AKADEMIA GÓRNICZO-HUTNICZA
im. Stanisława Staszica w Krakowie
WYDZIAŁ ZARZĄDZANIA
PRACA DOKTORSKA
Justyna Grześ-Bukłaho
Kształtowanie reputacji w procesie budowania
przewagi konkurencyjnej podlaskich
przedsiębiorstw deweloperskich
Promotor:
Dr hab. inż. Wiesław Matwiejczuk, prof. nzw.
2
3
SPIS TREŚCI
WPROWADZENIE ...
ROZDZIAŁ 1. DZIAŁALNOŚĆ PRZEDSIĘBIORSTW DEWELOPERSKICH
NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ... 1.1. Usytuowanie działalności deweloperskiej w polskim budownictwie ... 1.2. Formy i etapy realizacji inwestycji deweloperskich ... 1.3. Rynek nieruchomości mieszkaniowych jako główny sektor działalności
przedsiębiorstw deweloperskich ... 1.4. Determinanty rozwoju działalności deweloperskiej na rynku nieruchomości
mieszkaniowych ...
ROZDZIAŁ 2. KONKURENCYJNOŚĆ PRZEDSIĘBIORSTW
DEWELOPERSKICH... 2.1. Składowe konkurencyjności przedsiębiorstw budowlanych ... 2.2. Potencjał konkurencyjny przedsiębiorstw ... 2.3. Instrumenty konkurowania zapewniające osiągnięcie przewagi
konkurencyjnej ... 2.4. Wybrane czynniki uzyskiwania przewagi konkurencyjnej przedsiębiorstw
deweloperskich w świetle badań empirycznych ... ROZDZIAŁ 3. ELEMENTY REPUTACJI PRZEDSIĘBIORSTW
DEWELOPERSKICH ... 3.1. Teoretyczny aspekt pojęcia reputacji ... 3.2. Źródła i determinanty kształtowania reputacji ... 3.3. Wpływ reputacji deweloperów na relacje z podmiotami otoczenia ... 3.4. Istota i znaczenie reputacji dla przedsiębiorstw deweloperskich
w świetle badań empirycznych ... ROZDZIAŁ 4. KONCEPCJA KSZTAŁTOWANIA REPUTACJI DEWELOPERÓW
W PROCESIE UZYSKIWANIA PRZEWAGI KONKURENCYJNEJ ... 4.1. Założenia i zakres przeprowadzonych badań empirycznych ... 4.2. Czynniki determinujące uzyskiwanie przewagi konkurencyjnej
w przedsiębiorstwach deweloperskich ... 4.3. Reputacja jako źródło przewagi konkurencyjnej przedsiębiorstw
deweloperskich ... 4.4. Konstrukcja modelu zarządzania reputacją umożliwiającego osiągnięcie
przewagi konkurencyjnej i jego weryfikacja ...
5 9 9 27 43 61 81 81 101 122 134 144 144 161 177 192 206 206 211 224 242
4 PODSUMOWANIE ... BIBLIOGRAFIA ... SPIS RYSUNKÓW... SPIS TABEL... SUMMARY ... ZAŁĄCZNIKI ... 276 282 301 305 308 309
5
WPROWADZENIE
Od połowy lat 80-tych XX wieku menedżerowie wyższego szczebla dostrzegali konieczność utrzymania pozytywnej reputacji firmy1 do tworzenia przewagi konkurencyjnej
przedsiębiorstw. Uznanie to znalazło odzwierciedlenie w publikacjach naukowych, które zwróciły uwagę na pozytywną wartość reputacji przedsiębiorstwa, jako sposób na poprawę wartości finansowej organizacji. Wskazywano, że pozytywna reputacja wpływa na zamiar zakupu, działając jako mechanizm zapewniający jakość produktu czy usługi. Autorzy na przestrzeni lat rozpoznali także, że organizacyjna reputacja firmy wpływa na poczynania wszystkich interesariuszy przedsiębiorstwa.
Jednym z głównych powodów konieczności kształtowania pozytywnej reputacji przez przedsiębiorstwa deweloperskie jest zaostrzenie się konkurencji na rynku oraz rozwój
technologii budowlanych skutkujący znacznym ujednoliceniem pod względem
technologicznym produktu finalnego jakim jest mieszkanie. W tej sytuacji o wielkości sprzedaży, w znacznym stopniu decyduje reputacja dewelopera na rynku, będąca we wzorcowych przedsiębiorstwach sterownikiem jego tożsamości.
Mimo licznych badań z zakresu reputacji firmy, termin ten nie ma jednoznacznej i powszechnie akceptowanej definicji. Zwięźle autorka określa reputację jako ogólną ocenę
przedsiębiorstwa w czasie, dokonywaną przez jego interesariuszy na podstawie tego, jakie podejmowało ono działania i w jaki sposób zachowywało się względem otoczenia. Reputacja
ma charakter złożony, a mechanizm jej tworzenia nie został dotychczas jednoznacznie wyjaśniony. Uznaje się, iż powstaje ona w wyniku bezpośrednich doświadczeń interesariuszy wynikających z relacji z danym przedsiębiorstwem, a także wiedzy, jaką zdobywają oni z różnych źródeł 2.
Branża deweloperska, charakteryzuje się znaczną zmiennością wynikającą ze zmian koniunktury w całym sektorze budownictwa. Istotnym pozostaje więc trwałość pozytywnej reputacji oraz konkretne działania, które temu służą, celem budowania przewagi konkurencyjnej na rynku.
Luki istniejące w obecnym stanie wiedzy i potrzeby przedsiębiorstw deweloperskich spowodowały, że za główny problem naukowy autorka przyjęła identyfikację czynników
1 Terminy „firma” i „przedsiębiorstwo” nie są w świetle prawa pojęciami synonimicznymi, jednakże ze względu na zamienne ich stosowane w literaturze z zakresu zarządzania i ekonomii, również w niniejszym opracowaniu używane będą zamiennie.
6 kształtujących reputację przedsiębiorstw deweloperskich oraz zależności pomiędzy zarządzaniem reputacją a osiąganiem przewagi konkurencyjnej.
Zaprezentowane w rozprawie problemy podzielone zostały na cztery tematyczne rozdziały.
W rozdziale pierwszym wyjaśniono znaczenie terminu deweloper, zaprezentowano
działalność deweloperską w aspekcie prawnym oraz w ujęciach statystycznych, omówiono zakres działalności przedsiębiorstw deweloperskich, specyfikę i etapy budowlanego procesu inwestycyjnego. Zobrazowano udział przedsiębiorstw deweloperskich w kształtowaniu rynku
mieszkaniowego województwa podlaskiego oraz determinanty rozwoju rynku
mieszkaniowego. W niniejszej części pracy podjęto próbę ukazania specyfiki realizacji inwestycji budowlanych przez przedsiębiorstwa deweloperskie. Analizę źródeł wtórnych poparto wynikami wywiadów przeprowadzonych z właścicielami/kadrą zarządzającą przedsiębiorstw deweloperskich funkcjonujących w największych miastach województwa podlaskiego (Białymstoku, Łomży, Suwałkach).
Rozdział drugi odnosi się do konkurencyjności przedsiębiorstw deweloperskich.
Zawarte w nim zostały aspekty terminu konkurencyjność oraz opisane zostało znaczenie
pojęć stanowiących składniki konkurencyjności przedsiębiorstw (potencjału
konkurencyjności, przewagi konkurencyjnej, instrumentów konkurowania, pozycji konkurencyjnej). Ponadto zaprezentowano przyczynowo-skutkowe relacje konkurencyjności przedsiębiorstw, modele konkurencyjności prezentowane przez różnych autorów oraz koncepcje konkurencyjności. Szczególną uwagę poświęcono roli zasobów niematerialnych w budowaniu przewagi konkurencyjnej przedsiębiorstw. Opisano instrumenty konkurowania stosowane przez przedsiębiorstwa deweloperskie w okresie wahań cyklu koniunkturalnego. W ostatniej części niniejszego rozdziału zaprezentowano wyniki badań empirycznych dotyczących atrakcyjności oferty przedsiębiorstw deweloperskich funkcjonujących w Białymstoku. Badania w formie wywiadów ustrukturalizowanych przeprowadzone zostały dwukrotnie: we wrześniu 2010 roku oraz we wrześniu 2013 roku.
