W niniejszej części opracowania podjęto próbę ukazania specyfiki realizacji inwestycji budowlanych przez przedsiębiorstwa deweloperskie. Analizę źródeł wtórnych poparto wyniki wywiadów przeprowadzonych z właścicielami/kadrą zarządzającą przedsiębiorstw deweloperskich funkcjonujących w największych miastach województwa podlaskiego (Białymstoku, Łomży, Suwałkach) pt. „Realizacja inwestycji deweloperskich na rynku województwa podlaskiego”. Badanie miało charakter pilotażowy, przeprowadzone zostało w formie wywiadu standaryzowanego. Przedsiębiorstwa uczestniczące w badaniu funkcjonują na rynku od 5 do ponad 20 lat, przy czym zdecydowana większość (około 75 proc.) działa nie tylko na obszarze województwa podlaskiego, ale także w innych województwach. Wśród analizowanych podmiotów były
28 zarówno przedsiębiorstwa zatrudniające do 9 osób, jat również w granicach 10-49 osób oraz od 50 do 99 osób.
Wszyscy respondenci wskazali, iż realizują inwestycje w segmencie nieruchomości mieszkaniowych oraz, że w danym okresie czasu realizują równocześnie więcej aniżeli jedną inwestycję.
Pojęcie i specyfika budowlanego procesu inwestycyjnego
W obecnych warunkach gospodarczych, działalność inwestycyjno-budowlana w Polsce ma bardzo istotne znaczenie. Inwestycje stanowią jeden z fundamentalnych czynników rozwoju państwa, funkcjonujących podmiotów gospodarczych oraz innych jednostek organizacyjnych.
Termin inwestycje zdefiniowany został w art. 3 pkt 1 ppkt 17 ustawy
o rachunkowości41, zgodnie z którą przez inwestycje rozumieć należy „aktywa posiadane
przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek (...), udziałów w zyskach lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści (...).”
W przekonaniu autorki pracy, w przypadku analizowanej grupy podmiotów, to jest przedsiębiorstw deweloperskich, za inwestycję uznać należy ponadto nie tylko posiadanie nieruchomości, ale w szczególności realizację nowych nieruchomości poprzez proces budowlany w celu uzyskania korzyści.
Wskazuje na to również interpretacja pojęcia inwestycje dokonana przez E. Pisarską i M. Połońskiego42 jako:
nakłady finansowe na tworzenie nowych, odtwarzanie bądź modernizację
istniejących środków trwałych;
nowo tworzone, odtwarzane lub modernizowane obiekty inżynierskie, jak
na przykład budynek, most itp.
Z pojęciem inwestycji w znaczeniu rzeczowym łączą się też inne terminy, między innymi: przedsięwzięcie inwestycyjne oraz zadanie inwestycyjne. Przedsięwzięcie inwestycyjne rozumiane powinno być jako „planowane zadanie inwestycyjne w wymiarze
41 Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. 1994 Nr 12 poz. 591 z późn. zm.).
42 Pisarska E., Połoński M., Elementy organizacji robót inżynierskich, Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2000, s. 66-70.
29 rzeczowo-finansowym w znaczeniu całościowym”, np. budowa bloku mieszkalnego. Zadanie inwestycyjne natomiast to części składowe przedsięwzięcia43.
Inwestycja deweloperska obejmująca w każdym przypadku realizację procesu następuje poprzez takie „(...) połączenie lokalizacji pomysłu inwestycji i kapitału, w rezultacie którego powstają obiekty nieruchomościowe przynoszące dochód w długim okresie”44.
Pod pojęciem budowlanego procesu inwestycyjnego rozumieć należy więc ciąg skoordynowanych czynności o charakterze technologicznym, prawnym, organizacyjnym, technicznym, finansowym itp., prowadzących do realizacji oraz eksploatacji planowanej inwestycji budowlanej w określonym czasie i przy ograniczonych zasobach finansowych45. W przeciwieństwie do produkcji przemysłowej, gdzie proces produkcyjny jest powtarzalny w określonych warunkach w pewnym okresie czasu, wznoszenie wszelkich budowli przebiega w warunkach specyficznych. Specyfika ta wynika z charakteru i cech nieruchomości, przejawia się zarówno na etapie planowania i przygotowania inwestycji, jak również w trakcie jej wykonywania46.
