Handbuch des Wohnungswesens und der Wohnungsfrage

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HANDBUCH

DES

WO H N U N G S WE S E N S

UND DER

W O H N U N G S F R A G E

VON

DR R U D . E B E R S T A D T

O R D E N TL . H O N O RA R PR O FESSO R AN DER K Ö N IO L. FR IE D R IC H -W IL H EL M S-U N IV ER SIT Ä T ZU BERLIN

D R iTT E UM GEARBEITETE U N D ERW EITERTE AUFLAG E

MIT 148 A BB IL D U N G E N IM TEXT

J E N A

VERLAG VON GUSTAV FISCHER 1917

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A lle R e ch te V o rb e h alten .

C o p y rig h t 1917 b y G u s ta v F isc h e r, P u b lis h e r, J e n a

D ie zw eite A uflage is t s e it dem J a h re 1912 im B uchhandel v e r­

griffen. D ie N euau sg ab e w urde m ir zu n äch st durch eine R eihe g rö ß e re r städ teb au lich er A rb eiten unm öglich g em acht und m u ß te dann infolge d e r K rieg sereig n isse zu rü ck g estellt w erden.

D ie vorliegende A usgabe d arf als ein v o llstän d ig n eues B uch gelten, in dem je d e r A b sch n itt von G rund auf eine N e u b ea rb eitu n g erfah ren hat. Vieles, was in den beiden e rste n A uflagen als ein P o ­ stu la t erschien, ist h eu te zu einem allgem einen W illen gew orden, d er seine V erw irklichung durch R echt und V erw altung fo rd ert. D ie E r ­ k e n n tn is h a t sich im m er m e h r gefestigt, daß die E n tw ick lu n g u n se res W ohnungsw esens und S tädtebaues, wie sie in d e r zw eiten H älfte des 19. J a h r h u n d e rts h e rb e ig e fü h rt w urde, eb en so seh r von u n s e r e r n atio n al­

d eu tsch en Ü b erlieferu n g , wie von' den w irtschaftsgem äßen G rundlagen abw eicht. D e r W eg d e r N e u g e s ta ltu n g ris t dkm it vorgezeichnet.

Z ahlreiche K rä fte sin d fü r die -'B estrebungen d e r W ohnu n g srefo rm am W erk. D ie V orlage des P reu ß isch en W o h n u n g sg esetzes und die ih r an schließenden E rg ä n z u n g e n , die M aßnahm en, die in jed em d er d eutschen S ta ate n getroffen w erden, die A rb e it von V ereinen und G e­

nossenschaften legen Z eugnis ab von dem E r n s t d e r n eu eren B ew egung.

W enn wir ein g ü n stig e s E rg e b n is von diesem V orgehen erw arten , wenn wir wünschen, daß ein M indestm aß von E in g riffen und E inm ischung stattfinde, dann is t es u n sere v o rn eh m ste A ufgabe, die notw endigen V oraussetzungen zu schaffen, auf denen sich W ohnungsw esen u n d S tä d te ­ b au in s e l b s t ä n d i g e n , b e f r i e d i g e n d e n F o r m e n en tfalten können.

W ohnungsreform b e d e u tet nicht, daß eine m öglichst g ro ß e Zahl von E in zelfo rd eru n g en au fg estellt w erden solle; so n d ern ih r Ziel ist, daß schädliche E inrichtungen b e se itig t und rich tig e G ru n d lag en h e rg e ste llt w erden. D as B estreben des H an d b u c h s g e h t deshalb dahin, fü r die zu ergreifenden M aßnahm en auf den G ebieten d er B odenentw icklung, d e r G eländeaufteilung, der B autätigkeit, des R ea lk re d its b ra u c h b a re

G ru n d sätze zu erm itteln und d er P rax is des W ohnungsw esens im w eitesten Sinne, wie d er B eam tenausbildung zu dienen. D er sta a t­

lichen V erw altung sind in d e r n eu eren B odenpolitik g roße und v e ra n t­

w ortungsvolle A ufgaben g estellt; vor allem a b e r b ed arf es d er B e­

tä tig u n g d er kom m unalen S e l b s t v e r w a l t u n g , d e r — wie sie in großem U m fang die Schöpferin d e r seith erig en Z u stän d e gew esen ist — die N eu g estaltu n g des Siedelungsw esens a n v e rtra u t is t und von deren unabhängigem , dem G esam tin teresse gew idm etem W irken die w eitere E ntw icklung in e rs te r R eihe ab h än g t. D e r A usspruch L o r e n z v o n S t e i n s g ilt u n v erm in d ert fü r u n sere T age: die V erw altu n g ist die tä tig w erdende V erfassung.

B edeutsam e V erschiebungen scheinen sich fe rn er in dem V e rh ältn is zwischen städ tisch er u n d ländlicher B esiedelung anzubahnen. W enn b ereits lange vor K riegsausbruch — die D arstellu n g d e r U rsachen ge­

h ö rt in die E inzelschilderung — eine W an d lu n g in den B eziehungen stä d tisch er und ländlicher W ohnw eise b em erk b ar w urde, so sind m it den E reig n issen des W eltk rieg s neu e G esichtspunkte h erv o rg etreten , die den K reis w ohnungspolitischer T ä tig k eit und V orsorge w esentlich v erg rö ß e rt haben. W ir b etrach ten h e u te die S iedelungsfragen in e r­

heblich erw eiterten Z usam m enhängen; w ir stehen au f zahlreichen T eilgebieten u n se re r B odenentw icklung neuen N otw endigkeiten geg en ­ über. D as H andbuch h a t sich b e streb t, Siedelungsw esen u n d B oden­

politik in ih re r G esam theit d arzu stellen und in d e r B eh an d lu n g d er einzelnen Teile die A ufgaben d e r ausführenden wie d er vorb ereiten d en A rb e it zu berücksichtigen.

B e r l i n , 28. A u g u st 1917.

Rudolf Eberstadt.

W enn ich in diesem V orw ort die A u fm erk sam k eit des L esers auf eine E in zelh eit hinlenken darf, so w äre dies n ich t d e r In h a lt und d er A ufbau des B uches, sondern die A rt d er B eh an d lu n g des Stoffes. D as W ohnungsw esen zeigt, in g rö ß ere m U m fang vielleicht als irgendein a n d e re r T eil u n seres K u ltu rleb en s, den G rundzug, daß je d e r einzelne V organg seine W irk u n g en vervielfältigt und auf frem de G ebiete ü b e r­

trä g t. Die E in rich tu n g en , die d er J u r is t schafft, sind bestim m en d für das W erk des T e c h n i k e r s . D ie M aßnahm en des T echnikers w iederum h ab en in h e rv o rra g e n d er W eise v o l k s w i r t s c h a f t l i c h e B ed eu tu n g . D ie E rg e b n isse d e r B o d enparzellierung, d e r B auw eise, d e r B esitzv erteilu n g g reifen auf das tiefste in die G e staltu n g d e r p o l i t i s c h e n V erhältnisse ein. Je d e H a n d lu n g sch ein t hier ih ren E rfo lg nach verschiedenen R ichtungen zugleich zu erstreck en und, ob gew ollt od er ungew ollt, üb er ih ren u rsprünglichen B ereich hinauszugreifen.

S ollte deshalb das vorliegende H andbuch fü r die P rax is brau ch b ar w erden, so d u rfte das b e ig eb rach te M aterial n ich t au s einem einzigen G esichtspunkte e rö rte rt w erden, so n d ern es m u ß te nach verschiedenen R ichtungen w issenschaftlich v e ra rb e ite t w erden. D ie Zw eige d er W issen­

schaft, die in B e tra c h t kam en, sind V erw altungslehre, T echnik und V olksw irtschaft. E r s t in ih re r V erb in d u n g is t eine zureichende B e­

h a n d lu n g des W o h nungsw esens m öglich; u n d e rst in dem Z usam m en­

w irken je n e r d rei g roßen D isziplinen e n tste h t die W issenschaft des S tädtebaues. N icht im m er w ar diese E rk e n n tn is allgem ein angenom m en;

die am S tä d te b au B eteiligten, d e r V erw altu n g sju rist, d e r T ech n ik er und d e r N ationalökonom sind bis in die jü n g s te Z eit ih re eigenen W ege gegangen. E s w ar m ein B estreb en — und d arin m ag eine E ig en h eit d ieses H an d b u ch es zu finden sein — die einzelnen A bschnitte jew eils nach je n e n d rei R ichtungen d u rclizu a rb eiten und deren Z usam m enhänge u n d W echselw irkungen klarzu stellen .

