Gedrängte Bauw eise und Wohnungsproduktion

§ 25. W en n wir die F o rm en d e r B eb au u n g als einen der stä rk ste n F a k to re n in d er P re isb ild u n g d er B odenw erte e rk a n n t haben, so b leib t n u n m e h r zu e rö rte rn , wie das System d e r v ertik al g e ­ d rän g ten B auw eise auf den B odenpreis u n d dam it auf die W o h n u n g s­

p roduktion w irkt. D ie E in w irk u n g e rstre c k t sich zu n äch st u n m ittelb ar auf den B oden, ü b e rträ g t sich a b e r w eiterhin auf das gesam te W ohnungsw esen.

In dem selben M aße, wie die g e d rä n g te A u sn u tz u n g d e r G ru n d ­ fläche g e ste ig e rt wird, genau in dem selben M aße e rh ö h t sich d er P re is des Bodens. D ie v ertik ale H äu fu n g d er W ohnungen b ew irk t nichts w eiter als eine p ro p o rtio n ie rte S te ig e ru n g d e r B odenpreise. D ie Zu- sa m m e n d rän g u n g d e r B ev ö lk eru n g b ietet som it das e rste M ittel, um die k ünstliche T e u e ru n g des W ohnlandes h erv o rzu b rin g en , indem sie bei p riv atg ew erb lich er B a u tä tig k eit den P re is des B od en s d er A u sn u tzu n g en tsp rech en d h inauftreibt.

D ies is t auch das n atü rlich e V erh ä ltn is; denn die B eb au u n g des G rundstückes h a t n ich t etw a einen subjektiven, sondern einen objektiven W ert. E s ist ein unu m stö ß lich es G esetz, daß die g e d rä n g te B auw eise bei privatw irtschaftlichem V erk e h r n i c h t e t w a d u r c h d i e i n t e n ­ s i v e r e A u s n u t z u n g d e n G e l ä n d e a u f w a n d a u f d i e e i n z e l n e W o h n u n g v e r b i l l i g t , so n d ern d e r B o d en p reis allein h a t den N u tzen ; er w ird genau p ro p o rtio n al zu d er B o d en au sn u tzu n g erhöht.

E in en V orteil hinsichtlich des B o d enpreisaufw andes g ew äh rt also das System d e r g ed rän g ten B auw eise n icht; indes kön n te m an vielleicht an d e re rse its sag en , daß es ebensow enig schlechthin einen N achteil fü r das W ohnungsw esen b ed eu ten m üsse. D enn m achen w ir die vor­

au fgehende R echnung nach rü ck w ärts, so lö st sich d e r W e rt d e r ge­

d rän g ten B auw eise w ieder in seine einzelnen B estan d teile auf. W enn wir den Boden w ert fü r den einfachen H ä u se rb a u gleich 10 setzen , so kann bei S tockw erkshäufung d e r P re is, wie e r dies in W irklichkeit tut,

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auf 50 steigen, u n d auf die einzelne W o h n u n g w ü rd e doch kein h ö h e re r B o d e n p re is a n te il fallen. W ie sich d er W e rt d e r g e d rä n g te n B auw eise zu n äch st aus d er v ertik alen H äu fu n g d e r S tockw erke zu sam m en setzt, so entfällt n atu rg em ä ß auf die einzelne W o h n u n g n u r die en tsp rech en d e Q uote des g este ig erten B odenpreises. T atsächlich sind indes die W ir­

k ungen d er S te ig eru n g des B o d en p reises ganz andere.

D e r e rste und sichere E rfo lg d e r system atischen A n w endung d er g e d rä n g ten (vielstöckigen) B auw eise in den W o h n b ezirk en u n d d e r hierauf b eru h en d en P re istre ib e re i des B odens b e ste h t in ein er E rh ö h u n g d er W ohnungsm ieten. So oft in n erh alb eines S tad tb ez irk s die g e d rä n g te vier- und fünfgeschossige B auw eise dem n iedrigen F lach b au an die Seite tritt, zeigt es sich, daß bei g eschäftsm äßiger, fü r den E rw erb arb e ite n d e r B au tätig k eit d e r h ö h ere B a u , tro tz d e r stä rk e re n A us­

n u tzu n g d er G rundfläche, h ö h ere M ieten fo rd ert. D as V erh ältn is zw ischen F lachbau und S tockw erkshäufung bei privatgew erblichem B o d en ­ verk eh r läßt sich in den Satz fassen: je höher d er B au , je h ö h e r die M ieten. Vgl. auch u n ten S. 193 und 196 f.

