Absolute Höhe und Steigerung des Bodenpreises

§ 26. D aß die G ru n d re n te zu den w ertvollsten T eilen des N atio n al­

verm ögens gehört, w ird m it R ech t allgem ein h e rvorgehoben. A n d e re r­

seits ist es in d er N ationalökonom ie lä n g st an erk an n t, daß h ohe B o d en ­ preise n ich t schlechthin ein V o rteil fü r die V olksw irtschaft sind, so n d ern u n te r U m stän d en einen schw eren Schaden b ed eu ten . D ie E inzelheiten b edürfen jedoch noch d er g e n a u e re n D ifferenzierung.

An e rste r Stelle i s t zu scheiden zw ischen län d lich er u n d städ tisch e r G ru n d ren te. E in th eo re tisch er U n terschied is t h ie r allerd in g s nicht vorhanden. D ie echte G ru n d re n te — so g en an n te D iffe re n tia lg ru n d re n te

— b e ste h t ganz in d en gleichen V erh ältn issen auf dem flachen L ande wie in den Städten. E in e G ru n d re n te b e ste h t z. B. zu g u n sten eines H e k ta rs sächsischen R ü benbodens g e g e n ü b e r einem H e k ta r m asu risch en W a ld b o d e n s; ebenso zu g u n sten eines H e k ta rs B auland g e g en ü b er einem H e k ta r A ck erlan d ; endlich in n erh alb d e r S ta d t selb st zwischen S tad tm ittelp u n k t und A u ß en b ezirk , vgl. oben S. 106. D iese R e n te , die auf d e r unterschiedlichen Lage und B eschaffenheit d e r G ru n d stü c k e b e ru h t, b ildet sich in d e r S ta d t wie au f dem L ande ganz von selber.

D e r U n terschied zwischen städ tisch er u n d lä n d lich er R en te ist vielm ehr ein p r a k t i s c h e r ; e r b e ste h t in d e r v ersch ied en artig en B o d en n u tzu n g .

D ie G ru n d re n te d er so g en an n ten U rp ro d u k tio n (L andw irtschaft, B ergbau usw.) b e ru h t im w esentlichen a u f dem u n m itte lb a re n B o d en ­ e rtra g und der H erv o rb rin g u n g von W irtsc h a ftsg ü te rn ; d e r B oden se lb st b rin g t h ier E rze u g n isse hervor. D iese G ru n d ren te, die sich au s d er Schaffung n e u er w irtschaftlicher W erte und S ach g ü ter erg ib t, b ildet einen d er w ichtigsten und s tä rk ste n B estan d teile des n ationalen V erm ögens und R eichtum s. D e r städ tisch e B oden dagegen b rin g t u n m itte lb a r g a r

nichts h e rv o r; die R ente m uß h ier e rst e r w i r t s c h a f t e t w erden, d. h.

d e r B o d e n n u tzer (M ieter) m uß den B e tra g d e r R ente hervorbringen.

H ierin lieg t d er w esentliche U n tersch ied zwischen ländlicher und stä d tisch er G ru n d re n te ; h ierin auch eine H auptschw ierigkeit in der B eh an d lu n g des städtischen G ru n d re n te n p ro b lem s. E s h a n d elt sich dem nach um die F rag e, ob die R en te n ste ig e ru n g des städtischen B odens schlechthin ein volksw irtschaftlicher V orteil ist o d er nicht. H ierauf a n tw o rte t uns die von m ir nachgew iesene T atsache, daß d e r spekulativ g e ste ig e rte B o d en w ert in k e in e r an d eren F o rm in E rsc h e in u n g tr itt als in ein er gew altig g e ste ig e rte n B odenverschuldung. D ie spekulativ ge­

steig erte R en te ste llt sich tatsächlich dar als eine drückende B e­

la stu n g , die von d e r G esam tb ev ö lk eru n g g etrag en w erden m uß. Die im m aterielle od er spekulative S te ig eru n g d e r B od en p reise ist ein Schaden für die n ationale W irts c h a ft1).

F ü r den S tädtebau tritt indes eine w eitere Scheidung hinzu. Die F ra g e , die h ier g ru n d leg en d ist, g e h t n ich t n u r d ah in , ob die M iete fü r eine K leinw ohnung 2 5 0 M. o d er ob sie 300 M ., ob sie fü r eine M ittelw ohnung 5 0 0 M. od er 600 M. b etrag en d a rf, so n d ern ob der B odenpreis v o r w e g so hoch getrieben w erden soll, daß fünf solcher W ohnungen ü b e re in a n d e r an g e o rd n e t w erden m üssen. F ü r S tädtebau und W ohnungsw esen lieg t die e rste B ed eu tu n g des B oden p reises in se in e r a b s o l u t e n H ö h e , durch die die B auw eise im voraus festg eleg t wird. B ei einem B odenpreis von 4 0 — 100 M. für den Q u a d ra tm e te r ist d e r B au u n te rn e h m e r gezw ungen, in dem System der S tockw erkshäufung und d e r M ietskaserne zu b a u e n ; jede a n d ere B auform is t h ierbei a u s­

geschlossen, u n d alle d aran anschließenden E in zelh eiten d e r B odenent­

w icklung sind dam it e rle d ig t u n d entschieden.