Möge das B uch einen freundlichen L eserk reis finden; und m öge es nicht u n w ürdig des großen G eg en stan d es sein, dessen B ehandlung h ie r u n ternom m en wurde.

B e r l i n , im J a n u a r 1909.

Seite V o r w o r t ... I I I

E i n l e i t u n g .

§ 1/2. A llg em ein e S c h e id u n g e n ... 1

E r s t e r T e i l . D ie E n tw ic k l u n g d e r s t ä d ti s c h e n B a u w e is e . E r s te r A b sch n itt. § 3/5. A l t e r t u m ... 13

Z w e ite r A b s ch n itt. D a s M i 11 e 1 a 11 e r. § 6/7. 1. D ie S t a d t a n l a g e ... 27

§ 8/9. 2. D e r S t r a ß e n b a u ... 37

§ 10. 3. D e r G r u n d s t ü c k s v e r k e h r ... 42

§ 11. 4. D ie H a u s f o r m e n ... 47

§ 12. 5. B a u rec h t. B a u v erw a ltu n g ... 54

D r itte r A b s c h n itt. D i e P e r i o d e d e r l a n d e s f ü r s t l i c h e n B a u t ä t i g k e i t . § 13/14. 1. Ü b e r g a n g s z e i t ... 59

§ 15. 2. D ie la n d e sfü rstlic h e B a u tä tig k e it in D eu tsc h la n d . . . . 64

V ie rte r A b s c h n itt. D i e G e g e n w a r t . § 16/17. 1. D ie e rste H ä lfte des 19. J a h r h u n d e r t s ... 75

§ 18/20. 2. D ie jü n g s te B a u p erio d e ... 81

Z w e i t e r T e i l . D ie P r e i s b i l d u n g d e r s t ä d ti s c h e n B o d e n w e r te . § 21. E i n l e i t u n g ... 95

E r s te r A b s ch n itt. D e r u n b e b a u t e B o d e n u n d d i e B a u t ä t i g k e i t . § 2 2 . 1. B a u sy ste m u n d B a u s t e l l e n p r e i s ...100

§ 23. 2. D ie E le m e n te des B a u s t e l l e n w e r t e s ... 105

§ 24. 3. D ie R ic h tu n g d e r B o d e n s p e k u l a t i o n ... 109

§ 25. 4. G e d rän g te B auw eise u n d W o h n u n g s p r o d u k t i o n ... 115

§ 26. 5. A bsolute H ö b e u n d S te ig e ru n g des B o d e n p reise s . . . . 122

§ 27/29. 6. D as „ G e s etz “ von A n g e b o t u n d N a c h f r a g e ...125

§ 30. 7. D ie R e a lis ie ru n g des B o d e n p re ise s u n d d e r B a u ste lle n h a n d e l 135 Z w e ite r A b s ch n itt. D e r b e b a u t e B o d e n . § 31/32. 1. G ru n d s tü c k sw e rt u n d B a u k o sten ... 143

§ 33. 2. G esch äftsb ez irk e u n d W o h n b e z irk e ... 149

§ 34. 3. Z in s fu ß u n d G r u n d s tü c k s w e r t...151

§ 35. 4. B o d en v e rsch u ld u n g u n d B o d e n w e r t ...155

§ 36. 5. D ie D u rc h fü h ru n g d e r W e r t b e w e g u n g ... 156

Seit«

D r i t t e r T e i l . W o h n u n g s z u s t ä n d e .

§ 37/39. 1. H ausform u n d W o h m v e i s e ... 165

§ 40/42. 2. W o h n u n g sfo rm u n d W o h n u n g s h e r s t e l l u n g ...177

§ 43. 3. E in k o m m en u n d M i e t e ...189

§ 44. 4. D ie M i e t p r e i s e ...194

§ 45. 5. W o h n u n g s b e n u tz u n g ... 199

§ 46/49. 6. G esu n d h eitlich e V erh ältn isse. K r a n k h e i t e n ... 204

V i e r t e r T e i l . D ie P r a x i s d e s S t ä d te b a u e s . E in le itu n g . § 50. D ie n eu e S t a d t a n l a g e ... 220

E r s te r A b sch n itt. B e b a u u n g s p l a n u n d B o d e n p a r z e l l i e r u n g . § 51. 1. D ie allg e m ein e B e d e u tu n g des B e b au u n g sp la n es . . . . 223

§ 52. 2. G ru n d fo rm en d e r S t a d t a n l a g e ... 227

§ 53/55. 3. G e län d e au fte ilu n g d u rc h S tra ß e u n d B a u b l o c k ... 231

§ 56/57. 4. W o h n straß e . W o h n h o f (w olm baum äßige A u fte ilu n g ) . . 241

§ 58/60. 5. A n leg u n g u n d A u s sta ttu n g d e r S tra ß e n ... 253

§ 61. 6. D ie S t r a ß e n f ü h r u n g ... 261

§ 62. 7. G esetzliche V o rsch riften ü b e r die A u fs te llu n g von B e b au u n g s­ p lä n e n ... 269

§ 63. 8. E n te ig n u n g u n d U m l e g u n g ... 280

Z w e iter A b s ch n itt. D i e H a u s f o r m e n . § 64. 1. D ie v ersch ie d e n e n B a u t y p e n ... 284

§ 65/66. 2. D ie M i e t s k a s e r n e ... 289

§ 67. A n h a n g ... 297

§ 68. 3. D as M ie tsw o h n u n g sh au s { M e h rw o h n u n g s h a u s )... 301

§ 69. 4. D as F a m ilie n h a u s (K lein h au s) ... 305

§ 70. 5. D ie k ü n s tle ris c h e B e w e rtu n g d e r H au sfo rm en ... 315

D r itte r A bsch n itt. B a u o r d n u n g . § 71/72. 1. D ie e in z e ln e n G eb iete d e r B a u o r d n u n g ... 318

§ 73/74. 2. D e r g eg en w ä rtig e S ta n d deB B a u o rd n u n g sw e se n s . . . . 327

§ 75/78. 3. D ie W e ite rb ild u n g des B a u o r d n u n g s w e s e n s ...339

V ie rte r A b sch n itt. W o h n u n g s a u f s i c h t u n d u n t e r n o r m a l e W o h n u n g e n . § 79. 1. D ie W o h n u n g s a u f s i c h t ...351

§ 80/81. 2. D ie u n te rn o rm a le n W o h n u n g e n ... 357

F ü n f t e r T e i l . K a p ita lb e s c h a f f u n g . B o d e n le ih e . B e s t e u e r u n g . E r s te r A bsch n itt. D e r R 'e a 1 k r e d i t. § 82. V o r b e m e r k u n g ...366

§ S3/84. 1. D ie B e d eu tu n g des R e a l k r e d i t s ...371

§ 85/87. 2. G eg en w ärtig er S ta n d des R e a l k r e d i t w e s e n s ...378

§ 88/89. 3. N e u ere p ra k tisc h e M aß n a h m en f ü r d ie R e a lk red itb es ch a ffu n g 391 § 90/91. 4. Z u r B e h a n d lu n g des R e a lk re d its ... 404

Z w e iter A bsch n itt. B o d e n l e i h e u n d W i e d e r k a u f . § 93. 1. D as E rb b a u re c h t ... 417

§ 94. 2. D as W i e d e r k a u f s r e c h t ... 422

D r itte r A b sch n itt.

§ 95.

§ 96.

Seite

B o d e n b e s t e u e r u n g .