E s bedarf kaum d er H ervorhebung, daß es sieh h ie r um eine v o l k s w i r t s c h a f t l i c h e U ntersuchung h a n d elt, die die V erk eh rs­

fäh ig k eit der G üter zur V oraussetzung h a t. M ildtätige S tiftungen, W o h l­

tä tig k e itsa n sta lte n und gem einw irtsckaftliche und außerhalb des g esch äfts­

mäßigen V erk eh rs stehende B au ten können durch die p riv atg esch äftlich e B odenpreisbildung n ic h t oder n ic h t in vollem Um fange ergriffen w erden.

Auch gegen das M ißverständnis, daß d er obige Satz besage, die M ieten seien in den obersten Stockw erken höher als in den u n te re n , brauche ich mich kaum zu verw ahren.

D ie einschlägigen V erh ältn isse w urden von m ir zunächst für die Außenbezix-ke von B erlin g eschildert. In einzelnen B erliner V ororten w ar noch im J a h re 1892 vielfach oder sogar vorzugsw eise d er F la c h ­ bau anzutreffen. D ie g e d rän g te B auw eise ist h ier e rst s e it dem E nde der achtziger J a h re im Gefolge der M ietskaserne eingedrungen und erschien zunächst sporadisch inm itten d er niedrigen Bauform en. D ie V oraussetzungen für die V ergleichung w aren ausnahm sw eise g ü n stig . E s zeigte sich hier, daß in allen F ällen die fünfgeschossigen B auten tro tz der w eit stä rk e re n B odenausnutzung höhere M ietspreise forderten als die zwei- und dreigeschossigen B auten. G enau die gleichen E r ­ gebnisse zeigten sich in den sp äterh in von m ir u ntersuchten größeren S tädten.

Die w irtschaftlich ungü n stig en F olgen d e r S tockw erkshäufung fü r das W ohnungsw esen b e ru h en in d e r H au p tsach e a u f vier U rsach en : 1. überm äß ig e rh ö h te r B o d e n p reis; 2. erh ö h te baupolizeiliche B elastungen und unw irtschaftliche B au k o n stru k tio n en ; 3. W irtsch aftsw id rig k eit d er K apitalbeschaffung und A u ftreib u n g d er V erk eh rs w erte, h ö h ere V er­

w altungskosten; 4. U n ren ta b ilitä t des g e steig e rten B auaufw andes.

1. Ü b e r m ä ß i g e E r h ö h u n g d e s B o d e n p r e i s e s . D as System d er S tockw erkshäufung fü g t dem Boden nach der D arleg u n g oben S. 108 den stä rk ste n W ertzu sch lag hinzu, d er die G rundlage d er B odenspeku­

lation ab g ib t. D ie A uftreibung der B odenw erte bildet den G egenstand einer besonderen W ertbew egung u n te r B enutzung zw eckdienlicher E in ­ richtungen w ie E inschiebung und A nnahm e von B auunternehm ern, G rund­

buch- und Taxw esen u. a. m. K einesw egs is t es das Ziel der Boden­

spekulation bei Stockw erkshäufung, den B odenpreis n u r um ein m ehr­

faches des P re ises fü r den F lach b au zu steig ern und dann h a lt zu machen.

D e r B odenpreis wird vielm ehr w esentlich h ö h e r getrieben, als es dem bei F lach b au auf die einzelne W ohnung entfallenden B o d e n p r e is a n te il entsp rech en w ürde. Z ahlenangaben s. oben S. 102.

2. E r h ö h t e b a u p o l i z e i l i c h e B e l a s t u n g e n u n d u n w i r t ­ s c h a f t l i c h e B a u k o n s t r u k t i o n e n . D ie baupolizeilichen V orschriften

— größere S traß en b reiten , E inschränkungen d e r bebaubaren G rundfläche, höhere A nforderungen an die M auerstärken, die S tan d festig k e it und die F e u e rsic h e rh e it — m üssen bei d er g ed rän g ten B auw eise g a n z a n d e r e und seh r viel schärfere und zahlreichere sein als bei den einfachen und niedrigeren Form en des F lach b au es.