Wśród specyficznych cech nieruchomości (szczegółowo opisane zostały one w podrozdziale 1.3) istotnych z punktu widzenia inwestowania wyróżnić można grupę cech fizycznych, ekonomicznych oraz instytucjonalno-prawnych47. Cechy te są ze sobą często powiązane, stanowiąc o odmienności nieruchomości jako przedmiotu inwestowania.
Deweloper jako organizator w procesie inwestycyjnym
Uczestnikami budowlanego procesu inwestycyjnego są w szczególności: inwestor bezpośredni i zastępczy oraz przyszli użytkownicy nieruchomości, jeśli wnieśli swe udziały w kosztach finansowania przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz określeni zostali
de facto i de iuro przed oddaniem do użytkowania gotowych obiektów budowlanych.
Faktycznie uczestnikami procesu inwestycyjnego są także wykonawcy obiektów
budowlanych, którzy wchodzą w skład programu przedsięwzięcia inwestycyjnego48.
43 Połoński M. Kierowanie budowlanym procesem inwestycyjnym, Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2009, s. 10.
44 Dąbrowski M., Kirejczyk K., Inwestycje deweloperskie, Wydawnictwo Twigger, Warszawa 2001, s. 13. 45 Połoński M. (red.), Proces inwestycyjny i eksploatacja obiektów budowlanych, Wydawnictwo SGGW, Warszawa 2008, s. 9.
46 Połoński M. Kierowanie budowlanym... op. cit., s. 14-17.
47 Dasso A., Ring A.A., Real Estate, Principles and Practices. Prentice Hall, New Jersey 1989 za: Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a...op.cit., s. 16.
48 Korzeniewski W., Przygotowanie inwestycji budowlanych. Stadium przedprojektowe, Oficyna Wydawnicza Polcen, Warszawa 2004, s. 15.
30 Ustawa z dnia 17 lipca 1994 r. Prawo budowlane49 stosuje natomiast termin uczestnicy procesu budowy, a nie uczestnicy procesu inwestycyjnego, zaliczając do nich w art. 17:
inwestora, bez rozróżnienia inwestora bezpośredniego i zastępczego; inspektora nadzoru inwestorskiego;
projektanta, niezależnie czy pełni, czy nie pełni nadzoru autorskiego; kierownika budowy;
kierownika (kierowników) robót.
Prawo budowlane wymaga również (art. 12), by poza inwestorem, wszyscy uczestnicy procesu budowy mieli uprawnienia budowlane o odpowiedniej specjalności budowlanej, upoważniające do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.
Działania deweloperskie mogą obejmować zróżnicowany zakres,
w szczególności50:
1. Zakup gruntu (najczęściej rolnego) lub nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, a następnie doprowadzenie do zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kolejnym krokiem może być podział gruntu na mniejsze działki, ich uzbrojenie oraz sprzedaż inwestorom lub innym deweloperom. Deweloper ograniczający się do takiego zakresu działań określany jest mianem land-dewelopera. W tym przypadku podwyższenie wartości nieruchomości wynika ze zmiany sposobu użytkowania, uzbrojenia terenu i jego podziału.
2. Zakup gruntu, rozpoczęcie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego i sprzedaż nieruchomości w trakcie realizacji. Ten model organizacyjny, określany mianem modelu pośredniego pojawia się najczęściej w przypadku realizacji osiedli domów jednorodzinnych, domów w zabudowie szeregowej lub mieszkań w tzw. małych domach. Zainicjowanie całego procesu inwestycyjnego prowadzi do znacznego wzrostu wartości nieruchomości.
3. Zakup gruntu, realizacja przedsięwzięcia inwestycyjnego i sprzedaż zabudowanej nieruchomości nowemu właścicielowi. Deweloper realizujący taki zakres czynności reprezentuje tzw. model klasyczny.