1. D ie S t e u e r f o r m e n ] ... 423

2. Z ie le d e r B o d e n b e s t e u e r u n g ...427

S e c h s te r T eil. V erkehr. Ansiedelung. Ländliches Wohnungswesen. § 97/100. 1. V e rk e h rs m itte l. § 97/98. A. D ie A rte n d e r V e rk e h rs m itte l u n d die V e r­ k e h rsa n la g e n ...430

§ 99/100. B. D ie tec h n isc h e u n d w irtsc h aftlic h e G estal­ tu n g d e r V e r k e h r s m itte l... 439

§ 101/102. 2. A n s ie d e lu n g d u rc h R e n te n g u t u n d S ie d e lu n g s u n te rn e h ­ m u n g en ... 452

§ 103/104. 3. G a rte n s tä d te ; G a rte n p a c h t ... 463

§ 105/108. 4. L ä n d lic h e s W o h n u n g s w e s e n ...471

§ 105/106. A. D ie v e rsc h ie d en e n F o rm e n d e r S ie d elu n g s­ w eise ... 471

§ 107/108. B. B auw eise u n d B a u f o r m e n ... 478

S ie b e n te r Teil. B autätigkeit u nter Gewinnverzicht. Öffentlicher Grundbesitz. Gemeinnützige Veranstaltungen. E r s te r A b sch n itt. D i e B a u t ä t i g k e i t u n t e r G e w i n n v e r z i e h t . . . 491

§ 109,112. 1. R eich, S ta at u n d G e m e i n d e ...493

§ 113/114. 2. A rb e itg e b e r u n d S t i f t u n g e n ... 502

§ 115/117. 3. G e m e in n ü tzig e B a u tä tig k e it ...522

Z w e ite r A b sch n itt. W o b n u n g s p o l i t i s c h e V e r a n s t a l t u n g e n u n d V e r e i n i g u n g e n . § 118. 1. G e m ein n ü tzig e u n d so z ialp o litisc h e V e ra n s ta ltu n g e n . . 532

§ 119/121. 2. W o h n u n g sp o litisc h e Z e n tra lste lle n u n d V e rein e . . . . 533

D r itte r A b sch n itt. D e r ö f f e n t l i c h e G r u n d b e s i t z . 1. B e tä tig u n g d e r ö ffe n tlic h e n V e rb än d e § 122/123. § 124. § 125/132. § 133/146. ... 541

2. V e rw a ltu n g u n d V e rw e rtu n g des ö ffe n tlich e n G ru n d b e sitze s 546 A c h te r T eil. Ausland. E n g la n d . § 125. I. D ie G e sta ltu n g d e r W o h n v e rh ä ltn isse . 550 § 126/129. II . G esetzg eb u n g u n d In s titu tio n e n . P r e is ­ b ild u n g ... 558

§ 130/132. I I I . D ie B a u tä tig k e it... 569

Ü b e rsic h t a n d e re r a u slän d isc h e r S taaten. § 133. I. Ö s t e r r e i c h - U n g a r n ... 586

§ 134/135. I I . S c h w e i z ... 588

§ 136. I I I . F r a n k r e i c h ... 596

§ 137. IV. B e lg ie n . ... 599

§ 138. V. N i e d e r l a n d e ... 600

§ 139. V I. D ä n e m a r k ... 603

Seite

§ 140/142. V II. S c h w e d e n ...606

§ 143. V III. N o r w e g e n ...614

§ 144/147. IX . N o r d a m e r i k a ... 617 A n h an g I.

§ 148/149. 1. D as P re u ß isc h e W o h n u n g s g e s e tz ... 630

§ 150. 2. R u n d e rla ß ü b e r die F ö rd e ru n g von K le in h a u ss ie d e lu n g e n 648 A n h an g II.

§ 151/159. K r i e g s m a ß n a h m e n ... 657 A n m e r k u n g z u S. 23 ... 670 S a c h r e g i s t e r ... 674

Allgemeine Scheidungen.

§ 1. E in e E in fü h ru n g in das weite G ebiet d e r W ohnungsverhält- nisse m uß z u n äch st davon ausgehen, eine w esentliche S cheidung auf­

zustellen u n d zu e rk lä re n ; es ist d e r G egensatz zw ischen W o h n u n g s­

frage und W ohnungsw esen. W ir sind gew ohnt, au f den g roßen G e­

b ieten m enschlicher W issen sch aft n o r m a l e und a n o r m a l e Z u stän d e zu u n tersch eid en ; so se h r sind w ir es gew ohnt, daß uns diese Scheidung als eine allgem ein von se lb st geg eb en e erscheint. Vielfach h alten wir es sogar fü r selbstverständlich, daß die E rfo rsc h u n g des norm alen und des anorm alen Z u sta n d es den G egenstand völlig g e tre n n te r S tudien und W issenszw eige bildet. D ie W issenschaft von d e r B eschaffenheit des m enschlichen K ö rp e rs h a t ih re P hysiologie und ih re P athologie. W ir w ü rd en keinen A ugenblick d aran denken, daß das eine od er das an d e re d ieser G ebiete die G esam th eit d er W issenschaft um fassen könne. W ir können uns keinen A rz t v orstellen, d e r n ich t weiß, wie ein g esu n d er M ensch aussieht, u n d d e r allein die K ra n k h e it od er das K ran k sein als den n orm alen Z u stan d des M enschen b e trac h tet. W ir können u n s ab er ebensow enig einen A rz t denken, d e r b eh au p te t, es g ib t ü b e rh a u p t keinen k ran k en M enschen; od er d er sagt, die K rankheiten sind eben der norm ale Z u stan d selber. W as nun fü r die N aturw issenschaften als selb stv erstän d lich gilt, das scheint fü r die W o h n v erh ältn isse n ich t oder noch n ich t allgem ein a n e rk a n n t zu w erden. E s g ib t A u to ren , die die W o h n v erh ältn isse ü b erh au p t n u r u n te r dem G esich tsp u n k t d e r W ohnungs­

f r a g e k e n n e n ; dagegen a n d e re w iederum , die b e h a u p te n : so wie die D inge sind, sind sie eben rich tig und n atu rg em äß .

D ie W issenschaft vçn den W o h n u n g sv erh ältn issen h a t jedoch, ganz wie die M edizin, ih re Physiologie und ih re P ath o lo g ie; sie is t E rfo rsc h u n g d e r norm alen u n d d e r an orm alen B eschaffenheit; sie m uß b eides kennen und a n erk en n en . D ie E rfo rsc h u n g des allgem ein-norm alen Z u stan d es is t

E b e r s t a d t , H an d b u ch d es W o hnungsw esens. 3. Aufl. 1

die A ufgabe des W ohnungsw esens; die K en n tn is u n d E rk lä ru n g des indi­

viduell-anorm alen, unbefriedigenden, k rankhaften Z u stan d es ist das G e­

b iet der W ohnungsfrage. W ie es a b e r in d er P ra x is m itu n te r schw ierig ist zu sagen: wo h ö rt d e r g esu n d e M ensch au f und wo fän g t d er k ran k e an ; wie fe rn e r ganz un v erm eid b are E inflüsse, E in w irk u n g en des B erufs, d e r G eschäftstätigkeit o d er des L eb en salters, den gesu n d en M enschen v erän d ern — so ist es auch oft schw ierig ab zu g ren zen , an w elcher S telle in den W ohn u n g sv erh ältn issen d e r n o rm ale befriedigende Z u stan d a u fh ö rt u n d der anorm ale, u n b efriedigende beginnt. H äu fig w ird m an im einzelnen F all n ich t leich t en tscheiden können, ob ein b e sseru n g sfäh ig er M ißstand oder eine u n v erm eid b are E n tw ick lu n g v o rlieg t; m an w ird m anchm al zweifeln, wie m an gew isse E rsch e in u n g en zu b eu rteilen hat, ob als n atu rg em äß e und ständige, o d er als a b ä n d e rb a re u n d v o rü b e r­

gehende. E s m ag sogar d erselb e Z ustand, d er zu e in er gew issen Z eit g u t is t, u n s zu a n d e re r Z eit schlecht erscheinen. D as neue H au s sieh t fa st im m er freundlich a u s; ist es h e ru n te rg e w o h n t und v ern ach ­ lässigt, so is t d er E in d ru c k ein u n g ü n stig er.

W ohnungsfrage und W ohnungsw esen hab en dem nach äußerlich das G ebiet gem einsam ; a b e r ih re M ethoden, ih re M ittel und Z iele sind verschieden. D ie W issenschaft des W o h n u n g s w e s e n s hat, w ie ich h ier definieren m öchte, zum Ziel die E rk e n n tn is d e r b esten B edingungen für die H erstellu n g , die B e n u tz u n g und die B ew ertu n g d e r m en sch ­ lichen W ohnung. Sie g e h t notw endigerw eise davon aus, daß diese B e­

dingungen e r k e n n b a r und e r f ü l l b a r sind; sie m u ß g lauben, daß das w irtschaftsgem äße H andeln des M enschen h ie r wie auf allen an d eren W irtschaftsgebieten, wofern es ric h tig g e le itet wird, zu befriedigenden E rg eb n issen führt.