B autechnisch zw ingt das V ielw ohnungshaus zu um fangreichen toten A ufw endungen. D ie U n terb rin g u n g einer größeren Z ahl von K lein ­ wohnungen in einem G ebäude e rfo rd ert kostspielige A nlagen und V or­

kehrungen, die bei dem K leinhaussystem entw eder vollständig wegfallen oder m indestens einen n utzbaren Kaum abgeben. H ie rh e r gehören die gem einsam en K orridore, die H ausflure, D urchgänge und Z ugänge, das gem einsam e T reppenhaus u. a. m.

3. W i r t s c h a f t s w i d r i g k e i t d e r K a p i t a l b e s c h a f f u n g , A u f t r e i b u n g d e r V e r k e h r s w e r t e , h ö h e r e V e r w a l t u n g s ­ k o s t e n . D ie B eschaffung des K a p ita ls für B austelle und H äuserbau is t bei den großen O bjekten des Stockw erksbaues (in G roßstädten 7 0 —250 000 M. fü r ein G ebäude m it K leinw ohnungen) w eitau s schw ieriger und te u re r a ls bei dem K leinhaus. D ie ungünstige V erteilu n g des K e alk red its d rä n g t zur Ü b e rtax ieru n g und Ü berbeleihung. D er B a u u n te r­

nehm er is t endlich gezw ungen, bei dem H ausbau eine zw eckw idrige, dabei kostspielige, v erteu e rn d e A u ssta ttu n g aufznw enden, lediglich um eine höhere Schätzung und B eleihung d er G rundstücke zu erzielen.

E ine erhebliche V erteuerung durch den B au ty p u s e n tste h t im M assenm ietshaus infolge der U nkosten d er V erw altu n g und In s ta n d ­ haltung, die heute bei einem modernen G roßhaus m it F a h rstu h l, L uxus­

tre p p e , P o rtie r, Z en tralheizung, W arm w asserversorgung, B eleuchtung, R ep a ra tu re n u. a. m. auf insgesam t 3 3 % , von in te re ssie rte r Seite auf 4 0 % d e r W o h n u n g s m i e t e angegeben w erden. Bei dem K leinhaus fallen die A usgaben für F a h rstu h l, L u x u strep p e, P o rtie r fort, w ährend die übrigen U nkosten zum eist erheblich n ied rig ere sind.

4. U n r e n t a b i l i t ä t d e s g e s t e i g e r t e n B a u a u f w a n d e s . In d er P ra x is h a t es sich allgem ein ergeben, daß bei W ohnbauten die B au ­ kosten für das einzelne Geschoß n ich t s te tig m it d e r Bebauungshöhe abnehm en, sondern n u r bis zu einer gew issen Grenze, dann aber w ieder z u n e h m e n . Bei m ehrstöckigen W ohngebäuden können sich darnach die auf das einzelne Stockw erk entfallenden B aukosten zunächst e r­

m äßigen; a b er diese proportionale E rm äßigung t r i t t n u r b is zu einer

L . F . K. S c h m i d t , D ie K u n s t a u f dem L an d e ; F o rs th ä u s e r u n d lä n d lic h e K le in ­ w o h n u n g e n in S achsen. D re sd e n 1906. B e rec h n u n g a u s g e fü h rte r B au ten im E in fa m ilie n h a u ssy s te m . „ D e r selb stän d ig e K lein w o h n u n g sh au b e s itz t n ich t n u r d ie g rü ß te n s a n itä re n , w o h n u n g ste ch n isch en u n d ä sth etisch en V orzüge, so n d e rn s te llt auch d ie b e d e u te n d b illig ere B au fo rm d a r “ ; a .a .O . S. 170.

P. F . W a l l i , D e z e n tra lisa tio n d e r In d u s trie . K a rls ru h e 1906. „ M it d e r M ietsk asern e s te ig e rt sich d e r B o d e n p reis u n d d a m it die M ie te .“

R u d . E b e r s t a d t , D ie S p e k u latio n im n e u z e itlic h e n S tä d te b a u . J e n a 1907. V e r­

te u e ru n g d u rc h M ie tsk a sern e n sy ste m nach g ew iesen an d e n von sp e k u la tio n s ­ fre u n d lic h e r S eite g e g eb en en B e is p ie le n ; B au k o sten , V e rk eh rsw e rte .