W rozdziale trzecim skupiono się na elementach reputacji przedsiębiorstw
deweloperskich – podjęto próby wyjaśnienia terminu reputacja oraz pojęć z nią związanych (wizerunku, tożsamości, marki, wiarygodności), omówiono determinanty reputacji oraz proces budowy reputacji przedsiębiorstwa. Ponadto zaprezentowano wyniki analizy wpływu podmiotów otoczenia na funkcjonowanie przedsiębiorstwa deweloperskiego oraz kształtowanie jego reputacji, dokonanej przy wykorzystaniu metody tzw. „burzy mózgów”. W ostatniej części niniejszego rozdziału przedstawiono natomiast znaczenie reputacji dla
7 przedsiębiorstw deweloperskich za pomocą analizy strukturalnej przy użyciu programu MIC-MAC.
W rozdziale czwartym natomiast przeanalizowano źródła oraz czynniki determinujące
uzyskiwanie przewagi konkurencyjnej przedsiębiorstw deweloperskich w opinii ekspertów. Zaprezentowano wyniki badań przeprowadzonych wśród klientów przedsiębiorstw deweloperskich w zakresie czynników determinujących wybór przedsiębiorstwa deweloperskiego oraz ocenę deweloperów, u których nastąpił zakup mieszkania na tle konkurencji. Efektem przeprowadzonych analiz źródeł wtórnych oraz wyników badań empirycznych było skonstruowanie modelu kształtowania reputacji w procesie budowania przewagi konkurencyjnej przedsiębiorstw deweloperskich oraz jego weryfikacja przy użyciu metody studium indywidualnych przypadków.
Ze względu na wieloaspektowy charakter pracy, brak na polskim rynku akceptowalnej publikacji, która odnosi się do wpływu reputacji na konkurencyjność przedsiębiorstw konkretnej branży, jaką jest branża deweloperska, wszystkie rozdziały pracy podbudowane zostały wynikami prowadzonych przez autorkę badań. Przyjęto tym samym założenie nie tworzenia wyraźnego podziału rozdziałów na teoretyczne i praktyczne, w każdym z rozdziałów poprzedzających opracowanie modelu, zawarte zostały wyniki badań empirycznych potwierdzające teoretyczne aspekty działań deweloperskich.
Celem głównym pracy było sformułowanie modelu zarządzania reputacją, umożliwiającego osiągnięcie przewagi konkurencyjnej przez przedsiębiorstwo deweloperskie funkcjonujące na obszarze województwa podlaskiego, w zmieniającym się dynamicznie otoczeniu. Rozpoznanie problematyki zarządzania reputacją jako narzędzia kreowania wartości pozwaliło ponadto na wyodrębnienie celów w obszarach: poznawczym i aplikacyjnym. Zgodnie z przyjętym algorytmem postępowania badawczego, badania prowadzone były na dwóch poziomach. Pierwszy poziom obejmował analizę źródeł wtónych (danych statystycznych, dostępnej literatury, publikacji i raportów branżowych). Drugi poziom natomiast dotyczył przeprowadzenia badań pilotażowych i właściwych w obszarze analizowanych zagadnień. Badania właściwe przeprowadzone zostały w trzech, następujących kolejno etapach: na I etapie przeprowadzono badania ankietowe skierowane do klientów przedsiębiorstw deweloperskich (w tym spółdzielni mieszkaniowych), którzy zakupili mieszkanie na rynku pierwotnym województwa podlaskiego w latach 2005-2011. W ramach II etapu przeprowadzono badanie metodą panelu ekspertów nt. istoty i znaczenia reputacji w procesie kształtowania przewagi konkurencyjnej przedsiębiorstw deweloperskich. Etap III natomiast objął studia indywidualnych przypadków spośród przedsiębiorstw
8 deweloperskich funkcjonujących w województwie podlaskim. Jednocześnie stale prowadzona była także obserwacja naukowa sytuacji branży deweloperskiej.
Rozprawa jest w znacznej mierze efektem badań przeprowadzonych w ramach projektu nr DEC-2011/01/N/HS4/05614 „Zarządzanie reputacją w budowaniu przewagi konkurencyjnej podlaskich przedsiębiorstw deweloperskich”, finansowanego ze środków Narodowego Centrum Nauki.
9
ROZDZIAŁ I
DZIAŁALNOŚĆ PRZEDSIĘBIORSTW DEWELOPERSKICH
NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
1.1. Usytuowanie działalności deweloperskiej w polskim budownictwie
Przeobrażenia systemowe, jakie miały miejsce w latach 90-tych XX wieku w polskiej gospodarce spowodowały dynamiczny rozwój rynku kapitałowego, w tym również rynku nieruchomości. Zmiany w tym obszarze przyczyniły się do wprowadzenia regulacji prawnych, instytucjonalnych, a także ekonomicznych zapewniających swobodę transakcji. Przemiany rynku nieruchomości doprowadziły również w konsekwencji do powstania lub rozwoju określonych podmiotów i instytucji ze sfery prawnej, ekonomicznej, technicznej, związanych z branżą nieruchomości. Wraz ze zmianą charakteru i funkcji nieruchomości na rynku pojawiła się nowa kategoria jego uczestników – deweloperzy3.
Znaczenie terminu deweloper
Pojęcie dewelopera nie zostało dotychczas jednoznacznie sprecyzowane w literaturze polskiej, mimo iż posługują się nim różni autorzy oraz funkcjonuje w języku potocznym. Również pisownia tego terminu nie została ustalona, stosuje się bowiem zarówno określenia developer, jak i deweloper czy develloper4. Nazwa deweloper ma rodowód brytyjski i oznacza inwestora budowlanego5, czyli osobę inicjującą i zarządzającą budowlanym
przedsięwzięciem inwestycyjnym. Używany w języku polskim termin „deweloper” oraz pochodzący od niego przymiotnik „deweloperski”/ „deweloperska”, wykorzystywany do określenia umowy zawieranej z przedsiębiorstwem deweloperskim wywodzi się od czasownika develop. Przypisywane jest mu kilka znaczeń, między innymi: rozwijać (się), opracowywać, nabawić się, narastać, wywoływać, czy zagospodarowywać6. W polskiej
praktyce pojęcia te stosowane są w szczególności w branży budowlanej oraz informatycznej.
3 Henzel H. (red.), Inwestycje na rynku nieruchomości, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej im. Karola Adamieckiego w Katowicach, Katowice 2004, s. 7.
4 Kucharska-Stasiak E., Leksykon rzeczoznawcy majątkowego, Wydawnictwo Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 1998, s. 52.
5 Fisiak J., Adamska-Sałaciak A., Idzikowski M., Jagła E., Jankowski M., Lew R., Słownik współczesny
angielsko-polski, polsko-angielski. Wydanie drugie, Pearson Longman, Harlow 2011, s. 131.
10 Uszczegóławiając powyższą definicję, termin deweloper w literaturze obcojęzycznej oznacza osobę fizyczną lub prawną, która inicjuje, propaguje, rozpoczyna i prowadzi realizację przedsięwzięcia nieruchomościowego. Celem jego jest zagospodarowanie przestrzeni, budowa nowych nieruchomości użytkowych lub przekształcenie poprzez tworzenie nowych funkcji dla nieruchomości w wyniku procesu deweloperskiego7.
Analogiczne podejście do terminu deweloper przyjmuje także A. Pawlikowska-Piechotka, określając go jako inwestora-przedsiębiorcę, który w wyniku planowanej działalności dąży do powstania nowej nieruchomości, która jest wyżej rozwinięta od wyjściowej, jak również efektywniej, lepiej zagospodarowana8.
Deweloper realizuje określone zamierzenia inwestycyjne i po zakończeniu procesu inwestycyjnego lub też w jego trakcie zawiera umowy z jego przyszłymi użytkownikami. W drugim przypadku uzyskuje też tym samym środki finansowe na kontynuację dalszych czynności procesu inwestycyjnego. S. Włodyka określa dewelopera jako inwestora organizującego i realizującego inwestycje mieszkaniowe dla osiągnięcia zysku ze sprzedaży lub najmu mieszkań i lokali użytkowych. Nie ma przy tym istotnego znaczenia czy w trakcie realizacji inwestycji dysponuje on własnym kapitałem, czy też nie9. Jest on, w odróżnieniu od inwestora realizującego inwestycję na własne potrzeby, to jest będącego użytkownikiem zrealizowanej inwestycji, przede wszystkim organizatorem procesu inwestycyjnego10.