D ie W o h n u n g s f r a g e dagegen sieh t in den von ih r b eh andelten Z uständen ein P roblem , und zw ar ein soziales P ro b lem , vielleicht das H au p tstü ck d er sozialen F ra g e in d e r G egenw art. D ie B e tra c h tu n g s­

weise w endet h ier die M ethoden und die M ittel an, wie wir sie g e g en ­ ü b er den P ro b lem en d e r sozialen F ra g e anzuw enden gew ohnt sind.

W enn m an von d e r W o hnungsfrage spricht, g e lan g t m an häufig oder reg elm äß ig in die B ehandlungsw eise d er Sozialpolitik; m an ste llt sozial­

politische F o rd e ru n g en auf, fü r einzelne Schichten d er B ev ö lk eru n g und zu r A b stellu n g bestim m ter M ißstände; die W ohnungsfrage is t j a g erade ein H au p tg eb iet d er Sozialpolitiker, die sich h ie r hohe V erd ien ste e r­

w orben haben. G eht m an dagegen von dem B egriff des W o h n u n g s­

w esens aus, so g elan g t m an, u n te r B en u tzu n g v erw an d te r D isziplinen, a u f das G ebiet d er V erw altu n g sleh re und d e r V erw altu n g stech n ik und zu F o rd eru n g en von allg em ein -in stitu tio n eller B ed eu tu n g . B eide B e ­ trachtungsw eisen sind b erechtigt, beide durch d rin g en sich vielfach.

Beim E in tritt in u n se r A rb eitsg eb iet sehen wir dem nach, daß w ir u n seren B lick auf gänzlich verschiedene D inge rich ten m üssen. W ir können einm al die vollendeten T atsachen in den W o h n v erh ältn issen b e ­ trach ten , die L age ein zeln er K lassen d e r B evölkerung d arstellen und g eg e n ü b er den etw a v o rh a n d en en M ißständen sozialpolitische E ingriffe befürw orten. W ir können u n s ab e r a n d e re rse its eine w eitere A ufgabe stellen und fragen, ob u n se re w ohnungspolitischen E in ric h tu n g e n noch den Zwecken en tsp rech en , denen sie d ienen sollen. Bei solchem V or­

gehen w erden wir n ich t bloß Z u stä n d e schildern, so n d ern die U rsachen klarstellen , au s denen in zw in g en d er W eise die h eu tig e G estaltu n g d er W o h n v erh ältn isse h erv o rg eh en m ußte. Schlagen w ir diesen W eg ein, so tre te n die einzelnen P erso n en zurück, und w ir rich ten u n se re U n te r­

su ch u n g auf die allgem einen G rundlagen des W ohnungsw esens. — M it B ezu g a u f die neuzeitlichen W o h n u n g szu stän d e w ird nicht selten die M einung vorgebracht, die B evölkeru n g szu n ah m e u n d das A nw achsen d e r S täd te tra g e die Schuld an den unbefriedigenden W o h n v erh ältn issen u n d h ie r liege die U rsache d e r Schw ierigkeiten im W ohnungsw esen., F ü r die B eh au p tu n g in dieser allgem einen F orm is t niem als irg en d ein Beweis v e rsu c h t w orden u n d es lä ß t sich leicht zeigen, daß ih r ein vo llstän d ig er Irrtu m zu g ru n d e liegt. W ohl wird das plötzliche Z u strö m en von B ev ö lk eru n g sm assen periodisch zu W oh­

n u n g sn o t und zu M ißständen im W ohnungsw esen fü h ren ; die allge­

m einen K o n ju n k tu re n e rg reifen das W ohnungsw esen w ie je d e s an d ere G ebiet u n se re r W irtschaft. A b er die F e h le r in dem System u n d in den d au ern d en G ru n d lag en d e r W o h n u n g sp ro d u k tio n k a n n m an nicht dem B evölkerungsw achstum z u r L a st legen. A uf keinem a n d eren G e­

b ie t u n s e re r W irtsch aft w ürde eine d e ra rtig e B e h a u p tu n g auch n u r einen A ugenblick g e g la u b t w erden, da sie ih re W id erleg u n g in sich se lb st träg t.

R ich tig ist vielm ehr, daß die B e v ö l k e r u n g s z u n a h m e und die m it ih r v e rb u n d en en w i r t s c h a f t l i c h e n M o m e n t e g e ra d e eine der V orau ssetzu n g en bilden, die eine b e f r i e d i g e n d e E n tw ick lu n g der W o h n v erh ältn isse erm öglichen. D as steig en d e E inkom m en, die gew altig g e ste ig e rte n Sum m en, die fü r die M iete u n d die B eb au u n g des B odens v erw en d et w erden, geben die G ru n d lag e ab fü r eine günstige, nicht fü r eine u n g ü n stig e G e staltu n g des W ohnungsw esens.

A llerdings w erden u n b efriedigende Z ustände, wie auf jed em G ebiet des öffentlichen L ebens, so im W ohnungsw esen g erad e von den fo rt­

sch reiten d en V ölkern am lebhaftesten em pfunden. E s sind n ich t die rü ck stän d ig en , so n d ern die in a u fsteig en d er E n tw ick lu n g befindlichen L än d er, in denen die B ev ö lk eru n g gegen M ißstände nach h altig an k äm p ft.

D enn h ie r kom m en die F e h le r in d e r H a n d h a b u n g d er öffentlichen E in

rich tu n g en , sowie das M ißverhältnis zwischen dem E rreich b aren und dem tatsächlich E rre ic h te n am k la rste n zum B ew ußtsein.

B etrach ten wir das W ohnungsw esen nach se in e r ä u ß e r e n G e ­ s t a l t u n g , so zeigen sich in den verschiedenen L än d ern , a b e r auch in n erh alb eines bestim m ten L andes, abw eichende V erhältnisse. D ie U r­

sachen sind zum Teil in d e r N atu r, w eit m ehr jedoch in geschichtlichen und verw altungstechnischen U m ständen b eg rü n d et. U n te r den n a tü r ­ lichen E inflüssen is t z u n äch st die W irk u n g des K lim as zu erw ähnen.

In südlichen L ändern, wie in Italien , sp ielt sich ein g ro ß e r T eil des geschäftlichen und des bürgerlichen Lebens, in sb eso n d ere d er u n te re n Stände, auf d er S traß e ab, w odurch die A n sp rü ch e an die W o h nung n aturgem äß a n d ers beeinflußt w erden als im N orden. D ie B eso n n u n g is t fern er eine stä rk e re und reichlichere als im N orden, so daß h ier das enge Z usam m enrücken d er H ä u se r den B ew ohnern ö fter erw ü n sch t ist. In den L än d ern nördlich d e r A lpen dagegen w irken K lim a und B odenbeschaffenheit in ein er doppelten W eise ein: in geb irg ig en G egenden sind die B edürfnisse des W olinbaus an d ere als im F lach lan d ; fe rn e r w ird die B auw eise beein flu ß t durch das V orhandensein od er das F eh len b e ­ stim m ter Baustoffe.

A us diesen n atü rlich en B edingungen entw ickelt sich die örtliche B auw eise, die in g rö ß ere n und kleineren G ebieten eine große M annig­

faltigkeit von B auform en geschaffen hat. D ie n e u e re B auperiode h a t indes m it dem raschen A nw achsen d er S täd te u n d d e r A u sb reitu n g d er h ier entw ickelten B auform en in hohem M aße nivellierend gew irkt.

D e r R eichtum wie d e r M angel an örtlichen B austoffen w erden fe rn er durch die neuzeitlichen V erk eh rsm ittel in großem U m fang ausgeglichen.

D er F ach w erk sb au is t infolge des M angels an B auholz aus zah l­

reichen B ezirken, in denen er üblich w ar, v e rd rä n g t worden. B aupolizeiliche und feuerpolizeiliche V orschriften haben auf den R ückgang oder die B eseitigung bestim m ter Bauform en (Holzbau, S trohdach u. a. m.) h in ­ gew irkt. D ie überlieferte heim atliche B auw eise is t u n te r diesen E in ­ w irkungen, wie auch u n te r dem E influß stä d tisc h e r und ortsfrem der G eschm acksrichtungen, in vielen Gegenden zurückgegangen. B estim m te B aum aterialien wie B ruchstein, E isen u. a. m. sind m it d er A usbildung der V erkehrsm ittel und der Ä nderung der T echnik in neuen G ebieten zur E inführung gelangt.