K. B a l l o d , S ch m o llers J a h r b ., B d. X X X I I , S. 6 7 6 ; „ d ie M ie te n sin d zw eifellos in d e n G ro ß städ ten m it H o c h b a u o rd n u n g am h ö c h sten .“

II e i l w e g , J a h re s b e ric h t d es W estf. V er. z. F . d. K leinw ohnungsw . f ü r 1908/09.

W irtsc h a ftlic h e Ü b e rle g e n h e it des K le in h a u ss y stem s ü b e r d ie S to ck w erk s­

h ä u fu n g an p ra k tis c h e n B eisp ielen .

J . A. L u x , D er S tä d te b a u . D re sd e n 1908. „ D ie A u s n u tz u n g des B odens d urch S to ck w erk sh äu fu n g h a t a n s ta tt d e r v e rsp ro ch en en V e rb illig u n g ein e V e r­

te u e ru n g d e r M ie tsp reise b e w irk t“ ; a. a. 0 . S. 4.

B. S c h i l l i n g , Z tsch r. f. W ohn u n g sw . 1908, V I, S. 244. „ W o h n u n g s v e rsc h le c h te ­ r u n g u n d W o h n u n g sv e rte u e ru n g sin d d ie F o lg en des S y stem s d e r M ie ts k a s e rn e .“

R u d . E b e r s t a d t , B r u n o M ö b r i n g u n d R i e h . P e t e r s e n , P re is s c h rift G roß-B e rlin , roß-B e rlin 1910. A u s fü h rb a rk e it des F la ch b a u es im B e reich d e r Z one des H o ch h au s; w irtsc h a ftlic h e V o rteile dos K le in h a u sb a u e s.

A d a l b e r t K e i m , B e iträ g e z u r W o h n u n g sre fo rm . J e n a 1911. „D as K le in h a u s is t b ei g e e ig n e te r A u s fü h ru n g g e g e n ü b e r dem V ielw o h n u n g sh au s a ls die w irt­

sc h a ftlich e re B auform a n z u s e h e n .“

D r . W i l h e l m M e w e s ( J . F e ig u n d W . M e w es), U n sere W o h n u n g sp ro d u k tio n . G ö ttin g en 1911. M it G röße u n d H ö h e des M ietsh au ses steig en d ie S ch w ierig ­ k e ite n d e r V e rw a ltu n g u n d K osten f ü r In s ta n d h a ltu n g . D ie H au sfo rm is t von w e se n tlich e r B e d eu tu n g fü r B a u tä tig k e it u n d F in a n z ie ru n g .

D r . S t r e h l o w , B o d en - u n d W o h n u n g sfrag e des rh e in .-w e stf. In d u strieg e b ie tes . E sse n 1911. B a u k o sten bei d e r M ie ts k as ern e b illig e r, d a d ie gem ein sam en A nlag en in je d e r Ilau s fo rm v o rh an d en sein m ü sse n ; w irtsc h aftlic h es E n d ­ e rg eb n is tro tzd em bei M ie ts k as e rn e u n g ü n stig , S. 60 u n d 99. W eg en d e r irrtü m lic h e n A n n a h m e bezgl. d e r gem einsam en A n lag en (to te A u fw en d u n g e n ) s. u n te n E b e rs ta d t, N itze u n d R edlich.

V erb an d säch sisch er I n d u s tr ie lle r , K le in w o h n u n g sb a u te n , S ä ch sisch er H eim atsch u tz.

D re sd e n 1911. D e r F lach b au erg ib t w irtsch aftlich e u n d technische V orzüge g e g e n ü b e r d e r S to ck w erk sh äu fu n g .

A l b e r t W e i ß , M än g el u n d S ch äd en d e r g ro ß stä d tisc h en W o h n v erh ä ltn isse . B e rlin 1912. N achw eis d e r V e rte u e ru n g d u rc h d ie S to ck w erk sh äu fu n g u n d d e r V o r­

te ile des K lein h a u sb a u es.

R u d . E b e r s t a d t , N e u e S tu d ien ü b e r S tä d te b a u u n d W o h n u n g sw esen , B d. I. J e n a 1912. W irtsc h a ftlic h e G ru n d la g e n des K lein h a u sb a u es u n d d e r M ietsk asern e.