J.W. Brzeski definiuje natomiast dewelopera jako podmiot kierujący procesem pierwotnego bądź wtórnego zagospodarowania nieruchomości. Jest on w pewnym sensie inwestorem zastępczym, bowiem zagospodarowuje nieruchomość nie dla siebie, lecz celem włączenia produktu końcowego jego działalności w obrót rynkowy. Nie tworzy on produktu dla konkretnego inwestora, ale nie jest też tylko wykonawcą. Celem dewelopera jest skojarzenie pomysłu na zagospodarowanie terenu z zapewnieniem realizacji, przy czym bierze on na siebie ryzyko inwestycyjne w razie przekroczenia zakładanych kosztów lub odrzucenia produktu przez rynek11.
7 Avril B., Roth B., La promotion immobiliẻre. Construire pour autrui. Pressem de l’Ecole Nationale des Ponts
et Chaussẻes, Paris 2001, s. 13-14, za: Henzel H. (red.), Strategie inwestowania na rynku nieruchomości,
Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej, Katowice 2009, s. 149-150.
8 Pawlikowska-Piechotka A., Gospodarka nieruchomościami, Wydawnictwo Polskie Centrum Budownictwa, Warszawa 1999, s. 90.
9 Włodyka S. (red.), Prawo umów handlowych. Tom 5, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2006, s. 1362. 10 Dąbkowski A., Developer – nowy system organizacji procesu inwestycyjnego, Instytut Gospodarki Mieszkaniowej, Warszawa 1995, s. 11-15.
11Brzeski W.J., Vademecum pośrednika, Fundacja Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, Kraków 2004, s. 21.
11 Inną wersję, choć jak zauważa S. Kalus budzącą zastrzeżenia z powodu nieprecyzyjnego posługiwania się terminologią mającą w prawie określoną treść, prezentują K. Kirejczyk i J. Łaszek, według których deweloper to osoba koordynująca całość procesu inwestycji, doprowadzająca do efektu końcowego w postaci powstania nowej formy zagospodarowania terenu12.
Poglądy wyrażane na przełomie wieków wskazywały ponadto, iż przedsiębiorstwa deweloperskie swoim działaniem mogą obejmować cały proces inwestycyjny lub też mogą realizować tylko określone fragmenty procesu inwestycyjnego, np. pozyskanie i uzbrojenie gruntów pod budownictwo, budowę nowych obiektów, remonty i modernizacje istniejących budynków itp.13.
Powyższe postrzeganie działalności deweloperskiej związane jest ściśle z rozwojem działalności firm deweloperskich w warunkach polskich. Jak zauważa E. Kucharska-Stasiak, firmy deweloperskie zwiększyły zakres swojego działania w ramach procesu inwestycyjnego. Początkowo były one wyspecjalizowane w pojedynczych etapach niniejszego procesu. W związku z tym jedno przedsiębiorstwo dokonywało nabycia nieruchomości i podziału na parcele, kolejne odpowiedzialne było za przygotowanie projektu, inne zajmowało się wykonawstwem. Realizowane w latach 90-tych XX wieku oraz w pierwszych latach XXI wieku projekty były stosunkowo niewielkie, a co za tym idzie wymagały relatywnie mniejszego kapitału, mniejsze było także ryzyko ponoszone przez deweloperów. Obecnie deweloperzy podejmują działania związane z przeprowadzeniem całego procesu inwestycyjnego, realizując projekty o zróżnicowanych funkcjach, co wymaga szerszej skali oraz większego zaangażowania kapitału finansowego. Działają na wielu płaszczyznach, które są ze sobą wzajemnie powiązane14.
Współczesne przedsiębiorstwo deweloperskie to podmiot prawa handlowego podejmujący się organizacji i realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych na własny koszt i ryzyko. W tym ujęciu deweloper jest inwestorem, choć może także działać we współpracy z podmiotami publicznymi i prywatnymi.
Regulacje prawne dotyczące działalności deweloperskiej
Brak jest w obecnym europejskim systemie jednoznacznie zdefiniowanego pojęcia działalności deweloperskiej. Przeprowadzone w 1996 r. przez Europejskie Stowarzyszenie
12Kirejczyk K., Łaszek J., Vademecum developera, Wydawnictwo Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 1997, s. 104.
13 Nowacki P., Strategie finansowe „projektów developerskich”, „Ekonomika i Organizacja Przedsiębiorstwa” 1999, nr 8, s. 19.
12 Deweloperów i Budowniczych Domów badania ankietowe ukazały, iż większość ówczesnych państw członkowskich Unii Europejskiej nie dysponowała definicją działalności deweloperskiej, jak również definicją dewelopera15. Współcześnie zdecydowana większość
krajów uregulowała już kwestie związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstw deweloperskich.
Dotychczas, także w polskim systemie prawnym nie występowała wyraźna regulacja dotycząca deweloperów. Tylko art. 9 ustawy o własności lokali16 uregulował odrębny typ
umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowana na tym gruncie domu oraz ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy. Definicja terminu deweloper zawarta została przez legislatora dopiero w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego17, zwana potocznie „ustawą deweloperską”. Zgodnie z przepisami art. 3 pkt 1 oraz art. 1 niniejszej ustawy, określenie deweloper oznacza „przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1 (...)” tj. „(...) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną własność, (...) i przeniesienia tego prawa na nabywcę”.
Warto przy tym zauważyć, iż choć ustawa o własności lokali wyodrębniła nowy typ umowy, umowa deweloperska pozostała umową nienazwaną. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego. Zgodnie z uzasadnieniem prawnym wyroku z dnia 8 sierpnia 2007 r.18 umowa określana jako deweloperska jest umową realizatorską. W orzecznictwie przyjmuje się, iż jest to rodzaj umowy nienazwanej (mieszanej), która powstaje w wyniku szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego. Podstawę i przyczynę działań dewelopera w ramach niniejszej umowy stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Analogicznie wskazano w uzasadnieniu prawnym uchwały
15 Henzel H. (red.), Inwestycje... op. cit., s. 125.
16 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85, poz. 388, z późn. zm.). 17 Dz.U. 2011 Nr 232, poz. 1377, z późn. zm.
13 Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 r.19, wedle którego analiza świadczeń strony umowy
deweloperskiej, a w szczególności dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r.20 jest umową nienazwaną o charakterze mieszanym. Na umowę tę składają się treści różnych umów nazwanych tworząc przy tym jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez umowę deweloperską cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej.
Pomimo znacznego zaawansowania procesu integracji europejskiej, państwa członkowskie są dalekie od utworzenia europejskiego rynku nieruchomości. Pomiędzy gospodarkami, regulacjami prawnymi i rynkami nieruchomości państw europejskich wciąż pozostaje wiele odmienności. W konsekwencji, zmiany koniunkturalne na różnych rynkach nieruchomości są odczuwalne w różnych państwach w różnym czasie i różnym stopniu. CEPI (European Council of Real Estate Professions) jest zdania, iż Unia Europejska powinna zainteresować się europejskim rynkiem nieruchomości. Wynika to z wielowymiarowej roli nieruchomości, która została zmaterializowana w skali globalnej w okresie gospodarczego i finansowego kryzysu. Obecnie nieruchomości pozostają wyłącznie domeną państw członkowskich UE, ale zdaniem CEPI, większa harmonizacja i przejrzystość działania rynku
nieruchomości może tylko wzmocnić działanie rynku wewnętrznego UE21.
Działalność deweloperska w ujęciach statystycznych
Europejska Klasyfikacja Działalności NACE Rev 222 nie uwzględnia odrębnie
działalności deweloperskiej, stąd wynika z tego znaczna trudność w identyfikacji deweloperów oraz opracowywaniu statystyk, które służyłyby analizie tej formy działalności gospodarczej.
Także zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, działalność przedsiębiorstw deweloperskich nie jest klasyfikowana odrębnie.
Wcześniej obowiązujące rozporządzenie Rady Ministrów z roku 200423 zaliczało
deweloperów do podklasy 45.21 A, tj. „Wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych
19 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10. 20 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01.
21 Tendencje na europejskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, „Nieruchomości C.H. Beck” 2009, nr 4, s. 27-32.
22 Rozporządzenie (WE) Nr 1893/2006 Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie statystycznej klasyfikacji działalności gospodarczej NACE Rev 2.