D er V ersch ied en artig k eit d e r örtlichen B edingungen s te h t geg en ­ ü b er die G l e i c h a r t i g k e i t d e s W o h n b e d ü r f n i s s e s , die gew isse G rundform en allgem ein h e rv o rb rin g t u n d zu bestim m ten H au sty p en der städtischen W olm weise führt. Im L aufe d e r geschichtlichen E n tw ick lu n g hab en sich indes bedeutsam e Scheidungen u n te r den V ölkern d u rc h ­ g ese tz t und nam entlich w ährend des jü n g ste n Z eitab sch n itts w esentlich vertieft. D ie südlichen L än d er E u ro p as, in sb eso n d ere das im B auw esen

einflußreiche Italien , tre te n schon in die N euzeit m it ein er um fangreichen A nw endung des S ystem s d e r S tockw erkshäufung und des V ielw ohnungs­

hauses. In dem w eiten K u ltu rg e b ie t von M ittel- und W esteuropa, D eutschland, Belgien, N iederlande, M ittel- u n d N o rdfrankreich und E n g lan d , b ild et dageg en den A u sg a n g sp u n k t d e r städtischen B auw eise fü r die H a u p tm a sse d er B ev ö lk eru n g allgem ein das F am ilien h au s in d er F orm des sogen an n ten D re ife n s te rh a u s e s l), das den v o rh errsch en d en städtischen B au ty p u s darstellt, w enn sich auch frü h zeitig M ischform en finden. Ü b e r die A u sg e sta ltu n g in d e r jü n g s te n G eg en w art u n te rric h te t uns die beifolgende A bb. 1, die die W ohnw eise d e r V ölker zusam m en­

faßt, indem sie das B eh au su n g ssy stem , d. li. die Z ahl d e r auf ein G e­

b äu d e en tfallenden E inw ohner, sowohl ziffernm äßig wie in graphischen A bstufungen d arstellt.

E s is t notw endig, daß w ir u n s m it d ieser Ü b ersich t d er städtischen W ohnw eise v e rtra u t m achen, bevor w7ir an irg en d ein e E in zelb eh an d lu n g des W o h n u n g sw esen s h e ra n tre ten . D ie A u sb ild u n g d e r auffälligen A b­

stän d e u n se re r A bb. 1 g e h ö rt in d e r H a u p tsa c h e d e r n e u e s t e n Z e i t , vornehm lich se it 1 8 6 0 — 1870, an. B ei einem Teil d e r V ölker h errsc h t in d e r städ tisch en B eb au u n g h e u te allgem ein das V ielw ohnungshaus u n d die M ietskaserne, bei an d eren dagegen ebenso entschieden das In d iv id u alh au s, ohne daß w ir fü r diese S cheidung eine nach R asse, N ation o d er K lim a b e g rü n d ete A b g ren zu n g slin ie angeben können. A uf d e r einen Seite stehen die S täd te von D eutschland, Ö sterreich, F ra n k ­ reich, denen die G ro ß städ te von H olland, D änem ark, Schw eden, N o r­

w egen u n d ein Teil von N ew Y ork h in z u tre te n ; au f d e r G egenseite finden w ir B elgien, den H au p tte il d e r N iederlande, E n g lan d , N ord- A m erika. W e d e r au s b evölkerungstechnischen, noch aus volksw irt­

schaftlichen, noch au s entw icklungsgeschichtlichen U rsachen können wir die E n tste h u n g dieser G egensätze e rk lären . G erade die L änder der fo rtsch reiten d en In d u stria lisie ru n g und d er rasch w achsenden städtischen K onzen tratio n h a b en w ährend des jü n g ste n Z eitabschnitts die F o rm des E infam ilien h au ses festg eh alten und sie in einem m it je d e r Z ählperiode steigenden V erh ältn is d urchgeführt. M it d e r H au sfo rm ab er h ä n g t je d e s d e r w ohnungspolitischen E in zelgebiete, gleichviel welches es sei, unlösbar zusam m en. E s sei n u r erw ähnt, daß d e r B odenpreis durch die B au ­ weise b estim m t w ird; e r e rre ic h t in D eutschland bei M ietskasernen­

b eb a u u n g das Sechsfache bis Zehnfache d e r in den F lach b au län d ern ü blichen B austellenpreise. F ü r die G e sta ltu n g des R ealkredits und des B odengeschäfts is t die P arzellieru n g sfo rm entscheidend. W ohnungs-

1) F a m ilien liau s von d re i F e n s te rn = ca. 5 ni S tra ß e n fro n t u n d d en sich h ie ra u s e rg e b e n d e n A b m essu n g en d e r H a u sb re ite , des G ru n d risses u n d d e r W o h n u n g s­

anlage.

BRADFORD 288505 4,08 Z Ü R IC H 190733 172ß|

L E E D S 445568

El

NOTTiNGflAM 259942 4.3S FA R IS 2659128

SHEFFIELD 454653 4,65 KOPENHAGEN 403472}26j5(l

BIRMINGHAM 525960 4,79 JONKOPEING 25141 lO D j

MANCHESTER 714427 4,86 NORRKOPPING 42781 1490|

CR0VD0N ^ 169559 453 GOETEBORG 162776 23,000

BRISTO L 357059 M MALMO 90771 29.00g

H0RN5Eyi> 84602 5,48 5T0CKH0LM 331272 32.00g

EAST HAM ^ 133504

EU

LIVERPO O L 746566

ES

LONDON 4522961 ZSS BR EM EN 247437 T ö j j

NEWCASTLEaT 2 6 6671 8,12 C REFELO 129406 1269g

EWGLD.KGKEIO LP ° f 5,05 FRANKFURT^ 414576 17.09g

stadt. Bez. U 5 .W Ü 523 ESSEN 294653 176-I|

L3 ndl. Bez. 14,601

EE

G ENT 160133 4680 CO LN 516527 18.05|

BRÜSSEL*“'*'™1; 63508 727 I STRASSBORE 178891 18,25g

ANTWERPEN 272831 849 STUTTGART 286218 18,61 g

BRÜSSEL ? 183686 897 - V DÜSSELDORF5' 358728 19.111

BELGIEN KGRCH6693548 5,05 1 HANNOVER 302375 20,041

ALKMAAR 20467 m l NÜRNBERG 333142 20481

LEEUWARDEN 33631 4,76

m

UTRECHT 115382 55

.IB

GRONINGEN 68591 565

1 1

HAAG 265g00 692

na

A R N H EIM 61330 6,69

n a

ROTTERDAM 406907 10SC

1-

B

AM5TERDAM 550547 13,44

1

HOItANDKGRffl 5667088 55ti w BR ESLA U 512105 5L97|

PHILADELPHIA 1293697 3,4

i i ü

BALTIMORE 508957 5,7

1 IS

CLEVELAND 381768 6,0

n a

MILWAUKEE 285315 6,2

i m

BUFFALO 352387 71

na

CINNCINNATI 325902 80

na

BOSTON 560892 8,4

na

CHICAGO 1698575 88

na

NEW^Jwwrw 2050600 20,4 i L IN Z 61197 25,00

vorkIbrookw1166582 102 i

B

SCHAFfliMJSEf 18101 11,1‘3- ■ INNSBRUCK 5038S 2624g

B A SE L 13227t 1294 I B R U N N 122114 3558

B E R N 8565111481

3 1

ST. GA ILE Nt! 12315;i 15,11

3

A bb. 1. D i e W o h n w e i s e d e r V ö l k e r i n d e r G e g e n w a r t . a = B e h au s u n g sz iffe r; i = E in w o h n e rz ah l. 1) V o ro rte G ro ß -L o n d o n . 2 ) V o ro rt G ro ß -B rü s s e l. 3) I n n e n s ta d t o h n e A n sch lu ß g en iein d en . 4 ) S ie d elu n g sb e reic h . 5) W ä h re n d d e r Z äh lp erio d e 1905— 1910 E in g e m e in d u n g g rö ß e re r A u ß e n b e z irk e .

6) B e h a u s u n g sz iffe r von 1905j

politische M ißstände b eso n d erer A rt finden sich oder fehlen je nach dem angew andten B ausystem .