U rsachen d e r V e rte u e ru n g beim S to ck w erk sb au d u rc h g em ein sam e A nlagen, to te A u fw en d u n g e n , F in a n z ie ru n g u n d V erw altu n g . B a u au s fü h ru n g e n u n d K o s te n b e re c h n u n g e n B elgien, D e u tsch lan d , W ie n .

R. K u c z y n s k i (gem einsam m it W . L e h w e ß ), K le in h ä u se r fü r g roße S täd te. J a h rb . d. B o d e n refo rm , V III, 1912, S. 82. W irts c h a ftlic h k e it d e r zw eigeschossigen B e b au u n g ; „ d a s S ystem d e r M ie tsk asern e is t n ach k e in e r R ic h tu n g v e rtre tb a r.“

P h i l i p p N i t z e , W o h n u n g sw esen in G r o ß - B e r lin . 1913. M än g el des M ie ts ­ k a se rn e n sy s te m s; V e rteu e ru n g d u rch to te A u fw en d u n g en .

G e o r g H a b e r l a n d , B au lic h e E n tw ic k lu n g von G ro ß -B e rlin . 1913. Z u g u n ste n d e r M ie ts k a s e rn e ; B e rec h n u n g d e r W o h n rä u m e je d o c h n ic h t nach dem F lä c h e n ­ in h a lt, so n d e rn n a ch K u b ik m e te rn , w o durch sich fü r d ie M ie ts k a s e rn e bei 3,50 m G eschoßhöhe n a tu rg e m ä ß ein g rö ß e re r K u b ik in h a lt e rg ib t als beim F lach b au .

F . B i e l , W irtsc h aftlic h e u n d tech n isch e G e sic h ts p u n k te z u r G arten sta d tb e w e g u n g . L eip zig 1913. W irtsc h a ftlic h e V orzüge d e r Iv lein h au ssied e lu n g g e g e n ü b e r d e r M ietsk asern e.

N e u h e r t , V o rte ile u n d W irts c h a ftlic h k e it von K le in h ä u s e rn . Z e n tra lb l. d e r B a u - verw. 1913, N r. 5 4 , S. 349. „ T ro tz d e r h o h e n M ie te n is t d ie W irts c h a ftlic h ­ k e it d e r g ro ß en M ie ts h ä u s e r (in K le in s tä d te n ) g e rin g e r als d ie d e r k le in e n .“

C a r l v. T y s z k a , S c h rifte n d. V er. f. S ozialpol., Bd. 145, II I . T eil. L e ip z ig 1914.

W o h n u n g sm ie te D e u tsch lan d w e sen tlich h ö h e r als F la c h b a u lä n d e r; M ie ts­

ste ig e ru n g en in d e u tsch e n G ro ß städ ten , B d. 145, I. u n d I I . T eil.

H e i n r i c h S e r i n i , D ie b a u lic h e B o d e n a u s n u tz u n g b ei v e rsch ie d en e r G eschoßzahl.

M ünchen 1914. E rs p a rn is a n B a u k o sten b ei h o h e r G eschoßzahl v e rsch w in d en d k le in . D ie V e rm eh ru n g d e r G eschoßzahl b e la s te t w irtsc h aftlic h u n d b a u ­ tec h n isch d ie u n te re n S tockw erke.

R i e h . D r a c h , W irts c h a ftlic h k e it e x te n siv e r u n d in te n s iv e r B auw eise. M ü n ch en 1914. Bei v ielstö c k ig e r B auw eise is t d e r v iergeschossige B au am v o rte ilh a f­

testen . Von d e r G e staltu n g des B o d en p reises h ä n g t es in d es ab, ob die W o h ­ n u n g sm iete im E in fa m ilie n h a u s o d e r in dem vielstö c k ig en G eb äu d e b illig e r ist.

G. G r e t z s c h e l , D as W oh n u n g sw esen . H an d b u ch d e r H y g ie n e , 2. A u fl. „ D as K le in h a u s is t dem G ro ß h au se in je d e r W eise ü b e rle g e n “ ; S. 1 4 3 f., 1 5 4 f.

