Bausystem und Baustellenpreis-

Baustellenpreis-§ 22. An m e h re re n Stellen des H a n d b u ch s sind u n s b e re its H inw eise auf den G egensatz b eg eg n et, d e r sich in den B au sy stem en d e r versch ied en en V ölker w ährend d e r jü n g ste n B au p erio d e a u sg eb ild et

hat, vor allem in d e r Abb. 1, S. 7. V olksw irtschaftlich kennzeichnet sich dieser G egensatz als die S cheidung zwischen den L än d ern hohen und n ied rig en B au stellen p reises.

W ir h ab e n zuvor b e m e rk t, daß die L ä n d er d er intensivsten stä d tisc h en K o n zen tratio n und des a u sg eb ild eten K apitalism us nicht die L ä n d er d e r hohen B au lan d p reise sind. In E n g la n d , dem L ande d e r stä rk ste n u n d am rasch esten v o rg esch ritten en städtischen Z usam m en- d rä n g u n g , k o ste t d e r Q u a d ra tm e te r B au g elän d e fü r K lein- bzw. A r­

b eiterw ohnungen in den g roßen P ro v in z stä d te n 5 bis 6 M., in der 7-M illionen-Stadt London 8 bis 10 M. in den S tad terw eiteru n g sb ezirk en ; in B elgien in dem S ta d te rw e ite ru n g sg eb iet d e r P ro v in z stä d te 4 bis 5 Fr., in dem d er g rö ß ten S täd te (G ent, L ü ttic h , B rü ssel-E tterb ee k ) 10 bis 15 F r. fü r den Q u ad ratm eter. In B erlin dagegen k o ste t d e r Q u a d ra t­

m e te r W okngelände in en tsp re c h e n d er S tadtlage bei M ietskasernenbe­

b au u n g 60, 80 und 100 M., in an d e ren G ro ß städ ten m it M ietsk asern en ­ b eb au u n g 3 0 bis 60 M. D as ist durch sch n ittlich das Achtfache bis Zehnfache d e r B au lan d p reise a n d e re r L än d e r. D a auch das K leinhaus d e r F lach b a u lä n d e r m ehrgeschossig — m eist m it 2— 2 [U G eschossen — au fg efü h rt w ird , g e h t die A u ftreib u n g fü r die S tockw erkshäufung in D eutschland auch relativ um ein V ielfaches ü b e r den B odenpreis der F lach b au län d er hinaus.

E s ist demgegenüber hervorzuheben, daß auch heute noch in D eutschland die Bildung der städtischen Baulandpreise keine einheit­

liche ist. D as zur Z eit vorherrschende System h a t sich in einer E n t ­ wicklung von 3 0 — 40 Ja h r e n zwar in raschem Vordringen im Gegensatz zu der überlieferten Bauweise ausgebreitet. A b e r nicht überall ist es bisher durchgedrungen; auch h a t in einzelnen S täd ten bereits der p r a k ­ tische W id e rs ta n d eingesetzt und unter M itwirkung der Gemeinden und der gemeinnützigen B a u tä tig k e it Versuche zur D urchführung des neuen S täd teb au s gebracht. In den Städten m it M ietskasernenbebauung sind ferner baupolizeilich geschützte Bezirke vorhanden, in denen die A u s ­ nutzung wesentlich h erabgesetzt ist, und zwar bis auf drei Zehntel der Grundfläche und zwei bis drei Geschosse Bauhöhe.

W äh ren d die v o rg en an n ten A ngaben au f m einen p riv atim g eführten U n te rsu ch u n g en b eruhen, is t ü b e r die W irk u n g d e r A u ftreib u n g d er B o d en p reise n e u erd in g s am tliches M aterial beschafft w orden, indem die G em einden von G roß-B erlin z u r Info rm atio n des H e rrn H an d elsm in isters ersu ch t w urden um A n g ab e d e r B a u s t e i l e n p r e i s e , die von privaten B au u n te rn e h m e rn in den J a h re n 1912, 1913 und 1914 bei d e r E rric h tu n g von K leinw ohnungen, d. i. W ohnungen bis zu zwei S tu b e n , K am m er und K üche enth alten d , g ezahlt w orden sind. E s is t d e r e rste Fall, daß am tliche Zahlen fü r das ganze B au g eb iet ein er G ro ß sta d t gegeben w erden. Von den K leinw ohnungen in G roß-B erlin — B erlin und 29 N ach­