49 Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późn. zm.
50 m.in.: Dąbrowski M., Kirejczyk K., Inwestycje... op. cit., s. 13; Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość
31 4. Znalezienie odpowiedniego terenu na realizację inwestycji, pozyskanie potencjalnych inwestorów i podpisanie z nimi umowy zapewniającej deweloperowi prawo do nadzoru przedsięwzięcia inwestycyjnego, a następnie realizacja tego przedsięwzięcia i sprzedaż. W tym przypadku deweloper nie nabywa praw do terenu, poszczególne działki kupują nabywcy pod domy szeregowe lub stają się oni współwłaścicielami nieruchomości, w przypadku realizacji domu wielorodzinnego. Deweloper pełni zatem w tym przypadku rolę koordynatora i wykonawcy na gruncie stanowiącym własność przyszłych nabywców.
M. Dąbrowski wyróżnia ponadto grupę deweloperów – inwestorów działających na rynku nie dla zysku. Jest to grupa podmiotów z sektora non-profit, przede wszystkim Towarzystwa Budownictwa Społecznego, których głównym zadaniem jest budowa i modernizacja zasobów przeznaczonych pod wynajem po umiarkowanych cenach. W tym przypadku nie występuje jednak główny cel przedsiębiorstwa deweloperskiego – cel komercyjny, zatem w przekonaniu autorki monografii należy zaliczyć tę grupę do innych podmiotów, aniżeli budujący na sprzedaż lub wynajem. Potwierdzają to także dane Urzędów Statystycznych, które podmioty te nie klasyfikują w jednej kategorii.
Wśród podmiotów biorących udział w badaniu, wszyscy wskazali, iż realizują inwestycje poprzez tzw. model pośredni, to jest zakup gruntu, rozpoczęcie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego i sprzedaż nieruchomości w trakcie realizacji. Większość respondentów wskazała także, iż wykonują tzw. model klasyczny – zakup gruntu, realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego i sprzedaż zabudowanej nieruchomości nowemu właścicielowi. Nikt z biorących udział w wywiadach nie realizuje inwestycji jako
land-deweloper, nie wskazali także, by odgrywali wyłącznie rolę koordynatora
i wykonawcy w procesie inwestycyjnym bez nabywania prawa własności gruntu (na gruncie stanowiącym własność przyszłych nabywców).
Proces realizacji budownictwa deweloperskiego charakteryzuje się złożonością, czasochłonnością, kapitałochłonnością oraz dynamicznym charakterem, bowiem zawiera często cykl budowlany, którego realizacja wymaga zaangażowania znacznych nakładów o zróżnicowanym charakterze51. Nakłady te dotyczą bezpośrednio zarówno zasobów ludzkich, jak również finansowych, rzeczowych i informacyjnych.
Inwestycja deweloperska jest przedsięwzięciem złożonym, dynamicznym i zarazem twórczym, do jej przedstawienia wykorzystywane są różnego rodzaju modele,
32 w szczególności modele fazowe. Dzielą one proces inwestycji – rozumiany jako proces przekształcenia nieruchomości użytkowej na poziomie niskiej wartości w nieruchomość o wyższej rentowności – na poszczególne fazy. W praktyce nie zawsze możliwe jest rozgraniczenie poszczególnych faz, ponieważ pewne etapy mogą przez pewien okres przebiegać równolegle52.
Ponadto, wart odnotowania pozostaje także fakt, iż w prowadzonych badaniach 100 proc. respondentów wskazało, iż reprezentowane przez nich przedsiębiorstwa deweloperskie realizują jednocześnie więcej niż jedno przedsięwzięcie inwestycyjne.