J . R e d l i c h , H y g ie n e , B a u o rd n u n g u n d P a rz e llie ru n g , S tä d te b a u l. V o rträg e V II, H . 6. U n w irtsc h a ftlic h k e it d e r B auform d e r M ie ts k a s e rn e (to te A u fw en d u n g en , V erw altungskosten).

R u d . E b e r s t a d t , S tä d te b a u u n d W o h n u n g sw esen in H o llan d . J e n a 1914. G e­

schichtliche E n tw ic k lu n g d e r v e rsch ie d en e n B a u sy ste m c ; M ie tp re is e , E in ­ fa m ilie n h au s u n d V ie lw o h n u n g sh a u s; n e u e re s V o rd rin g e n des F la ch b a u es.

A u sg efü h rte B a u te n u n d S ied elu n g e n .

M a r t i n W a g n e r , K lein h au s, M ie tsk asern e u n d S ie d elu n g sre fo rm , D ie B auw elt, V II, 1916, N r. 2 6; n u tz b a re W o h n flä c h e p ro qm im K le in h a u s b illig e r als in d e r M ie tsk asern e , W e r t d e r L a n d z u la g e u n g e re c h n e t.

Z u r W o h n u n g sfrag e . D rei P re issc h rifte n , h erau sg e g . vom S c h u tz v e rb a n d fü r d e u tsch e n G ru n d b esitz. B e rlin 1916. I. v o n V ö l c k e r u n d S e r i n i , E rs p a rn is s e d e r re in e n B au k o sten b eim S to ck w erk sb au bis zum I I I . W o h n g esch o ß ; bei g rö ß e re r G eschoßzahl U n te rsch ie d u n e rh e b lic h . B eim E in fa m ilie n h a u s B a u k o sten h ö h er, a b e r M e h rk o ste n a u sg le ic h b a r d u rch E rle ic h te ru n g e n in d e r B auw eise u n d so n stig e V o rteile (b illig e re V e rw a ltu n g sk o sten ). I I . W i l h e l m D e e t z , G egen das M assen m ietsh a u s. D ie w irtsch aftlich g ü n stig ste F o rm d e r B o d e n v e rte i­

lu n g u n d B auw eise ist das Z eilen b a u sy ste m (R e ih e n h au s ). I I I . D . P e s l , Z u g u n ste n des b e steh e n d en System s d e r stä d tisc h e n B auw eise.

P a u l F i s c h e r , F ö rd e ru n g des K le in sied elu n g sw esen s. A rch iv f. in n e re K o lo n i­

satio n , IX , 1917. B ei ric h tig e r G e sta ltu n g des B eb au u n g sp la n es, d e s S tra ß e n ­ baus u n d d e r B a u o rd n u n g , K le in h a u s auch bezgl. d e r B a u k o sten b illig e r als M assen m ietsh au s, ab g eseh en von g e su n d h e itlic h e n u n d w irtsc h aftlic h en V o r­

teilen .

A us d e r literarisch en B ehandlung ergeben sich zwei G esichtspunkte:

1. D i e r e i n e n B a u k o s t e n . A llgem eine Ü bereinstim m ung be­

s te h t d a rü b e r, daß bei A nw endung des S t o c k w e r k b a u e s (hierauf lie g t d er N achdruck) die reinen B aukosten sich erm äßigen bis zum d ritte n Geschoß, w ährend für die folgenden Geschosse sich eine V erteu eru n g e rg ib t (Goecke, F ab ariu s) oder keine oder eine verschw indend kleine E rm äßigung (B aum eister, Heb. Serini, v. V ölcker und Serini). D er K lein­

h au sb au erw eist sich dagegen a l l g e m e i n hinsichtlich d er B aukosten als die v o rteilh aftere Bauform in den P lach b au län d ern und bei sachgem äßer A usführung in D eutschland (E b e rsta d t, Thompson, v. W agner, Siebold, L. P . K . Schm idt, H ellw eg, Keim , K uczynski, B iel, G retzscbel, F ischer, M. W agner, Deetz). Vgl. S. 144 über die R outine des B augew erbes.

2. D e r V e r k e h r s w e r t d e r W o h n g e b ä u d e . M ietskaserne und Stockw erkshäufung bringen eine V e r t e u e r u n g d er W ohnungs­

m iete nach L. P . K . S chm idt, W a lli, B allod, H elhveg, L u x , Schilling, M ew es, S treh lo w , W eiß , K uczynski, v. T y szk a, G rotzschel, E b e rsta d t.