b argem einden und V o ro rte — entfallen 93,11 v. H . des G esam tb estan d es auf die G em einden B erlin, C h arlo tten b u rg , S ch ö n eb erg , W ilm ersdorf, N eukölln, L ich ten b erg und T reptow , die som it die eigentlichen B au­

b ezirk e fü r die K leinw ohnung bilden; alle ü b rig e n G em einden, die in s­

g esam t noch 6,89 v. H . um fassen, kom m en fü r den K leinw ohnungsbau n u r in geringem U m fang in B etracht. In den v o rg en an n ten G em einden b e trä g t d er durchschnittliche B au stelle n p reis für den K lein w o h n u n g s­

bau der B auklasse I 92,6 M. fü r den Q u ad ra tm eter.

In den einzelnen Gemeinden und Bezirken ergeben sich folgende D urchschnittspreise der Bauklasse I für 191 2 /1 4 :

B e rlin :

B au an it II sü d lich e S ta d te r w e ite r u n g . . . 114,6 M.

„ I X sü d ö stlich e „ . . . 103,1 ,,

„ I I I östliche „ . . . 99,7 „

„ IV „ „ . . . 84,0 „

„ V n o rd ö stlich e S ta d te rw e ite ru n g . 102,2 „

,, X „ . 9 7 ,i ,,

„ V I n ö rd lic h e „ . 88,4 „

V II „ „ . 75,2 „

„ V I I I n o rd w e stlic h e „ . 140,8 ,,

(In d e r In n e n s ta d t u n d den w e stlich en B e z irk e n von B e rlin w u rd e n K le in ­ w o h nungen in d en B e ric h tsjah re n n ic h t g eb au t).

C h a rlo tte n b u rg : N o rd en , N o rd w esten u n d W e s te n 100,8 IM.

S chüneberg 106,8 „

W i l m e r s d o r f ... 128,2 „ N e u k ö l l n ...85,9 „ L i c h t e n b e r g ... 95,1 „

Zu der zweiten Gruppe der Gemeinden zählen Steg litz, L ic h te r ­ felde, Tegel, Pankow , Weißensee, Mariendorf, die noch rund 4 v. H.

des Kleinwohnungsbestandes umfassen und in der B auklasse I bei 3 1/ , bis 4 Geschossen einen Durchschnittspreis von 42,5 M. aufweisen. Boden­

preise unter 20 M. finden sich in einigen nördlichen Vororten (F riedrichs­

felde, Hermsdorf, W itte n a u usw.), die wenig über 1 v. H . des Groß- Berliner W ohnungsbestandes enthalten und für den Kleinwohnungsbau zur Z eit überh au p t nicht in B e tra c h t kommen. D e r B austellenpreis ist hier nu r ein n o m i n e l l niedriger, da es sich zumeist um Gelände der

— im Gegensatz zu dem Gebiet der M ietskaserne — s t a r k b e ­ s c h r ä n k t e n Bauklassen h an d elt, bei denen die B e b au b ark eit bis auf 30 v. H. der Bodenfläche und zwei Geschosse Bauhöhe heruntergeht.

Bei Vergleichen m it England und Belgien, die für den F lach b au re g e l­

mäßig eine Ausnutzung von 75 v. H. bis 66'-/3 v. H. zulassen, ist der Berliner Bodenpreis der stark beschränkten B auklassen zu v e r d o p p e l n , gegenüber der M ietskasernenbebauung zu v e r v i e r f a c h e n . Die L ag e d e r Baustellen ist zudem eine minder gute, ferner i s t der Anschluß an Kanalisation nicht allgemein vorhanden oder vor dem V erkauf der B a u ­ stellen nicht allgemein ausgeführt und R e a lk re d it für B auunternehm er nicht erhältlich, so daß der Mangel jeder B a u tä tig k e it auf dem Gelände dieser ausgesonderten Bezirke sich unschwer erklärt.

Von der Aufnahme ausgeschlossen blieben, den obigen Vorschriften gemäß, alle G rundstücke, auf denen keine Kleinwohnungen bis zu vier

R äum en errichtet wurden. Die erm ittelten Bodenpreise sind deshalb n u r als untere W ertg ren ze zu betrachten und g e statten keinen R ück­

schluß auf den allgemeinen Stan d der Bodenwerte oder auf die Preise der lediglich Mittelwohnungen und herrschaftliche W ohnungen enthal­

tenden G rundstücke, die vielmehr wesentlich höher stehen. F e rn e r ist darauf hinzuweisen, daß die E rh e b u n g im Mai 1914 unter der H e r r ­ schaft der ungünstigsten K o njunktur im G rundstücksgeschäft stattfand, und in einem Zeitpunkt, d e r durch den R ückgang der B a u tä tig k e it und die Notlage im R e a lk re d it gekennzeichnet ist. W eg en der Einzelheiten d e r E rhebung vgl. den A bdruck S c h m o l l e r s J a h r b u c h für Gesetz­

gebung, V erw altung und V olkswirtschaft, Bd. X X X I X , H. 2, 1914, S. 257 ff.