23 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 2 stycznia 2004 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) (Dz. U. Nr 33, poz.289 i Nr 165, poz.1727).
14 ze wznoszeniem budynków” oraz 70.11.Z, tj. „Zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek”.
Analiza danych z rejestru REGON z lat 2005-2008 (tabela 1.1) wskazuje, iż zarówno w całym województwie, jak i w Białymstoku nastąpił w analizowanym okresie wzrost liczby podmiotów prowadzących działalność w zakresie „zagospodarowania i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek” (podklasa 70.11 Z). W województwie liczba podmiotów wzrosła o niemalże 153 proc., natomiast w Białymstoku o 111,5 proc. W podklasie tej najczęściej rejestrowane były przedsiębiorstwa deweloperskie, co wskazywałoby na znaczny rozwój tego sektora w analizowanym okresie.
Również w podklasie 45.21 A, obejmującej podmioty „wykonujące roboty ogólnobudowlane związane ze wznoszeniem budynków” zanotowano w analizowanym okresie nieznaczny wzrost liczby przedsiębiorstw, który wyniósł odpowiednio w województwie 8,7 proc., zaś w Białymstoku przeszło 5,5 proc.
Tabela 1.1. Podmioty gospodarki narodowej zarejestrowane w rejestrze REGON w województwie podlaskim oraz w mieście Białystok wg wybranych podklas PKD 2004 w latach 2005-2008
Pod
klas
a
2005 2006 2007 2008
stan na dzień 31.XII
w oj . podl aski e w tym m . B iał yst ok w oj . podl aski e w t ym m . B iał yst ok w oj . podl aski e w t ym m . B iał yst ok w oj . podl aski e w t ym m . B iał yst ok 45.21.A 3423 890 3392 872 3477 893 3721 939 70.11.Z 36 26 36 26 52 35 91 55
Źródło: Wojewódzki Urząd Statystyczny w Białymstoku, Dane z rejestru REGON.
Obecnie, zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności24 (tabela 1.2) działalność tego rodzaju podmiotów klasyfikowana jest jako „realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków”. Dział 41 w ramach którego klasyfikowana jest działalność deweloperska, obejmuje roboty ogólnobudowlane dotyczące wszystkich rodzajów budynków, a także budowę kompletnych budynków mieszkalnych, biurowych, handlowych oraz innych budynków użyteczności publicznej, budynków gospodarstw rolnych itp. W obu grupach niniejszego działu (41.1 i 41.2) zawarte są więc prace związane ze wznoszeniem, rozbudową,
24 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 24 grudnia 2007 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Działalności (Dz.U. 2007 nr 251 poz. 1885).
15 nadbudową, odbudową, przebudową, remontem oraz montażem budynków z elementów prefabrykowanych o charakterze stałym lub tymczasowym.
Tabela 1.2. Klasyfikacja działalności deweloperskiej w Polskiej Klasyfikacji Działalności SEKCJA F
BUDOWNICTWO
Dział Grupa Klasa Podklasa
41 Roboty budowlane związane ze wznoszeniem
budynków
41.1 41.10 41.10 Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków 41.2 41.20 41.20 Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych
Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 24 grudnia 2007 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Działalności
(Dz.U. 2007 nr 251 poz. 1885).
Podklasa 41.10 Z obejmuje realizację projektów budowlanych obejmujących przedsięwzięcia o zakresie finansowym, technicznym i rzeczowym w celu przygotowania lub budowy budynków do sprzedaży. Nie obejmuje natomiast robót budowlanych związanych
ze wznoszeniem budynków, sklasyfikowanych w 41.20 Z oraz działalności
z zakresu architektury, inżynierii, zarządzania projektami budowlanymi, które sklasyfikowane zostały w odpowiednich podklasach grupy 71.1.
Podklasa 41.20 Z w największym stopniu odnosi się do istoty działalności deweloperskiej, obejmuje bowiem:
wznoszenie wszelkich typów budynków mieszkalnych: jednorodzinnych
i wielorodzinnych, włączając wieżowce;
wznoszenie wszelkiego typu budynków niemieszkalnych (przemysłowych, szpitali,
szkół, budynków biurowych, hoteli, sklepów, restauracji, centrów handlowych, krytych obiektów sportowych, garaży parkingowych, budynków magazynowych, budynków lotnisk, budynków kultu religijnego i czynności religijnych);
montaż i wznoszenie budynków z elementów prefabrykowanych w określonym
miejscu;
przebudowę lub remont istniejących już budynków mieszkalnych25.
25 Główny Urząd Statystyczny, Wyjaśnienia PKD 2007, źródło internetowe:
16 Zestawienie podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w podklasach 41.10 Z oraz 41.20 Z w województwie podlaskim, z wyszczególnieniem Białegostoku zaprezentowano w tabeli 1.3.
Tabela 1.3. Podmioty gospodarki narodowej zarejestrowane w rejestrze REGON w województwie podlaskim oraz w mieście Białystok według wybranych podklas PKD 2007 w latach 2009-2015
P o dk la sa Nazwa grupowania 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 w oj . pod las k ie w t ym m . B iał yst ok w oj . pod las k ie w t ym m . B iał yst ok w oj . pod las k ie w t ym m . B iał yst ok w oj . pod las k ie w t ym m . B iał yst ok w oj . pod las k ie w t ym m . B iał yst ok w oj . p od las k ie w t ym m . B iał yst ok w oj . pod las k ie w t ym m . B iał yst ok
stan na dzień 31.XII
4 1 .1 0 .Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków 156 91 269 154 371 198 445 236 472 250 513 271 513 289 4 1 .2 0 .Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych 3649 947 3586 923 3355 893 3337 867 3327 844 3328 856 3322 855
Źródło: Wojewódzki Urząd Statystyczny w Białymstoku, Dane z rejestru REGON; stan na: 12.01.2016 r.
W analizowanym okresie znacznie zwiększyła się liczba podmiotów realizujących projekty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Na obszarze województwa podlaskiego liczba podmiotów sklasyfikowanych jako 41.10 Z wzrosła aż o 329 proc., zaś w samym Białymstoku o 318 proc. Spadła natomiast liczba podmiotów wykonujących roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. W województwie spadek ten wyniósł 9 proc., natomiast w Białymstoku około 10 proc. Można tym samym zauważyć, że liczba podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w podklasie 41.10 Z, w analizowanym okresie regularnie wzrastała, natomiast liczba przedsiębiorstw w podklasie 41.20 Z utrzymywała się w ostatnich latach na dość zbliżonym poziomie.
Specyfika działalności deweloperskiej
Specyfika procesu deweloperskiego wynika z celu, jakim jest podniesienie wartości nieruchomości. Proces deweloperski jest zatem rozumiany jako spójność technologii budowlanej, finansowania, a także kontroli administracyjnej, umiejętności marketingowych
17 i wielu innych działań, mających na celu zapewnienie funkcjonowania całego przedsięwzięcia przez wiele lat. Jest to proces skomplikowany, obejmujący poza działalnością w obrębie nieruchomości, także procesy adaptacyjne związane z jej specyficznym otoczeniem ekonomicznym, prawnym, jak i różnych grup interesów26.
Zróżnicowanie rynku przedsiębiorstw deweloperskich przejawia się w metodach działania przyjętych przez różne firmy. Część deweloperów działa w sposób klasyczny. Najpierw pozyskują grunt, tworzą projekt, budując przystępują do sprzedaży lokali mieszkaniowych. W końcowej fazie komercjalizacji rozpoczynają poszukiwania kolejnych gruntów27. Obecnie jednak trudno jest wskazać przykład przedsiębiorstwa deweloperskiego
funkcjonującego w województwie podlaskim, spośród budujących mieszkania w budynkach wielorodzinnych, który realizowałby niniejszy model. Deweloperzy stosują niekiedy metodę polegającą na bieżącym pozyskiwaniu gruntów i szukaniu inwestorów, z którymi podpiszą
porozumienia strategiczne28. Funkcjonowanie przedsiębiorstw deweloperskich
w województwie podlaskim wskazuje, iż realizują oni inwestycje w wielu miejscach naraz. W ten sposób działa między innymi: Rogowski Development, PPUH Kombinat Budowlany, Przedsiębiorstwo Budowlane JAZ-BUD. Jest również grupa deweloperów, która działa wykorzystując tzw. partnerstwo publiczno-prawne29.