N icht die sogenannte r e l a t i v e Höhe des B odenpreises, d. h. der auf das einzelne Geschoß entfallende B odenpreis a n t e i l is t städ teb au lich und w ohnungstechnisch das w esentliche, sondern die absolute Höhe, durch die die B auw eise bestim m t w ird.

D e r E in flu ß des B odenpreises g e h t sow eit, daß er sogar die P r e i s l a g e d e r W o h n u n g e n b estim m t, die d er B au u n tern eh m er h e r­

stellt. D as B augew erbe w ird, zum g roßen Schaden des Städtebaues, in eine R ichtung g e d rä n g t, die es aus freiem W illen n ich t nehm en w ürde. E s is t zu r G enüge bekannt, daß in unseren G ro ß städ ten re g e l­

m äßig ein M angel an guten und preisw erten K leinw ohnungen besteht, ein Z ustand, d er zu dem ta tk rä ftig en E in tre te n d e r B augenossenschaften g e fü h rt hat. A n d e re rse its a b er w erden g roße und m ittlere W ohnungen

1) Vgl. S tädt. B o d en frag en , S. 96 f.; ü b e r den au s d e r stä d tisc h e n B o d en ­ v e rsc h u ld u n g g ezo g en en R eich tu m vgl. Z e n tra lb la tt d e r B au v erw altu n g 1902, B d. X X II, N r. 17, S. 291.

reichlich, oft sogar w eit ü b e r den B ed arf hin au s g ebaut. D ie U r­

sache d ieser F e h lle itu n g d e r B a u tä tig k e it lieg t in e r s te r L inie in d er B odenspekulation, die natürlicherw eise fü r ih r G elände einen höheren P re is einstellen k an n , wenn es zu besseren W o h nungen, als wenn es zu billigen K leinw ohnungen verw endet wird. D ie B austellen w erden, wie b ekannt, an die B a u u n te rn e h m e r m it „B au zeich n u n g “ v e rk a u ft; die P re isla g e d e r W ohnungen is t gen au und bis in die E inzelheiten vor­

geschrieben, wie sie d er B o d en sp ek u lan t ausrech n et.

E s ist dies um so b each ten sw erter, als die durch den B odenpreis festg eleg te F o rm d er B au tätig k eit d e r N ach frag e u n d dem B edürfnisse n i c h t en tsp rich t, zum T eil ihnen sogar u n m itte lb a r en tg e g e n g e se tzt ist.

D ie V erteidiger d er B od en sp ek u latio n verw eisen zw ar im m er auf

„n atü rlich e W irtsch aftsg esetze “, die die h eu tig e B odenentw icklung b e­

h errsch en sollen. Ob w ir a b e r die g rö ß eren Z usam m enhänge oder eine b estim m te E in zelh eit im W ohnungsw esen b e tra c h te n , ste ts finden wir T endenzen, die den n atü rlich en und w irtschaftsgem äßen V erh ältn issen e n t g e g e n g e s e t z t sind.

W ie der B odenpreis durch das S ystem d e r Stockw erkshäufung künstlich g e ste ig e rt w ird, so w ird er an d ererseits durch die V erhinderung dieser B auw eise s o f o r t g e w o r f e n . Vgl. das in m einer „S pekulation im neuzeitlichen S tä d te b a u “ , S. 99 und 114 behandelte B eispiel eines G e­

ländes in b e ste r S ta d tla g e , bei dem m it dem A ugenblick, in dem d er B au ty p u s d er M ietskaserne verlassen w erden m ußte, d er B odenpreis a-.f w eniger als die H älfte sank. (Daß diese künstliche H erab d rü ck u n g der B odenpreise keinesw egs den von m ir v e rtre te n e n B estrebungen en tsp rich t, bedarf kaum d er H ervorhebung; s. a. a. 0 . S. 193.) — W eg en des Z usam m enhangs von g e d rä n g te r B auw eise und B odenspekulation vgl. auch die V erh ältn isse und den Verlauf der ältere n B e rlin e r B odenspekulation, die n ic h t auf die g e d rä n g te B auw eise und M ietskaserne, sondern auf die L andhausbebauung sp ek u lierte. H ier fehlten noch die V oraussetzungen, die das W esen d er heutigen B odenspekulation ausm achen; die dam alige Spekulation is t v o llstän d ig zusam m engebrochen. S. B e ric h t üb er den in tern atio n alen W ohnungskongreß D üsseldorf. B erlin 1902, S. 638, und P a u l V o i g t , G rundrente und W ohnungsfrage. J e n a 1901, S. 119.