Gegenüber den obigen Preisverhältnissen sei darauf hingewiesen, daß in dem Londoner Vorort H a m p s te a d , der bek an n t ist durch seine landschaftlich bevorzugte L a g e und seine ausgedehnten öffentlichen P a rk s, mit einer F a h r td a u e r von 25 Minuten zu dem M ittelpunkt der Londoner City, die Baustellen (1914) m it K analisation und fertiger S traße zu 10 M., in bevorzugten Lagen 15 M. für den Q uadratm eter (2000 bzw. 30 0 0 £ p e r Acre) verk au ft werden. M it Bezug auf L age und Schnellverbindung nach der S ta d tm itte (in B erlin Dönhofsplatz) dürfte diesem Bezirk e tw a d e r S ta d tte il am Kaiserdam m und Reichs­

kanzlerplatz zu vergleichen sein. Die Bodenpreise betragen hier 120 bis 140 M. für den Q uadratm eter, also etw a das Zehnfache des F la c h ­ baupreises, wobei, wie oben bem erk t, zu berücksichtigen i s t , daß auch das W ohnhaus des F lachbaues mehrgeschossig gebaut wird. — Z ur B e richtigung der von Professor v a n d e r B o r g h t , G utachten für die Immobiliarkreditkommission veröffentlichten Angaben über B rüsseler und Berliner B austellenpreise vgl. meine D a rle g u n g S c h m o l l e r s J a h r ­ b u c h , a. a. 0 . S. 258 und meine Spekulation im neuzeitlichen S tä d te ­ bau, S. 82, 83 und 88.

E s sollte eigentlich ausgeschlossen erscheinen, daß d e ra rtig e m on­

strö se U n tersch ied e, in denen die w irtschaftsgem äßen V o raussetzungen geradezu auf den K opf g e ste llt sind, in g u tg lä u b ig e r W eise als das E rg e b n is ein e r „w irtschaftlichen E n tw ick lu n g “ bezeich n et w erden. M it volksw irtschaftlichen F a k to re n h a t d e r obige G egensatz d e r städtischen B o d en p reisg estaltu n g schlechterdings n ich t zu tu n ; e r b e ru h t vielm ehr auf d er V ersch ied en h eit d e r System e des S tädtebaues. Gleichwohl wird noch in e in er g ro ß en Z ahl n e u e re r nationalökonom ischer Schriften v e r­

sucht, die P re isb ild u n g d e r städtischen B odenw erte in D eutschland durch w irtschaftliche F a k to re n zu e rk lären . Von ein er R eihe von A utoren w ird d e r B o d en p reis einfach als eine „F u n k tio n d er W o h n u n g sm iete“

bezeichnet, m it d e r F o rm el: die M iete b estim m t den B odenpreis. Im S ta d t­

erw eiteru n g sg e b iet von London b e trä g t n u n diese „F u n k tio n d e r M iete“

8 — 10 M. fü r den qm B auland (s. oben); in d er S tad terw eiteru n g von Gent, L üttich und B rü ssel 8 — 12 M.; in B erlin dagegen 8 0 — 100 M., in H am b u rg , M ünchen, L eipzig 4 0 — 60 M. fü r den K leinw ohnungsbau in e n tsp rech en d er Stadtlage. Sicherlich ist es eine stark e L eistung, diese

G egensätze gleichm äßig als F u n k tio n en d e r W ohnungsm iete zu be­

zeichnen. Von an d e re r Seite w ird die H ö h e d e r d eutschen B o d en p reise als „R isikopräm ie“ aufgefaßt. E in e w issenschaftliche L ehre, die den von den B au u n tern eh m ern gezahlten B o d en p reis m it 100 M. in B erlin g eg en ü b er 10 M. in London als R isikopräm ie rech tfertig en will — und dies bei d e r unan g reifb aren realen S ich erh eit u n seres d eutschen G ru n d b u ch ­ w esens — b edarf wohl nicht der K ennzeichnung. D aß endlich noch die Lage des G rundstücks als d er en tsch eid en d e F a k to r bezeichnet wird — obwohl, von an d eren U m ständen abgeseh en , g e ra d e die hoch­

w ertigen zen tralen Lagen u n se re r G ro ß städ te in den ä lte re n G ebäuden weitaus die b i l l i g s t e n W ohnungen aufw eisen — m ag nach alledem nicht w undernehm en. E in e entschiedene Z u rü ck w eisu n g d ieses M iß­

brauchs pseudo-w issenschaftlicher F o rm eln d ü rfte wohl a n g ez eig t e r­

scheinen.