D e r w esentliche G ru n d satz aber, den w ir au s den Zahlen d er A bb. 1 m itnehm en m üssen, wird dahin lauten, daß wir bei d e r B e­

u rte ilu n g d e r d e u t s c h e n W o h n v erh ältn isse sog en an n te allgem eine E n t­

w icklungsgesetze n u r m it V orsicht und m it V orbehalt anw enden dürfen.

D ie G e staltu n g des W ohnungsw esens b e ru h t vielm ehr auf d er G ru n d ­ lage d er nationalen In stitu tio n e n und aus d eren V erschiedenheit e rk lä rt sich die v erschiedene A u sg e sta ltu n g in L ändern, die u n te r so n st g l e i c h ­ a r t i g e n K u l t u r b e d i n g u n g e n stehen. E in e B ehausungsziffer von 66,13 B ew ohnern in C h a rlo tte n b u rg u n d von 4,93 in G roß-L ondon;

ein B odenpreis von 4 0 M. fü r den Q u a d ra tm e te r in D üsseldorf und 5 M. in G ent stellen G egensätze d a r, die unm öglich aus den gleichen bodenpolitischen G rundlagen hervorgew achsen sein können. G egen­

ü b e r den T atsach en des städtischen Siedelungsw esens m uß d er V er­

such, die eig en artig e G estaltu n g d e r B odenpolitik in D eutschland aus

„natürlichen G esetzen“ und ein e r „n atü rlich en E ntw ick lu n g “ zu er­

klären, als u n zu lässig und irre fü h re n d ersch ein en .

In den Z iffern der einzelnen S tä d te d e r Abb. 1 sind in erheblichem U m fang G ebäude aufgenommen, die — w ie G eschäftsgebäude, W a re n ­ h äu ser und ähnliche — keine oder n u r w enige W ohnungen enthalten.

F e rn e r b e ste h t in manchen S täd ten , wie z. B. in B rem en, zum Teil auch in H am burg, für die w ohlhabenden Schichten noch in größerem Um fang das ü b erlieferte E infam ilienhaus, w ährend fü r die K leinw ohnung b e reits die Form des M ehrw ohnungshauses d u rch d rin g t. D urch beide U m stände w ird die D urchschnittsziffer einer S ta d t nach unten g ed rü ck t und läß t die typische B ehausungsziffer n ied rig er erscheinen als sie ta t­

sächlich, nam entlich für die K l e i n w o h n u n g ist. A n d ererseits gelangt in Inner-L ondon und in den am erikanischen G roßstädten der S tockw erks­

bau g erade für die teueren W ohnungen zur A nw endung. In zusam m en­

fassender W eise w ird man etw a sagen können, daß die allgem eine Vor- hei-rschaft des E infam ilienhauses n u r bis zu d er D urchschnittsziffer von etw a 5,5 Bew ohnern für das G ebäude anzunehm en ist. Bei 6 — 8 B ew ohnern erscheint das E infam ilienhaus b ereits m it dem Z w ei­

w ohnungshaus unterm ischt. Ziffern von 10 B ew ohnern au fw ärts bekunden einen erheblichen A nteil, von 15 Bew ohnern au fw ärts eine W eitgehende A nw endung des V ielw ohnungshauses. B ei 19 B ew ohnern — in wohl­

habenden S tä d ten schon bei etw a 18 — h a t die m ehrstöckige B auw eise (Stockw erkshäufung) fü r den K leinw ohnungsbau in entscheidender W eise das Ü bergew icht e rlan g t; bei einer D urchschnittsziffer von 30 Bew ohnern und d arü b e r tre te n die großen Hausform en des M assenm ietshauses und der M ietskaserne ein. F e rn e r is t zu beachten, daß die D u rch sch n itts­

ziffern in den deutschen G roßstädten k e i n e n g l e i c h a r t i g e n H au s­

ty p u s d arstellen, d a das B ausystem d e r letzten Ja h rz e h n te zum eist von dem überlieferten sta rk abw eicht. E ine D urchschnittsziffer von 20 B e­

w ohnern m ag z. B. dadurch en tsteh en , daß die älteren B au ten d er be­

treffenden S ta d t 15 Bew ohner, die neueren B a u ten dagegen 50 B e ­ w ohner auf dem G rundstück enthalten. B ü r den n eu eren K leinw oh­

nungsbau is t som it die B ehausungsziffer in D eu tsch lan d allgem ein höher anzunehm en, als sie nach unserer Abb. 1 erscheint.

§ 2. In n e rh a lb des W ohnungsw esens d er einzelnen L än d er haben wir verschiedene G attungen von W ohnungen zu u n terscheiden. E in e e rste Scheidung is t h ie r in dem B au d er S täd te se lb st b eg rü n d et. D e r rasche U m bildungsprozeß, in dem sich u n se re neu zeitlich en S täd te be­

finden, täu sch t u n s oft darüber, daß auch fü r sie, wie ein st fü r Rom, d er Satz gilt, daß sie nicht an e i n e m T age g e b a u t w urden. W ir d ürfen n ich t vergessen, daß eine Stadt, in sb e so n d ere eine G roßstadt, auch wenn sie in ihrem B auw esen noch so schnell fo rtsch reitet, einen g roßen B estand alte r W o hnbauten m it sich fo rtsch lep p t; j a daß in einem b estim m ten Z eitp u n k t stets d e r g rö ß e re Teil d er vorhandenen B auten alten Ja h rg ä n g e n entstam m t. A uch in den R iesen- und M illionenstädten London, B erlin, New Y ork d ü rfte schw erlich h e u te m e h r als ein Viertel d e r W ohnungen jü n g e r sein als 10 J a h r e ; drei V iertel w erden wohl au s älteren Ja h rg ä n g e n h errü liren . N u r ein B ruchteil d e r W ohnungen is t dem nach jew eils als neu an zu sp rech en , und aus ihnen allein darf d e r Stand des W o hnungsw esens n ich t entnom m en w erd en , da die H au p tm asse ein er ä ltere n Z eit, vielfach e in er ä lteren B auw eise u n d A u ssta ttu n g angehört.

D as Schicksal u n d die B ed eu tu n g d e r ä l t e r e n W ohnung sin d nun se h r verschieden. E in Teil d ie se r W ohnungen, u n d oftm als nicht d er schlechteste, v erw ah rlo st und w ird von d er U nterschicht d er gro ß städ tisch en B evölkerung eingenom m en. M itu n ter wird d u rch zufällige U m stän d e auch ein neu u n d g u t a n g eleg ter B ezirk e in e r schlechten M ieterschaft u n d d am it d e r raschen V erw ah rlo su n g überliefert. In d er H au p tsach e sind es ab e r n a tu rg e m ä ß einzelne älte re B ezirke, die von den m inder zahlungskräftigen oder von schlechten M ietern b e le g t w erden.

In den G roßstädten sind es gerade die zentralen, der S ta d tm itte zunächst gelegenen B ezirke, in denen sich in den älteren G ebäuden häufig ungünstige W ohnverhältnisse herausbilden. D ie U m gestaltung d er In n e n ­ sta d t, d ie ,E n tw ic k lu n g von G eschäfts- und V erk eh rsstraß en , der hierm it und m it d er N e u b au tätig k e it verbundene F o rtzu g d er besseren M ieterschaft haben zur Folge, daß in den älteren W ohngebäuden d er in nenstädtischen B ezirke und im B ereich der höchsten G rundrente unbefriedigende W ohnungs­

zustände entstehen. Vgl. den A b sch n itt „U nternorm ale W o h n u n g en “ . Von diesen E in zelh eiten abgesehen, b ild et dagegen die H au p tm asse d e r W ohnungen au s den ä lte ren Ja h rg ä n g e n den norm alen W o h n u n g s­

bestan d einer S tadt, d er von d e r g rö ß ten B ed eu tu n g fü r die W o h n u n g s­

v erhältnisse ist. D enn von d e r P re isb ew eg u n g dieses H a u p tte ils aller

‘W ohnungen sollte norm alerw eise d er S tan d d e r M ietw erte im w esent-

liehen abhängen, und es b edarf jew eils d er eingehenden U n tersuchung, welche U rsach en h ie r eine etw a abw eichende P re isb ild u n g bew irken.