Z punktu widzenia realizacji inwestycji deweloperskich istotne pozostaje wskazanie funkcji dewelopera na rzecz przyszłych użytkowników budownictwa mieszkaniowego. Dotyczy to kwestii analizy ekonomicznej rynku mieszkaniowego, dokonania właściwej lokalizacji i nabycia terenu, projektowania, uzyskania zezwoleń prawnobudowlanych i administracyjnych, marketingu i w efekcie sprzedaży mieszkań. Deweloper powinien w szczególności dokonać analizy i oceny zasadności podjęcia inwestycji, które miałyby dać odpowiedź na pytania o potencjalnych nabywców, o to jakie mieszkania są najbardziej potrzebne, ich standard, typy, wyposażenie itp. Rzeczą niezwykle istotną, co potwierdziły także prowadzone przez autorkę badania, jest wybór lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, zbadanie od strony prawnej stosunków własnościowych działki, stanu zadłużenia gruntu, stanu wierzytelności hipotecznych, a następnie uzbrojenie terenu w określoną infrastrukturę. Przedstawiciele przedsiębiorstw deweloperskich prowadzą negocjacje celem nabycia nieruchomości oraz zawierają po ich sfinalizowaniu umowę sprzedaży nieruchomości, następnie kompletują dokumenty, na podstawie których możliwe jest uzyskanie od gminy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Następnie deweloper uczestniczy w etapie projektowania oraz przygotowania dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. Po ich uzyskaniu zawiera nierzadko umowy z nabywcami nieruchomości i przystępuje do fazy realizacji robót budowlanych własnymi wykonawcami lub też systemem zleceniowym. W tym czasie konieczne jest zapewnienie nadzoru inwestorskiego, kontrola harmonogramu rzeczowo-finansowego, dokonywanie częściowych odbiorów i finansowe rozliczenia z wykonawcami robót. W finalnym etapie, po uzyskaniu pozwolenie na użytkowanie budynku, następuje umowne
52 Gorzelany-Dziadkowiec M., Procesy deweloperskie w warunkach polskich, „Ekonomika i Organizacja Przedsiębiorstw” 2002, nr 10, s. 30.
33 przekazanie w formie aktu notarialnego mieszkań ich nabywcom oraz prowadzone są z klientami końcowe rozliczenia finansowe53.
Jak zauważają jednak K. Najbar i A. Nalepka projekt deweloperski ze względu na kryterium funkcjonalne, to jest wykonywane czynności, może być rozpatrywany w różnych aspektach:
w wąskim zakresie – jako ogół czynności wymaganych do uzyskania pozwolenia
na budowę;
w średnim zakresie – jako zespół działań prowadzących do wybudowania obiektu,
a następnie przekazania go do eksploatacji;
w szerokim zakresie – jako cały cykl życia nieruchomości54.
Dla zobrazowania deweloperskiego cyklu inwestycyjnego przyjmowane mogą być różne modele, dzielące proces na określone fazy. Wyodrębniając zatem z cyklu życia obiektu budowlanego wyłącznie cykl inwestycyjny w nieruchomości, zastosować można koncepcję H. Hajduka (rysunek 1.2).
Koncepcja zamierzenia inwestycyjnego
Oceny zamierzenia
Pozyskanie terenu
Projektowanie i planowanie
Pozyskanie środków finansowych
Wybór wykonawców, budowa
Użytkowanie obiektu
Źródło: opracowanie własne na podstawie: Bryx M., Zarządzanie nieruchomością jako faza procesu
inwestycyjnego, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości” 2004, Vol. 12 nr 1, s. 28, za: Hajduk H., Zarządzanie przedsięwzięciem budowlanym, „Problemy Rozwoju Budownictwa” 1993, nr 2. Rysunek 1.2. Cykl inwestycyjny w nieruchomości
53 Włodyka S. (red.), Prawo umów... op.cit., s. 1364.
54 Najbar K., Nalepka A., Udział zarządcy nieruchomości w projektach inwestycyjnych, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie” 2008, nr 792, s. 98-99.
34 W literaturze spotkać można także inne nieco koncepcje. Na przykład M. Dąbrowski i K. Kirejczyk wyodrębniają cztery fazy:
inicjacja inwestycji jako fazę przedprojektową; koncepcja inwestycji;
realizacja inwestycji; ekspozycja rynkowa.