Die vorerwähnten Anschauungen werden in m ehr oder m inder schroffen Formen vertreten von A l f r e d B a r o n , Die H aus- und G rund­

besitzer in Preußens Städten. J e n a 1 911; F r. K l e i n w ä c h t e r jr., D as W esen der städtischen Grundrente. Leipzig 1912; H c h . P e t e r , W e r t und P re is unbebauter Liegenschaften. K a rlsru h e 1910; H c h . S c h e r m a n n , Grundzüge der Bildung der Bodenpreise und des W e r t ­ zuwachses. Kai'lsruhe 1913; F r i t z T e r h a l l e , Die K re d itn o t am städtischen Grundstücksmarkt. J e n a 1916. W eg en der Einzelheiten vgl. meine Ausführungen S c h m o l l e r s J a h r b u c h , Bd. X X V I I , H. 2, 1913 S. 1039 f., H. 3, 1913 S. 1669 f.; D e r S tädtebau, L ite r a tu r - B e ­ richt Nr. 3, März 1913, S. 8.

A us dem obigen Z ahlenverhältnis e rg ib t es sich fe rn e r deutlich, wie haltlos die U n te rste llu n g ist, daß die G eg n er d e r P re isa u ftre ib u n g G egner d er spekulativen U n te rn e h m u n g seien (oben S. 99). In den F lachbauländern, in denen die g ro ß städ tisch en B austellen zu 5 — 10 M.

fü r das Q u ad ra tm e ter v erk au ft w erden, lieg t die g esam te B o d en ­ entw icklung von d e r G eländeerschließung bis zum H ä u se rb a u in den H änden d e r S p e k u l a t i o n , i n n o c h g r ö ß e r e m U m f a n g a l s i n D e u t s c h l a n d . S elbst die B e b au u n g sp län e w erden d o rt (E n g lan d , B elgien) seitens des B odenspekulanten aufgestellt. D ie B od en sp ek u latio n w idm et sich d o rt der notw endigen A ufgabe d e r M ark tv erso rg u n g und d e r B ereitstellu n g von B auland (vgl. oben S. 9 7 ); bei den w irtschafts­

gem äßen F o rm en d er B odenerschließung e rzie lt sie tro tz d e r n ied rig eren B austellenpreise hohe Gewinne. D ie G egnerschaft gegen die d eutsche P re isa u ftre ib u n g ric h te t sich lediglich gegen das schlechte B ausystem , das die G rundlage fü r die A ufblähung d e r B odenpreise und die daran anschließenden M ißstände bildet.

D er W id erstreit d e r M einungen w ürde sofort seine Schärfe, die V erteidigung d er B odenauftreibung allerd in g s vielleicht auch ih re le tz te

Stütze verlieren, wenn die tatsächlichen V erhältnisse auf beiden Seiten k la r a n e rk a n n t w ürden. In sachlicher B ezieh u n g kann es sich im m er n u r um die F ra g e handeln, ob m an das System d e r B odenpreistreibung, d. h. die B ere ch n u n g auf den M ietsk asern en p reis und die daran a n ­ schließende G e sta ltu n g d e r B odenentw icklung, fü r zu träg lich h ä lt oder nicht. A llgem eine Ü b erein stim m u n g dagegen b esteh t d arü b er, daß die Ila n d elssp e k u latio n in d e r B o d en ersch ließ u n g und im B augew erbe ge­

s tä rk t und leistu n g sfäh ig g e sta lte t w erden solle. D ie E rfa h ru n g d er letzten J a h re h at in D eu tsch lan d z u r G enüge gezeigt, daß die w irt­

schaftlich notw endige H an d elssp ek u latio n im B odengeschäft durch nichts so se h r g ehem m t und g eschädigt w ird wie d urch die die P reisa u ftre ib u n g b eg rü n d en d en E in rich tu n g en .