Bei d er w issenschaftlichen und prak tisch en B eh an d lu n g des W oh­

n ungsw esens m üssen fe rn e r die W ohnungen d e r w ohlhabenden K lassen e in e rse its u n d die K l e i n w o h n u n g e n a n d e re rse its g en au g e tre n n t w erden, u n d zw ar viel schärfer, als es im allgem einen b ish er geschehen ist. E s g e n ü g t n ic h t, etw a in d e r S ta tistik verschiedene P reisstufen, W o h n u n g sp reise und W ohnungsklassen zu u n tersch eid en , sondern es h a n d e lt sich h ie r um sachlich vollständig verschiedene G ebiete. Zu allen Z e ite n , in d er V erg an g en h e it wie in d e r G eg en w art, zeigen das W ohnungsw esen d e r b eg ü te rte n K lassen u n d die K leinw ohnung gänzlich v erschiedene Z u stä n d e ; beide W olm form en b eru h e n auf g etren n ten G ru n d lag en , und zw ar von solcher V erschiedenheit, daß oftm als in den Zeiten, in den en die W ohnungen d e r ob eren K lassen am besten sind, die K leinw ohnungen sich b eso n d ers unbefriedigend zeigen. W äh ren d wir die Z u stän d e se lb st in u n se re r E in zelsch ild eru n g b etrach ten w erden, ist hier n u r allgem ein d a ra u f hinzuw eisen, daß zwischen d er großen u n d v ornehm en W o h nung und d er K leinw ohnung U nterschiede g r u n d ­ s ä t z l i c h e r A rt, und n ic h t bloß g ra d u e lle r A rt bestehen, so daß die B eh an d lu n g b eid er W ohnform en ste ts m indestens eine T ren n u n g , öfter so g ar einen G egensatz zu beobachten hat.

D ie W o h n u n g d e r ob eren K lassen ist es au ch , die in ih re r E n t­

w icklung die g rö ß ten V erän d eru n g en aufzeigt, w ährend die die H a u p t­

m asse bildenden K leinw ohnungen sich in G ru n d riß u n d A n o rd n u n g n u r langsam und wenig än d ern . D ie G rü n d e h ierfü r sind unschw er zu finden. N u r bei d e r teu eren und g ro ß en W ohnung können die hohen A ufw endungen n e u e r A u ssta ttu n g und k o stsp ielig er A nlagen ü b e rh a u p t z u r A nw endung gelangen. W in terg ä rten , P ru n k räu m e, F a h rstü h le können bei d e r W o h n u n g von 2 od er 3 Zim m ern kaum a n g eleg t w erden. A uch die Z en tralh e izu n g des V ielw ohnungshauses, h e u te bei herrschaftlichen W ohnungen allgem ein v e rb re ite t, h at sich für die K leinw ohnung d e r M ietskaserne als u n an w en d b ar erw iesen. A uf die teu ere W ohnung k o n z e n trie rt sich das In te re sse d e r k apitalkräftigen B autätigkeit.

In m itte n d er b edeutsam en und leicht w ah rnehm baren U m w älzungen in d e r A u sfü h ru n g d er h errschaftlichen W o h nung, zeig t dagegen d e r G ru n d riß d e r K leinw ohnung eine g roße B eständigkeit. E s b e­

d a rf vielfach des E in g reifen s d e r baupolizeilichen V orschriften, um h ier ü b e rh a u p t F o rtsc h ritte zu erzielen.

In w elchem V erhältnis sich nun die B evölkerung zahlenm äßig in Schichten v e rte ilt und welche W ohnform en fü r die L eitu n g d er stä d ti­

schen B a u tätig k eit als aussch lag g eb en d in B e trach t kom m en, w ird sp ä te r zu erm itteln sein.

D ie staatlichen Z u stän d e w erden d urch das W ohnungsw esen in hohem G rad e, vielfach in entscheidender W eise, beeinflußt. F ü r die B e u rte ilu n g d e r sozialen V erh ältn isse in d e r G eschichte wie in d er G egenw art m ag es kaum einen zuverlässigeren M aßstab geben, als den Z ustand und die G estaltu n g des W ohnungsw esens. Ob in einem b e ­ stim m ten Z e ita lte r die M assen d er B evölkerung dem S taate als P ro le ­ ta rie r g eg en ü b ersteh en oder sich ihm als S ta a tsb ü rg e r eingliedern, zeigt sich vornehm lich an d er O rd n u n g d e r bodenpolitischen E in rich tu n g en . G erade w ährend d er le tzten Ja h rz e h n te hab en sich nun h ier in D e u tsc h ­ land g roße u n d rasch verlaufende U m w älzungen vollzogen, u n d im W ohnungsw esen und den m it ihm zusam m en h än g en d en G ebieten zu r A u sb ild u n g tiefg eh en d er V erschiedenheiten sowohl in n e rh alb D eu tsch ­ lan d s selb er wie g eg en ü b er an d eren V ölkern geführt. D ie U m g estaltu n g des W ohnungsw esens ist in D eutschland in solchem U m fang u n d m it ein er solchen V ollständigkeit d e r bodenpolitischen System atik erfolgt, daß die h eu tig e G eneration sich d er G ew altsam keit d er U m w andlung bisher kaum bew ußt w urde und, m an g els ein g eh en d er U n tersuchungen, die h erb eig efü h rte E ntw ick lu n g in ihren G rundlagen als u n v erm eid b ar u n d un ab än d erlich ansah.

U n te r dem E in d ru c k allgem ein em pfundener M ißstände h a t sich denn auch die L i t e r a t u r vorzugsw eise m it den E inzelfragen und E in zelg eb ieten d e r W ohnungs- u n d B oden v erh ältn isse beschäftigt. In einem von J a h r zu J a h r steig en d en U m fang w urden die zu m eist h e rv o r­

tre te n d e n E rsch ein u n g en des W ohnungsw esens u n d des S täd teb au es beh an d elt, u n d j e nach dem S tan d p u n k t des A u to rs w urden E ingriffe in die verschiedenen G ebiete d e r B odenpolitik g efo rd ert o d er abgelehnt.

In dieser B e u rteilu n g d e r n e u ere n G estaltu n g des W ohnungsw esens h ab e n sich in D eu tsch lan d in d e r H au p tsach e zw ei R ichtungen a u s­

gebildet. D ie eine, die dem in D eutschland h errsch en d en System der B odenpolitik g ü n stig ist, fin d et ih re V e rtre te r sowohl in d e r W issenschaft, wie u n te r den T rä g e rn u n d B eteiligten d er heu tig en B odenentw icklung.

D as V orhandensein von M iß stän d en , a u f dem G ebiet des R ealk red its das B esteh en eines N o tsta n d e s, w ird an erk an n t. In d e s g lau b t m an, daß es sich um v o rü b erg eh en d e S chw ierigkeiten h a n d ele; insbesondere w ünscht m an keine g ru n d sätzlich en Ä n d eru n g e n d e r b esteh en d en E in ­ ric h tu n g en , so n d ern n u r Beihilfen od er E rle ic h te ru n g en fü r die in u n g ü n stig e r L age befindlichen In te re sse n te n .

Zu d e r zw eiten R ich tu n g zä h lt d er w eite K reis d er S ozialpolitiker u n d W o h n u n g srefo rm er, die die M ißstände im W ohnungsw esen ein­

gehend e rö rte rn und sie durch sozialpolitische u n d distrib u tiv e M aß­

nahm en zu bekäm pfen streb en . D ie zum eist em pfohlenen M ittel sind:

A usbau d e r B a u o rd n u n g e n , S tä rk u n g d e r baupolizeilichen B efugnisse,

B ere itste llu n g öffentlicher G elder und öffentlichen G eländes fü r den K lein w o h n u n g sb au , F ö rd e ru n g d er gem einnützigen B au tätig k eit, E in ­ fü h ru n g d e r W ohnungsaufsicht, E rric h tu n g von W o h n u n g säm tern u . a . m . Z ahlreiche K reise sind h ie r refo rm ieren d am W erk und bedeutende E rfolge sind in ih rem S inne erzie lt worden.

