dobro konsumpcyjne może być również rozpatrywane jako przedmiot inwestowania. Inwestycjom na rynku mieszkaniowym mogą towarzyszyć motywacje o charakterze obiektywnym, jak i subiektywnym. Motywem obiektywnym może być potrzeba zaspokojenia bądź poprawy warunków mieszkaniowych oraz dążenie do osiągnięcia dochodu. Motywacje subiektywne to natomiast w szczególności dążenie