W przekonaniu autorki, w obecnej sytuacji ekonomicznej i polityczno-prawnej, po dokonaniu analizy literatury, uregulowań prawnych oraz orzecznictwa, proces deweloperski ze względu na jego specyfikę należy traktować jako realizację całego procesu inwestycyjnego, a nie jego wybranych elementów. Ze względu jednak na realizację, w niektórych przypadkach, przez przedsiębiorstwa deweloperskie ograniczonego zakresu działalności, także takie przedsiębiorstwa będą analizowane, przy założeniu, że oferują także realizację pełnego przedsięwzięcia inwestycyjnego.
Działalność deweloperska w Polsce jest stosunkowo młoda, dlatego też opracowania teoretyczne na ten temat są dość nikłe. Pierwsze prywatne przedsiębiorstwa deweloperskie w Polsce zaczęły powstawać na początku lat 90-tych XX wieku. Ich powstanie związane było z inwestycjami realizowanymi przez inwestorów zagranicznych, lub też z zakładaniem nowych przedsiębiorstw przez wcześniej istniejące polskie firmy. Przedsiębiorstwa te powstawały w szczególności z przekształceń firm budowlanych, które posiadały
26 Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 229.
27 Socha M., Developing, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2000, s. 3. 28 Ibidem, s. 3.
18 doświadczenie jako generalni wykonawcy inwestycji budowlanych dla spółdzielni mieszkaniowych czy przedsiębiorstw państwowych. Z upływem czasu, a tym samym rozwojem rynku do działających na rynku przedsiębiorstw deweloperskich zaczęły dołączać firmy zainteresowane rynkiem nieruchomości z uwagi na wysoką opłacalność tej formy działalności, nie mające jednak wcześniejszego związku z rynkiem budowlanym. Brak doświadczenia w prowadzeniu działalności budowlanej oraz niewielkie zasoby własnego kapitału były na początku lat 90-tych główną przyczyną upadku wielu inwestycji firm deweloperskich.
W roku 2014 przypadało 20-lecie funkcjonowania polskiego rynku nieruchomości w formie, którą możemy określić jako wolnorynkową. Jak zauważa J. Jędrzyński, analityk portalu Rynek Pierwotny, w okresie tym wystąpiły cztery cykle koniunkturalne, z zastrzeżeniem jednak, iż wciąż trudno jest jednoznacznie ocenić, czy nastąpiło już zakończenie ostatniego z cykli30.
Pierwszy z cykli datowany jest na lata 1994-1999, kiedy to nastąpiło okresowe ożywienie na polskim rynku nieruchomości. Na te lata przypada też rozpoczęcie działalności pierwszych przedsiębiorstw deweloperskich oraz sektora bankowego na rynku nieruchomości wraz z ofertą kredytów hipotecznych. Rozwój branży mieszkaniowej w tym okresie wynikał jednak w szczególności z silnej jej stymulacji przez państwo (m.in. ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych)31.
Początek XXI wielu (lata 2000-2003) to z kolei okres pierwszej poważnej recesji. Znaczne zmniejszenie zakresu programów wspierających budownictwo mieszkaniowe przez państwo, spadek PKB, szybki wzrost bezrobocia, wzrost stóp procentowych, a przy tym zaostrzenie polityki kredytowej banków doprowadziły do znacznego osłabienia popytu na mieszkania32. Koniunktura poprawiła się wraz z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej. Hossa datowana na lata 2004-2008 wiązała się w ogromnej mierze z nadzwyczajną skalą działalności inwestorów zagranicznych, dla których ryzyko inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce uległo obniżeniu. Ponadto, ograniczenie limitów w zakresie polityki kredytowej banków zaowocowało boomem kredytowym. W efekcie ceny mieszkań w ciągu zaledwie trzech-czterech lat wzrosły o około 100-150 procent. Hossa zapanowała także na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych (GPW), na której spółki deweloperskie
30 Jędrzyński J., 20. rocznica polskiego rynku nieruchomości, źródło internetowe: http://rynekpierwotny.pl/ wiadomosci/rynek-mieszkaniowy/20-rocznica-polskiego-rynku-nieruchomosci/1873/, stan na: 26.08.2014 r. 31 Ibidem.
19 i budowlane były liderami33. Gwałtowne spowolnienie nastąpiło w wyniku światowego
kryzysu finansowego zapoczątkowanego bankructwem banku Lehman Brothers i globalnym krachem giełdowym jesienią 2008 roku. Spowolnienie koniunktury, silna korekta cen mieszkań oraz notowań giełdowych spółek deweloperskich silnie wpłynęły na krajowy rynek nieruchomości34. Ponadto na zmniejszenie popytu wpływ miało zaostrzenie się polityki
kredytowej banków.
Jak słusznie zauważa K. Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, widoczne jest ożywienie na rynku mieszkaniowym. Przedsiębiorstwa deweloperskie wyprzedały w większości mieszkania, które były wolne od czasu dekoniunktury na rynku, rośnie liczba zadeklarowanych inwestycji. Od 2013 roku utrzymuje się stabilizacja na rynku. Zdaniem K. Płochockiego równowaga na rynku mieszkaniowym polega na tym, iż „dostępna na rynku oferta wystarcza na około cztery kwartały sprzedaży”35.
Inwestycje realizowane przez przedsiębiorstwa deweloperskie – zakres działalności
Analiza praktyki rynkowej przedsiębiorstw deweloperskich umożliwia dokonanie podziału deweloperów ze względu na koncentrację ich działalności w obszarze wybranych segmentów rynku na: mieszkaniowych i komercyjnych. Deweloperzy mieszkaniowi wyspecjalizowali się w organizacji procesu inwestowania w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. W tym przypadku przedsiębiorstwa mogą działać jako inwestorzy lub też na zlecenie i koszt, a tym samym ryzyko inwestora indywidualnego. Deweloperzy komercyjni natomiast podejmują się koordynacji oraz często generalnego wykonawstwa inwestycji w segmencie rynku nieruchomości komercyjnych, w tym w szczególności: handlowych, biurowych, magazynowych, nieruchomości rekreacyjnych, przemysłowych. Finansowanie tych projektów, w szczególności o dużej skali, odbywa się z zastosowaniem zaawansowanych modeli finansowania z udziałem kapitałów dominujących i uzupełniających, pochodzących z różnych źródeł w strukturach spółki celowej36.
W rzeczywistości, często jednak dominuje wąskie rozumienie pojęcia deweloper, zgodnie z którym przedmiotem działalności firmy deweloperskiej jest przede wszystkim
33 Jędrzyński J., 20. Rocznica...op.cit. 34 Ibidem.
35 Agencja informacyjna Newseria Biznes, Ożywienie na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy wyprzedają
mieszkania wybudowane w czasie kryzysu, 22.07.2014, źródło internetowe: http://www.biznes.newseria.pl/news/
ozywienie_na_rynku,p1485723947, stan na: 26.08.2014 r.
36 Śmietana K. Model działalności deweloperskiej w Polsce – analiza statusu spółek giełdowych uczestników
indeksu – WIG Deweloperzy [w:] Marcinek K. [red. nauk.], Inwestycje i nieruchomości – wybrane zagadnienia. „Studia Ekonomiczne. Zeszyty Naukowe Wydziałowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach”,
20 tworzenie zasobów mieszkaniowych, wznoszenie budynków mieszkalnych lub mieszkalno-biurowych, które zawierają lokale mieszkalne (wraz z garażami i komórkami) oraz lokale użytkowe (w tym lokale handlowe, biurowe, budynki towarzyszące), a ponadto domy jednorodzinne, domy w zabudowie bliźniaczej oraz segmenty mieszkalne w zabudowie zwartej (tzw. szeregowej) z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem.
Społeczne rozumienie działalności deweloperskiej odnosi się więc do procesu budowy nowych mieszkań. Istniejący Polski Związek Firm Deweloperskich określa siebie: „jesteśmy związkiem pracodawców skupiających największych deweloperów działających na rzecz rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce”.
Zasięg terytorialny działalności przedsiębiorstw deweloperskich
Analizując obszar działalności przedsiębiorstw deweloperskich w Polsce
(rysunek 1.1), możliwa jest analiza ich aktywności w ujęciu przekroju lokalnego, regionalnego oraz krajowego rynku nieruchomości. Ponadto niektóre z przedsiębiorstw realizują także przedsięwzięcia inwestycyjne poza obszarem kraju37.