E in e d ritte R ich tu n g , die durch den V erfasser des vorliegenden H an d b u ch s v e rtre te n w ird, sieh t in der eig enartigen G estaltung des d eutschen W ohnungsw esens n u r das notw endige E rg e b n is d er seit den siebziger Ja h re n des letzten J a h rh u n d e rts eingeführten M aßnahm en, die ein fe st v e ra n k e rte s , zusam m enhängendes System bodenpolitischer E in rich tu n g en darstellen. E inzeleingriffe bleiben h ie r u n zu reich en d ; sie führen n u r zu ein er unbefriedigenden „E rträg lich m ach erei“ u n d zu einer S teig eru n g des schon h eu te überm äßigen V erw altungsapparates. N icht die äu ß eren Sym ptom e, m ögen sie noch so augenfällig sein, g ilt es zu b eseitig en ; wir sollten vielm ehr die entscheidenden G rundlagen u n te r­

suchen, aus denen die heu tig en Z ustände u n b ed in g t u n d im m er von neuem hervorw achsen m üssen. W ir haben zunächst K larh eit d arü b er zu schaffen, wie u n se r heu tig es System des W ohnungsw esens und des S täd te­

b au e s en tstan d en und ob es als ein w irtschaftsgem äßes anzüsehen ist.

E r s t w enn wir die treib en d en K räfte erm itte lt h ab en , können w ir v e r­

su ch en , die E n tw ick lu n g m it E rfolg nach einem gew ollten Ziel zu lenken. D aß im ü b rig e n , den A ufgaben des H andbuchs g em äß, den beiden ersterw äh n ten A nschauungen hier ein breiter, vielleicht d er b re ite ste R aum zu g eteilt w ird, bedarf kaum d er H erv o rh eb u n g .

D ie W oh n u n g sfrag e ist keine d urch eine einfache F orm el zu e r­

schöpfende S pezialfrage, die W issenschaft vom W ohnungsw esen keine Spezialw issenschaft. Obwohl fü r die B eu rteilu n g d er W ohnverhältnisse in je d e m ih re r T eile genaue F ach k en n tn isse erforderlich sin d , bildet doch das W ohnungsw esen kein S o n d erg eb iet in dem Sinne, daß es, wie dies bei gew issen E inzelfächern d er F a ll, a b g e tre n n t und a b tren n b ar fü r sich erfa ß t w erden kann. Die A n o rdnung des H andbuchs im ein­

zelnen w ird d urch den Stoff bestim m t. Als gem einsam e G rundlage fü r die E rk e n n tn is d er bodenpolitischen E n tw ick lu n g haben wir indes die h isto risch e U n tersu ch u n g zu b e tra c h te n , die deshalb im folgenden als e rs te r Teil d e r G esam td arstellu n g v o ran g estellt ist.

Literatur.

a) in H andw örterbüchern:

H . A l b r e c h t , H an d b u ch d e r so zialen W o h lfa h rtsp fle g e . B e rlin 1902.

A d i c k e s , S ta d te rw e ite ru n g e n ; A d . W a g n e r , G ru n d b e sitz ; K a r l J o b . F u c h s , W o h n u n g sfrag e in C onrads H andw b. d. S taatsw issenschaften, 3. A ufl.

R u d. E b e r s t a d t , W o h n u n g sfrag e , S ta d te rw e ite ru n g , B a u o rd n u n g , B o d en refo rm in E ls te rs W ö rte rb . d. V o lk sw irtsch aft, 3. A u fl., 1911.

J . K a u p , W o h n u n g sw esen u n d S tä d te b a u ; 11. M e e n v a r t h , W o h n u n g ssta tistik im H a ndw b. d e r so z iale n H y g ie n e , h erau sg . von A. G ro tja h n u n d J . K au p . L e ip z ig 1912.

G. G r e t z s c h e l , D as W o h n u n g sw e se n ; J . S t ü b b e n u n d J . B r i x , H y g ie n e des S tä d te b a u s; F e r d . H u e p p e , W o h n u n g u n d G e su n d h e it in W e y ls H a n d b . d. H y g ie n e , 2. A ufl., herausg. von C. F ra n k e n . L e ip z ig 1914.

E . W e r n i c k e , D ie W o h n u n g ; F r . Z a h n u n d J . K l e i n d i n s t , B ek äm p fu n g d e r so zialen K ra n k h e itsu rsa c h e n in „ K r a n k h e it u n d so ziale L a g e “ , h erau sg . von M. Mosse u n d G. T u g en d re ic h . M ü n c h e n 1914.

L i n d e m a n n , W o h n u n g sfra g e ; B r i x , S tä d te b a u ; R u d . E b e r s t a d t , S ta d t­

e rw e ite ru n g u n d B o d e n sp e k u la tio n im H a n d w b . d. K om m u n alw issen scb aften , herau sg . von B rix , L in d e m an n , M ost, P re u ß u n d S ü d e k u m . J e n a 1914.

b) Z eitschriften:

D e r S tä d te b a u , m it L ite r a tu r b e r ic h t Z eitsch r. f. W ohnungsw esen, B erlin . Z eitsch r. f. W oh n u n g sw esen in B ay ern . Z e n tra lb l. d. B auverw altung, B erlin . D eutsche B au zeitu n g .

T ech n . G em ein d eb la tt.

D er B au m eister.

Z en tralb l. f. das d e u tsch e B augew erbe.

R hein isch e B lä tte r f. W o h n u n g sw e se n u.

Bauberatung.

W es tfä lisc h e s W o h n u n g sb latt.

B a u -R u n d sc h au , H am b u rg .

B au -S p ieg el, h erau sg . von D r. In g . H e ck e r.

D ie G a rten sta d t.

D ie B auw elt.

V iertel)'alirsschr. f. ü ffen tl. G e su n d h e its-

N e u d eu tsch e B au zeitu n g . pflege.

c) in Buchform und A bhandlungen:

s. die e in z e ln e n A b sc h n itte . D ie L ite r a tu r ü b e r W o h n u n g sz u stän d e is t b e ­ so n d ers b e rü c k s ic h tig t am S ch lu ß des I I I . T eils. E in e g e d rän g te Ü b e rs ic h t d e r n e u e re n H a u p tp ro b le m e 'des W o h n u n g sw ese n s g ib t R u d . E b e r s t a d t , D ie K r e d it­

n o t d es stä d tisc h e n G ru n d b e sitzes u n d die R eform des R e alk red its. J e n a 191G.

Entwicklung der städtischen Bauweise.

E r s t e r A b s c h n i t t . A ltertum .

§ 3. Von a lte r Z eit bis in u n se re eigenen T age finden w ir B ei­

spiele, daß die G rü n d u n g e in er S ta d t sich d u rch einen e i n z e l n e n W i l l e n s a k t , an einem bestim m ten T age und nach einem festen P lan vollzieht. N icht m in d er zahlreich ab er sind die F ä lle , in denen wir von dem e rste n U rsp ru n g d e r S ta d t keine g en au en B erich te haben u n d nicht w issen, zu w elcher Zeit u n d in w elcher F o rm eine bestim m te S ta d t ih ren A nfang genom m en hat. W ir u n terscheiden dem nach all­

gem ein die S täd te ih rem U rsp ru n g nach in zwrni K a te g o rie n : in „ge­

g rü n d e te S tä d te “ ein e rse its, d eren G rü n d u n g sze it b ek an n t is t; u n d in

„gew ordene S täd te“ a n d e re rse its, die sich allm ählich entw ickelt haben, ohne daß w ir ih ren e rsten A nfang feststellen können.

F ü r die G eschichte des S täd teb au e s ist diese U n tersch eid u n g w e se n tlic h ; a b e r sie d arf n ich t u n b e d in g t und n ich t ohne E in sch rän k u n g g e b ra u c h t w erden. D ie g e g rü n d e te S tad t w ird allerdings regelm äßig gew isse Z üge planm äßigen b ew ußten H an d e ln s in d er S tadtanlage auf­

weisen. A b er die gew ordene S ta d t b ildet n i c h t im m er hierzu einen vollen G egensatz; sie b ietet n ich t im m er etw a ein Z eugnis u n bew ußter, ung ew o llter E ntw icklung. V ielm ehr zeigt u n s g erad e die gew ordene S ta d t vielfach das B ild d e r P la n m äß ig k eit, u n d w ir w erden ih r öfter b estim m te R egeln des S täd teb au es zu entnehm en haben.

D ie älteste n d e r uns erh alten en Z eugnisse m enschlicher K u ltu r reichen bis in das 4. J a h rta u s e n d v. Chr. h in a u f; fast ebenso frü h tr itt u n s b e re its die G em einsiedelung e n tg eg en , d. h. die zu einem G e m e i n w e s e n z u s a m m e n g e s c h l o s s e n e S i e d e l u n g s a n l a g e .