D ie B eziehungen zw ischen B odenpreis u n d W ohn u n g sm iete be­

treffen in d e s nicht allein oder n ich t einm al in d e r H au p tsach e das feste, ste h en d e V erh ältn is, sondern vielm ehr die B e w e g u n g in den B o d en ­ w erten. D ie F rag e , a u f die wir h e u te vor allem eine A n tw o rt suchen, la u te t: is t es das S t e i g e n des B o d en p reises, das das S t e i g e n d er M ieten b e w irk t: o d er is t es u m g e k e h rt das S teig en d e r M ieten, das den B odenpreis in die H ö h e tre ib t? D e r Z u sam m en h an g wird von R e g ie ru n g sra t M a x K o s k a auf G rund seiner prak tisch en E rfa h ru n g e n folgenderm aßen k la rg e ste llt:

„A uf G rund m einer E rfah ru n g en schließe ich mich denen an, die d er E ig e n a rt d er B ildung d er B au g ru n d p reise den größeren E influß

(gegenüber den B aukosten) zuscbreiben. . . . D er K äufer des Bodens und E rb a u e r des D auses kann n u r bestehen, wenn er die vorausgesetzten hohen M ieten auch erzielt. So e n tste h t eine verhängnisvolle W echsel­

w irkung: d ie M i e t e n s i n d i n l e t z t e r R e i h e v o m B o d e n p r e i s a b ­ h ä n g i g , die bloße M öglichkeit einer E rhöhung d er M ieten erhöht un­

m itte lb a r den B odenpreis, und der g e s t e i g e r t e B o d e n p r e i s l e g t w i e d e r u m d i e N o t w e n d i g k e i t e i n e r F o r d e r u n g d e r h ö h e r e n M i e t e n s o f o r t f e s t . “

D as neue B auland d e r A ußenbezirke w ürde die M öglichkeit ein er P re ise rm ä ß ig u n g u n d ein er billigeren W o h n u n g sp ro d u k tio n bieten. D er spekulativ g e steig erte B odenpreis ab e r is t es h ie r, d e r die M iete fest­

le g t; vom B o d en p reis g eh t auch die w eitere S teig eru n g d e r M ieten aus.

Ü b er das V erh ältn is zwischen W ohnungsm iete und W e rt d er be­

bauten G rundstücke s. unten S. 145 f.

E s g e n ü g t in d es nicht, wenn w ir n u r die F olgen d e r P re isa u ftre i­

b u n g fü r den b eb au ten Teil d e r G rundstücksfläche betrachten. Sondern die P re ise rh ö h u n g e rg reift die g esam te G rundstücksfläche, e i n s c h l i e ß ­ l i c h d e s n i c h t b e b a u t e n T e i l s ; alles städ tisch e L and w ird von ih r betroffen u n d allgem ein k ü n stlich im W erte g esteig ert. D e r g esteig erte B o d en p reis trifft das S t r a ß e n l a n d , dessen g e ste ig e rte r W e rt auf die a n g ren zen d en W ohnungen abgew älzt w erden m u ß ; e r trifft das L and fü r öffentliche Zw ecke, fü r F re ig ä rte n , P a rk s und S pielplätze, deren A nlage au ß ero rd en tlich v e rte u e rt u n d d eren ausreichende Beschaffung dad u rch schlechterdings unm öglich g em acht wird. Am schlim m sten ist wohl die W irk u n g des hohen B o d en p reises fü r die W ohnw eise selber, d a auf p riv a te Freiflächen zu den einzelnen W ohnungen — bei dem E ig en b au s die w ertvolle Z u b eh ö r — v erz ich tet w erden muß. A us der b ien en k o rb artig en A u sn u tz u n g d er M ietskasernen k an n m an den B au­

u n te rn eh m ern keinen V orw urf m achen; sie fü h ren lediglich a u s, was d e r B o d en p reis fo rd e rt. D ie A nlage von Freiflächen is t hier einfach unm öglich.

M an d arf niem als v erg essen , daß das W ohnungsw esen e b e n s o ­ s e h r d e r F r e i f l ä c h e n b e d a r f , w i e d e r ü b e r b a u t e n F l ä c h e n ; vgl. I I I . T eil, W ohnungszustände. D e r hochgetriebene B odenpreis zw ingt zu schlechten unbefried ig en d en B au fo rm en ; er v e rh in d e rt die Z u teilu n g g eeig n ete r B ew egungsflächen fü r die E inzelw ohnung; er zw ingt zu rep ressiv e n baupolizeilichen E ingriffen, deren hygienischer E rfo lg zweifelhaft, d eren sichere W irk u n g a b e r die nochm alige E rh ö h u n g d e r P ro d u k tio n sk o sten und d e r W ohnungsm ieten ist.