G eringere V erw altu n g sk o sten begründen die W ettb e w e rb sfäh ig k e it des E infam ilienhauses nach v. V ölcker und Serini. Bei V erschiedenheit der Bauform b ä n g t die M iethöhe vom B odenpreis ab nach D rach. Z ugunsten d e r M ietskaserne äußern sich V oigt und G eldner, H ab erlan d und P esl.

D ie B e tra c h tu n g d er W irtschaftlichkeit d er B auform en lediglich nach dem G esich tsp u n k t d e r rein en B aukosten ist an sich fehlerhaft und fü h rt zu irrtü m lich en F o lg eru n g en . Z u n äch st sind die B a u k o s t e n in k ein er W eise allein aussch lag g eb en d fü r die W o h n u n g s m i e t e ; bei d e r S tockw erkshäufung e rh ö h t sich vielm ehr im privatgeschäftlichen V erk eh r d er P re is des B odens m in d esten s gleichlaufend m it d e r G eschoß­

zahl, tatsächlich in D eutsch lan d ab e r w eit ü b e r den W e rt d e r Stockw erks­

v e rm eh ru n g hin au s (s. oben § 22). Die W o hnungsm ieten sind u n te r dem System d e r S tockw erkshäufung d u rch g än g ig h ö h e r als in den F lac h b au län d ern . Die B aukosten beziehen sich im ü b rig en n u r au f die W ohnfläche als solche; nicht in B e tra c h t gezogen sind die E ig e n ­ schaften des W o h n ty p u s, d e r bei dem F lachbau w esentliche V orteile au fw e ist D as K leinhaus b ie tet g ü n stig ere W ohnverhältnisse, sowie für die F am ilie eine eigene Freifläche, d e r ein h o h e r hygienischer und, bei E rm ö g lich u n g k lein er E ig e n p ro d u k tio n , ein w irtschaftlicher W e rt z u ­ kom m t. D ie schw eren w irtschaftlichen N ach teile, die sich fü r das Viel w ohnungshaus in d e r B eschaffung des R e a lk red its, fe rn e r a b e r bei den V erw altungs- und In sta n d h a ltu n g sk o ste n e rg e b e n , gelangen eb en ­ falls in den B aukosten n ich t zum A usdruck.

Die S tockw erkshäufung h a t reichlich Z eit gehabt, ih re V ersprechungen einzulösen. E s h a n d e lt sich nicht m ehr, wie vo r 30 Ja h re n , um T heorien und subjektive M einungen. D ie T atsachen wie die U rsachen d er E n tw ick lu n g sind gleichm äßig k la rg e s te llt D ie w irtschaftliche Ü b e rleg en h eit des System s des F lach b au es is t h e u te nach je d e r R ich tu n g hin erw iesen.

Die S tockw erkshäufung lie g t ausschließlich im In te re s s e des B oden­

besitzers od er sagen w ir ganz a b s tra k t: d e s B o d e n p r e i s e s . H ie rd u rc h is t das G ebiet fü r die A nw en d u n g d e r g ed rä n g te n B auw eise in n a tü r ­ lic h e r w e is e ab g e g re n z t; in ze n tra le n L agen u n d V erk eh rsb ezirk en is t die S tockw erkshäufung angebracht, da sie h ie r eine F olge des v orhandenen B odenpreises ist. I n W o h n stra ß e n , fü r die S ta d te rw e ite ru n g u n d die N eu baubezirke h a t dagegen die S to ckw erkshäufung k eine an d e re W irkung, als daß sie den B odenpreis e n tsp rech en d d e r Zahl d e r Stockw erke erhöht. A ls schem atisches System des S tä d teb au es endlich b e w irk t die g ed rän g te B auw eise eine allgem eine u n d stetig e S te ig e ru n g d e r B oden- und M ietsw erte. — A llerd in g s ist auch die L eistu n g sfäh ig k eit des n ie d ­ rig eren W oh n b au es an b estim m te V o rau ssetzu n g en g e b u n d e n ; auch e r b ed arf d er B erücksichtigung, z u e rs t im B eb au u n g sp lan d u rc h geeignete S traß en ab m essu n g en , alsd an n in d er B a u o rd n u n g d urch A n p assu n g d e r baupolizeilichen V orschriften.