Źródło: opracowanie własne.
Rysunek 1.1. Zasięg działalności przedsiębiorstw deweloperskich w Polsce
Deweloperzy lokalni swoją aktywność ograniczają do obszaru wyznaczonego granicami miasta i przyległych mu miejscowości, deweloperzy regionalni funkcjonują na kilku sąsiadujących rynkach lokalnych (niekiedy wykraczając poza obręb województwa), natomiast ci o największym potencjale inwestują na rynkach nieruchomości dynamicznie rozwijających się miast w kraju oraz poza jego granicami38.
Zestawienie zakresu działalności podmiotów funkcjonujących na obszarze województwa podlaskiego zaprezentowano w tabeli 1.4.
37 Śmietana K. Model działalności...op.cit., s. 153. 38 Ibidem, s. 153. Rynek regionalny Rynek lokalny Rynek krajowy Rynek międzynarodowy
21
Tabela 1.4. Zakres działalności, zasięg terytorialny oraz zakres specjalizacji projektów realizowanych przez przedsiębiorstwa deweloperskie oraz spółdzielnie mieszkaniowe funkcjonujące w województwie podlaskim
Lp. Deweloperzy funkcjonujący
na obszarze woj. podlaskiego Zakres działalności
Dywersyfikacja przestrzenna – zasięg działalności dewelopera Specjalizacja w zakresie realizacji określonego typu projektów wo j. po d la skie kra j ry nk i za g ra niczne pro jekt y mies zka n io we pro jekt y ko merc y jne
1. ASKO Budownictwo Sp. z o.o. Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo x x x x
2. Belveder Podlaski Sp. z o.o. Działalność deweloperska x x
3. „DARDOM" w Augustowie Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo x x x 4. Development NORD w Augustowie Działalność deweloperska oraz agencja nieruchomości x x
5. Development Sp. J. Zacharzewski
i Skowroński w Łomży Działalność deweloperska
x x
6. „Dom Ełcki” Morusiewicz (inwestycje
zrealizowane w Suwałkach) Działalność deweloperska oraz agencja nieruchomości
x x x
7. FADBET S.A. Białystok Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo, hurtownia materiałów budowlanych
x x x x x
8. INSTAL Białystok S.A. Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo, produkcja i montaż konstrukcji stalowych, wykonawstwo instalacji
x x x x x
9. Konsorcjum Budowlane „KONS – BUD” S.A. w Suwałkach
Działalność deweloperska, roboty ogólnobudowlane, instalacje sanitarne i elektryczne, produkcja mieszanek i prefabrykatów betonowych
x x x x
22
11. PBM Śródmieście Sp.j. Działalność deweloperska x x
12. PPUH Kombinat Budowlany Sp. z o.o. Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo, roboty budowlano-montażowe, inżynieryjne, instalacyjne, drogowe i remontowe, zarząd nieruchomościami wspólnot
mieszkaniowych, produkcja betonu i prefabrykatów betonowych
x x x
13. PRiBO Sp. z o.o. (Przedsiębiorstwo Remontów i Budownictwa Ogólnego Sp. z o.o.)
Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo x x x* x x
14. Przedsiębiorstwo Budowlane "Eko-System" Kostro, Radlmacher Sp. J.
Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo działalność consultingowa
x x x x
15. Przedsiębiorstwo Budowlane JAZ-BUD Sp. z o.o.
Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo x x x x 16. Przedsiębiorstwo Budowlane POLBUD
S.A.**
17. Przedsiębiorstwo Budowlane "Szeliga" Sp. z o.o.
Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo x x x 18. Przedsiębiorstwo Budowlane "Wersal
Podlaski" Rogowski i Piekut s.j.
Działalność deweloperska x x x
19. Przedsiębiorstwo Budowlano-Usługowe "BIRKBUD" Andrzej Biruk i
Wspólnicy Sp.j.
Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo x x x
20. Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego "Budopol - Suwałki"
Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo, wynajem ciężkiego sprzętu budowlanego
x x x
21. Przedsiębiorstwo Inżynieryjne Press
S.A. w Suwałkach Działalność deweloperska, wykonawstwo robót w branży sanitarnej i konstrukcyjno-budowlanej
x x x x
22. P.W. RAWBUD Sp. z o.o. Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo x x x
23. Rogowski Development Sp. z o.o. Działalność deweloperska x x x
24. Rutkowski Development Sp. J.
(inwestycje zrealizowane w Suwałkach) Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo
23
25. SATO Sp. z o.o. Działalność deweloperska, generalne wykonawstwo, prace projektowe, projekty i realizacje instalacji, budowy dróg, realizacja obiektów sakralnych, nadzory inwestorskie
x x x x
26. Yuniversal Podlaski Sp. z o.o. Działalność deweloperska x x x
27. Spółdzielnia Mieszkaniowa
"Budowlani" w Białymstoku Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, działalność kulturalna, sportowa
x x
28. Spółdzielnia Mieszkaniowa "Elemencik" w Białymstoku
Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, najem, remonty, działalność kulturalna, społeczna
x x
29. Spółdzielnia Mieszkaniowa "Słoneczny Stok" w Białymstoku
Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, najem, działalność oświatowo-kulturalna, społeczna
x x
30. Spółdzielnia Mieszkaniowa"Rodzina
Kolejowa" w Białymstoku Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, najem, remonty, pośrednictwo ubezpieczenia, działalność kulturalna, społeczna, oświatowa
x x
31. Spółdzielnia Mieszkaniowa w Augustowie
Realizacja inwestycji mieszkaniowych, zarządzanie nieruchomościami, najem, działalność budowlana i remontowa, działalność w zakresie usług inwestycyjnych, działalność kulturalna, społeczna, oświatowa
x x
32. Spółdzielnia Mieszkaniowa
Lokatorsko-Własnościowa w Grajewie Realizacja inwestycji mieszkaniowych, działalność inwestycyjna na zasadach deweloperskich, najem, zarządzanie nieruchomościami, działalność kulturalna,
społeczno-wychowawcza
x x
33. Spółdzielnia Mieszkaniowa
"Perspektywa" w Łomży Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, wynajem, remonty, działalność inwestycyjna, działalność kulturalna, społeczna, oświatowa
x x
34. Spółdzielnia Budownictwa
Mieszkaniowego „Jedność” w Łomży Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, wynajem, działalność budowlana i remontowa, działalność inwestycyjna, działalność kulturalna, społeczna, oświatowa
24
35. Łomżyńska Spółdzielnia Mieszkaniowa w Łomży
Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, wynajem, działalność gospodarcza, działalność kulturalna, społeczna, oświatowa
x x
36. Międzyzakładowa Spółdzielnia Mieszkaniowa w Suwałkach
Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, wynajem, działalność budowlana i remontowa, działalność w zakresie usług inwestycyjnych, pośrednictwo w ubezpieczeniu, pośrednictwo finansowe, działalność kulturalna, rekreacyjna, sportowa, społeczno-wychowawcza
x x
37. Młodzieżowa Spółdzielnia
Mieszkaniowa w Suwałkach Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, wynajem, pośrednictwo w ubezpieczeniu, pośrednictwo finansowe, działalność społeczna, oświatowa, kulturalna, rekreacyjna, sportowa
x x
38. Spółdzielnia Mieszkaniowa w Wysokiem Mazowieckiem
Realizacja inwestycji mieszkaniowych, obsługa i zarządzanie nieruchomościami, wynajem, działalność gospodarcza (w tym handlowa i usługowa), inwestycyjna
x x
39. Spółdzielnia Mieszkaniowa "Nadzieja" w Zambrowie
Realizacja inwestycji mieszkaniowych, administrowanie i zarządzanie nieruchomościami***
x x
*eksport domów
**przedsiębiorstwo w upadłości likwidacyjnej od dnia 14 maja 2014 r. ***brak dostępnego na stronie internetowej statusu spółdzielni
W przypadku spółdzielni mieszkaniowych zakres działalności opracowano na podstawie celów wskazanych w statucie każdego z podmiotów.
25 Jak wynika z danych zawartych w tabeli 1.4, zgodnie z założeniami prowadzonych badań, wszyscy analizowani deweloperzy realizują inwestycje mieszkaniowe na obszarze województwa podlaskiego. Niemal 37 proc. przedsiębiorstw działa także aktywnie w innych województwach naszego kraju, zaś doświadczenie międzynarodowe ma prawie 8 proc. funkcjonujących podmiotów.