Powyższa idea obejmuje cały okres od inicjacji po ukończenie i przekazanie do użytku. Wraz z ukończeniem rozpoczyna się dla obiektu faza eksploatacji, do czasu ewentualnej przyszłej rewitalizacji, którą także można rozpatrywać jako odrębną inwestycję55.
Cykl inwestycyjny obejmuje zatem okres, jaki jest potrzebny do zrealizowania przedsięwzięcia budowlanego, poczynając od sformułowania pomysłu do przekazania jej do użytkowania nabywcom. Pełny cykl życia inwestycji obejmuje natomiast czas od powstania pomysłu, poprzez realizację, eksploatację nieruchomości, aż po jej likwidację.
Organizacja procesu deweloperskiego przeszła swoistą ewolucję. Początkowo realizacje opierały się na małych organizacjach, wyspecjalizowanych tylko w jednej fazie cyklu inwestycyjnego, w jednym obszarze działalności. Jedno przedsiębiorstwo nabywało i dzieliło grunty, inne budowało mieszkania, kolejne – obiekty handlowe. W tym okresie realizowane projekty były małe, wymagały relatywnie nieznacznych nakładów finansowych, zatem ponoszone przez przedsiębiorstwa deweloperskie ryzyko było niewielkie. Współcześnie deweloperzy zintegrowali cykl procesu inwestycyjnego, podejmując się realizacji projektów o zróżnicowanych funkcjach. Zmianie uległa skala projektów, a tym samym wymagany kapitał56.
Zasadniczo, analizując prezentowane w literaturze teorie wywnioskować można, iż budowlany proces inwestycyjny przebiega w trzech głównych fazach57 (rysunek 1.3):
1. Faza przedinwestycyjna (przygotowanie inwestycji do wykonania) – obejmuje okres zbierania i analizowania danych dotyczących przyszłych działań, to jest: prognozowanie, programowanie, planowanie i po części projektowanie.
2. Faza realizacyjna (realizacja inwestycji) – dotyczy działań związanych bezpośrednio z wykonaniem zaplanowanej inwestycji i odnosi się do wyboru
55 Dąbrowski M., Kirejczyk K., Inwestycje... op.cit., s. 15-16. 56 Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość... op. cit., s. 229-232.
57 m.in. Matwiejczuk W., Dołżyk K ., Organizacyjne formy realizacji procesu inwestycyjnego, „Inżynieria i Budownictwo” 2003, nr 8, s. 452-454; Połoński M. (red.), Kierowanie budowlanym..., op. cit., s. 19.
35 wykonawcy, realizacji robót budowlano-montażowych, montażu w niezbędne urządzenia, rozruchu i przekazania nieruchomości do odbioru.
3. Faza eksploatacji (użytkowania inwestycji) – obejmuje działania niezbędne do utrzymania inwestycji w stanie pełnej użyteczności zgodnie z jej przeznaczeniem, a zatem konserwację, naprawy, remonty. Faza ta dobiega końca z chwilą likwidacji obiektu.
Źródło: opracowanie Matwiejczuk W., Dołżyk K ., Organizacyjne formy realizacji procesu inwestycyjnego,
„Inżynieria i Budownictwo” 2003, nr 8, s. 452-454. Rysunek 1.3. Schemat cyklu życia inwestycji
Jak można zauważyć na rysunku 1.3 kolejne fazy i etapy procesu realizacji budownictwa deweloperskiego częściowo nakładają się w czasie, co skraca nieco cały cykl. Z drugiej jednak strony wymaga większej uwagi ze strony organizatora procesu inwestycyjnego (dewelopera).
Pierwszą decyzją, którą podejmuje deweloper jest najczęściej określenie przedmiotu realizacji, czyli sprecyzowanie co chce budować. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy najpierw dochodzi do pozyskania gruntu, a dopiero później pojawia się pomysł na realizację. Nabycie gruntu może przebiegać na kilka sposobów. Pierwszą z możliwych procedur jest nabycie działki od osoby fizycznej lub prawnej. Kolejnym sposobem jest nabycie w trybie przetargowym od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Inną możliwością jest objęcie gruntów komunalnych, należących do Skarbu
36 PROJEKT NIERUCHOMOŚCI