Ponadto należy odnotować, iż przedsiębiorstwa deweloperskie realizują wprawdzie obiekty komercyjne, jednak nie jako inwestor, a zwykle jako generalny wykonawca. Deweloperzy uczestniczą w przetargach na realizację zleceń inwestorów zewnętrznych, takich jak między innymi: starostwa powiatowe, spółdzielnie mieszkaniowe, instytucje kultury, nauki, Towarzystwa Budownictwa Społecznego i inne.
Jak wynika z zakresu działalności przedsiębiorstw, niektóre z nich, poza działalnością deweloperską oraz generalnym wykonawstwem oferują także:
realizację instalacji (INSTAL Białystok S.A., Konsorcjum Budowlane „KONS – BUD” S.A. w Suwałkach, PPUH Kombinat Budowlany Sp. z o.o., Przedsiębiorstwo Inżynieryjne Press S.A. w Suwałkach, SATO Sp. z o.o.);
roboty drogowe (PPUH Kombinat Budowlany Sp. z o.o., SATO Sp. z o.o.);
roboty remontowe (PPUH Kombinat Budowlany Sp. z o.o.);
sprzedaż hurtową materiałów budowlanych (FADBET S.A. Białystok);
produkcję mieszanek i prefabrykatów betonowych (Konsorcjum Budowlane
„KONS – BUD” S.A. w Suwałkach, PPUH Kombinat Budowlany Sp. z o.o.);
wynajem ciężkiego sprzętu budowlanego (Przedsiębiorstwo Budownictwa
Ogólnego "Budopol - Suwałki");
pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, także na rynku wtórnym (Development
NORD w Augustowie, „Dom Ełcki” Morusiewicz);
zarząd nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych (PPUH Kombinat Budowlany
Sp. z o.o.);
działalność consultingową (Przedsiębiorstwo Budowlane "Eko-System" Kostro, Radlmacher Sp. J.);
prace projektowe (SATO Sp. z o.o.).
Poza tym, deweloperzy pośredniczą także zwykle we współpracy z bankami i innymi jednostkami oferującymi usługi kredytowe, finansowe i inwestycyjne. Powyższe wyniki świadczą, w opinii autorki pracy, o wszechstronności przedsiębiorstw
26 deweloperskich funkcjonujących na obszarze województwa podlaskiego oraz wskazują na kompleksową ofertę w zakresie wykonawstawa.
Analizując funkcjonowanie przedsiębiorstw deweloperskich w naszym kraju odnotować należy, iż powstanie wielu firm wiązało się w szczególności z inwestycjami realizowanymi przez inwestorów zagranicznych lub powstało na bazie państwowych przedsiębiorstw wykonawczych i sprywatyzowanych biur projektowych39. W przypadku
rynku podlaskiego odnotować należy fakt, że nie funkcjonują na rynku deweloperskim w sektorze nieruchomości mieszkaniowych podmioty z dominującym kapitałem zagranicznym.
Z czasem do grona firm deweloperskich tak na rynku krajowym, jak również lokalnym, zaczęły dołączać spółki, które zainteresowane były rynkiem nieruchomości ze względu na wysoką opłacalność inwestycji. Niestandardowym przykładem zaistnienia w branży budowlanej jest przedsiębiorstwo Negresko-Dom Sp. z o.o. w Łomży, którego podstawową działalnością jest sprzedaż hurtowa lodów, mrożonek i produktów spożywczych (pod firmą „Negresko” sp. z o.o.). Przedsiębiorstwo rozpoczęło działalność w branży deweloperskiej w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie rynku na budowę lokali mieszkaniowych w Łomży.
W przypadku spółdzielni mieszkaniowych zakres ich działalności reguluje w art. 1 Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych40, stanowiąc iż celem spółdzielni
mieszkaniowych „jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu”. Spółdzielnia może także:
budować lub nabywać budynki celem „ustanowienia na rzecz członków
spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych”;
budować lub nabywać budynki celem „ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych”;
budować lub nabywać domy jednorodzinne, a następnie przenosić własność tych domów na rzecz członków;
39 Pawlikowska-Piechotka A., Gospodarka..., op. cit., s. 93.
27
udzielać członkom spółdzielni pomocy w budowie przez nich domów
jednorodzinnych lub budynków mieszkalnych;
budować lub nabywać budynki w celu wynajmu lub sprzedaży lokali mieszkalnych
i niemieszkalnych;
zarządzać nieruchomością, na podstawie umowy z właścicielem lub
współwłaścicielami nieruchomości.
Spółdzielnia mieszkaniowa może także prowadzić inną działalność gospodarczą, jeżeli jest ona związana ze wskazanym uprzednio celem spółdzielni. Tym samym więc spółdzielnie wskazują, iż realizują między innym działalność w zakresie usług inwestycyjnych, pośrednictwo ubezpieczenia, pośrednictwo finansowe, działalność kulturalną, rekreacyjną, sportową, społeczną, oświatową, wychowawczą.
Reasumując, należy podkreślić, iż działalność przedsiębiorstw deweloperskich, których celem jest planowanie, organizowanie i realizacja procesu decyzyjnego w zakresie zagospodarowania przestrzeni jest stosunkowo młoda w polskiej praktyce gospodarczej. Analiza tego specyficznego procesu inwestycyjnego przeprowadzona została w kolejnym podrozdziale.
Znaczenie deweloperów w kreowaniu poszczególnych rynków nieruchomości, w szczególności nieruchomości mieszkaniowych jest jednak bardzo duże, tak gospodarcze, jak w szczególności społeczne. Zasadne jest zatem podjęcie realizowanego tematu oraz dogłębna analiza roli przedsiębiorstw deweloperskich w kreowaniu pierwotnego rynku mieszkaniowego na przykładzie województwa podlaskiego.
1.2. Formy i etapy realizacji inwestycji deweloperskich
W niniejszej części opracowania podjęto próbę ukazania specyfiki realizacji inwestycji budowlanych przez przedsiębiorstwa deweloperskie. Analizę źródeł wtórnych poparto wyniki wywiadów przeprowadzonych z właścicielami/kadrą zarządzającą przedsiębiorstw deweloperskich funkcjonujących w największych miastach województwa podlaskiego (Białymstoku, Łomży, Suwałkach) pt. „Realizacja inwestycji deweloperskich na rynku województwa podlaskiego”. Badanie miało charakter pilotażowy, przeprowadzone zostało w formie wywiadu standaryzowanego. Przedsiębiorstwa uczestniczące w badaniu funkcjonują na rynku od 5 do ponad 20 lat, przy czym zdecydowana większość (około 75 proc.) działa nie tylko na obszarze województwa podlaskiego, ale także w innych województwach. Wśród analizowanych podmiotów były
28 zarówno przedsiębiorstwa zatrudniające do 9 osób, jat również w granicach 10-49 osób oraz od 50 do 99 osób.
Wszyscy respondenci wskazali, iż realizują inwestycje w segmencie nieruchomości mieszkaniowych oraz, że w danym okresie czasu realizują równocześnie więcej aniżeli jedną inwestycję.
Pojęcie i specyfika budowlanego procesu inwestycyjnego
W obecnych warunkach gospodarczych, działalność inwestycyjno-budowlana w Polsce ma bardzo istotne znaczenie. Inwestycje stanowią jeden z fundamentalnych czynników rozwoju państwa, funkcjonujących podmiotów gospodarczych oraz innych jednostek organizacyjnych.
Termin inwestycje zdefiniowany został w art. 3 pkt 1 ppkt 17 ustawy
o rachunkowości41, zgodnie z którą przez inwestycje rozumieć należy „aktywa posiadane
przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek (...), udziałów w zyskach lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści (...).”
W przekonaniu autorki pracy, w przypadku analizowanej grupy podmiotów, to jest przedsiębiorstw deweloperskich, za inwestycję uznać należy ponadto nie tylko posiadanie nieruchomości, ale w szczególności realizację nowych nieruchomości poprzez proces budowlany w celu uzyskania korzyści.
Wskazuje na to również interpretacja pojęcia inwestycje dokonana przez E. Pisarską i M. Połońskiego42 jako:
nakłady finansowe na tworzenie nowych, odtwarzanie bądź modernizację
istniejących środków trwałych;
nowo tworzone, odtwarzane lub modernizowane obiekty inżynierskie, jak
na przykład budynek, most itp.
Z pojęciem inwestycji w znaczeniu rzeczowym łączą się też inne terminy, między innymi: przedsięwzięcie inwestycyjne oraz zadanie inwestycyjne. Przedsięwzięcie inwestycyjne rozumiane powinno być jako „planowane zadanie inwestycyjne w wymiarze
41 Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. 1994 Nr 12 poz. 591 z późn. zm.).
42 Pisarska E., Połoński M., Elementy organizacji robót inżynierskich, Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2000, s. 66-70.
29 rzeczowo-finansowym w znaczeniu całościowym”, np. budowa bloku mieszkalnego. Zadanie inwestycyjne natomiast to części składowe przedsięwzięcia43.
Inwestycja deweloperska obejmująca w każdym przypadku realizację procesu następuje poprzez takie „(...) połączenie lokalizacji pomysłu inwestycji i kapitału, w rezultacie którego powstają obiekty nieruchomościowe przynoszące dochód w długim okresie”44.
Pod pojęciem budowlanego procesu inwestycyjnego rozumieć należy więc ciąg skoordynowanych czynności o charakterze technologicznym, prawnym, organizacyjnym, technicznym, finansowym itp., prowadzących do realizacji oraz eksploatacji planowanej inwestycji budowlanej w określonym czasie i przy ograniczonych zasobach finansowych45. W przeciwieństwie do produkcji przemysłowej, gdzie proces produkcyjny jest powtarzalny w określonych warunkach w pewnym okresie czasu, wznoszenie wszelkich budowli przebiega w warunkach specyficznych. Specyfika ta wynika z charakteru i cech nieruchomości, przejawia się zarówno na etapie planowania i przygotowania inwestycji, jak również w trakcie jej wykonywania46.
Wśród specyficznych cech nieruchomości (szczegółowo opisane zostały one w podrozdziale 1.3) istotnych z punktu widzenia inwestowania wyróżnić można grupę cech fizycznych, ekonomicznych oraz instytucjonalno-prawnych47. Cechy te są ze sobą
często powiązane, stanowiąc o odmienności nieruchomości jako przedmiotu inwestowania.
Deweloper jako organizator w procesie inwestycyjnym
Uczestnikami budowlanego procesu inwestycyjnego są w szczególności: inwestor bezpośredni i zastępczy oraz przyszli użytkownicy nieruchomości, jeśli wnieśli swe udziały w kosztach finansowania przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz określeni zostali
de facto i de iuro przed oddaniem do użytkowania gotowych obiektów budowlanych.
Faktycznie uczestnikami procesu inwestycyjnego są także wykonawcy obiektów
budowlanych, którzy wchodzą w skład programu przedsięwzięcia inwestycyjnego48.
43 Połoński M. Kierowanie budowlanym procesem inwestycyjnym, Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2009, s. 10.
44 Dąbrowski M., Kirejczyk K., Inwestycje deweloperskie, Wydawnictwo Twigger, Warszawa 2001, s. 13. 45 Połoński M. (red.), Proces inwestycyjny i eksploatacja obiektów budowlanych, Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2008, s. 9.
46 Połoński M. Kierowanie budowlanym... op. cit., s. 14-17.
47 Dasso A., Ring A.A., Real Estate, Principles and Practices. Prentice Hall, New Jersey 1989 za: Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a...op.cit., s. 16.
48 Korzeniewski W., Przygotowanie inwestycji budowlanych. Stadium przedprojektowe, Oficyna Wydawnicza Polcen, Warszawa 2004, s. 15.
30 Ustawa z dnia 17 lipca 1994 r. Prawo budowlane49 stosuje natomiast termin
uczestnicy procesu budowy, a nie uczestnicy procesu inwestycyjnego, zaliczając do nich w art. 17:
inwestora, bez rozróżnienia inwestora bezpośredniego i zastępczego; inspektora nadzoru inwestorskiego;
projektanta, niezależnie czy pełni, czy nie pełni nadzoru autorskiego; kierownika budowy;
kierownika (kierowników) robót.
Prawo budowlane wymaga również (art. 12), by poza inwestorem, wszyscy uczestnicy procesu budowy mieli uprawnienia budowlane o odpowiedniej specjalności budowlanej, upoważniające do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.
Działania deweloperskie mogą obejmować zróżnicowany zakres,
w szczególności50:
1. Zakup gruntu (najczęściej rolnego) lub nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, a następnie doprowadzenie do zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kolejnym krokiem może być podział gruntu na mniejsze działki, ich uzbrojenie oraz sprzedaż inwestorom lub innym deweloperom. Deweloper ograniczający się do takiego zakresu działań określany jest mianem land-dewelopera. W tym przypadku podwyższenie wartości nieruchomości wynika ze zmiany sposobu użytkowania, uzbrojenia terenu i jego podziału.
2. Zakup gruntu, rozpoczęcie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego i sprzedaż nieruchomości w trakcie realizacji. Ten model organizacyjny, określany mianem modelu pośredniego pojawia się najczęściej w przypadku realizacji osiedli domów jednorodzinnych, domów w zabudowie szeregowej lub mieszkań w tzw. małych domach. Zainicjowanie całego procesu inwestycyjnego prowadzi do znacznego wzrostu wartości nieruchomości.
3. Zakup gruntu, realizacja przedsięwzięcia inwestycyjnego i sprzedaż zabudowanej nieruchomości nowemu właścicielowi. Deweloper realizujący taki zakres czynności reprezentuje tzw. model klasyczny.
49 Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm.
50 m.in.: Dąbrowski M., Kirejczyk K., Inwestycje... op. cit., s. 13; Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość
31 4. Znalezienie odpowiedniego terenu na realizację inwestycji, pozyskanie potencjalnych inwestorów i podpisanie z nimi umowy zapewniającej deweloperowi prawo do nadzoru przedsięwzięcia inwestycyjnego, a następnie realizacja tego przedsięwzięcia i sprzedaż. W tym przypadku deweloper nie nabywa praw do terenu, poszczególne działki kupują nabywcy pod domy szeregowe lub stają się oni współwłaścicielami nieruchomości, w przypadku realizacji domu wielorodzinnego. Deweloper pełni zatem w tym przypadku rolę koordynatora i wykonawcy na gruncie stanowiącym własność przyszłych nabywców.
M. Dąbrowski wyróżnia ponadto grupę deweloperów – inwestorów działających na rynku nie dla zysku. Jest to grupa podmiotów z sektora non-profit, przede wszystkim Towarzystwa Budownictwa Społecznego, których głównym zadaniem jest budowa i modernizacja zasobów przeznaczonych pod wynajem po umiarkowanych cenach. W tym przypadku nie występuje jednak główny cel przedsiębiorstwa deweloperskiego – cel komercyjny, zatem w przekonaniu autorki monografii należy zaliczyć tę grupę do innych podmiotów, aniżeli budujący na sprzedaż lub wynajem. Potwierdzają to także dane Urzędów Statystycznych, które podmioty te nie klasyfikują w jednej kategorii.
Wśród podmiotów biorących udział w badaniu, wszyscy wskazali, iż realizują inwestycje poprzez tzw. model pośredni, to jest zakup gruntu, rozpoczęcie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego i sprzedaż nieruchomości w trakcie realizacji. Większość respondentów wskazała także, iż wykonują tzw. model klasyczny – zakup gruntu, realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego i sprzedaż zabudowanej nieruchomości nowemu właścicielowi. Nikt z biorących udział w wywiadach nie realizuje inwestycji jako
land-deweloper, nie wskazali także, by odgrywali wyłącznie rolę koordynatora
i wykonawcy w procesie inwestycyjnym bez nabywania prawa własności gruntu (na gruncie stanowiącym własność przyszłych nabywców).
Proces realizacji budownictwa deweloperskiego charakteryzuje się złożonością, czasochłonnością, kapitałochłonnością oraz dynamicznym charakterem, bowiem zawiera często cykl budowlany, którego realizacja wymaga zaangażowania znacznych nakładów o zróżnicowanym charakterze51. Nakłady te dotyczą bezpośrednio zarówno zasobów
ludzkich, jak również finansowych, rzeczowych i informacyjnych.
Inwestycja deweloperska jest przedsięwzięciem złożonym, dynamicznym i zarazem twórczym, do jej przedstawienia wykorzystywane są różnego rodzaju modele,
